Л.И. Кирюшечкина, Л.А. Солодилова

Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора

Учебник

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 330

ББК 65.01

К43

Авторы:

Кирюшечкина Л. И., кандидат экономических наук, профессор кафедры «Архитектурная практика» Московского архитектурного института (Государственной академии) — введение, главы 1–5, разделы 6.2–6.5, 6.7, 7.1–7.5; главы 9–11, 13, 14, а также разработаны тематика рисунков и содержание графиков и таблиц;

Солодилова Л. А., кандидат архитектуры, профессор кафедры «Архитектурная практика» Московского архитектурного института (Государственной академии) — разделы 6.1, 6.6, 7.6; глава 8; раздел 12.1; приложения 1 и 2, а также выполнена компьютерная графика.

Рецензенты:

Балакина А. Е., кандидат архитектуры, профессор, заведующий кафедрой «Архитектура и градостроительство» Московского государственного строительного университета;

Трухачев Ю. Н., вице-президент Союза архитекторов России, заслуженный архитектор Российской Федерации, советник Российской академии архитектуры и строительных наук, председатель правления Ростовской организации Союза архитекторов России, директор научно-проектной организации «Южный градостроительный центр»;

Суслова О. Ю., кандидат архитектуры, профессор кафедры «Конструкции зданий и сооружений» Московского архитектурного института (Государственной академии).

Учебник посвящен экономическим вопросам проектирования и деятельности архитектора в условиях неопределенности и рисков современного проектно-строительного рынка. В работе подробно рассматриваются факторы, влияющие на экономичность архитектурно-строительных проектов различной направленности. Приводятся современные методы экономической оценки проектов и работы архитектурных фирм, а также принципы оценки потребительских качеств жилых домов на рынке недвижимости. Подробно освещены экономические вопросы землепользования, проектирования градостроительных, промышленных, сельскохозяйственных и жилищно-гражданских объектов с учетом перспективных тенденций развития. Рассматриваются современные экономичные и технологичные конструктивные решения. Существенная часть работы посвящена системе финансирования инвестиций в строительство и принципам образования цен на строительную и проектную продукцию.

Учебник призван снабдить студентов необходимыми компетенциями, способствующими выработке у них экономического мышления с целью использования накопленных знаний в проектной работе. Для более активного освоения материала разработаны рисунки, графики, таблицы. К раз- делам глав разработаны вопросы для самостоятельной работы.

Учебник предназначен для студентов архитектурных вузов и архитектурных факультетов строительных вузов, обучающихся по направлению подготовки 270100 «Архитектура» и соответствует требованиям государственного стандарта Министерства высшего образования.

УДК 330

ББК 65.01

© Кирюшечкина Л. И., Солодилова Л. А., 2017

© ООО «РГ-Пресс», 2017

Предисловие

Требования к подготовке студентов-архитекторов в современном профессиональном образовании заставляют с особым вниманием отнестись к экономическим и управленческим вопросам в области архитектуры и градостроительства. Эти смежные знания пользуются повышенным спросом у молодых специалистов, конкурирующих на рынке труда в сфере архитектурно-строительной деятельности. И поскольку архитектор уже на стадии концептуального предложения оказывает непосредственное влияние на рациональность проектных решений, ему необходимы навыки экономического мышления, дающие возможность грамотно выстраивать творческую проектную работу с первых и до последних стадий жизненного цикла проекта.

Владение экономическим мышлением даст ключ к пониманию основных понятий, связанных с эффективностью инвестиций, оценкой градостроительных и архитектурных проектов различной направленности. Необходимо иметь четкое представление о таких рыночных категориях, как конкуренция, издержки, стоимость, цена, доходность и ее пределы, прибыль и рентабельность, знать законы спроса и предложения, владеть основами знаний о кредитно-денежных отношениях, финансировании, предельной полезности потребительского выбора продукции и т. д.

Эти понятия основ экономической теории используются при изучении прикладной экономики в области архитектуры и строительства, чему и посвящено содержание учебника «Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора», где рассматриваются способы и инструменты оценки и выбора рациональных проектных решений, проблемы их востребованности на рынке и т. д.

Овладение темами дисциплины «Экономика архитектурных решений» подкрепляется практическими расчетно-графическими работами по экономической оценке архитектурных проектов жилых и общественных зданий, а также оценке градостроительных решений межмагистральных территорий (ММТ) или их фрагментов, разрабатываемых студентами на ведущих архитектурных кафедрах.

Теоретической базой для получения знаний об экономике архитектурных решений, как и для всех прикладных наук, служат основы дисциплины «Экономика и право», изучаемой студентами ранее, где рассматриваются законы рыночной экономики и вопросы рационального использования факторов производства в условиях все более ограниченных ресурсов.

Знания общих и прикладных вопросов экономики необходимы не только для экономически грамотного проектирования, которое способствует успешной реализации проектно-сметной документации, но и для эффективного ведения самого архитектурного бизнеса в рыночных условиях. Например, расчет рентабельности архитектурной деятельности, демонстрирующий предполагаемый уровень доходности и экономической эффективности дела, невозможен без знаний собственником проектно-строительной организации вопросов пределов безубыточности своего предприятия.

Вопросы организационного проектирования и успешного продвижения проектной продукции на архитектурно-строительном рынке, обеспечения управлением бизнеса и людьми, рисками, доходами и пр. являются предметом изучения последующей дисциплины «Менеджмент и право в архитектуре».

Такая логическая связь в системном и комплексном освоении междисциплинарных знаний в архитектурно-строительном деле должна привести к выработке у будущего архитектора ориентированного научно-экономического подхода к проектированию.

Следует еще раз подчеркнуть, что знания фундаментальных основ прикладной экономики во взаимосвязи с архитектурой и понимание необходимости учета эффективности будущих инвестиций — залог успешной реализации проекта и его создателя. Сегодня конкуренция между строительными компаниями и их бизнес-предложениями, как правило, сопровождается очень высоким риском, но не только: борьба идет даже между отдельными архитектурными проектами.

Учебник будет полезен студентам высших учебных заведений архитектурной специальности.

Хочу выразить надежду, что студенты, изучив предложенный им теоретический курс по дисциплине «Экономика архитектурных решений», смогут существенно обогатить практическое содержание и технико-экономическую презентацию своих архитектурных проектов, получат хорошую базу для успешного начала успешной карьеры, в том числе и в условиях непростой экономической ситуации.

Желаю успеха читателям учебника!

Е. С. Баженова,
вице-президент Союза архитекторов России,
кандидат архитектуры, профессор,
зав. кафедрой «Архитектурная практика» МАрхИ

Введение

Пути архитектора и экономиста пересекаются там, где творческое начало архитектора встречается с необходимостью материального воплощения своего замысла. Слияние материального и духовного доказывает органическую взаимосвязь «пользы, прочности и красоты», подтверждая постулат древнего трактата Витрувия как обоснование эстетических, технических и экономических ценностей общества. Архитектура, вобрав в себя практически весь арсенал достижений других искусств, особенно живописи и скульптуры, выполняет социальные функции и доносит до человека ощущение прекрасного. Сохраняя свою художественную природу, она при этом предлагает сугубо утилитарные архитектурно-пространственные объекты, обладающие технико-экономической функциональностью. Таким образом, создавая концепцию пространственного образа, выбирая формы, пропорции, архитектор не только формирует архитектуру зданий и сооружений, но и определяет экономические предпосылки будущего объекта.

Экономическим последствиям своей творческой деятельности архитекторы стали уделять более пристальное внимание еще в начале XX в., когда общественные условия ряда стран привели к нарастанию социально-политического кризиса. Архитектурно-строительная продукция, по словам немецкого архитектора Ганса Мейера, стала выступать как «функция, помноженная на экономичность». По словам другого немецкого архитектора — Вальтера Гропиуса, архитектор должен координировать проблемы формообразования с техническими, экономическими и социальными вопросами.

Учет экономических факторов особенно важен на самых ранних стадиях работы архитектора, когда среди эскизов он отбирает наиболее, с его точки зрения, удавшийся вариант. Результативность такого подхода обязательно проявится в расчетах, подтверждающих экономическую эффективность выбранного проектного решения. И поскольку архитектурно-строительный проект является промежуточным этапом между идеей и ее осуществлением, то оценка его экономичности произойдет во время реализации на проектно-строительном рынке. Оплата по рыночным ценам подтвердит «предельную полезность» завершенного объекта, а в течение его эксплуатации все выгоды и издержки проектирования и строительства отразятся на затратах по содержанию готового объекта. Организация контроля качества с помощью технического надзора со стороны заказчика и авторского надзора со стороны проектировщика выявит недостатки в реализации проектных решений и окончательно сформирует имидж архитектора.

Работа архитектора чрезвычайно разнообразна и ответственна, он проектирует не только жилые и общественные здания, ландшафтно-рекреационные комплексы и учреждения, но и несравнимо более дорогостоящие промышленные и оборонные объекты и сооружения. Они требуют колоссальных инвестиций и при вводе в эксплуатацию определяют мощь страны и ее основной капитал. И поскольку отечественные основные фонды все еще недостаточны и характеризуются высокой степенью износа и разрушения, то их приоритетное развитие и расширенное воспроизводство открывает большие перспективы для архитекторов и строителей. От прибылей коммерческих объектов идут отчисления в бюджет страны, который, в свою очередь, является источником социальных, административных, оборонных и других государственных расходов. Таким образом, созидатель-архитектор несет ответственность не только перед частными или государственными инвесторами, но и перед обществом в целом.

Экономически грамотное проектирование основано на осознанном выборе проектных решений с учетом критериев их рациональности и эффективности, включая этапы проектирования, строительства и эксплуатации объекта. Знание методов оценки эффективности инвестиций на всех стадиях становления и функционирования объекта дает прикладная экономика — «Экономика архитектурных решений», которая, помимо всего прочего, широко оперирует данными в области экономического анализа и менеджмента, а также при планировании проектной и строительной деятельности архитектурной фирмы.

Архитекторы как будущие владельцы и работники архитектурно-проектных и проектно-строительных фирм должны уметь планировать работу, управлять проектами с целью достижения максимально возможной эффективности и рентабельности предприятия в современных рыночных условиях. Даже при наличии эффективных координаторов проекта архитектору-руководителю необходимо научиться контролировать эти процессы, а качественный контроль без изучения основ прикладной экономики невозможен. Поэтому сегодня так нужны специалисты-архитекторы, обладающие смежными знаниями в области экономики. Такой подход обеспечивает конкурентоспособность архитекторов и фирмы в целом, и особенно в кризисное время, когда соперничество между специалистами обостряется. Следует также учитывать и тот факт, что архитектурно-строительная отрасль, как и все остальные, быстрее входит в кризис, но продолжительнее выходит из него.

Целью курса «Экономика архитектурных решений» является овладение студентами методикой создания гармоничного и цельного проекта с увязкой отдельных проектных решений при их экономической целесообразности.

Повышению экономической эффективности проектных решений способствует применение современных эффективных объемно-планировочных и конструктивных решений. Следует учитывать и тот факт, что сокращение продолжительности проектирования наряду с ускорением сроков ввода объекта в действие может дать значительный эффект (дополнительную прибыль), поэтому архитектор, осуществляющий руководство архитектурно-строительным процессом, разделяет ответственность и за экономическую часть проекта.

В соответствии с вышеизложенным предметом дисциплины является ознакомление будущих архитекторов с современными методами оценки экономической эффективности инвестиций и целесообразности проектных решений.

В процессе изучения дисциплины решаются следующие задачи:

— освещение роли архитектора, влияющего на экономичность проектных решений на стадии проектирования, строительства и эксплуатации;

— комплексный подход, учитывающий функциональные, эстетические и экономические требования к процессу проектирования;

— определение путей оптимизации затрат через факторы влияния экономики на проектные решения.

В соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования Российской Федерации студенты, изучившие предлагаемый курс, должны:

— знать о факторах влияния архитектора-проектировщика на показатели экономической эффективности проекта через соответствующие значения состава затрат;

— владеть методами экономического анализа в проектировании;

— уметь оценить рациональность проектного решения по соответствующим экономическим показателям и оптимизировать его.

Глава 1.
Архитектура и экономика

1.1. Экономические предпосылки развития архитектуры и градостроительства

1.2. Роль экономического мышления в творческом процессе архитектора

1.3. Проектно-строительное дело в системе межотраслевого баланса страны

1.4. Отражение специфики строительной отрасли в экономике проектирования и в проектах

1.1. Экономические предпосылки развития архитектуры и градостроительства

С древних времен архитектура и строительное дело всегда были связаны с вопросами экономики, и, поскольку возведение жилых, общественных и храмовых зданий и сооружений требовало использования больших средств, их создатели всегда были озабочены сокращением затрат на них.

Качество и долговечность древних сооружений вошли в поговорки. В античные времена считалось, что чем дольше сохраняются в незыблемом состоянии произведения искусства и архитектуры, тем больше процентный рост на капитал, который олицетворяет время в виде труда, затраченного на его создание. Уже тогда, несмотря на наличие практически неограниченной рабочей силы, придавалось большое значение трудовым затратам, существовали нормы производительности труда, расхода материалов, рассчитывались транспортные затраты. Колоссальные объемы работ требовали соответствующих трудозатрат. Это приводило к поискам возможностей использования стандартных изделий и орудий труда, а также методов организации работ и управления большим количеством работающих людей.

Озабочены были древние зодчие1 и расчетами размеров городов, которые уже тогда имели достаточно компактную планировочную структуру, что способствовало четкой организации строительных работ. При достаточных темпах строительных работ городские постройки все же не начинали возводить без предварительного подсчета всех сопутствующих издержек. И в Месопотамии, и в Египте, и впоследствии в Древней Греции строительные и архитектурные работы регулировались договорами.

В разные времена и на разных территориях ресурсы и их виды по-разному расценивались. Тем не менее сметные расчеты и денежные выплаты велись очень тщательно, и эти свидетельства дошли до нашего времени, в том числе в виде записей на камнях. Помимо общего руководства зодчий выполнял работу подрядчика, отвечал за исполнение чертежей и расчетов для торгов, заключал договоры подряда. Кроме этого, он должен был представить сметы, а также доказательства своей платежеспособности или состоятельного поручителя.

С древних времен и до средних веков во многих странах действовало общее правило: при выходе за пределы сметы более чем на 25%, архитектор-подрядчик расплачивался своим имуществом. Еще в древнем трактате Витрувия «Об архитектуре» было введено понятие «дистрибуция», под которым понималось «целесообразное распоряжение ресурсами и местом и экономное регулирование расходов разумным расчетом», а также предлагалось уделять внимание грамотному составлению договоров с учетом расходов по доставке материалов.

Поэтому становится понятным стремление древних зодчих не только наделять конструкции прочностными характеристиками, но и экономить материал и предотвращать потери. Например, греки при возведении храмовых комплексов стремились использовать существующий ландшафт, не нарушая его. В отличие от египтян и греков, тративших огромные деньги и усилия на сооружения храмов, древние римляне, несмотря на свою приверженность к пафосному строительству масштабных сооружений (Ватикан, Пантеон, Колизей, Замок Святого Ангела), были более склонны к возведению объектов с утилитарными функциями. Это и акведуки, снабжающие водой Рим (хотя, как выяснилось, неэкономичные из-за инженерной ошибки), и прибыльные зрительские амфитеатры и цирки. Экономное использование территорий древнеримских городов, ограниченных защитными стенами, привело к увеличению этажности и появлению домов-инсул2. Тогда впервые стал применяться экономичный и прочный монолитный так называемый римский бетон, состоящий из раствора песка и мелкого наполнителя с гидравлическими добавками.

Выбору места для строительства нового поселения с давних времен также придавалось большое значение, что подтверждается стратегическим расположением многих известных городов у водных акваторий и на пересечении торговых путей. При этом учитывались и другие экономические факторы: плодородие земель, наличие залежей золота, серебра и меди, возможности снабжения населения продовольствием.

В начале средних веков (V–VI вв.) наметилось замедление экономического развития производительных сил общества вслед за разрушением Римской империи и глубокого спада в эволюции европейской городской цивилизации. И только на пороге ХI в. одновременно с образованием городов строительное ремесло и архитектурное творчество получили новый толчок к своему развитию. Города имели небольшие размеры, но высокую для того времени плотность застройки и этажность. Плохие дороги делали неэкономичным доставку строительных материалов издалека, поэтому их старались производить по месту строительства. Вместо искусственных материалов, требующих больших затрат для их создания, использовались естественные, положенные на раствор, хорошо отесанные камни.

Средние века ознаменовались строительством готических сооружений, хотя их возведение было дорогостоящим и вело к долгостроям. Однако готическая архитектура потребовала от строителей высокой квалификации, овладения техническими и организационными приемами, что побудило к поиску более экономичных методов, повышающих производительность труда и снижающих материальные затраты. Так, изобретение контрфорсов при применении облегченных стрельчатых сводов готических сооружений способствовало серьезной экономии материалов и трудовых затрат. Финансировалось такое строительство частично церковью, общинами и частными лицами.

Наибольший расцвет в эпоху Возрождения получили итальянские города, которые развивались благодаря распределению так называемыми планировочными управлениями части капитала от торговцев, банкиров и церквей. Надо добавить, что оплата зодчих, вначале не особенно отличавшаяся от заработков строителей, с появлением особо востребованных специалистов, обладавших талантами художника и скульптора, резко возрастает. В то же время, по свидетельству архитектора Альберти из его «Десяти книг о зодчестве», мы понимаем, что вопросы экономии денежных средств не игнорировались, а возросший интерес к реконструкции и реставрации свидетельствовал о рачительном отношении к труду предшественников. Альберти дает массу советов по бережному расходованию средств, качественному предварительному составлению смет и влиянию на них предполагаемых параметров здания. Он впервые заговорил о вопросах компактности участка, считая, что такой подход наряду с основными архитектурными задачами формирует «доброе имя» зодчего. Вызывает интерес и книга архитектора Делорма «Новые наставления строить хорошо и дешево», где поставлены вопросы, которые близки к современному проектированию в пределах отпущенных бюджетных средств. Эти и другие положения и сегодня играют большую роль для формирования престижа архитектора и возможности получения новых заказов.

В период позднего Возрождения (XIV–XVI вв.) появляются неосуществленные проекты «идеальных» городов, в которых был использован рациональный подход к разделению территорий по функциям, что было применено в последующем в важнейшей составной части градостроительной деятельности, — экономике градостроительства.

Со сменой политических формаций и эпох происходит смена архитектурных стилей, а значение экономических вопросов приобретает все большую актуальность. Это подтверждают архитектурные образы городов, которые отражают финансовое состояние людей, их населяющих. Классицизм, сменивший роскошь барочных сооружений, в целом способствовал снижению стоимости зданий, хотя официальная знать не скупилась на траты на строительство своих дворцов и благоустройство территорий. Этому обстоятельству также способствовало изобретение все новых способов сбора налогов. При этом труд рабочих оплачивался по очень низким тарифам, а продолжительность строительства растягивалась на десятки лет из-за необъятных объемов и непомерного богатства убранства особняков.

С возникновением и развитием промышленных мануфактур начинается новый вид проектирования, относящийся преимущественно к производственным зданиям, происходит разделение труда строителей и архитекторов, повсеместно прокладываются дороги и строятся мосты, начинаются обширные мероприятия по реконструкции и реставрации. Одновременно контроль за ведением строительных работ переходит к государству, а в архитектурно-строительных проектах помимо графической части появляются инженерно-технические и экономические расчеты, обосновывающие сокращение продолжительности сроков строительства крупных объектов.

В дальнейшем промышленная революция в Англии, сопровождавшаяся интенсивным ростом городского населения, привела к массовому распространению доходного жилья, инженерно-технических и транспортных коммуникаций. Это потребовало огромных объемов ассигнований средств, получаемых с помощью налогов, а также поиска более экономичных видов индустриального строительства с применением совершенно новых конструкций для того времени (в том числе каркасных, сборных и типизированных), примитивных индустриальных технологий и строительных механизмов.

С конца ХIХ в. началась эпоха сборного железобетона, приведшая к сокращению сроков строительства, снижению его стоимости и трудозатрат. Конкуренция привела к специализации строительных рабочих. Быстрые темпы промышленного развития и рост городов вызвали необходимость строительства дешевых типов жилища для рабочих. Эта проблема в течение многих лет в разных странах решается по-разному: путем государственного и муниципального финансирования, выделения кредитов и льгот на строительство. Одновременно практиковалось возведение зданий на кооперативных началах, что приводило к снижению стоимости строительства.

После Первой мировой войны массовое жилищное строительство потребовало новых организационных усилий и крупных капитальных вложений. Длительные сроки проектирования и строительства, высокая стоимость жилья вкупе с другими проблемами тормозили развитие жилой застройки. Первый градостроительный закон об использовании земли, принятый в начале прошлого столетия, способствовал осуществлению мер, противодействующих спекулятивным манипуляциям с участками, разрешал долгосрочные займы для осуществления городских планировок и перепланировок. Для снижения стоимости жилищного строительства применялись новые методы организации работ, например централизованная заготовка материалов и конструкций при возведении самих зданий, повышалась их этажность и плотность застройки. Предел повышения этажности диктовался стоимостью участка, затратами на строительной площадке и затратами на строительство дорог. Впервые были выдвинуты требования нормативов функционально-планировочных решений, экономичности и комфортности жилой застройки. В частности, немецкий архитектор-функционалист Вальтер Гропиус, который вошел в историю в качестве создателя школы Баухауза3 и основоположника рационалистичного направления в современной архитектуре, требовал от своих учеников внимания к экономическим вопросам массовой жилой застройки, учитывая в числе других факторов и непрерывный рост цен на городские участки земли.

В 1920-х гг. архитектор-модернист Ле Корбюзьé, рассматривая взаимодействие понятий красоты и экономичности, пришел к выводу, что рациональные решения достигаются гармонизацией внешней формы частей зданий с использованием достижений типизации, модульной координации и взаимозаменяемости индустриальных элементов.

В середине ХХ в. идеи экономичности архитектурных решений основывались не только на снижении величины первичных капиталовложений. На первый план выходят вопросы экономии средств на последующих стадиях при вариантах строительства, требующих длительных сроков. Например, при возведении американских небоскребов впервые применили поточные методы строительства и проектирования. Кроме того, в шестидесятых годах в зарубежных архитектурных и конструкторских бюро производительность труда выросла на треть в течение пяти лет при высокой степени специализации всех видов работ. Такие методы впоследствии применялись и в нашей стране, но недостаточно четкая организация работ в то время не позволила достичь соответствующих экономических результатов.

После окончания Второй мировой войны в нашей стране наступила эпоха строительства домостроительных комбинатов на основе индустриальных методов возведения зданий и массовой стандартизации элементов сборного железобетона (в том числе предварительно напряженных конструкций перекрытий).

В восстановительный период массовой индустриализации жилого строительства 50–60-х гг. для условий продолжительной зимы были разработаны методы ведения бетонных работ в зимнее время, что позволило достичь больших объемов строительства.

Вводятся новые показатели эффективности использования земли: плотность застройки «брутто» и «нетто». Предполагалось, что низкая плотность застройки должна сочетаться с обеспечением высокой степени комфорта, что повышало стоимость квадратного метра жилья. При этом в понятие экономичности главным образом входила экономия материалов и конструкций, но не земли и тепла. В то же время в зарубежных странах в стоимости зданий третью часть занимали именно земельные ресурсы, а две трети делились пополам между материалами и заработной платой рабочих (по П. Самуэльсону4). С течением времени внимание специалистов переключилось на экономию эксплуатационных затрат, таких как затраты на ремонты и на отопление.

В шестидесятые годы в мировой практике начали разрабатываться и применяться возможности модификации изделий на основе пластмасс, что экономило тепло и позволяло снижать массу зданий, однако эти материалы далеко не всегда были экологичны и безупречны в отношении пожарной безопасности. В семидесятых годах в нашей стране начинают появляться комплексные методики оценки экономичности проектов на основе западных разработок, приспособленные к местным условиям, разрабатываются рекомендации по сокращению числа незавершенных объектов в массовом жилищном строительстве с учетом организации работ на строительных площадках и применения нормативов продолжительности строительства. Эти рекомендации опираются на знания о методах сравнения и сопоставления единовременных и текущих затрат. В отсутствие законодательного понятия нормативной цены на землю производятся попытки оценки земли по стоимости использования наземного и подземного пространства.

В последующие годы разрабатываются модели и методы оценки с учетом динамики влияния внутренних и внешних факторов в соответствии с запросами времени. С приходом рыночной экономики появляется возможность оценки рентабельности проектно-строительных работ с учетом нормы прибыли, определения срока окупаемости затрат, а также оценки эффективности инвестиций на основе интегрального эффекта индекса доходности в соответствии с притоками и оттоками реальных денежных средств.

1.2. Роль экономического мышления в творческом процессе архитектора

Архитектор наряду с заказчиком, инвестором и подрядчиком является участником инвестиционно-строительного проектирования (ИСП) и на самом раннем предпроектном (предынвестиционном) этапе творческого проектирования способен существенно повлиять на экономические результаты проекта. Экономические результаты проектируемого объекта заключаются в эффективности затрат, а для инвестора — в получении инвесторской прибыли. Условия, при которых определяются будущие выгоды или возможные убытки, закладываются еще при создании архитектурно-пространственного решения объекта проектирования. Иными словами, уже с эскизной части проекта и далее на всем протяжении жизненного цикла проекта вместе с выполнением архитектурных и технических задач формируются факторы влияния на экономичность проектного решения здания. Например, изощренная форма плана не только увеличит затраты на ограждающие конструкции по сравнению с простой его геометрией, но и приведет к большим потерям тепла. Все преимущества и потери от архитектурного решения проявятся уже при функционировании здания в виде расходов на ремонт, отопление и т. д., а «полезность» архитектурно-строительной продукции на рынке недвижимости заявит о себе в процессе рыночного обмена при реализации проекта или построенного объекта, готового к эксплуатации (рис. 1.1).

Современная активно развивающаяся система девелоперских и инжиниринговых организаций, управляющих всем инвестиционно-строительным процессом вплоть до эксплуатации, в наибольшей степени связывает интересы инвесторов, архитекторов-проектировщиков, подрядчиков и экономистов.

Проектные решения, предлагаемые архитектором, во многом определяют отдачу от колоссальных средств, вкладываемых во вводимые мощности проектируемых объектов. Здания и сооружения, оснащенные современными техническими средствами и высокими технологиями, образуют основной капитал. Отчисления от прибылей коммерческих предприятий позволяют развивать промышленный и оборонный потенциал страны, формировать ее бюджет и проводить социальные реформы.

Таким образом, архитектор опосредованно вместе со строителями и экономистами несет ответственность за рациональное и эффектив-

Рис. 1.1. Путь от архитектурной идеи до ее осуществления: идея — процесс проектирования — проектное воплощение замысла — процесс строительства — материальное воплощение — ввод в эксплуатацию — процесс функционирования — ликвидация объекта при полном износе

ное использование денежных средств перед государством, частными корпорациями или конкретными физическими лицами.

В этих условиях становится очевидной заинтересованность автора в экономической целесообразности своих решений в качестве не только творца, но и управленца, конкурирующего в архитектурном бизнесе. По определению инженера и архитектора Р. Б. Фуллера, «в эпоху сверхспециализации архитектор, пожалуй, единственный специалист по созданию всего со всем».

Такие требования во многом формируются заказчиком, который интуитивно чувствует, что архитектура объединяет художественные, технические, функциональные и экономические направления творчества. На рис. 1.2 представлена схема влияния архитектурной деятельности на экономические последствия.

Возможные экономические последствия проекта, от которых во многом зависят социальные функции объекта, выявляются при системном экономическом анализе комплексного учета затрат на завершающей стадии проектирования с определением показателей эффективности и вниманием к эксплуатационным затратам.

Рис. 1.2. Влияние архитектурной деятельности на социально-экономические последствия

Несмотря на то, что экономические расчеты сегодня не входят в обязанности архитектора, разбираться в них и в методах анализа их результатов входит в сферу его интересов. Следует особо подчеркнуть, что положительные экономические результаты проектирования прямо пропорциональны высокому профессиональному статусу архитектора на проектном и строительном рынке и свидетельствует о мере ответственности.

1.3. Проектно-строительное дело в системе межотраслевого баланса страны

В семидесятых годах прошлого века советскими экономистами была предпринята попытка рассчитать межотраслевой баланс по методу американского экономиста В. Леонтьева5. Практические достижения на основе этого метода в сочетании с внедрением его теории эффективности в послевоенной Японии были названы «японским чудом».

В основу расчетов межотраслевого баланса была положена мысль о межотраслевых связях практически всех отраслей и их влиянии друг на друга как в количественных потребностях, так и в экономическом плане.

При увязке потребных и производственных показателей между отраслями появлялась возможность блокировать как дефицит товаров, так и перепроизводство их, а последнее, как известно, не раз приводило капиталистический мир к опасному кризисному состоянию.

В связи с этим обратим внимание на взаимовлияние и взаимосвязи процессов архитектурного проектирования со многими производственными отраслями хозяйства страны, в том числе на строительную отрасль. Практическое межотраслевое влияние производств на качество архитектурной продукции очевидно.

Например, компьютерную технику и архитекторы, и строители получают от высокотехнологичных производств.

А строительная сфера не обходится без технического оборудования, прокатного металла и арматуры, которые поступают от машиностроительных заводов и предприятий металлургической промышленности.

Стекло для строительства поступает от предприятий стекольной промышленности, деревянные конструкции — от деревообрабатывающих производств, синтетическое связующее для минераловатных теплоизоляционных изделий и изделия на основе пластмасс поставляет химическая промышленность, цемент для железобетона — заводы по производству цемента, а изделия из сборного железобетона — заводы сборного железобетона и домостроительные комбинаты.

В свою очередь состояние архитектурно-строительной отрасли влияет на формирование всех видов производств. Техническое и экономическое развитие этих производств отражается на эффективности объектов, возводимых строителями и архитекторами.

В этом многообразии процессов принимают участие научно-исследовательские, изыскательские, проектно-конструкторские организации, выпускники строительных и архитектурных вузов и вузов по землеустройству. Все они так или иначе влияют на качество и экономику строительной продукции. Серьезное влияние также оказывают банки, страховые организации и консалтинговые фирмы. На рис. 1.3 показана система межотраслевых связей строительства и архитектуры.

Рис. 1.3. Отраслевые связи архитектурно-строительной деятельности

1.4. Отражение специфики строительной отрасли в экономике проектирования и в проектах

Коренное отличие и специфика строительного процесса от промышленного заключаются в том, что промышленное производство основано на конвейерных способах изготовления продукции в условиях закрытого пространства.

Именно эти особые условия строительного производства оказывают влияние на экономику строительства и проектирования, на методы расчетов и величину экономических показателей, которые приходится учитывать уже при проектировании (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Влияние специфических особенностей строительства на экономические результаты

К особым условиям строительства относятся круглогодичное производство работ на открытом воздухе при любых климатических параметрах, что отражается на величине заработной платы рабочих. В холодном климате требуется применение тепловой изоляции с учетом влажностного режима. В условиях жаркого климата приходится применять так называемую отражательную изоляцию, в отдельных районах надо учитывать ветровые и снеговые нагрузки. Неблагоприятные климатические условия влияют на сроки бесперебойной работы строительных машин и механизмов, дестабилизируют процессы технологии работ. Технологические особенности, вызванные влиянием климатических факторов, учитывают в нормативных документах и экономических расчетах с помощью запасов времени, мощности и резервов материалов и деталей, в том числе для ремонта строительных механизмов. Однако эти меры не всегда срабатывают ввиду непредсказуемости климатических процессов, что приводит к большим затратам и снижению прогнозируемой эффективности.

Стационарная связь с землей определяется состоянием грунтов, перепадами рельефа, глубиной сезонного промерзания и оттаивания грунта, экспозицией склонов и др. Все это оказывает существенное влияние на организационно-экономические особенности строительного производства. Возникает необходимость доставки каждый раз на новое место строительства не только строительных материалов, деталей и конструкций, рабочих разных специальностей, но и дорогостоящей строительной техники, а также особых конструкций для строительства в сейсмических районах. К тому же при строительстве (в отличие от промышленного производства) технологические процессы ведутся большую часть времени снаружи здания, что определяет процессы движения рабочих и техники. Строительные машины и механизмы приходится каждый раз заново монтировать в начале работ и демонтировать при их окончании. Крупные промышленные стройки, как правило, ведутся в условиях отсутствия инженерных и транспортных сетей.

Все это отражается и на экономических результатах проектных и расчетных работ по ценообразованию, а также на продолжительности строительных работ. Длительные сроки работ влияют не только на рост их стоимости, но и на увеличение лага (времени) между началом инвестиционного процесса и получением прибыли, что сокращает массу прибыли.

Индивидуальность проектных решений требует особых методов ценообразования и проведения строительных работ даже в случае повторного применения проектов (типовых). Типовые решения дают возможность организации поточной работы и совмещения ее в проектировании и в строительстве, однако требуют привязки к конкретной местности.

Массивность строительной продукции, ее материалоемкость, так же как и ее индивидуальные особенности, требуют внимания к расчетам экономических показателей, способам этих расчетов, и методам экономической оценки требуемых средств. Эти обстоятельства самым серьезным образом влияют на отсрочку времени получения доходов, величину затрат, прибылей, объективных потерь, продолжительность строительства. Все эти обстоятельства должны учитываться в условиях повышенных рисков ведения строительного дела.

Вопросы для самоподготовки

---

1. Зачем архитектору экономические знания и, в частности, знания по прикладной экономике?

2. Расскажите об экономических задачах, стоящих перед архитектором.

3. Как менялись обязанности зодчего на протяжении веков и каково примерное время начала процесса специализации в архитектурно-строительном деле?

4. Покажите связи архитектурно-строительной деятельности с другими отраслями хозяйства страны.

5. Расскажите о специфике строительства, отражающейся на экономических показателях архитектурно-строительных проектов.

Глава 2.
Формирование недвижимости в условиях рыночной экономики

2.1. Конкуренция на проектно-строительном рынке

2.2. Специализация и координация в инвестиционной и проектно-строительной деятельности

2.3. Недвижимость и основной капитал

2.4. Принципы оценки недвижимости

2.1. Конкуренция на проектно-строительном рынке

Как известно, в конце прошлого века экономика нашей страны была переведена из административно-командной системы управления в рыночную. Смена систем сопровождалась переходом от единой общественной собственности на средства производства к существованию нескольких форм собственности, в том числе и на недвижимость. Среди разных видов рынков сформировался строительный рынок и его подвид — рынок проектной продукции. Между ними существуют процессы товарообмена продукцией проектирования, строительства, реконструкции и модернизации недвижимости. Через колебания экономических категорий (спроса, предложений, цен и банковских кредитных ставок) рынок информирует о конкурентном состоянии поставляемой продукции, а рыночная конкуренция способствует техническому и экономическому развитию проектно-строительной отрасли, регулируя при этом производственные процессы проектно-строительного дела. Проектные и строительные организации действуют в системе всех видов несовершенной конкуренции в условиях многообразия заказчиков и инвесторов, что является одной из особенностей современного рынка. В качестве заказчиков выступают федеральные, муниципальные, акционерные и другие виды частных предприятий, в том числе и совместные.

В инвестиционном процессе участвуют коммерческие, инвестиционные банки, коммерческие предприятия и частные лица. Строительные работы ведут подрядные организации различных форм собственности, используя продукцию предприятий по производству строительных материалов и конструкций, а также продукцию машиностроительных предприятий и фирм по выпуску технологического оборудования. Участниками проектно-строительного рынка кроме проектно-изыскательских, строительных и научных организаций являются юридические, страховые, управляющие и консультационные фирмы, в услугах которых нуждается рынок.

С переходом на рыночную систему существенно сократились государственные инвестиции и многократно увеличились частные и корпоративные капиталовложения в создание недвижимости, особенно в жилищно-гражданском секторе. Соответственно, произошло разукрупнение (диверсификация) проектных и строительных организаций. Конкурентная борьба среди субъектов рынка за получение заказов происходит при ведении конкурсов, торгов и тендеров6, в результате которых конкурсная или тендерная комиссия рекомендует победителя для заключения контракта. Здесь участники торгов должны доказать свою конкурентоспособность и обеспечить себе возможность соответствующих доходов, одновременно формируя свой «портфель заказов».

Заключенные контракты являются правовыми документами, где четко отражены обязанности, права и ответственность участников в соответствии с гражданским законодательством. В контрактах может быть предусмотрена твердая цена на работы и (или) услуги. Кроме того, оплата может быть определена в соответствии с фактическим объемом работ при условии возмещения дополнительных издержек подрядчику. Выполнение работ может быть предусмотрено в определенные сроки и по этапам.

Результаты конкуренции на проектном рынке определяются величиной спроса на проектную продукцию со стороны строителей, что в свою очередь определяется запросами и возможностями инвесторов. Рабочие отношения на проектно-строительном рынке регулируются договорами на основе антимонопольного законодательства, закона об архитектурной деятельности и страхования рисков. Подрядные договоры, контракты и соглашения отражают экономическую ответственность участников рынка.

Эффективность функционирования проектно-строительного рынка во многом зависит от наличия и полноты информационной системы. Информационная система содержит следующие данные:

— о спросе и предложении на строительную продукцию в условиях конкретной местности;

— мощностях и техническом оснащении строительных организаций, мощностях предприятий и номенклатуре изделий и конструкций, их выпускающих;

— ценах на строительную продукцию и состоянии рынка строительных машин и механизмов;

— производственных и технических возможностях проектных и изыскательских организаций и качестве продукции всех этих фирм, а также о состоянии рынка труда в проектно-строительном деле.

Информационная система будет неполной без данных о системе продаж и аренды недвижимости, об условиях тендеров и связях строительной индустрии с административными органами.

В Градостроительном кодексе РФ определены условия допуска к самостоятельной деятельности проектных и строительных организаций после включения в систему «саморегулирующихся организаций» (СРО)7. Допуск в СРО определяет круг выполняемых проектных и строительных работ при соответствующей квалификации специалистов и оснащенности производственно-техническими и информационными средствами.

2.2. Специализация и координация в инвестиционной и проектно-строительной деятельности

Специализация в инвестиционно-строительном комплексе — это форма организационно-экономических отношений, основанная на процессе разделения труда по выпуску отдельных видов проектной и строительной продукции. Проектные и строительные организации практически всегда решают задачи по альтернативному технологическому выбору между видами проектных и строительных работ. Специализация в свою очередь требует объединения (кооперирования) результатов деятельности специализированных организаций.

Кооперация основана на добровольном организационном объединении физических или юридических лиц для совместной деятельности. Так, самостоятельная, во многом обособленная деятельность заказчиков, инвесторов проектно-строительного процесса, проектировщиков, строителей, поставщиков и управленцев в последнее время стремится к объединению и управлению из одного координирующего центра. Такими координирующими центрами становятся так называемые девелоперские организации, а система организации и управления инвестиционной деятельностью называется «девелопментом». Эта система пришла в Россию с Запада, где она давно действует на рынке недвижимости. Совершенствование организационных, управленческих и технологических начал при координации действий всего комплекса инвестирования, проектирования и строительства должно привести к увеличению стоимости недвижимости на рынке. Эти меры позволяют поднять качественный уровень строительства. Несмотря на то, что в России новая система управления активно развивается, все-таки мы все еще находимся в начале пути. И поэтому нас в первую очередь интересуют спрос и финансовые возможности продвижения строительной продукции, поиск оптимальных путей к наиболее прибыльным направлениям строительной деятельности и т. д. Девелоперские организации иногда выполняют часть работ по организации проектно-строительных процессов, но могут заниматься и всем комплексом работ от поиска коммерческой идеи до обеспечения эксплуатации реализованного проекта. В первом случае инвестор заключает договор с выбранным по тендеру девелопером и поручает ему организовать работу по проектированию, согласованию проектных решений, строительству и сдаче в эксплуатацию готового объекта уже на определенной строительной площадке.

На средства заказчика организаторы и управленцы привлекают архитекторов-проектировщиков, генподрядные и субподрядные строительные организации, а также юридические, инжиниринговые и консалтинговые фирмы. Последние при необходимости могут обеспечивать заинтересованных лиц консультациями научно-исследовательского и расчетно-аналитического характера, в том числе при обосновании инвестиций и выработке рекомендаций по реализации строительной продукции. В этом случае от девелопера не требуется собственных финансовых вложений, а ответственность за работу нанятых им специалистов оплачивается денежным вознаграждением (гонораром), оговоренным в договоре. Такой вид организационной и управленческой деятельности носит характер ограниченных рисков («fee-development»).

При другом виде организационной и управленческой деятельности («speculative development») девелоперская организация имеет более широкий круг задач и выстраивает всю финансовую схему, обеспечивая страхование рисков, привлечение инвесторов, банковские кредиты и деньги арендаторов, способна участвовать в деле собственными средствами (до 30%). В этом случае девелоперская организация получает разрешение на строительную, технологическую и эксплуатационную деятельность и организует эти практики вплоть до выбора строительной площадки и осуществления проектных работ.

От качества финансовой и управленческой схемы зависят будущие доходы инвесторов, в которых управленческая (девелоперская) организация имеет свою достаточно крупную долю, доходящую до 50% построенной недвижимости, что обосновывается высокой степенью риска и ответственности. В ситуации, когда от качества созданной строительной продукции зависят продвижение ее на рынке и будущие доходы, влияние архитекторов-проектировщиков на эффективность проектных решений в процессе строительства и функционирования объектов сложно переоценить. Рациональные экономические и эксплуатационные показатели отвечают интересам и самого рынка недвижимости. Такова в целом система управления (девелопмента), и, поскольку в западных странах она уже считается устоявшейся, там идут поиски перспективных направлений ее развития, в частности инновационных технологий в проектировании и строительстве, в решении социальных вопросов и экологии.

Новая система организации и управления инвестиционно-строительным бизнесом привела к необходимости эффективного использованию инжиниринговых фирм, занимающихся самостоятельной проектно-строительной, технологической и консультационной деятельностью. Эти объединения способны привлечь отдельных специалистов и целые организации для оказания широкого спектра услуг, в том числе в сфере управления и координации действий научно-исследовательских, расчетно-аналитических, проектно-конструкторских, производственных и эксплуатационных специализированных организаций, а также в области разработок рекомендаций по управлению и организации реализации продукции.

Инжиниринговая деятельность, направленная на инновационное развитие, получила государственную поддержку в ряде правительственных документов по программам научно-технологического и инновационного совершенствования, отвечающего требованиям экологии. Предполагается создание инжиниринговых центров, в том числе при ведущих инженерных и технических высших учебных заведениях. Актуальность этого направления подтверждается тем обстоятельством, что рыночная конкуренция в мире идет уже не между отдельными видами бизнеса, а между территориями и странами.

2.3. Недвижимость и основной капитал

Понятие капитала пришло из теории и практики рыночной экономики. Кругооборот капитала представляет собой превращение капитала из денежной формы (Д) через закупку товара (материалы, изделия, конструкции, детали, полуфабрикаты и пр.) (Т) в производственную (П), затем в новую товарную форму (Т1) и снова в денежную массу (Д1), отражающую вновь созданную стоимость:

Д – Т – П – Т1 – Д1. (2.1)

Часть капитала, авансированного на создание зданий и сооружений, оборудованных техникой, машинами и механизмами, является основным капиталом. Сами здания и сооружения относятся к так называемым основным фондам, которые, находясь на балансе у проектной или строительной организации, выступают в качестве материальных активов. К нематериальным активам относятся патенты на правообладание так называемыми ноу-хау, производственными сведениями, связанными с лицензиями на изобретения, договорами передачи прав, оригинальными технологиями и др. Основные фонды, подвергаясь износу, постепенно переносят свою стоимость в течение всего производственного процесса на выпускаемую продукцию, при этом не меняют своей натурально-вещественной формы. Этим они отличаются от оборотного капитала и «оборотных фондов и средств», которые переносят свою стоимость на производимый товар или услугу в течение одного производственного цикла, но при этом меняют свою форму. К ним относятся сырье, материалы, изделия (другая часть материальных активов) и финансовые средства, доли в капитале, ценные бумаги, займы (финансовые активы). Основные и оборотные фонды и средства вместе составляют средства производства — капитал. На рис. 2.1 представлены виды капитала и взаимосвязь с основными и оборотными средствами. Основные фонды, (здания и сооружения), непосредственно связанные с землей и перемещение которых не представляется возможным без разрушения, представляют собой часть недвижимости. К другой ее части относятся участки земли, многолетние насаждения, леса и обособленные (замкнутые) водные объекты. Эта часть недвижимости составляет непроизведенные активы национального богатства в отличие от произведенных основных и оборотных фондов.

Рис. 2.1. Схема образования капитала. Виды капитала и активов

Как видим, недвижимость — необходимая часть формирования основных фондов или производительного капитала, составляющего основу мощи страны. Архитектор стоит у истоков создания недвижимости, а следовательно, основных фондов.

В рыночных условиях недвижимость при продаже выступает в товарном виде как источник дохода, а при аренде она становится источником постоянных доходов — в обоих случаях это источник инвестиций. Недвижимость представляет собой пассивную часть основных фондов, создающую условия для осуществления производственных и непроизводственных процессов. Строительные машины, механизмы, силовое оборудование, транспортные средства и высокотехнологичные компьютерные установки, а также имущество стоимостью более 100 минимальных месячных зарплат со сроком службы более 1 год представляют активную часть основных фондов, их производительную часть, обеспечивающую необходимую производительность труда. Кроме того, основные фонды подразделяются на производственные, непосредственно участвующие в производственном процессе, и непроизводственные, играющие скорее социальную роль при предоставлении тех или иных услуг населению.

Оптимальные пропорции между недвижимостью производственного и непроизводственного назначения определяют возможности повышения эффективности использования капитала. При этом темпы роста основных фондов отражают перспективы их воспроизводства как основы формирования экономического потенциала страны.

Действие инновационных факторов, связанных с внедрением и использованием новейших технологий и компьютерной техники, изменяет видовой состав основных фондов. В строительных фирмах активная часть фондов может составлять до 60%, а здания — примерно треть от стоимости всех основных фондов. В проектных организациях это соотношение находится в обратной пропорции. Поскольку 99% основных фондов находится вне отрасли строительства в других производственных сферах, понятна роль архитектора в достижении экономических результатов в этих отраслях, ведь их внимание как созидателей сосредоточено именно на материальной форме капитала.

Достижению рентабельности вложенного капитала в проектных организациях способствует применение эффективных проектных решений. Например, рациональная планировка, оптимальное использование объемного пространства с учетом технологических особенностей и перспектив их изменения способствуют эффективной организации технологических процессов, что ведет и к обеспечению соответствующей производительности труда. Гибкая планировка значительно сокращает затраты на реконструкцию при необходимости модернизации здания в дальнейшем.

2.4. Принципы оценки недвижимости

Оценка недвижимости происходит по двум основным направлениям: сначала оценивается качественное состояние зданий, составляющих основной городской и сельский фонд, а затем оцениваются возможности получения доходов от их реализации.

Первое направление связано с затратным методом оценки недвижимости, учитывающим степень износа. Во время эксплуатации все виды недвижимости изнашиваются, перенося постепенно свою стоимость на произведенную продукцию. Общий износ произведенной части фондов составляет более 50%. Известно, что отдельные составляющие промышленных комплексов начинают устаревать через 10 лет, технологические схемы служат до 6 лет, а сами предприятия теряют свои производственные возможности и качества в течение 13–15 лет.

Мероприятия, связанные с возможностями преодоления износа, предваряются оценкой состояния пассивной части основного фонда, т. е. зданий или сооружений, которые находятся в ведении главных архитекторов городских и сельских образований. Представляют интерес количество и структура общей площади, нуждающейся в обновлении, а именно: снос и новое строительство на современном уровне, текущий и капитальный ремонт, модернизация (перепланировка, реконструкция, реставрация).

Оценка качественного состояния зданий и сооружений производится как в натуральных (квадратных метрах общей или полезной площади), так и в стоимостных показателях (тыс. рублей) по первоначальной, восстановительной и остаточной стоимости.

Первоначальная стоимость соответствует полной сумме затрат приобретателей недвижимости, отраженных на их балансе, по ценам, действующим в период приобретения.

Восстановительная стоимость отражает сумму затрат по воспроизводству основных фондов. В случае проведения реконструкций, перепланировок, реставраций и модернизаций стоимость может быть значительно увеличена по сравнению с первоначальной. Новая стоимость может быть покрыта за счет собственных средств владельцев недвижимости, за счет кредитов банков, или может быть использован бюджетный фонд накоплений. Сокращение восстановительной стоимости из-за серьезного износа переводит ее в разряд инвентаризационной.

Остаточная стоимость дает представление о стоимости недвижимости на момент оценки, которая представляет разницу между первоначальной стоимостью и потерянной стоимостью. Все изменения, касающиеся стоимости основных фондов, фиксируются в их паспортах.

Денежное выражение износа основных фондов называется амортизацией, а ежегодные накопления с целью его возмещения выступают в виде амортизационных отчислений, величина которых закладывается в себестоимость продукции или отчисляется от прибыли. За их счет возмещается износ зданий путем частичной или полной замены фонда (при физическом разрушении) или путем модернизации (при моральном износе, когда появляются более эффективные современные решения). На рис. 2.2 отражена схема состава амортизационных отчислений, на которой показан состав полных отчислений на амортизацию. Норма ежегодных отчислений определяется исходя из соотношения их полной суммы и срока службы недвижимости в процентах.

Рис. 2.2. Состав амортизационных отчислений

Амортизационные отчисления переносятся на стоимость продукции и отражаются в издержках проектных и строительных фирм, поэтому часть стоимости амортизации включается в себестоимость проектной или строительной продукции. Путем возвращения отчислений при реализации этой продукции и оплате ее по текущим ценам образуется амортизационный фонд. Накапливаясь за срок службы, он позволяет восстановить первоначальную стоимость при использовании собственных средств и средств банков или бюджета на новом техническом современном уровне. Замена основных фондов производится тогда, когда эксплуатировать их становится невыгодно, здесь срабатывает рыночный принцип «полезности».

Отношение стоимости выбывающей недвижимости к общей ее стоимости показывает коэффициент или «процент выбытия». В связи с устареванием и выбытием периодически производится переоценка основных фондов. Однако иногда этому способствует изменение функционального назначения объекта и состояния окружающей среды, изменение конъюнктуры рынка и смена собственника.

Затратный метод оценки недвижимости подразумевает, что при ее реализации будут учтены все затраты за вычетом соответствующего процента износа, определенного в результате

...