Такими действиями покупателя может служить проведение правовой проверки в отношении продавца как участника сделки, с целью выявления всех имеющихся на момент совершения сделки сведений о приобретении имущества;
— о наличии/отсутствии возбужденных административных, гражданских, арбитражных или уголовных дел;
на этапе выбора апартаментов необходимо установить на каком земельном участке расположен апартамент, так как от вида земельного участка зависит возможность комфортного проживания, а также безопасного приобретения. Вид использования земельного участка указан в кадастровом паспорте и выписке ЕГРН, с которыми можно ознакомиться у застройщика или на сайте публичной кадастровой карте.
Если купить апартамент без проверки собственника, вы наверно догадываетесь, что может произойти. Если у собственника были долги, которые не были погашены после продажи апартаментов, то кредиторы или арбитражный управляющий могут оспорить сделку. И здесь важным отличием будет являться то, что апартамент — коммерческая недвижимость, следовательно покупатель не мог не знать, что именно он покупает и как нужно было себя вести перед тем, как отдать деньги продавцу. Поэтому пренебрегать проверкой собственника автор не рекомендует.
Перед тем как верить многообещающей рекламе и торопиться бежать заключать предварительный договор купли — продажи или договор переуступки прав требований по еще не сданному дому в эксплуатацию необходимо:
Провести правовую экспертизу (проверку) застройщика через юриста или агентство недвижимости, либо самостоятельно установить:
— Как долго юридическое лицо существует на рынке, имеет ли лицензии на строительство, какой штат сотрудников компании.
Установить сведения об учредителях и директорах застройщика (как часто происходит смена юридического адреса и директора, а также учредителей), кто является учредителем застройщика, их финансовое и правовое положение, часть из перечисленных сведений вы найдете в ЕГРЮЛ через сайт ФНС России.
— Есть ли (были ли) объекты несданные в эксплуатацию, т.е. проблемные дома — такие сведений можно установить через сайт Единой информационной системы жилищного строительства, а также через сайт www. наш.дом.рф
— Имеются ли краткосрочные и долгосрочные обязательства застройщика перед контрагентами, данные сведения можно установить через проектные декларации, которые должны быть отражены на сайте застройщика
— Возбуждены ли гражданские, арбитражные судебные дела в отношении застройщика, а также основания заявленных исковых требований, такие сведения можно установить: картотеку арбитражных дел; картотеку гражданских дел районных (городских) судов; сайт УФССП России.
— Сведения о заключенных государственных контрактах, а также сведения о наличии/отсутствии проведенных проверок и выявленных нарушениях
— Оценить финансовую устойчивость застройщика через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года. Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.
Таким образом, перед совершением сделки купли — продажи покупателю, как менее защищенному лицу необходимо проверять не только техническое состояние приобретаемого имущества, юридическую составляющую в виде правоспособности продавца к совершению сделки, а также финансовую состоятельность продавца.
тановить сведения об учредителях и директорах застройщика (как часто происходит смена юридического адреса и директора, а также учредителей), кто является учредителем застройщика, их финансовое и правовое положение, часть из перечисленных сведений вы найдете в ЕГРЮЛ через сайт ФНС России.
— Есть ли (были ли) объекты несданные в эксплуатацию, т.е. проблемные дома — такие сведений можно установить через сайт Единой информационной системы жилищного строительства, а также через сайт www. наш.дом.рф
— Имеются ли краткосрочные и долгосрочные обязательства застройщика перед контрагентами, данные сведения можно установить через проектные декларации, которые должны быть отражены на сайте застройщика
— Возбуждены ли гражданские, арбитражные судебные дела в отношении застройщика, а также основания заявленных исковых требований, такие сведения можно установить: картотеку арбитражных дел; картотеку гражданских дел районных (городских) судов; сайт УФССП России.
— Сведения о заключенных государственных контрактах, а также сведения о наличии/отсутствии проведенных проверок и выявленных нарушениях
— Оценить финансовую устойчивость застройщика через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года. Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.
Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну.
Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика в соответствии с Законом №214-ФЗ за последний год
При наличии совокупности вышеуказанных доказательств арбитражный суд, рассматривающий заявление финансового управляющего о признании сделки должника недействительной чаще всего, сохраняет сделку и отказывает в удовлетворении требований управляющего.
% от рыночной стоимости аналогичного имущества.
При наличии совокупности выш
Чтобы сохранить сделку в суде нужно предоставить доказательства:
— на момент сделки покупатель не знал и не мог знать о сложном финансовом состоянии продавца;
— покупатель не имел цели причинить имущественный вред кредиторам продавца;
— на момент совершения сделки покупатель обладал денежными средствами, с помощью которых был произведен расчет с продавцом;
— покупатель не является заинтересованным лицом с продавцом;
— цена имущества на момент сделки являлась рыночной, в данном случае отступление в меньшую сторону возможно до 20
В результате исследования были получены следующие данные: за 2022 год было возбуждено 318 611 дел о банкротстве физических лиц, из них в каждом 10-м деле были поданы заявления о признании сделок должника недействительными, из которых 90% заявлений были удовлетворены. Следовательно, в каждом 10-м деле оспаривали и отменяли сделки, из них каждое 2-е заявление касается недвижимого имущества.