О. П. Аринцева, Е. И. Богомольный, А. Н. Гонда, Е. В. Шерешовец

Как управлять многоквартирным домом

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.87

ББК 65.44

К16

Авторы:
Аринцева О. П. – эксперт в сфере жилищного просвещения, преподаватель, автор учебных и методических материалов, директор АНО «Центр жилищного просвещения», член Общественной палаты Калининградской области, Совета по реформированию ЖКХ при губернаторе Калининградской области;
Богомольный Е. И. – к. т. н., д. э. н., профессор, лауреат Государственной премии РФ и премии Правительства РФ, член наблюдательного совета ГК – Фонд содействия реформированию ЖКХ, заместитель директора Института отраслевого менеджмента, заведующий кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС при Президенте РФ;
Гонда А. Н. – эксперт, практик в сфере управления многоквартирными домами, исполнительный директор Ассоциации управляющих организаций ЖКХ Калининградской области «Альянс» (СРО), в недавнем прошлом – руководитель управляющей организации; руководитель рабочей группы по ЖКХ Общественного совета при главе города Калининграда;
Шерешовец Е. В. – директор саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «Качество. Инновации. Технологии» (СРО УН «КИТ»); заведующая кафедрой «Правовое регулирование строительства и жилищно-коммунальных услуг» при ФАОУ ДПО «Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса» при Минстрое РФ; сотрудник экспертной группы Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством для информационно-аналитического сопровождения реформирования и модернизации отрасли ЖКХ в России в РАНХиГС при Президенте РФ; практикующий юрист.

Для студентов учебных заведений по специальностям, связанным с управлением многоквартирными домами и их эксплуатацией, руководителей и специалистов предприятий и организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, занимающихся вопросами ЖКХ специалистов органов власти всех уровней и органов местного самоуправления.

УДК 332.87

ББК 65.44

© Коллектив авторов, 2015

© ООО «Проспект», 2015

АВТОРЫ БЛАГОДАРЯТ

За ценнейший практический материал, легший в основу идеи книги и полученный авторами в результате наблюдений и обсуждений с практиками управления многоквартирными домами: руководство и сотрудников управляющих организаций ООО «УКЛР» и ООО «Старый город» (Калининград).

За любезное предоставление собственных исследовательских материалов и практических наработок: ассоциацию «Альянс» (СРО) и АНО «Центр жилищного просвещения» (Калининград).

За терпеливую, непредвзятую и внимательную читательскую оценку материала в течение всего периода работы над книгой: Веру Гришину (Санкт-Петербург), Павла Степуру (Москва), Марию Степанову (Екатеринбург) и Юлию Рихтер (Калининград).

За неоднократное живое обсуждение многих материалов для этой книги, позволившее авторам скорректировать ряд разделов и форму их подачи: участников лекций, семинаров и информационных встреч по жилищному просвещению и повышению финансовой грамотности в сфере ЖКХ в 2013–2014 годах.

Многоквартирный дом как зеркало жилищной реформы

Авторы жилищной реформы, создав новую правовую модель жилищных отношений, проделав действительно титаническую работу, не учли изначально, что многоквартирный дом живет своей жизнью не только в «чистом правовом» пространстве. Как минимум, он живет еще в двух ипостасях. Дом — объект инженерный и объект социальный. Как сложный инженерный объект он живет по законам физики: конструкции стареют и изнашиваются вне зависимости от стратегических или оперативных решений органов власти. Пока умные головы в комитетах и министерствах ищут очередной способ стимулировать домовладельцев проявить минимум сознательной заботы о своих крышах, стенах и балконах, последние продолжают покрываться сеткой микротрещин, утрачивать свои конструкционные свойства и вообще нагло следовать закономерностям, которым любого в свое время успевали научить на втором курсе любого инженерного вуза. А граждане как не проявляли заботы, так и не проявляют. Ибо многоквартирный дом — это еще и социальное сообщество, живущее по закономерностям развития социума. И принудить людей в нем делать что-то помимо их воли крайне сложно.

Новая модель управления многоквартирным домом, возможно, исключительно гармонична с правовой точки зрения. Если исключить из нее тот факт, что владельцами квартир в результате приватизации стали обычные люди, очень разные, в массе своей не подозревающие о кардинальных изменениях в режиме своей жизни и семейной экономики в связи с обязательствами собственника. И если не обращать внимания на тот факт, что пока эта огромная масса микросоциумов погружается в новое для себя знание и новую модель поведения, наши многоквартирные дома продолжают стареть и разрушаться. Не было продумано, как одновременно с изменением правовой модели изменить мировоззрение тех, кто согласно ей должен был бы финансировать содержание инженерной конструкции дома. Не образовалось из ниоткуда также и кадров, способных управлять домом, — для этого недостаточно «старых кадров жэковской закалки». И до последнего времени нигде не учили специалистов этой новой профессии.

Авторами этой книги являются люди, каждый из которых в ходе своей профессиональной деятельности соприкасается с проблематикой управления многоквартирными домами.

Елена Шерешовец — профессиональный юрист, практик в сфере управления многоквартирными домами, создатель саморегулируемой организации. Ее авторские разработки не раз позволяли управляющим организациям на деле снижать риски, связанные с тонкостями законодательства при построении отношений между управляющей организацией и собственниками.

Евгений Богомольный — профессиональный экономист и инженер в одном лице, академик, доктор наук, сегодня находится на переднем крае формирования профессиональных и образовательных стандартов в сфере управления многоквартирными домами. Недостаток профессиональных кадров, как управленческих, так и инженерно-технических, создает огромный пласт проблем при обеспечении задач управления многоквартирными домами.

Андрей Гонда — руководитель профессионального сообщества управляющих организаций, в прошлом — сам руководитель управляющей организации, практик, понимающий, как «на земле» вживую работают законы и нормы, принятые «наверху». Тот факт, что это профессиональное сообщество уже в 2013 году приняло решение часть своего бюджета направлять на просвещение населения в сфере управления многоквартирным домом, говорит о понимании профессионалами того грустного факта, что «неграмотный» собственник — конкурентное преимущество жулика, пришедшего на «новый» рынок сорвать куш. Тем, кто пришел создавать услугу управления домом как понятный и полезный продукт, нужен адекватный заказчик.

Ольга Аринцева — разработчик программ и руководитель ряда проектов по жилищному просвещению и повышению финансовой грамотности населения в сфере ЖКХ. Развитие в России сети жилищного просвещения является задачей, сравнимой по масштабу и значимости с ликбезом первых лет советской власти, ведь управление домом — процесс, который невозможно реализовать в полной мере без участия собственника — человека, который отвечает за нормативное содержание дома и обязан за это платить.

Каждый из четверых по-своему видит жилищную проблематику, именно поэтому настоящий труд особенно интересен. Книга написана простым языком, имеет практическую направленность, и я хочу верить, что почти любой читатель — как руководитель управляющей организации, так и собственник одной из множества квартир в многоквартирных домах России — найдет в ней для себя знания и рекомендации, которыми сможет воспользоваться в жизни.

Интересного и полезного чтения. Е. М. Блех,

докт. экон. наук,, профессор, заместитель директора центра управления ЖКХ РАНХ и ГС при Президенте РФ

Используемые аббревиатуры и сокращения

В настоящей работе используются следующие аббревиатуры и сокращения:

АНО	автономная некоммерческая организация
БД	база данных
ВДС	внутридомовая система (системы)
ЕДДС	единая дежурно-диспетчерская служба
ЖК	жилищный кооператив
ЖКУ	жилищно-коммунальная услуга
ЖКХ	жилищно-коммунальное хозяйство
ЖСК	жилищно-строительный кооператив
ИТО	инженерно-техническое оборудование
КУ	коммунальная услуга, коммунальные услуги
МКД	многоквартирный дом
МОП	места общего пользования
ПК	персональный компьютер
ПО	программное обеспечение
РСО	ресурсоснабжающая организация
СИС	система информационного сопровождения
СРО	саморегулируемая организация
СС	санитарное содержание
ТО	техническое обслуживание
ТОСМ	технический осмотр (осмотры)
ТС	техническое содержание
ТСЖ	товарищество собственников жилья
ТЭ	техническая эксплуатация
УК	управляющая компания
УО	управляющая организация

Введение

Российское законодательство предъявляет требования к наличию соответствующего уровня энергетической эффективности жилых зданий как необходимому элементу безопасности зданий и сооружений [2]. Существуют требования не только к проектировщикам и строителям. В период эксплуатации за энергоэффективность здания, каковым является многоквартирный дом, ответственность несут его собственники. Если же собственники заключили договор на управление с управляющей организацией, часть требований появляется и у нее. Более того, за их неисполнение предусмотрены штрафы. Однако, если подходить к этим требованиям, следуя лишь букве закона, управляющая организация, где хорошо поставлено документационное обеспечение, способна без особых затруднений минимизировать риски по исполнению ею своих обязательств в сфере энергоэффективности [2]. При этом реального повышения энергетической эффективности управляемых ею многоквартирных домов можно ждать достаточно долго. В современных непростых условиях становления рынка управления жилой недвижимостью на фоне массового уклонения собственников помещений в многоквартирных домах от исполнения своих обязанностей по принятию решений и финансированию минимально необходимых мероприятий по содержанию принадлежащей им собственности управляющие организации, к сожалению, вынуждены рассматривать требования законодательства в этой части исключительно как еще один фактор давления на хозяйственную деятельность, фактор риска применения административных санкций, ухудшающих финансовый результат деятельности организации. Однако для компаний, намеревающихся строить долгосрочный и развивающийся бизнес, более перспективным представляется расчет на повышение качества именно услуги управления как ключевой в деле содержания многоквартирного дома. И здесь именно динамика показателей энергоэффективности обслуживаемых зданий может стать союзником компании, как некий совокупный интегральный показатель качества управления домом, который можно предъявить как подтверждение своего профессионализма.

Прежде чем установить взаимосвязь между качеством управления многоквартирным домом и его энергоэффективностью, необходимо детально рассмотреть само управление домом как процесс. По ходу нашей книги мы вместе с вами, дорогие читатели, детализируем управление многоквартирным домом (МКД) как процесс управляющего воздействия на объект управления. Наиболее интересно увидеть, что в состав услуги управления, когда ее оказывает управляющая организация, входят далеко не все его элементы. Понимание этого важно для анализа спектра ответственности сторон договора — собственников дома и нанятой ими управляющей организации, что позволит видеть, что именно и в каких точках процесса мешает достичь целей управления (барьеры).

После того как мы идентифицируем эти барьеры на всей протяженности цикла управления, каждый из них будет проанализирован с двух позиций: 1) насколько данный барьер действительно значим для успешной работы компании и 2) насколько сложно компании преодолеть этот барьер, способна ли она самостоятельно с этим справиться или имеют значение факторы, повлиять на которые сегодня и сейчас затруднительно. Окончательным результатом этого анализа станет выделение тех барьеров, которые не только действительно серьезно препятствуют качественной работе компании, но и могут быть ею самой компенсированы путем наиболее эффективного приложения ее собственных усилий. При жестких ограничениях собственных ресурсов организации понимание этого исключительно важно для ее руководителя. После выявления пакета барьеров, которые наряду со значительной долей влияния на результативность могут быть компенсированы путем наиболее эффективного приложения усилий со стороны управляющей организации, авторами будут предложены вниманию читателя рекомендации, как, используя собственные ресурсы и управленческое мастерство, можно компенсировать каждый из барьеров. Предлагаемые нами варианты — не единственные в своем роде. Более того, каждая компания вольна их использовать или не использовать — в зависимости от своего положения на рынке, видения своего будущего развития и постановки коммерческих и финансовых целей своего бизнеса. Тем не менее мы уверены, что вдумчивый читатель и руководитель бизнеса сориентируется, что может оказаться ему полезным.

1. Повышение энергетической эффективности жилищного фонда в контексте реализации жилищной реформы

1.1. Стратегические и программные установки

Повышение энергоэффективности систем коммунальной инфраструктуры и жилищного фонда отнесено к одной из конечных целей жилищной реформы в Российской Федерации [6]. По оценке Правительства Российской Федерации, в ноябре 2012 года данная цель не была достигнута, равно как и другие стоящие в этом ряду цели: обеспечение нормативного качества жилищно-коммунальных услуг и нормативной надежности систем коммунальной инфраструктуры, оптимизация затрат на производство коммунальных ресурсов и затрат по эксплуатации жилищного фонда. Объекты коммунальной инфраструктуры находятся в изношенном состоянии. Нуждаются в замене тепловых сетей — 26,6 процента, водопроводных — 42,3 процента, канализационных сетей — 39,2 процента. В результате накопленного износа растет количество инцидентов и аварий в системах тепло-, электро- и водоснабжения, увеличиваются сроки ликвидации аварий и стоимость ремонтов. Расход энергетических ресурсов в российских коммунальных предприятиях на 25–30 процентов, а иногда и до 50 процентов выше, чем в европейских. На 1 января 2012 года в капитальном ремонте нуждалось 11,3 процента от общего количества многоквартирных домов. Особенно низок уровень благоустройства в малых городах и сельских поселениях, на долю которых приходится половина площадей многоквартирных домов. При этом даже достигнутые объемы работ по капитальному ремонту жилищного фонда лишь в минимальной степени обеспечены взносами собственников жилых помещений. Отсутствуют кредитные схемы финансирования капитального ремонта, практика осуществления сторонними инвесторами ресурсосберегающих мероприятий в многоквартирных домах, применения энергосервисных контрактов.

Началом современного этапа государственной жилищной политики считается 2004 год, когда была сформирована правовая основа для институциональных преобразований в жилищной и коммунальной сферах. Одним из приоритетов государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах являются улучшение качества жилищного фонда, повышение комфортности условий проживания, модернизация и повышение энергоэффективности объектов коммунального хозяйства. В рамках подхода улучшение качества жилищного фонда следует рассматривать, кроме прочего, в разрезе повышения показателей энергетической эффективности существующего фонда и обеспечения установленных показателей на фонде, вновь вводимом в эксплуатацию.

В числе задач, решаемых для достижения целей жилищной политики в России:

– создание условий для увеличения объема капитального ремонта и модернизации жилищного фонда для повышения его комфортности и энергоэффективности;

– повышение эффективности, качества и надежности поставки коммунальных ресурсов, в том числе путем привлечения долгосрочных частных инвестиций;

– стимулирование рационального потребления коммунальных услуг населением.

Предусмотрена разработка проектной документации малоэтажных жилых домов с применением энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов в количестве разработанных комплектов не менее 60 единиц до конца 2015 года с сохранением значения данного показателя к 2018 и 2020 годам. К целевым ориентирам программы отнесено приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современным условиям энергоэффективности и экологическим требованиям.

Вывод 1. Задача повышения энергетической эффективности жилищного фонда в Российской Федерации в рамках реализуемой жилищной реформы продолжает оставаться приоритетной.

1.2. Законодательные требования к участникам жилищных отношений в части обеспечения энергетической эффективности

В контексте данной работы ключевое значение имеют требования Федерального закона РФ от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…» [3] (далее в данном разделе — Закон), которые касаются практически всех основных участников жилищных отношений.

1.2.1. Ответственность собственников за соответствие требованиям энергетической эффективности

Законом предусматривается, что собственники помещений в многоквартирных домах обязаны обеспечивать соответствие многоквартирных домов установленным требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов (ст. 11, ч. 9).

Следует обратить внимание на абсолютную адекватность этой нормы с правовой и эксплуатационной точек зрения. Все собственники (то есть лица, имеющие право принятия в полном объеме решений по вопросам управления домом) несут всю ответственность за соответствие принадлежащего им в полном объеме всего имущественного комплекса, куда входят как все принадлежащие собственникам помещения в данном доме, так и все объекты, входящие в состав общего имущества в данном доме.

1.2.2. Изменение перечня требований к содержанию общего имущества

Закон отдельно выделяет в имущественном комплексе требования к его общедолевой части: в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома (ст. 12, ч. 4).

1.2.3. Ответственность в сфере энергетической эффективности лиц, ответственных за содержание многоквартирного дома

Как было сказано выше, при базовой — непосредственной — форме управления за содержание многоквартирного дома как инженерного и имущественного комплекса несут ответственность его собственники (3.4.1). Однако жилищное законодательство предусматривает еще две формы управления, ориентированные на передачу собственниками части полномочий и соответствующей им ответственности за содержание дома третьему лицу. Предусмотрены некоммерческая версия такого делегирования полномочий — ТСЖ, ЖСК или иной специализированный кооператив (3.4.2) — и возможность коммерческой формы отношений — оказания услуги управления и/или содержания путем заключения соответствующего договора с управляющей организацией (3.4.3).

В том случае, если ответственность за содержание части имущественного комплекса — общего имущества собственников дома — на законных основаниях передана третьему лицу (ТСЖ, ЖСК или управляющей организации), это лицо обязано регулярно (не реже чем 1 раз в год) разрабатывать и доводить до сведения своих заказчиков — собственников дома — предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий (ст. 12, ч. 7). Следует отметить, что здесь наблюдается определенное противоречие. С одной стороны, собственники передают ТСЖ или управляющей организации обязанность обеспечивать управление и, соответственно, содержание только части имущественного комплекса (общего имущества), а с другой — повышение энергетической эффективности любого объекта может проводиться исключительно в комплексном режиме¹.

Важным требованием Закона является обязательность учета всех видов потребляемых энергоресурсов (ст. 13, ч. 1), как в ходе эксплуатации принадлежащих собственникам помещений (внутриквартирные приборы учета), так и в части той доли затрат этих ресурсов, за расходование которых установлена совместная ответственность (МОП). Методика расчета потребления ресурсов за МОП, с одной стороны, конечно, содержит мощнейшую конфликтогенную составляющую, поскольку написана для «идеальной» модели, то есть расчет будет достаточно «справедливым», когда все члены микросоциума, каким является любой многоквартирный дом, действительно не только обе

...