Оглавление

Приобретение квартиры — одно из самых важных событий в жизни человека. Понимают эту важность не только добросовестные граждане, которые продают и покупают квартиры, но и мошенники. Эта книга появилась, чтобы помочь людям не попасться на удочку таких мошенников.

Книга построена как «набор инструкций», чтобы покупателю квартиры можно было легко определить:

1) на каком этапе он сейчас находится (переговоры, заключение договора);

2) что нужно проверить на этом этапе, как заметить риски, как их избежать. Для этого же приводится Анкета-опросник, чтобы проверить юридическую чистоту сделки, а также Техническая анкета, которая позволит проверить состояние квартиры перед покупкой.

Особенности книги — упор на судебную практику. Каждый принципиальный момент покупки квартиры подтверждается практикой. Необходима практика и для того, чтобы знать, какие спорные ситуации возникают между продавцом и покупателем.

Общее о договоре купли-продажи

Основные положения

По договору купли-продажи одно лицо (продавец) передает другому лицу (покупателю) право собственности на квартиру. Договор купли-продажи квартир регулируется специальным параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Договор купли-продажи является возмездным, двусторонним и консенсуальным.

Возмездность означает, что покупатель в ответ на представление продавца (имущество), обязан совершить встречное представление (оплатить имущество). Договор купли-продажи имущества безвозмездным быть не может.

Договор является двусторонним. Это означает, что у продавца есть права и обязанности в отношениях с покупателем, но и у покупателя есть права и обязанности в отношениях с продавцом.

Договор является консенсуальным. Это означает, что договор считается заключенным с момента подписания. Передача квартиры не требуется для того, чтобы признать договор заключенным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель.

Внимание! На основании ч. 5 ст. 434.1 ГК РФ стороны могут заключить соглашение о ведении переговоров. Это соглашение не является предварительным договором. Однако в соглашении стороны вправе предусмотреть распределение расходов на ведение переговоров.

Существенные условия

Существенными условиями договора купли-продажи квартиры являются:

1) предмет договора;

2) цена;

3) перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

Предмет договора должен быть описан по правилам ст. 554 ГК РФ. В соответствии с этой нормой описание предмета должно включать, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если условие о предмете не будет согласовано, договор будет считаться незаключенным (ст. 431 ГК РФ, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.04.2022 №№88—11261/2022, 2—916/2021).

При описании предмета рекомендуется указывать:

1) наименование предмета (квартира);

2) общая и жилая площадь;

3) адрес;

4) кадастровый (условный) номер;

5) описание многоквартирного дома (материалы стен и др.);

6) этажность дома и расположение квартиры на этаже.

Данные о квартире необходимо брать из технического паспорта, выписки из ЕГРН. В отдельных случаях суды допускают, что для индивидуализации достаточно указать кадастровый номер (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54)

Внимание! 1. Суд будет считать, что договор не заключен так как предмет не согласован в следующих случаях:

1) договор содержит только адрес или только адрес и площадь помещения. Как пример, см. Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 №11011/01;

2) если в договоре отсутствует адрес. Как пример, см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 № А03—2276/2009;

3) если есть адрес, но нет других данных, позволяющих установить индивидуальные признаки имущества. Как пример, см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.04.2009 №А19—10423/08;

4) отсутствуют данные о площади, этажности, материале, из которого сооружен объект недвижимости, являющийся предметом договора, год постройки имущества, а также описание места расположения этого объекта. Как пример см. Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 № А76—1513/2009-32-11.

2. Суд признает условие о предмете согласованным, если:

1) отсутствует кадастровый номер, но есть иные данные, позволяющие точно определить имущество. Как пример см. Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2008 № А14-10060-2006/507—30;

2) описание полностью соответствует данным свидетельства о государственной регистрации права собственности. Как пример см. Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2009 № А34—7335/2007;

3) указана площадь объекта, его адрес, кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором находится объект. Как пример, см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.10.2009 № А49—1100/2009;

4) в договоре указан номер свидетельства о государственной регистрации прав. Как пример, см. Постановление ФАС ДО от 15.01.2009 № Ф03—6159/2008.

Цена должна быть указана в рублях (ст. 140 ГК РФ). Цена должна быть указана определенно. При этом цена должна быть объективной. В случае если цена будет