Жизнь — не те дни, что прошли, а те, что запомнились.
П. А. Павленко, советский писатель
Например, для кирпичного многоквартирного дома 1960 г. постройки величина физического износа на 2012 г., согласно Техпаспорту БТИ, составляет 40%. Владеть помещением в таком доме можно как минимум еще 25 лет, затем продать. При этом новому владельцу останется не менее 12–
Но, как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше нескольких лет. Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную.
В среднем вы проведете чистых 10 лет жизни на работе, 20 — во сне, 3 года — в туалете, 7 месяцев — в автомобильных пробках и 2,5 месяца — в ожидании ответа на звонок, 12 лет вы проведете за просмотром телевизора, а 19 дней — в поисках пульта от него. И лишь одна пятая отведенного вам срока ос-танется на саму жизнь».
Перед тем как заказать оценку, разместите в интернете пару объявлений о продаже объектов, подобных вашему, — в том же районе и за нужную вам цену. Добавьте фотографию (только не своего помещения), описание и укажите телефон знакомых, предварительно предупредив их об этом. На все звонки пусть отвечают, что помещение уже продано. После того как оценщики увидят ваши объявления, их можно убрать с сайта. Таким способом они получат искомые «аналоги», и рассчитанная цена будет максимально приближена к рыночной.
Спустя неделю оценщики предоставили предварительные результаты работы. Каково же было мое удивление, когда я увидел сумму оценки. Она была примерно в 2 раза ниже рыночной цены и чуть выше стоимости обычной квартиры аналогичной площади!
Страховка. Риск уничтожения помещения в многоквартирном доме очень мал, поэтому страховка нужна только на восстановление помещения в случае пожара, а именно: восстановление внутренней отделки, окон и дверей.
Дополнительно нелишне застраховать свою ответственность перед третьими лицами. Это стоит недорого, но после этого живется спокойней.
Чтобы уменьшить стоимость страховки, исключите из нее страхование витринных окон от вандализма. Витринные окна бьют очень редко, особенно если у вас есть защитные рольставни. Но ежегодная экономия на стоимости страховки многократно перекроет стоимость стеклопакетов, если витрину все-таки когда-нибудь разобьют.
За одно и то же нарушение наименьшую сумму заплатит физическое лицо, а наибольшую — ООО, разница в 10 раз и более.
При использовании УСН (доходы) налог организации составит 6%, как и в случае с индивидуальным предпринимателем на УСН. Но прибыль организации — это еще не прибыль владельца помещения. Получить их с наименьшими затратами можно в качестве дивидендов, уплатив дополнительно 9% налога. Итого: получая доход от сдачи недвижимости в аренду через организацию, придется заплатить 15% налога.
Очевидно, что самым удобным вариантом является сдача недвижимости в аренду от лица индивидуального предпринимателя: минимальная налоговая нагрузка и достаточно безопасная форма владения.
Кроме того, придется платить налог на недвижимое имущество.
