Т.Г. Касьяненко

Оценка недвижимости

Учебник

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.62(075.32)

ББК 65.223я723

К28

Автор:

Касьяненко Т. Г. — доктор экономических наук, кандидат физико-математических наук, профессор кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса СПбГЭУ, научный руководитель направления «Оценка собственности».

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.

Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров. Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.

Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.

Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.

УДК 332.62(075.32)

ББК 65.223я723

© Касьяненко Т. Г., 2016

© ООО «Проспект», 2016

Введение

Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства. При этом недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социокультурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Рынок недвижимого имущества как особая сфера рыночных отношений является одной из важнейших составляющих экономической системы России, базирующейся на преобладании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и развития экономики. Одновременно со становлением рынка недвижимости сформировалась особая сфера предпринимательской и профессиональной деятельности — бизнес в сфере операций с недвижимостью. Расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что российский рынок недвижимости выходит на новый уровень формирования своей структуры — уровень развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой.

На этапе формирования развитого рынка вполне определенно появляется потребность в комплексном знании закономерностей развития и функционирования рынка недвижимости, факторов, определяющих спрос и предложение на этом рынке, проблем инвестирования, финансирования, налогообложения недвижимости, методов управления недвижимостью и т. д.

Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время — необходимый элемент практически любой операции с недвижимостью, будь то купля-продажа или сдача в аренду. Оценка необходима при принятии решений о реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, о внесении объектов в уставный капитал, о выкупе государством объектов недвижимости и т. д.

Основная цель данного учебника — дать по возможности комплексное представление о таком многогранном объекте исследования как недвижимость, о подходах и методах оценки недвижимости; осветить ряд таких важных вопросов, как оценка земельных участков и ипотечно-инвестиционная техника, а также отметить специфику применения методов оценки в зависимости от целей оценки, типа объекта и имеющейся информации.

Особенностью данного учебника является то, что в нем уделено внимание как глубокой всесторонней проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом автор старался сделать изложение материала книги доступным, убедительным, иллюстрируя каждое из своих утверждений большим количеством примеров и неуклонно следуя логике. Осуществить самоконтроль в освоении теории читателю помогут наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а закрепить практические навыки — многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.

Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучаю­щихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости, включая в первую очередь оценщиков.

Раздел I.
Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости

Глава 1.
Рынок недвижимости и его составляющие

1.1. Понятие недвижимости

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то недвижимость — это прежде всего земля, независимо от ее состояния — разработанная или нет, и все то, что неразрывно связано с ней.

В американском законодательстве недвижимость — это земельные и другие естественные угодья, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т. п.)1. Кроме определенного участка земли, недвижимость включает воздух над ней и воду, а также ископаемые под ней. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (и охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, наверху или внизу, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»2.

Термин «недвижимое имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно, — его установил своим указом Петр I в 1714 г.

С 1917 г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики, т. е. в послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Заметим, что законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму недвижимости ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, — именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости — это подключение принципов неделимой, сложной и главной вещи3, каковой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.

Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики недвижимости руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property)4. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, то есть все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (on-site improvement)5.

В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся построенные здания и сооружения различного назначения вместе со всем тем, что необходимо для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с конкретным его использованием, а также выполненная человеком в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета объект недвижимости — это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости, как это и положено, будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.

Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:

• здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;

• вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные, насосные, котельные, мосты, путепроводы и т. д.);

• инженерные сети, элементы благоустройства (кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т. д.).

Согласно Градостроительному кодексу РФ (далее — ГСК РФ)6 объекты недвижимости — это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Относимые по закону к недвижимости зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иначе. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу — и она станет недвижимостью.

Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость, — например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами (fixtures), и в судах они определяются (классифицируются) по четырем признакам:

1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?

4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?

Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам (к недвижимости) определяется нормативными документами данных штатов.

Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего данный объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу7:

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (то есть наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

• функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

• наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

• неподвижностью (т. е. постоянством местоположения, фиксированностью, неперемещаемостью);

• уникальностью (т. е. индивидуальностью, единственностью в своем роде);

• неоднородностью;

• долговечностью существования и эксплуатации.

Однако определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования (в целях его сохранения и развития) и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические характеристики недвижимого имущества — стоимость и цена — вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. Имея определенную стоимостную оценку, недвижимость характеризуется следующими качествами экономического порядка: редкостью, дефицитностью, развитостью, зависимостью от местоположения объекта (отражающей влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество — это основа свободы и независимости людей, источник благ, основа гордости и т. п. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость определяет совокупность пуб­личных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано право частным лицам свободно распоряжаться своей собственностью, т. е. покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям.

В юридическом (правовом) аспекте недвижимое имущество является объектом (недвижимой) собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности. С ним также связан широкий спектр имущественных прав лиц, не являющихся собственниками, но имеющих права реализации тех или иных имущественных интересов, соотносимых с данным объектом (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, различного рода обязательства и обременения и т. п.).

1.2. Специфические черты и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.

Однако более правильный подход состоит в определении сначала общего понятия рынка, а затем в его сужении до понятия рынка недвижимости.

Удачное и общеупотребительное для оценочной практики определение рынка приведено в Международных стандартах оценки (МСО):

«Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют также место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей.

Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношением спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным (локальным), национальным или международным».

Когда говорят о рынке недвижимости, то имеют в виду также деятельность, осуществляемую на этом рынке. Д. Фридман и Н. Ордуэй в своей книге дают следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Соответственно, рынок недвижимости — это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет большое значение, что подтверждается8:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которой по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и другие для своего функционирования должны иметь или арендовать необходимые им помещения и т. п.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;

• передачу прав на недвижимость;

• установление равновесных цен на объекты недвижимости;

• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

• инвестирование в недвижимость.

В национальной экономике рынок недвижимости выполняет следующие функции:

1) решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3) свободное формирование цен на объекты и услуги;

4) перераспределение инвестиционных потоков между конкури­рующими видами объектов недвижимости;

5) перераспределение инвестиционных потоков между конкури­рующими способами использования земель.

Материальная база рынка недвижимости складывалась из двух источников. Первый — это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй — это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем стал формироваться вторичный рынок недвижимости — рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

За прошедшие годы рынок недвижимости прошел значительный путь становления и развития. Рассмотрим этапы становления рынка недвижимости в России.

Первый этап — относительно непродолжительный период зарождения — охватывает 1990–1995 гг. Он характеризуется отсутствием правовой базы для участников рынка (что, впрочем, не мешало быстрому росту количества риэлтерских фирм), высокой степенью риска, компенсируемой высокой рентабельностью посреднической деятельности, высокой динамикой цен. Объектами сделок в основном было жилье, в меньшей степени — коммерческая недвижимость. Юридической основой для осуществления сделок на рынке недвижимости служили два закона: Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» (в ред. от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ) и Закон от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда» (в ред. от 16 октября 2012 г.). Недостаток нормативных правовых актов, с одной стороны, способствовал легкости заключения сделок, а с другой — приводил к росту числа нарушений прав клиентов.

Следует выделить ряд обстоятельств, тормозящих развитие рынка в то время. Это доставшееся из прошлого государственное распределение жилья, снижающее уровень рыночного спроса на жилье; низкий уровень оплаты труда и накоплений населения, не учитывающий часть прибавочного продукта, необходимую для удовлетворения потребности в жилье, монополизм сферы топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства, снижающий уровень эластичности спроса на услуги этих отраслей. Период зарождения завершился стабилизацией цен на недвижимость и числа коммерческих сделок с ней. Падение доходности бизнеса к концу периода привело к банкротству ряда риэлтерских фирм.

Период становления, продолжающийся и по сегодняшний день, характеризуется формированием нормативных правовой базы, регламентирующей деятельность на рынке недвижимости, вовлечением в рыночный оборот индустриальной недвижимости и земли. В начале этого периода были приняты следующие нормативные правовые акты в сфере оценки недвижимости:

• постановление Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 30 августа 1995 г. № 7 «О порядке лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов»9;

• постановление Министерства труда и социального развития РФ от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)»;

• Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ныне действует в последней редакции от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ, которая вступила в силу с 1 января 2016 г.);

• постановление Правительства РФ от 20 августа 1999 г. № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этот период наряду с обострением конкуренции существенно возросла доля рынка, контролируемая риэлтерскими фирмами, и, соответственно, уменьшилась доля так называемого неорганизованного рынка; существенно изменились ценовые пропорции на рынке первичного и вторичного жилья. Если на этапе зарождения рынка, прежде всего как рынка жилья, цены вторичного рынка были значительно выше цен первичного рынка, то на этапе становления цены вторичного рынка стали существенно ниже (появилось новое жилье с большим комфортом, дополнительным перечнем услуг и т. д.).

Одной из главных отличительных особенностей периода становления следует считать возникновение взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка, а также следует отметить:

• появление спроса на услуги, связанные с развитием рекреационной недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений) и, как следствие, развитие этого сегмента рынка. Первые симптомы этого — появление первых в большей или меньшей мере обоснованных заявок на строительство аквапарков, гольф-клубов и тому подобных объектов в обеих столицах России;

• продолжение процессов выделения девелоперских компаний в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости, организующих и управляющих процессами развития недвижимости, но не участвующих в них как подрядные организации;

• повышение роли маркетинговых исследований при принятии решений об инвестировании в недвижимость как следствие роста дифференциации среди приобретателей и роста конкурентной борьбы между профессиональными участниками рынка;

• развитие фирм, оказывающих консультационные, информационные, маркетинговые услуги на рынке недвижимости;

• повышение роли первичного рынка как источника удовлетворения потребностей в жилье. Приобретение жилья на вторичном рынке не решает, по большому счету, переход к новому качеству жилищной среды — с соответствующим уровнем удобств и инфраструктуры, с однородной социальной микросредой. В связи с этим поступательно будут развиваться сегменты рынка, обеспечивающие формирование нового качества среды обитания, — кварталы малоэтажной застройки, коттеджные поселки, таунхаусы и пр.

Торговля недвижимостью часто связана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком. Состояние рынка недвижимости вообще и рынка доходной недвижимости в частности определяются в значительной степени положением и перспективами развития рынка капитала.

Таблица 1.1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Окончание табл. 1.1
Общие черты	Различия
	Рынок капитала	Рынок недвижимости
Общие черты	Различия
	Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования: • получение текущего дохода; • рост стоимости актива; • защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управ­ляе­мые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические)	Ставка доходности подвержена значительным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Оба рынка находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности — показатель более высокого риска	R = Rf + плата за риск	R = Rf + плата за риск + возмещение инвестированного капитала именно в недвижимость. Более высокая ставка доходности отражает необходи­мость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком и рынком капиталов, составляет единое рыночное пространство; кроме того, залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.

Весь рынок недвижимости в целом — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходима ее структуризация и сегментация (см. ниже).

Недвижимое имущество как товар на рынке недвижимости — это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Исходными факторами, определяющими специфику недвижимости как товара, являются следующие признаки недвижимости:

• полезность. Это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.;

• ограниченность. Особенность недвижимости как товара также в том, что количество предлагаемой на рынке земли (как основы недвижимости) ограничено самой природой. Ввиду этого стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает из-за растущего дефицита недвижимости, инфляции и прочих факторов. Это свойство способствует надежности инвестиций в недвижимость;

• уникальность и неповторимость. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Даже здания, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнения работ, но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности и стоимости. Это приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. Для них практически не используется продажа по образцам и биржевая торговля;

• стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость представлена местными сегментированными рынками;

• длительность создания и долговечность (фундаментальность). Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях. Поскольку недвижимость — это долговечный товар, ее жизнь на рынке очень продолжительна, что позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на шесть групп (капитальности) с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу;

• широкий спектр правовых комбинаций и способов распределения доходов. Одни компоненты недвижимости могут находиться в собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество. Чем более точно и ясно определено содержание полномочий собственников, владельцев, пользователей недвижимости, учтено наличие ограничений и обременений, тем меньше издержки, связанные с приобретением или отчуждением недвижимости, тем динамичнее развивается рынок недвижимости. Поэтому и в теоретических исследованиях, и в практической деятельности на рынке недвижимости чрезвычайно серьезное значение придается проблеме регистрации прав на недвижимость и процедурам их перехода от одного лица к другому;

• необходимость управления. В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот;

• уровень ликвидности. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок, называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками10. Наличие существенных трансакционных издержек приводит к тому, что цена предложения существенно отличается от цены продажи. Последняя завышается на величину комиссионных расходов, пошлин, налогов и иных издержек.

Обсудим более подробно эти характерные свойства недвижимости, которые определяют специфику рынка недвижимости.

Из уникальности объектов недвижимости следует, что рынку недвижимости присущи по крайней мере три характеристики, отличающие его от других рынков:

• ограниченное количество товаров, способных удовлетворить запросы покупателей и, соответственно, ограниченное число возможных покупателей для продавцов;

• более высокий уровень издержек, связанных с поиском необходимого товара и контрагента сделки;

• период времени, необходимый для реализации товара на рынке недвижимости, существенно больше, чем на других рынках.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен. В отличие от других рынков, имеющих конкретное место заключения сделки (например, биржа), рынок недвижимости локализованный, имеющий множество возможных мест для совершения сделки, часто по месту расположения объекта недвижимости. Поскольку объекты недвижимы, то рынок недвижимости разделяется на множество локальных рынков.

Индивидуальному характеру объектов недвижимости соответствует специфический набор требований каждого покупателя к нужным ему объектам. Поэтому подбор необходимой для сделки пары «объект — покупатель» обычно требует значительных усилий и затрат времени. Время от выставления объекта на продажу (начала его рекламы) до момента государственной регистрации сделки называется экспозицией этого товара на рынке. Безусловно, для каждого объекта такое время экспозиции зависит от многих объективных и субъективных факторов:

• конъюнктуры рынка;

• параметров объекта;

• соотношения запрошенной цены и рыночной стоимости объекта;

• интенсивности рекламной кампании;

• случайного нахождения подходящего покупателя и т. д.

Для недвижимости характерны длительные сроки экспозиции (порядка нескольких месяцев), сильно зависящие от типа объекта и состояния рынка.

Ликвидность объектов недвижимости определенного класса — это величина, которая обратно пропорциональна среднему (по совокупности сделок на заданном рынке) времени экспозиции подобных объектов, проданных за определенный период (месяц, квартал). Например, можно говорить о ликвидности квартир или офисов (всех или определенного класса) в Москве (Санкт-Петербурге, Саратове, Иванове) на определенную дату. Короткому времени экспозиции соответствует высокая ликвидность, а длительному — низкая ликвидность. Такое определение ликвидности имеет место, но является дискуссионным. При усреднении по большому числу сделок случайные факторы нивелируются, и ликвидность, как и другие показатели, можно рассматривать как важный параметр определенного сектора заданного регионального рынка. При работе с этими показателями обычно решаются следующие задачи:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;

• раздельное и совместное исследование динамики различных показателей;

• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.

Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.

Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции.

Недвижимость как товар жестко связана с местом реализации. Поэтому рынок недвижимости менее других подвержен влиянию импорта и экспорта. Общероссийский рынок недвижимости в большей степени, чем по другим товарам, распадается на относительно изолированные региональные рынки.

Из отмеченных особенностей недвижимости, в свою очередь, в условиях рыночной экономики вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

• специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

• высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;

• более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости;

• формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

• арена взаимодействия спроса и предложения — не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости — совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).

Рынки недвижимости различных регионов могут существенно отличаться друг от друга. Эти отличия обусловлены природными и экономическими условиями, особенностями региональной правовой базы, определяющей порядок совершения сделок с недвижимостью, который формируется решениями государственных и местных органов власти. Следовательно, это дифференцированный рынок.

Различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами для их удовлетворения. Поэтому рынок недвижимости сегментированный. К параметрам, определяющим потребительскую сегментацию, относятся:

• характер использования недвижимости (рынок собственности жилого, коммерческого, промышленного, сельскохозяйственного назначения);

• географическое положение (каждый район города может представлять собой отдельный рынок, в одной части — одни условия, в другой — отличные от первых);

• цена (покупатели домов стоимостью 500–600 тыс. руб. будут иными, чем покупатели домов в 2–2,5 млн руб.);

• качество товара (офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба находятся в одном районе города);

• инвестиционная мотивация (например, инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимум менеджмента, не приносящей выгоды, однако с большим потенциалом прироста стоимости);

• тип имущественных прав (для различных видов прав на недвижимость существуют различные рынки. Этими правами могут быть: право собственности, право аренды, сервитуты, права на недра и т. д.).

На некоторых сегментах рынка недвижимости зачастую насчитывают всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных или уникальных объектов. Следовательно, рынок недвижимости — это узкий рынок.

Сделки с недвижимостью по своей природе носят частный характер. При их оформлении на ход событий существенно влияют эмоции, недостаточная информированность отдельных участников, слухи, неопределенные психологические потребности, на основании которых покупатель или продавец выносит свои суждения. Как результат, для рынка недвижимости характерен широкий диапазон цен продажи, предложенных условий и других аспектов сделок. Поэтому рынок недвижимости — это относительно закрытый рынок. Сделки персонифицированы, носят частный характер, и часто информация не соответствует реальным условиям совершения сделок, а рыночная стоимость не соответствует цене, уплаченной в действительности.

Кроме того, в краткосрочной перспективе предложение на рынке недвижимости неэластично, то есть это рынок ограниченный.

Если в течение длительного времени рынок находится в состоянии равновесия, и есть много хорошо информированных покупателей и продавцов, не испытывающих ажиотажного желания купить или продать, иными словами, когда мы рассматриваем идеальный (совершенный) рынок, тогда термины «рыночная стоимость», «рыночная цена» и «меновая стоимость» являются синонимами. Когда эти условия не соблюдаются (случай несовершенного рынка), цена и стоимость могут различаться по величине.

Действительно, на рынке недвижимости, во-первых, каждый объект, например, земельный участок, уникален уже за счет своего местоположения, во-вторых, действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, которые, в-третьих, не располагают информацией во всей ее полноте. Кроме того, для рынков недвижимости характерна высокая степень локализации и сегментации объектов по типам. Предложение земли на рынке относительно устойчиво, в то время как спрос на нее достаточно изменчив. Таким образом, рынок недвижимости есть рынок несовершенный. По этим причинам фактическая цена продажи, которая является реальным фактом, и оценка стоимости, которая апеллирует к цене в сделке гипотетической, не могут быть одинаковы. То есть равенство «затраты = стоимость = цена», характерное для идеального, совершенного, равновесного рынка, для рынка недвижимости не выполняется. Поэтому фактическая цена продажи, которая является атрибутом реальной сделки (являющейся историческим фактом), и стоимость, которая является величиной, характеризующей сделку гипотетическую (не являющуюся историческим фактом), не обязаны быть одинаковыми.

По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:

• спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;

• присутствует много не зависящих друг от друга продавцов и покупателей;

• покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях;

• спрос и предложение эластичны по цене;

• издержки сделок низки по сравнению с ценой товара;

• рынок доступен для вхождения в него новых участников;

• товары обладают высокой ликвидностью.

В отличие от этого на рынке недвижимости:

• спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

• присутствует ограниченное число покупателей и продавцов;

• информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т. п.) весьма высоки;

• предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках;

• вхождение на рынок новых участников затруднено;

• для товаров характерна низкая ликвидность.

На основании этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать главную специфическую черту рынка недвижимого имущества: рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с рынками других секторов рыночной экономики.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркиваются следующие особенности рынка недвижимости, которые и определяют применение тех или иных методов оценки:

1) отсутствие централизации (в отличие от рынка ценных бумаг или сырьевых товаров);

2) конфиденциальность информации (информация по ценам совершаемых сделок с недвижимостью, по условиям арендных доходов и ипотечных кредитов, как правило, имеет закрытый характер. На практике отсутствует какой-либо общепризнанный источник достоверной и детальной информации о ценообразовании на рынке недвижимости);

3) нерегулярность сделок (особенно в отношении крупных объектов), из-за чего в процессе оценки приходится использовать устаревшие данные;

4) неотъемлемость объектов недвижимости от их местоположения;

5) уникальность каждого объекта недвижимости;

6) обилие сегментов;

7) несбалансированность рынка недвижимости: предложение, как правило, всегда отстает от спроса;

8) рынок недвижимости отличается своим набором мер государственного регулирования.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. К основным институтам рынка недвижимости относятся:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

• институт независимой оценки недвижимости;

• банки и другие подобные институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

• институт управляющих недвижимостью;

• институт риэлторов;

• государственный и частный нотариат;

• строительные организации;

• арендаторы недвижимости;

• продавцы недвижимости;

• саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т. д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений:

• рынок земли;

• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

• строительный рынок;

• рынок таймшеров и т. д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

• рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами объекта недвижимости);

• рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости;

• рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределении прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок — недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступает государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей — в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством, с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара) выделяют: земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства; нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных и др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения, сферы образования, культуры, медицинских учреждений, административно-бытовая недвижимость.

Если воспользоваться историческим подходом к изучению вопроса сегментации рынка недвижимости, то, как показал опыт, рыночные отношения после 1991 г. развивались и активизировались в России по мере приватизации государственной собственности. В период становления рынка определяющим фактором была система приватизации. Различная законодательная база в области приватизации земли, жилых и нежилых объектов недвижимости послужила причиной образования как минимум четырех сегментов на этом рынке11:

• первый сегмент — земля;

• второй сегмент — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

• третий сегмент — промышленные и административные здания и помещения;

• четвертый сегмент — здания и помещения социальной сферы (соцкультбыт).

В этих сегментах приватизация шла с разной степенью интенсивности. Наиболее продвинутым оказался жилищный сектор. К октябрю 1997 г. население приватизировало 14,6 млн квартир, или 41,2% муниципального и государственного жилого фонда, а с учетом старых индивидуальных домов и квартир ЖСК и ЖК общий объем жилья в собственности граждан составлял 42%12. По оценкам экспертов, на 1 января 2013 г. в стране приватизировано 70–80% квартир13. Частная собственность на квартиры имеет достаточно хорошее законодательное обеспечение и широко используется гражданами при их купле-продаже.

Иначе обстояло дело с нежилой недвижимостью. После окончания чековой приватизации промышленность получила новых хозяев, но с недвижимостью зачастую положение стало еще более запутанным. Кроме того, значительное количество помещений торговли и сферы услуг перешло соответствующим приватизированным предприятиям на условиях аренды с правом выкупа.

По мере развития рынка влияние различий в условиях приватизации постепенно ослабевает. Начинают сильнее проявляться тенденции, характерные для рынков недвижимости в развитых капиталистических странах. В результате приведенная выше классификация может несколько измениться и превратиться в следующую:

• первый сегмент — свободные земельные участки;

• второй — жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);

• третий — административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);

• четвертый — здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т. п.).

Аналогичная сегментация рынка предложена и петербургскими авторами14:

• рынок жилья — с подразделением на городское и загородное жилье;

• рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости — с выделением внутри него рынков офисов, торговых площадей, складских помещений и промышленной недвижимости;

• рынок земельных участков.

1.3. Классификация объектов недвижимости

Выше мы применили исторический подход к изучению сегментации рынка недвижимости, основанный на анализе его развития. При рассмотрении вопроса построения классификации объектов недвижимости для целей оценки целесообразен логический подход.

Оценка недвижимости представляет интерес в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

• квартиры и комнаты;

• помещения и здания под офисы или магазины;

• пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

• свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

• складские и производственные объекты.

Предлагаемая ниже классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков». Такая группировка — многоуровневая; на каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные объекты (с точки зрения масштабов рынка).

Ниже приведены наименования признаков и наборы рекомендуемых значений каждого признака классификации15.

1. Происхождение.

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение.

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4. Для промышленности.

1.2.5. Прочие.

3. Масштаб.

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.2.1.1. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

1) Готовые объекты.

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3) Требующие завершения строительства («незавершенка»).

Деление на подгруппы по признакам группы 4 может быть применено для всех групп (от 1.2.1.1 до 1.2.5).

Возможны и другие подходы к классификации. Существуют категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался. Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость.

Наиболее развитым сектором рынка недвижимости в России в настоя­щее время является рынок квартир. Рынки коммерческой и особенно промышленной недвижимости, а также земли развиты значительно слабее.

Для целей оценки также значима классификация недвижимости, в которой земля, здания и сооружения делятся на два класса:

• специализированная недвижимость;

• неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории:

• недвижимость, занимаемая владельцем, для использования в дея­тельности предприятия;

• инвестиционная недвижимость, используемая владельцем для получения настоящего или будущего арендного дохода, или для сохранения или увеличения стоимости капитала;

• недвижимость, избыточная для потребностей производства (бизнеса);

• недвижимость, которой владеют для целей освоения и развития;

• недвижимость, которой владеют в качестве товарных запасов.

По своему функциональному назначению для ведения конкретного бизнеса недвижимость делится на типы:

• жилая,

• офисная,

• индустриальная,

• складская,

• многофункциональная.

Для различных оценок, в зависимости от целей использования улучшений, объекты недвижимости делятся на следующие виды:

• жилые здания и вторичные жилые объекты (квартиры, комнаты);

• административные здания;

• промышленные здания;

• части здания, встроенные помещения (помещения офисов, предприятий);

• особняки, коттеджи, дачи, садовые домики;

• сооружения;

• комплексы зданий и сооружений.

Порядок отнесения объекта недвижимости к конкретному классу, типу, виду и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

Для земельных участков как особых объектов оценки существует своя классификация. Земельным законодательством России установлено разделение земельных ресурсов (земельного фонда) на следующие категории в соответствии с целевым назначением и правовым режимом использования и охраны:

• земли населенных пунктов (поселений);

• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;

• земли природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

Земли населенных пунктов — земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений, подразделяются с точки зрения их функционального назначения на две группы: сельские и городские населенные пункты. При оценке земель населенных пунктов следует учитывать в соответствии с целевым назначением и градостроительным регламентом их разделение по следующим территориальным зонам:

• земли городской/сельской застройки, в том числе жилой и общественной, промышленной и коммунально-складской;

• земли общего пользования, предназначенные для удовлетворения нужд населения (занятые площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, водоемами, пляжами и др.);

• сельскохозяйственного использования;

• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

• земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций;

• земли водоемов и акваторий;

• земли военных объектов и режимные зоны;

• резервные земли — не вовлеченные в градостроительную деятельность и иные.

Заметим, что характеристики недвижимости, рассмотренные выше, могут быть разделены. В первую очередь необходимо выделить следующие особенности недвижимости как физического ресурса:

• стационарность, прочная связь с землей или неподвижность (неперемещаемость);

• уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов недвижимости как объектов кредитования;

• ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли;

• долговечность объектов недвижимости и длительность их создания.

Отметим необходимые для учета в оценке некоторые особенности недвижимости как финансового актива:

• необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций;

• неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объектов недвижимости в разные периоды их формирования и функционирования;

• необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении, поскольку недвижимость — довольно сложный актив для инвестора;

• возможность разделения юридических прав;

• сложность и гибкость системы финансирования;

• сохранность инвестируемых средств;

• присущие только данному активу определенные виды рисков и др.

1.4. Операции и сделки на рынке недвижимости

Сделка — действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта сделки.

Заключение сделки — подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица другому.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым. Сделка признается действительной при соблюдении ряда условий, а именно:

• заключена дееспособными гражданами;

• совершена на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;

• осуществлена в соответствии с целями, отвечающими их уставной деятельности (для юридических лиц).

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов.

1. По законности содержания: действительные (как юридический факт) и недействительные — не соответствующие требованиям закона. Недействительные сделки подразделяются на две разновидности — ничтожные и оспоримые, т. е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения, независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка совершается без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации). Притворная сделка направлена на достижение юридических последствий, но не тех, которые вытекают из этой сделки (купля-продажа прикрывается дарением и т. д.), а заключенная с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены, получение покупателем незаконных льгот, нарушение антимонопольных требований и др.

Признание недействительности влечет реституцию (восстановление прежнего состояния): двустороннюю, когда каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла; и одностороннюю — когда все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая — передает в доход государства.

2. По числу сторон — одно-, двух- и многосторонние.

3. По форме совершения — письменные, нотариально удостоверенные; в простой письменной форме, зарегистрированные в Государственном реестре.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сохранено только для ипотеки, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания в соответствии со ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35, 41 Семейного кодекса РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий.

4. По моменту возникновения — реальные (после передачи объекта и государственной регистрации сделки) и формальные (заключенные в установленной форме).

5. По обязанности сторон — возмездные и безвозмездные.

6. По определенности взаимных обязательств сторон при заключении сделки — коммуникативные (объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены); условные (возникновение и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее неизвестно).

7. По месту совершения — на организованном рынке (аукцион, конкурс и т. д.) и на неорганизованном рынке.

8. По способу заключения — лично или представителем по доверенности.

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

На рынке недвижимости могут осуществляться следующие операции: со сменой собственника; с частичным или полным изменением состава собственников; без смены собственника.

Содержание наиболее распространенных видов операций с недвижимостью приведено в табл. 1.2.

Рассмотрим некоторые из видов сделок более подробно.

Аренда — это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Таблица 1.2

Типы операций с недвижимым имуществом16

Со сменой собственника	С изменением состава собственников	С добавлением иных субъектов прав
Купля-продажа	Акционирование	Инвестирование средств
Наследование по за­ко­ну или по завещанию	Изменение состава с разделом имущества	Строительство, реконструкция
Реализация обязательств (залог или долги)	Изменение состава субъектов при ликви­дации предприятия	Передача в доверительное управление
Приватизация, национализация	Внесение имущества в уставный капитал	Аренда, наем, поднаем, перенаем
Оформление ренты и пожизненного содержания с иждивением	Долевое строительство с выделением долей	Передача в хозяйственное ведение, оперативное управление
Изъятие земельного участка и снос строения	Оформление кредита под залог недвижимости	Передача земли в наследуемое владение и постоянное пользование
Обмен и мена	Расселение (коммунальной квартиры)	Введение и снятие сервитутов, бронирование
	Вступление в кондоминиум	Страхование

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается или могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других природных объектов.

Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

В законе или в договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Другими словами, в широком смысле ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором залогодержатель (кредитор) имеет право, в случае неисполнения обязательств залогодателем (должником), получить удовлетворение за счет реализации заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. В узком смысле ипотека — это кредит, предоставленный на первичном рынке для приобретения нового объекта недвижимости в собственность, который при этом становится одновременно объектом залога.

Наследование. Законодательством предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Дарение есть безвозмездная передача имущества в собственность. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарение между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних, дарение государственным служащим, работникам лечебных и воспитательных учреждений. Установлены специальные правила, допускающие отмену дарения, в том числе ввиду обхода законодательства о банкротстве.

В качестве специального вида дарения действуют случаи пожертвований в общеполезных целях. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанной жертвователем целью является основанием для отмены дарения.

Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное исполнение при обмене.

Доверительное управление имуществом — это новое явление в России, нашедшее применение, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что российская правовая система не включает в себя такой правовой институт, как доверительная собственность (траст).

Собственник вправе извлекать выгоду из имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Имущество, передаваемое в управление, должно принадлежать учредителю на праве собственности.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, и другие виды имущества.

Основанием возникновения управления имуществом является договор. Однако договор в одном случае заключается на основе свободного волеизъявления обоих сторон, в другом — в силу властного акта найти управляющего и заключить с ним договор (договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти управляющего). Договор на основании властного акта заключается в интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю (недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих лиц (банкротство).

Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора об управлении имуществом, форму такого договора, ответственность управляющего, прекращение управления, особые случаи управления и др.

Безвозмездное пользование имуществом. Современное законодательство сняло все ограничения по безвозмездному пользованию имуществом. Имеется широкая возможность заключать договора безвозмездного пользования имуществом, согласно которым ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, который обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Страхование. Страхование имущества производится на случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В соответствии с договором имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя и выплатить страховое возмещение (в пределах определенной договором суммы).

Обязательным условием имущественного страхования является наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в сохранении застрахованного имущества. При отсутствии этого условия договор недействителен.

Купля-продажа — это такая сделка, в которой продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. Законодательство выделяет правила, предусматривающие особенности договора продажи недвижимости.

Специфические качества недвижимости как объекта продажи диктуют жесткие требования к форме договора продажи недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее регистрации и другие особые условия.

Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

С марта 1996 г. законодательством введены новые виды договоров, так или иначе связанных с изменением статуса жилых помещений: это два вида ренты (постоянная и пожизненная) и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты заключается в передаче получателем ренты другой стороне — плательщику ренты — в собственность имущества в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в предоставлении средств на содержание получателя ренты. В отличие от других сделок с недвижимостью, для ренты установлены нотариальная форма заключения договора, а также государственная регистрация отчуждения имущества.

Рента является одним из способов установления залога имущества по закону, так как получатель ренты имеет залоговое право в отношении отчуждаемого имущества, в обеспечении договора о периодических выплатах или постоянном содержании. При постоянной ренте такое право (на получение денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты; если получателями являлись два лица и более — до смерти последнего из них (при этом переживший всех получатель ренты будет получать ее в полном объеме).

Из указанных выше договоров наиболее интересным представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По данному договору гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. В договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты; в случае если вместо оказания услуг предусматриваются периодические платежи, то они не могут быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда в месяц. Следует также иметь в виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей, телефона производит новый владелец имущества.

Контрольные вопросы

---

1. Что относится к недвижимости? Приведите примеры.

2. Что понимается под объектом недвижимости?

3. В чем состоят отличительные особенности рынка недвижимости?

4. Что такое сделка?

5. Какие виды сделок с объектами недвижимости существуют?

6. В каком случае сделка признается недействительной?

7. Назовите возможные признаки классификации недвижимости.

Глава 2.
Правовые основы оценки недвижимости

2.1. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки

Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе.

Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного общественного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения. Эти отношения часто именуют товарно-денежными, возмездными. Одним из обобщающих признаков этих отношений является возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента.

Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей, т. е. физические лица, юридические лица и государство.

Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. К их числу относятся вещи.

Все имущественные правоотношения связаны с передачей, получением, созданием вещей, следовательно, имеют свой объект. Здесь имущественные правоотношения делятся на отношения субъекта права к вещи — вещные права, и отношения субъектов права по поводу вещей — обязательственные права.

Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания законом этих предметов объектом права. Факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, называются способами приобретения права собственности, а юридические факты (в особенности сделки), которые служат основанием для приобретения права собственности, называют титулом приобретения.

Как любая экономическая категория, эти правоотношения имеют товарно-денежную форму, следовательно, поддаются денежному исчислению и, соответственно, могут быть объектом оценки.

Классификация имущества хорошо известна. Имущество в любой трактовке этого понятия делится на:

• движимое и недвижимое;

• материальное и нематериальное.

Несколько сложнее обстоит дело с классификацией имущественных прав.

Гражданские правоотношения делятся на имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права и приобретшие правовую форму, и неимущественные (или личные) правоотношения.

Имущественные правоотношения, в свою очередь, можно классифицировать на вещные и обязательственные.

Вещные права, определенные гражданским законодательством, можно подразделить на:

1) право собственности (см. п. 2.3.1);

2) вещные права ограниченного содержания17 (см. п. 2.3.4):

• право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, 294 ГК РФ);

• право оперативного управления имуществом (ст. 115, 296 ГК РФ);

3) вещные права лиц, не являющихся собственниками18 (см. п. 2.3.5):

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265–267 ГК РФ);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268–270 ГК РФ);

• сервитуты19 (ст. 274–277 ГК РФ).

Обязательственные права — это вид имущественных прав, вытекаю­щих из законов или договоров о переходе прав (не обязательно по поводу вещей), имеющих государственную регистрацию. Примерами обязательственных правоотношений являются:

• аренда (договор имущественного найма) и

• залог как форма обеспечения обязательств.

Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом собственника (российское подобие траста).

Чтобы более выпукло показать общие характерные признаки вещных прав, сравним их с обязательственными правами. Отличия можно провести по следующим направлениям20:

1. Предметом вещных прав является вещь в материальном значении слова. Под вещами в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания. Предметом обязательственных прав являются действия.

2. Вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи в том смысле, что для осуществления своего права такое лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права, напротив, осуществляются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного лица; иначе право не может быть осуществлено.

3. Обязанные лица должны воздерживаться от пользования чужими вещами; не должны препятствовать обладателю вещного права в осуществлении господства над вещью, т. е. их обязанности носят пассивный характер.

4. Вещное право является абсолютным, обладателю вещного права противостоит неопределенный круг лиц, в отличие от обязательственных прав, которые носят относительный характер, т. е. обладателю такого права всегда противостоит определенное лицо.

5. Вещное право устанавливается помимо воли обязанных субъектов. Обязательственные права же возникают по воле сторон.

6. Характер и содержание вещных прав строго определены законом. Вещное право известного рода всегда имеет одно и то же юридическое содержание, строго определенное и замкнутое в своих границах, из какого бы юридического содержания оно ни возникало. А вот характер и содержание обязательственных прав устанавливаются по воле сторон, участники в значительной мере вольны в определении содержания и условий обязательственного права, включая введение условий хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

7. Выделяют и такой признак вещного права как определенность юридического способа его приобретения, форма и условия действительности которого определяются законодательством.

8. Вещные права являются бессрочными, при этом они действуют в течение всего времени, пока продолжает существовать соответствующая вещь, являющаяся объектом права; в случае гибели вещи прекращается и право на нее. Обязательственные права носят срочный характер. В случае гибели вещи, являющейся объектом обязательственного права, оно не прекращается, а возникает обязанность возместить ущерб.

Что касается различия видов вещных прав, то оно проявляется в наборе определенных правомочий, составляющих юридическое содержание того или иного вещного права.

2.2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

2.2.1. Правовой статус объекта недвижимости

Понятие «недвижимость» появилось в русском законодательстве в указе Петра I о единонаследии в 1714 г. Был установлен единый правовой режим для поместий и вотчин. Все они стали называться недвижимыми вещами. При Екатерине Великой впервые было законодательно оформлено право буржуазной собственности на землю — приобретение права собственности по факту совершения сделки с имуществом. В 1917 г. вторым по счету законодательным актом Советского правительства был Декрет о земле, ликвидировавший права частной собственности на землю и объявлявший ее всенародным достоянием и государственной собственностью. Ввиду этого в советском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости как земли и всего, что с ней нераздельно связано.

Понятие недвижимости вновь было введено в 1990 г. Законом РСФСР «О собственности». В этом же законе впервые за прошедшие 70 лет было законодательно введено право собственности на недвижимость. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом (титулам). К их числу относятся, например: заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования и др.

Деление вещей на движимые и недвижимые связано с естественной природой человека, его стремлением к оседлости, обеспечению безопасности и продолжению рода. Любое сообщество людей, принимающее формы государственного образования, также базируется на освоении или завоевании земель, после чего основной задачей государства становится управление этими территориями и людьми, их населяющими. Стремление человека обеспечить неприкосновенность своей территории породило возникновение права частной собственности на землю и природные объекты, возникновение экономических отношений породило введение в гражданский оборот этих объектов. В состав недвижимой вещи21 включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения физической целостности и назначения вещи.

Недвижимость (как земельный участок и все, что с ним неразрывно связано) невозможно физически уничтожить. Можно уничтожить улучшения — снести постройки, снять культурный слой почвы, вырыть глубокую яму на месте бывших улучшений, но сама недвижимость от этого не перестанет существовать — она лишь изменит физическую форму, экономические характеристики и функциональное назначение. Равным образом вы не можете продать вашу недвижимость, физически передав ее в руки другого человека, изменив ее место пребывания.

Поскольку земельный участок не может быть перенесен в другое место и не может быть заменен никакими другими орудиями производства, в руки покупателя передается ваше право на него22.

Таким образом, в юридических кругах, обеспечивающих проведение той или иной сделки с недвижимостью, утвердилось представление о том, что товаром на рынке недвижимости являются имущественные права. Существующая трактовка термина «имущество» только как юридического понятия порочна, поскольку, как известно, это еще и экономическое понятие. Нельзя скидывать со счетов способность материального объекта недвижимости, неразрывно связанного своими улучшениями с землей (т. е. имеющего геодезически заданные границы, обладающего рядом технических параметров и физических характеристик, имеющего некоторую полезность, настоящую и/или будущую, которая может быть выражена с помощью его стоимости), приносить доход или иные выгоды его собственнику (владельцу). Именно этот нюанс важен для стоимостной оценки, производимой оценщиком. Именно поэтому в оценке его стоимость определяется собственными характеристиками материального объекта и возможностью для владельца совершать с ним те или иные законодательно разрешенные хозяйственные действия с целью получения дохода (извлечения прибыли), т. е. свойствами самого объекта и его правовым статусом (объемом правомочий собственника или владельца).

Очевидно, что с понятием имущества тесно связано понятие собственности, определение которого также не присутствует в ГК РФ, по-видимому ввиду того, что эта весьма важная философская и политико-экономическая категория существует также и вне ГК РФ.

Рассмотрим ряд известных неудачных определений этого понятия:

«Собственность — это отношения между различными субъектами (физическими и/или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования»23.

В МСО 1-4, в варианте перевода 1995 г., в п. 2.3 читаем следующее:

«Собственность является юридической концепцией. Собственность24 представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость25. Слово собственность, употребляемое без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации».

Различные нестыковки в этих определениях очевидны. Проблема в том, чтобы соединить в них юридические и экономические подходы.

Графически это можно попытаться выразить следующим образом (рис. 2.1):

Рис. 2.1

Собственность не может сформироваться без хотя бы одной из компонент, стоящих в правой части этого равенства. Это достаточно элементарно: вы не можете быть собственником (иметь собственность), если имеете титул (свидетельство о собственности) на загородный дом, который сгорел. Вы также не будете считаться собственником, если владеете квартирой, на которую у вас нет правового документа (титула).

В правой части формулы: право собственности (ПС) — это то, что интересует юристов, объект собственности (ОС) — в отдельности как имущество или актив — это предмет интересов бухгалтера, а в левой части — то, что их объединяет воедино, — собственность (С) — объект профессионального интереса оценщика.

В качестве объекта собственности ОС в предложенной формуле может фигурировать имущество любой природы, объекты движимые и недвижимые, материальные и нематериальные. И если это недвижимость, то слева формула задает недвижимую собственность.

Так, недвижимая собственность, обремененная арендой, может быть задана формулой26:

СА = ОС + ПСА,

из которой следует, что стоимость такой собственности не обязана численно равняться стоимости собственности, не обремененной арендой. Именно так может быть учтено влияние особенностей правовой компоненты на величину стоимости (поскольку ПС, не обремененное арендой, не равно ПСА), при том что сам материальный объект (ОС) может быть одним и тем же.

Предложенная формула весьма конструктивна и в ином смысле. Она позволяет рассматривать правовые конструкции с участием любого имущественного права, например: аренда есть право аренды (ПА) на объект аренды (ОА):

А = ОА + ПА.

При этом следует отдавать себе отчет в том, что материальный объект аренды (ОА) не является имуществом для арендатора, оставаясь имуществом лишь для собственника27. Именно поэтому говорят об оценке «права аренды», а не об оценке «арендованного имущества». Но, в свою очередь, право аренды может быть нематериальным имуществом (активом) для арендатора и числиться у него на балансе.

Таким образом, характерная особенность понятия недвижимая собственность — в наличии некоей двуединой общности, неразрывном сочетании двух понятий: недвижимости, недвижимого (материального) имущества в роли объекта собственности как экономического понятия, и юридического понятия права собственности на недвижимость, отражающего нематериальную составляющую понятия «собственность».

2.2.2. Виды и формы собственности

В предложенных для профессионалов-оценщиков вариантах переводов МСО (2000–2005) понятие «собственность», не говоря уже о понятиях «движимая собственность», «недвижимая собственность», вообще отсутствует. Оно подменено понятием «имущество», которое в российском правовом поле существует отдельно, само по себе.

Российское законодательство выделяет следующие формы собственности (ст. 212, 214 и 215 ГК РФ):

• государственная;

• муниципальная;

• частная.

Формы собственности, в свою очередь, подразделяются на виды. Так, частная собственность бывает двух видов:

• частная собственность граждан (отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, иностранных граждан, фермерского хозяйства) и

• частная собственность юридических лиц (кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих общественных объединений, иностранных юридических лиц).

К иным формам относится общая собственность (ст. 244 ГК РФ).

Общая собственность также подразделяется на два вида: совместная и долевая (ст. 245–255 ГК РФ).

Таким образом, многообразие видов частной собственности, особенно интересных с точки зрения независимой оценки, составляют:

• личная собственность граждан;

• собственность юридических лиц;

• общая совместная собственность;

• общая долевая собственность.

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъектов РФ). В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта РФ).

Важнейший сегмент в Санкт-Петербурге представляют объекты государственной и муниципальной собственности, которая оценивается специалистами ГУИОНа КУГИ Администрации СПб и оценщиками, аттестованными ГУИОНом.

В муниципальной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

И государственное, и муниципальное имущество закрепляется соответственно за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение. Следует отметить, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, являющееся коммерческой организацией, не наделяется правом собственности на закрепленное за ним государственное или муниципальное имущество. Такое имущество принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

ГК РФ (ст. 217) предусматривает возможность передачи государственного и муниципального имущества его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В частной собственности или собственности граждан (физических лиц) и хозяйственных товариществ и обществ, акционерных обществ, дочерних и зависимых обществ, производственных кооперативов (юридических лиц) может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с гл. 16 ГК РФ к иным формам собственности относится общая собственность на имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом, если возможно определение доли каждого из собственников в праве собственности, — это долевая собственность. Если доли не определены или имущество не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона — это собственность совместная. К форме общей собственности относится собственность разнообразных хозяйственных образований: трестов, концернов, совместных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, товариществ собственников жилья и других.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71, 72 и 76 Конституции РФ и регулируются законодательством различных отраслей права — гражданского, жилищного, земельного и т. д. Например, в отношении недвижимой собственности за государством остается право охраны государственного порядка, право налогообложения, право отчуждения частной собственности для использования последней в интересах общества, право, которое подразумевает переход собственности в руки государства, если нет законных наследников. Однако эти два последних права на оценку собственности влияния практически не оказывают.

2.2.3. Понятия «объект» и «субъект» собственности

«Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком — властью человека над вещью. Владеть вещью может только субъект — физическое или юридическое лицо, в том числе и государство, делегирующее свое право собственности представителям администрации»28 (ст. 209 и 212 ГК РФ).

Следует различать понятия «субъект» и «объект» собственности.

В целом выделяют три основных группы субъектов29:

• Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, муниципальные образования районов, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

• граждане (физические лица), объединения людей, семьи, народ, население, социальные группы, а также иностранные граждане;

• юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

Субъект частной собственности (собственник) — это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (имуществом — капиталом, землей, правами и пр.) и имеющее соответствующие экономические интересы.

Для совершения сделок с объектами собственности граждане должны обладать гражданской право- и дееспособностью.

Реализуя свои экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения30, в частности по поводу владения, пользования и распоряжения принадлежащими им объектами. Права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).

Под объектом собственности будем понимать любое имущество, разрешенное в собственность по закону. Этот постулат подтверждается п. 1 ст. 213 ГК РФ: «В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам».

Любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, при этом объектом сделки становятся и права собственника, коль скоро сделка осуществляется с собственностью.

В отличие от субъектов, объекты собственности являются пассивной стороной отношений собственности.

2.2.4. Отношения собственности. Бремя собственности

Отношения собственности — это система отношений между субъектами собственности по поводу присвоения и отчуждения объектов собственности, а также отношения по поводу формирования и развития объекта собственности.

Нельзя согласиться с суждением типа: «Нет и не может быть отношений между субъектом и материальным или духовным благом. …Такое понимание собственности заложено в основу всех экономических, юридических, организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимости, в основу оценки»31.

Однако, как известно, существуют как субъект-субъектные отношения, так и субъект-объектные32. Не существует только объект-объектных отношений, в силу неодушевленности по большей части самих объектов собственности. Примерами субъект-объектных отношений являются отношения, реализуемые формулами «менеджер — управляемый объект», «оценщик — оцениваемый объект» и т. д. Это также подтверждается существованием вещных прав как отношений субъекта права к вещи.

Субъект собственности		Субъект — Субъект	Субъект собственности
Субъект — Объект			Субъект — Объект
Объект собственности		Объект собственности		Объект собственности

Рис. 2.2. Система отношений собственности

Право собственности допускает как субъект-субъектные отношения (поскольку выражает абсолютное и исключительное (защищаемое) право по отношению к любой другой стороне-субъекту), так и субъект-объектные отношения, реализующиеся через правомочия владения (объектом), использования (объекта, а не конкурирующего субъекта) и распоряжения (объектом же, например, его продажа).

Субъект-субъектные отношения регламентируются Гражданским кодексом РФ и гражданским правом. Субъект-объектные отношения отражаются, в частности, в тех обязанностях, которые должен исполнять субъект собственности по отношению к объекту собственности, как то:

• бремя содержания и ответственность за риск порчи объекта;

• расходы по ремонту и охране имущества;

• своевременные выплаты имущественного налога;

• рациональное использование объекта в соответствии с одним из его целевых назначений;

• применение при его использовании природоохранных технологий;

• недопущение ухудшения экологии при использовании объекта;

• прочее.

Бремя собственности, о котором впервые говорится в действующем законодательстве, является важнейшей чертой отношений собственности.

Бремя содержания имущества и риск случайной гибели имущества полностью лежат на собственнике имущества, если иное не оговорено законом или договором.

В отношении собственности тесно переплетаются две важнейшие стороны: «благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов по содержанию, ремонту и охране своего имущества, по уплате налогов, а главное — принятие риска возможных потерь от неумелого или нерационального ведения дел, вплоть до возможного разорения. В этом смысле собственность действительно обязывает владельца быть компетентным организатором производства и расчетливым коммерсантом, а сочетание «блага» и «бремени» характеризует его положение как подлинного хозяина своего имущества. Статьи 210 и 211 ГК РФ говорят о том, что «бремя содержания имущества», «риск случайной гибели имущества» полностью лежат на собственнике имущества, если иное не оговорено законом или договором.

Как бремя содержания имущества, так и риск собственник может переложить на других лиц в соответствии с законом или договором. С этой ситуацией все мы сталкивались по условиям заключения арендных договоров КУГИ, когда на арендатора возлагаются обязанности не только содержания и проведения ремонта арендуемого объекта, но и страхование рисков возможного нанесения ущерба арендуемому имуществу.

Одним из обобщающих признаков имущественных отношений является возможность их выражения в форме денежного эквивалента.

Особый интерес для оценки представляет титульное имущественное право — право собственности.

2.3. Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость

2.3.1. Право собственности

Закон устанавливает правомочия собственника путем установления традиционной для русского гражданского права «триады» прав:

• владения;

• пользования;

• распоряжения33.

Совокупность этих прав (правомочий) составляет юридическое содержание права собственности как наиболее широкого имущественного права, предоставляющего собственнику возможность по своему усмотрению (своей властью и в своих интересах) использовать принадлежащее ему имущество для любой не запрещенной законом деятельности и отстранять (исключать) всех других лиц от хозяйственного господства над принадлежащим ему имуществом, если на то нет его воли.

При оценке эти три правомочия определяют для любого субъекта, при наличии у него того или иного комплекта прав на объект, законные рамки возможностей для извлечения дохода.

Рассмотрим подробнее три основных элемента (правомочия, функции) права собственности.

Владение — первичный компонент права собственности, основанный на законе, юридически обеспеченный (т. е. опирающийся на соответствующий правовой титул) физический контроль над объектом, возможность фактического обладания вещью. Это возможность иметь ее у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе (а значит, и уплачивать налог на имущество) и т. д. Правомочие владения фактически обеспечивает абсолютность вашего права и возможность его защиты. Владение создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть, но не пользоваться, но пользоваться, не владея, фактически невозможно. В отличие от простого держания вещи, владение объектом характеризуется волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно связано с рядом обязанностей по содержанию объекта.

Пользование — представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного, коммерческого (получения прибыли) либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления, применения объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника.

Оно тесно связано с правомочием владения, поскольку по общему правилу пользоваться имуществом можно только владея им. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами34.

Распоряжение — всеобъемлющий элемент права собственности, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект и получаемый от него доход35. Собственник объекта, осуществляя правомочие распоряжения, по своему усмотрению может дарить, продавать, завещать, обменивать объект или передавать его в качестве взноса в уставный капитал обществ или товариществ.

Правомочие распоряжения предоставляет собственнику возможность по своему усмотрению совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожения, развития (реконструкции) и т. д. В тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее внаем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью.

У собственника одновременно концентрируются все три названных правомочия. Но порознь, а иногда и вместе, они могут принадлежать и не собственнику. В отличие от абсолютного права собственности, правомочия иного законного владельца не только не исключают прав на то же

...