бизнес. Этот термин уходит корнями в старое английское слово bisignes, означавшее одновременно «тревогу», «хлопоты» и «занятие». Невероятно емкое определение!
В каких ситуациях есть смысл рассмотреть привлечение ипотеки?
1. Если вы не складируете деньги под матрасом, а вкладываете их в активы, которые приносят более высокий доход, чем ставка по кредиту. Например, в России рентабельность бизнеса, рассчитанная как отношение чистой прибыли к размеру активов составляет в среднем 6–12 %[73] (без учета убыточных предприятий). Но при высокой оборачиваемости доходность за год будет выше. Портфель государственных и корпоративных облигаций может принести 8–13 % годовых при невысоком уровне риска. А вот средневзвешенная ставка по ипотеке в России, по данным ЦБ РФ, составила на конец 2022 года всего 6,71 %.
2. Если у вас есть возможность войти в одну из государственных программ для ипотечных заемщиков, в которых ставка еще ниже, чем в предыдущем пункте. В числе таких предложений – «Ипотека с господдержкой», «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Дальневосточная ипотека». Быть может, к моменту выхода книги появятся новые варианты или улучшатся условия по уже действующим. Так или иначе, в рамках всех программ можно покупать готовое жилье на первичном рынке у застройщика или подрядчика строительства. «Сельская ипотека» позволяет приобретать квартиры в небольших городках с числом жителей до 30 тысяч человек. Если такой населенный пункт расположен рядом с крупным областным центром, это может рассматриваться как инвестиция.
3. Если увеличение вашего капитала за счет заемных денег позволяет увеличить число объектов для сдачи в наем, а суммарная рента оказывается выше, чем платеж по кредиту. Для тех, кто получает «белую» зарплату, есть дополнительный бонус. Дело в том, что уплаченные проценты уменьшают базу, от которой рассчитывается НДФЛ, а к одной из покупок можно применить налоговый вычет.
На рынке встречаются два типа ипотечных квартир. В первом случае основной долг банку в значительной мере выплачен и владелец теперь хочет купить более просторное или удобное жилье, продав прежнее. Такие объекты часто выставляются «по рынку», поэтому торг в основном неуместен. Разве что символический. Второй случай – обратный: ипотечная квартира продается через год-два после выдачи кредита, потому что заемщик его попросту не тянет. Иногда такая продажа становится результатом развода с разделом имущества. Именно на этот тип объектов есть смысл «охотиться» инвестору.
Все это может говорить о более высокой мотивации к продаже. Скидку в этом случае получить гораздо проще. И, в конце концов, иногда можно прямо спросить, уместен ли торг. Для этого нужно вести диалог в вежливом, деловом ключе, без многословия и пауз, заставляющих собственника сомневаться, не теряет ли он зря с вами время. Так что держите чек-лист под рукой.
На этом этапе ваша главная задача – понять мотивацию собственника. Универсальных рецептов нет. Но есть несколько важных обстоятельств, которые возможно выяснить при разговоре:
– объект уже давно выставлен на рынке;
– у продавца на руках все возможные документы, вплоть до справок из нарко- и психдиспансеров;
– объект находится под ипотекой либо участвует в альтернативной[48] сделке;
– объектом выступает наследственное имущество, которое продает группа родственников;
– продавец постоянно проживает в другом регионе или стране, но сделку заключает лично.
При анализе финансовой стороны сделки надо учесть моменты вроде бы очевидные, но часто упускаемые из виду.
• Останется ли у вас после покупки недвижимости подушка финансовой безопасности – ликвидные сбережения, которых хватит на три-шесть месяцев жизни при текущем уровне расходов.
• Если привлекаются кредитные ресурсы, хватит ли вашей подушки, чтобы покрыть при необходимости и обычные расходы, и платежи по кредиту.
• Насколько для вас комфортен ежемесячный платеж по кредиту? Обычно считается, что финансовый дискомфорт возникает, когда отдавать банку приходится больше 30 % дохода, тогда как 50 % – это критический предел. Но подобное эмпирическое правило сформулировано для среднестатистического заемщика, а в вашем случае может статься, что будет тяжело отдавать даже четверть дохода, либо же, напротив, оставшихся 35–40 % хватит на вполне комфортную жизнь.
• Каков ваш план действий на случай крупных непредвиденных расходов, например из-за внезапных проблем со здоровьем или потери источников дохода.
• Насколько инвестиции в недвижимость коррелируют с другими вашими жизненными планами и целями, или, иными словами, чем вы будете готовы пожертвовать, если этого потребуют обстоятельства.
Привлечение кредита для покупки недвижимости, в которую мы планируем инвестировать долгосрочно, будет выгодным, если:
• Ваши деньги уже инвестированы в активы, доходность которых выше ставки по кредиту с учетом дополнительных платежей типа страховки, налогов и налоговых льгот (подробнее об этом читайте в главе 6).
• Предполагаемая рента позволяет покрыть либо весь платеж по кредиту (идеальный случай), либо его процентную часть (минимальное условие).
• Вы нашли привлекательный с точки зрения цены объект, потенциал удорожания которого явно превышает сумму процентов по кредиту за тот же срок: например, у продавца есть причины продать недвижимость с дисконтом к рынку.
• Кредит позволяет масштабировать бизнес на старте, например, вместо одной квартиры-студии купить три.
• Использование «кэша» для полной оплаты создаст больше сложностей, чем выгод: правило действует в первую очередь при покупке недвижимости за рубежом, где есть строгие процедуры проверки чистоты происхождения денег покупателя, в этом случае ипотека вполне может быть удачным промежуточным решением.
