Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок и с движимым имуществом определенных видов, например автомашин. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Проблема допустимости доказательств при рассмотрении и разрешении споров, вытекающих из правоотношений, связанных с государственной регистрацией сделок, может возникнуть по двум видам дел: а) в случае уклонения одной из сторон от регистрации сделки суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (ч. 3 ст. 165 ГК РФ); б) отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (ч. 5 ст. 131 ГК РФ)230.
Так, сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной, но только при условии доказанности самого договора допустимыми доказательствами.
Для правильного применения правил допустимости доказательств по указанным категориям дел требуется дифференцировать факты предмета доказывания. Факты, относящиеся к самой сделке, т. е. ее содержанию, условиям, предмету, ответственности сторон по сделке, форме договора можно доказывать только с помощью письменных доказательств. Личными доказательствами, в частности, свидетельскими показаниями заменить их невозможно.
Что касается поведения стороны, уклоняющейся от регистрации сделки, должностных лиц органа, отказавшего в регистрации договора, мотивов отказа и других фактов, то они могут подтверждаться любыми средствами доказывания, в том числе и личными доказательствами. Исключение свидетельских показаний имеет место при рассмотрении споров, вытекающих из сделок (договоров), подлежащих заключению в обязательной письменной форме.
