автордың кітабын онлайн тегін оқу Оперативное управление жилищно-коммунальным хозяйством
Е.И. Богомольный

Үзіндіні оқу

Кітап туралы Қазір оқып жатыр14 Тегін фрагмент

ОПЕРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

Учебное пособие

Научный редактор
доктор экономических наук,
кандидат технических наук, профессор
Е. И. Богомольный

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.87

ББК 65.44

О-60

Авторы:

Блех Е. М. — д. э. н., профессор кафедры сервиса факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Веселова М. В. — администратор Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Латышова Л. С. — к. э. н., доц., заведующая кафедрой маркетинга факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Сафронова Н. Б. – к. т. н., доц., заместитель декана факультета маркетинга, рекламы и сервиса Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Урубков А. Р. – к. т. н., доцент кафедры теории и систем отраслевого управления Института отраслевого менеджмента РАНХиГС; Литвин Е. В. – эксперт, преподаватель спецкурсов по страхованию в МГУ им. М. В. Ломоносова и РАНХиГС; Минаева Н. Л. – к. психол. н., доц., руководитель отделения дополнительного образования факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

Рецензент:

Сердюк О. В. – заместитель генерального директора Государственной корпорации – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Научный редактор:

Богомольный Е. И. – к. т. н., д. э. н., профессор, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства идет полным ходом. Меняется система, меняется законодательство в жилищной сфере. На сегодняшний день наиболее значимыми вопросами являются такие, как управление многоквартирными домами и взаимодействие с собственниками в них, организация и проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Для того чтобы помочь разобраться в этих непростых, но актуальных вопросах, а также в основах жилищного законодательства и научиться применять его на практике, специалистами в сфере жилищно-коммунального хозяйства разработано данное учебное пособие, которое может использоваться в качестве учебно-методического материала по программе повышения квалификации «Оперативное управление ЖКХ», реализуемой на базе Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. Кроме того, данное пособие будет интересно работникам органов местного самоуправления, контролирующих органов, управляющих организаций, товариществам собственников жилья, саморегулируемым объединениям в жилищной и коммунальной сфере, а также самим собственникам квартир, студентам высших учебных заведений и школ жилищного просвещения.

УДК 332.87

ББК 65.44

СОКРАЩЕНИЯ

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации

УО — управляющие организации

УК — управляющие компании

ЖКХ — жилищно-коммунальное хозяйство

ЖКУ — жилищно-коммунальные услуги

МКД — многоквартирный дом

I. ВВЕДЕНИЕ

Процессы перевода экономики страны на рельсы рыночного хозяйствования, бесплатная приватизация жилья в 1990-е гг. положили начало возникновению собственников жилых помещений, что потребовало построения новых рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе путем его реформирования.

Реформирование отрасли ЖКХ сопровождается перестройкой большой энергетики, местного самоуправления, передачей коммунальных объектов и жилищного фонда ведомств в муниципальную собственность, либерализацией цен, инфляцией, дефолтом¹.

Поворотным моментом для страны стало принятие в 2004 г. Жилищного кодекса РФ, благодаря которому в отрасли возникли новые правовые отношения, появилась конкуренция, что дало толчок для повышения качества, эффективности и безопасности предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.

Кроме того, Жилищным кодексом РФ были сформированы предпосылки организации эффективной системы управления многоквартирными домами, отвечающей потребностям собственников и иных пользователей помещений в комфортном и доступном жилье. При этом важным аспектом перехода на новую систему управления многоквартирными домами стало формирование рыночных отношений, а для создания действенного механизма защиты собственников от недобросовестных управляющих организаций введено лицензирование деятельности в этой сфере.

Все преобразования в сфере ЖКХ производятся с целью создать комфортные и безопасные условия проживания граждан и сделать сферу ЖКХ ориентированной на клиента и привлекательной для бизнеса. Прежде всего решаются вопросы расселения аварийного жилья, запускаются региональные системы капитального ремонта многоквартирных домов, совершенствуется сфера управления жильем.

Но здесь важно отметить, что проводимые преобразования не приведут к ожидаемому результату без активного участия потребителя, собственника жилья в обеспечении комфортного проживания в своем доме.

В этом вопросе огромную роль играет проведение масштабной информационно-просветительской работы на федеральном, региональном и особенно на местном уровне, вовлечение граждан в обсуждение и оценку принимаемых на государственном и муниципальном уровне решений.

[1] См.: Вавилова Н. И. ЖКХ: проблемы, решения и общественный контроль: доклад. Петрозаводск, 19 мая 2011 г.

II. О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Богомольный Е. И., Блех Е. М., Веселова М. В.

Жилищно-коммунальное хозяйство — одна из самых проблемных сфер в нашей стране. По данным заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству А. Г. Сидякина, 57% обращений, поступающих в государственные органы, содержат жалобы, связанные именно с ЖКХ.

По данным Общественной палаты РФ, более 50% обращений — также по теме ЖКХ.

В 2014 г. государственными жилищными инспекторами было проведено более 240 тыс. проверок управляющих организаций. Из них только 5 тыс. носили плановый характер, а остальные проводились по заявлениям граждан, недовольных работой управляющих организаций.

Выбор форм контроля над управляющими организациями всегда вызывает многочисленные споры. Так, ранее рассматривался вариант введения саморегулирования, но позднее был сделан выбор в пользу лицензирования, для чего законодательно были приняты соответствующие поправки в ЖК РФ и другие законы.

21 июля 2014 г. Президент РФ В. В. Путин подписал Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который обязывает организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами (юридические лица и индивидуальных предпринимателей), иметь лицензию на право осуществления такой деятельности (далее — лицензия).

«Сегодня в России сложился “серый” рынок управления жильем. Достоверное количество компаний никто не знает. А ведь через них проходит ежегодно более 1 трлн руб. Введя лицензирование, мы пересчитаем все управляющие компании страны. Любой собственник сможет увидеть всю достоверную информацию о своей управляющей компании в специальном федеральном реестре на сайте Минстроя России», — отметил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ А. В. Чибис.

Лицензированию подлежит предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления такими домами.

Лицензирование осуществляют органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее — лицензирующий орган).

Лицензия выдается без ограничения срока ее действия и действует только в том субъекте Российской Федерации, лицензирующим органом которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

Контроль за соблюдением лицензирующими органами обязательных требований осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской в форме плановых и внеплановых проверок.

Что может препятствовать получению лицензии?

1. Процедура банкротства управляющей организацией или процесс ликвидации.

2. Неисполнение предписаний Госжилнадзора за последний год.

3. Иностранная юрисдикция управляющей компании.

4. Непогашенная судимость у должностного лица лицензиата.

5. Присутствие в реестре дисквалифицированных лиц.

Основанием для отказа в выдаче лицензии является несоответствие заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов лицензионным требованиям или наличие в них недостоверной или искаженной информации.

С 1 мая 2015 г. информация, указанная в ст. 195 Жилищного кодекса РФ подлежит размещению в определенной федеральным законом государственной информационной системе ЖКХ.

Все сведения о наличии лицензий у организации, адреса многоквартирных домов, которые находятся в управлении организаций на основании лицензии, сведения об аннулировании лицензий содержатся в реестрах лицензий субъектов РФ, а также в федеральном реестре. Данная информация открыта для всеобщего ознакомления и размещена на официальных сайтах органов государственного жилищного надзора и уполномоченного федерального органа исполнительной власти.

Приостановление и возобновление действия лицензии не осуществляется.

Административная ответственность управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей за несоблюдение Закона о лицензировании

Административная ответственность управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей за несоблюдение Закона о лицензировании предусмотрена в виде штрафов.

Управление многоквартирными домами без лицензии:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 150–250 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–250 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований (за исключением случаев, предусмотренных ст. 7.23.1 КоАП РФ):

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 250–300 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 250–300 тыс. руб. (ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Нарушение по управлению многоквартирными домами:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–250 тыс. руб. (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами по управлению многоквартирными домами в период прекращения действия лицензии или ее аннулирования, если имеется обязанность надлежащим образом осуществлять управление многоквартирными домами:

— для должностных лиц — штраф 100–200 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для индивидуальных предпринимателей — штраф 150–500 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 150–500 тыс. руб. (ст. 7.23.3 КоАП РФ).

Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа Госжилнадзора об устранении нарушений лицензионных требований:

— для должностных лиц — штраф 50–100 тыс. руб. или дисквалификация до 3 лет;

— для юридических лиц — штраф 200–300 тыс. руб. (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ).

Расходы на получение лицензии: государственная пошлина за действия уполномоченных органов, связанные с лицензированием предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами:

— предоставление лицензии — 30 тыс. руб.;

— переоформление лицензии — 5 тыс. руб.;

— предоставление (выдача) дубликата лицензии — 5 тыс. руб. (п. 134 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Подводя итог всему вышесказанному, можно сказать о том, что лицензирование позволяет с одной стороны сформулировать четкие и понятные правила работы на рынке управления жильем, гарантирующие добросовестному участнику рынка эффективное ведение и защиту бизнеса в этой сфере, а с другой стороны обеспечивает собственникам жилья и государству реальные механизмы воздействия на нарушителей и очищение этого рынка. Это позволит вычистить рынок от недобросовестных организаций и защитить тем самым граждан от многочисленных злоупотреблений и нарушений их прав, сделать деятельность управляющих организаций цивилизованной и ориентированной на клиента.

III. ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА

Богомольный Е. И., Блех Е. М., Веселова М. В.

По экспертным оценкам, в 70% случаев причиной аварий на объектах ЖКХ является человеческий фактор (нарушение правил эксплуатации и функционирования объектов инфраструктуры) и только 30% связано с износом оборудования, а квалификационный уровень работников сферы ЖКХ был и остается на крайне низком уровне. Целенаправленная подготовка кадров для отрасли жилищного и коммунального хозяйства (эксплуатации жилищных и коммунальных объектов) проводится в несопоставимых с потребностями количествах.

Отдельно следует отметить, что не более 5–6% работников в сфере ЖКХ получили высшее образование по специальностям строительного профиля. Практически утрачена полноценная система непрерывного профессионального образования.

Отсутствие профессионально подготовленных руководителей и специалистов, общая кадровая необеспеченность отрасли являются одной из причин низкого качества предоставления жилищно-коммунальных услуги, их высокой себестоимости, а также медленного, не всегда последовательного хода реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем в жилищно-коммунальном хозяйстве отсутствует самостоятельное направление подготовки кадров — пополнение персонала происходит за счет работников преимущественно со смежным (архитектурным и строительным) профильным образованием, дополнительное профессиональное образование практически недоступно, не

...