Оглавление

Введение. Это важно!

Приветствую Вас, уважаемый читатель!

Спасибо за проявленный интерес к данной книге. Ниже я постараюсь просто и понятно рассказать Вам, что же нужно сделать, чтобы стать обладателем квартиры по цене на 10—15% ниже рыночной и при этом избежать возможных проблем и не лишиться квартиры и денег.

На первый взгляд, все кажется достаточно простым:

1. Нашел в интернет подходящие варианты.

2. Посмотрел их.

3. Поторговался.

4. Выбрал ту квартиру, которая устраивает.

5. Купил.

Но на практике все обстоит совсем не так.

Поверьте специалисту с опытом работы с 2009 года, руководителю агентства недвижимости, прошедшему за это время множество курсов, тренингов и программ повышения квалификации в недвижимости. Свою первую сделку по продаже и покупке квартиры я совершил в 2009 году, при этом к этому времени я уже несколько лет работал в коммерческой недвижимости (то есть недвижимость мне была знакома и интересна с профессиональной точки зрения).

Готовы ли вы становиться риэлтором и тратить свое время, нервы и дополнительные деньги для покупки собственной квартиры, и не работать риэлтором впоследствии — решать Вам.

Я же со своей стороны готов поделиться моим опытом в покупке квартиры.

Определяем цели покупки квартиры

Прежде, чем перейти непосредственно к целям покупки жилья, я вкратце расскажу о том, какую ошибку совершают покупатели и их риэлторы (при наличии последних) уже на первом этапе.

Чаще всего покупатели самостоятельно начинают смотреть квартиры, например, 2-х комнатные, не совсем представляя, чего они хотят в действительности. Или же на вопрос риэлтора: «Какую квартиру Вам искать?» отвечают: «2-х комнатную около 60 кв. м».

После этого начинается долгая процедура «походов на просмотры» по разным квартирам, которые, как правило, чем-то не устраивают покупателей. В результате — потерянное время и потраченные нервы. Да и покупатель начинает сомневаться, найдет ли он себе квартиру, которая его устроит.

Ошибка покупателя состояла в том, что он не четко сформулировал цель и не определил для себя все те параметры, которым должна удовлетворять будущая квартира. Для этих целей я предлагаю своим клиентам заполнить так называемый «чек-лист», включающий все необходимые параметры и требования к будущей квартире. Покупатель выбирает те из них, которые важны именно ему.

Для чего покупать квартиру? Итак, переходим непосредственно к целям покупки квартиры:

1. Покупка для инвестиций.

2. Покупка для проживания.

Первая цель — покупка для инвестиций, в свою очередь, может подразделяться на следующие:

а. покупка с целью получения дохода от сдачи квартиры в наем;

б. покупка с целью капитализации квартиры и последующей продажи.

При инвестиционном вложении в недвижимость важно правильно оценить все риски и рассчитать доходность таких инвестиций. Для подобной оценки необходимо учитывать множество параметров. Вот только некоторые из них:

— покупка новостройки или вторичного жилья;

— квартира с отделкой или под ремонт;

— дом бизнес класса или эконом;

— квартира в Москве/Новой Москве или Московской области;

— и т. д.

От результатов будет зависеть ваша дальнейшая стратегия.

При покупке квартиры для проживания так же, как и в первом случае, нужно определить, каким требованиям должна соответствовать будущая квартира. А для этого необходимо ответить на такие вопросы:

1. Кто будет жить в квартире (например, 1 пожилой человек или семья с ребенком)? От этого будет зависеть планировка квартиры, этаж ее расположения.

2. Есть ли у Вас хобби, от которых вы не откажетесь при переезде?

3. Живут ли с Вами домашние животные, с которыми нужно гулять?

4. Вы передвигаетесь преимущественно на машине или на метро?

5. Близость промышленных зон будет доставлять Вам неудобства?

6. Каковы Ваши планы на среднесрочную и долгосрочную перспективы?

ВЫВОД: в результате у Вас должно сформироваться четкое понимание, какую квартиру (метраж, количество комнат, расположение, планировка и т. д.) вы будете искать.

Как выбрать район для квартиры

Выбор комфортного района проживания — один из основных критериев при покупке квартиры. От того, где будет расположена Ваша квартира, зависит очень многое: например, транспортная доступность, безопасность, социальный портрет соседей, экология и т. д.

Для начала выберите несколько районов и изучите их по картам (Яндекс карты, Гугл карты, спутники). Кроме этого, почитайте отзывы о районах в Интернет, зачастую люди делятся подобной информацией или обсуждают какие-то проблемы района.

В результате у Вас должно сформироваться первичное понимание районов, а именно:

1. плотность застройки;

2. близость транспортных магистралей: автомобильных дорог, ж/д путей;

3. удаленность от центра;

4. близость школ, детских садов;

5. наличие «зеленых зон»: парков, скверов;

6. близость промышленных объектов.

Обязательно побывайте в выбранных районах, желательно в разное время суток (если Вы передвигаетесь на машине, имеет смысл съездить в районы в «пробочное» время). Только так Вы сможете оценить:

1. наличие инфраструктуры в районе (объектов спортивной, досуговой инфраструктуры, торговых центров, аптек, продовольственных магазинов, кафе, ресторанов, магазин товаров и услуг);

2. пешеходный/автомобильный трафик;

3. социальный портрет соседей (для этого можно зайти в несколько районных продуктовых супермаркетов);

4. наличие прогулочных зон;

5. минусы районов (неубранный мусор, недостроенные объекты, близость действующих строек и т. д.).

Не забудьте пообщаться с жителями районов, ведь зачастую они могут дать вам очень много полезной информации, которую вы не сможете найти самостоятельно.

ВЫВОД: после изучения выбранных районов вы поймете, подходит ли Вам это место или же Вы будете рассматривать другие районы.

Формируем перечень объектов для просмотра

При поиске квартир первое, на что нужно обратить внимание — это составление выборки объектов или листа просмотра. По правилам статистики не нужно учитывать крайние варианты (в нашем случае это самые дешевые квартиры). Поверьте моему опыту, в открытых источниках практически не бывает реальных объявлений типа «срочно продаю», «срочно нужны деньги» и т. д. Однако, если Вы все же захотите проверить, то запаситесь достаточным количеством времени и терпением, так как при звонках по подобным объявлениям риэлторы начнут с Вами беседовать и, скорее всего, будут предлагать вам посмотреть какую-то другую квартиру в связи с тем, что объект, по которому Вы позвонили (та самая дешевая квартира), либо продан, либо за него внесен аванс, либо он Вам по какой-то причине не подходит.

Теперь, когда Вы уже знаете, какую квартиру вы ищете и в каком районе, Вы без труда сможете задать параметры поиска. Подробнее остановлюсь на указании цены. С минимальной границей мы с Вами определились. Что же касается максимальной цены, то в данном случае рекомендую Вам указать сумму на 10—12% выше той, что Вы планировали потратить на приобретение жилья. При аргументированном торге именно на столько можно снизить стоимость выбранной квартиры. Но об этом мы поговорим более подробно позднее.

При выборе глубины поиска следует указать несколько месяцев. Это связано с тем, что квартиры продаются не быстро, продавцы зачастую не обновляют и не продвигают в рекламе свои объекты. Поэтому, если вы увидели «старое» объявление о продаже квартиры — это вовсе не означает, что квартира уже продана.

Выбранные Вами объекты обязательно занесите в таблицу с указанием следующей информации:

а. адрес квартиры;

б. цена;

в. стоимость за 1 кв. м;

г. общая площадь;

д. телефон продавца;

е. описание квартиры.

Проанализируйте все объекты по указанным выше параметрам и выберите те из них, которые Вам наиболее интересны.

ВЫВОД: по результатам этого этапа вы сформируете список квартир, с которыми будете работать в дальнейшем.

Проверяем, подходят ли нам выбранные квартиры

Итак, у Вас есть перечень квартир, которые Вы готовы смотреть. Но не торопитесь назначать с продавцами дату и время встречи.

Зачастую ко мне обращаются клиенты, которые самостоятельно пытались искать и смотреть квартиры. Вот лишь некоторые из проблем, с которыми они сталкивались при поиске:

1. «Я звоню по выбранной квартире, риэлтор продавца начинает задавать мне странные вопросы, спрашивает про какую-то альтернативу. В итоге я не могу понять, стоит ли мне смотреть эту квартиру или нет».

2. «Риэлтор продавца начинает рассказывать про наследство и 2-х собственников. Это плохо или не плохо, подходит ли мне такая квартира, не понятно».

3. «Продавец не берет трубку и не перезванивает, хотя объявление регулярно обновляется».

4. «Риэлтор говорит, что квартира уже продана, предлагает мне смотреть другую в соседнем доме. После просьбы прислать фото другой квартиры перестает выходить на связь».

Если перечень квартир Вы составляли, пользуясь открытыми источниками (как правило, интернет и объявления в газетах), а не профессиональными базами, то необходимо учитывать, что среди всех объявлений будет очень много так называемых «пустышек», то есть несуществующих квартир. Поэтому сначала я рекомендую Вам обзвонить все выбранные квартиры, убедиться в том, что они действительно продаются и задать ряд вопросов, ответы на которые как индикатор дадут вам сигнал о том, стоит ли рассматривать такую квартиру или же переходить к другому варианту.

Такие вопросы можно условно разделить на 2 группы:

1. Общие вопросы, которые применимы к любой сделке при покупке жилья. К ним можно отнести следующие:

— Какие у продавца документы на квартиру?

— Сколько лет жилье находится в собственности?

— Сколько собственников?

— Есть ли среди них несовершеннолетние?

— Будет ли покупаться что-то взамен (альтернативная сделка)?

— Кто зарегистрирован в квартире?

2. Частные вопросы, которые зависят от конкретной ситуации покупателя, например:

— Готов ли продавец рассматривать покупку его квартиры с использованием ипотеки или материнского капитала либо военной ипотеки?

— Есть ли возможность выйти на сделку в течение 1 недели?

— Сможет ли продавец освободить квартиру сразу после покупки?

— И т. д.

Таким образом, после получения ответов на вышеуказанные вопросы Ваш первоначальный перечень квартир может существенно сократиться.

После этого начинаем назначать даты и время просмотра. Старайтесь договариваться на просмотр нескольких вариантов. Поверьте, 5—6 квартир за вечер — это вполне реально. К тому же имейте в виду, что кто-то из продавцов может и отменить показ, и тогда Вам вряд ли захочется ехать через полгорода, чтобы увидеть 1 квартиру (в случае договоренности на осмотр 2-х или 3-х квартир).

Кроме этого, планируйте свой маршрут так, чтобы расстояния между выбранными для просмотра квартирами были минимальными, так Вы сможете существенно сэкономить свое время и посмотреть большее количество квартир.

ВЫВОД: у Вас готов окончательный список квартир, которые вы смотрите.

На что обращать внимание при осмотре квартиры

Перед поездкой на просмотр я рекомендую Вам распечатать таблицу с объектами и взять ее с собой. В эту таблицу Вы будете записывать все особенности квартир, чтобы впоследствии (например, у себя дома) Вы могли бы без труда сравнить просмотренные варианты, а не вспоминать, чем же квартира №1 отличалась от квартиры №4.

Кроме этого, не забудьте захватить бахилы, ведь снимать и надевать обувь несколько раз за вечер бывает не всегда удобно.

Правило №1 при осмотре квартиры — не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов: как давно делали ремонт, есть ли проблемы с соседями, теплая ли квартира, как далеко школа и сад, где ближайшая парковка, какой размер коммунальных платежей и т. д. Обязательно спросите, что продавец оставляет в квартире и как быстро может освободить ее.

Так как продавец — лицо заинтересованное в продаже, его ответы можно и нужно проверять. Об этом расскажу позднее.

Правило №2 — внимательно осмотрите все «мокрые» места (стояки, разводку труб, откройте краны горячей и холодной воды, спустите воду в туалете); осмотрите потолок на предмет протечек или наспех закрашенных мест бывших протечек; откройте/закройке окна, двери; посмотрите, нет ли протечек с улицы.

Правило №3 — не стоит показывать продавцу, что квартира Вам понравилась. Поняв это, он вряд ли будет идти Вам навстречу и торговаться по цене. Наоборот, старайтесь подмечать вслух недостатки объекта, например: маленькая прихожая, угловая квартира, старые окна и т. д.

Правило №4 — по возможности осматривайте квартиру со всеми лицами, участвующими и принимающими решение о покупке жилья, чтобы сэкономить свое время и не приезжать на просмотр еще.

Правило №5 — обязательно осмотрите состояние лифта и подъезда, в том числе на наличие запахов.

Правило №6 — не забудьте пообщаться с жителями дома, с консьержкой. Они могут дать Вам очень полезную информацию. Кроме этого, Вы сможете проверить ответы собственника на Ваши вопросы.

Правило №7 — осмотрите придомовую территорию: есть ли детские площадки, зоны для выгула животных, есть ли свободные парковочные места и т. д.

Чем больше информации Вы получите, тем проще Вам будет сравнивать разные квартиры между собой и тем больше у Вас будет аргументов для торга с продавцом впоследствии.

ВЫВОД: по результатам просмотров у Вас есть список объектов с указанием достоинств и недостатков. Вам остается только сравнить и выбрать квартиру (квартиры).