Оглавление

Предисловие

Идея этой книги возникла так. В 2026 году исполняется десять лет книге «ЖКХ: вопросы и ответы». К этой дате я решил подготовить новую редакцию книги. В новой редакции я хотел добавить историю развития ЖКХ в СССР, для чего стал искать материалы по этой теме. И материалов этих оказалось очень мало. Казалось бы, если найти судебную практику СССР, то вот из нее станет понятно, как было устроено ЖКХ в советское время. Однако такой книги я не нашел.

Так и возникла идея отобрать судебную практику российских судов. Во-первых, это будет полезно для собственников жилья, управляющих организаций. Во-вторых, кто знает, может какой-то юрист через 100 лет будет искать, как было устроено ЖКХ в России в первой четверти 21 века…

Итак, эта книга содержит практику судов общей юрисдикции, арбитражных судов примерно за двадцать лет. Наибольший массив практики приходится на период с 2015 по 2025. Это легко объяснить. Реформа ЖКХ стартовала в 2005, за первые 10 лет все еще изменялось законодательство, а суды только «учились» работать с новым жилищным законодательством. Кроме того, именно после 2015 года появляются такие темы в ЖКХ, которые занимают огромное место в практике — капитальный ремонт, лицензирование.

Практика распределена по главам, которые отражают крупный блок вопросов по ЖКХ. Каждая глава начинается с обзора ключевых проблем по данной тематике, и анализа причин возникновения спорных ситуаций.

Одно судебное решение может содержать несколько важных позиций по разным вопросам. Чтобы искусственно не дробить решение суда, разнесение по нескольким главам в этом случае не осуществляется.

В книге собрано более 500 решений судов всех уровней. Приводятся только выдержки, содержащие наиболее важные выводы, к которым пришел суд. Конечно, каждое дело в чем-то уникально, однако те общие толкования закона, которые дает суд, можно применять к подходящим ситуациям.

Тем, которые затрагиваются в решениях, очень много: признаки общего имущества, недействительность решений общего собрания, порядок расчетов за коммунальные услуги, споры по капитальному ремонту. Конечно, охватить абсолютно все спорные ситуации в рамках одной книги, которая и без того получилась внушительных размеров, нельзя. Однако смею полагать, что наиболее важные, острые вопросы охватываются приведенной практикой.

Общая собственность

Определение состава общего имущества имеет важнейшее значение для управления МКД. От этого зависят обязанности управляющей организации, тариф на содержание, возможность использования имущества.

Признаки общего имущества даны в статье 36 ЖК. Главный признак — имущество должно обслуживать два и более помещения в доме. Примерный перечень такого имущества дан в пункте 2 постановления Правительства от 13.08.2006 №491.

Однако признак функционального назначения недостаточно определен, а перечень носит открытый характер. Поэтому в судебной практике часто встают вопросы о том, какое имущество относится к общему. Если с крышей все понятно, то, например, с входной группой уже возникают вопросы.

Кроме того, судебная практика разбирается с тем, как защитит права собственников. Можно ли установить шлагбаум во дворе? Если да, то можно ли запретить заезжать во двор клиентам фирмы, офис которой находится в доме?

Бывают и еще более сложные вопросы. Скажем, подвал отвечает всем признакам общего имущества, но он был передан в собственность еще в начале 90-х. Будет ли такой подвал общим имуществом?

Приведенная практика дает ответы на эти и другие вопросы. Однако всегда стоит помнить, что для каждого конкретного случая решение может и не совпадать с принятым в практике. Ведь оценить нужно конкретный элемент дома на наличие признаков из статьи 36 ЖК. Это именно вопрос оценки, а не безусловного отнесения конкретных элементов к общему имуществу.

Признаки общего имущества

Постановление Конституционного суда РФ от 20.12.2018 №46-П

«Многоквартирный дом, будучи объектом капитального строительства, представляет собой, как следует из пункта 6 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», объемную строительную систему, имеющую надземную и подземную части, включающую в себя помещения (квартиры, нежилые помещения и помещения общего пользования), сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и деятельности людей, а потому его эксплуатация предполагает расходование поступающих энергетических ресурсов не только на удовлетворение индивидуальных нужд собственников и пользователей отдельных жилых и нежилых помещений, но и на общедомовые нужды, т.е. на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем нормативно установленным требованиям (пункты 10 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491; раздел III Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170; СанПиН 2.1.2.2645—10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 года №64).

Обеспечение сохранности многоквартирного дома в части поддержания его в состоянии, исключающем разрушение его элементов вследствие промерзания или отсыревания, а также соблюдение как в отдельных жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома, так и в расположенных в нем помещениях общего пользования, входящих в состав его общего имущества, нормативно установленных требований к температуре и влажности, необходимых для использования помещений по целевому назначению, достигаются, как правило, за счет предоставления их собственникам и пользователям коммунальной услуги по отоплению, представляющей собой подачу через сеть, присоединенную к помещениям, тепловой энергии, обеспечивающей соблюдение в них надлежащего температурного режима (подпункт «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и пункт 15 приложения №1 к данным Правилам; подпункт «в» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; пункты 3.1.2 и 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда; СанПиН 2.1.2.2645—10).

Учитывая названное обстоятельство, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что специфика многоквартирного дома как целостной строительной системы, в которой каждое жилое или нежилое помещение представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями, обусловливает, по общему правилу, невозможность отказа собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению и тем самым — невозможность полного исключения расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии; соответственно, обязанность по внесению платы за коммунальную услугу по отоплению конкретного помещения не связывается с самим по себе фактом непосредственного использования этого помещения собственником или пользователем (Постановление от 10 июля 2018 года №30-П).

Однако, вне зависимости от того, что послужило конкретным поводом для перехода на отопление жилого помещения с помощью индивидуального квартирного источника тепловой энергии, действующее законодательство устанавливает единые требования к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления. В частности, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с этим переходом, осуществляется в первую очередь главой 4 Жилищного кодекса Российской Федерации о переустройстве жилого помещения, предусматривающей, в числе прочего, разработку необходимой проектной документации и согласование соответствующих изменений с органом местного самоуправления (статья 26), а также Федеральным законом «О теплоснабжении», который — в целях реализации таких общих принципов организации отношений в сфере теплоснабжения, как обеспечение надежности теплоснабжения в соответствии с требованиями технических регламентов и развитие систем централизованного теплоснабжения (часть 1 статьи 1, пункты 1 и 4 части 1 статьи 3), — закрепляет основные требования к подключению (технологическому присоединению) к системе теплоснабжения и устанавливает запрет перехода на отопление жилых помещений в многоквартирных домах с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, перечень которых определяется правилами подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством Российской Федерации, при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения многоквартирных домов, за исключением случаев, определенных схемой теплоснабжения (часть 15 статьи 14) (в соответствующей части данный Федеральный закон, согласно части 2 его статьи 30, вступил в силу с 1 января 2011 года).

К индивидуальным квартирным источникам тепловой энергии, которые запрещается использовать для отопления жилых помещений в многоквартирных домах при наличии осуществленного в надлежащем порядке подключения к системам теплоснабжения, относятся работающие на природном газе источники тепловой энергии, не отвечающие следующим требованиям: наличие закрытой (герметичной) камеры сгорания; наличие автоматики безопасности, обеспечивающей прекращение подачи топлива при прекращении подачи электрической энергии, при неисправности цепей защиты, при погасании пламени горелки, при падении давления теплоносителя ниже предельно допустимого значения, при достижении предельно допустимой температуры теплоносителя, а также при нарушении дымоудаления; температура теплоносителя — до 95 градусов Цельсия; давление теплоносителя — до 1 МПа (пункт 51 Правил подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, включая правила недискриминационного доступа к услугам по подключению (технологическому присоединению) к системам теплоснабжения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июля 2018 года №787; тем же постановлением признано утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 16 апреля 2012 года №307, которым были утверждены Правила подключения к системам теплоснабжения, содержавшие аналогичные требования в пункте 44).

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации отношения, связанные с установкой в жилых помещениях многоквартирных домов индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, регулировались статьей 84 Жилищного кодекса РСФСР (утратил силу с 1 марта 2005 года на основании Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ), также предусматривавшей необходимость получения разрешения местной администрации на переустройство жилого помещения.

Таким образом, само по себе введение нормативных требований к порядку переустройства системы внутриквартирного отопления направлено, в первую очередь, на обеспечение надежности и безопасности теплоснабжения многоквартирного дома, что отвечает интересам собственников и пользователей всех помещений в нем. При этом достижение баланса интересов тех из них, кто перешел на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии, и собственников или пользователей остальных помещений в подключенном к централизованным сетям теплоснабжения многоквартирном доме предполагает в том числе недопустимость такого использования данных источников, при котором не обеспечивается соблюдение нормативно установленных требований к минимальной температуре воздуха в соответствующем помещении и вследствие этого создается угроза не только нарушения надлежащего температурного режима и в прилегающих жилых или нежилых помещениях, а также в помещениях общего пользования, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, но и причинения ущерба зданию в целом и его отдельным конструктивным элементам (например, их промерзание или отсыревание по причине отключения или снижения параметров работы индивидуального отопительного оборудования в период временного отсутствия проживающих в жилом помещении лиц и т.п.).

Иное выходило бы за рамки конституционно допустимых пределов осуществления прав и свобод, а для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, отапливаемых за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, создавало бы необоснованные препятствия в реализации конституционного права на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).

В то же время необходимо учитывать, что сама по себе установка индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в жилых помещениях, расположенных в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, и, как следствие, фактическое неиспользование тепловой энергии, поступающей по внутридомовым инженерным системам отопления, для обогрева соответствующего жилого помещения не могут служить достаточным основанием для освобождения его собственника или пользователя от обязанности вносить плату за коммунальную услугу по отоплению в части потребления тепловой энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Иное, учитывая равную обязанность всех собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание общего имущества в нем, приводило бы к неправомерному перераспределению между собственниками помещений в одном многоквартирном доме бремени содержания принадлежащего им общего имущества и тем самым не только нарушало бы права и законные интересы собственников помещений, отапливаемых лишь за счет тепловой энергии, поступающей в дом по централизованным сетям теплоснабжения, но и порождало бы несовместимые с конституционным принципом равенства существенные различия в правовом положении лиц, относящихся к одной и той же категории (статья 17, часть 3; статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации).»

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 №№17АП-16992/2019, А60—14755/2019

«Вместе с тем из судебных актов по названному делу и из представленных в настоящее дело доказательств не следует, что нежилые здания, расположенные по адресам N, являются в целом единым объектом и не имеют самостоятельных элементов, являющихся общим имуществом для собственников помещений каждого здания в отдельности (фасады, крыши, лестничные клетки и др.).

Установив, что каждое из зданий имеет свой адрес и элементы, не связанные между собой, суд пришел к верному выводу, что что единого объекта недвижимости в виде двух зданий, не существует, а значит, не существует собственников помещений такого единого объекта недвижимости.

Несмотря на отсутствие в Жилищном кодексе прямого запрета на проведение совместных общих собраний несколькими объектами недвижимости, такое совместное общее собрание могло бы быть созвано и проведено только по вопросам, связанным с владением и пользованием отдельными объектами инфраструктуры, необходимыми для эксплуатации одновременно двух нежилых зданий, но не могло бы быть созвано и проведено по вопросам исключительной компетенции общего собрания каждого из этих объектов недвижимости, связанным с управлением общим имуществом собственников помещений каждого из этих нежилых зданий.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2022 № А40—257492/2021

«Следовательно, заключением специалиста подтверждается, что Спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку:

— они не являются частями квартир либо иных помещений в многоквартирном жилом доме;

— они предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— в них расположены инженерные коммуникации, оборудование, иные узлы и агрегаты, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— к ним требуется беспрепятственный постоянный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта инженерных коммуникаций, оборудования, иных узлов и агрегатов, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— их нахождение в индивидуальной собственности лица, подразумевающее возможность ограничения доступа к указанным помещениям для иных лиц, в том числе обслуживающих организаций, создаёт непосредственную угрозу жизни и здоровью людей;

— они никогда не предназначались не для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме и для использования в целях, отличных от нужд собственников более одного помещения в многоквартирном жилом доме;

— они используются для обслуживания более одного помещения в многоквартирном жилом доме.

Таким образом, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не могут находиться в индивидуальной собственности ответчика. Аналогичные выводы содержатся, в частности, в определении Верховного Суда РФ от 02.11.2020 №305-ЭС20—16331 по делу № А40—34671/2018.»

* * *

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 №№08АП-12966/2021, А75—17813/2020

«Таким образом, домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, как за пределами, так и внутри жилых помещений, и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в части 1 статьи 36 ЖК РФ и в подпункте «д» пункта 2 Правил №491, а значит, обслуживание домофона как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества и является обязанностью управляющей организации, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности, как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.

Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона как общего имущества возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Из материалов дела следует, что состав общего имущества спорного многоквартирного дома определён собственниками в приложении №1 к проекту договора.

В пункте 10 данного приложения собственники многоквартирного дома определили, что в состав общего имущества многоквартирного дома включены внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учёта электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленного в этажном щите.

Таким образом, данным приложением закреплено, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома, содержание которого, его обслуживание и ремонт относится к обязанности управляющей организации.

Из буквального толкования текста договора, а также положений Правил №491 и статьи 36 ЖК РФ следует, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома.

Следовательно, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, обслуживающим более одного помещения (квартиры) полностью отвечающим признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В связи с этим оно утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу многоквартирного дома Ввиду вышеизложенного, подлежат отклонению доводы истца о наличии у него договорных отношений с жителями многоквартирного дома, возникших из договоров на монтаж систем ПЗУ, на основании которых были установлены домофоны.

В силу пункта 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определённые действия или осуществить определённую деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в срок и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии со статьей 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде и бытовом подряде, если это не противоречит статьям 779 — 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг.

Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных её этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно (пункт 1 статьи 711 ГК РФ).

Как следует из договоров с гражданами МКД на монтаж ПЗУ от 26.05.2006, от 23.12.2009, от 29.04.2008, от 03.09.2007, от 07.10.2006, от 06.06.2002, от 01.05.2011, от 22.03.2006, от 05.05.2006, от 10.11.2006 (т.1, л.д. 23—55, 75—81), в разделе 2 о стоимости и порядке расчётов указано, что в стоимость включено: общее оборудование, изготовление (переделка) двери, абонентское устройство с отключением, ключи, скидки отдельным категориям граждан.

То есть стоимость смонтированного оборудования включена общую цену договоров, которая подлежала уплате истцу.

Как указано в пунктах 4.6 договоров со дня подписания акта приёмки — сдачи ПЗУ ответственность за сохранность оборудования несёт заказчик.

Таким образом, домофонное оборудование, смонтированное истцом, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения подлежало передаче собственникам помещений в доме.

Доказательства, подтверждающие установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков, двери) за счёт собственных средств, ООО «Домофон Сервис» не представило в материалы дела.

Следовательно, в связи с передачей спорного имущества собственникам МКД, где оно стало использоваться как обслуживающее более одного помещения МКД (пункт 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ), и в отсутствие доказательств, позволяющих сделать вывод о сохранении за истцом титула собственника домофонного оборудования, это имущество более не может выступать предметом обязательств между истцом и ответчиком без соответствующего волеизъявления собственников МКД.

Наличие индивидуальных договоров собственников помещений с ООО на обслуживание домофонного оборудования не изменяет правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом, в связи с чем не означает передачу части этого оборудования, входящего в состав общего имущества дома, истцу.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2024 №№10АП-17421/2024, А41—15680/2024

«По общему правилу, вытекающему из ч. 1 ст. 36, ст. 44, ст. 162 ЖК РФ, пунктов 1, 2, 5, 6, 7 правил №491, состав общего имущества определяется собственниками помещений с многоквартирном доме.

Таким образом, включение домофонного оборудования в состав общего имущества МКД собственниками помещений возможно только путем созыва общего собрания собственников помещений МКД и принятия соответствующего решения.

В связи с этим, подлежит установлению факт включения оборудования в состав общего имущества МКД.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 30.03.2021 №303-ЭС21—2310 по делу № А24—1421/2020, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.12.2022 № Ф05—29122/2022 по делу № А41—9921/2022.»

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 №№17АП-1371/2023, А60—61826/2022

«По смыслу норм действующего жилищного законодательства состав общедомового имущества не может меняться в произвольном порядке. Изменение (уменьшение, увеличение) общедомового имущества должно быть произведено либо собственниками помещений на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти, или местного самоуправления. Иной способ включения имущества в состав общедомового противоречит требованиям закона.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что законодательно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению.»

* * *

Решение Арбитражного суда Томской области от 04.12.2019 № А67—6626/2019

«Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений в многоквартирном доме, обеспеченном внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота („ГОСТ Р 56501—2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования“, введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 N 823-ст). По общему правилу, отказ собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии не допускается.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2021 №№ Ф09—5522/2021, А50—20685/2020

«Многоквартирный дом представляет собой единый объект капитального строительства, имеет самостоятельные инженерные тепловые сети, через которые осуществляется поставка тепловой энергии в жилой дом, и один технический паспорт, свидетельствующий о том, что нежилое помещение площадью 1221,3 кв. м является частью этого многоквартирного дома.

Поскольку многоквартирный дом является единым объектом недвижимости, разделение его на жилую и нежилую части законом не предусмотрено, вне зависимости от отдельного ввода системы отопления нежилой части, от наличия отдельного подключения к внешним сетям, коллективным (общедомовым) прибором учета МКД будет комплекс средств измерения, учитывающий все части МКД. Расчет тепловой энергии отдельно по секциям одного многоквартирного дома, противоречит законодательству.

Расчет платы по вышеуказанным формулам предусматривает применение площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома помимо расходов на отопление самого помещения несут расходы на оплату тепловой энергии, поставленную на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вопреки позиции заявителя, как правильно указали суды, в случае расчета платы за коммунальную услугу по отоплению отдельно по каждому прибору учета тепловой энергии для жилых и нежилых помещений, вся нагрузка по оплате расходов тепловой энергии, поставленной на содержание общего имущества многоквартирного дома, полностью ляжет на собственников (пользователей) жилых помещений многоквартирного дома, что нарушает их права, а также противоречит требованиям пункта 42 (1) Правил №354.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2022 №№ Ф05—25523/2022, А40—154260/2021

«В силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон №122-ФЗ) и статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до момента вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Указанные положения законодательства Российской Федерации применяются с учетом постепенного изменения правового регулирования отношений собственности, начавшегося с 1991 года.

Закон РСФСР от 04.07.1991 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (который утратил силу с 01.03.2015 после введения в действие ЖК РФ) предусматривал, что собственники приватизированного жилья в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в данном здании. Следовательно, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта «а» пункта 2 Правил №491 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 №306-ЭС15—3282 по делу № А65—22387/2008).

Правовой режим подвальных, чердачных, цокольных, антресольных и иных подобных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент данные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65—7624/2008.

В нарушение указанных выше правовых норм и судебной практики их применения, признавая обязанность ответчика по внесению платы за услуги по ремонту и содержанию общего имущества МКД и коммунальные услуги, оказанные в отношении подвалов, цоколей, антресолей, чердаков и проч., на которые не зарегистрировано право собственности города Москвы, нижестоящие суды оставили без исследования и вопрос о том, имеется ли фактически у ответчика право собственности на все спорные помещения, являются ли данные помещения, на которые указывал ответчик в своих возражениях, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Доводы ответчика об обратном правовой оценки судов не получили, несмотря на то, что законодатель различает правовой режим общего имущества многоквартирного дома и имущества, хотя бы и имеющего признаки общего имущества МКД, но фактически предназначенного для индивидуального пользования.

Исходя из изложенного, судам надлежало выяснить, когда были построены заявленные в иске многоквартирные дома; относились ли (относятся ли) они к домам государственного жилищного фонда; предназначены ли подвал и иные помещения (цокольные этажи, антресоли, электрощитовые и проч.) для обслуживания всего дома либо для индивидуального пользования, и на основании установленных обстоятельств с учетом вышеизложенных положений законодательства определить, относятся ли спорные помещения к общему имуществу дома или являются индивидуальной собственностью ответчика.

Однако суды не определили указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела. Вопреки выводам судов, необходимость выяснения данных обстоятельств не свидетельствует о разрешении спора о праве и вытекает из положений пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 №№10АП-11292/2022, А41—62989/2021

«Так, суд первой инстанции правильно сослался на пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, которым разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.»

* * *

Постановление, Особое мнение судьи Конституционного суда РФ от 03.04.1998 №10-П

«Согласно части пятой статьи 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (статья 14 Закона).

В соответствии со статьями 20 и 21 Закона для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом. В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (пункт 2 статьи 20).»

* * *

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 №№09АП-14007/2024, А40—174949/2022

«В п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) выражена позиция Президиума Верховного суда РФ о применяемом праве при рассмотрении требований, аналогичных заявленным по настоящему иску.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы. В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям следует применять нормы ст. 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Следовательно, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. (Пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Согласно п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

На основании заявления истца определением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2023г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО.

Согласно экспертному заключению в соответствии с первичной проектной документацией спорное помещение с кадастровым номером N отсутствовало, а имелось общее помещение, имеющее целевое назначение как коридор 1 этажа подъезда жилого дома (вспомогательное помещение для обслуживания более одного помещения в доме — ст. 36 ЖК РФ).

Помещение не имеет самостоятельного назначения, а является вспомогательным для обслуживания других помещений, что предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (подъезде). В Помещении проложены трубы стояка системы отопления жилого дома, обслуживающего более одного помещения данного здания (предназначенный для отопления вышерасположенных помещений над осматриваемым помещением). Постоянного открытого доступа к Помещению не требуется. Для обслуживания данного инженерного оборудования (стояка системы отопления и установленного прибора отопления (конвектора), его эксплуатации и контроля согласно требованиям приложения №1 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 требуется свободный доступ специалистов Управляющей компании один раз в год. Помещение на дату ввода здания в эксплуатацию отсутствовало, а было единое помещение коридора первого этажа, относящееся к общему имуществу собственников жилых помещений жилого дома.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №№ А72—5489/06—22/219, 14801/08

«Из данного акта не следует, что предприятию N переданы тепловые сети, расположенные до их ввода в жилой дом.

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Противоположный вывод судов, изложенный в оспариваемых судебных актах, является ошибочным.

Таким образом, часть тепловых сетей, посредством которых предприятие N осуществляет теплоснабжение как жилого дома, так и помещения (здания), занимаемого центром «Содружество», не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в жилом доме.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №№ А65—24798/2006-СГ-2-24, 13391/09

«Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.»

* * *

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 № А50—25514/2015

«Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Из технического паспорта следует, что спорное помещение носит самостоятельное назначение.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что не требуется назначение судебной экспертизы для определения наличия или отсутствия возможности самостоятельного использования спорного помещения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2023 №№ Ф10—2025/2023, А83—5413/2022

«При этом необходимо также учитывать, что земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома и сформированный по вышеизложенным правилам, включается в состав общего имущества такого дома и предоставляется собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Характеризующим признаком многоквартирного жилого дома является, в том числе факт государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в данном доме, являющиеся объектом прав недвижимого имущества.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 14.02.2012 № КАС12—25

«Как правильно пояснил суду первой инстанции представитель Правительства Российской Федерации, первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков не устанавливаются собственником квартиры, а монтируются при строительстве застройщиком или иной организацией при реконструкциях и ремонтах, являются неотъемлемой частью внутреннего газопровода и водопровода в доме, обеспечение безопасности которого направлено на поддержание санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правильно указал, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества, как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, в связи с чем оспариваемое нормативное предписание не противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.»

* * *

Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О

«По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Так, в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья «Невский 163» указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Арбитражными судами, рассматривавшими дело по иску товарищества собственников жилья «Комсомольский проспект-71», спорные нежилые помещения также были признаны самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома — газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

Защита права общей собственности

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2023 №№ Ф06—7414/2023, А65—25218/2021

«Как следует из материалов дела, в период 2012—2013 годов жилое помещение — квартира №3 общей площадью 50 кв. м, расположенное на первом этаже МКД №19 по ул. Адоратского, г. Казань, было переведено в нежилое — №1007 общей площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером N, с проведением его перепланировки (переустройства) и возведением сооружения — входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению и расположенной на земельном участке, являющемся придомовой территорией.

Таким образом, указанные действия собственников помещения в МКД (предпринимателей) привели к изменению параметров объекта капитального строительства путем частичного разрушения внешней стены МКД, являющейся ограждающей конструкцией МКД, и соответственно, находящейся в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, в целях устройства отдельного входа в помещение, то есть уменьшение размера общего имущества в МКД. Строительство сооружения — входной группы (крыльца), кроме того, повлекло изменение режима использования части земельного участка, на котором расположен МКД, также в силу закона находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Учитывая, что данные действия свидетельствуют о том, что предпринимателями при переводе жилого помещения в нежилое помещение была произведена реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества в МКД (внешней стены), с присоединением части общего имущества в МКД (земельный участок), на которые распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в МКД, то применительно к рассматриваемому случаю в силу вышеприведенных норм жилищного законодательства необходимо было получение предварительного согласия всех собственников помещений в МКД.

Выводы судов об обратном не соответствуют нормам закона.

По смыслу данной нормы земельный участок, на котором расположен МКД, предназначен, в первую очередь, для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениям в таком МКД, а также расположенными на земельном участке объектами.

В силу особой правовой природы земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть объектом раздела или выдела.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

Таким образом, независимо от формирования земельного участка под МКД и проведения в отношении него государственного кадастрового учета на такой земельный участок распространялся правовой режим общего имущества в МКД и при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо было руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этой связи выводы судов о том, что согласие всех собственников помещений в МКД на возведение предпринимателями сооружения — входной группы (крыльца) на земельном участке, на котором расположен МКД, не требовалось, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок по состоянию на 2012 год не возникло, нельзя признать правомерными.

Таким образом, произведенные предпринимателями изменения помещения в МКД являются реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества в МКД с присоединением части общего имущества в МКД в виде земельного участка, на котором расположен МКД, проведенные в отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД, соответственно, являются самовольными (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 №№12АП-2823/2021, А57—12790/2020

«Само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для освобождения общего имущества многоквартирного дома Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628 применительно к ситуации с установкой внешних блоков кондиционеров также указано, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

Учитывая, что ответчик является собственником помещения в доме, соответственно, и доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также учитывая отсутствие доказательств воспрепятствования ответчиком в пользовании иным собственникам общим имуществом многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции по существу спора являются верными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие доказательств того, что в данном многоквартирном доме имеются специальные места, предусмотренные по проекту для размещения внешних блоков кондиционеров, истцом, являющимся управляющей организацией жилого дома, соответствующих доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено. Следовательно, собственники помещений многоквартирного дома не имеют иной возможности установки внешних блоков кондиционеров.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019, определении Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20—229 по делу N А53—14205/2018.

Также, ТСЖ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что размещение вентиляционного оборудования и его эксплуатация ухудшает общее имущество дома, на котором оно размещено, препятствует осуществлению текущего обслуживания дома и проведению ремонта (при необходимости) или создает угрозу жизни и здоровья для людей, что может препятствовать исполнению решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 по делу № А57—32040/2017.

Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 №305-ЭС20—17471 по делу № А40—219601/2018, поскольку в рассматриваемом случае спорное оборудование размещено не на внешней стороне стен жилых помещений, в которых проживают собственники МКД.»

* * *

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.07.2023 №№88—23632/2023, 2—4096/2022

«С учетом того, что спорный земельный участок, на котором расположен металлический гараж, предоставлялся правопредшественнику ответчика до введения в действие Жилищного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что к спорным правоотношениям положения Жилищного кодекса РФ применению не подлежат.

Отклоняя аналогичные заявленным в кассационной жалобе ссылки истца на то, что решение общего собрания многоквартирного дома послужило правомерным основанием для ограничения права ответчиков на пользование земельным участком, выделенным в установленном законом порядке для эксплуатации металлического гаража, суд апелляционной инстанции правомерно указал на положения статей 8, 181.1 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, данные в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», из которых следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Спорный металлический гараж располагался на земельном участке, формирование и предоставление которого для эксплуатации такого гаража осуществлялось в силу договора аренды до дня образования права общей долевой собственности истца на земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 №№13АП-12046/2024, А56—120563/2023

«В подтверждение правомерности своей позиции истец представил в материалы дела письмо от 19.06.2024 №34066-ДН/04, полученное в ответ на запрос от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее — Минстрой России).

Как следует из позиции Минстроя России, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещений, входящих в состав общего имущества) для ее использования в собственных целях.

Минстрой России также отметил, что в случае управления многоквартирного домом управляющей организацией именно указанная организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая обеспечение доступности пользования общим имуществом собственниками помещений.

Возложение же обязанности по содержанию части общего имущества в многоквартирном доме на иное лицо, не являющееся управляющей организацией, не может быть признано правомерным.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком на разрешение общего собрания собственников вынесен вопрос об установлении порядка содержания и пользования частью общего имущества собственников многоквартирного дома, даже в том случае, если данная часть функционально используется только для обслуживания помещений 10Н-19Н, принадлежащих ответчику, такое решение могло быть принято только квалифицированным большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов).

Согласно протоколу от 14.07.2023 №1, участие в общем собрании приняли собственники, обладающие 61,32% (10 633 голоса от 17 341,3 голосов) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом 0,61% (64,9 голосов) — проголосовало против установления особого режима пользования общим имуществом.

Принимая во внимание, что 2/3 от общего числа голосов составляет 11 560,86 кв. м (голосов), следует согласиться с доводами истца о том, что решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принято в отсутствие необходимого в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ кворума.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Допустимость применения данной нормы к решениям общего собрания собственников следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 №5-П.

В силу разъяснений пункта 119 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 ничтожное решение общего собрания недействительно с момента его принятия.

Таким образом, решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принятое в отсутствие необходимого кворума, является ничтожным, не влечет юридических последствий с момента его принятия.

Апелляционный суд также полагает, что оспариваемое решение общего собрания собственников, которым установлен особый режим пользования частью общего имущества, по существу направлено на изменение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома (до принятия решения доля составляла 10 568,1/17 341,3; после принятия решения — 1 170,8/17 341,3).

Вместе с тем, в пунктах 4,5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 разъяснено, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Указанный запрет является явно выраженным, носит императивный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, направлено на уменьшение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома, то есть посягает на права и интересы иных собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает явный запрет, выраженный в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64, что является дополнительным основанием для вывода о ничтожности такого решения общего собрания.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью управляющей организации.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Ответчик в рассматриваемом случае управляющей организацией не является, соответственно, не вправе путем созыва общего собрания собственников принимать на себя обязательства по содержанию части общего имущества собственников в многоквартирном доме. Подобный вывод также следует из позиции, изложенной в письме Минстроя России от 19.06.2024 №34066-ДН/04, представленном истцом.

По изложенным мотивам решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, не подлежит применению при начислении ответчику платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, указанная плата подлежит расчету пропорционально площади всех нежилых помещений, принадлежащих ответчику, то есть исходя из 10 568,1 кв. м.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013

«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 10, не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям.

Установка кондиционеров не является реконструкцией многоквартирного дома, переустройством или перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой изменений в технический паспорт дома.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным жилым домом, отражающим интересы всех собственников помещений в доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку нежилое помещение общей площадью 158,2 кв. м. по адресу: г. Москва, принадлежит на праве собственности городу Москвы, ООО не относится к «иным» лицам, указанным в п. 4 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, отсутствует необходимость в получении разрешения общего собрания на пользование общим имуществом, поскольку ответчик как арендатор имеет право пользоваться общедолевым имуществом многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2022 №№ Ф09—2591/2022, А60—44172/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, управляющая организация в своей деятельности по управлению многоквартирным домом, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

С учетом приведенных выше норм, суды верно заключили, что определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Использование общего имущества в многоквартирном доме иными лицами возможно лишь на законных основаниях, то есть с согласия собственников помещений и при условии заключения договора на использование общего имущества дома.

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компанию, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников. При этом само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулирует отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 №303-ЭС18—16345.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2022 №№ Ф04—5246/2022, А75—12647/2021

«Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, из законодательства о местном самоуправлении и градостроительного законодательства вытекает правило о том, что требования к благоустройству и элементам благоустройства устанавливаются не произвольно, а именно на основе федерального законодательства, иных нормативных актов Российской Федерации и нормативных актов ее субъектов. При этом в силу наличия какого-либо императивного запрета наличие согласия собственников помещений в МКД определяющего значения не имеет. Вывод о возможности воспроизвести в правилах благоустройства территории муниципального образования сохраняющие юридическую силу федеральные обязательные требования применим также к строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и тому подобным правилам и нормативам, которые, по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению при использовании земельных участков, как и требования градостроительных регламентов. При этом правила благоустройства территории муниципального образования как муниципальный правовой акт, предусматривающий требования к благоустройству и элементам благоустройства, перечень мероприятий по благоустройству, порядок и периодичность их проведения, не могут самостоятельно вводить такие обязательные требования, установление которых относится к прерогативе уполномоченных в той или иной сфере государственных органов.

Из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, Определения от 10.03.2022 №498-О-Р следует, что как в случае обращения владельца нестационарного торгового объекта (собственников помещений в многоквартирном доме) в суд с административным исковым заявлением об оспаривании положений правил благоустройства территории, так и в случае обращения органа местного самоуправления (иного заинтересованного лица) в суд с исковым заявлением об обязании владельца нестационарного торгового объекта осуществить снос (демонтаж) такого объекта в связи с нарушением правил благоустройства территории на суде лежит обязанность — при строгом учете правовых позиций, изложенных Конституционным Судом, — проверить соответствие требований, содержащихся в правилах благоустройства территории, актам, обладающим более высокой юридической силой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2020 №№ Ф09—1133/2020, А60—23442/2019

«Применив названные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, а также приняв во внимание правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 12.10.2010 №8346/10 и от 25.06.2016 №304-ЭС16—7628 соответственно, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик, являясь собственником помещения в МКД и, как следствие, сособственником общего имущества в МКД, может использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования, обоснованно указав, что само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде многоквартирного жилого дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т.д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж.

Апелляционный суд также учел, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, принадлежащего ответчику, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи, а ее демонтаж посредствам отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации