автордың кітабын онлайн тегін оқу Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий

Үзіндіні оқу

Кітап туралы Пікірлер1 Дәйексөздер15 Қазір оқып жатыр29 Тегін фрагмент

С. Н. Максимов

Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий

Учебник

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332(075.8)

ББК 65.050я73

М17

Изображение на обложке было создано студией «Проспект» специально для настоящего издания.

Автор:

Максимов С. Н., доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного университета, научный руководитель магистерской программы «Управление объектами недвижимости и развитием территорий», автор ряда учебников по экономике, управлению и девелопменту недвижимости.

Рецензенты:

Лимонов Л. Э., доктор экономических наук, профессор департамента государственного администрирования Санкт-Петербургская школы социальных наук НИУ ВШЭ, академический руководитель программы магистратуры «Городское развитие и управление»;

Стерник С. Г., доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник ИНП РАН, профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Учебник раскрывает основную тематику девелопмента недвижимости с учетом международного опыта и отечественных практик: формирование замысла девелопмента, этапы реализации девелоперских проектов, функции девелопера, расчеты и экономические аспекты девелопмента. Завершающая часть учебника посвящена вопросам комплексного развития территорий в современной России.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2024 г.

УДК 332(075.8)

ББК 65.050я73

ПРЕДИСЛОВИЕ

Понятия «девелопер» и «девелопмент» в последние годы стали привычными и даже модными терминами в профессиональном языке специалистов в сфере недвижимости. Интернет переполнен названиями фирм, гордо именующих себя девелоперскими компаниями, статьями и заметками на тему девелопмента. При этом далеко не всегда эти статьи и заметки написаны профессионалами, довольно часто встречаются упрощенные, а иногда откровенно дилетантские представления о содержании термина «девелопмент» и стоящей за ним деятельности.

Автор учебника длительное время, еще с 1990-х гг., занимается вопросами рынка недвижимости, его развитием в России, профессиональными видами деятельности на этом рынке, и прежде всего девелопментом. В течение всех этих лет происходило обобщение зарубежного и особенно российского опыта развития девелопмента, анализ эффективных и не очень эффективных примеров девелопмента, что стало основой курсов лекций по проблемам девелопмента, читаемых автором в Санкт-Петербургском государственном университете и в Санкт-Петербургском экономическом университете. На основе этих курсов и подготовлен настоящий учебник.

Цель учебника состоит в том, чтобы дать обучающимся — студентам, молодым предпринимателям, начинающим специалистам в сфере недвижимости — максимально полное представление о девелопменте и девелоперской деятельности, помочь им овладеть фундаментальными и прикладными знаниями в этой сфере, научить разбираться в актуальных вопросах девелопмента в России, применять свои знания на практике.

Цель, поставленная перед учебником, нашла отражение в его содержании и структуре.

Структурно учебник состоит из четырех частей и построен так, чтоб изучение шло от более фундаментальных вопросов к более прикладным и практическим.

Первая часть учебника посвящена концептуальным и организационным основам девелопмента. В ней рассматриваются понятия девелопмента и редевелопмента и показаны их различные аспекты, роль и содержание деятельности девелопера как ключевой фигуры на рынке недвижимости, место девелопмента и редевелопмента в экономическом развитии, на рынке недвижимости и в развитии городов. Здесь же показаны особенности проектов девелопмента, развертывание процесса девелопмента как многоэтапного процесса, анализируется состав участников проектов девелопмента, содержание и формы их взаимодействия в процессе реализации проектов девелопмента.

Во второй части учебника рассматриваются три основные фазы проектов девелопмента: предпроектная, проектная и строительная. В учебнике подробно раскрывается их содержание и значение в проектах девелопмента, расписываются задачи, решаемые девелопером на каждой из этих фаз, показывается значение таких аспектов его деятельности, как анализ рынка и разработка концепции проекта, подготовка исходно-разрешительной документации для проектирования, затем управление процессами проектирования и строительства объекта. Значительное место уделено документационному обеспечению проектов девелопмента, вопросам согласования и утверждения документов проекта.

Третья часть учебника посвящена экономическим аспектам проектов девелопмента как деятельности, направленной на возрастание стоимости объектов недвижимости и извлечение дохода. В ней подробно рассматриваются такие ключевые вопросы, как анализ рынка и выбор оптимального варианта проекта на основе практического использования концепции наилучшего использования земли (НЭИ), содержание экономических, в том числе пространственно-экономических расчетов в девелопменте, показывается необходимость использования различных показателей эффективности, даются примеры их расчета, в том числе с использованием программы Excel. Отдельная глава учебника посвящена вопросам организации и управления финансированием проектов девелопмента как важнейшим для успеха проекта и девелопера. В завершающей главе этой части рассматриваются вопросы управления стоимостью проекта и показываются способы достижения главной цели девелопмента — создание и присвоение добавленной стоимости.

Завершающая часть учебника посвящена вопросам девелопмента и редевелопмента территорий. В ней раскрывается понятие развития территорий, его уровни и виды, подробно излагаются вопросы девелопмента и редевелопмента городских территорий и их формы, такие как проекты комплексного освоения территорий (КОТ), программы реновации жилищного фонда и их развитие в современной России. В последней главе работы подробно рассматривается такая новая форма организации девелопмента и редевелопмента городских территорий, как проекты и программы комплексного развития территорий (КРТ), и возможности использования при ее реализации методологии девелопмента.

Для лучшего усвоения материала в начале каждой главы указываются ее цели, а в завершении приводится список контрольных вопросов, по которым обучающийся может проверить свои знания и при необходимости вновь вернуться к содержанию главы.

Наиболее значимые определения выделены в рамках.

Учебник насыщен примерами из отечественной и международной практики девелопмента, позволяющими проиллюстрировать теоретический материал, что дает возможность закрепить получаемые знания и лучше понять возможности и значимость их практического применения.

Учебник подготовлен прежде всего для использования в системе высшего профессионального образования при подготовке специалистов по операциям с недвижимостью, в области инвестиций, строительства, городского развития. Он может быть использован также в системе дополнительного образования, а также при самостоятельном изучении вопросов профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Автор благодарит всех коллег из академической и профессиональной среды за сотрудничество, которое помогло появиться учебнику, и своих студентов, которые оказали помощь в подготовке учебника.

Часть I. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

Development (англ.) — развитие

Глава 1. ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕДЕВЕЛОПМЕНТ В СИСТЕМЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Цель главы: раскрытие основных аспектов понятия «девелопмент недвижимости»: девелопмент как процесс, как профессиональная деятельность и как способ реализации проектов развития недвижимости; анализ видов девелопмента и редевелопмента и их роли в экономике.

1.1. Понятие девелопмента и редевелопмента недвижимости

Словосочетание «девелопмент недвижимости» уже более двух десятков лет используется и в научных работах, посвященных развитию российского рынка недвижимости, и в учебных изданиях, и в хозяйственной практике. Возникло оно как калька с английского development и не имеет прямых аналогов в русском языке, что отчасти и объясняет его повсеместное распространение, хотя в сфере недвижимости и финансов в 90-е гг. прошлого века появилось довольно много англоязычных терминов, например, то же слово «риелтор», означающее агента — консультанта по недвижимости. В свою очередь, существительное development является производным от глагола to develop, что означает «открыть», «выявить», «раскрыть потенциал», «создать». Множественность смыслов, присущая исходному слову, как бы подчеркивает и многообразие аспектов деятельности девелопера как ведущего актора на рынке недвижимости. При этом слово «недвижимость» в данном случае даже является отчасти лишним, поскольку понятие «девелопмент» уже прочно связано в профессиональной среде с рынком недвижимости, но в силу сложившейся практики часто употребляется именно словосочетание «девелопмент недвижимости».

Мы будем употреблять термин «девелопмент» и «девелопмент недвижимости» как синонимы.

Широкое использование, однако, не означает ни единообразного понимания данного термина, ни полной ясности в его трактовке. Для примера можно привести несколько определений из наиболее распространенных (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Наиболее распространенные определения девелопмента

Определение понятия «девелопмент»	Автор, источник
Девелопмент недвижимости представляет собой вид деятельности, направленный на преобразование объекта недвижимости с целью формирования его дополнительной стоимости.	Котляров М.А. Основы девелопмента недвижимости. М.: Юрайт, 2017. С. 29.
Девелопмент (развитие) — комплекс мероприятий по созданию, реконструкции, сносу объектов недвижимости или процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом.	Управление недвижимостью: учебник для академического бакалавриата / А.В. Талонов и др.; под ред. А.В. Талонова. М.: Юрайт, 2014. С. 386.
Девелопмент недвижимости — это предпринимательская деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.	Стерник Г.М., Стерник С.Г., Тулинова Н.В. Девелопмент недвижимости: инвестиционный анализ и проектный консалтинг. М.: Проспект, 2017. С. 8.

Здесь приведено лишь три определения понятия «девелопмент». Этот перечень без труда можно было бы продолжить и привести еще не один десяток им подобных. Как видно из приведенных цитат, разные авторы акцентируют внимание на различных аспектах девелопмента: на цели и направленности девелоперской деятельности; на содержании процессов, образующих вместе девелопмент как явление, на роли девелопера в реализации инвестиционно-строительных проектов. При этом каждый из них по-своему прав, фокусируя внимание на той или иной стороне девелопмента.

Не вдаваясь далее в развернутую дискуссию и критику этих или иных определений, изложим авторскую позицию.

Множественность определений девелопмента вызвана прежде всего сложностью и многогранностью как самого явления, так и истории его возникновения и различными ракурсами, под которыми оно может рассматриваться. Так, если рассматривать понятие девелопмента на макроэкономическом уровне, то можно говорить о том, что девелопмент выполняет на этом уровне две функции. Во-первых, девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества, с другой. Во-вторых, девелопмент обеспечивает количественное и качественное увеличение фонда недвижимости общества и тем принципиально отличается от иных процессов и видов деловой активности на рынке недвижимости (управление недвижимостью и пр.), которые связаны м использованием уже имеющейся недвижимости (рис. 1.1)

Рис. 1.1. Девелопмент как макроэкономическое явление

Переходя на уровень хозяйственной практики, необходимо исходить из следующего. Само слово development в переводе с английского означает «развитие» и как таковое используется достаточно широко как в экономической лексике в целом (например, economic development (экономическое развитие), так и далеко за ее пределами (например, в сфере разработки программного обеспечения и т. д.). Вместе с тем как за рубежом, так и в последнее время в России, чаще всего этот термин употребляется в тесной связи с понятием «недвижимость», создавая вместе с ним устойчивое словосочетание «девелопмент недвижимости».

При определении понятия «девелопмент» часто опираются на его толкование в словаре по недвижимости, изданном в Лондоне в 1993 году (The glossary of property terms. London. 1993): «Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия „девелопмент“, не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания». В некоторых публикациях такое определение трактуется как следствие некоего «физиократического» подхода к девелопменту». Но девелопмент недвижимости — это преобразование земли, так что без доли «физиократизма» здесь не обойтись. На деле это юридическое определение, взятое из «Закона о городском и сельском планировании» (Великобритания, 1971 г.), и смысл его состоит в том, чтобы определить, какие процессы подпадают под действие закона, требуют разрешения государства или муниципалитета, а какие нет.

Поэтому в определении и говорится, что не всякие материальные процессы, также связанные с изменениями в недвижимости, относятся к девелопменту — для этого они должны обеспечивать качественное изменение объекта, затрагивающее общественные интересы. Если они есть — то это девелопмент, нет — значит, не девелопмент именно в контексте этого закона.

В общем виде описанная выше ситуация во многих странах носит название «национализация девелопмента». Речь идет о том, что право на девелопмент (право на развитие) принадлежит не титульному собственнику недвижимости (лицу, обладающему юридическим правом собственности), а обществу в лице государства или муниципалитета. Этим подчеркивается и устанавливается, что девелопмент недвижимости затрагивает не только частные, но и общественные интересы, влияет на ценность окружающих территорий, а потому должен находиться под общественным контролем. Также обстоит дело и в нашей стране, поскольку и на проектирование, и на строительство необходимо получать разрешение от органов архитектурно-строительного надзора, в развитие (строительство) возможно лишь в соответствии с градостроительными регламентами и нормативами.

В экономическом смысле девелопмент — это понятие, отражающее:

• процесс преобразования, развития недвижимости;

• особый вид профессионально-предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

• способ реализации проектов развития недвижимости, обеспечивающий получение наибольшего прироста стоимости с минимальными издержками (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Основные аспекты понятия «девелопмент недвижимости»

Три выделенных аспекта девелопмента в единстве комплексно раскрывают содержание этого явления, отвечая на три вопроса: ЧТО? — процесс развития недвижимости, КТО? — профессиональный девелопер, КАК? — путем оптимального использования имеющихся ресурсов (рис. 1.2).

Базовым является следующее определение:

Девелопмент недвижимости — это качественные материальные преобразования в объекте (объектах) недвижимости, обеспечивающие превращение его в новый объект, обладающий большей ценностью (стоимостью). Процесс девелопмента должен обеспечивать прирост стоимости недвижимости, только в этом случае он имеет экономический смысл.

Конкретизируя данное определение, необходимо обратить внимание на следующее:

Во-первых, создаваемый в результате объект недвижимости должен быть полезен обществу, бизнесу, конкретному человеку, удовлетворять какие-либо их потребности.

Во-вторых, именно качественное материальное преобразование объекта, создание нового объекта недвижимости обеспечивает удовлетворение определенных потребностей, возрастание стоимости, получение новой добавленной стоимости.

В-третьих, возрастание ценности в данном случае предполагает не только «стоимостную» (коммерческую) интерпретацию, оно может и должно иметь место и тогда, когда объект выполняет и исключительно социальные функции, поскольку означает, что созданный объект недвижимости обладает более высокими потребительскими качествами, а значит, способен удовлетворять более высокие потребности.

В-четвертых, девелопмент как качественное материальное преобразование недвижимости является родовым понятием, на практике реализующимся через ряд конкретных видов девелопмента в зависимости от содержания процесса преобразования и предмета, на преобразование которого этот процесс направлен.

Как материальное качественное преобразование недвижимости, девелопмент представляет собой единство материально-вещественных, экономических и правовых процессов.

Материально-вещественный аспект девелопмента состоит в том, что любое развитие объекта недвижимости предполагает материальные изменения в объекте недвижимости, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Материально-вещественные изменения могут иметь разные масштабы и содержание, могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (например, перевод объекта из одного функционального использования в другое — из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда являются основой, необходимым атрибутом процесса девелопмента, необходимым условием создания нового объекта недвижимости и приращения стоимости.

В современных условиях, отличающихся нарастанием динамизма экономических процессов, важной характеристикой материально-вещественных параметров объектов недвижимости является возможность трансформации объекта, перехода от одного вида его использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. Это ведет к новациям в планировке зданий, конфигурации помещений, соотношении общей и полезной площади.

Экономический аспект девелопмента состоит в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не есть аргумент в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Для понимания смысла девелопмента принципиально важно понимание того, что:

Приращение стоимости объекта недвижимости обеспечивается, в первую очередь за счет того, что выбранный вариант развития недвижимости соответствует потребностям будущих пользователей. Строительство как процесс создания объекта — лишь способ реализации, внедрения этого варианта.

В связи с этим особое значение имеет качество этого выбора, которое может быть обеспечено только полноценным исследованием потребностей общества в недвижимости, сопоставлением их с возможными вариантами местоположения создаваемого объекта.

Правовой аспект девелопмента связан с необходимостью юридического оформления произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента, только после этого новый объект недвижимости становится полноценным товаром на рынке недвижимости.

Вопросы практики. Примером массового процесса «малого» девелопмента, с относительно незначительными по объемам проектами, могут быть характерные для 90-х гг. ХХ в. процессы перевода помещений из жилищного фонда в нежилой. В этот период такой перевод был одной из самых популярных на рынке недвижимости операций. В массовом сознании даже профессиональных участников рынка недвижимости он редко ассоциируется с понятием «девелопмент», а между тем это именно так: такой перевод предполагает внесение изменений в физические характеристики недвижимости, означает изменение функционального назначения недвижимости, а значит, появление нового объекта недвижимости, востребованного рынком. По сути, это был процесс перераспределения имеющегося фонда недвижимости в соответствии с принципом наилучшего использования недвижимости, был продиктован изменяющимися потребностями общества. Поэтому малые масштабы проектов по переводу объектов недвижимости из жилищного фонда в нежилой не должны закрывать их экономический смысл — это были проекты именно девелопмента, и они как нельзя лучше показывают — девелопмент — это тот ответ, который дает рынок недвижимости на новые общественные потребности, трансформирующиеся в спрос на рынке.

С течением времени на смену проектов по изменению функционального назначения отдельных помещений приходят проекты преобразования зданий и целых территорий: множество бывших административных и производственных зданий трансформируются в офисные и торговые центры, многофункциональные комплексы и т. д., и все это ведет к существенным изменениям в характере городской застройки сначала на уровне отдельных территорий, а в итоге — и на уровне города в целом.

Как общее родовое понятие, девелопмент недвижимости существует в ряде конкретных видов, в зависимости от предмета и содержания деятельности по развитию недвижимости.

Во-первых, девелопмент как процесс преобразования недвижимости в зависимости от исходного объекта может быть разделен на освоение незастроенных, пустующих земельных участков и территорий (собственно «девелопмент») и преобразование уже застроенных земельных участков и территорий («редевелопмент»)1.

Каждый из этих видов обладает своими особенностями, определяемыми состоянием исходного объекта. Освоение незастроенных земельных участков и территорий связано с необходимостью серьезных инвестиций в развитие инфраструктуры, подготовку территории. Преобразование застроенных территорий или отдельных объектов недвижимости связано со вторжением в существующую застройку и, следовательно, сопровождается необходимостью разрешения подчас весьма сложных правовых вопросов, связанных с собственностью на недвижимость, градостроительными ограничениями, опасностью разрушения имеющейся инфраструктуры и ее недостаточностью для новых объектов недвижимости, потенциально высокими отрицательными внешними эффектами как в процессе редевелопмента, так и по его результатам.

Во-первых, выделенные выше виды девелопмента в зависимости от предмета девелопмента могут быть разделены на:

• девелопмент земли (лэнд-девелопмент),

• девелопмент (редевелопмент) зданий и сооружений,

• девелопмент (редевелопмент) территорий.

Лэнд-девелопмент (девелопмент земли, земельный девелопмент) представляет собой процесс выделения территории под застройку, получение необходимых согласований по функциональному назначению территории, проведение инженерной подготовки территории, разделение территории на отдельные земельные участи и продажу их (или передачу на иных условиях) для дальнейшего развития.

Выделение лэнд-девелопмента в отдельный процесс (при том, что это часть полного девелоперского цикла) обеспечивает распределение ответственности между девелоперами. Лэнд-девелопмент как отдельный вид деятельности позволяет ускорить процесс оборачиваемости вкладываемых средств, появляется возможность использовать преимущества специализации, разделить ответственность и риски между разными девелоперами за весь процесс преобразования земли в развитые объекты недвижимости.

Лэнд-девелопмент позволяет существенно повысить стоимость земли (что является источником дохода для лэнд-девелопера) и одновременно позволяет снизить издержки, а главное, сроки создания (строительства) конечных объектов недвижимости — зданий и сооружений. Благодаря этому более равномерно распределяются риски между ленд-девелоперами и девелоперами зданий и сооружений, сокращаются сроки оборота капитала, что положительно влияет в целом на эффективность девелопмента.

Вопросы практики. По оценкам некоторых исследователей российской практики девелопмента загородной недвижимости, тщательный анализ рынка и правильный выбор земельного участка позволяет принять инвестиционное решение, которое по эффективности отличается от «среднерыночного» на 20–50% в лучшую сторону. Предварительное обоснование инвестиций позволяет, как правило, оптимизировать использование инвестиционных средств еще на 10–15%. Грамотное оформление прав собственности и решение других вопросов правового развития может увеличить стоимость земельного участка еще на 150–300%. Проектирование и инженерно-технологическое развитие земельного участка увеличивает его стоимость еще в среднем на 150%.

Девелопмент зданий включает в себя:

• создание новых зданий и сооружений на незастроенных земельных участках;

• редевелопмент зданий и сооружений.

Девелопмент (и редевелопмент) зданий может быть также классифицирован по типам создаваемой недвижимости:

• девелопмент жилой недвижимости;

• девелопмент коммерческой недвижимости (в том числе девелопмент торговой недвижимости, девелопмент офисной недвижимости, девелопмент складской недвижимости).

Каждый из этих типов девелопмента имеет свои отличительные особенности с точки зрения будущих пользователей, а следовательно, требований к местоположению, к объемно-пространственным решениям, к механизмам финансирования и пр.

Редевелопмент зданий также может выступать в следующих конкретных разновидностях в зависимости от степени и направленности производимых преобразований устаревшей недвижимости:

• реконструкция — восстановление полезности изношенного объекта недвижимости с использованием современных технологий и материалов;

• реставрация — воссоздание объекта недвижимости в первоначальном состоянии;

• модернизация — расширение, в том числе изменение полезности объекта недвижимости путем изменения архитектурных и объемно-планировочных решений с использованием новых технологий и материалов.

Девелопмент территорий представляет собой комплексную застройку, а при необходимости также снос, реконструкцию и модернизации объектов недвижимости и сооружений инфраструктуры в масштабах кварталов, районов и иных крупных территорий. При этом он также может быть реализован в двух разновидностях:

• девелопмент (освоение) незастроенных территорий (в 2010-х гг. был широко распространен, и в настоящее время также реализуется много проектов по комплексному освоению незастроенных территорий для жилищного строительства);

• редевелопмент (реновация) застроенных территорий, занятых как промышленной, так и жилой (или иными видами) застройкой.

Оба эти направления сосуществуют друг с другом и в больших или меньших масштабах всегда одновременно присутствуют на рынке недвижимости, так что не следует их противопоставлять друг другу. Вместе с тем, в зависимости от этапов городского развития, состояния городских фондов недвижимости, особенностей экономической ситуации в целом, может преобладать то или иное направление.

Так, с конца нулевых годов XXI в. и до настоящего времени превалирует первое направление — освоение незастроенных территорий, часто именуемое комплексным освоением территорий (КОТ) в целях жилищного строительства. Оно имеет рад преимуществ — позволяет довольно быстро увеличивать предложение на рынке жилья, создавать одновременно объекты инженерной, транспортной, социальной и коммерческой инфраструктуры. Но есть у такого варианта и существенные недостатки — удаленность от мест приложения труда, нередкое запаздывание с созданием объектов инфраструктуры, увеличение транспортных издержек как для отдельных лиц, так и для города.

В настоящее время набирает обороты второе направление развития городских территорий — редевелопмент застроенных территорий. Тому есть немало причин макроэкономического, мезоэкономического и микроэкономического характера. Макроэкономические причины состоят в существенном изменении структуры экономики, сокращении роли материального производства (производства товаров) и повышении доли сферы услуг в общем объеме производства (что находит свое отражение в изменении структуры валового продукта и занятости), а также в развитии новых технологий в сфере материального производства, что меняет содержание производственного процесса даже в традиционных отраслях экономики. В совокупности эти обстоятельства ведут к изменению потребностей общества в недвижимости, к изменениям в структуре землепользования на уровне городов и иных поселений (на мезоуровне). Одновременно с этим происходит естественный процесс физического и морального устаревания имеющегося фонда недвижимости (микроуровень). Существенное значение имеет также стремление сделать города более компактными, чтобы сократить транспортные издержки, потери рабочего времени, связанные с поездками к месту работы, досуга и пр. В связи с этими обстоятельствами процессы редевелопмента постепенно начинают доминировать в общем объеме девелопмента, что вызывает вместе с тем и новые проблемы.

Итак, девелопмент с его видами и разновидностями может быть в целом представлен следующим образом (рис. 1.3):

Рис. 1.3. Виды и разновидности девелопмента недвижимости

Каждый из конкретных видов девелопмента, как отмечалось выше, имеет свои особенности с точки зрения организации процесса, структуры затрат, видов рисков и т. д. Особо следует выделить девелопмент и редевелопмент территорий, которые должны не только обеспечивать необходимый уровень доходности для инвесторов и девелоперов, но предполагают согласованное создание объектов различного функционального назначения с разной коммерческой эффективностью, сочетание экономической и социальной эффективности, словом, вести к подлинно комплексному развитию территорий, создавая комфортную среду для всего процесса жизнедеятельности человека, включая не только условия проживания, но и досуга, удовлетворения социальных потребностей, занятости. Из этого следует, что развитие территорий должно осуществляться с учетом и под контролем государства, муниципальных образований, что, с другой стороны, предполагает и их активное участие в разработке и реализации проектов развития территорий, в том числе и финансовое.

Девелопмент как процесс материального преобразования недвижимости не может быть реализован автоматически, необходимы сознательные целенаправленные усилия по его осуществлению.

В советской экономике, когда цели развития недвижимости задавались централизованно, на основании государственных планов капитального строительства, для этого достаточным является существование таких субъектов, как «заказчик» и «подрядчик». В условиях рыночной экономики, когда развитие недвижимости является частным делом, делом частной инициативы, возникает потребность в выделении особого субъекта — не субъекта строительства или проектирования и т. д., а субъекта, организующего процесс девелопмента недвижимости в целом. Таким субъектом становится девелопер — лицо, инициирующее и организующее процесс развития недвижимости, включающее в этот процесс ряд субъектов, выполняющих отдельные функции и имеющих свои частные интересы в процессе девелопмента. Роль девелопера в процессах девелопмента является ведущей и о ней будет подробнее говориться в главе 2.

Можно выделить два основных вида девелопмента как профессиональной деятельности, критерием разграничения которых является степень участия девелопера в инициировании и финансировании проекта, а также распределение рисков между инвестором и девелопером (рис. 1.4.):

• девелопмент за вознаграждение (Fee Development);

• рисковый девелопмент (Speculative Development).

Рис. 1.4. Виды девелопмента как предпринимательско-профессиональной деятельности

Девелопмент за вознаграждение — девелопер является наемным лицом, которое нанимается инвестором для реализации конкретного проекта. Девелопер в этом случае не участвует в финансировании проекта собственными средствами. Его вознаграждение определяется как процент от стоимости созданного объекта. Девелопер распоряжается средствами инвестора и также может привлекаться к поиску и получению заемных средств и созданию финансового пула для финансирования проекта. При реализации данной схемы риски, связанные с разработкой схемы финансирования, ложатся на инвестора. Риски, связанные с реализацией проекта, начиная от выбора и приобретения земельного участка и кончая поиском арендаторов или выведением объекта на проектную мощность и организацией реализации произведенной продукции, возлагаются на девелопера.

Рисковый девелопмент — девелопер является инициатором проекта развития недвижимости, вкладывает в финансирование проекта собственные средства, самостоятельно разрабатывает стратегию и схемы финансирования, самостоятельно обеспечивает привлечение средств из сторонних источников, а также заемных средств, получает всю прибыль от реализации проекта и несет все риски, связанные с ним. При этом девелопер может нанять управляющего проектом (проектную компанию), а также при необходимости и других консультантов по управлению.

Различия, как видим, состоят в том, кто является инициатором проекта и несет основные риски по его реализации, что, соответственно, отражается и при распределении приносимого девелопментом дохода. При девелопменте за вознаграждение значительная часть рисков лежит на инвесторе, при рисковом девелопменте основные риски проекта и ответственность за его реализацию несет девелопер, но и доход, получаемый им, существенно выше. При этом практически всегда девелопер в этом случае является и инвестором, поэтому его доход складывается из двух составляющих: доход на вложенный капитал и вознаграждение девелопера как предпринимателя (предпринимательская прибыль). В дальнейшем в учебнике пойдет речь преимущественно о рисковом девелопменте.

Могут существовать и иные подходы к классификации девелоперов по их функциям в процессе девелопмента: могут быть выделены «девелопер-подрядчик» (если девелопер одновременно выполняет самостоятельными силами существенную часть строительно-монтажных работ при создании объектов недвижимости»), «девелопер-инвестор» (если он обеспечивает значительную часть финансовых средств для реализации объекта и пр.

Третий аспект термина «девелопмент» в том, что он является особым способом реализации проектов развития недвижимости, обеспечивающим максимально эффективное использование ресурсов и максимизацию прироста стоимости недвижимости. Такие возможности возникают благодаря тому, что девелопер вкладывает в проект свой специфический актив, состоящий в комплексе компетенций, позволяющих обеспечить создание объекта недвижимости с минимальными издержками: знание и понимание закономерностей и тенденций развития рынка недвижимости в контексте экономического и социального развития страны, региона, поселения; умение трансформировать эти знания в концепцию востребованного в данном месте проекта; умение обеспечить надежное финансирование проекта с минимальными затратами; умение минимизировать издержки, связанные с приобретением земли, проектированием, строительством и реализацией созданного объекта недвижимости). Эти компетенции обеспечивают эффективное использование всех ресурсов, вовлекаемых в проект (финансовых, материальных, человеческих, информационных, временных), максимизацию стоимости создаваемого объекта недвижимости и минимизацию издержек, связанных с его созданием (рис. 1.5).

Рис. 1.5. Девелопмент как способ реализации проектов развития недвижимости

Важно понимать (как показано на приведенном рисунке), что речь идет не только о минимизации издержек при реализации проекта. Девелопмент как способ реализации проектов девелопмента следует рассматривать в единстве двух составляющих: максимизации стоимости создаваемого объекта и минимизации издержек по его созданию. Роль девелопера не может быть сведена к эффективному управлению проектом, задачи девелопера шире — его главная функция состоит в генерировании проекта, максимально соответствующего потребностям общества.

1.2. Роль девелопмента и редевелопмента в экономике

Проекты девелопмента и редевелопмента являются не только способом умножения богатства собственника и источником дохода для девелоперов и инвесторов, но и важным фактором влияния на экономические процессы в межотраслевом и территориальном разрезе, на доходы бюджетов различных уровней, социальные отношения, градостроительные процессы, является мощным фактором экономического развития.

Девелопмент является способом приращения фонда недвижимости, национального и мирового богатства.

Трансформируя финансовые, материальные (в том числе земельные) и человеческие ресурсы в объекты недвижимости, девелопмент связывает прямыми и обратными потоками рынки земли, финансов, строительства, недвижимости, товаров длительного пользования и услуг (рис. 1.6).

Рис. 1.6. Девелопмент в системе рынков

Связывая основные сектора рыночной экономики, девелопмент выступает в качестве сферы взаимодействия таких субъектов рыночной экономики, как инвесторы, собственники и обладатели иных прав на недвижимость, подрядчики, государство (рис. 1.7). Все они выступают регулярно или эпизодически в качестве непосредственных участников процессов девелопмента, преследуя свои интересы: в доходности, в подрядах, в налогах, в использовании объектов недвижимости. Но основным субъектом процессов девелопмента является девелопер, инициирующий и организующий их взаимодействие.

Многогранность влияния девелопмента на экономическое развитие находит свое выражение в многообразии эффектов девелопмента и, соответственно, в разнообразии вариантов эффективности девелопмента и редевелопмента (рис. 1.8.).

Рис. 1.7. Девелопер в системе субъектов процесса девелопмента

В общем виде, как известно, эффективность отражает соотношение между результатами и затратами. Но, помимо этого, к эффективности можно подходить и с иных точек зрения: с точки зрения степени достижения целей деятельности, рационального использования ресурсов (экономичности) и т. д.

Рис. 1.8. Основные аспекты эффективности девелопмента

Уточняя содержания понятия «эффективность» применительно к процессам девелопмента и редевелопмента недвижимости, укажем на следующее.

Первое. Эффективность девелопмента может быть разделена на экономическую, социальную и градостроительную.

Второе. Экономическая эффективность может быть оценена с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность), с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (народнохозяйственная эффективность), с точки зрения интересов бюджетов (бюджетная эффективность).

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и экономических результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Она оценивается комплексом показателей с использованием ряда методов оценки, базирующихся как на недисконтированной основе, так и на дисконтировании денежных потоков. К числу наиболее известных показателей коммерческой эффективности относятся: срок окупаемости, прибыльность проекта, чистая настоящая (текущая) стоимость проекта, внутренняя норма прибыльности, индекс прибыльности.

Народнохозяйственная эффективность девелопмента проявляется в том влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение. Народнохозяйственная эффективность связана с понятием мультипликатора, суть которого состоит в том, что повышение спроса на недвижимость влечет за собой рост совокупного спроса и в конечном счете увеличения валового продукта в целой группе смежных отраслей.

Влияние девелопмента на экономику можно свести к нескольким аспектам: отраслевому и межотраслевому, территориальному, бюджетному.

Отраслевой аспект эффективности процессов девелопмента состоит во влиянии их на развитие других предприятий отрасли, например, компаний, занятых в сфере управления недвижимостью. Следует заметить, что в соответствии с ныне действующей классификацией видов экономической деятельности (ОКВЭД) деятельность по созданию объектов недвижимости («разработка своими силами и за свой счет коммерческих проектов, связанных с недвижимым имуществом (объединение финансовых, технических средств и людских ресурсов для реализации проектов, связанных с недвижимым имуществом, предназначенным для жилья или других целей), для его дальнейшей продажи») относится именно к операциям с недвижимостью.

Межотраслевой аспект влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: производство строительных материалов, жилищно-коммунальное хозяйство, производство потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране в целом.

Пространственный (территориальный) аспект состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения, вызывая потребность в его преобразовании. Если при этом вариант развития недвижимости на деле оказывается наилучшим из возможных, то и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Масштабы влияния определяются масштабностью проектов. Большинство их них в основном оказывает непосредственное влияние лишь на ближайшее окружение, но крупномасштабные проекты вполне могут претендовать на региональное и даже национальное значение.

Вопросы практики. Известный пример «территориального» мультипликативного эффекта — преобразование территории Лондонских доков (Великобритания). Пришедшие в упадок к 80-м гг. прошлого века территории доков было решено преобразовать с использованием механизмов государственно-частного партнерства. Государственные инвестиции и инвестиции муниципалитета составили около 1,8 млрд фунтов. Вложенные в подготовку документации и территории, инженерную и транспортную инфраструктуру, они позволили привлечь около 7,7 млрд фунтов частных инвестиций и создать современную многофункциональную территорию с жилыми и коммерческими зданиями, социальной инфраструктурой, новыми местами занятости.

В настоящее время вопросы учета пространственного аспекта экономической эффективности девелопмента существенно возрастают в связи с переходом от точечной застройки к развитию городских территорий (кварталов, микрорайонов и т. д.).

Стоимостная оценка положительных внешних эффектов девелопмента, и тем более создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — сложная практическая задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилим государства, а инструментом являются налоги (например, налог на прирост капитала). Обратная ситуация — когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождаются компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это было бы вполне справедливо.

Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя прямо и косвенно.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно уплачивают участники в процессе девелопмента. К таким доходам относятся: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект — те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости — налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом его доходов.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, повышения качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. Так, реализация проектов девелопмента в жилищной сфере ведет не только к увеличению совокупного фонда недвижимости, но сопровождается также повышением потребительских характеристик нового жилья, формированием новой жилищной среды.

Девелопмент может выражаться и непосредственно при реализации социальных проектов, которые направлены не на извлечение дохода, а на получение социального эффекта. В этом случае эффективность применения приемов и методов находит свое выражение в снижении издержек, увеличении фонда объектов недвижимости социального значения.

Наряду с положительными внешними эффектами реализация проектов девелопмента может быть связана и с негативными внешними эффектами — как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

Важным аспектом эффективности девелопмента является его градостроительная эффективность — влияние на процессы градостроительного развития: баланс территории, соотношение различных типов застройки, функционального использования территории, расположение объектов различного вида инфраструктуры: инженерной, коммунальной, социальной, транспортной.

Важное значение имеет понимание такого явления, как внешние эффекты.

Внешние эффекты — издержки и выгоды, возникающие в связи с тем или иным вариантом использования недвижимости у собственника и общества и не учтенные в ценах.

Под внешними эффектами в экономике понимается ситуация, когда издержки производителя или собственника (обладателя иных прав на недвижимость) оказываются ниже или выше совокупных общественных издержек, связанных с производством какого-либо продукта либо каким-либо вариантом использования недвижимости. Соответственно, выделяются «отрицательные» внешние эффекты (когда издержки общества оказываются выше частных издержек) и «положительные» внешние эффекты (когда издержки общества ниже частных издержек.

Ярким примером отрицательных внешних эффектов является снижение солнечной инсоляции помещений вследствие строительства рядом здания высокой этажности, заслоняющего солнечный свет. Другие примеры отрицательных внешних эффектов: нарушение баланса городских территорий, сокращение общественных пространств, изменение архитектурного образа городских районов или даже целых городов. Положительные внешние эффекты возникают, например, при прокладке дороги к земельному участку, которой могут пользоваться и собственники других участков.

Общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы минимизировать негативные внешние эффекты, которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости. Поэтому деятельность в сферах девелопмента и редевелопмента недвижимости подвергается серьезному градостроительному регулированию и контролю.

В качестве инструментов такого контроля выступает функциональное зонирование городских территорий, а также публичные слушания, общественные обсуждения, публичное представление проектов, установление государственных градостроительных нормативов, государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и пр.

Понятие «зонирование» широко употребляется после принятия Градостроительного кодекса РФ (2004 г.) в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Градостроительный кодекс РФ выделяет следующие зоны (ст. 35): жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и «иные виды территориальных зон». Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений. Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс определяет следующие возможности нежилой застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства».

Зонирование территорий играет двоякую роль: с одной стороны, защищает интересы общества, с другой, делает прозрачной ситуацию для девелопера, позволяя ему заранее учесть те возможности и ограничения, которые связаны с тем или иным земельным участком, и тем самым оценить экономическую целесообразность возможного проекта. Кроме того, зонирование должно защищать интересы девелопера и еще в одном отношении. Нередко реализация проекта затормаживается, если против него резко выступает какая-то часть населения района окружения объекта, причем мотивы такого оппонирования подчас не очень ясны. Зонирование должно оградить девелопера от влияния подобных выступлений, если его проект соответствует требованиям зонального регламента.

Длительное время зонирование городских территорий, разделение городских территорий по функциональному признаку являлись основой регулирования градостроительной деятельности и городского развития, отражая ее нацеленность на отделение мест занятости от мест проживания, выделение отдельных зон общественно-деловой застройки в санитарных и экологических интересах. На концепции зонирования формировались такие основополагающие градостроительные документы, как Генеральные планы городов, Правила землепользования и застройки, «приземляющие» концепцию зонирования на территории конкретных поселений.

Однако, как и всякая концепция, концепция зонирования городских территорий постепенно изживает себя. Она возникла в период активного формирования и развития индустриальной экономики, когда основным видом городской деловой активности было промышленное производство, требующее для своего функционирования больших территорий, особых транспортных условий, нередко сопровождающееся загрязнением почвы, воды и воздуха. В настоящее время значимость промышленного производства в жизни городов заметно упала и во многих их них оно перестало основной сферой экономической деятельности. Городская деловая активность «прирастает» сферой услуг, в которой отрываются все новые и новые направления. Соответственно этому изменяются и подходы к городскому развитию, «жесткое» зонирование городских территорий начинает уступать место «мягкому» через расширение перечня видов разрешенного использования в тех или иных зонах, а иногда и вовсе через развитие зон свободной застройки. Нужно заметить, однако, что отказ от зонирования вовсе не означает отказа от публичного (государственного и муниципального) регулирования градостроительного развития. Напротив, это регулирование становится вс более «изощренным» через использование таких инструментов как градостроительные и экологические нормативы, установление предельных норм загрязнений и пр.

Контрольные вопросы

1. Каковы основные значения понятия «девелопмент недвижимости»?

2. В чем различия между материально-вещественным и экономическим содержанием девелопмента?

3. В чем состоит роль девелопмента недвижимости с макроэкономической точки зрения?

4. Основные аспекты эффективности девелопмента/редевелопмента.

5. Как определяется коммерческая эффективность девелопмента/редевелопмента?

6. Какие функции выполняет девелопер?

7. В чем особенности рискового девелопмента?

8. В чем смысл девелопмента как способа реализации проектов развития?

9. Что такое внешние эффекты в девелопменте/редевелопменте?

10. Для чего нужно зонирование городских территорий? В чем его негативные последствия?

11. Почему зонирование городских территорий «изживает» себя?

[1] Применительно к индустриальной недвижимости часто применяются понятия Greenfield (реализация проектов создания объектов на незастроенных земельных участках) и Brownfield (модернизация существующих зданий и сооружений под новое использование).

Девелопер — лицо, инициирующее и организующее проекты девелопмента

Глава 2. ДЕВЕЛОПЕР И ЕГО ФУНКЦИИ

Цель главы — раскрытие содержания девелоперской деятельности; девелопер как предприниматель, создающий новые комбинации; применение концепции наилучшего использования недвижимости в процессе девелопмента, девелопер как менеджер, организующий реализацию проекта девелопмента.

2.1. Девелопер как предприниматель

Девелопер — прежде всего предприниматель. В этом его природа и основные функции, о которых пойдет речь далее. В этом его отличие от управляющего проектом, под которым понимается лицо, которому заказчик (инвестор) делегирует полномочия по руководству работами, планированию, контролю и координации работ участников проекта, распоряжению финансовыми средствами. Девелопер может выполнять эти функции (если не привлекает управляющего проектом), но не они определяют его роль в проектах девелопмента.

Целью деятельности девелопера является извлечение дохода за счет прироста стоимости в процессе создания новых объектов недвижимости. Для этого необходимо:

Во-первых, создание объекта недвижимости, востребованного на конкретном рынке, в конкретное время, на конкретном месте и содержащего в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).

Во-вторых, создание объекта недвижимости, обладающего указанными параметрами, с минимальными издержками в оптимальные сроки.

В деятельности девелопера органически сочетаются предпринимательские и управленческие функции, что делает его уникальной фигурой на рынке недвижимости.

Девелопер — физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости, организующее и координирующее деятельность других участников процесса.

Это определение выделяет главное в деятельности девелопера. Инициатива, организация, ответственность за результат — вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Роль девелопера проявляется в тех функциях, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта, обеспечение правовых возможностей для его реализации;

• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Нормативное определение предпринимательской деятельности содержится в Гражданском Кодексе РФ, где она определена как «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Юридическое определение предпринимательской деятельности еще не раскрывает полностью ее содержательной стороны. Важно понимать, в чем состоят функции предпринимателя в экономике. Ответ на этот вопрос пытались найти многие известные экономисты. Так, Р. Кантильон еще в XVIII в. писал, что предпринимательство — это экономическая деятельность, в процессе которой приводятся в соответствие товарное предложение и спрос в условиях постоянного риска благодаря тому, что предприниматель приобретает средства производства, превращает их в капитал, производит продукцию и реализует ее на рынке. Позднее его мысль развивал Жан-Батист Сэй, видевший смысл предпринимательства в соединении и координации труда и капитала в условиях риска. В XX в. эти положения были развиты и конкретизированы одним из ведущих идеологов предпринимательства Й. Шумпетером: «Предпринимателями мы называем хозяйственных субъектов, функцией которых является как раз осуществление новых комбинаций и которые выступают как его активный элемент». Аналогичные взгляды уже в наше время высказывал известнейший специалист в области предпринимательства и менеджмента П. Друкер. По его словам, комбинирование факторов производства, основанное на всемерном использовании инноваций, является важнейшей функцией предпринимателя.

Предпринимательство — инициирование и реализация новых производственных комбинаций.

Свой тезис о предпринимательстве как создании новых производственных комбинаций Й. Шумпетер конкретизировал следующим образом: производить — значит комбинировать имеющиеся в нашем распоряжении вещи и силы, и сам процесс производства есть процесс комбинаций производительных сил, результатом которых являются новые продукты; смысл новаторства состоит в том, чтобы производить нечто иное или иначе, значит, создавать другие комбинации из вовлекаемых в производство вещей или сил.

Варианты новых производственных комбинаций:

1) изготовление нового, т. е. неизвестного потребителям блага или создание нового качества того или иного блага;

2) внедрение нового, т. е. в данной отрасли промышленности еще практически неизвестного метода (способа) производства;

3) освоение нового рынка сбыта, т. е. такого рынка, на котором до сих пор данная отрасль промышленности этой страны еще не была представлена, независимо от того, существовал этот рынок прежде или нет;

4) получение нового источника сырья или полуфабрикатов независимо от того, существовал этот источник прежде, или не принимался во внимание, или считался недоступным, или его еще только предстояло создать;

5) внедрение новой организационно-управленческой комбинации.

В современных условиях можно добавить также создание и применение новых финансовых комбинаций, использование сквозных информационных технологий, что весьма существенно для сферы девелопмента в настоящее время.

Девелоперская деятельность полностью соответствует указанным требованиям.

Любой девелоперский проект всегда есть новая комбинация факторов производства уже потому, что в силу ограниченности и уникальности не может быть двух абсолютно идентичных объектов недвижимости. Степень новаторства, инновационности, конечно, может существенно различаться, во многом это зависит от уровня конкуренции насыщенности спроса, но они всегда присутствуют в деятельности девелопера.

Вопросы практики. Для того чтобы убедиться в предпринимательской природе девелопмента, вспомним, что в процессы создания недвижимости все время внедряются инновации, как технологические, так и организационные, например, переход к монолитному домостроению, создание инвестиционно-строительных холдингов на основе принципа вертикальной интеграции, появление новых продуктов — апартаментов, студий, использование цифровых технологий в проектировании и строительстве (BIM-технологии и др.) использование счетов эскроу в ходе финансирования проектов и пр.

Смысл деятельности девелопера как предпринимателя состоит в создании и практической реализации новых комбинаций факторов производства (земли и внеземельных факторов производства — капитала, труда, технологий, информации, знаний), во всемерном использовании инноваций, что и обеспечивает получение прироста стоимости созданного объекта над затратами по его созданию.

Девелопера интересует создание не любой комбинации, воплощенной в объекте недвижимости, но лишь такой, которая удовлетворяет критерию прироста стоимости над затратами. Прирост стоимости возникает за счет того, что результат комбинации факторов производства в стоимостном выражении становится больше, чем сумма этих факторов за счет т. н. синергетического эффекта, смысл которого состоит в том, что ценность соединенных в определенную комбинацию факторов становится больше, чем простая сумма их взятых в отдельности. Он возникает потому, что оптимальное по объему и форме соединение внеземельных факторов с землей дает максимально возможный прирост стоимости. При этом оптимальность должна обеспечиваться как по объему инвестиций, так и по форме. По объему — значит, объем инвестиций (прилагаемых к земле внеземельных факторов производства) должен соответствовать количественным характеристикам земельного участка (площадь, конфигурация). По форме — значит, характер создаваемых улучшений (характер застройки, функциональное назначение объектов, их класс и т. д.) должен соответствовать местоположению земельного участка.

В результате девелопмента должен быть создан такой объект, у которого:

• параметры здания (сооружения, комплекса зданий и сооружений), т. е. площадь, конфигурация, функциональное назначение, класс и др., соответствуют параметрам земельного участка и его местоположению;

• характеристики объекта (архитектурно-планировочные решения, применяемые материалы, техническое оснащение, уровень удобств комфорта и пр.) соответствуют друг другу и объекту в целом;

• объект недвижимости как единое целое соответствует ожиданиям потребителей (целевому сегменту рынка), а его цена соответствует их возможностям.

При приближении реального результата

...