С. П. Гришаев

О государственной регистрации недвижимости

Научно-практический комментарий к федеральному закону от 13 июля 2015 г. no 218-ф3

(Постатейный)

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

Г85

Автор:

Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права.

Предлагаемая читателю книга представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который составляет правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Указанный закон является одним из самых важных гражданско-правовых актов. Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому, в соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Помимо вещных прав, государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (в отдельных случаях – аренда недвижимого имущества). Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Законодательство приведено по состоянию на 24 декабря 2023 г.

Книга представляет интерес не только для юристов, но и для обычных граждан, поскольку, как показывает статистика, сделки с недвижимостью совершает подавляющее большинство россиян.

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

© Гришаев С. П., 2024

© ООО «Проспект», 2024

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

1. Комментируемый закон в ч. 1 комментируемой статьи устанавливает предмет его правового регулирования, который, как и в любом другой законе, составляет определенную группу общественных отношений. В частности, он регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно комментируемому закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных комментируемым законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

О Едином государственном реестре недвижимости и содержащихся в нем сведениях см. комментарий к главе 2 комментируемого закона. О предоставлении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, см. комментарий к главе 8 комментируемого закона.

Определение недвижимого имущества, о котором идет речь в комментируемой статье, дано в ст. 130 ГК РФ. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Отдельные виды недвижимого имущества определяются в ряде других правовых актов.

Особой разновидностью недвижимости является предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью или их совокупностью, а включает, кроме того, связанные с его деятельностью права, требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости).

Недвижимостью являются как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, ст. 15 ЖК РФ), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т. д.).

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества). Проведенная регистрация по ходатайству правообладателя может быть удостоверена путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершении надписи на документе, представленном для регистрации. Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия.

Регистрация прав на недвижимое имущество выполняет следующие функции: а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в т. ч. придает законную силу правоустанавливающим документам; б) осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью; в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.

Следует учитывать, что недвижимое имущество подлежит специальному государственному кадастровому учету объектов недвижимости, который осуществлялся на основании Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». В результате принятия комментируемого закона перестал действовать Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и были внесены существенные изменения в действующий Закон о кадастровой деятельности, который ранее назывался «О государственном кадастре недвижимости».

Необходимость создания единой системы государственной регистрации как самих объектов недвижимости, так и прав на них и сделок с ними была обусловлена стремлением упростить систему указанной государственной регистрации. В связи с вступлением в силу комментируемого закона (Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») полномочия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество переданы территориальным органам Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по субъектам Российской Федерации.

2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается содержание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которое включает сведения об учтенном в соответствии с комментируемым Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иные установленные в соответствии с комментируемым Федеральным законом сведения. Все эти сведения должны быть достоверны и соответствующим образом систематизированы в ЕГРН.

Более подробно о содержании ЕГРН говорится в ч. 2 ст. 7 комментируемого закона (см. комментарий к ней).

3. В ч. 3 комментируемой статьи дается определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.

По своей сути — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект.

Как отмечено в Постановлении КС России от 24.03.2015 № 5-П, в соответствии с правовой позицией КС России законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-­правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития.

Ограничения (обременения) субъективных гражданских прав могут быть установлены только законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке. Общим для них является так называемое право следования, суть которого состоит в том, что при переходе прав на объект недвижимости автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение), независимо от того, есть ли положение в договоре о переходе прав, которое предусматривало бы такой переход. Цель их государственной регистрации и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимого имущества знал об их наличии еще до заключения сделки. Регистрация ограничений (обременений) прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о единой для всей территории Российской Федерации системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, которая по свой сути и составляет государственную регистрацию прав. Такая система записей ведется с помощью Единого государственного реестра недвижимости. Сведения о том или ином недвижимом имуществе должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится по общему правилу при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Однако иное может быть установлено федеральным законом.

5. Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. (Вместе с тем, в соответствии со сложившейся судебной практикой можно подать иск о признании права отсутствующим, если у объекта нет признаков недвижимости. см. Обзор судебной практики ВС РФ № 2 за 2016 г.)

Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если зарегистрированное право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит принципиальный характер для гражданского права, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости. Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 1 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) отметил, что при рассмотрении конкретного дела «Суд не указал, по каким причинам в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства он не принял выписку из ЕГРН, в то время как государственная регистрация права в данном реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Следовательно, для отклонения подобного рода доказательства о существовании объекта залога и залогового права судом должны быть приведены очень веские мотивы (например, имущество уничтожено на момент включения требований в реестр (с приложением соответствующих документов)), что им сделано не было». Концептуальной основой созданной системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации — регистрации прав и регистрации сделок.

6. В ч. 6 комментируемой статьи говорится о том, какие именно права подлежат государственной регистрации. Помимо права собственности должны регистрироваться и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, упомянутыми в ч. 6 комментируемой статьи. Таким образом, Закон о государственной регистрации недвижимости не содержит конкретного перечня вещных прав, подлежащих государственной регистрации, ограничившись ссылкой на ст. 130, 131, 132, 164 ГК, однако в указанных статьях также не перечисляются конкретные вещные права, подлежащие государственной регистрации. Следовательно, надо исходить из того, что любые вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В ст. 130 ГК РФ проводится деление вещей на движимые и недвижимые.

В п. 1 ст. 131 ГК РФ в самом общем виде говорится о государственной регистрации прав на недвижимость. В ней содержится неисчерпывающий перечень вещных прав, подлежащих государственной регистрации. Вещными правами лиц, не являющихся собственниками, являются права, производные и зависимые от права собственности, возникающие по воле собственника или по указанию закона и осуществляемые в пределах, установленных договором с собственником или законом. При этом подчеркивается, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество. Таким образом, государственной регистрации подлежат только вещные (абсолютные) права на недвижимое имущество (их возникновение, переход и прекращение), а именно предусмотренные п. 1 ст. 216 ГК РФ:

— право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

— право хозяйственного ведения имуществом;

— право оперативного управления имуществом;

— право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

— право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

Помимо перечисленных конкретных прав, в нем также говорится об иных правах в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Проблема заключается в том, что нет четкого понимания, какие права являются «иными вещными правами».

В ст. 132 ГК РФ речь идет о предприятии как имущественном комплексе, право собственности и иные вещные права на который подлежат государственной регистрации. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которого установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

В ст. 133.1 ГК РФ говорится о новой законодательно установленной разновидности недвижимых вещей — едином недвижимом комплексе. Единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т. ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Применительно к этой разновидности недвижимости законодатель выделил три важных момента:

1) единый недвижимый комплекс — это особая разновидность недвижимого имущества, для которой предусмотрено специальное правовое регулирование;

2) такие комплексы относятся к неделимым вещам, и, соответственно, к ним применяются правила о неделимых вещах;

3) хотя эти комплексы состоят из совокупности вещей, право собственности на них регистрируется как на одну недвижимую вещь.

В ст. 164 ГК РФ речь идет о государственной регистрации сделок с недвижимостью. В настоящее время число случаев, когда регистрируется сама такая сделка, ограничено. Так, согласно ст. 609, 651 ГК РФ подлежат государственной регистрации сделки с арендой недвижимости и арендой зданий и сооружений.

В ч. 6 комментируемой статьи перечислены такие виды ограничения прав и обременения недвижимого имущества как сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения, которые в соответствии с комментируемой статьей также подлежат государственной регистрации. Необходимость их государственной регистрации обусловлена тем, что в их отношении действует право следования и новый собственник приобретаемой недвижимости должен знать о наличии подобных ограничений и обременений прав на недвижимость. К последним относятся установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке различного рода запрещения, которые стесняют правообладателя при реализации принадлежащих ему вещных прав на конкретный объект.

Использование словосочетания «в частности» говорит о том, что перечень ограничений прав и обременений недвижимого имущества не является исчерпывающим. Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на арест имущества, который не упомянут в вышеуказанном перечне, однако его можно рассматривать как ограничение прав в чистом виде. Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом (т. е. продавать его, менять, дарить, передавать под выплату ренты, передавать его в залог, аренду, доверительное управление и т. д.). Он применяется судом как мера по обеспечению иска при принудительном исполнении судебных решений, как способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога (применяется налоговым или таможенным органом с санкции прокурора в случае неисполнения налогоплательщиком в установленные сроки обязанности по уплате налога и при наличии у налоговых или таможенных органов достаточных оснований полагать, что указанное лицо примет меры, чтобы скрыться либо скрыть свое имущество (ст. 77 Налогового кодекса РФ), следователем в целях обеспечения гражданского иска или возможной конфискации имущества).

Сервитут — это понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право.

Сервитут относится к числу так называемых ограниченных вещных прав, которые определяются как права, которые предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. Определение сервитута как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества совпадает с определением сервитута в ст. 274 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) — предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Таким образом, предметом сервитута всегда является недвижимость.

Отдельно следует выделить публичный сервитут, под которым понимается сервитут, установленный для публичных нужд. Его главное отличие от сервитута частного, состоит в том, что управомоченной стороной является неопределенный круг лиц и в том, что посредством его установления удовлетворяются публичные, а не частные интересы.

Ипотека — это залог недвижимого имущества, который является обременением права собственности на это имущество. К ней применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Для ипотеки предусмотрено такое регулирование отношений, которое учитывает двой­ственную (вещно-­правовую, при взгляде на ипотеку как на ограниченное вещное право, и обязательственно-­правовую) природу залога недвижимого имущества. В силу такого подхода к залогу недвижимого имущества (ипотеке) прежде всего, применятся правила ГК о вещных правах и нормы специального закона об ипотеке. К отношениям об ипотеке, не урегулированным правилами ГК РФ о вещных правах и Законом об ипотеке, применяются общие положения о залоге как институте обязательственного права.

Доверительное управление имуществом, которое также рассматривается в качестве обременения недвижимого имущества, осуществляется с помощью договора доверительного управления имуществом. Этот договор представляет собой самостоятельную разновидность гражданско-­правового договора, порождающего обязательства по оказанию услуг особого рода. При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего. В то же время передача имущества в доверительное управление ограничивает право собственности на него.

Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды, которая также рассматривается в качестве обременения и в определенных законом случаях подлежит государственной регистрации. Так, предприниматели часто предпочитают не выкупать нежилые помещения для своих предприятий, а брать их в аренду. Широко применяется также аренда транспортных средств, земельных участков и т. д.

В Гражданском кодексе РФ имеются правовые нормы, регулирующие как общие положения об аренде, так и отдельные виды договоров аренды недвижимого имущества (аренда зданий, сооружений, аренда предприятия и т. д.). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Объектом договора аренды могут быть такие виды недвижимости, как земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, транспортные средства. Законом могут быть установлены виды недвижимого имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, такие особенности установлены Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение договора аренды недвижимого имущества ограничивает право собственности на него, поскольку новый собственник арендованного имущества должен будет соблюдать условия договора аренды, заключенного прежним собственником.

Существует три разновидности найма жилого помещения, которые подлежат государственной регистрации в качестве ограничения прав и обременения недвижимого имущества: договор социального найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договор найма жилого помещения, осуществляемого на коммерческих началах, получивший в отдельных правовых актах и научной литературе название «договор коммерческого найма».

7. В ч. 7 комментируемой статьи дано определение государственного кадастрового учета недвижимого имущества, под которым понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимого имущества. Главным признаком таких объектов является прочная связанность с землей, в такой степени, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти сведения подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-­определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также могут включать иные предусмотренные комментируемым Федеральным законом сведения об объектах недвижимости. Определения самих объектов недвижимости даны в различных правовых актах.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).

К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, которые упомянуты в ч. 7 комментируемой статьи, относятся объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке. (п. 6 «Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях», утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008).

Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

Создаются они в результате строительной деятельности людей, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-­разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).

Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-­технического обеспечения и системы инженерно-­технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

А в п. 23 указанной статьи сказано, что сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

А согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ машино-­место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-­определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

8. В соответствии с частью 8 комментируемой статьи комментируемый закон не распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, участки недр. Как отмечено в литературе, на указанные объекты распространен правовой режим недвижимости в силу необходимости их государственной регистрации, цель которой состоит не столько в подтверждении прав на них, сколько в удостоверении их соответствия технико-­эксплуатационным требованиям с точки зрения безопасности использования1.

Отнесение к недвижимому имуществу данных вещей объясняют также и тем, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации.

Представляется, что отнесение указанных объектов к недвижимости обусловлено тем, что у них присутствует такой признак как связь с землей, хотя этот признак проявляется не непосредственно, а опосредованно. В частности, речь идет о том, что все морские суда и суда внутреннего плавания имеют порт приписки, а воздушные суда приписаны к определенному аэропорту и таким образом они связаны с землей. Однако в данном случае речь идет не о физической, а о юридической связи с определенными земельными участками.

Следует отметить, что Кодекс торгового мореплавания РФ (ст. 7) не разграничивает суда на морские и суда внутреннего плавания, а дает общее понятие судна, под которым понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, которое может использоваться в целях торгового мореплавания. Кроме того, в нем даются определения различных видов судов: суда рыбопромыслового флота, маломерные суда и др.

Определение воздушного судна дано в ст. 32 Воздушного кодекса РФ. Согласно указанной статье воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.

Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляется в соответствии со ст. 131 ГК РФ, п. 9 ст. 33 Воздушного кодекса, Правилами государственной регистрации гражданских воздушных судов Российской Федерации, утвержденными Приказом Минтранса РФ от 12.10.1995 № ДВ-110, а также в соответствии с Приказом Министра обороны РФ от 28 ноября 2002 г. № 460, утвердившим Федеральные авиационные правила государственной регистрации государственных воздушных судов.

Федеральные авиационные правила государственной регистрации государственных воздушных судов устанавливают общий порядок государственной регистрации государственных воздушных судов, их учета в Государственном реестре государственных воздушных судов Российской Федерации.

Регистрацию воздушных судов осуществляет Главная инспекция по безопасности полетов гражданских воздушных судов РФ. Собственнику воздушного судна выдается свидетельство о регистрации воздушного судна, в котором указывается, кто является собственником. При изменении собственника согласно п. 3.1 Правил в свидетельство о регистрации воздушного судна делается соответствующая запись. Для этого необходимо предоставить ряд документов, в частности копию договора купли-­продажи судна и копию передаточного акта.

Имеющиеся Правила государственной регистрации гражданских воздушных судов РФ регламентируют вопросы регистрации самих воздушных судов, но не прав на них. Внесение в Государственный реестр гражданских воздушных судов РФ сведений о собственнике судна не может считаться регистрацией права собственности. В п. 3.6 Правил прямо указано, что акт регистрации воздушного судна не является актом регистрации сделки по отчуждению имущества, а свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна не может удостоверять право собственности лица на соответствующее судно.

Согласно названным Правилам и сложившейся практике внесение изменений в свидетельство о регистрации гражданского воздушного судна в связи со сменой его собственника может быть произведено только по заявлению эксплуатанта судна. Заявление собственника, не являющегося одновременно эксплуатантом, не служит основанием для внесения в реестр записи о новом собственнике. Такой порядок, безусловно, нарушает интересы данной категории собственников. Дело в том, что любое заинтересованное лицо может получить информацию из реестра о собственнике воздушного судна. Такую информацию все, как правило, считают достоверной, поскольку она исходит из официального источника. Но если информация в реестре уже устарела, то у нового собственника воздушного судна могут возникнуть проблемы с доказыванием своих прав.

Государственная регистрация прав собственности и других вещных прав на морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними осуществляются в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Соответственно комментируемый закон на них не распространяется.

Физические свой­ства недр позволили законодателю отнести участок недр к объектам недвижимого имущества (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), подчеркивая тем самым самостоятельность недр как объекта гражданских прав. Участок недр как объект недвижимости является объектом государственной собственности, ограниченным в гражданском обороте. Однако положения комментируемого закона не применяются к их государственному учету и государственной регистрации прав на них.

В соответствии с Законом о недрах (ст. 1.2) недра в границах территории Российской Федерации, включают подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, находятся в государственной собственности. Вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением недрами, находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Определение недр содержится в ч. 1 преамбулы Закона, согласно которой недра — часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Таким образом, теоретически недра простираются до ядра Земли.

Выдачу, оформление и регистрацию лицензий на пользование недрами осуществляет Федеральное агентство по недропользованию.

Федеральное агентство по недропользованию (Роснедра) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере недропользования. Оно находится в ведении Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 17 июня 2004 года № 293 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по недропользованию»).

Статья 2. Правовая основа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены основополагающие правовые акты, которые составляют правовую основу отношений, возникающих в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных комментируемым законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Первым в этом перечне стоит Конституция РФ, которая непосредственно о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимость ничего не говорит, однако имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Соответственно она должна оказывать воздействие на практику применения комментируемого закона. Кроме того, в ст. 35, 36 Конституции РФ говорится о том, что право частной собственности охраняется законом и что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что косвенно распространяется на вопросы, содержащиеся в комментируемом законе.

Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости является Гражданский кодекс РФ (ч. 1, ч. 2, ч. 3), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего надо было принять специальное законодательство. В связи с этим, когда первоначально был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторые другие правовые акты, в т. ч. подзаконные, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью. Однако с истечением времени стало ясно, что он не отвечает потребностям сегодняшнего дня, что и стало причиной принятия комментируемого закона.

В ГК РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена ст. 131 ГК. Согласно п. 1 указанной статьи право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Помимо комментируемого закона правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют и другие федеральные законы, среди которых особое значение имеет Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «О кадастровой деятельности» (ранее он назывался «О государственном кадастре недвижимости), который регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.

Важное значение имеет Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «О государственной кадастровой оценке».

Необходимо также учитывать следующие федеральные законы:

— Земельный кодекс РФ;

— Водный кодекс РФ;

— Жилищный кодекс РФ;

— Лесной кодекс РФ;

— Об ипотеке (залоге недвижимости);

— О недрах.

Правовую основу также составляют издаваемые в соответствии с федеральными законами иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Особое значение имеет Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457. Таким образом, помимо федеральных законов, правовой основой государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость являются также нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти или другими словами подзаконные правовые акты.

Для того, чтобы облегчить процедуру кадастрового учета и государственной регистрации прав проведено кадастровое деление территории Российской Федерации в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров. Для этого территория РФ поделена на кадастровые округа, которые делятся на кадастровые районы, а эти районы — на кадастровые кварталы. Этим единицам деления присваиваются уникальные учетные номера, а кадастровым округам и районам — также и наименования.

2. В ч. 2 комментируемой статьи сделана ссылка на нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по нормативно-­правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Следует иметь в виду, что ранее таким Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-­правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, являлось Министерство экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России). Об этом в частности говорилось в Положении о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437 «О Министерстве экономического развития Российской Федерации». Однако в дальнейшем в связи с принятием комментируемого Закона было принято Постановление Правительства РФ от 06.11.2015 № 1201 «О внесении изменений в Положение о Министерстве экономического развития Российской Федерации» и в последней редакции указанного положения эти функции были исключены, а в настоящее время их выполняет Федеральная службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Необходимо также обратить внимание на следующие правовые акты, принятые непосредственно Росреестром:

Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 установивший форму технического плана согласно приложению № 1 к настоящему приказу и требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений согласно приложению № 2 к настоящему приказу.

Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (ред. от 29.10.2021) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»

Примерами методических рекомендаций по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются следующие акты:

Приказ Росрегистрации от 06.08.2007 № 176 «Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений»;

Приказ Росрегистрации от 25.07.2007 № 157 «Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним»;

Приказ Росрегистрации от 08.06.2007 № 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества».

Статья 3. Орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав

1. В комментируемой статье говорится об органе, осуществляющем государственный кадастровый учет, ведение Единого государственного реестра недвижимости и государственную регистрацию прав. Таковым органом является в соответствии с п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные подразделения, которые получили название управления. В соответствии с Положением об Управлении, утвержденном Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 30.05.2016 последнее не наделено полномочиями по официальному толкованию законодательства РФ, а также практики его применения.

Согласно п. 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 Росрестр осуществляет такие важные функции как:

— государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (подп. 5.1.1);

— ведение ЕГРН (подп. 5.1.2);

— государственный кадастровый учет недвижимого имущества (подп. 5.1.3);

— ведение государственного реестра кадастровых инженеров, а также реестра государственных регистраторов прав (подп. 5.1.5);

— ведение государственного реестра саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (подп. 5.1.5(1));

— федеральный государственный надзор за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров (подп. 5.1.5(2));

— создание (формирование) апелляционных комиссий по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета (подп. 5.1.5(3));

— ведение публичных кадастровых карт и дежурных кадастровых карт в электронной форме, воспроизведение дополнительных сведений на публичных кадастровых картах, а также размещение публичных кадастровых карт на официальном сайте Росреестра в информационно-­телекоммуникационной сети Интернет (подп. 5.1.11(1));

— кадастровое деление территории России на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (подп. 5.1.11(2));

— определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в указанный реестр соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (подп. 5.1.26);

— создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (подп. 5.1.27);

— ведение фонда данных государственной кадастровой оценки (подп. 5.1.28);

— принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-­правовому регулированию в сфере ведения ЕГРН, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также предоставление сведений, содержащихся в указанном реестре (подп. 5.1.35);

— защиту сведений, содержащихся в ЕГРН и ФГИС ЕГРН, в соответствии с законодательством РФ (подп. 5.1.36);

— государственный мониторинг проведения государственной кадастровой оценки (подп. 5.1.37);

— проверку проектов отчетов об итогах государственной кадастровой оценки на соответствие требованиям к таким отчетам (подп. 5.1.38).

Федеральным государственным бюджетным учреждением, осуществляющим отдельные полномочия и оказывающим отдельные государственные услуги в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, указанным в ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ранее являлось подведомственное Росреестру федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»). ФГБУ «ФКП Росреестра» наряду с полномочиями и государственными услугами, определенными в п. 1–8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляло отдельные полномочия и оказывало государственные услуги в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения Единого государственного реестра недвижимости.

В настоящее время в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отдельные полномочия и оказание отдельных государственных услуг могут осуществляться публично-­правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом «О публично-­правовой компании «Роскадастр». В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 236-ФЗ «О публично-­правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично правовая компания — это унитарная некоммерческая организация, наделенная функциями и полномочиями публично-­правового характера и осуществляющая свою деятельность в интересах государства и общества.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отдельные функции Роскадастра будут осуществляться ФГБУ «ФКП Росреестра до завершения процедуры его реорганизации в соответствии с Федеральным законом «О публично-­правовой компании «Роскадастр».

В ч. 1 комментируемой статьи перечислены три основные функции Росреестра: государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости. Как следует из ч. 1 комментируемой статьи, у Росреестра есть территориальные подразделения, которые выполняют те же функции, что и сам Росреестр.

2. Перечень полномочий Росреестра по государственному кадастровому учету, ведению Единого государственного реестра недвижимости и государственной регистрации прав, указанный в ч. 2 комментируемой статьи, является примерным. Помимо центрального офиса у Росреестра есть территориальные подразделения и в его обязанности согласно п. 1 ч. 2 комментируемой статьи входит координация и контроль за деятельностью территориальных органов регистрации прав.

Важной функцией Росреестра является контроль над порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, а также использование федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости. Так, с целью обеспечения соблюдения органами регистрации прав порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости был издан Приказ Росреестра от 25.04.2019 № П/0163 «О размещении на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-­телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схемы, используемой для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, оформленного в виде файлов в формате XML-документа».

Следует учитывать, что Росреестр обеспечивает соблюдение органами регистрации прав порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, а также осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости в объеме, предусмотренном положением, указанным в ч. 9 ст. 7 настоящего Федерального закона (см. комментарий к ней).

Важной функцией Росреестра является также обеспечение информационной безопасности федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости. Следует учитывать, что Постановление Правительства РФ от 29.04.2023 № 683 утвердило Положение о федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости, в п. 2 которого было отмечено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости и обеспечивает информационную безопасность системы.

Функция Росреестра по разработке и изданию методических материалов для органов регистрации прав по вопросам осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения Единого государственного реестра недвижимости, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3 ч. 2 комментируемой статьи) была реализована в Методических рекомендациях об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений, утвержденных Приказом Росрегистрации от 06.08.2007 № 176 и Методических рекомендациях по вопросам проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество организаций атомного энергопромышленного комплекса Российской Федерации при приватизации указанного имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 24.07.2007 № 156.

Поскольку работодатель обязан проводить профессиональное обучение или дополнительное профессиональное образование работников, если это является условием осуществления определенных видов деятельности, то п. 4 ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена обязанность Росреестра обеспечивать повышение квалификации работников органов регистрации. Каким именно образом это необходимо сделать, отдано на усмотрение Росреестра.

3. В ч. 3 комментируемой статьи предусмотрена компетенция (права и обязанности) Росреестра как органа регистрации прав.

Прежде всего, в его обязанности входит прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Причем Росреестр должен проверить действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Поскольку речь идет о предоставлении государственной услуги, то она предоставляется через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, который организует предоставление государственных и муниципальных услуг по принципу «одного окна» в соответствии с соглашениями о взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При организации предоставления государственных и муниципальных услуг в многофункциональном центре исключается взаимодействие заявителя с сотрудниками органов, предоставляющих государственные услуги, и органов, предоставляющих муниципальные услуги, что очевидно должно уменьшить коррупцию. Однако на практике такая система нередко затрудняет решение практических вопросов (например, исправление технических ошибок).

В многофункциональном центре организация предоставления государственных и муниципальных услуг осуществляется работниками многофункционального центра, которые осуществляют взаимодействие с заявителями в соответствии со стандартами обслуживания заявителей, утверждаемыми актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок предоставления указанной государственной услуги, определен п. 4(6) постановления Правительства Российской Федерации от 27.09.2011 № 797 «О взаимодействии между многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг и федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления».

При принятии заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов Росреестр должен проверить наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав (п. 3 ч. 3 комментируемой статьи). Целью проверки является выявление наличия оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Одной из обязанностей Росреестра является предоставление кадастрового учета, под которым понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-­местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, т. е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-­определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных комментируемым Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (см. комментарий к ч. 7 ст. 1 комментируемого закона).

В соответствии с подп. 5 ч. 3 комментируемой статьи одной из обязанностей Росреестра является выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно подп. 6 ч. 3 комментируемой статьи в обязанности Росреестра входит ведение Единого государственного реестра недвижимости, однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть установлено комментируемым законом.

4. Подпункт 7 ч. 3 комментируемой статьи установил, что в функции Росреестра входит принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-­правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей. Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

Порядок принятия таких вещей на учет установлен Приказом Минэкономразвития России от 10 декабря 2015 г. № 931 «Об установлении Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей». По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Данный Порядок не распространяется на бесхозяйное недвижимое имущество, находящееся на территории городов федерального значения — оно принимается на учет по правилам, предусмотренным п. 4 ст. 225 ГК РФ. В городах федерального значения Москве, Санкт-­Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы, Санкт-­Петербурга или Севастополя может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы, Санкт-­Петербурга или Севастополя на данную вещь.

Статья 3.1. Публично-­правовая компания, осуществляющая полномочия в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. Комментируемая статья изложена в редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи отдельные полномочия и оказание отдельных государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав могут осуществляться публично-­правовой компанией, созданной в соответствии со специально принятым Федеральным законом от 30.12.2021 «О публично-­правовой компании «Роскадастр». Указанный закон определяет порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-­правовой компании «Роскадастр». О полномочиях ФГБУ «ФКП Росреестра» до завершения процедуры его реорганизации см. ст. 14 Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ, согласно которой отдельные функции Роскадастра будут осуществляться ФГБУ «ФКП Росреестра до завершения процедуры его реорганизации в соответствии с Федеральным законом «О публично-­правовой компании «Роскадастр».

Следует также учитывать Постановление Правительства РФ от 30.07.2022 № 1359 (ред. от 16.06.2023) «О публично-­правовой компании «Роскадастр» (вместе с «Уставом публично-­правовой компании «Роскадастр», «Положением о наблюдательном совете публично-­правовой компании «Роскадастр), которые регулируют ее деятельность более подробно.

Перечень полномочий ППК «Роскадастр» достаточно большой. Их можно условно разделить на:

1) полномочия в сфере кадастрового учета и (или) регистрации прав на недвижимость. В частности, она принимает заявления о кадастровом учете и (или) госрегистрации прав и прилагаемые к ним документы на бумажном носителе при личном обращении заявителя, в т. ч. в рамках выездного приема (подп. 1 п. 16 Устава ППК «Роскадастр»);

2) полномочия на выполнение кадастровых работ (п. 17 Устава ППК «Роскадастр»). (Кадастровые работы, которые охватываются более широким понятием «кадастровой деятельности» предполагают выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе).

Особенности публично правовых компаний, к числу которых принадлежит и «Роскадастр», заключаются в следующем. В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 236-ФЗ «О публично-­правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично правовая компания — это унитарная некоммерческая организация, наделенная функциями и полномочиями публично-­правового характера и осуществляющая свою деятельность в интересах государства и общества. В качестве целей деятельности публично-­правовых компаний указанный Закон называет проведение государственной политики, предоставление государственных услуг, управление государственным имуществом, обеспечение модернизации и инновационного развития экономики, осуществление контрольных, управленческих и иных общественно полезных функций и полномочий в отдельных сферах и отраслях экономики, реализацию особо важных проектов и государственных программ, в т. ч. по социально-­экономическому развитию регионов, выполнение иных функций и полномочий публично-­правового характера.

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислены конкретные функции, осуществляемые Роскадастром и оказываемые им государственные услуги. В п. 1 ч. 2 комментируемой статьи упоминается такая обязанность Роскадастра как организация приема, в т. ч. выездного заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Порядок осуществления публично-­правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-­правовой компании «Роскадастр», выездного приема заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прилагаемых к ним документов установлен Приказом Росреестра от 26.11.2021 № П/0545 (приложение № 1).

Выездной прием осуществляется в пределах того субъекта Российской Федерации, на территории которого планируется подача заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прилагаемых к нему документов. Одному пакету документов соответствуют документы, необходимые для совершения одного действия либо нескольких взаимосвязанных между собой действий, осуществляемых в соответствии с федеральным законом одновременно на основании одного или нескольких заявлений. Выездной прием не осуществляется в помещениях филиалов публично-­правовой компании и на территории медицинских организаций, исправительных учреждений и следственных изоляторов, а также закрытых административно-­территориальных образований и воинских частей. Выездной прием осуществляется в помещениях с доступом к электропитанию и возможностью размещения техники.

В обязанности Роскадастра также входит выдача, в т. ч. посредством курьерской доставки, документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, иных документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в соответствии с комментируемым Федеральным законом в форме документов на бумажном носителе, а также предусмотренных комментируемым Федеральным законом уведомлений в форме документа на бумажном носителе, составленного такой компанией и подтверждающего содержание электронного документа, направленного такой компании по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав.

Порядок осуществления публично-­правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-­правовой компании «Роскадастр», курьерской доставки документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в форме документов на бумажном носителе, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомлений о прекращении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлинников представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе также регулируется Приказом Росреестра от 26.11.2021 № П/0545 (приложение № 2 к настоящему приказу).

Подлежащие выдаче документы могут быть доставлены указанной пуб­лично-­правовой компанией посредством курьерской доставки при наличии указания на такой способ доставки в заявлении о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним. Вышеуказанные услуги по выездному приему и курьерской доставке являются платными.

Размеры платы за осуществление публично-­правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-­правовой компании «Роскадастр», выездного приема заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и прилагаемых к ним документов, курьерской доставки документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в форме документов на бумажном носителе, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомлений о прекращении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлинников представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе указаны в приложении № 3 к приказу Росреестра от 26.11.2021 № П/0545.

Согласно п. 2 ч. 2 комментируемой статьи в обязанности Роскадастра также входит предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, а также аналитической информации, полученной на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Аналитическая информация — это такая информация, где наряду с цифрами и фактами сделаны определенные выводы заключения, прогнозы. В данном случае законодатель не объясняет, каким образом и у кого конкретно можно получить эту информацию.

Что касается сведений, содержащихся в ЕГРН, то их предоставляет Роскадастр с 01.01.2022. Услуги Росреестра/Роскадастра по получению сведений из ЕГРН доступны в офисах ФГБУ «ФКП Росреестра», многофункциональных центрах «Мои документы», на официальном сайте Росреестра (Письмо Росреестра от 28.04.2017 № 10-02907/17 «О рассмотрении обращения»).

Порядок и условия предоставления выписки по предоставлению вышеуказанных сведений установлены Приказом Росреестра от 08.04.2021 № П/0149 «Об установлении Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и Порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости». Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, установлены Приказом Росреестра от 13.05.2020 № П/0145.

В обязанности Роскадастра согласно п. 3 ч. 2 комментируемой статьи входит ведение реестра границ, указанного в п. 3 ч. 2 ст. 7 комментируемого закона. Данный реестр границ включает реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-­экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий.

Используемые в указанном пункте ч. 2 ст. 7 комментируемого закона термины требуют дальнейших разъяснений.

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-­защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия памятников истории и культуры народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-­бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территориальные зоны — зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Публичный сервитут — это сервитут, установленный для публичных нужд. Его главное отличие от сервитута частного, состоит в том, что управомоченной стороной является неопределенный круг лиц и в том, что посредством его установления удовлетворяются публичные, а не частные интересы.

Согласно п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 21.12.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

Особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации особая экономическая зона — часть территории Российской Федерации, которая определяется Правительством Российской Федерации и на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.

Согласно п. 15 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2009 № 209-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.12.2021) охотничьи угодья — территории, в границах которых допускается осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Пункт 3 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2014 № 473-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О территориях опережающего социально-­экономического развития в Российской Федерации» определяет территорию опережающего социально-­экономического развития как часть территории субъекта Российской Федерации, включая закрытое административно-­территориальное образование, и (или) акватории водных объектов, на которых в соответствии с решением Правительства Российской Федерации установлен особый правовой режим осуществления предпринимательской и иной деятельности в целях формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций, обеспечения ускоренного социально-­экономического развития и создания комфортных условий для обеспечения жизнедеятельности населения.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 03.12.2011 № 392-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» зона территориального развития в Российской Федерации — часть территории субъекта Российской Федерации, на которой в целях ускорения социально-­экономического развития субъекта Российской Федерации путем формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в его экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки.

Пункт 7 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) определяет, что игорная зона — часть территории Российской Федерации, которая предназначена для осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и границы которой установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 23 Лесного кодекса РФ основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества, а также участковые лесничества, которые могут создаваться в составе лесничеств. Лесничества создаются на землях:

1) лесного фонда;

2) обороны и безопасности, на которых расположены леса;

3) населенных пунктов, на которых расположены леса;

4) особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса.

Согласно п. 1. ст. 2 Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «Об охране озера Байкал» Байкальская природная территория — территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-­запад от него.

В соответствии с п. 4 ч. 2 комментируемой статьи в обязанности Роскадастра входит обеспечение информационного взаимодействия органа регистрации прав с кадастровыми инженерами в соответствии со статьей 20 комментируемого закона. Необходимость подобного взаимодействия обусловлена тем, что именно кадастровые инженеры осуществляют техническую часть подготовки документов для последующего кадастрового учета и государственной регистрации прав. Такое взаимодействие в соответствии с указанной статьей может осуществляться в электронной форме через единый портал или официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации через сервис «Личный кабинет кадастрового инженера» в порядке, установленном органом нормативно-­правового регулирования. Следует отметить, что хотя используется слово «может» на практике это взаимодействие всегда осуществляется в электронной форме.

Порядок такого взаимодействия регулируется Приказом Росреестра от 10.12.2021 № П/0581 «Об установлении порядка информационного взаимодействия кадастрового инженера с Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в электронной форме, включая порядок получения кадастровым инженером в электронной форме межевого плана, технического плана, акта обследования, карты-­плана территории, карты (плана) объекта землеустройства, помещенных на временное хранение в электронное хранилище, а также перечня критериев, по которым осуществляется автоматизированная проверка подготовленных кадастровым инженером межевых, технических планов, актов обследования, карт-планов территории, карт (планов) объектов землеустройства».

В обязанности Роскадастра согласно п. 5 ч. 2 комментируемой статьи входит создание, эксплуатация, модернизация и развитие в соответствии с законодательством государственных информационных систем, в т. ч. федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости, иных информационных систем, используемых при осуществлении органом регистрации прав своих полномочий, выполнение функций оператора таких систем. (Более подробно эти вопросы рассмотрены в ч. 9 ст. 7 комментируемого закона).

В обязанности Роскадастра также входит перевод документов, содержащихся в реестровых делах (в т. ч. открытых до 1 января 2017 года кадастровых делах, делах правоустанавливающих документов), хранение которых осуществляется (осуществлялось) в форме документов на бумажном носителе, в форму электронных образов таких документов. О требованиях, которые предъявляются к документам, направляемым в электронном виде см. ч. 7 ст. 21 комментируемого Закона.

В обязанности Роскадастра согласно п. 7 ч. 2 комментируемой статьи также входит разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, необходимых для оказания услуг в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (в т. ч. личного кабинета правообладателя объекта недвижимости), а также оказание таких услуг посредством этих электронных сервисов. Электронный сервис — это способ предоставления услуг в электронном виде, упрощающий и ускоряющий процесс получения услуг гражданами и организациями.

В п. 8 ч. 2 комментируемой статьи говорится о такой обязанности Роскадастра как определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, определение площади таких земельных участков, координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств при исправлении ошибок в соответствии с ч. 7.3 ст. 61 комментируемого Федерального закона. (Для этого кадастровый инженер выезжает на местность и проводит полевые работы (обмер и съемка участка, закрепление всех поворотных точек на местности и т. д.)).

Федеральным законом от 19.12.2022 № 546-ФЗ в ч. 2 комментируемой статьи был введен ряд дополнительных пунктов значительно расширяющих обязанности Роскадастра (п. 8.1–8.7). Эти обязанности в основном касаются ведения и хранения различных документов, составляющих ЕГРН, которые ранее и так предполагались по умолчанию, однако сформулированы были только сейчас.

Кроме того, следует обратить особое внимание на положения п. 8.6 и п. 8.5.

В п. 8.5 ч. 2 комментируемой статьи говорится об обязанности Роскадастра по внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Следует учитывать, что саму кадастровую оценку, т. е. определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводит специальное бюджетное учреждение, которое создается в каждом субъекте РФ (ч. 2 ст. 6 Закона о кадастровой оценке). Результаты определения кадастровой стоимости, которые содержатся в подготовленном таким бюджетным учреждением отчете, утверждаются уполномоченным органом субъекта РФ. Для этого в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ч. 1 ст. 15 Закона о кадастровой оценке). Такой акт вступает в силу по истечении одного месяца после дня его официального опубликования (ч. 4 ст. 15 указанного Закона) и уже уполномоченный орган субъекта РФ в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости направляет его копию в «Роскадастр» для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

В п. 8.6 ч. 2 комментируемой статьи говорится об информационном обслуживании заинтересованных лиц (оценочное понятие) посредством информационно-­телекоммуникационной сети «Интернет», а также телефонной связи по вопросам осуществления государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Перечень полномочий, указанный в ч. 2 комментируемой статьи, не является исчерпывающим, однако в него не могут входить полномочия установленные п. 4 ч. 3 ст. 3 комментируемого закона. В нем речь идет о таком полномочии как государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, поскольку данное полномочие может осуществлять исключительно Росреестр.

3. Обязанности Роскадастра, о которых говорилось выше, являются по своей сути разновидностью государственных услуг. Поэтому, на публично-­правовую компанию при осуществлении ею полномочий и оказании услуг, указанных в комментируемой статье, распространяются в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи предусмотренные Федеральным законом от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» требования к организации и порядку взаимодействия с заявителями при предоставлении государственных услуг и положения об ответственности за нарушение данных требований. Указанный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также местными администрациями и иными органами местного самоуправления, осуществляющими исполнительно-­распорядительные полномочия.

Положения комментируемого закона применяются к публично-­правовой компании постольку, поскольку иное не вытекает из существа соответствующих правоотношений.

4. Согласно ч. 4 комментируемой статьи публично-­правовая компания Роскадастр вправе осуществлять подготовку документов, необходимых для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о границах зон, имеющих определенные особенности.

Речь, в частности, идет о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-­экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (см. комментарий к п. 3 ч. 2 ст. 7 комментируемого закона).

Используемые в указанном пункте ч. 2 ст. 7 комментируемого закона термины требуют дальнейших разъяснений. См. комментарий к ст. 3.1 Настоящего закона.

Статья 4. Участники отношений при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

1. В комментируемой статье говорится об участниках отношений возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, которые поделены на две группы.

С одной стороны неизменным участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, является орган регистрации, в качестве которого выступает оказывающий такую государственную услугу особого рода Росреестр.

Как уже было отмечено выше, отдельные полномочия и оказание отдельных государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляются публично-­правовой компанией Роскадастр, которую также можно рассматривать в качестве участника отношений возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

С другой стороны участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, являются, прежде всего, собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации вещных прав на него. В качестве таковых выступают все субъекты гражданских правоотношений, включая в предусмотренных законом случаях иностранных граждан и лиц без гражданства.

Кроме того, в предусмотренных комментируемым законом случаях участниками указанных отношений являются союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-­исполнители.

Союзное государство, упомянутое в комментируемой статье, создано на основании договора между РФ и Республикой Беларусь от 08.12.1999 «О создании Союзного государства». Следует отметить, что процесс его формирования до конца еще не завершен.

В п. 47 ст. 2 Федерального закона от 12.06.2002 № 67-ФЗ (ред. от 10.07.2023) «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации» сказано, что органы государственной власти субъектов Российской Федерации — это законодательные органы субъектов Российской Федерации и высшие должностные лица субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами, конституциями (уставами), законами субъектов Российской Федерации, а также иные органы государственной власти субъектов Российской Федерации, предусмотренные конституциями (уставами) субъектов Российской Федерации.

А согласно п. 48 указанной статьи органы государственной власти (федеральные органы государственной власти) — Президент Российской Федерации, Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации, иные федеральные органы государственной власти, предусмотренные Конституцией Российской Федерации и избираемые непосредственно гражданами Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами.

Органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. (ст. 2 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 30.12.2021)»Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» иностранный гражданин — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства, а лицо без гражданства — физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства.

Согласно п. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Федеральным законом от 30.12.2015 № 452-ФЗ введено обязательное членство кадастрового инженера в саморегулируемой организации кадастровых инженеров, которое не предусматривает получение кадастровым инженером квалификационного аттестата.

Нотариус — публичное должностное лицо, осуществляющее частную практику или работающее в государственной нотариальной конторе, наделенное государственной властью правом придавать достоверный характер различным документам, что создает гарантии их сохранности, доказательственной и законной силы, а также осуществлять от имени и под контролем государства иные нотариальные действия.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ (ред. от 21.12.2021) «Об органах принудительного исполнения Российской Федерации» судебный пристав исполнитель — должностное лицо, которое в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве», принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.

Статья 5. Идентификаторы, используемые при ведении Единого государственного реестра недвижимости

1–3. Под идентификаторами (identifier), о которых говорится в комментируемой статье, понимаются атрибуты, связанные с определенным объектом и предназначенные для того, чтобы отделить его от других объектов в определенной области. Применительно к недвижимости в качестве такого идентификатора используемого при ведении Единого государственного реестра недвижимости, выступает кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав, т. е. Росреестром.

Отдельное легальное определение кадастрового номера на общероссийском уровне отсутствует. Его можно определить как уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается при его формировании в соответствии с утвержденным порядком и сохраняющийся, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Таким образом, важно подчеркнуть, что кадастровый номер объекта недвижимости не изменяется.

Кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости с учетом его местоположения. Более подробно об этом говорится в приложении № 1 к Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877, установившему порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и приложении № 2 к этому же Приказу, которым был определен порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестров.

Вместе с тем, если у объекта недвижимости изменились характеристики (например, площадь здания, в частности в результате его реконструкции, или границы земельного участка), то в сведения о нем, которые содержатся в ЕГРН, вносятся изменения. В этом случае меняется только та характеристика объекта, которая изменилась. Следовательно, кадастровый номер земельного участка не изменяется. Однако, если объект недвижимости преобразован (например, разделен или объединен, то образуется новый объект (новые объекты). При постановке на кадастровый учет ему будет присвоен новый кадастровый номер как новому объекту недвижимости (подп. 1 п. 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестров, приведенного в Приложении № 2 к Приказу Мин­экономразвития России от 24.11.2015 № 877).

Структурно кадастровый номер объекта недвижимости состоит из учетного номера кадастрового квартала, в котором расположен такой объект недвижимости, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера записи об объекте недвижимости в ЕГРН в пределах данного кадастрового квартала (п. 5 Порядка присвоения кадастровых номеров).

В соответствии с п. 8 Порядка присвоения кадастровых номеров кадастровые номера, присвоенные объектам недвижимости до вступления в силу упомянутого Порядка присвоения номеров, сохраняются, если иное им же не предусмотрено.

Как следует из ч. 2 комментируемой статьи, каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации, который следует отличать от кадастрового номера.

Для того, чтобы каждому объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер, производится кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. При установлении или изменении единиц кадастрового деления соответствующие сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании правовых актов Росреестра. В частности, Приказом Росреестра от 28.12.2015 № П/675 (ред. от 14.12.2022) «О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы» были утверждены схема расположения кадастровых округов согласно приложению № 1 к настоящему приказу и перечень наименований и учетных номеров кадастровых округов Российской Федерации согласно приложению № 2 к настоящему приказу.

В приложении № 1 к Приказу № 877 сказано, что в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации, устанавливая или изменяя кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы, которые рассматриваются как единицы кадастрового деления. Таким образом, территория Российской Федерации делится, прежде всего, на кадастровые округа. Каждому кадастровому округу присваиваются уникальные учетный номер и наименование, а территория кадастрового округа делится далее на кадастровые районы. Каждому кадастровому району также присваиваются уникальные учетный номер и наименование. Учетный номер кадастрового района состоит из учетного номера кадастрового округа, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового района в кадастровом округе (например, 19:11).

Территория кадастрового района делится далее на кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, который состоит из учетного номера кадастрового района, разделителя в виде двоеточия и порядкового номера кадастрового квартала в кадастровом районе (например, 19:11:111213).

Следует учитывать, что был принят Приказ Росреестра от 22.05.2023 № П/0183 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ», который вступает в силу со дня признания утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ». Однако до настоящего времени этого не произошло.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о необходимости кадастрового деления и, соответственно необходимости наличия присваиваемого органом регистрации прав неизменяемого, не повторяющегося во времени и на территории России идентификационного реестрового номера у зон, которые обобщенно можно назвать зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-­защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и др. Более подробно о них говорится в комментарии к ч. 2 ст. 3.1 комментируемого закона. Следует отметить, что ч. 4 комментируемой статьи была дополнена указанием на лесопарковые зеленые пояса, под которыми понимаются зоны с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя территории, на которых расположены леса, водные объекты или их части, природные ландшафты, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему и выполняют средообразующие, природоохранные, экологические, санитарно-­гигиенические и рекреационные функции (п. 1 ст. 62.1 Закона об охране окружающей среды).

5. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ устанавливаются органом нормативно-­правового регулирования, в качестве которого в данном случае ранее выступало Минэкономразвития России. Речь, в частности, идет о Приказе Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 (ред. от 16.11.2018) «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ».

Следует учитывать, что был издан Приказ Росреестра от 22.05.2023 № П/0183 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ», однако он, как отмечено выше, вступает в силу со дня признания утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877, что пока не произошло.

6. Согласно ч. 6 комментируемой статьи содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые номера, номера регистрации, реестровые номера границ обязательны для использования в иных государственных информационных ресурсах (помимо федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости), а также при межведомственном информационном взаимодействии в отношении того или иного объекта недвижимости. В качестве примера иных государственных информационных ресурсов можно привести Государственную информационную систему жилищно коммунального хозяйства, Федеральную адресную систему, Единую информационную систему в сфере закупок и др.

Статья 6. Геодезическая и картографическая основы Единого государственного реестра недвижимости

1. В комментируемой статье раскрывается понятие геодезической и картографической основы Единого государственного реестра недвижимости. В частности, геодезической основой Единого государственного реестра недвижимости являются государственные геодезические сети, а также геодезические сети специального назначения создаваемые в соответствии с законодательством о геодезии и картографии, которые также получили название «опорные межевые сети».

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» геодезическая сеть — совокупность геодезических пунктов, используемых в целях установления и (или) распространения предусмотренных настоящим Федеральным законом систем координат.

Под законодательством о геодезии и картографии понимается Федеральный закон от 30.12.2015 № 431-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также принятые на его основе подзаконные правовые акты.

Геодезические сети специального назначения создаются в тех случаях, когда дальнейшее сгущение пунктов государственных геодезических сетей экономически нецелесообразно или когда требуется особо высокая точность геодезической сети. Эти сети могут создаваться в любой системе координат.

Геодезические сети специального назначения предназначены для обеспечения выполнения геодезических работ при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, а также повышения точности результатов указанных работ. Организация создания геодезических сетей специального назначения, в т. ч. сетей дифференциальных геодезических станций, может осуществляться федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на оказание государственных услуг в сфере геодезии и картографии (Росреестром), либо на основании акта Правительства Российской Федерации публично-­правовой компанией (федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральный научно-­технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных»).

Примером геодезических сетей специального назначения являются геодезические сети для проектирования и строительства на объектах нового строительства, реконструкции, комплексного обустройства, капитального ремонта, ремонта и эксплуатации автомобильных дорог общего пользования и искусственных сооружений, входящих в их состав. Их создание установлено Приказом Росстандарта от 10.03.2022, которым утвержден и введен в действие «ГОСТ Р 59865-2022. Национальный стандарт Российской Федерации. Дороги автомобильные общего пользования. Сети геодезические для проектирования и строительства. Общие требования».

2. В ч. 2 комментируемой статьи дано определение картографической основы Единого государственного реестра недвижимости как единой электронной картографической основы, создаваемой в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-­телекоммуникационной сети «Интернет». Под официальным сайтом органа регистрации прав в информационно-­телекоммуникационной сети «Интернет имеется в виду сайт, установленный Приказом Росреестра от 26.07.2016 № П/0359 «Об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением об официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-­телекоммуникационной сети «Интернет», содержащем блоки региональной информации территориальных органов Росреестра», «Регламентом взаимодействия структурных подразделений центрального аппарата и территориальных органов Росреестра по информационному наполнению официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, содержащего блоки региональной информации территориальных органов).

Более подробно о картографической основе Единого государственного реестра недвижимости сказано в Федеральном законе от 30.12.2015 № 431-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно ст. 20 указанного закона для обеспечения органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц пространственными данными в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на оказание государственных услуг в сфере геодезии и картографии (в качестве такового выступает Росреестр), или на основании акта Правительства Российской Федерации публично-­правовая компания обеспечивает создание и обновление единой электронной картографической основы.

Приказом Росреестра от 10.07.2019 № П/0288 федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральный научно-­технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных» было наделено полномочиями по созданию государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы.

Постановлением Правительства РФ от 03.11.2016 № 1131 (ред. от 17.08.2022) «Об утверждении Правил создания и обновления единой электронной картографической основы» были утверждены Правила создания и обновления единой электронной картографической основы. Создание и обновление картографической основы для целей обеспечения органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц пространственными данными обеспечивается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или на основании акта Правительства Российской Федерации публично-­правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом «О публично-­правовой компании «Роскадастр».

В целях обеспечения предоставления сведений единой электронной картографической основы и их обновления федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на оказание государственных услуг в сфере геодезии и картографии (Росреестр), или созданная на основании акта Правительства Российской Федерации публично-­правовая компания (Роскадастр) организует создание, эксплуатацию и модернизацию государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы. Оператором указанной информационной системы является публично-­правовая компания Роскадастр.

Согласно п. 3 ст. 20 в Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единая электронная картографическая основа не содержит сведений, составляющих государственную тайну, и является систематизированной совокупностью пространственных данных о территории Российской Федерации.

Требования к составу сведений единой электронной картографической основы устанавливаются Федеральным научно-­техническим центром геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных. Он же определяет требования к техническим и программным средствам государственной информационной системы ведения единой электронной картографической основы.

3. В ч. 3 комментируемой статьи по существу повторяется ранее высказанная мысль в ч. 1 и 2 комментируемой статьи о том, что геодезическая и картографическая основы создаются и обновляются в соответствии с законодательством о геодезии и картографии, т. е. Законом о геодезии, картографии и пространственных данных и принятых на его основе нормативно правовых актов. Кроме того, в ее последней редакции было добавлено, что сведения о геодезической и картографической основах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном органом нормативно-­правового регулирования, т. е. Росреестром.

4. По общему правилу ч. 4 комментируемой статьи для ведения Единого государственного реестра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат. Однако, в установленных органом нормативно-­правового регулирования случаях используется единая государственная система координат. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 142 «Об установлении случаев использования единой государственной системы координат для ведения Единого государственного реестра недвижимости» определено, что единая государственная система координат для ведения Единого государственного реестра недвижимости используется при описании прохождения Государственной границы Российской Федерации.

Согласно п. 3 ст. 7 Закона о геодезии, картографии и пространственных данных Порядок установления местных систем координат определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-­правовому регулированию в сфере геодезии и картографии. В частности, такой Порядок установления местных систем координат предусмотрен Приказом Росреестра от 20.10.2020 № П/0387. В нем указано, что местные системы координат устанавливаются для целей обеспечения проведения геодезических и картографических работ при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, в т. ч. при установлении, изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований. Местная система координат устанавливается в отношении ограниченной территории, не превышающей территорию субъекта Российской Федерации.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи Росреестр устанавливает местные системы координат в отношении кадастровых округов в соответствии с Порядком, предусмотренном в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Речь, в частности идет о Приказе Росреестра от 20.10.2020 № П/0387 (ред. от 20.06.2022) «Об утверждении порядка установления местных систем координат».

Местные системы координат устанавливаются для целей обеспечения проведения геодезических и картографических работ при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности, в т. ч. при установлении, изменении границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований.

Местная система координат устанавливается в отношении ограниченной территории, не превышающей территорию субъекта Российской Федерации.

Глава 2. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ

Статья 7. Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости

1. В ч. 1 комментируемой статьи дано определение того, что понимается под ведением Единого государственного реестра недвижимости. Кроме того, в ней перечислены основополагающие принципы ведения Единого государственного реестра недвижимости. Прежде всего, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации.

Информация, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости должна быть достоверной (принцип достоверности). Соответственно она презюмируется в качестве таковой. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию.

Принцип доступности его сведений, а точнее принцип информационной открытости, о котором говорится в комментируемой статье, заключается в том, что в нем по существу, развиваются положения п. 4 ст. 131 ГК РФ, согласно которому орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Однако это правило не распространяется на секретные объекты недвижимости (исключение составляют сведения, доступ к которым ограничен федеральным законом).

В отличие от ранее действовавшего законодательства информация предоставляется по запросу любому лицу без предъявления документов, удостоверяющих личность. Причем эта информация может быть получена как лично, так и по почте в виде выписки из реестра, а также через сеть Интернет на официальном сайте Росреестра как органа нормативно-­правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Конкретный порядок предоставления указанной информации содержится в главе 8 комментируемого закона (см. комментарий к ней).

2. В ч. 2 комментируемой статьи дается определение Единого государственного реестра недвижимости и раскрывается его содержание. Он включает 7 составных частей в виде отдельных пунктов, включающих систематизированные сведения в текстовой форме и графической форме. Каждая из этих частей подробно анализируется в отдельной статье комментируемого закона.

В п. 1 ч. 2 комментируемой статьи речь идет о реестре объектов недвижимости, который также имеет название «кадастр недвижимости», под которым следует понимать систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе (см. комментарий к ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости).

О реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, упомянутом в п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, см. комментарий к ст. 9 Закона о государственной регистрации недвижимости.

3. В упомянутый в п. 3 ч. 2 комментируемой статьи реестр вносятся, сведения о территориях, которые можно условно назвать территории с особыми условиями использования ввиду их экономической или социальной важности, (см. комментарий к ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно п. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-­защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-­бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 21.12.2021) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

В соответствии с преамбулой к Федеральному закону от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории — участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 03.12.2011 № 392-ФЗ (ред. от 24.04.2020) «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении отдельных изменений в законодательные акты Российской Федерации зона территориального развития в Российской Федерации — часть территории субъекта Российской Федерации, на которой в целях ускорения социально-­экономического развития субъекта Российской Федерации путем формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в его экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки

Пункт 15 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2009 № 209-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.12.2021) определяет охотничьи угодья как территории, в границах которых допускается осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства. В свою очередь в Письме Минприроды России от 21.02.2011 № 04-15-29/248 сказано, что «под охотничьем угодьем понимается территория, в границах которой осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства производится на основании долгосрочной лицензии на пользование животным миром в отношении охотничьих ресурсов или на основании охотхозяйственного соглашения, а также общедоступные охотничьи угодья муниципального района субъекта Российской Федерации и иные территории, являющиеся средой обитания охотничьих ресурсов, где осуществляются охота в целях осуществления научно-­исследовательской, образовательской деятельности, охота в целях регулирования численности охотничьих ресурсов, охота в целях акклиматизации, переселения и гибридизации охотничьих ресурсов, охота в целях содержания и разведения охотничьих ресурсов в полувольных условиях или искусственно созданной среде обитания».

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) под игорной зоной понимается часть территории Российской Федерации, которая предназначена для осуществления деятельности по организации и проведению азартных игр и границы которой установлены в соответствии с настоящим Федеральным законом (в настоящее время игорные зоны со­здаются на территориях следующих субъектов Российской Федерации: Рес­публика Крым; Алтайский край; Краснодарский край; Приморский край; Калининградская область).

Согласно ст. 23 Лесного кодекса РФ основными территориальными единицами управления в области использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов являются лесничества, а также участковые лесничества, которые могут создаваться в составе лесничеств

В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 01.04.1993 № 4730-1 (ред. от 30.12.2021) «О Государственной границе Российской Федерации» государственная граница Российской Федерации есть линия и проходящая по этой линии вертикальная поверхность, определяющие пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) Российской Федерации, т. е. пространственный предел действия государственного суверенитета Российской Федерации.

Межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-­территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Согласно п. 3 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в т. ч. возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в т. ч. в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Последняя редакция п. 3 ч. 2 комментируемой статьи к числу территорий с особыми условиями использования прибавила лесопарковые зеленые пояса, под которыми понимаются зоны с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя территории, на которых расположены леса, водные объекты или их части, природные ландшафты, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему и выполняют средообразующие, природоохранные, экологические, санитарно-­гигиенические и рекреационные функции (п. 1 ст. 62 Закона об охране окружающей среды)

Реестровые дела представляют собой совокупность документов, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения, установленные комментируемым законом (см. комментарий к п. 1 ст. 11).

О реестре границ см. комментарий к ст. 10 Закона о государственной регистрации недвижимости.

О кадастровых картах см. комментарий к п. 1 ст. 12 комментируемого закона.

Книги учета документов содержат данные о документах, принятых (поступивших) для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

О перечне координат пунктов геодезической основы в местных системах координат см. раздел VI Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (ред. от 07.11.2022).

3. Если ранее государственные реестры недвижимого имущества велись только на бумажных носителях, в настоящее время при ведении государственных реестров используется в основном электронная форма. Так, согласно ч. 3 комментируемой статьи сами реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме, тогда как реестровые дела хранятся как в электронной форме, так и (или) на бумажном носителе.

4. Согласно ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в ЕГРН сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном ст. 13 комментируемого Закона (см. комментарий к ней).

5. В ч. 5 комментируемой статьи установлено общее правило о том, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть установлено законом. Так, эти сведения могут составлять государственную тайну (ст. 5 Закона РФ от 21.07.1993 № 5485-1 «О государственной тайне»), коммерческую тайну (Закон о коммерческой тайне) и др. и соответственно к ним не будет свободного доступа.

6. В ч. 6 комментируемой статьи содержится абсолютный запрет на уничтожение и изъятие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. Более того, в случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.

7. В соответствии с ч. 7 комментируемой статьи Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в т. ч. объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается самим Росреестром как органом нормативно-­правового регулирования. Речь, в частности, идет о Приказе Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (ред. от 29.10.2021) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки».

8. В обязанности Росреестра согласно ч. 8 комментируемой статьи как органа нормативно-­правового регулирования входит установление Порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел, книг учета документов, а также документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. соответствии с настоящим Федеральным законом, но не полученных ими. Такой Порядок был установлен Приказом Росреестра от 28.06.2022 № П/0254 «Об утверждении порядка ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел, книг учета документов, а также документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимость, но не полученных ими».

9. В ч. 9 комментируемой статьи говорится о создании федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости. Следует учитывать, что правовой режим Единого государственного реестра недвижимости существует независимо от информационной системы, предназначенной для его ведения. Федеральная государственная информационная система ведения ЕГРН включает лишь полномочия оператора по созданию и эксплуатации системы, порядок взаимодействия с иными информационными системами.

Функционирует указанная система на основе Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации», который регулирует отношения, возникающие при:

1) осуществлении права на поиск, получение, передачу, производство и распространение информации;

2) применении информационных технологий;

3) обеспечении защиты информации.

Положение о федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости утверждается Правительством Российской Федерации. Речь, в частности идет о Постановлении Правительства РФ от 29.04.2023 № 683, которым было утверждено соответствующее положение. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости и обеспечивает информационную безопасность этой системы.

10. Под законодательством Российской Федерации, с помощью которого осуществляется защита сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости и которая осуществляется оператором федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости, понимается вышеупомянутый Федеральный закон от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации». При этом могут дополнительно применяться нормы как гражданского, так и уголовного законодательства. Речь, в частности идет о ст. 272–274 УК РФ, определяющими следующие составы преступлений: неправомерный доступ к компьютерной информации; создание, использование и распространение вредоносных программ для ЭВМ; нарушение правил эксплуатации ЭВМ, системы ЭВМ или их сети. Представляется, что термин «защита» в данном случае не совсем уместен, поскольку о защите речь идет в тех случаях, когда правонарушение уже было совершено. В данном случае правильнее было бы говорить об охране указанных сведений.

Статья 8. Кадастр недвижимости

1. В комментируемой статье раскрывается содержание понятия кадастра недвижимости. Согласно ч. 1 комментируемой статьи он состоит из определенных сведений, которые включают основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости, перечень которых был расширен в связи с принятием Федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 01.05.2022 № 124-ФЗ).

2. В ч. 2 комментируемой статьи перечислено, что относится к основным сведениям об объектах недвижимости. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения, под которым понимается ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей.

Прежде всего, подчеркивается, что речь идет об их характеристиках как индивидуально определенных вещах, т. е. вещах, обладающих присущими только им индивидуальными признаками, позволяющими выделить их из ряда других таких же вещей. Среди индивидуально-­определенных вещей различаются вещи уникальные, к числу которых, как представляется, и относятся недвижимые вещи. В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) было отмечено, что к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-­определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино — мест, перепланировки помещений. Аналогичное определение основных сведений об объекте недвижимости содержится в ч. 2 комментируемой статьи.

Установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков. Согласно п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) было отмечено, что «установление судом границ земельного участка позволяет провести его окончательную индивидуализацию и поставить его на соответствующий государственный учет, создает определенность в отношениях по использованию заинтересованными лицами смежных земельных участков. Следует учитывать, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию заинтересованными лицами — правообладателями земельных участков, границы которых одновременно служат границами земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ; местоположение границ земельных участков подлежит в установленном этим Законом порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами. В силу ч. 1, 2 ст. 40 Закона о кадастре недвижимости результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования и является частью межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей».

Различие между строительством и реконструкцией, которые упоминаются в ч. 2 комментируемой статьи, заключается в том, что строительство — это создание новых зданий, строений, сооружений, тогда как реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в т. ч. надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 3.53 «Типовых рекомендаций по проектированию, строительству, реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений Федеральной налоговой службы, ее территориальных органов и организаций, находящихся в ведении ФНС России» (утв. Приказом ФНС России от 09.04.2012 № ММВ-7-10/230@) перепланировка помещения, упомянутая в ч. 2 комментируемой статьи — это проведение строительных работ в отдельных помещениях здания при сохранении функционального назначения объекта перепланировки, предусматривающих один из следующих видов работ (или их комплекс):

— замену (частичную или полную) несущих перегородок;

— пробитие проемов в несущих перегородках;

— замену инженерного и сантехнического оборудования помещения (не влекущую переоборудование по всему зданию).

По общему правилу указанные основные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в п. 7, 7.2–7.4 ч. 2 ст. 14 комментируемого закона (в них речь идет о таких документах как межевой план, утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ, технический план, акт обследования). Однако это правило носит диспозитивный характер и иное может быть установлено комментируемым законом.

3. Дополнительные сведения об объекте недвижимости могут изменяться в порядке государственного кадастрового учета в случаях, предусмотренных комментируемым законом. В ч. 3 комментируемой статьи раскрывается содержание дополнительных сведений об объекте недвижимости и дается их общая характеристика.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости, о которых идет речь в ч. 3 комментируемой статьи, относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в ч. 2 комментируемой статьи), сведения, о которых говорится в ч. 2 и 3 ст. 38 комментируемого закона (в них речь идет о сведениях о назначении единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс и сведений о назначении предприятия как имущественного комплекса, если объектом недвижимости является предприятие как имущественный комплекс), а также иные сведения, предусмотренные комментируемым законом. Указанные сведения вносятся в уведомительном порядке. Смысл уведомительного порядка каких либо видов деятельности заключается в исключении получения разрешений и согласия от разного рода государственных органов.

4. В ч. 4 комментируемой статьи говорится о том, какие именно основные сведения об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости.

Прежде всего, к числу указанных сведений относится вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-­место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид). (О видах объектов недвижимости, упомянутых в п. 1 ч. 4 комментируемой статьи, подробно говорится в ст. 1 комментируемого закона (см. комментарий к ней)).

К основным сведениям о земельном участке относится кадастровый номер земельного участка, его площадь (размер) и описание местоположения (границ) земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2018 № 310-КГ18-2779), к дополнительным — сведения о кадастровой стоимости земельного участка; категория земель, к которой отнесен земельный участок; вид (виды) разрешенного использования земельного участка; адрес земельного участка (при его наличии).

Понятие кадастрового номера объекта недвижимости рассмотрено в ч. 1 ст. 5 комментируемого закона (см. комментарий к ней).

Описание местоположения объекта недвижимости, о котором говорится в п. 3 ч. 4 ст. 8 комментируемого закона, устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (см. комментарий к ч. 8 ст. 22 комментируемого закона).

В кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости также вносится ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастрового номера либо если условный номер был присвоен при государственной регистрации права (ограничения права) на объект недвижимости до дня вступления в силу комментируемого закона, дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Само понятие кадастрового номера было введено ст. 5 указанного закона и соответственно органы регистрации повсеместно стали его использовать после вступления в силу вышеупомянутого закона. До этого они использовали такие названия как инвентарный, условный номер или номер учетной записи в государственном лесном реестре.

Условный номер следует отличать от кадастрового. Он присваивался объектам недвижимости органом регистрации прав до 1 января 2017 г. в том случае, если объекту не был присвоен кадастровый номер (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость № 122-ФЗ в ранее действовавшей редакции).

В п. 5 ч. 4 ст. 8 комментируемого закона говорится о необходимости внесения в качестве основных сведения об объекте недвижимости исходного объекта недвижимости в тех случаях, когда новый объект недвижимости был образован в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости. Различие между разделом и выделом объекта недвижимости заключается в том, что при разделе образуются два и более новых объектов недвижимости, а старый прекращает свое существование, тогда как при выделе образуются один или более новых объектов недвижимости, а старый (исходный объект недвижимости) продолжает свое существование в измененном виде.

Как следует из п. 6 ч. 4 комментируемой статьи, в тех случаях, когда в таком объекте недвижимости как здание или сооружение отдельно зарегистрированы расположенные в нем помещения и машино-­места и у них есть кадастровые номера, эти номера должны быть указаны в основных сведениях об объекте недвижимости.

В п. 7 ч. 4 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда объект недвижимости прекратил свое существование. Например, это возможно в случае сноса объекта, его уничтожения при пожаре и др. В таких случаях объект снимается с кадастрового учета, и эти сведения вносятся в кадастр недвижимости в качестве основных.

Согласно п. 8 ч. 4 комментируемой статьи необходимо внести в качестве основных сведений об объекте недвижимости кадастровые номера иных объектов недвижимости, в границах которых или в которых расположен объект недвижимости (например, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства).

Кроме того, вносится кадастровый номер единого недвижимого комплекса (о едином недвижимом комплексе см. комментарий к ч. 6 ст. 1) либо предприятия как имущественного комплекса (о предприятии как имущественном комплексе см. комментарий к ч. 6 ст. 1), если объект недвижимости входит в состав единого недвижимого комплекса либо если объект недвижимости и (или) право на него (в т. ч. право аренды) входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

Как следует из п. 9 ч. 4 комментируемой статьи, при кадастровом учете таких объектов недвижимости как земельный участок, здание, помещение или машино-­место необходимо внести в качестве основных сведений об объекте недвижимости их площадь (площадь — это часть плоскости, ограниченная замкнутой ломаной или кривой линией, показывающая размер этой части в определенных единицах измерения).

В число основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, входит основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение. Очевидно, что когда в п. 10 ч. 4 комментируемой статьи говорилось о глубине залегания объекта недвижимости, была допущена неточность. Имелась в виду глубина заложения фундамента, под которой понимается проектная величина, которая определяет уровень заложения подошвы фундамента, в зависимости от инженерно-­геологических, гидрогеологических, климатических условий местности и особенностей возводимого строения.

Если речь идет о кадастровом учете объекта незавершенного строительства, то указывается степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах, которая также согласно п. 11 ч. 4 комментируемой статьи относится числу основных сведений об объекте недвижимости. В этом случае для ее определения надо обратиться к Методике степени готовности многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 № 480.

Применительно к объекту незавершенного строительства согласно п. 12 ч. 4 комментируемой статьи также применяется такое понятие как основная характеристика объекта недвижимости, включающая те же параметры, что и завершенный строительством объект недвижимости.

Поскольку при строительстве строения не всегда ясно, какова цель этого строительства, то в п. 13 ч. 4 комментируемой статьи говорится о необходимости указать в качестве основных сведений проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.

Перечень основных сведений (характеристик) об объектах недвижимости включает количество этажей, в т. ч. подземных этажей (п. 14 ч. 4 комментируемой статьи). Данный перечень входит в число основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости.

В Письме Росреестра от 12.05.2020 № 4200-АБ/20 было отмечено, что количество надземных этажей здания (объекта индивидуального жилищного строительства), а не общее количество его этажей (с учетом подземных этажей) должно рассматриваться в качестве определяющего при проведении правовой экспертизы государственным регистратором прав на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В связи с тем, что кадастровая стоимость объекта и ее изменение зависят от года постройки недвижимости и ввода в эксплуатацию, то согласно п. 18 ч. 4 ст. ст. 8 комментируемого закона к характеристикам объекта недвижимости, учитываемым при изменении кадастровой стоимости, относится год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается.

Следует учитывать, что нет необходимости в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, когда отсутствует необходимость в получении разрешения на строительство. Данный вывод подтверждается тем обстоятельством, что получение разрешения на ввод невозможно без предшествующего получения разрешения на строительство (подп. 3 п. 3 ст. 55 ГрК РФ). Случаи, при которых получение разрешения на строительство не требуется, установлены п. 17 ст. 51 ГрК РФ.

В частности, согласно указанной статье выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства, в т. ч. в случае, указанном в ч. 11 ст. 52 настоящего Кодекса;

4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;

4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;

4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно;

4.5) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;

5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Если объектом недвижимости является помещение, которое подлежит кадастровому учету и (или) государственной регистрации, то согласно п. 19 ч. 4 комментируемой статьи, в число основных сведений об объекте недвижимости, которые вносятся в кадастр недвижимости, входят сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в т. ч. с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении — помещение вспомогательного использования или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме.

К общему имуществу многоквартирного дома и соответственно к объектам общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-­техническое оборудование за пределами и/или внутри квартиры. Особенностью этой разновидности общей долевой собственности является то, что распоряжение ею по существу нереализуемо. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения.

Под законодательством о градостроительной деятельности понимается в первую очередь Градостроительный кодекс РФ, в главе 6 которого говорится о документах необходимых для начала строительства (в первую очередь речь идет о проектной документации, под которой понимается документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-­технологические, конструктивные и инженерно-­технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта).

Поскольку при постановке объекта недвижимости на кадастровый учет важная роль принадлежит кадастровому инженеру, в п. 20 ч. 4 ст. 8 комментируемого закона приводится подробный перечень информации, касающейся кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, которая вносится в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости. Эта информация включает фамилию, имя и при наличии отчество каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, уникальный реестровый номер в реестре саморегулируемой организации кадастровых инженеров и наименование данной организации, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования каждого кадастрового инженера, выполнявшего кадастровые работы в отношении объекта недвижимости, номера и даты заключения договоров на выполнение кадастровых работ, дата завершения кадастровых работ.

Роль кадастрового инженера в данном случае велика, поэтому закон предъявляет повышенные требования к его личности. Так, согласно п. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Кадастровый инженер может быть членом только одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров.

Согласно п. 2 указанной статьи обязательными условиями принятия физического лица в члены саморегулируемой организации кадастровых инженеров являются:

1) наличие гражданства Российской Федерации;

2) наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, перечень которых утверждается органом нормативно-­правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или наличие высшего образования по специальности или направлению подготовки, не вошедших в указанный перечень, и дополнительного профессионального образования по программе профессиональной переподготовки в области кадастровых отношений;

3) наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет, в течение которых он под руководством кадастрового инженера принимал участие в подготовке и выполнении кадастровых работ;

4) сдача теоретического экзамена, подтверждающего наличие профессиональных знаний, необходимых для осуществления кадастровой деятельности;

5) отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотренное Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с вступившим в законную силу решением суда;

6) отсутствие непогашенной или неснятой судимости за совершение умышленного преступления;

7) наличие действующего договора обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера, отвечающего установленным ст. 29.2 настоящего Федерального закона требованиям;

...