Андрей Просин

Кафе

Шрифты предоставлены компанией «ПараТайп»

© Андрей Просин, 2018

Мой опыт с кафе начался с помещения на 5 столов с витриной с тортами и мороженым. Кофемашины. Научиться делать кофе не сложно, но со временем он почему-то делается вкуснее. Оформлять кафе, как один из вариантов, возможно в формате магазина по продаже в розницу. Кафе не готовит, а только продаёт купленные где-то полуфабрикаты или пирожные…

12+

ISBN 978-5-4493-5568-3

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Оглавление

1. Кафе
2. Введение
3. ПОМЕЩЕНИЯ ПОД КАФЕ
4. Продажи
5. ДОПОЛНИТЕЛЬНО. Помещения под кафе и продуктовые магазины, формат магазин у дома
6. Оценка стоимости недвижимости. Рыночная, ликвидационная стоимость. Основные методики определения стоимости: затратный, сравнительный, доходный подходы
   1. Применяемые стандарты оценочной деятельности
   2. Затратный подход
   3. Сравнительный подход
   4. Доходный подход
   5. Документы необходимые для оформления сделки с объектами недвижимости
7. Купля-продажа жилого помещения
8. Соответствует ли помещение (квартира, которую вы осмотрели), поэтажному плану и экспликации проектно-инвентаризационного бюро
   1. Требования к заявлению
   2. Требования к договору купли-продажи
   3. Документы, представляемые на го­сударственную регистрацию перехода права
   4. Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения
   5. Договор социального найма
   6. До­говор ком­мерчес­ко­го най­ма
   7. До­говор арен­ды
   8. Фор­ма до­гово­ра арен­ды
   9. Срок арен­ды
   10. Арен­дная пла­та
   11. Прек­ра­щение до­гово­ра арен­ды
   12. Пе­реда­ча жи­лого по­меще­ния
   13. Черные риэлторы в России, их методы
   14. Перепланировка, узаконение, перевод в нежилой фонд, некоторые моменты
9. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире
10. Виды перепланировки
11. Порядок согласования перепланировки
12. Детальное описание этапов
13. Сбор документов для обращения
14. Проверка выполненных работ
15. Внесение изменений в регистрационную запись
16. Перепланировка по суду
17. Некоторые моменты
    1. Ожидание и реальность Российского рынка недвижимости
    2. Советы по рекламе в продажах недвижимости
    3. Как поднять свой продающий сайт в топ
    4. Дополнительно. Некоторые моменты. Покупка Продажа объектов недвижимости
    5. При покупке
    6. При продаже
18. Образец фотографирования объекта недвижимости — квартиры

Введение

Мой опыт с кафе начался с помещения на 5 столов с витриной с тортами и мороженым. Кофемашины. Научиться делать кофе не сложно. Но со временем он почемуто делается вкуснее. Оформлять кафе как один из вариантов возможно в формате магазина по продаже в розницу. Кафе не готовит, а только продаёт купленные где-то полуфабрикаты или пирожные. Так же необходим отдельный воздуховой канал с вентиляцией для устранения запахов в помещениях. Санузлы для посетителей и для персонала. Кассовый аппарат. Уголок посетителя со всеми требуемыми по перечню документами. Рвзрешение роспотребнадзора кажется называется а может гос. Договора на вывоз отходов, отдельно отработанного масла, отдельно договор на обслуживание по пожарной безопасности. Договор с Жеком на территории которого вы работаете, точно помню что они за вывоз мусора отвечают и работают по жалобам от соседей на запахи. Требуется ведение кассовой книги с обязательным приложением зет отчета, в конце дня ежедневно печатается итоговый чек. Мойщик посуды и продавец обязательно должны быть разными людьми. Кроме этого есть ещё должность уборщицы. Бухгалтера и директора. На самом деле зачастую у маленьких компаний директор и бухгалтер это один и тот же человек. С чего же началось моё знакомство с кафе. С битья множества посуды. Когда нет сотрудников и ты их ищешь, чтобы нанять. То посуда скапливается большой горой. И при мытье посуды, мокрые тарелки и фужеры соскакивают друг с друга и летят на пол. Было весело первое время все съедать. Потому что пирожные можно хранить только три дня. Я сладкоежка, но поверьте через неделю я обрадовался когда мне предложили покупать пирожные глубокой заморозки. Их продают все крупные сети кофеин, поскольку такие пирожные можно хранить год. Делать молочные коктели, мороженное шариками и кофе не так уж и сложно. Главная сложность кафе, это отдраивать каменные полы. Только женщины могут отдраить по настоящему чисто каменный пол. Алилуйя, у меня появились двух помошницы. Мы начали делать комплексные обеды. Очень важно суп подавать именно в двух тарелках. Одна глубокая, вторая от второго. Это удобно и гостям и официанту и заметно сокращает количество пятен на столе. Наши пельмени с красной рыбой разлетались на ура. Оказывается можно разрезать булочку, начинить начинкой, а потом ее склеить специальным клеем. Но проходимость была слишком низкой. Пиццу никто не покупал из-за низкой проходимости и приглашаемый специалист по выпечки пиццы. И я виноват, что не задействовал тестомес и аппарат пекущий пиццу под формат доставки пиццы на дом. Не додумался. В кафе все зависит от места и лицензии на алкоголь. 50% выручки в кафе с лицензией составляет прибыль с продажи алкоголя. И идеальное место под кафе на магистральных (проходных) улицах города, у ЗАГСов, с достаточным количеством мест для парковки. Главное конечно это стоимость арендной платы. Но важно и количество ступенек, чем меньше, тем лучше. 10% от общего потока людей не зайдут, из-за большого количества ступенек. Идеальный зал для большого кафе 300 метров, без колон и т. п. Для маленького подойдет зал на 5 столов. Подсобные помещения чем меньше по площади тем лучше. Если вы не делаете упор на доставку допустим пиццы на заказ. Салфетки, ложки, скатерти, солонки, занавески, посуду, в общем все приходится время от времени докупать из оборотных средств. Постоянная закупка продуктов, поставщики, оплата налогов. В общем 25% кафе это «прачечные». А оставшиеся 75% делятся на: 25% жесткий контроль каждой вилки, круглосуточная работа и экономия на всем, безупречная частота. И 25% это те кому повезло с помещением (от знакомых, дёшево, в хорошем месте). И 25% работают в минус, как вариант один член семьи зарабатывает много, а другому скучно и хочется заниматься кафе. Небольшой минус или ноль это не так плохо как кажется на первый взгляд, статус, место куда можно пригласить знакомых, и т.д и т. п.

ПОМЕЩЕНИЯ ПОД КАФЕ

В от­кры­тии ка­фе всё за­ви­сит от вы­со­коп­ро­ход­но­го мес­та, фа­сад­но­го вхо­да и низ­кой арен­дной пла­ты. 50% воз­мож­но­го за­ра­бот­ка при­но­сит ли­цен­зия на ал­ко­голь. Мож­но ко­неч­но выб­рать кон­цеп­цию ка­фе без ал­ко­го­ля. В об­щем это де­ло на каж­дый день с ут­ра до но­чи, плюс на­хо­дить вре­мя на за­куп­ку про­дук­тов. При от­кры­тии лю­бо­го ва­ри­ан­та, об­ра­ти­те вни­ма­ние на пи­рож­ные глу­бо­кой за­мо­роз­ки. Очень дол­го хра­нят­ся, быс­тро раз­мо­ра­жи­ва­ют­ся, кра­си­во выг­ля­дят и вкус­ные. Ин­терь­ер внут­ри, по­да­ча блюд, ме­ню, всё за­ви­сит от Ва­шей фан­та­зии. По до­ку­мен­там, бу­маг мно­го. Но са­мый важ­ный до­ку­мент, акт на на­ли­чие от­дель­но­го вен­ти­ля­ци­он­но­го ка­на­ла. Ве­де­ние кас­со­вой от­чёт­нос­ти и бух­гал­те­рия ежед­нев­ный вя­ло­те­ку­щий про­цесс.

Чем от­ли­ча­ет­ся по­ме­ще­ние под ка­фе от ос­таль­ных по­ме­ще­ний.

Иде­аль­ное мес­то­по­ло­же­ние у зда­ний ЗАГ­Сов, в зда­ни­ях вок­за­лов и не­пос­редс­твен­но у сту­ден­чес­ких ин­сти­ту­тов. В ос­таль­ных мес­тах все­воз­мож­ные фор­ма­ты ка­фе не га­ран­ти­ру­ют при­быль­ность. При­дет­ся прив­ле­кать про­фес­си­она­лов по рек­ла­ме. Нуж­но об­ра­щать вни­ма­ние на про­хо­ди­мость, на сто­имость сред­не­го че­ка, сос­тав­ле­ние ме­ню, ин­ди­ви­ду­аль­ность ин­терь­ера, брен­да, под­хо­да по рек­ла­ме.

Са­мый вы­год­ный сег­мент: про­ве­де­ние бан­ке­тов и ме­роп­ри­ятий с чис­лен­ностью от 100 че­ло­век тре­бу­ет боль­шо­го за­ла.

Иде­аль­ный раз­мер за­ла боль­шо­го ка­фе для раз­ме­ще­ния по­се­ти­те­лей 300 квад­рат­ных мет­ров без пе­ре­го­ро­док и ко­лон (до­пус­ка­ют­ся). Без уче­та под­соб­ных по­ме­ще­ний: кух­ни, са­ни­тар­ных уз­лов для гос­тей и об­слу­жи­ва­юще­го пер­со­на­ла, и под­соб­ных по­ме­ще­ния.

Вто­рым по зна­чи­мос­ти воп­ро­сом яв­ля­ет­ся от­дель­ный воз­ду­хо­вод на кух­не, для уби­ра­ния не­нуж­ных за­па­хов и не­нуж­ных воп­ро­сов от со­се­дей.

Акт о про­вер­ке сос­то­яния от­дель­но­го воз­ду­хо­во­да не раз спа­сет вас от жа­лоб со­се­дей и ус­та­нов­ки плас­ти­ко­вых окон со­се­дям рас­по­ло­жен­ным вы­ше по­ме­ще­ния ка­фе.

Не пу­гай­тесь но­во­го за­ня­тия и не слу­шай­те шеф-по­ва­ров. Пос­ле со­ве­тов шеф-по­ва­ра по мес­ту от­кры­тия, по ме­ню, по пер­со­на­лу и от­сутс­твию кли­ен­тов в те­че­нии пер­во­го по­лу­го­да. Вы всег­да дол­жны быть го­то­вы, что шеф-по­ва­ра име­ют при­выч­ку сбе­гать от вас.

По­это­му при вы­бо­ре мес­та для от­кры­тия, что­бы зас­тра­хо­вать­ся от убы­точ­нос­ти, вы­би­рай­те про­ход­ные ма­гис­траль­ные ули­цы.

На­ли­чие кон­ку­рен­тов дол­жно вас ос­та­нав­ли­вать от от­кры­тия ка­фе в этом мес­те. Учи­ты­вай­те так­же, что 30% ка­фе в Рос­сии ра­бо­та­ют в убы­ток. То есть впе­чат­ле­ние об ус­пеш­нос­ти со­се­дей: от стиль­но­го ин­терь­ера, обес­пе­чен­ной внеш­нос­ти по­се­ти­те­лей и ме­ню с вы­со­ки­ми це­на­ми мо­жет быть об­ман­чи­вым.

При­мер­но по та­кой схе­ме. Один из чле­нов семьи за­ра­ба­ты­ва­ет неп­ри­лич­но мно­го, а дру­гой член семьи от­кры­ва­ет ка­фе в неп­ро­ход­ном мес­те

Акт о про­вер­ке сос­то­яния от­дель­но­го воз­ду­хо­во­да не раз спа­сет вас от жа­лоб со­се­дей и ус­та­нов­ки плас­ти­ко­вых окон со­се­дям рас­по­ло­жен­ным вы­ше по­ме­ще­ния ка­фе.

Не пу­гай­тесь но­во­го за­ня­тия и не слу­шай­те шеф-по­ва­ров. Пос­ле со­ве­тов шеф-по­ва­ра по мес­ту от­кры­тия, по ме­ню, по пер­со­на­лу и от­сутс­твию кли­ен­тов в те­че­нии пер­во­го по­лу­го­да. Вы всег­да дол­жны быть го­то­вы, что шеф-по­ва­ра име­ют при­выч­ку сбе­гать от вас.

По­это­му при вы­бо­ре мес­та для от­кры­тия, что­бы зас­тра­хо­вать­ся от убы­точ­нос­ти, вы­би­рай­те про­ход­ные ма­гис­траль­ные ули­цы.

На­ли­чие кон­ку­рен­тов дол­жно вас ос­та­нав­ли­вать от от­кры­тия ка­фе в этом мес­те. Учи­ты­вай­те так­же, что 30% ка­фе в Рос­сии ра­бо­та­ют в убы­ток. То есть впе­чат­ле­ние об ус­пеш­нос­ти со­се­дей: от стиль­но­го ин­терь­ера, обес­пе­чен­ной внеш­нос­ти по­се­ти­те­лей и ме­ню с вы­со­ки­ми це­на­ми мо­жет быть об­ман­чи­вым.

При­мер­но по та­кой схе­ме. Один из чле­нов семьи за­ра­ба­ты­ва­ет неп­ри­лич­но мно­го, а дру­гой член семьи от­кры­ва­ет ка­фе в неп­ро­ход­ном мес­те и ему всё рав­но, что ка­фе ра­бо­та­ет в убы­ток. Об от­кры­тии ка­фе по ста­тис­ти­ке меч­та­ют 60% неп­ри­лич­но за­ра­ба­ты­ва­ющих граж­дан в Рос­сии. На­вер­ное это объ­яс­ня­ет, по­че­му эти ка­фе ра­бо­та­ют де­ся­ти­ле­ти­ями.

Нем­но­го ста­тис­ти­ки, в Пе­тер­бур­ге и в Мос­кве еже­год­но от­кры­ва­ет­ся при­мер­но 3000 ка­фе и так­же еже­год­но зак­ры­ва­ет­ся 3000 ка­фе.

Ос­новные мо­мен­ты, вли­яющие на по­сеща­емость:

— пе­шеход­ная про­ходи­мость. Из­ме­ря­ет­ся се­кун­до­мером и об­щим под­сче­том про­шед­ших ми­мо лю­дей за оп­ре­делен­ное ко­личес­тво вре­мени.

— рас­по­ложе­ние по­меще­ния на сто­роне по пу­ти ав­то­моби­ля от цен­тра го­рода

— от­сутс­твие ог­ражда­ющих ог­ражде­ний, пре­пятс­тву­ющих по­сеще­нию ма­гази­на пос­ле ос­та­нов­ки и вы­хода из тран­спортно­го средс­тва.

— на­личие дос­та­точ­но­го чис­ла пар­ко­воч­ных мест.

— фа­сад­ный вход.

— на­личие нес­коль­ких вход­ных групп (фа­сад­ный, для пер­со­нала, зо­на раз­груз­ки, на­личие пан­ду­са).

— ко­личес­тво сту­пеней пе­ред вхо­дом в ма­газин. Ко­личес­тво сту­пеней нап­ря­мую вли­яет на ко­личес­тво по­сети­телей ма­гази­на.

— вы­сота по­тол­ков не ма­ловаж­ный мо­мент, чем вы­ше, тем луч­ше. Стан­дар­тно при под­бо­ре по­меще­ний не ни­же 3 мет­ров. За­пас вы­соты не­об­хо­дим для воз­можнос­ти раз­ме­щения под по­тол­ком вен­ти­ляци­он­ных ка­налов, дру­гих ин­же­нер­ных сис­тем и тех­но­логи­чес­ко­го обо­рудо­вания.

— ко­личес­тво сво­бод­ных касс в кас­со­вом прос­транс­тве.

— удобс­тво раз­ме­щения стел­ла­жей с то­варом. Та­кие про­дук­ты как хлеб, ми­нераль­ная во­да и си­гаре­ты дол­жны быть рас­по­ложе­ны сра­зу от вхо­да, в за кас­со­вом прос­транс­твом.

— обес­пе­чение не­об­хо­димы­ми ин­же­нер­ны­ми ком­му­ника­ци­ями (во­дос­набже­ние, ка­нали­зация, отоп­ле­ние, элек­три­чес­кие се­ти дос­та­точ­ной мощ­ности).

Ча­ще все­го в тор­го­вых цен­трах вто­рой и тре­тий эта­жи за­пол­ня­ют сле­ду­ющи­ми арен­да­тора­ми: ма­гази­ны одеж­ды, ка­фе (фор­мат бан­кетно­го за­ла, дис­ко­