автордың кітабын онлайн тегін оқу  Снимай, сдавай, люби. Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for Friends

Марфа Некрасова

Марфа Некрасова

Снимай, сдавай, люби

Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for friends

Individuum

Москва, 2025

УДК 347.214.2

ББК 65.22

Н48

Некрасова, Марфа

Н48 Снимай, сдавай, люби. Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for friends / Марфа Некрасова — М.: Individuum, Эксмо, 2025. — 224 с.

ISBN 978-5-04-218802-2

Как уверенно ориентироваться на квартирном рынке и вкладывать душу в дизайн интерьера, а не в ипотеку? Как составить объявление, которое соберет лайки и приведет к успешной сделке? Как снять квартиру в своем ритме, с грамотно составленным договором и всего одним залогом? И как почувствовать себя дома, даже если своей недвижимости у вас пока нет? Марфа Некрасова, основательница сообщества Flats for friends, которое помогло сотне тысяч людей снять и сдать жилье, написала книгу, способную заменить вам риелтора, дизайнера и психотерапевта. «Снимай, сдавай, люби» — инструкция по выживанию в мире недвижимости для всех, кто верит: дом — это не только квадратные метры, но и место, где можно быть самим собой.

УДК 347.214.2

ББК 65.22

© Марфа Некрасова, 2025

© ООО «Издательство «Эксмо», 2025

ISBN 978-5-04-218802-2

Individuum®

Посвящается моим друзьям, первым двумстам участникам Flats for friends

Вступление

Друзья, меня зовут Марфа. Всю жизнь меня преследуют дома и все, что с ними связано. Проклятие это, благословение или карма — не знаю. Наверное, всё сразу. Особенно ярко эта одержимость проявляется последние тринадцать лет, с того момента, как я создала проект Flats for friends в социальных сетях. Он уже помог сотне тысяч людей сдать жилье, а другой сотне тысяч — его снять. Это крупные площадки, где можно опубликовать объявление о предложении или поиске недвижимости. Все они продолжают помогать вашим друзьям или, возможно, даже вам самим. А три года назад в Тбилиси я окончательно облачилась в одежды риэлтора и стала помогать людям уже вживую.

Когда мне предложили написать эту книгу, я подумала, что для меня это может стать новым способом принести пользу людям в моей сфере. Но я долго не решалась начать. Потому что обычные инструкции по работе с недвижимостью — со списками, правилами и чек-листами — это скучно. Мне будет скучно их писать, а вам — читать. А если я просто напишу о своей жизни, будет интересно мне самой, моим друзьям, родственникам, коллегам и клиентам, но вряд ли всем остальным. Потом нам с главным редактором пришло в голову совместить одно с другим. С одной стороны — советы о том, как вести себя в мире недвижимости, чтобы получить желаемое с максимальной выгодой и минимальными потерями, а с другой — истории из жизни, иногда грустные, иногда смешные, но всегда настоящие.

Все, что я знаю о недвижимости, я собрала в этой книге и структурировала так, чтобы вы могли легко найти нужную информацию по оглавлению. Моя цель проста — поделиться опытом, который я накопила за тринадцать лет, а вы получите всего за пару вечеров.

Мой главный посыл: в недвижимости, как и во всех занятиях, всё проще, чем кажется, особенно если у вас есть рядом правильные люди и четкий план — что делать, как и в какой последовательности. Я рассказываю, как решать любые проблемы, связанные с квартирами и домами, и как этих проблем можно избежать.

Недвижимость — это просто одна из сфер нашей жизни. Если однажды вам повезло в одной из сфер, то может повезти и в другой, и в третьей. Зачастую везде срабатывают те же принципы. Достаточно перенести опыт в том, в чем вы хорошо разбираетесь, на то, в чем только начинаете разбираться, — и все пойдет легче.

Например, если вы преподаватель, то знаете, что успехи учеников зависят не только от них, но и от вас. Насколько четко и интересно выстроено объяснение, насколько хорошо визуальный материал поддерживает рассказ, насколько приятен ваш внешний вид — все это влияет на результат. Также важно, чтобы цена ваших услуг была не слишком высокой и не слишком низкой, а реклама доходчиво объясняла, почему именно вы — лучший преподаватель для конкретного ученика или заведения. К поиску, продаже и сдаче квартиры можно подходить так же, как к подготовке и проведению важного урока.

Еще я считаю важным рассказать, как я пришла в недвижимость, какие у меня были дома, как я искала жилье — не только как риелтор для клиентов, но и для себя самой. Тема поиска дома проходит через всю книгу — возможно, вы узнаете в описанных ситуациях самого себя и сможете лучше понять, где искать ваш настоящий дом. Речь здесь не столько о конкретном месте, сколько об ощущении, о «внутреннем домике», который помогает почувствовать себя на своем месте, где бы вы ни находились.

Эта книга — и про недвижимость, и про жизнь. Я писала ее для всех, кому интересна тема жилья и моя личная история. Гайд ступенчатый: вы можете заглядывать в него снова и снова. Первый раз — когда будете искать квартиру для съема, второй раз — при покупке, третий — когда решите сдавать жилье, четвертый — при продаже, пятый — когда захотите создать свое комьюнити или просто разобраться в теме поглубже, шестой — если захотите стать риелтором или узнать, каково это, и, наконец, седьмой — если решите инвестировать в недвижимость.

Даже если вы работаете в сфере недвижимости или давно варитесь в этой теме, вам может быть интересно посмотреть на привычные ситуации под новым углом, который я с удовольствием вам покажу. Ведь у каждого человека свой взгляд на мир. А если у вас уже есть свое жилье, которое вас полностью устраивает, возможно, вам просто будет любопытно прочитать мои истории, чтобы составить свое мнение, поддержать разговор или поближе познакомиться с тем, от чего вы, возможно, сознательно отказались.

А еще эта книга про любовь: к людям, к жизни и к недвижимости. Мне бы хотелось поделиться с вами этой любовью. Традиционно я желаю всем хороших квартир, жильцов и любви — и непременно сделаю это в конце книги. А сейчас просто скажу: приятного вам чтения.

Часть 1. Как найти свой дом

Как не отчаиваться, если у тебя нет своего жилья

Мне тридцать шесть лет, я создатель самого крупного российского сообщества по поиску недвижимости, у меня большой опыт работы риелтором, и при этом у меня нет собственного жилья. Возможно, когда-нибудь оно достанется мне по наследству. Одно наследство я уже профукала: бабушка решила, что у нашей половины семьи и так есть где жить, и ничего нам не оставила.

Однажды я встречалась с аргентинцем из очень обеспеченной семьи и рассталась с ним через три года. Моя близкая подруга тогда сказала, что мне нужно было сначала его на себе женить, потом развестись и отсудить половину его земель и домов. Если бы я была более аморальной, сейчас бы наслаждалась жизнью в особняке среди полей и плантаций чая мате с его лошадьми и коровами (скот тоже прилагался). Но я предпочла расстаться с этим человеком и ничего у него не забирать. А еще перестала общаться с подругой, которая дала мне такой совет.

Всю жизнь я снимаю квартиры и помогаю другим людям снимать, сдавать, покупать и продавать жилье. Хотя своего у меня пока что нет, я считаю это абсолютно нормальным, учитывая нынешние реалии нестабильности жизни, цен на недвижимость и условий по ипотеке.

В разных странах я часто встречаю людей всех возрастов, у которых никогда не было своего жилья и, возможно, никогда не будет. Многие из них счастливы и совершенно не переживают, что у них нет чего-то, что есть у других. До недавнего времени мне даже не хотелось иметь собственный дом, потому что это привязка к месту и дополнительная ответственность. Сейчас я уже этого хочу и надеюсь вскоре что-то приобрести — но исключительно потому, что мне не хочется быть сапожником без сапог.

Я не советую покупать недвижимость только потому, что кто-то сказал, что так надо: тратить все накопления именно на дом, забывая о других мечтах — о классной машине, кругосветном путешествии или о чем-то другом. Не стоит из кожи вон лезть, брать ипотеку и во всем себя ограничивать, чтобы потом на старости лет жить в своей квартире и лечиться от болезней, которые заработал, пока всеми правдами и неправдами добывал на нее деньги. С недвижимостью частенько случаются разные проблемы: что-то ломается, заливают соседи сверху, заводятся насекомые, жильцы то съезжают раньше, то не платят, то бедокурят. Даже если у вас есть страховка, вам как хозяину жилья все равно постоянно придется решать какие-то вопросы.

Если обзавестись жильем действительно хотите вы сами, а не ваши родственники, общество или риелтор, то советую выбрать ту недвижимость, которая не сильно повлияет на ваш бюджет и не слишком стеснит расходы. Для кого-то это особняк в Венеции, для кого-то — домик на берегу озера в Карелии, а для кого-то — студия в Подмосковье. Недвижимость — как и любой продукт — есть на любой вкус и кошелек. Если в вашем городе цены слишком высоки и условия по ипотеке невыгодны, можно рассмотреть другие города, деревни и даже страны.

Мой знакомый, фотограф Петя из Ярославля, всегда мечтал о квартире в Москве. В итоге он купил прекрасную квартиру по приемлемой цене в маленьком городе в Португалии, а недавно еще одну — уже в Испании. Когда он сам там не бывает, то сдает эти квартиры как отпускное жилье. Многие мои знакомые купили студии в строящихся домах в Санкт-Петербурге в ипотеку. Несколько лет назад люди со средней зарплатой еще могли себе такое позволить. Да и сейчас это возможно, просто нужно потратить больше времени, чтобы найти лазейки.

Люди другого склада находят участки или полуразрушенные дома в глубинке, в трех часах езды от крупных городов или в каком-нибудь волшебном месте далеко от цивилизации. Такая недвижимость все еще продается по приемлемой для обычных людей цене. За границей тоже можно найти много мест, где за земли и квартиры просят адекватные деньги. Нужно просто поставить перед собой такую цель, исследовать рынок в разных регионах, городах и странах, а потом уже делать выводы.

Всегда есть варианты покупки маленьких объектов — например, офисов или гаражей, которые потом можно перепродать дороже и купить что-то побольше. Вполне реально найти домик или маленькую квартиру где-то в деревеньке по цене от 10 000 долларов практически в любой точке мира, кроме самых дорогих регионов. В Италии существует программа по продаже заброшенных домов в маленьких городах за 1 евро. Правда, там есть свои нюансы: нужно обязательно нанять юриста и архитектора, а еще вложить в реставрацию как минимум 10 000 евро и закончить ее за два года.

Главное — помните: даже если вы не купите свою квартиру сейчас, это не сделает вас хуже. Если этого до сих пор не случилось, значит, оно вам не так уж нужно, и когда придет подходящее время и вы действительно сильно этого захотите, то весь мир будет вам помогать.

Мой путь к дому на дереве (и обратно на землю)

Когда я решила наконец купить себе недвижимость, передо мной открылся такой огромный выбор, что от страха я чуть было не передумала. Ведь я, по сути, могу купить жилье в любой точке мира. Передо мной не три дороги, как у богатыря на распутье, а триста тридцать три — и каждая ведет к своему будущему.

Сначала я решила определиться с размером и поняла, что хочу что-то небольшое, чтобы можно было легко сдать и побыстрее отбить расходы. Поскольку я еще не решила, где хочу жить, мне нужно жилье, которое не будет простаивать, пока я путешествую, или если решу переехать в другое место. А еще маленькая квартира — это маленький бюджет, который особенно ни к чему не обязывает. К тому же, честно говоря, это единственный бюджет, который у меня есть.

Я человек, который интересуется всем, и особенно — новым. Поэтому себя и свой первый дом я могу представить абсолютно в любом месте, кроме очень холодных. Но в каких-то местах мне, конечно, дышится свободнее. И дело не столько в чистоте воздуха, сколько в энергетике. В каких-то местах мне проще адаптироваться, потому что люди говорят на том языке, который я знаю, и их культурная среда мне ближе.

Тут я вспомнила про астрокартографию — личную карту мира, по которой проходят линии разных планет в зависимости от даты, времени и места рождения. Говорят, что там, где пересекаются две или три самые важные для тебя линии, находится лучшее место для жизни или отпуска. А там, где сходятся все линии сразу — мощный сгусток энергии, куда можно съездить за подпиткой, но долго находиться там опасно. Я была только в половине из тех мест, где пересекаются две моих линии, и мне действительно там было очень хорошо. «Можно скептически относиться к астрологии, но если выбор страны дается тяжело, почему бы не обратиться к звездам?» — подумала я.

Судя по астрокартографии, лучше всего мне подходит либо Австралия, либо Южная Африка. Но это уж слишком далеко, и я пока отмела эти варианты. Среди стран с удобным расположением оказались Марокко и юг Испании, друг напротив друга. В России, на удивление, у меня нигде ничего не пересекалось, но если смотреть места, которые ближе всего к пересечениям, то это Калининград или Санкт-Петербург. И действительно, эти города в России для проживания нравятся мне больше всего.

Я стала смотреть квартиры в Марокко и Испании на разных сайтах, но даже самые маленькие либо были слишком дорогими, либо находились у черта на рогах. Не очень понятно, зачем мне квартира в европейской или африканской глуши: жить там самой скучно, сдавать такую недвижимость проблематично — возможно, еще придется кому-то приплачивать, чтобы он там поселился. Квартиры в строящихся домах мне тоже не подходили — я хотела получить жилье сразу.

Я уже почти отказалась от затеи с покупкой жилья, как вдруг вспомнила свою детскую мечту. С тех пор, как я посмотрела фильм «Сейчас и тогда», мне всегда хотелось иметь дом на дереве, как у одной из главных героинь. В детстве у меня были только дом для Барби и палатка, которую мы ставили на даче. Однажды я хотела там переночевать, но началась гроза, палатка промокла, и после этого я больше не пробовала. Я тогда очень расстроилась — больше всего на свете мне хотелось пожить отдельно от всех. Зато я часто залезала на яблоню или на крышу сарая и могла сидеть там часами. Мне нравилось, что меня там никто не замечал: взрослые редко смотрят наверх. Мою одержимость домами на деревьях разделяют многие друзья, а с некоторыми из них мы даже думаем наладить производство таких домов.

На многих сайтах посуточной аренды есть специальная категория — дома на деревьях. По их статистике, именно такие дома набирают больше всего просмотров и сохранений в вишлисты. Часто они же и становятся самыми арендуемыми домами по городам или регионам. Например, в 2017 году самым популярным домом на платформе Airbnb оказался именно дом на дереве — в Атланте, США. Его цена начинается от 400 долларов за ночь, при этом площадь составляет около 40 квадратных метров, распределенных на три отдельных пространства, соединенных мостиками. В доме нет ни санузла, ни кухни, ни кондиционера, ни отопления. Все необходимое находится в подвале дома хозяев. Согласно прогнозу крупной американо-индийской аналитической компании Grand View Research, в ближайшие пять лет мировой рынок домов на деревьях вырастет на 10%. Больше всего интерес к такому формату жилья проявляют в следующих странах: США, Италия, Великобритания, Австралия, Индия, Южная Африка, Бразилия, Канада, Франция, Германия.

Я поняла, что мне просто нужен участок земли с большим деревом. И даже если это будет глушь, ничего страшного, — место можно будет раскрутить, и люди будут приезжать туда специально, чтобы провести несколько дней в моем прекрасном доме на дереве. Все участки в Марокко, которые мне попадались, были без деревьев, и вообще там довольно пустынная местность. Так что этот вариант отпал сам собой, и я переключилась на Испанию.

Я поставила фильтр на цену участка в 10 000 евро, и сайт выдал огромное количество предложений от 2000 до 10 000 евро — от крошечных кусочков земли в 20 квадратных метров до нескольких гектаров. Такая цена за участок мне кажется адекватной. Учитывая, что нужно еще будет возводить дом и переводить землю из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенного пункта, на это все в общей сложности уйдет как минимум вдвое больше. Сначала я смотрела все подряд, потом устала и решила ограничиться только землями неподалеку от Мадрида, Барселоны и Малаги, — городов, где больше всего людей, а значит и парочек, которые захотят снять мой райский домик на дереве на пару дней (или, скорее, ночей). Участки в городах в основном находились в каких-то сомнительных районах, рядом с заброшенными или захваченными домами, да и деревьев там не наблюдалось. Те, что за городом, часто были расположены на холмистой местности, а из деревьев попадались только оливковые и им подобные, то есть невысокие и непрочные.

Тогда я решила разузнать, какие деревья в Испании самые высокие и где они растут. Оказалось, что их можно найти на островах и на севере — совсем не там, где мне было нужно.

Я стала рассказывать друзьям и знакомым о своих планах, и они в целом соглашались, что идея классная, но сложная в реализации. При этом каждый предлагал какие-то свои варианты — видимо, те, о которых мечтал он сам. Одни советовали купить землю в других странах, другие рекомендовали совсем другой формат жилья. Хотя я и не спрашивала у них совета, люди все равно старались помочь и убеждали, что так будет лучше. Я-то знаю, что для меня лучше так, как хочу и чувствую я, так что это меня особенно не беспокоило. Я была уверена: когда будет нужно, я найду людей, которые меня поддержат и помогут воплотить этот проект в жизнь.

Моя близкая подруга Лусьяна сказала, что идея отличная, но построить дом на дереве обойдется очень дорого. Я ответила, что либо найму талантливых выпускников архитектурного вуза, либо попрошу помочь друзей-архитекторов, которые сделают скидку за размещение рекламы в моих пабликах, либо просто начну встречаться с архитектором. Сначала мы построим небольшой домик и будем сдавать его по низкой цене, а потом постепенно будем его улучшать и увеличивать ценник, пока однажды он не превратится в маленький дворец. После таких аргументов Лусьяна и ее сын загорелись идеей, начали смотреть фотографии домов на дереве и предлагать мне варианты дизайна.

Итак, для начала стоит определиться с местом покупки, типом недвижимости, ее размером и с ценой. Хотя с ценой всё проще — она прояснится сама собой, когда вы определитесь с первыми тремя параметрами. Часто именно цена оказывается определяющим фактором.

Если бы у меня был миллион долларов, я бы сразу купила себе дворец в Санкт-Петербурге и устраивала бы там званые балы, особенно во время белых ночей, а зимой уезжала и сдавала бы его под съемки. Но у меня в какой-то степени рациональное мышление, и я понимаю, что могу рассчитывать только на что-то небольшое в маленьком городке или даже в деревне. Зато у меня есть фантазия, и именно она может превратить «что-то небольшое» в удачную инвестицию.

Я так и ходила с мыслями о доме на дереве, не зная, как реализовать эту идею, пока не решила сделать коллаж, чтобы мечта поскорее исполнилась. В одном из журналов я нашла фотографию небольшого домика и вырезала ее. Стала искать дерево или хотя бы что-то зеленое — и наткнулась на обложку старинного французского журнала удивительно глубоко болотного цвета. Там почти ничего не было изображено, и я подумала: почему бы не сделать из нее крону моего дерева? Я вырезала верхнюю часть дерева, но подходящего ствола не нашла и сделала его из журнала интерьеров, в котором увидела красивый дизайн лепнины. Потом мне попалась картинка с огромной ступней, и я приклеила ее поверх ствола. Получилось метафорично: вместо корней у дерева ступня, как будто дом на дереве стоит на ноге. Он получился очеловеченным, еще более живым. Затем я добавила несколько деталей и разместила коллаж на картонке ярко-розового цвета.

После создания этого произведения искусства мне пришло в голову: если я собрала дерево из подручных материалов на бумаге, почему бы не сделать так же и в реальности? Дерево ведь не обязательно должно быть настоящим, оно может быть скульптурой, и еще круче, чем самое классное живое дерево. И, конечно, на нем будет стоять дом.

Новая идея в разы упростила задачу: мне больше не нужно было искать подходящее дерево. Я стала писать собственникам участков, которые мне приглянулись. Кто-то не отвечал, кто-то уже продал, но я продолжала поиски.

Наконец я нашла два участка на севере — 2000 и 2500 квадратных метров. Первый за 6000, второй — за 7000 евро. Оба находились неподалеку от деревушки Градо, а та, в свою очередь, всего в нескольких километрах от Хихона, города, где поселились мои друзья Женя и Вадим. Я попросила их съездить туда, посмотреть участки и показать мне всё по видео.

Местные жители были весьма удивлены, что кто-то вообще заинтересовался этими землями, да еще и иностранцы. Женя сказала, что даже коровы и лошади выглядели слегка ошарашенно. Оба участка были далеко от цивилизации, с бугристым, холмистым рельефом и запущенным видом — все это явно не сулило легкого и быстрого перевода в городское назначение. Тем не менее пейзаж, цена и площадь были весьма привлекательными.

Потом я присмотрелась к участку под Валенсией, в районе Энгеры — 1200 квадратных метров за 9500 евро. Риелтор Хоан Гарсия любезно согласился показать мне его по видео, благо живет он в соседней деревне. Участок был заросшим и заброшенным, но зато ровным и рядом с деревней, так что можно было бы провести коммуникации без особых проблем. В конце разговора Хоан добавил, что даже если я не куплю этот участок, он все равно приглашает меня на кофе. Я подумала, что, наверное, это лучшее, что можно сделать в этой глуши, — выпить кофе с молодым красавчиком, а участок все-таки не покупать.

После просмотра всех этих заманчивых, но не совсем подходящих вариантов я решила, что пусть участок будет меньше, но ближе к большим городам и самое главное — к столице. Толедо, Сеговия и Авила — три самых интересных города, ближайших к Мадриду, топ три направления для поездок на уик-энд. Я нашла несколько предложений в этих районах, но было бы слишком сложно и муторно смотреть их онлайн. В который раз, уже на собственной шкуре, я убедилась: недвижимость лучше смотреть вживую и лично. В следующую мою поездку в Европу это станет моим первым делом — просмотр участков для дома на дереве.

Как найти жилье, чтобы не поехала крыша

Никогда не знаешь, где найдешь свою единственную — квартиру мечты, поэтому можно начать с традиционных способов и по ходу дела подключать остальные ресурсы. Часто квартира находит тебя сама — нужно просто кинуть клич. Но бывает, что она от тебя прячется, и тогда чуть ли не приходится совершить какой-то обряд, чтобы она тебе явилась.

Согласно опросу Росгосстраха от августа 2023 года, найти арендное жилье 28% россиян смогли на специализированных сайтах; 27% — с помощью знакомых; 15% воспользовались услугами риелтора; 16% — по объявлениям в социальных сетях. Еще 9% снимают у друзей или родственников.

Если у вас реальный запрос, квартиру можно найти за несколько дней. От начала поиска до срока заезда рекомендую оставлять до двух недель. На покупку обычно принято закладывать больше времени, но и за пару недель вполне реально справиться с выбором. Чем раньше вы начнете искать, тем раньше окунетесь в этот процесс и будете постоянно отслеживать варианты. Если вы готовы заниматься этим все две недели или два месяца — вперед. Все равно вы, скорее всего, примете решение в тот момент, когда будут поджимать сроки (в случае с арендой) или когда устанете смотреть все подряд (в случае с покупкой).

Свою последнюю квартиру для аренды я начала искать за два дня до того, как нужно было освободить предыдущую. В первый день я посмотрела три квартиры и во второй — еще три. Мне понравилась одна из тех, что я видела в первый день. Я позвонила хозяйке, договорилась о скидке, на следующий день мы подписали дог