автордың кітабын онлайн тегін оқу Документальное обеспечение строительства. Справочное пособие
Информация о книге
УДК 651.4/.9:69(035
ББК 65.052:38я2
К12
Рецензенты:
Олейник П. П., доктор технических наук, профессор МГСУ;
Донцов Д. Г., доктор архитектуры, профессор, главный градостроитель, начальник мастерской ГБУ ВО «ВОАПБ».
В настоящем пособии рассмотрено документальное обеспечение всех этапов жизненного цикла строительной продукции до момента эксплуатации готовых зданий и сооружений. Ссылки на действующую нормативно-техническую литературу предполагают необходимость самостоятельного изучения читателем указанных документов. Для облегчения приводится список литературы с указанием актуальных редакций документов на момент подготовки рукописи.
Ссылки на нормативные источники приведены по состоянию на июнь 2020 г.
Справочное пособие предназначено для изучения дисциплины «Документальная подготовка строительства», изучаемой в рамках магистерской подготовки по направлению «Строительство». Автор надеется, что приведенная система документального обеспечения строительства заинтересует и будет полезна для специалистов, осуществляющих функции технического заказчика, подрядчика, строительного контроля и надзора.
Законодательство приведено по состоянию на 1 июня 2019 г.
Предназначена научным и практическим работникам, преподавателям, аспирантам и студентам юридических вузов.
УДК 651.4/.9:69(035)
ББК 65.052:38я2
© Кабанов В. Н., 2020
© ООО «Проспект», 2020
ВВЕДЕНИЕ
Готовая строительная продукция (товар) приобретает все новые и новые качества, а к процессу производства строительно-монтажных работ предъявляются усовершенствованные требования. Важно подчеркнуть, что для того, чтобы продукция строительного производства обладала привлекательными потребительскими свойствами, необходимо применять соответствующие технологии, материалы и конструкции. В отличие от промышленного производства в строительстве недопустим брак, поскольку переделка строительной продукции требует значительно больших усилий и ресурсов, чем, скажем, замена детали в какой-либо машине. С целью предотвращения брака в процессе строительства сформирована система технического контроля за качеством выполнения строительно-монтажных работ, в том числе, в процессе изготовления частей здания, конструкций или сооружений.
Строительство объекта капитального строительства начинается с идеи (замысла). Формализация замысла представляет собой предварительное технико-экономическое обоснование инвестиций в основной капитал (объект капитального строительства). Именно в процессе предварительных экономических расчетов могут и должны формироваться ключевые требования, предъявляемые к строительной продукции: продолжительность и стоимость возведения объекта капитального строительства, а также время эксплуатации и расходы по содержанию. Процесс предварительного формирования требований к объекту строительства завершается разработкой задания на проектирование. Задание на проектирование является документом в котором описываются детальные требования к зданиям и сооружениям, процессу возведения объектов капитального строительства, а также к условиям эксплуатации готовой строительной продукции.
Проектирование объектов капитального строительства осуществляется на основании задания на проектирование и действующих нормам и правил, изложенных в нормативно-технической литературе. Необходимо отметить, что нормы и правила относятся к документам, расшифровывающими положения, зафиксированные в кодексах, Законах РФ, а также Постановлениях Правительства РФ и законодательных актах региональных органов государственной власти и установленных требований органами местного самоуправления. Разработка проектов строительства допускается специализированными организациями, состоящими в саморегулируемых специализированных организациях, а также специалистами, входящими в реестр НОПРИЗ.
Вне всякого сомнения, проектировщик должен обладать полным пакетом нормативно-технической литературы, регламентирующей порядок принятия и обоснования проектных решений. В этом случае задание на проектирование превращается в документ, акцентирующий внимание на нормативных актах, положения которых следует учитывать в первую очередь.
Процесс возведения зданий и сооружений начинается с момента получения разрешения на строительство. Важно подчеркнуть, что выдача разрешения на строительство относится к государственной услуге, предоставляемой в электронном виде. Получение разрешения на строительство предполагает наличие пакета документов, устанавливающего правовой режим эксплуатации объекта капитального строительства, включая земельный участок, на котором размещаются здания и сооружения. Неотъемлемой частью пакета документов, необходимого для получения разрешения, является проект, получивший в установленном порядке положительное заключение государственной или негосударственной экспертизы.
Процесс выполнения строительно-монтажных работ ежедневно контролируется органами строительного контроля (внутреннего и внешнего), и периодически проверяется службой государственного строительного надзора. При этом установлена необходимость ежедневного документирования (письменного фиксирования) фактического функционирования организационно-технологических решений строительства.
Процедура завершения процесса создания строительной продукции (завершение строительства) установлена регламентами оказания государственной услуги выдачи разрешения на эксплуатацию объекта капитального строительства. Получение разрешения на эксплуатацию готовой строительной продукции предполагает получение заключения о соответствии объекта строительства действующим техническим регламентам.
Приведенное выше короткое описание процесса создания строительной продукции от замысла до получения разрешения на эксплуатацию приводится в настоящей работе. Автор умышленно не приводит выдержки из нормативной литературы, а ограничивается указанием источника (действующего на момент подготовки работы). Такой подход значительно снижает трудоемкость поиска актуальных нормативно-технических актов, действующих на текущий момент времени. Если в тексте подчас приводятся сокращенные названия источников, то в библиографическом списке указывается полное название, а при наличии, ссылка на актуальную редакцию. Практическое применение текстов настоящего издания требует актуализации информации о действующей редакции, приведенных нормативно-технических источников.
1. ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Создание объекта капитального строительства начинается с формирования предпринимательской идеи (замысла). Важно обратить внимание, что уже на стадии идеи инвестиционные проекты следует разделять, как минимум, на 2 группы. К первой группе следует относить такие проекты, которые в результате реализации предусматривают создание объектов капитальных вложений (новых или реконструкцию существующих зданий и сооружений). Ко второй группе относятся проекты, направленные на реализацию предпринимательских идей, не связанных с необходимостью создания объектов капитального строительства (например, проекты в области разработки программного обеспечения или увеличения оборотных фондов предприятия). В дальнейшем рассматриваются проекты, принадлежащие к первой группе и предусматривающие создание объектов капитального строительства (капитальные вложения или прямые инвестиции).
Предпринимательская (инвестиционная) идея требует оформления и экономического прогноза ее эффективности. С этой целью предварительно разрабатываются бизнес-планы инвестиционного проекта (в данном случае, предусматривающие создание объектов капитального строительства). Принятие решения об инвестировании (финансировании) предпринимательской идеи принимается на основании оценки экономической эффективности. Оценка экономической эффективности необходима для принятия решения о расходовании собственных средств предпринимателя или привлечения инвестора с целью финансирования предпринимательского проекта (предпринимательский проект при этом оформляется в форме бизнес-плана). Приведенная логическая последовательность предполагает более детальное рассмотрение 2-х вопросов: первый — требования к бизнес-плану, второй — оценка экономической эффективности бизнес-плана (предпринимательской идеи или идеи создания объекта капитальных вложений).
1.1. Требования к бизнес-плану
При разработке бизнес-плана проекта создания объекта капитальных вложений (строительства нового, реконструкции или капитального ремонта существующего) основными показателями являются: стоимость, продолжительность создания, срок окупаемости и величина предполагаемой доходности инвестиций (в случае привлечения банковского кредита — кредитоспособность, то есть способность своевременно и в полном объеме выполнять обязательстве по уплате обязательств по кредиту).
Продолжительность и стоимость объектов капитального строительства в зависимости от дальнейшего использования (эксплуатации) определяется:
– для объектов производственного назначения продолжительность строительства определяется по СНиП 1.04.03-85 [268] с учетом разъяснений в письме Госстроя РФ № 10-98 от 24.03.2000 [73], а стоимость по объектам-аналогам или среднестатистической стоимости, сложившейся на территории субъекта РФ;
– для объектов непроизводственного назначения продолжительность строительства может определяться на основании СНиП 1.04.03-85 [268], МДС 12-43.2008 [347], сборников НЦС, а стоимость по сборникам НЦС с учетом положений МДС 81-02-12-2011 [229], пример определения стоимости и продолжительности строительства жилья приводится в прил. 1 к настоящей работе.
Структура, содержание и требования к составлению бизнес-плана инвестиционного проекта, предусматривающего создание объектов капитального строительства, приводится в прил. 1 к ПП РФ № 1470 от 22.11.1997 [50].
Срок окупаемости представляет собой расчетную величину, которая зависит от величины установленной доходности (банковского процента по кредиту), размера инвестиций (финансовых ресурсов), выделяемых на проект, а также величины денежных средств, которые можно получить при эксплуатации (или при продаже) объекта капитального строительства.
1.2. Оценка экономической эффективности проекта создания объекта капитальных вложений
Оценка эффективности проектов капитальных вложений (инвестиционных проектов) выполняется в соответствии с порядком, утв. ПП РФ № 590 от 12.08.2008 [33]. В приведенном документе предусматривается применение качественных (п. 7 порядка, утв. ПП РФ № 590 от 12.08.2008 [33]) и количественных (п. 8 порядка, утв. ПП РФ № 590 от 12.08.2008 [33]) критериев.
Применение качественных критериев предполагает бальную оценку эффективности проекта капитальных вложений (инвестиционного проекта). Такая оценка выполняется по методике утв. приказом Минэкономразвития России № 58 от 24.02.2009 [235], где в п. 5 приводится формула для оценки качественных характеристик проекта, в п. 17 — количественных, а интегральная оценка в п. 24 [235]. Перечень количественных и качественных показателей с указанием весового коэффициента (баллов) приводится в прил. 2–4 к методике утв. приказом Минэкономразвития России № 58 от 24.02.2009 [235]. Форма паспорта инвестиционного проекта, направляемого для проверки приводится в прил. 1 к приказу Минэкономразвития России № 199 от 02.04.2014 [107.12]. Форма заключения о результатах проверки утв. приказом Минэкономразвития России № 327 от 13.10.2008 [107.8].
К числу наиболее точных прогнозов эффективности инвестиционных проектов, с точки зрения автора, относится количественное измерение экономической эффективности. Количественная оценка экономической эффективности инвестиционных проектов по методическим рекомендациям, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238], предполагают вычисление следующих количественных показателей:
– чистая приведенная стоимость (NPV) в п. 5.1 методических рекомендаций, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238];
– внутренняя норма доходности (IRR) в п. 5.2 методических рекомендаций, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238];
– дисконтированный срок окупаемости (DPP) в п. 5.3 методических рекомендаций, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238];
– коэффициент покрытия выплат по кредитам и займам (DSCR) в п. 5.4 методических рекомендаций, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238];
– индекс бюджетной эффективности (БЭ) в п. 5.3 методических рекомендаций, утв. приказами Минэкономразвития России № 482, Минфина России № 111н от 15.09.2011 [238].
Важно обратить внимание на то, что оценка эффективности капитальных вложений может выполняться не только в отношение бизнес-плана, но и в отношении проектных решений, применяемых при разработке проекта строительства объекта капитальных вложений. Например, п. 2.11 МДС 11-4.99 [227] и п. 2.9. МДС 11-3.99 [226] предлагают для количественной эффективности применять п. 2.8 методических рекомендаций утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ № ВК 477 от 21.06.1999 [236]. К числу основных количественных показателей относятся:
– чистый доход (NV) — формула 2.3 методических рекомендаций утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ № ВК 477 от 21.06.1999 [236];
– чистый дисконтированный доход (NPV) — формула 2.4 методических рекомендаций утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ № ВК 477 от 21.06.1999 [236].
В соответствии со ст. 160.3 БК РФ [2] оценка экономической эффективности использования бюджетных средств выполняется на основании ст. 16.5 № 127-ФЗ от 23.08.1996 [16], в которой указаны принципы оценки, а также требования, предъявляемые к правилам, утв. ПП РФ № 392 от 31.03.2018 [54], пп. 15, 16, 47 д, е, ПП РФ № 588 от 02.08.2010 [34].
1.3. Авторская методика оценки эффективности капитальных вложений
Эффективность капитальных вложений для организаций, являющихся плательщиками налогов по общей системе налогообложения (то есть не имеющих освобождения по уплате налога на прибыль) может оцениваться при помощи математического выражения:
Если выражение 1 рассматривать как тождество, тогда его можно решать относительно любой из приведенных переменных. Такие решения описаны для случаев:
– оценки состоятельности инвестиционных проектов (проектов капитальных вложений) [343];
– оценки экономической эффективности инвестиционных проектов (проектов капитальных вложений [341];
– обоснования методов приобретения (создания) имущества, используемого для получения прибыли [342];
– оценки доступности ипотечных кредитов [340].
1.4. Составление задания на проектирование
Принимая во внимание недостаточное количество методических указаний по составлению задания на проектирование, представляется целесообразным уделить более пристальное внимание этому вопросу. Основным документом, устанавливающим требования к проекту жилого здания, а также к заданию на его проектирования, следует считать № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]. Этот документ устанавливает следующие требования к содержанию задания на проектирование:
– идентификацию зданий и сооружений (ст. 4 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]);
– требования к результатам инженерных изысканий и проектной документации (ст. 15 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]);
– требования при опасных природных процессах и явлениях и техногенных воздействиях (ст. 18 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]);
– освещение (ст. 23 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]), защита от влаги (ст. 25 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]);
– энергетическая эффективность (ст. 31№ 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]);
– требования к соответствию (ст. 39 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]).
Более детальные требования к заданию на проектирование приводятся в в пп. 7, 8, 10, 13, 16, 17, 19, 21, 22, 27(1) положения, утв. ПП РФ № 87 от 16.02.2008 [41].
Задание на проектирование является неотъемлемой частью проектной документации в соответствии с п. 13д положения, утв. ПП РФ № 87 от 16.02.2008 [41]. Правовой статус задания на проектирование определяется ст. 758 — 762 ГК РФ [4], ст. 1, 41.2, 47, 48, 52, 55.5-1 ГрК РФ [3].
Типовая форма задания на проектирование объектов капитального строительства, утв. приказом Минстроя России № 125/пр от 01.03.2018 года [прил. 1, 107.2] представляет собой документ, состоящий из трех частей:
– часть I. Общие данные;
– часть II. Требования к проектным решениям;
– часть III. Иные требования к проектированию.
К заполненной форме задания на проектирование прилагается пояснительная записка в которой приводятся необходимые вычисления и комментарии к требованиям, предъявляемым к проектным решениям. В приложении 2 к приказу Минстроя России № 125/пр от 01.03.2018 [107.2] содержатся общие требования к подготовке текста задания на проектирование.
В самом начале задания на проектирование указывается название объекта строительства. При формировании названия необходимо предусматривать указания на архитектурные, конструктивные и технологические особенности здания или сооружения.
1.4.1. Особенности заполнения первой части задания на проектирование «Общие положения»
Общая часть задания на проектирование состоит из 16 основных пунктов и 7 подпунктов 11 пункта. В целом требуется предоставить объективную информацию по 23 вопросам.
Пункт 1 задания на проектирование «Основание для проектирования» предполагает указание на источник финансирования проектных работ, и в большинстве случаев, на происхождение прямых инвестиций, необходимых для создания строительной продукции. Информация, приводимая в этом разделе должна описывать один из приведенных ниже документов:
– федеральная целевая программа, программа развития субъекта Российской Федерации, комплексная программа развития муниципального образования, ведомственная целевая программа и другие программы;
– решение Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями;
– решение застройщика (не государственного инвестора), оформленное надлежащим образом (решение собрания собственников, совета директоров, приказ лица, обладающего правом принимать решения об использовании финансовых ресурсов).
В отношении каждого, из приведенных выше, документов должны указываться:
– орган, принявший решение о финансировании проектирования и строительстве (в том числе орган, принявший программу строительства в рамках которой предполагается возведение объекта капитального строительства);
– дата принятия документа;
– регистрационный номер документа.
Пункты 2–4 задания на проектирование содержат идентификационную информацию об участниках подготовки проекта строительства: «застройщике», «инвесторе», «проектной организации». Следует обратить внимание, что инвестор может не включаться в состав участников проектирования, при условии, если функции инвестора исполняет застройщик.
Состав идентификационной информации приводится в пп. 13а положения, утв. ПП РФ № 145 от 05.03.2007 [28], и представляет собой следующие сведения:
– для физических лиц: фамилия, имя, отчество, реквизиты документов, удостоверяющих личность, почтовый адрес места жительства;
– для юридических лиц: полное наименование, место нахождения (юридический и фактический почтовый адрес), основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика.
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) — указывается во всех последующих записях, вносимых в ЕГРЮЛ в отношении юридического лица и в ЕГРИП в отношении индивидуальный предпринимателей. ЕГРЮЛ — единый государственный реестр юридических лиц. ЕГРИП — единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (определения в этом абзаце приводятся в соответствии с пп. 1 и 5 Приказа Минфина России № 165н от 30.10.2017 [87]).
Идентификационный номер налогоплательщика устанавливается на основании п. 7 ст. 84 НК РФ [7] для физических лиц имеет двенадцатизначный цифровой код и юридических лиц — десятизначный цифровой код (соответственно п. 1 и п. 2 Порядка утв. приказом ФНС России № ММВ-7-6/435@ от 29.06.2012 [88]).
Заполнение п. 5 задания на проектирование предполагает отнесение объекта к новому строительству, реконструкции или капитальному ремонту. Определение перечисленных видов строительства приводится в пп. 13, 14, 14.2 ст. 1 ГрК РФ [3].
В п. 6 задания на проектирование указывается источник денежных средств за счет которых выполняется проектирование и строительство здания или сооружения. Все источники финансирования делятся на 2 большие группы: финансовые ресурсы бюджетов РФ и внебюджетные средства. Внебюджетные средства являются собственностью частных лиц, т. е. не принадлежат государству. К бюджетным средствам относятся финансовые ресурсы бюджетов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, а также внебюджетных фондов (фонды медицинского, социального и пенсионного страхования). Кроме этого к бюджетным финансовым ресурсам следует относить денежные средства, предусмотренные на создание строительной продукции в рамках реализации государственных, региональных, муниципальных и ведомственных целевых программ, утвержденных соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления.
Важным условием при разработке проекта строительства является обеспечение здания или сооружения современными ресурсами (п. 7 задания на проектирование). Под ресурсами здесь понимаются энергообеспечение, водоснабжение и водоотведение, решение вопросов теплоснабжения, обеспечение потребности в получении и передачи информации, а также обеспечение мер по защите окружающей среды как в период строительства, так и в период эксплуатации объекта строительства.
Вопросы подготовки технических условий на подключение (присоединение) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения регулируются ПП РФ № 83 о 13.02.2006 [53]. Детализация положений, указанных в ПП РФ № 83 о 13.02.2006 [53], изложена в ведомственных нормативах, разработанных для каждого вида ресурсов. Принимая во внимание, что объем обоснования, а также порядок оформления технических условий на подключение объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, по затратам труда соотносятся с проектированием соответствующих систем, эта часть задания на проектирование детально не рассматривается в настоящей работе.
Выделение этапов строительства (п. 8 задания на проектирование), в большинстве случаев, предусматривается при квартальной застройке территорий поселений, при возведении крупных технологических комплексов (предприятий), в состав которых входят мощности, способные производить продукцию, востребованную на потребительском рынке (то есть производят продукцию не только для внутреннего потребления на предприятии). Таким образом, в результате окончания работ по этапу строительства должна появиться строительная продукция, которая обладает потребительскими свойствами (то есть может быть реализована на потребительском рынке как объект, завершенный строительством). В промышленном строительстве завершение этапа строительства предполагает завершение строительством производственных мощностей, способных выпускать продукцию (товары), востребованные потребительским рынком.
При заполнении п. 9 задания на проектирование целесообразно использовать нормативную продолжительность объектов строительства, приведенную в федеральных или региональных документах. Такой подход используется в отсутствие проектной документации, которая, как правило, является основанием для оценки мощности подрядных организаций. По величине мощности подрядной организации, в большинстве случаев, можно с высокой степенью достоверности вычислять интенсивность возведения здания или сооружения. Необходимо подчеркнуть, что при разработке проекта строительства может устанавливаться расчетная продолжительность строительства, величина которая получена из оценки эффективности инвестиций (например, формула 1.1). В этом случае подбираются такие организационно-технологические решения, которые способны обеспечить выполнение строительно-монтажных работ в заданный срок.
В большинстве случаев определение величины нормативной продолжительности выполняется на основании следующих действующих федеральных нормативов: СНиП 1.04.03-85 [268], МДС 12-43.2008 [347], НЦС 81-02-01-17 [242], а также по региональным методикам, например, утв. правительством города Москвы МРР-3.2.81-12 [113]. Нормативная продолжительность может устанавливаться по объекту-аналогу, расположенному в том же регионе строительства.
В п. 10 задания на проектирование приводятся основные технико-экономические показатели объекта строительства. Перечень основных технико-экономических показателей, например, для жилых зданий установлен приложением «М» к МДС 11-18.2005 [227.1].
Пункт 11 «Идентификационные признаки объекта» задания на проектирование состоит из 7 подпунктов, каждый из которых требует отдельного рассмотрения в соответствии со ст. 4 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]:
1) Назначение (п. 11.1 задания на проектирование) устанавливается на основании общероссийских классификаторов, предусмотренных законодательством РФ. Идентификацию жилых зданий рекомендуется выполнять по ОК 013-2014 (СНС 2008) [242].
2) Поскольку здания производственного и непроизводственного назначения не принадлежат к объектам транспортной инфраструктуры, функционально-технологические особенности которых влияют на их безопасность (п. 11.2 задания на проектирование), то целесообразно информацию об этом указать в соответствующей графе.
3) Возможность возникновения опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой будет осуществляться строительство объекта (п. 11.3 задания на проектирование) идентифицируется по признакам, приведенным в п. 3 ст. 4 № 384-ФЗ от 30.12.2009 [24]: «Идентификация здания или сооружения должна проводиться в соответствии с районированием территории Российской Федерации по уровню опасности природных процессов и явлений, утвержденным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, данными многолетних наблюдений за природными процессами и явлениями, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также результатами инженерных изысканий на территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция и эксплуатация здания или сооружения». Другими словами, при заполнении этого раздела следует обратиться к региональному законодательству, описывающему возможность возникновения опасных природных процессов и явлений, а также техногенных воздействий на территории строительства (на территории расположения объекта строительства).
4) В п. 11.4 задания на проектирование указывается принадлежность объекта капитального строительства к одному из типов эксплуатации:
– производственного или непроизводственного назначения;
– гражданское или промышленное;
– жилое или нежилое (административное);
– по этажности многоэтажное или малоэтажное.
...