Андрей Геннадьевич Просин

Инвестиции в недвижимость. Продажа и покупка недвижимости. Практика в Российской Федерации

Шрифты предоставлены компанией «ПараТайп»

© Андрей Геннадьевич Просин, 2018

Поиск объекта недвижимости под инвестирование профессиональными инвесторами занимает от полугода до двух лет. Например, известный инвестор Роберт Кийосаки в своих книгах по инвестированию пишет, что для покупки одной квартиры осматривал 100 квартир, из них выбирал 10, делал выбранным продавцам предложение по снижению стоимости на 10% и только лишь после этого покупал одну из них.

12+

ISBN 978-5-4490-3072-6

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Оглавление

1. Инвестиции в недвижимость. Продажа и покупка недвижимости. Практика в Российской Федерации
2. Введение
3. 1. Основные определения необходимые для инвестора
4. 2. Основные обозначения на планах (чтение чертежей)
5. 3. Практика инвестиционных вложений в Российской Федерации
   1. 3.1. Инвестиции в земельные участки для перепродажи, строительство коттеджных поселков
      1. Работа с государственным кадастром недвижимости
   2. 3.2. Строительство жилой недвижимости, многоэтажки
   3. 3.3. Строительство коммерческой недвижимости
      1. Офисные помещения. Офисные центры
      2. Складские и производственные помещения
   4. 3.4. Вторичный рынок квартир, перевод в нежилой фонд
   5. 3.5. Помещения под продуктовые магазины, формат магазин у дома
   6. 3.6. Помещения под кафе
   7. 3.7. Гостиничный бизнес
   8. 3.8. Высокодоходные помещения маленькой площадью
   9. 3.9. Хитрости заполнения арендаторами офисной недвижимости
6. 4. Анализ рынка. Поиск объектов. Простые вопросы
7. 5. Оценка стоимости недвижимости. Рыночная, ликвидационная стоимость. Основные методики определения стоимости: затратный, сравнительный, доходный подходы
   1. Затратный подход
   2. Сравнительный подход
   3. Доходный подход
8. 6. Черные риэлторы в России, их методы
9. 7. Перепланировка, узаконение, перевод в нежилой фонд, некоторые моменты. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире
10. 8. Ожидание и реальность Российского рынка недвижимости
11. 9. Советы по рекламе в продажах недвижимости
12. 10. Как поднять свой продающий сайт в топ
13. 11. Дополнительно. Некоторые моменты. Покупка Продажа объектов недвижимости
14. 12. Образец фотографирования объекта недвижимости — квартиры

Введение

Книга написана на основе практики, то есть она изложена не так красиво, как мне самому хотелось бы. Но согласитесь, что чужой практический опыт может дополнить Ваш собственный. Не судите строго, пожалуйста.

Инвестиции в недвижимость начинаются там, где есть низкая стоимость объекта недвижимости. Ведь чем ниже была стоимость покупки (инвестирования) объекта недвижимости, тем больший «финансовый» запас будет в реализации проекта, при появлении непредвиденного подорожания строительных или ремонтных работ. Например чем дешевле будет куплен земельный участок под строительство бизнес-центра, тем меньший риск нехватки денежных средств для быстрого введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Невозможно предусмотреть на строительном рынке резкое подорожание строительных материалов и стоимости аренды строительной техники, не говоря уже о недобросовестных поставщиках строительных материалов. И общая стоимость строительства здания увеличивается. В тоже время у любого проекта есть понятие срок окупаемости (коммерческой ликвидности) — срок окупаемости, при сдаче в аренду например.

Подытоживая вышесказанное, возвращаемся к главному секрету в практике инвесторов по срокам поиска объектов недвижимости в покупку. Поиск объекта недвижимости под инвестирование профессиональными инвесторами занимает от полугода до двух лет.

Например известный инвестор Роберт Кийосаки в своих книгах по инвестированию пишет, что для покупки одной квартиры осматривал 100 квартир, из них выбирал 10, делал выбранным продавцам предложение по снижению стоимости на 10% и только лишь после этого покупал одну из них.

1. Основные определения необходимые для инвестора[1]

[1] http://www.largeeconomic.ru/laecos-680-7.html http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f16d45e5c8bb20c8d52d7802c9d09c82e4985913/

Определения взяты с сайта википедия[1]

Объект недвижимости — к недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Инвестор — лицо или организация (в том числе компания, государство и т. д.), размещающие капитал, с целью последующего получения прибыли (инвестиции). Если тот или иной проект будет убыточным, то капитал будет утрачен полностью или частично.

Инвестиции — размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестиции являются неотъемлемой частью современной экономики. От кредитов инвестиции отличаются степенью риска для инвестора (кредитора) — кредит и проценты необходимо возвращать в оговорённые сроки независимо от прибыльности проекта, инвестиции (инвестированный капитал) возвращаются и приносят доход только в прибыльных проектах. Если проект убыточен — инвестиции могут быть утрачены полностью или частично.

Инвести́ции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Ипоте́ка — одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во вла