С. А. Соменков, В. И. Солдатова, Т. В. Богачева

Проблемы правового регулирования оборота недвижимости

Учебное пособие

Под редакцией 
кандидата юридических наук, доцента 
С. А. Соменкова

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2(075.8)

ББК 67.404.1я73

С61

Авторы:
Соменков С. А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) – гл. 1, 2, 4;
Солдатова В. И., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), государственный советник Российской Федерации 1-го класса – гл. 3, 5;
Богачева Т. В., кандидат юридических наук, доцент – гл. 6.

Рецензенты:
Белицкая А. В., доктор юридических наук, профессор кафедры предпринимательского права юридического факультета МГУ имени М. В. Ломоносова;
Чекмарева А. В., доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского процесса Саратовской государственной юридической академии;
Белова Д. А., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

В учебном пособии показано развитие правового регулирования недвижимого имущества, особенности его правового режима в отдельных зарубежных странах, специфика правового режима отдельных видов недвижимых вещей по законодательству Российской Федерации. Рассмотрены также вещные права на недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продажа, аренда недвижимости и договор участия в долевом строительстве.

Законодательство приведено по состоянию на 20 декабря 2022 г.

Для лиц, изучающих гражданско-правовые дисциплины, практикующих юристов и всех интересующихся недвижимым имуществом и проблемами правового регулирования его оборота.

УДК 347.2(075.8)

ББК 67.404.1я73

© Соменков С. А., Солдатова В. И., Богачева Т. В., 2023

© ООО «Проспект», 2023

ПРИНЯТЫЕ СОКРАЩЕНИЯ

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ

ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

ВК РФ — Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ

КТМ РФ — Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ

КВВТ РФ — Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ

Федеральный закон № 218-ФЗ — Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений — Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Закон об объектах культурного наследия — Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»

Закон о недрах — Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»

Закон о защите конкуренции — Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»

Закон об участии в долевом строительстве — Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 — Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»

ГКФ — Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) от 21 марта 1804 г.

ГГУ — Гражданское уложение Германии от 18 августа 1896 г.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Учебное пособие «Проблемы правового регулирования оборота недвижимости» подготовлено преподавателями кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) и предназначено для лиц, обучающихся по программам подготовки магистров в сфере частного права. Структура и содержание учебного пособия соответствуют программе дисциплины «Проблемы правового регулирования оборота недвижимости», реализуемой в Московском государственном юридическом университете имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Преподавание данной учебной дисциплины осуществляется в рамках магистерской программы «Частное право» преподавателями кафедры гражданского права.

Авторы учебного пособия уделили внимание дискуссионным вопросам законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. В целях реализации практико-ориентированного подхода к изучению обучающимися учебной дисциплины активно использовались материалы судебной практики, при этом обращалось внимание на встречающиеся в практике различные подходы по конкретным вопросам. Для углубленного теоретического изучения обучающимися учебного материала в каждой главе учебного пособия дается список рекомендуемой научной литературы.

Каждая глава учебного пособия включает контрольные вопросы, которые служат средством оценки знаний обучающихся по каждой теме дисциплины.

Учебное пособие подготовлено с использованием справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

К.ю.н., доцент, доцент кафедры гражданского права
Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА)
С. А. Соменков

Глава 1.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

§ 1. Развитие правового регулирования недвижимого имущества

Правовой режим недвижимого и движимого имущества в Древнем Риме был первоначально очень сходен. Однако римские юристы не могли не учитывать естественных физических отличий между этими видами имущества. И, хотя они не оставили нам глубоко разработанной концепции недвижимого имущества, именно в римском праве зародились особенности правового режима недвижимости, отличающего ее от движимых вещей. Так, в древнейшем источнике римского права, Законах XII таблиц, срок давностного владения, позволявшего приобрести на вещи право собственности, устанавливалась в отношении земельного участка в два года, а в отношении всех других вещей — в один год. В литературе такой выбор сроков давностного владения связывают с системой двухпольного хозяйства1. При этом самого термина «недвижимое имущество» в Законах XII таблиц еще не было.

С течением времени разграничение недвижимого и движимого имущества совершенствовалось, обретя достаточную определенность в эпоху принципата (27 г. до н. э. — 284 г. н. э.). А в период домината (III–V вв. н. э.) были сформированы правовые механизмы, обеспечивавшие публичный характер сделок с недвижимостью. Римскому праву было известно деление вещей на движимые (res mobiles) и недвижимые (immobiles), которые не допускают перемены места без вреда для их субстанции. К движимым вещам относились, в частности, рабы, различные животные, предметы домашней обстановки и т. п. К недвижимым вещам римские юристы относили землю (solum) и всякую ограниченную ее часть (fundus, praedium), а также недра. При этом, как указывал В. М. Хвостов, все вещи, «органически» связанные с землей, и здания, прочно (с фундаментом) выстроенные на земле, признавались составными частями земли, а не самостоятельными вещами2.

В понимании римских юристов, если движимая вещь прочно соединяется с землей, то ее собственником становится тот, кому принадлежит земля согласно правилу superficies solo cedit, что означает «построенное на земельном участке следует за участком». Исходя из этого правила, землевладелец признавался собственником дома, находящегося на его земельном участке, даже если он был построен из материалов, ему не принадлежащих. Деревья и другие растения, в частности зерновые, также считались собственностью землевладельца3.

Римское право также устанавливало различный правовой режим земельных участков в зависимости от их хозяйственного назначения. Как указывал В. А. Краснокутский, «различались praedia urbana — городские участки, застроенные для городских жилищ, городских ремесленных и промышленных заведений, и praedia rustica — сельскохозяйственные участки: поля, луга, леса, деревенские жилища и склады»4. Кроме того, недвижимость в Италии и в провинциях имела различный правовой режим. Недвижимость в Италии относилась к манципируемым вещам5. Для отчуждения манципируемых вещей требовалось соблюдение особой символической процедуры: она осуществлялась в присутствии не только сторон сделки, но и пяти свидетелей и весовщика. В рамках этой процедуры покупатель как бы в уплату передавал продавцу вещи слиток меди, который взвешивал весовщик. Провинциальные земли относились к неманципируемым вещам. Неманципируемые вещи отчуждались путем традиции — простой передачи. В литературе отмечается, что «провинциальные земли были собственностью государства и передавались частным лицам лишь во владение»6.

Развитие представлений о недвижимом имуществе в Средние века в Европе неразрывно связано с возникновением и развитием феодализма. Основу феодализма составляла феодальная собственность на землю. Большая часть принадлежащей феодалу земли передавалась им в виде наделов в постоянное пользование крестьянам, которые вели на этой земле свое хозяйство и за это несли в пользу феодала различные повинности — феодальную ренту. Такая рента «выступала в трех формах: в форме отработочной ренты (барщина), в форме ренты продуктовой (натуральный оброк) и в форме денежной ренты (денежный оброк)»7. Первоначально преобладала отработочная рента, но с развитием феодализма начинает преобладать натуральный оброк, а затем — денежная рента.

Первой формой феодальной земельной собственности, возникшей на ранней стадии развития феодализма в Западной Европе, был аллод. Под ним понималась свободно отчуждаемая индивидуально-семейная земельная собственность8. Возникла она у германских племен в захваченных ими провинциях Западной Римской империи в результате раздела завоеванной земли между дружинниками. Поскольку аллод был приобретен владельцем путем личного завоевания, «он стоял в независимом отношении к целому племени или государству и не нес никаких податных обязательств»9. С течением времени происходило разложение сельской общины, многие свободные крестьяне разорялись и вынужденно отчуждали свои аллоды в пользу светской и церковной знати, а также в пользу богатых крестьян, которые таким образом становились крупными землевладельцами. В результате развития феодальных отношений в Западной Европе возникла новая форма феодальной земельной собственности — бенефиций. Он давался пожизненно под условием несения его владельцем определенной вассальной службы (как правило, военной) в пользу того феодального сеньора (господина), который этот бенефиций дал10. В дальнейшем бенефиций превращается в наследственное владение и приобретает черты, свой­ственные феоду (или лену). Феод представлял собой наследственное владение землей, возлагавшее на его обладателя (феодала) обязанность нести военную службу и выполнять другие вассальные обязанности по отношению к сеньору, наделившему его этим феодом. Между сеньором и вассалом существовали отношения личной зависимости, которые складывались в определенную иерархическую систему, известную как «феодальная лестница». Таким образом, феодальная земельная собственность имела иерархическую структуру.

При этом крестьяне права собственности на землю не имели. Постепенно на первое место выступает требование феодалом денежных выплат от крестьян за пользование земельным участком. В Англии и Франции появляются наследственные крестьянские держания земельных участков, за которые крестьяне (копигольдеры, вилланы) несли определенные повинности перед феодалом. В Германии наследственные крестьянские держания были заменены на краткосрочную аренду земельных участков11.

И в период Средних веков, и позже с развитием капиталистических отношений, в Новое время, эволюция института недвижимости шла по пути развития принципа определенности в отношении недвижимого имущества. Этому способствовали системы инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских народов, системы залоговых или ипотечных книг — у германских. Завершением этого развития является система поземельных книг в Германии. По мере роста значения того или иного вида объектов в гражданском обороте появлялась необходимость в обеспечении в отношении них такой же определенности, какая имелась в отношении недвижимого имущества. Так, к недвижимости стали относить не только земельные участки и строения, но и такие объекты, как плавучие мельницы, а в Италии — картины12.

В литературе отмечается, что появление в конце XVIII в. в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги) было вызвано к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. С. П. Гришаев пишет, что «содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость»13.

В России сам термин «недвижимое имущество» появился только в XVIII в. в период правления Петра Первого. Тем не менее различие вещей движимых и недвижимых с точки зрения их физических свой­ств было известно еще с древнейших времен, и правовой режим их был различен. В Русской Правде (Краткая редакция) существовала норма, направленная на охрану землевладения, — в ст. 34 устанавливался за порчу межевых знаков высокий штраф — 12 гривен14. В Пространной редакции Русской Правды мы также можем обнаружить нормы, направленные на недопущение порчи межей и межевых знаков и нарушение границ земельных участков, которые дополняют и расширяют положения, содержащийся в ст. 34 Краткой редакции Русской Правды. Это, в частности, ст. 72 и 73 Пространной редакции15. Можно также отметить ст. 100 Пространной редакции, согласно которой при наследовании в отсутствие завещания родительский дом со всеми связанными с ним хозяйственными помещениями закрепляется за младшим сыном16.

В 1497 г. Принимается Великокняжеский судебник Ивана Третьего. В нем достаточно много внимания уделяется феодально-земельным отношениям. Так, в ст. 61 Судебника 1497 г. Идет речь о необходимости сооружения изгородей между соприкасающимися землями для того, чтобы избежать потравы скотом посевов. Расходы на постройку изгороди распределялись согласно данной статье поровну между владельцами смежных участков. При этом интересно, что расходы за причинение потравы возлагались не на владельца скота, а на того, чья изгородь оказалась неисправной, из-за чего и произошла потрава. Также в данной статье решался вопрос о том, кто должен делать изгородь в случае, когда пахотная земля граничила с покосами, — статья возлагала эту обязанность на владельца пашни. Статья 62 Судебника 1497 г. устанавливала ответственность за повреждение или уничтожение межевых знаков и запашку чужой земли. При этом строже охранялась феодальная собственность на землю. В ст. 63 предусматривался срок давности по земельным искам, служивший также основой для закрепления прав на земельные участки, т. е. выполнял также и функцию срока приобретательной давности. Характерно, что Судебник 1497 г. устанавливал два разных срока — так, по искам частных лиц срок исковой давности устанавливался в три года, а если иск был направлен на изъятие земельного участка, принадлежащего великому князю, у незаконного владельца, то срок исковой давности увеличивался до шести лет17.

Царский Судебник 1550 г. содержал ряд положений, пересекавшихся с положениями Судебника 1497 г., дополняя их в некоторых аспектах. Так, ст. 84 Судебника 1550 г. устанавливала сроки давности по земельным искам, аналогичные установленным ст. 63 Судебника 1497 г. Статья 86 Судебника 1550 г. дополняла ст. 61 Судебника 1497 г. санкцией за потраву скотом посева. В ст. 86 указывалось, что ущерб возмещался собственником скота тому лицу, которому принадлежала изгородь, т. е. собственнику посева18.

К указанному периоду в России сложились две основные формы землевладения — вотчина и поместье. Вотчина представляла собой наследственное владение землей и была известна с глубокой древности. Они делились на несколько видов. По субъекту владения выделялись дворцовые, государственные, церковные, частновладельческие. Также вотчины делились по способу приобретения на родовые, жалованные и купленные19. Изначально родовые вотчины могли приобретаться и отчуждаться только с согласия всего рода. Как отмечает И. А. Исаев, «к XVI веку родовые права на имущество стали ограничиваться главным образом правом родового выкупа и правом родового наследования»20. Правила родового выкупа вотчины были закреплены в ст. 85 Судебника 1550 г. При этом данная статья ограничивала круг лиц, которые имели такое право. Из их числа исключались прямые потомки продавца (дети, внуки). Лица, относящиеся к боковой линии родства (братья, племянники), имели такое право, если они не являлись свидетелями при продаже вотчины. Лицо, продавшее вотчину, не имело права принудительного выкупа. Выкупить вотчину можно было только «полюбовно», если «станет тот купец ту вотчину продавать». Право родового выкупа можно было реализовать только в течение сорока лет. Оно не применялось к так называемым купелям, т. е. вновь купленным землям. Данное право распространялось на них только после перехода их к наследникам. Также запрещался выкуп «чужими деньгами», т. е. не для себя, а для другого лица. В таком случае вотчина возвращалась прежнему продавцу «безденежно»21. Право родового выкупа сначала распространялось только на вотчины, перешедшие к другим лицам на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена, залог). Позднее его распространили и на вотчины, перешедшие по безвозмездным сделкам, таким как дарение и завещание.

Собственниками купленных вотчин являлась семья (муж и жена). Жалованные вотчины исходя из названия предоставлялись в собственность за соответствующие заслуги на основе жалованной грамоты, в которой и определялись правомочия вотчинника. Правовой режим жалованных вотчин был аналогичен купленным22.

Термин «поместье» впервые упоминается в Судебнике 1497 г. Поместье, в отличие от вотчины, представляло собой условное владение землей. Оно жаловалось князем (государем) из его земель лицам, служащим при его дворе (дворянам), при условии несения ими службы. Тем самым они становились помещиками. Поместье фактически играло роль жалования в неденежной форме и отбиралось, когда дворянин покидал службу. Сын помещика, в случае его поступления на службу по достижении пятнадцатилетнего возраста, также допускался к пользованию поместьем до наступления совершеннолетия. Женщины не могли наследовать поместья, но получали от государства землю в качестве пенсионных выплат. Как указывает И. А. Исаев, первоначально их размеры устанавливались произвольно, но с XVI в. стали нормироваться23.

Очень подробно регламентирован правовой режим поместий и вотчин в Соборном Уложении 1649 г. — первом в истории России систематизированном законе. В Уложении отчетливо заметна тенденция к приравниванию правового режима поместий к режиму вотчин. Характерно, что сначала в Уложении идет гл. XVI о поместьях, а уже следом за ней гл. XVII о вотчинах. Это приравнивание шло по пути предоставления помещикам права распоряжаться землей, чем ранее обладали только вотчинники. Помещик, вышедший в отставку, теперь не терял поместье, а сохранял определенные права на землю. Правда, это было уже не то поместье, которое он получал за службу, а так называемое прожиточное поместье, игравшее роль своеобразной пенсии24.

Как и более старое законодательство, Соборное Уложение 1649 г. много внимания уделяет вопросам охраны права собственности на землю. В ст. 230–235 гл. X устанавливалась ответственность за уничтожение межевых знаков. Хотя, как и ранее, закон строже реагирует на нарушение земельных прав феодалов, чем крестьян, тем не менее допускались земельные споры черносошных крестьян (лично свободные крестьяне, работавшие на государство) с феодалами (ст. 235 гл. X)25.

Важной вехой в развитии института недвижимости в российском законодательстве является указ Петра Первого от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», который в литературе известен также как «Указ о единонаследии». Именно в данном акте впервые появляется термин «недвижимое имущество». Процесс объединения правового режима вотчин и поместий, отмечавшийся нами при рассмотрении Соборного Уложения 1649 г., получил в данном указе логическое завершение. В ст. I указа единым понятием недвижимых вещей охватывались родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, а также дворы и лавки. Упоминание в этой статье дворов и лавок позволяет исследователям считать, что данный акт распространялся не только на дворянство, но и, в частности, на купцов26. Одновременно в той же статье был установлен запрет на продажу и залог недвижимости. Статья II устанавливала запрет дробить недвижимое имущество при передаче его по наследству. Согласно этой статье, все недвижимое имущество можно было завещать только одному из сыновей (отсюда и неофициальное название этого акта — «Указ о единонаследии»). Если же завещания не было, то всю недвижимость получал старший сын. Если у наследодателя не было сыновей, а были только дочери, то данное правило применялось к дочерям. Остальные наследники (как сыновья, так и дочери) получали по наследству только движимое имущество. Если наследодатель был бездетен, он мог завещать недвижимое имущество ­кому-либо из членов своей семьи, а движимое имущество можно было завещать как родственникам, так и посторонним (ст. III). В случае отсутствия завещания всю недвижимость получал ближайший родственник наследодателя, а движимое имущество делилось в равных долях между остальными родственниками. Смысл данного правила объяснялся в преамбуле этого указа тем, что если недвижимое имущество будет переходить всегда одному сыну, а прочим только движимое, то «государственные доходы будут справнее», а дворянин сможет лучше «льготить подданных, а не разорять». Также указывалось на то, что это будет противодействовать упадку дворянских родов. Остальные наследники, не получившие недвижимого имущества, должны будут согласно указу «хлеба своего искать службою, учением, торгами» и прочим, в чем также Петр видел пользу для государства27. Данный указ был направлен на укрепление имущественного благосостояния дворянства. Однако многие представители господствующего класса остались им недовольны. Если поместное дворянство было заинтересовано в уравнивании правового режима их поместий с вотчинами, то вотчинники от этого ничего не получали. Правило о единонаследии устраивало тех дворян, которые, согласно указу, получали по наследству все недвижимое имущество, но совсем не радовало тех их родственников, которые не получали поместья и были вынуждены самостоятельно зарабатывать себе на жизнь. Также необходимо отметить, что многим дворянам не понравилось введенное указом ограничение свободы распоряжения недвижимостью. Недовольство указом о единонаследии привело к его отмене указом Анны Иоанновны от 17 марта 1731 г. «Об именовании поместий и вотчин недвижимым имением и о разделе оных между детьми по Уложению»28. При этом указ 1731 г. подтвердил равный правовой режим вотчин и поместий и предписал их «именовать равно одно недвижимое имение вотчина».

Развитие промышленности в правление Петра I привело к введению различных ограничений в праве собственности на недвижимое имущество, направленных на стимулирование промышленного производства. В 1719 г. Была учреждена Берг-коллегия, представлявшая собой орган по руководству российской горнорудной промышленностью (см. Указ от 10 декабря 1719 г. «Об учреждении Берг-коллегиума для ведения в оном деле о рудах и минералах»29). С этого года вопросами добычи полезных ископаемых на землях частных лиц стало ведать государство. Таким образом, недра принадлежавшей помещикам земли фактически были переведены под контроль государства, так как добывать полезные ископаемые на этих землях могли и иные лица, уведомив об этом Берг-коллегию. Права собственника земельного участка ограничивались преимущественным перед другими лицами правом на устройство соответствующих заводов по добыче и обработке полезных ископаемых, а если сам собственник эти не хотел или не мог заниматься, то он имел право на получение 1/32 доли от прибыли, полученной другими промышленниками на его земле. Также во всех лесах, находящихся на землях, принадлежащих частным лица, разрешалось рубить для государственных нужд любое дерево, ничего не платя за это владельцу леса. При этом некоторые леса и породы деревьев были объявлены заповедными. Определенные породы деревьев могли использоваться только для государственных нужд30. Кроме того, промышленные предприятия, находившиеся во владении и пользовании частных лиц, считались собственностью государства. Промышленники могли их передать по наследству, но иное распоряжение предприятиями государство осуществляло через свои органы. В литературе отмечается, что государство обладало монополией на приобретение у промышленников ряда продукции и добываемого сырья, а экспорт этой продукции частными лицами осуществлялся через Берг-коллегию и Мануфактур-коллегию31.

В правление Екатерины II права дворян на недвижимое имущество еще более расширяются. 21 апреля 1785 г. издается Грамота на права, вольности и преимущества благородного российского дворянства32, известная в литературе как Жалованная грамота дворянству. В ней закрепляется право дворян, являвшихся первым приобретателем имения, свободно им распоряжаться. Наследственным же имением распоряжаться разрешалось в рамках, установленных законами (ст. 22). Грамота закрепляет право дворян покупать деревни (ст. 26), иметь фабрики и заводы в деревнях (ст. 28), иметь, строить или покупать дома в городах (ст. 30). Также дворянам было дано право собственности не только на поверхностный слой принадлежащей им земли, но и на недра и то, что в них находится (ст. 33). В полную собственность дворян переходили леса, растущие в их поместьях (ст. 34). Следует отметить, что установленные ст. 33 и 34 правила являлись отменой установленного в правление Петра I порядка (см. выше) и являлись шагом назад в развитии правового регулирования недвижимого имущества.

Одновременно с Жалованной грамотой дворянству была издана Грамота на права и выгоды городам Российской империи, известная в литературе как Жалованная грамота городам33. Статья 4 Грамоты гарантировала защиту права собственности горожан на движимое и недвижимое имущество. В соответствии со ст. 9 Грамоты, городскому магистрату предписывалось иметь специальную книгу с описанием «домов, строений, мест и земель городских» под номерами. Данные этой книги должны были быть доступны для любого желающего дать в заем деньги под залог дома или купить либо нанять «дом, строение, место или землю» с тем, чтобы он «давать деньги мог с надежностью». Одновременно эта статья показывает нам, что в собственности горожан могли находиться перечисленные в ней объекты недвижимости. Жалованная грамота городам подтвердила право иностранцев иметь в губернии фабрики, мануфактуры и заводы (ст. 130, 131). Особыми правами обладали так называемые «именитые граждане», перечень которых приводится в ст. 132. Им разрешалось иметь загородные дворы и сады (ст. 134), фабрики, заводы, морские и речные суда (ст. 136).

В начале XIX в. император Александр I издал указ от 12 декабря 1801 г. «О предоставлении купечеству, мещанству и казенным поселянам приобретать покупкою земли»34. Этот указ, не затрагивая основ дворянского землевладения и сохраняя за дворянами монопольное право на владение населенными землями, существенно расширил перечень лиц, которые могли стать собственниками земельных участков. Теперь помимо дворян право покупать землю было предоставлено также купцам, мещанам и всем «городским правом пользующимся», государственным крестьянам, а также крестьянам, отпущенным помещиками на волю, за исключением помещичьих крепостных. Покупать можно было только землю без крестьян. Согласно данному указу, собственник земельного участка получал в свое владение не только все, что находится на его поверхности, но и в недрах. В вопросе о недрах это указ явно следовал в русле того подхода, который утвердился в правление Екатерины II и был закреплен в Жалованной грамоте дворянству.

В 1848 г. крепостным крестьянам было предоставлено право приобретать в собственность недвижимое имущество. 3 марта 1848 г. был издан указ императора Николая I «О предоставлении крестьянам помещичьим и крепостным людям покупать и приобретать в собственность земли, дома, лавки и недвижимое имущество»35. Указ разрешал покупать крепостным практически любую недвижимость, кроме населенных имений. Однако приобретать и отчуждать такую недвижимость крепостные могли «не иначе как с согласия своих помещиков, надлежащим образом удостоверенного и, до совершения акта приобретения или отчуждения, в присутственном месте предъявленного».

Крестьянская реформа 1861 г. привела не только к освобождению крестьян от крепостной зависимости, но и знаменовала окончательный переход от феодализма к капиталистическому строю в России. В рамках этой реформы было издано «Положение о выкупе крестьянами, вышедшими из крепостной зависимости, их усадебной оседлости и о содействии правительства к приобретению сими крестьянами в собственность полевых угодий»36. Несмотря на всю противоречивость реформы 1861 г., в результате выкупных операций крестьяне превратились в самостоятельных собственников земельных угодий, что привело к ликвидации системы феодальных отношений в деревне.

Взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено Высочайшим манифестом от 3 ноября 1905 г. Согласно ему взимание с крестьян выкупных платежей за надельные земли было отменено с 1 января 1907 г. С этого срока эти земли освобождались от лежащих на них ограничений, и крестьяне приобрели право свободного выхода из общины с приобретением права частной собственности на надельные крестьянские земли (см. Указ Правительствующему сенату «О дополнении некоторых постановлений действующего закона, касающихся крестьянского землевладения и землепользования»37).

Несмотря на активное использование термина «недвижимое имущество» в дореволюционном российском законодательстве, легального определения данного понятия и указания на критерии отнесения имущества к недвижимому оно не содержало. В т. X Свода Законов Российской Империи (далее — т. X СЗ РИ) констатировалось, что имущество может быть как недвижимым, так и движимым. При этом недвижимое имущество определялось путем перечисления его отдельных объектов. Недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги (ст. 383, 384 т. X СЗ РИ). Интересно, что, в отличие от современного законодательства, морские и речные суда в Российской империи относились к движимому имуществу (ст. 401 т. X СЗ РИ).

При этом в юридической науке того времени уже сложилось достаточно четкое понимание критериев деления вещей на движимые и недвижимые. Так, Н. К. Ренненкампф писал: «Разделение вещей на движимые и недвижимые (res mobiles et immobiles) основано на положении их в природе: к первым принадлежат земля и все те предметы, которые не могут быть отделены от земли и перенесены без повреждения их существа и назначения; к движимым принадлежат все прочие вещи, не имеющие указанных условий. Юридическое деление вещей на движимые и недвижимые, хотя вытекает из самой природы, может, однако, иногда не совпадать с физическою подвижностью вещей, законодатель в обоих случаях и целях может подчинить и движимые вещи юридическим условиям недвижимости. Различие вещей движимых и недвижимых оказывает существенное влияние на способы укрепления, оборота прав, защиты против нарушения, на порядок наследования»38.

В проекте Гражданского Уложения, так и не ставшего законом, в ст. 32 была предпринята попытка закрепить отнесение вещей к числу недвижимых на основе критерия прочной связи с землей — так, недвижимыми имуществами признавались «земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, ­как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины».

Земли делились на населенные и ненаселенные (ст. 385 т. X СЗ РИ). Как указывалось в литературе того времени, «населенными имениями признаются те, в которых еще существуют обязательные отношения крестьян к помещику. С прекращением этих же последних должно прекратиться и значение населенного имения»39. Довольно много внимания уделялось так называемым принадлежностям недвижимого имущества. Так, находящиеся на населенных землях церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы плотины и гати считались принадлежностями соответствующих населенных земель. Реки, озера, пруды, болота, дороги, недра и находящиеся в них полезные ископаемые считались принадлежностями соответствующих земель (как населенных, так и ненаселенных). Принадлежностями фабрик и заводов признавались различные вещи (как недвижимые, так и движимые), входящие в его состав (что созвучно современному понятию предприятия, закрепленному в ст. 132 ГК РФ), — «все заводские построения, посуда и инструменты, земли, леса, покосы, руды, соляные рассолы, трубы и все вещества ископаемые». В качестве принадлежностей домов рассматривались их части, составлявшие внутреннюю и наружную отделку, и те украшения, которые невозможно отделить от здания без повреждения, в частности «мраморные, красного дерева и другого рода полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т. п.» (см. ст. 386–389 т. X СЗ РИ).

Законодательством был установлен особый порядок оборота недвижимости. Так, согласно ст. 1417 т. X СЗ РИ, продажа любого недвижимого имущества совершалась посредством купчих крепостей. В соответствии со ст. 1420 т. X СЗ РИ купчая крепость «совершается нотариальным порядком и обращается в акт крепостной через утверждение ее Старшим Нотариусом».

После Октябрьской революции 1917 г. советская власть, исходя из своих идеологических установок, начинает постепенный процесс выведения недвижимого имущества из оборота. При этом на первых порах недвижимое имущество в законодательстве еще упоминалось. Принятый II Всероссийским съездом Советов 27 октября 1917 г. «Декрет о земле»40 провозгласил незамедлительную отмену без выкупа помещичьей собственности на землю. Помещичьи имения конфисковывались. При этом в декрете подчеркивалось, что земли рядовых крестьян и рядовых казаков не конфискуются. В «Крестьянском наказе о земле», являвшимся составной частью этого декрета, были указаны меры, направленные на решение земельного вопроса, среди которых на первом месте стояла отмена права частной собственности на землю и обращение ее во всенародное достояние. Предлагалось также установить, что все недра земли, содержащиеся в них полезные ископаемые, а также «леса и воды, имеющие общегосударственное значение, переходят в исключительное пользование государства». Эти предложения в дальнейшем будут реализованы в советском законодательстве.

Декрет СНК РСФСР от 14 декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью»41 приостановил ввиду предстоящего обобществления городской земли с 18 декабря 1917 г. «какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу и т. п. всех недвижимостей и земель в городах».

Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»42 отменил право частной собственности «на все без исключения участки, как застроенные, так и не застроенные, как принадлежащие частным лицам и промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям, находящиеся в пределах всех городских поселений» (ст. 1). Согласно ст. 2 данного декрета в городских поселениях с числом жителей свыше десяти тысяч отменялось право частной собственности «на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имеют стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти». Все городские земли и строения, которые изымались из частной собственности, передавались в распоряжение органов местной власти (ст. 5). Бывшие собственники недвижимости уравнивались во всех отношениях с прочими нанимателями и были обязаны на одинаковых с ними основаниях вносить наемную плату за занимаемые ими помещения (ст. 10). Интересно, что, несмотря на антибуржуазный характер этого декрета, органам местной власти ст. 7 было предоставлено право «отводить частным лицам земли для возведения на них зданий под промышленные предприятия на условиях, установленных местной властью».

Окончательно отказ от деления вещей на недвижимые и движимые произошел с принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР43. Согласно ст. 21 этого кодекса земля объявлялась достоянием государства и не могла быть предметом частного оборота. Владение землей допускалось только на правах пользования. При этом в примечании к данной статье указывалось, что «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено». Статья 53 кодекса указывала на то, что земля находится исключительно в собственности государства. Также в государственной собственности находились недра, леса, воды, железные дороги общего пользования. Строения, торговые и промышленные предприятия могли находиться в частной собственности (ст. 54, 55). При этом недвижимым имуществом указанные объекты, разумеется, не признавались.

Судебная практика также в целом придерживалась этого подхода законодателя. Так, Пленум Верховного Суда РСФСР в Постановлении от 24 июня 1925 г. «О презумпции (предложении) права собственности государства на спорное имущество», отмечая ошибку Гражданской кассационной коллегии Верховного Суда РСФСР, подчеркнул, что «в нашем законе нет деления имущества на движимое и недвижимое»44.

Советская наука гражданского права в начале 1920-х гг. вслед за законодателем и судебной практикой отказалась от деления вещей на движимые и недвижимые. Сама концепция недвижимости рассматривалась как буржуазная и не имеющая практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью45.

Несмотря на отказ от юридического деления вещей на недвижимые и движимые, объективные различия между ними все равно сохранялись, что приходилось отражать в законодательстве. Так, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.46 (далее — ГК РСФСР 1964 г.) выделялось право личной собственности на жилой дом (ст. 106). Существовали и особенности правового регулирования оборота такого имущества — так, выделялся договор купли-продажи жилого дома (ст. 238). Особые требования предъявлялись к форме такого договора — так, согласно ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся. Также особым образом регулировалась купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (ст. 253).

Так как законодатель вынужден был избегать таких терминов, как «недвижимость» или «недвижимое имущество», это создавало определенные сложности. Как отмечает С. П. Гришаев, «законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой. Слова “жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков” были теми заменителями термина “недвижимость”, которыми приходилось оперировать»47.

При этом в законодательстве изредка упоминалось недвижимое имущество, несмотря на отсутствие такого понятия в ГК РСФСР 1964 г. Такие упоминания можно встретить даже в отдельных нормативных актах 1920–30-х гг. Так, в «Инструкции об операциях и представительствах иностранных фирм в Р.С.Ф.С.Р. и союзных с нею республиках»48 в п. 11 указывалось: «Фирма отвечает за свою деятельность в Р.С.Ф.С.Р. и союзных с ней республиках всем движимым и недвижимым имуществом, где-бы таковое не находилось».

В Постановлении СНК СССР от 7 октября 1931 г. № 83649 можно встретить указание на право треста «Арктикуголь» «приобретать, отчуждать, принимать в залог и закладывать всякого рода недвижимое имущество для надобностей треста» (п. 2 § 2 Устава треста).

Встречаются такие упоминания и в законодательстве 1970–80-х гг. Так, в Постановлении Совмина СССР от 26 октября 1987 г. № 1200 «Вопросы Советского детского фонда имени В. И. Ленина»50 в п. 1 указывалось на то, что средства фонда образуются, в частности, за счет «поступлений от зарубежных фондов и отдельных лиц в виде денежных средств, материальных и культурных ценностей и недвижимого имущества». Аналогичное положение есть в п. 1 Постановления Совмина СССР от 15 октября 1988 г. № 1193 «Вопросы Советского фонда милосердия и здоровья»51.

В Постановлении Совмина СССР от 16 июня 1990 г. № 582 «О совершенствовании деятельности Страхового акционерного общества СССР “Ингосстрах”»52 было указано в п. 3, что Ингосстрах имеет, в частности, право «приобретать и арендовать за границей движимое и недвижимое имущество, необходимое для осуществления своей уставной деятельности».

В «Положении о Всесоюзном объединении по оперативному обмену продукцией между СССР и странами — членами СЭВ (Внешпромтехобмене) при Госснабе СССР»53 в подп. «г» п. 5 Внешпромтехобмену предоставлялось право «в установленном порядке арендовать помещения и приобретать всякого рода движимое и недвижимое имущество, необходимые для осуществления деятельности Объединения».

Следует отметить, что в приведенных примерах упоминания недвижимого имущества вряд ли были случайно допущенными ошибками и, судя по всему, были сделаны целенаправленно, учитывая, что упомянутым организациям предоставлялась возможность вступать в отношения, осложненные иностранным элементом, а зарубежное законодательство зачастую оперирует термином «недвижимое имущество». В некоторых случаях данный термин применялся, когда, очевидно, не было возможности ­как-то иначе определить соответствующее имущество. Так, в Постановлении Совмина СССР от 24 сентября 1987 г. № 1101 «О комплексной реконструкции и застройке в период до 2000 года исторически сложившегося центра г. Москвы»54 в п. 3 упомянуты «недвижимые памятники истории и культуры».

Возврат к делению вещей на движимые и недвижимые с определением особенностей их правового режима произошел в 1990 г. В Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» в п. 3 ст. 7 были закреплены особенности приобретения права собственности на недвижимое имущество по давности владения. При этом данный закон никак не определял недвижимое имущество, не давал критериев его отграничения от движимого.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик55 (далее — Основы), принятые в 1991 г., уже дали близкое к современному и базирующиеся на достижениях российской дореволюционной науки гражданского права понятие недвижимости. Основы указывали на критерии разграничения движимого и недвижимого имущества — п. 2 ст. 4 относил к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно с ними связано, как то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. При этом допускалась возможность отнесения законодательными актами к недвижимому и иного имущества. Прочность связи с землей понималась как невозможность перемещения соответствующего имущества без несоразмерного ущерба его назначению. Также Основы предусматривали возможность приобретения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности (п. 3 ст. 50), для чего требовалось добросовестно, открыто и непрерывно владеть им как своим собственным не менее пятнадцати лет. Статья 64 Основ, посвященная месту исполнения обязательства, определила, что по обязательству передать недвижимое имущество исполнение должно быть произведено в месте нахождения имущества. Также недвижимое имущество упоминается в коллизионных нормах Основ.

§ 2. Особенности правового режима недвижимости во Франции, Германии, Англии, США

Гражданский кодекс Франции56 провозглашает, что «все имущество является движимым либо недвижимым» (ст. 516 ГКФ). При этом согласно ст. 517 ГКФ имущество является недвижимым

1) или по своей природе,

2) или по своему назначению,

3) или в силу предмета, к которому оно относится.

По своей природе являются недвижимым имуществом земельные участки и строения (ст. 518 ГКФ). К этой же категории относятся ветряные и водяные мельницы, укрепленные на сваях и составляющие часть строения (ст. 519 ГКФ). Водопроводные трубы являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, к которому они прикреплены (ст. 523 ГКФ).

ГКФ признает недвижимым имуществом урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (ст. 520). Но если зерновые культуры скошены, а плоды сняты, даже если они и не убраны, т. е. ими утрачена связь с земельным участком, они считаются движимым имуществом. Сходный подход применяется в отношении леса — согласно ст. 521 ГКФ «вырубающийся в обычном порядке мелкий или строевой лес, разделенный на лесосеки, становится движимым имуществом лишь по мере того, как деревья срубают».

Своеобразно решен в ГКФ вопрос относительно правового режима арендуемых сельскохозяйственных животных. Согласно ст. 522 ГКФ животные, которых собственник земельного участка передает фермеру или испольщику для разведения, считаются недвижимым имуществом в той мере, в какой они остаются закрепленными за земельным участком в силу соглашения. Однако те животные, которых собственник передает внаем лицу, не являющемуся фермером или испольщиком, относятся к движимому имуществу.

По своему назначению являются недвижимым имуществом различные животные и предметы, помещенные собственником на земельном участке для его обслуживания и ведения на нем хозяйства (ст. 524 ГКФ): сельскохозяйственные животные, сельскохозяйственный инвентарь, семенной материал, переданный фермерам или арендаторам-испольщикам, голуби в голубятнях, кролики в садках, ульи, рыба в водоемах, прессы для изготовления вина, котлы, перегонные аппараты, чаны и бочки, инвентарь, необходимый для эксплуатации кузнечных мастерских, бумажных фабрик и иных производственных предприятий, солома и удобрения. В отрыве от соответствующего земельного участка все эти объекты являются, безусловно, движимым имуществом.

Кроме того, французское законодательство решает вопрос о правовом режиме движимых вещей, прикрепленных к недвижимым. Согласно той же ст. 524 ГКФ являются недвижимым имуществом в силу своего назначения все движимые предметы, которые собственник навсегда прикрепил к земельному участку. В ст. 525 ГКФ разъясняется, что следует понимать под прикреплением движимого имущества навсегда к земельному участку или зданию. Здесь решающее значение имеет способ соединения вещей. Считается, что движимые предметы прикреплены собственником к своему земельному участку или зданию навсегда и тем самым становятся частью недвижимого имущества, если для их соединения использовались материалы, не допускающие возможности свободного отсоединения скрепленных вещей, такие как гипс, известь или цемент, либо отделение невозможно без разрушения или повреждения либо движимых, либо недвижимых вещей.

Та же статья ГКФ допускает признание частью недвижимого имущества зеркал, картин и статуй. Зеркала в жилом помещении считаются прикрепленными к нему навсегда, если рама, в которую они вставлены, составляет единое целое с деревянной обшивкой стен. Аналогичным образом решается вопрос относительно картин и иных украшений. Несколько иначе решается вопрос относительно статуй — они «являются недвижимым имуществом, когда помещены в специально сделанную для них нишу, даже если они могут быть изъяты без разрушений или повреждений». Разумеется, несмотря на использованную в ГКФ формулировку, статуя не становится самостоятельным объектом недвижимости, а представляет собой часть соответствующего помещения, где она расположена.

Для французского законодательства характерно признание недвижимым имуществом некоторых ограниченных вещных прав на недвижимость, а именно узуфрукта и сервитута, в силу предмета, к которому они относятся. Также к этой категории недвижимого имущества закон относит право на иски об истребовании недвижимого имущества (ст. 526 ГКФ).

В Германии в качестве недвижимого имущества понимаются в первую очередь земельные участки. Немецкие правоведы отмечают, что «земельный участок как для отдельного индивида, так и для социума представляет собой основу «недвижимости» в смысле базиса человеческого существования»57. Также к недвижимости § 94 Гражданского уложения Германии58 (далее — ГГУ) относит существенные составные части земельного участка — это «вещи, прочно связанные с землей и почвой, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой». К этой же категории относятся семена с момента посева и растения — с момента их посадки на соответствующем земельном участке. К существенным составным частям строения, в свою очередь, относятся вещи, которые включены в него для его возведения. Также составными частями земельного участка и, соответственно, недвижимостью признаются права, связанные с правом собственности на земельный участок, его составными частями (§ 96 ГГУ).

Вещи, связанные с землей и почвой лишь для временных целей (временно присоединенные вещи), не относятся к составным частям земельного участка (§ 95 ГГУ) и являются, соответственно, движимым имуществом. К составным частям земельного участка также не относятся строение или иной объект, возведенные на земельном участке уполномоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок.

В Англии и в большей части штатов США в отличие от континентальной Европы используется особая классификация вещей. В англо-американской судебной практике термины «движимое имущество» (movable) и «недвижимое имущество» (inmovable) используются применительно к отношениям, осложненным «иностранным элементом», входящим в сферу регулирования международного частного права. Но во внутренних отношениях эта классификация не применяется59.

Наиболее близким аналогом недвижимости, как она понимается в романо-германском праве, в английском праве является реальное имущество (rеаl ргореrtу). К нему относятся земля и имеющие с ней существенную связь объекты, такие как здания, урожай на корню, скот на закрытой ферме60. Прочее имущество, которое не соответствует признакам реального, является личным или персональным (personal property), которое можно рассматривать как аналог движимого имущества. Такое деление связано с различными формами исковой защиты, которые могут быть применены в случае нарушения прав на соответствующее имущество. При нарушении прав на реальное имущество предъявляется иск о восстановлении владения (реальный иск), если же нарушены права на персональное имущество, применяется персональный иск, преследующий цель получения денежной компенсации61.

В научной литературе отмечается, что по английскому Закону о собственности 1925 г. собственнику земельного участка принадлежит на праве собственности все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка. При этом для добычи полезных ископаемых на данном участке нужна лицензия. Также собственник земельного участка не вправе ограничивать воздушное движение над своим участком — закон предусматривает право свободного пролета62.

Законодательство всех штатов США рассматривает землю как основу недвижимого имущества. Понятие земли охватывает как почвенный слой, так и все прочно связанные с землей объекты естественного и искусственного происхождения63. Также к недвижимости относится растительность, не требующая ежегодной сельскохозяйственной обработки, такая как деревья, кустарники, многолетние травы, и обобщенно именуемая fructus naturals. Те же сельскохозяйственные растения, которые ежегодно извлекаются из земли, являются движимым имуществом. Как отмечается в литературе, в США выделяются три компонента недвижимого имущества: собственно земля, растительность и принадлежности к земле (fixtures)64.

Определенным своеобразием отличается законодательство штата Калифорния. Как отмечает В. В. Чубаров, это один из немногих штатов США, где был разработан и принят Гражданский кодекс65. Согласно § 657 ГК Калифорнии имущество делится на два вида: реальное, или недвижимое и личное, или движимое66. К недвижимому имуществу Кодекс относит, во-первых, землю; во-вторых, то, что прикреплено к земле; в-третьих, то, что следует вместе с землей или считается ее принадлежностью; в-четвертых, то, что считается недвижимым согласно закону. То, что можно отделить от земли в целях продажи — плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже, — все это считается товарами и подпадает под действие норм данного Кодекса, которые регулируют продажу товаров (§ 658 ГК Калифорнии).

В § 659 ГК Калифорнии земля определяется как твердая часть суши «независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся над ней или в ней свободное или занятое пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства».

Также ГК Калифорнии раскрывает, что означает прикрепление к земле. Согласно § 660 «вещь считается прикрепленной к земле, если она связана с ней корнями, — деревья, виноградные лозы, кустарники; либо вкопана в нее как, например, стены; либо постоянно покоится на ней, как, например, строения, или посредством цемента, глины, гвоздей, болтов или шурупов постоянно прикреплена к тому, что стоит неподвижно». Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи — здесь Кодекс использует формулировку, аналогичную приведенной в § 658 (см. выше).

Принадлежностями земли, которые также относятся к недвижимому имуществу, являются вещи, которые правомерно используются в целях улучшения самой земли. К их числу § 662 ГК Калифорнии относит, в частности, «дороги, текущие воды, проход для света, воздуха или тепла с данного земельного участка или через участок другого лица».

Как отмечается в литературе, «причисление вещи к категории недвижимости имеет большое юридико-практическое значение в силу следующих причин: 1) сделки с недвижимым имуществом подлежат регулированию в более формализованной форме (так, они всегда оформляются только в письменной форме); 2) при передаче земельного участка передается все, что с ним неразрывно связано; 3) в зарубежных правовых системах сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации»67.

Применительно к регистрации следует обратить внимание на то, что существующие в мире системы регистрации делятся на две группы. Одну из них составляют так называемые титульные системы регистрации, предусматривающие регистрацию прав на недвижимое имущество, а другая группа известна как актовые системы регистрации, предусматривающие регистрацию сделок с недвижимым имуществом68.

Наибольшее распространение получила титульная система регистрации. Государство в рамках этой системы действует активно, детально регламентируя деятельность регистрационных органов, статус которых зачастую приравнивается к судебному, и гарантирует верность зарегистрированных прав и обременений. В США получила распространение актовая система регистрации. Для этой системы характерна пассивная роль государства, которая ограничивается лишь тем, что соответствующие органы исполнительной власти ведут учет договоров, представляемых для регистрации. При этом такая регистрация не является обязательной. Государство не дает никаких гарантий законности и действительности прав, устанавливаемых сделками. Чтобы получить такие гарантии, приходится прибегать к услуге страхования титула. Для этого участники сделок заключают договоры с компаниями, которые исследуют историю сделок, совершавшихся в отношении данного объекта недвижимости в течение 30–70 лет (глубина исследования определяется законодательством соответствующего штата). На основании проведенного анализа компания дает гарантию чистоты титула. При этом компания берет на себя обязательство возместить страхователю титула ущерб в случае, если в дальнейшем выявятся нарушения в прошлом чистоты титула. Как следствие, такая система регистрации оказывается существенно дороже для участников сделки69.

Следует учитывать, что в каждой стране есть свои национальные особенности регистрации. Так, в Германии права на недвижимое имущество регистрируются в поземельных книгах, которые ведутся судами по месту нахождения недвижимого имущества70. Германское законодательство предусматривает, что для передачи права собственности на земельный участок, его обременения правом, а также для передачи или обременения такого права необходимо заключить соглашение между правомочным лицом и другой стороной об изменениях в правах и внести изменения в поземельную книгу (§ 873 ГГУ). Для прекращения права на земельный участок требуется заявление правомочного лица об отказе от права и погашение записи о праве в поземельной книге (§ 875 ГГУ).

Нотариус, заявитель, собственники и другие заинтересованные лица уведомляются о каждом факте регистрации. Любые лица, имеющие законные интересы, имеют право ознакомиться с записями в поземельной книге. В этом находит свое проявление принцип гласности регистрации71.

В ГГУ закреплена презумпция, согласно которой предполагается, что право принадлежит тому лицу, в пользу которого оно зарегистрировано в поземельной книге. Если же зарегистрированное в поземельной книге право аннулировано, то предполагается, что этого права не существует (§ 891). Также германское законодательство закрепляет принцип публичного доверия к поземельной книге (§ 892 ГГУ), согласно которому содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право. Исключение составляют случаи, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю. В том случае, когда для приобретения права требуется регистрация, определяющим в отношении осведомленности приобретателя считается время подачи заявления о регистрации либо время заключения соглашения, если соглашение, необходимое в соответствии с § 873 ГГУ (см. выше), будет заключено позднее.

Французское законодательство исходит из необходимости регистрировать в поземельной книге сделки об установлении или передаче вещных прав на недвижимость. Для французской системы регистрации характерно то, что предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы, которые должны быть нотариально удостоверены. При этом регистрация таких документов не является обязательной за некоторыми изъятиями. При проведении регистрации не контролируется действительность регистрируемых актов. Поэтому регистрация не устанавливает права, а лишь подтверждает их72.

Запись в поземельной книге не рассматривается в качестве основания возникновения права собственности в связи с тем, что таким основанием является договор. Однако для лица, не зарегистрировавшего свое право собственности, это порождает невозможность доказывать свое право собственности в споре с третьими лицами73. С. П. Гришаев отмечает, что «для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что поземельная книга (реестр прав) ведется по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам»74.

В Англии в XIX–XX вв. было принято три закона (1897, 1925 и 1975 гг.), регулирующих поземельную регистрацию. Согласно английскому законодательству, договор о продаже или ином акте отчуждения реального (т. е. недвижимого) имущества сам по себе не порождает перехода права собственности. Специальные конторы проверяют законность сделки и осуществляют регистрацию. До этого момента к отношениям сторон сделки применяются нормы о доверительной собственности75.

В США законодательство отдельных штатов устанавливает собственные правила о регистрации. Акты о передаче вещных прав должны оформляться письменно, а также соответствовать некоторым другим требованиям, установленным законодательством. Требуется составление документа «за печатью», который подтверждается нотариусом или другим должностным лицом. Законодательство ряда штатов предусматривает регистрацию документов «за печатью», залоговых актов и т. д76.

§ 3. Понятие недвижимости в российском гражданском праве

Недвижимое имущество играет очень большую роль в жизни и деятельности не только частных лиц, но и всего общества в целом, что и предопределяет необходимость специального правового регулирования отношений, связанных с владением недвижимым имуществом и его оборотом. И. А. Покровский в своем знаменитом труде «Основные проблемы гражданского права» отмечал «общественное, общенациональное значение недвижимости»77. Ученый писал: «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она — место для ее жизни, она в подлинном смысле “дом” нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования. Вследствие этого естественно, что положение недвижимости не может быть в такой же степени предоставлено частному определению, как положение движимости, и что она должна быть в большей мере подчинена некоторому общему, публично-правовому режиму»78. На эти же аспекты обращал внимание и Д. И. Мейер: «Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории […] И оттого господство частного лица по необходимости подвергается некоторым ограничениям: нельзя же допустить, чтобы частное лицо неограниченно господствовало над частью территории, тогда как территория имеет значение для всего государства»79. Иллюстрируя эту мысль, Д. И. Мейер говорит о недопустимости ситуации, когда собственник земельного участка мог бы запретить сооружение железной дороги или воспрепятствовать судоходству по реке. «Государство, — пишет он, — не может допустить безусловного господства отдельного лица над предметами, необходимыми для общего блага»80.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свой­ств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ)»81.

Таким образом, первая группа недвижимых вещей (вещи, недвижимые в силу своих природных свой­ств) включает в себя две составляющие:

а) объекты, имеющие естественное происхождение (земельные участки, участки недр);

б) объекты, имеющие искусственное происхождение (созданные человеком), прочно связанные с землей. Сюда относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Объекты недвижимости могут возникать как путем создания в результате строительства, так и путем образования в результате либо раздела исходной недвижимой вещи, либо объединения исходных недвижимых вещей82. Согласно ст. 141.5 ГК РФ законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей. Например, образование земельного участка путем раздела исходного земельного участка или объединения исходных земельных участков возможно при соблюдении определенных градостроительными регламентами предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков (см. ст. 11.9 ЗК РФ).

Если в отношении исходной недвижимой вещи были установлены обременения, они по общему правилу сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей. Иное может быть определено ГК РФ или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение.

Все объекты первой группы объединяет физическая неподвижность, выражающаяся в том, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов невозможно. На этот же признак обращали внимание и дореволюционные российские цивилисты, хотя законодательство того периода его не выделяло. Так, Л. А. Кассо давал такое определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано»83. Г. Ф. Шершеневич писал, что «движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности»84.

Несоответствие объекта указанным критериям влечет непризнание его недвижимым имуществом. Так, при рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом отсутствующим было установлено, что «на земельном участке расположен сборно-разборный некапитальный объект, представляющий собой щитовое деревянное сооружение без прочного закрепления к основанию, установленное на металлических конструкциях. Щитовое сооружение размерами 5 × 6 м, каркасное из деревянного бруса, обшитого листами OSB, состоит из двух скрепленных между собой частей размерами 2,5 × 6 м. Имеется возможность демонтажа, разбора и перемещения объекта без нанесения ущерба конструкциям. Обследуемый объект не подключен к инженерной инфраструктуре, в том числе к канализации, водоснабжению, электроснабжению, теплоснабжению. Отсутствуют инженерная инфраструктура, канализация, водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, естественная вентиляция, котел (печь), выгребная яма (септик), скважина (колодец)». Суд пришел к выводу, что возведенное истцом на земельном участке строение не является объектом капитального строительства и пригодным для проживания жилым домом85. Из данного примера видно, что решающее значение в непризнании данного сооружения недвижимым имуществом сыграло отсутствие у него признаков объекта капитального строительства и прочной связи с землей, на что, в частности, указывает отсутствие подключения к инженерной инфраструктуре.

Необходимо учитывать, что, если у строения нет коммуникаций (подведенных систем канализации, тепло- и водоснабжения), это не мешает признать его недвижимостью, при наличии прочной связи с грунтом86.

В судебной практике есть некоторые разногласия по поводу соотношения понятий «объект недвижимости» и «объект капитального строительства». Понятие объекта капитального строительства дано в п. 10 ст. 1 ГрК РФ. Согласно действующей редакции этого пункта, объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Понятие некапитальных строений, сооружений раскрывается в п. 10.2 той же статьи ГрК РФ. Согласно ему это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

В целом критерии разграничения объектов

...