Оглавление

Мифы И ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Предисловие

Об экономике написаны тысячи и миллионы книг. Но вот что удивительно: экономическая литература долгое время обходила стороной тему недвижимости. Хотя это целый мир, полный загадок и парадоксов, он почти не описан классиками экономической мысли.

Да и современники плохо представляют, что такое недвижимость. Не в утилитарно-бытовом, конечно, а в экономическом смысле. Россияне очень любят и ценят недвижимость: по всем опросам вложения в «бетонные стены» с огромным отрывом опережают все другие альтернативы. Не говоря уж о том, что хочешь не хочешь, а взаимодействовать с недвижимостью приходится каждый день: жить под открытым небом мы еще не научились.

Но и среди тех, кто удачно вложился во вторичку или новостройки, немного найдется тех, кто может объяснить, что именно они купили (мы не про стены, тип дома, район и т. д.) и откуда взялся их доход. Колоссальное количество материалов по рынку акций, тысячи экспертов, гуру фондового рынка продают свои методики быстрого обогащения, и почти полное молчание о недвижимости. Хотя в нашей стране нетто-вложения в недвижимость в десятки раз превышают соответствующие вложения на фондовом рынке — и это не преувеличение! — иногда кажется, что все экономическое знание о недвижимости сводится к банальностям вроде «недвижимость — защитный актив», «квартиры всегда в цене». В любой непонятной ситуации покупай недвижимость, и не прогадаешь. Многие соотечественники ровно так и поступают, и, как ни странно, иногда успешно. Но не всех, конечно, может устроить такое объяснение. Нас-то уж точно нет. Чтобы мыслить системно, избегая клише, и принимать рациональные решения, не уповая на удачу, не помешала бы четко выстроенная экономическая теория, адаптированная к сфере недвижимости.

В начале нулевых автор закончил экономический факультет МГУ. Этот вуз традиционно специализируется на теоретической подготовке. Только большинство курсов уже в то время выглядели устаревшими. Изучали трудовую теорию Маркса, кейнсианство, поведение потребителя, микро- и макроэкономику и много чего еще. Все что угодно, только не то, что вы почерпнете в этой книге. Не считали классики нашу тему острой, поскольку в XIX — XX веках, в эпоху промышленного производства, когда писались все эти труды, были проблемы поважнее.

Сегодня, в век всеобщего изобилия, хронического товарного перепроизводства, ситуация перевернулась с ног на голову. Мало кого интересует сейчас, сколько «чистого обезличенного труда» заключено в стоимости товара, и какова норма прибавочной стоимости. Данные по безработице и ВВП также все больше становятся цифрами без реального содержания. Кто бы что ни говорил, но вопросы бедности, за исключением периферийных стран, более-менее решены, а основная масса населения не имеет проблем с доступностью материальных благ. Конечно, кому-то и жемчуг мелкий, поэтому мало кто доволен своим материальным положением — все равно ведь хочется больше (тут маркетологи, молодцы, постарались). Так что крысиные бега продолжаются, а экономика продолжает раздуваться.

Кстати, насчет жемчуга. Экономисты знают, что бывают блага с естественной ограниченностью предложения. Производство их адекватно не масштабируется, поэтому они чрезвычайно ценятся, несмотря на скромную, а подчас и вовсе нулевую потребительскую ценность. Например, соль обладает огромной ценностью (и в Средние века стоила соответствующих денег), но производство легко масштабируется, поэтому сегодня соль стоит копейки. А вот драгоценности не тиражируются (иначе они перестанут быть драгоценностями). Никакой практической пользы от них нет, кроме вызываемого ими чувства собственной важности, но поскольку раздобыть их сложно, они, наоборот, стоят огромных денег.

В условиях товарного перепроизводства интерес вызывают только такие, нетиражируемые блага, потому что только на них потребности не могут быть насыщены. Несложно догадаться, что недвижимость входит в эту группу товаров. Более того, в отличие от драгоценностей, недвижимость используется не только для показного потребления, но и практически (для жизни и для инвестиций).

Недвижимость поистине владеет умами. Только и разговоров — кто, что, когда и где купил, или собирается. Недвижимость — ограниченный товар, который современная избыточная экономика не научилась производить в таких количествах, чтобы всем хватило. И не научится (а почему — мы расскажем в этой книге).

Однако, если бы только в этом была странность! Слишком много вопросов — почему требуется такой бюджет, почему цены ведут себя не так, как на потребительском рынке, а застройщики всегда жалуются на растущую себестоимость, почему при плохой демографии спрос на квартиры не убывает, откуда в недвижимости столько мифов и т. д. — и слишком мало вразумительных ответов. Если бы можно было просто достать уже готовую книгу, прочитать и все выяснить, скорее всего, этот труд бы не появился (т. к. создавать работу с нуля — задачка та еще). Читателям, надеемся, повезло больше, т. к. они имеют возможность потребить авторский опыт в уже готовом, концентрированном виде, не тратя полжизни на изучение.

Некоторых читателей, возможно, испугает обилие теоретических конструкций, у многих со школьных времен само слово «теория» ассоциируется с чем-то сложным и занудным. Мы не обещаем легкой прогулки, только инфоцыгане (как принято сейчас выражаться) предлагают легкие знания и быстрые деньги. Однако нам бы не хотелось уходить и в другую крайность — строго следовать канонам научной публикации или излагать материал сухим академическим языком — это может и правильно, но ужасно скучно, а мы рассчитываем сделать книгу максимально доступной для широкого читателя. Поэтому иногда будем позволять себе стилистические и другие вольности. И все же по возможности уклоняясь от практически-ситуативного в пользу универсального, то есть в целом следуя научному анализу. Пусть сегодняшняя российская действительность важна (и нам от нее никуда), но все-таки это лишь частный случай общих закономерностей, своего рода «Законов Ньютона для недвижимости», которые (как мы рассчитываем) нам удалось открыть. А законы, если они действительно существуют, и через 100 лет будут работать. Некоторые из приведенных объяснений могут показаться трудными для восприятия, другие вызовут споры и сомнения (не зря мы все время возвращаемся к парадоксам, и даже книгу так назвали), но надеемся, что недвижимость, как экономическая категория, станет читателю более понятной.

Глава 1. Товар-Деньги-Услуги

Недвижимость — уникальный по своим свойствам продукт. Вокруг нее как будто витает ореол загадочности и непредсказуемости. Не всегда понятно, чего ждать. В стране низкая инфляция? — в недвижимости надувается пузырь. Цены на все товары растут? — квартиры, наоборот, дешевеют. Цены на товары вообще редко показывают снижение в номинале (не считая летней дефляции на фрукты и овощи), а вот недвижимость может находиться в длительной депрессии годы и даже десятилетия (вспомним пример Японии в 90-е годы). Может показаться удивительным, но товарная инфляция и цены на жилье вообще не имеют выраженной корреляции.

В чем можно убедиться, если анализировать ценовую динамику в ретроспективе. В период до 2008 года недвижимость и потребительские товары в России синхронно дорожали, причем индексы цен на недвижимость уверенно обгоняли ИПЦ (индекс потребительских цен). Корреляция впервые нарушилась в 2009 году: при высокой потребительской инфляции ценовой пузырь в недвижимости сдулся. Затем то же самое произошло в 2015—2017 годах, когда цены на недвижимость снижались в рублях три года подряд (пусть и невысокими темпами). А вот после 2020 года, напротив, повторилась история начала «нулевых», когда при относительно невысокой потребительской инфляции жилье быстро дорожало (см. рис. 1.1).

Кстати, индексы на недвижимость и потребительские товары часто считают отдельно. Даже статистические ведомства понимают, что методологически неправильно их смешивать. Очевидно, недвижимость — не совсем обычный товар. А может, и не товар вовсе?

Свойства недвижимости

Общепризнанной особенностью недвижимости является то, что она сочетает в себе свойства товара (материального блага) и свойства денег (финансового актива).

Обычно люди рассуждают о недвижимости как о чем-то материальном, ведь это то, что можно посмотреть, потрогать, наконец, жить там. Это товарная функция. Недвижимость — крайне своеобразный, но все же товар, который можно купить на рынке, пусть далеко не каждый может себе это позволить.

Но недвижимость — не только товар. Очень часто это еще и финансовый актив, то есть деньги, точнее, квазиденьги (как бы деньги). Не все это понимают, однако посудите сами: люди используют недвижимость как средство накопления, спекулируют, отдают в рост (сдают в аренду и получают с нее процент в виде арендных платежей). Чем не финансовый актив? Конечно, недвижимость не может служить полноценной валютой в силу объективных причин: высокий порог входа, значительные трансакционные издержки, низкая ликвидность, неделимость. Однако в качестве альтернативного финансового продукта — вполне. Особенно там, где классические финансовые продукты мало развиты, как, например, в нашей стране. Многие помнят, что к 1991 году практически все накопления наших граждан обесценились. Люди потеряли практически все. Все, кроме квартир. Дальнейшие кризисы только подкрепили привычку в любой непонятной ситуации спасать накопления в недвижимости.

Если бы недвижимость была только товаром, не обладая свойствами денег, то цены на нее в реальном выражении медленно, но верно снижались бы, отражая все более высокий уровень технологий и низкие издержки. Из-за постепенного насыщения спроса застройщикам приходилось бы постоянно опускать цены, чтобы находить новых потребителей. Однако этого не происходит. Напротив, по всему миру, особенно в мегаполисах, цены на недвижимость за редким исключением обычно растут, обгоняя товарную инфляцию.

Вообще говоря, не только недвижимость сочетает в себе функции товара и денег. Похожим набором свойств обладают золото или драгоценности. Или, например, автомобили, которые тоже могут частично служить средством обмена и накопления. Да что там говорить: на моей памяти в конце 80-х годов «валютой» служили бутылки водки. На рынках с неразвитым денежным обращением функции денег могут брать на себя самые разнообразные товары, да и сами деньги, как известно, произошли из товаров, которые постепенно лишались потребительских свойств, а взамен приобретали обменную ценность (вплоть до полной виртуализации — как современные электронные деньги, которые являются лишь записью на мониторе).

Яркой иллюстрацией того, как недвижимость становится «деньгами», может служить рынок так называемых новостроек. Хотя многие упорно называют новостройки недвижимостью (в силу литературных удобств мы тоже иногда будем так делать), строго говоря, пока дом не построен, это никакая не недвижимость. Иначе по аналогии нам пришлось бы называть муку и масло на хлебозаводе хлебом, а куски металла и запчастей на автозаводе — автомобилями. Приобретая новостройку на стадии строительства, мы покупаем не материальный, а финансовый продукт — фактически обязательство или, лучше сказать, обещание застройщика под некоторые гарантии передать в установленные сроки определенный объект недвижимости. Не все видят разницу между квартирой и «обещанием построить квартиру» (и потом горько за это расплачиваются). Первое является материальной ценностью, второе — финансовым продуктом. Об удивительном рынке новостроек и особенностях его ценообразования мы еще поговорим.

Но и готовые, уже построенные квартиры часто выступают в роли финансового актива. Недвижимость далеко не всегда покупается для жизни или другого непосредственного использования, а служит средством накопления, инвестирования или спекулирования. Недвижимость можно продать с прибылью или сдать ее в аренду и получить процентный доход — в этом случае она выступает прямым конкурентом депозитов.

Чтобы некий товар одновременно выступал финансовым активом, он должен обладать набором определенных свойств. Нам не придет в голову купить банку тушенки, костюм или письменный стол с надеждой перепродать их через год-другой с наваром. Или сдать кому-то стиральную машину и получать с этого процентный доход на капитал. Любому понятно, что все эти операции в финансовом плане, скорее всего, закончатся фиаско. Даже автомобили, если верить дилерам, теряют 20% своей стоимости сразу в момент покупки и затем быстро амортизируются. Но недвижимость испокон веков ценилась и являлась объектом активных инвестиций, и часто успешно. Однако только ли денежной функцией определяется странное поведение недвижимости? Чтобы это выяснить, рассмотрим подробнее ее свойства.

Неперемещаемость (неторгуемость).

Неперемещаемость — базовое свойство недвижимости, и, можно сказать, ее определение, как следует из самого ее названия. Недвижимость нельзя передвинуть в пространстве, она жестко привязана к земле, на которой стоит (сама земля, кстати, тоже считается недвижимостью). Следовательно, недвижимость нельзя продать в другое место, ее нельзя экспортировать или импортировать (то есть недвижимость еще и неторгуема).

Эти два свойства сразу же выделяют недвижимость из огромного массива товаров. Все промышленные изделия, за очень редкими исключениями, напротив, и перемещаемые, и торгуемые. Но и деньги тоже — и перемещаемые, и торгуемые. А недвижимость — нет. Получается, в нашем объяснении о двойном совмещении функций чего-то не хватает. С другой стороны, если мы вспомним, что свойствами неперемещаемости и неторгуемости, помимо недвижимости, обладают многие виды услуг, то неожиданно наша пара превращается в триаду. Недвижимость одновременно обладает не только свойствами товара и денег, но еще и услуг! Тем самым мы постулируем первый и возможно, главный парадокс недвижимости — парадокс тройственности.

• Недвижимость обладает одновременно свойствами товара (материального блага), денег (финансового актива) и услуги.

При этом не являясь ни тем, ни другим, ни третьим. И в этом заключается основная сложность для анализа. Недвижимость — продукт-хамелеон, чья расцветка меняется в зависимости от обстоятельств или угла зрения. Для практического использования недвижимость похожа на товары длительного пользования, с точки зрения ценообразования напоминает услуги, а в качестве инвестиций — ближе к финансовым активам (см. рис. 1.2).

Кстати, сегодня, в эпоху массового и дешевого интернета, многие услуги получили относительную торгуемость, чего не наблюдалось раньше (например, можно предоставить финансовые услуги через интернет-банк, посмотреть футбольный матч, не посещая стадион и даже записаться на прием к доктору онлайн из другой страны), но все же большинство услуг привязаны к тому месту, где они оказываются. Недвижимость тоже иногда пытаются продать «удаленно», впрочем, пока это можно отнести лишь к забавным казусам. В целом, недвижимость совершенно неперемещаема и почти полностью неторгуема, и в этом отношении она действительно очень напоминает услуги.

Важной особенностью неперемещаемых и неторгуемых благ, и соответственно, услуг, является дискретное ценообразование. Это на промышленные товары по всей стране и даже по всему миру цены везде примерно одинаковые, поскольку любые дисбалансы имеют свойство выравниваться (если где-то цена на промышленный товар оказалась выше, торговцы повезут товар из другого места, где цены ниже). Единственное, что этому может помешать, — это логистические затраты на перевозку или торговые барьеры, но, повторимся, как правило, цены на промышленные товары всюду плюс-минус равны. С неперемещаемыми (неторгуемыми) благами все иначе. Цены автоматически не выравниваются! Поэтому, скорее всего, сходить в кафе в Москве будет несколько дороже, чем в Пензе. В недвижимости правило дискретного ценообразования работает ярче, чем где бы то ни было. В разных городах, а порой в разных районах и даже на разных улицах цены могут существенным образом отличаться друг от друга, в том числе на однотипные объекты. Раз цены автоматически не выравниваются, инвестиции в недвижимость получают определенную (временную или постоянную) защиту от обесценения.

Нетиражируемость (ограниченность предложения).

К неперемещаемости / неторгуемости примыкает другое базовое свойство недвижимости — нетиражируемость.

— Тиражируемыми называются такие продукты, предложение которых можно увеличить практически неограниченно без роста себестоимости.

К тиражируемым продуктам относятся почти все промышленные товары массового спроса. Собственно, зайдите в любой магазин — и там вы их все увидите. Исключения — некоторые продукты питания, которые зависят от ограниченного ресурса, как, например, черная и красная икра.

Производство тиражируемых продуктов легко масштабировать, т. к. для их создания не используются ограниченные ресурсы (строго говоря, при постоянном масштабировании производства рано или поздно любые ресурсы станут ограниченными, и, соответственно, себестоимость производства вырастет, но в современной экономике все же обычно ресурсы недоиспользуются). Более того, на начальном этапе при масштабировании производства себестоимость не только не растет, но даже снижается! Любой производственник знает, что чем больше выпуск, тем ниже затраты на единицу продукции. Например, при тираже 500 экземпляров себестоимость печати одной книги будет 200 рублей, а при тираже 5000 экземпляров — 100 рублей (цифры условны). Иными словами, пока производственные линии не загружены полностью, можно увеличивать предложение без роста цены (или даже снижая ее). Между прочим, как раз благодаря тиражируемым благам правительствам развитых стран долгое время удавалось «печатать деньги» без инфляции.

В отличие от промышленных товаров, услуги тиражируются хуже, поскольку основной фактор их «производства» — труд, а рабочая сила — ограниченный ресурс из-за проблем с демографией. Поэтому рост благосостояния, равно как и любое увеличение денежного предложения, вызывает опережающий рост цен на услуги по сравнению с товарами. Когда правительства увлекаются эмиссией денег, недвижимость тоже дорожает быстрее товаров, но не из-за рабочей силы, а из-за земли, на которой стоит, также являющейся ограниченным ресурсом. На первый взгляд может показаться, что недвижимость легко тиражируется, но это не так. Вроде бы ничего не мешает застройщику возвести столько домов, сколько нужно, а потом еще больше. Способность застройщиков создавать каменные джунгли в городах давно стала острой темой для обсуждений. Но в действительности довольно скоро свободные участки под строительство заканчиваются, стоимость земли растет, а вместе с ней и затраты застройщика (подробнее об этом поговорим в главе 3). Кроме того, новые объекты никогда в точности не повторяют старые, хотя бы по той причине, что расположены на другой земле.

Принципиальное отличие в ценообразовании на промышленные товары и услуги (а также недвижимость) показано на рисунке 1.3. При тиражировании производства цены на промышленные товары сначала снижаются, отражая экономию на масштабе (S1). При масштабировании услуг цены на них почти всегда растут (S2). По этой причине в бедных странах обычно относительно дорогие товары, но дешевые услуги и недвижимость; в богатых — наоборот.

В основном благодаря свойству нетиражируемости недвижимость используется для инвестиций, поскольку ограниченность предложения в коротком, а иногда и в длительном периодах создает пространство для потенциального роста и удержания цен. Вообще говоря, нетиражируемость — основа для существования любого финансового актива, без этого свойства никакой финансовый актив долго не протянет. Нетиражируемость финансовых активов может быть естественной, как у золота или недвижимости, либо искусственной, как у наличной валюты (банкноты легко напечатать, но ЦБ жестко контролирует их эмиссию во избежание обесценения), но в любом случае предложение должно быть жестко ограничено.

На тиражируемые промышленные блага пространства для роста цены нет (не считая стандартной товарной инфляции), их производство легко масштабировать, поэтому в качестве инвестиций они никому не интересны.

Почему недвижимость используется как финансовый актив

Мы увидели, что базовые свойства недвижимости уже во многом объясняют ее использование в качестве финансового актива. Но есть еще ряд признаков, по которым мы можем судить, что имеем дело не с «просто товаром».

Медленная амортизация

Кто захочет владеть деньгами, которые постоянно утрачивают свою покупательскую способность? Никто, и от них стараются избавиться как можно быстрее (потратить). Вот и для товарных денег-суррогатов это правило тоже справедливо. Желательно, чтобы они не теряли свою потребительскую ценность по мере использования, то есть должны обладать свойством низкой (а лучше, нулевой) амортизации. Иначе на роль квазиденег они не подойдут. И, кстати, большинство товаров имеют определенный, и чаще всего небольшой, срок годности. Поэтому их охотно покупают, используют, но в качестве средства накопления не рассматривают, по крайней мере, в настоящее время.

Недвижимость, как известно, один из немногих товаров, которые служат веками, почти без потери потребительских свойств, то есть недвижимость медленно амортизируется. И это еще одна причина, почему недвижимость подходит на роль как-бы-денег.

Более того, поскольку цена недвижимости складывается из ценности здания и ценности земли, на которой оно стоит (точнее, последнее составляет ренту), а земля, в отличие от зданий, не амортизируется (если только речь не про сельскохозяйственное использование), то иногда амортизации на недвижимость вообще можно не заметить. Недвижимость попросту растет в цене, игнорируя любой износ. И, кстати, далеко не редкость, когда старые, обветшалые дома в центре стоят значительно дороже новеньких домов на окраине…

Ненасыщаемый спрос

Спрос на товары рано или поздно насыщается, поскольку потребности людей ограничены (хотя экономисты изо всех сил делают вид, что это не так). А вот спрос на богатство принципиально ненасыщаем, т. к. люди жадны по своей природе, и им всегда мало денег. Условный Илон Маск может купить потребительских товаров на несколько миллионов долларов, и ему больше не потребуется, т. к. купленного хватит до конца жизни, но финансовых активов он может накопить миллиарды долларов, и ничего не мешает ему стремиться вновь и вновь наращивать эту сумму.

Недвижимость находится на стыке материального и финансового мира, и, вообще говоря, если рассматривать недвижимость как суррогат денег, то спрос на нее почти ничем не будет ограничен. Для жизни можно купить одну, максимум две квартиры, и этого вполне хватит, но если использовать недвижимость в качестве накоплений, а тем более как капитал (сдавая жилье), то можно скупать ее почти до бесконечности (по крайней мере, пока вложения окупаются).

Соответственно, не стоит ожидать, что, удовлетворив свои потребности в жилище, люди перестанут покупать недвижимость. Во всяком случае, до тех пор, пока цены на эту недвижимость растут, отражая рост активов, а затраты на обслуживание не обременительны. Думаю, каждому знакомы персонажи, маниакально скупающие квартиры, хотя им вроде бы особенно не нужно.

Известно, что обеспеченность жильем в России в последние десятилетия существенно возросла, однако это не привело к снижению спроса. В развитых странах метраж на одного жителя еще выше, но и там не наблюдается проблем со спросом на недвижимость.

Спрос, растущий по мере роста цены

Еще одно свойство финансовых активов, про которое не все знают. Дело в том, что закон спроса-предложения в чистом виде тут не работает. Обычно, если цена на товар растет, то спрос на него снижается, и наоборот. Но на финансовые активы, парадоксальным образом, спрос может расти при росте цены и снижаться при снижении! Это отражает тот факт, что вообще-то финансовые активы покупаются не для потребления, а в надежде увеличить богатство. Поэтому без разницы, дорого или дешево стоит квартира или дом, если потом можно продать дороже.

Вспомним, как люди теряли голову и брали неподъемные кредиты, когда им казалось, что цены растут и они не успевают запрыгнуть в уходящий поезд (маркетологи, конечно, прекрасно знают эту психологическую установку и гораздо чаще зазывают людей лозунгами «цены на квартиры растут!», а не «цены на квартиры снижаются»).

Цена сильно отклоняется от себестоимости производства

Продажная цена финансовых активов, в отличие от товарных, не привязана к себестоимости их производства. Какова себестоимость пятитысячной банкноты? Копейки, а между тем ее «продажная цена» — ни много ни мало — ровно пять тысяч. Еще меньше себестоимость электронных денег. Почти ничего не стоит «произвести» акции, облигации, деривативы. С товарными деньгами (золотом, недвижимостью) — сложнее, потому что у них-то как раз есть себестоимость, и многие далекие от экономики авторы на полном серьезе утверждают, что цены на недвижимость растут из-за роста себестоимости. Хотя ответить на простые вопросы, например, почему цены на однотипные здания в разы отличаются по регионам (разная себестоимость?) или почему цены на недвижимость иногда долго снижаются в результате финансовых кризисов (сокращается себестоимость?), они не могут. Или почему вторичные квартиры, у которых вообще нет себестоимости (построенные сто лет назад, и эти затраты давно списали), при этом порой стоят космических денег. Мы же утверждаем, что цены на недвижимость хотя и зависят от себестоимости строительства, но ею в полной мере не определяются, а это опять-таки свойство финансовых активов.

Развитый вторичный рынок

Финансовые активы постоянно и многократно меняют своих владельцев. В отличие от них, товарные активы либо совсем не оборачиваются, либо очень плохо. Да, есть разные секонд-хенды, есть доски объявлений (попробуйте там продать вещь хотя бы за полцены!), но объем этого рынка относительно первичного почти на все группы товаров очень мал. В большинстве случаев, кто первым купил вещь, тот и единственный ее владелец, до тех пор, пока она не будет съедена, изношена или поломана.

Как известно, вторичный рынок недвижимости представлен многими объектами, люди охотно покупают квартиры и дома, в которых кто-то жил до них. Во многих городах и вовсе нет первичного рынка, зато полно старого жилого фонда на продажу. Да и стоят вторичные квартиры нередко дороже новостроек. В общем, развитый вторичный рынок — еще один, пусть и косвенный признак, что мы имеем дело с финансовым активом.

Доход на капитал и средство сохранения стоимости

Товары мы покупаем для удовлетворения наших потребностей. Финансовые активы — с целью сохранения стоимости (сбережения), либо для получения прибыли. Недвижимость хороша и в том, и в другом качестве. В частности, недвижимость не только способна сопротивляться инфляции, являясь средством парковки денег, но и генерировать новую стоимость. Акции генерируют новую стоимость через рост бизнеса и дивиденды, депозиты — через проценты, а недвижимость — через арендные платежи.

Почему недвижимость — плохой финансовый актив

После всех дифирамбов может показаться, что недвижимость — идеальный объект для покупки, сочетающий в себе все преимущества материального и финансового мира. Но в действительности, недвижимость используется в качестве финансового суррогата часто лишь потому, что другие варианты вложений еще хуже. Связано это с систематической «порчей денег» (ослаблением покупательской способности валют и намеренным провоцированием инфляции), проводимой правительствами и центральными банками для стимуляции потребления товаров. Назовем это явление условно кейнсианством по имени идейного вдохновителя (Кейнса). Кейнсианцы считают, что ради увеличения размеров экономики необходимо вытолкнуть людей из сбережений, заставляя их больше тратить. Они создают некомфортные условия вкладчикам в банках, не говоря уж про тех, кто хранит дома наличные деньги, поэтому им приходится искать способы обхода — то есть «инвестировать» (чаще всего таким заманчивым словом называются простые спекуляции) в какие-то классы активов, которые меньше подвержены обесценению.

Другая беда, особенно присущая неразвитым экономикам, — слабая защищенность ликвидной собственности. Инфляция, пожирающая деньги, — не единственный способ потерять накопления. Помимо этого, над человеком всегда висит риск экспроприации, по закону или по беспределу. Квартиры, конечно, тоже повсеместно отжимаются, но все-таки институциональная защита недвижимости, как правило, лучше, чем финансовых активов. Вспомним хотя бы правило «единственной недвижимости» при банкротстве в России, по которому должника не могут выселить из квартиры. Если у него, на его несчастье, деньги будут не в недвижимости, а в наличной форме, их отберут без всякого зазрения совести.

В нормальной, сбалансированной экономике квартиры и дома покупались бы для непосредственного использования — для жизни — и вряд ли кому-то пришло в голову пытаться заработать на таких вложениях, имея альтернативные, более простые и удобные способы сохранения денег. Но что делать, если хороших альтернатив нет? Испортить (обесценить) деньги легко. Обесценить недвижимость гораздо сложнее по причине нетиражируемости этого блага, поэтому исход людей в данный класс активов выглядит логичным. Их не останавливают даже многочисленные недостатки недвижимости как финансового актива.

О низкой ликвидности недвижимости

Об этом свойстве недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто люди употребляют фразу «ликвидное или неликвидное жилье» без четкого понимания, что она означает. И тем более, мало кто имеет представление, откуда взялось это свойство и чем грозит владение неликвидным активом на практике.

Что такое ликвидность? Это скорость превращения в наличные деньги — то, насколько быстро актив может быть продан. Минус такого определения в том, что оно неконкретно. Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке, которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на сделку. Чем больше требуется дисконт — тем ниже ликвидность. Но и в таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на практике.

Тем более что, вопреки устоявшемуся мнению, низкая ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку.

Поэтому, если формализовать определение, то оно будет звучать примерно так:

— степень ликвидности актива определяется спредом (разницей) между ценой спроса и ценой его предложения в процентах к средней рыночной цене.

Хотя спред — не единственный критерий (помимо него важна глубина спроса и предложения, см. рис. 1.4), его использование позволяет более-менее точно измерять ликвидность, изменение ее со временем, а также сравнивать ликвидность различных классов активов.

Лучше поймут, что такое неликвидный актив, те, кому приводилось торговать на фондовом рынке. Разница между ценой покупки и ценой продажи, например, акций Сбербанка (самая ликвидная бумага на российском рынке) составляет доли процента. И покупатели, и продавцы почти ничего не теряют, если совершат сделку «по рынку». В том числе крупными лотами.

Но если кто-то решит торговать акциями компании из второго-третьего эшелона, то спред может достигать 5—10%, а бывает и больше.

Обычно, чем реже происходят сделки, тем выше спред. А там, где спред высок, будет мало сделок, то есть эти две вещи взаимно обусловливают друг друга. (Ликвидный рынок, напротив, характеризуется маленьким спредом и большим количеством сделок). Один и тот же актив может обладать разной ликвидностью в зависимости от того, на какой площадке совершается обмен. Например, спред в пункте обмена валюты обычно несколько процентов. Но если покупать и продавать валюту на бирже, то курсы покупки и продажи будут почти идентичными.

Из определения неликвидного рынка уже становится понятно, как будут себя вести участники на неликвидном рынке. Проводить сделку «по рынку» (сразу) невыгодно ни продавцам, ни покупателям, так как это автоматически сопряжено с существенными потерями. Из-за этого преобладающей становится тактика выжидания. Продавцы боятся продешевить, а покупатели не хотят брать дорого. И те, и другие… ждут. Это напоминает медленное перетягивание каната: кто первый не выдержит и моргнет, согласившись на цену визави, тот и «проиграл». Реальная сделка может произойти через месяцы и даже годы после того, как участник выставил свой ордер (заявку). А может и вовсе не состояться.

Классика неликвидного рынка — это, конечно, квартиры и любая другая недвижимость. В отличие от рынка акций, спред на рынке недвижимости точно не подсчитать по двум причинам. Во-первых, все недвижимые объекты разные и более-менее уникальные, то есть «рынка» как такового и нет. Во-вторых, в отличие от фондового рынка, мы видим только цены продавцов, но не видим цены покупателей. Но в любом случае ясно, что счет идет на десятки процентов. Мы говорим о разнице между ценой, по которой хочет продать квартиру продавец, и ценой, которую готов отдать покупатель.

Всем известно, что продавцы годами продают свои квартиры, не желая предоставлять дисконт. Из двух опций — «быстро, но дешево» или «долго и дорого» — продавцы уверенно выбирают второй вариант (на растущем рынке такая тактика бывает оправдана; на падающем — обречена на провал). Но и покупатели могут долго и упорно ждать подходящий вариант, ища продавца, которому срочно нужны деньги (такая тактика тоже не всегда срабатывает).

Почему недвижимость относится к неликвидным активам? На это есть несколько объяснений:

— Очень высокий квант покупки. При прочих равных, чем выше цена единицы актива (товара), тем ниже его ликвидность. Если бы квартиру можно было разбить на тысячу частей без потери стоимости и торговать этими частями, ликвидность была бы намного выше. Увы, это невозможно. Цена сделки, а значит, и цена ошибки, слишком велика, и контрагенты с осторожностью совершают сделку.

— Высокие трансакционные издержки. Это затраты, связанные с проведением сделки (поиск нужных вариантов, издержки переговоров, юридические казусы, риэлторские комиссии и т. д.). Чтобы купить/продать акцию, порой достаточно пары кликов мыши в торговом терминале, а сделка по недвижимости — это недели и месяцы напряженного труда и вовлечение множества людей.

— Высокие риски. Связано с предыдущими двумя пунктами. Любая сделка сопряжена с повышенными рисками как для продавца, так и для покупателя. Выверять приходится каждый шаг. Цена ошибки огромна, поэтому сделок в любом случае будет мало.

— Нетиповые объекты. Можно сказать, что самого «рынка» недвижимости в строгом понимании не существует. Да, есть традиция называть это рынком, но в действительности имеется некоторое количество разнородных объектов и совершенно индивидуальный подход к каждому из них. А чем более уникален объект, тем ниже (при прочих равных) его ликвидность.

— Маленькое количество объектов в продаже (и их низкое качество). Обычно выбор квартир (домов, дач и т. п.), особенно если требуется определенная локация, крайне скуден. Выбирать не из чего. Миллионы людей владеют недвижимостью, но лишь единицы из них планируют торговать своим добром (выражаясь биржевым сленгом, у квартир низкий «фри флоат»). Даже то немногое, что выставляется, — зачастую отвратительного качества (например, долевая недвижимость). Мало объектов для покупки — мало сделок — низкая ликвидность. Но и покупателей (реальных покупателей, а не «туристов») обычно раз-два и обчелся. И продавцов, и покупателей отпугивают сложности, связанные с поиском заинтересованного контрагента и оформлением рискованной сделки.

— Низкая спекулятивная ценность актива. Под спекуляцией мы понимаем совершение сделки ради получения быстрой прибыли. Здесь ключевое слово — «быстрая». Суть любой спекуляции в том, что вам нужно быстро выходить на сделку и в целом совершать много сделок, а мы только что выяснили, что «быстро» означает то, что спекулянт при каждой сделке попадает на спред, что отъедает изрядную часть прибыли даже в том случае, если он верно угадал тренд. Но если спекулянт