автордың кітабын онлайн тегін оқу Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный)
С. П. Гришаев
Об ипотеке
(залоге недвижимости)
Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ
(Постатейный)
Информация о книге
УДК 347.27(470+571)
ББК 65.052(2Рос)
Г85
Автор:
Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права.
Предлагаемая читателю книга представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. No 102-ФЗ (ред. от 12 июня 2024 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который является одним из самых важных гражданско-правовых актов.
Ипотека (залог недвижимости) – одна из разновидностей залога. Представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает кредитное обязательство в целом. В связи с этим она находит все большее распространение в нашей стране, поскольку помогает решить жилищную проблему с помощью обеспеченных ипотекой кредитов.
В книге рассмотрены основные аспекты правоотношений в сфере ипотеки, в том числе связанные с заключением договора об ипотеке, государственной регистрацией ипотеки, обращением взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и т. д.
При написании комментария использованы материалы судебной практики, мнения ученых, являющихся специалистами по данной проблеме, актуальные положения других федеральных законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере залога недвижимости.
Книга представляет интерес не только для юристов, но и для обычных граждан, поскольку, как показывает статистика, сделки, связанные с ипотечным кредитованием, совершают большое количество российских граждан.
УДК 347.27(470+571)
ББК 65.052(2Рос)
© Гришаев С. П., 2024
© ООО «Проспект», 2024
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ ИПОТЕКЕ
(ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)
Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года
Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года
ИЗМЕНЕНИЯ:
(в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 17.07.2009 № 166-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.06.2011 № 168-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 07.05.2013 № 101-ФЗ, от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 23.06.2014 № 169-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 217-ФЗ, от 29.12.2014 № 476-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 06.04.2015 № 82-ФЗ, от 05.10.2015 № 286-ФЗ, от 23.06.2016 № 217-ФЗ, от 03.07.2016 № 315-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 01.07.2017 № 141-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 29.07.2017 № 217-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 05.12.2017 № 378-ФЗ, от 31.12.2017 № 486-ФЗ, от 28.11.2018 № 451-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 06.06.2019 № 138-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ, от 13.07.2020 № 202-ФЗ, от 22.12.2020 № 447-ФЗ, от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 30.12.2020 № 514-ФЗ, от 30.04.2021 № 118-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 444-ФЗ, от 26.03.2022 № 71-ФЗ, от 14.07.2022 № 332-ФЗ, от 07.10.2022 № 377-ФЗ, от 20.10.2022 № 406-ФЗ, от 20.10.2022 № 409-ФЗ)
Глава I
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)
В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
_______________________
Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившей в силу с 1 января 1995 г. В частности, в п. 2 ст. 334 ГК дано определение ипотеки, в ст. 340 ГК раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК.
В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60 процентов минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3–4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры — ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Все это обусловило необходимость принятия комментируемого Закона.
Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 комментируемой статьи, по существу, является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является способом, позволяющим привлекать денежные средства.
Следует учитывать, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, — общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). Таким образом, для ипотеки предусмотрено такое регулирование отношений, которое учитывает двойственную (вещно-правовую, при взгляде на ипотеку как на ограниченное вещное право, и обязательственно-правовую) природу залога недвижимого имущества. В силу такого подхода к залогу недвижимого имущества (ипотеке) прежде всего применяются правила ГК о вещных правах и нормы специального Закона об ипотеке. К отношениям по ипотеке, не урегулированным правилами ГК РФ о вещных правах и Законом об ипотеке, применяются общие положения о залоге как институте обязательственного права.
В последнее время распространение получила так называемая социальная ипотека — термин, употребляемый для обозначения программ жилищного кредитования с элементами государственной поддержки заемщиков. Например, с частичным субсидированием процентной ставки по кредитам или с предоставлением государственной субсидии на первый ипотечный взнос. По поводу правомерности или неправомерности употребления данного термина в ученых кругах идут жаркие споры. Однако на практике социальная ипотека существует, предназначаясь, главным образом, для так называемых очередников, а также для социально незащищенных слоев населения.
Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то не возникает и реальное требование кредитора к должнику.
В дополнение к Закону об ипотеке был принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Указанный Закон создает правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям — ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Закон об ипотечных ценных бумагах создал правовую основу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг — облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Этот Закон позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и таким образом быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, что в свою очередь будет способствовать развитию ипотечного кредитования. Таким образом, сфера регулирования Закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.
Ипотечное жилищное кредитование военнослужащих предусмотрено Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Указанный Закон предоставляет возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе (НИС), не дожидаясь окончания срока службы, а также возможность выбора месторасположения и размера жилого помещения (жилых помещений).
В 2015 г. был принят Закон «О государственной регистрации недвижимости», в котором есть особая статья (53), посвященная особенностям государственной регистрации ипотеки. Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах «Об оценочной деятельности в РФ», «О страховании», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», в Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.
Следует также упомянуть Федеральный закон от 3 июля 2019 г. № 157-ФЗ (ред. от 14 июля 2022 г.) «О мерах государственной поддержки семей, имеющих детей, в части погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам) и о внесении изменений в статью 13.2 Федерального закона “Об актах гражданского состояния”».
Существенное значение имеют и следующие подзаконные акты:
1. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ). Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции, формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.
2. Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370.
3. Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».
Судебная практика по ипотеке содержится в информационном письме ВАС РФ от 9 сентября 1998 г. № С5-7/УЗ-694 «О Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)”».
Следует также упомянуть о Женевской международной конвенции о морском залоге и ипотеке от 6 мая 1993 г., участницей которой является Российская Федерация. В ст. 4 она предусматривает, что морской залог в отношении судна обеспечивает ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др.).
С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о самых важных.
30 декабря 2008 г. Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 306-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г ). В основном указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке. Изменения коснулись положений Гражданского кодекса, Закона о залоге, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1, Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ, а также некоторых других законодательных актов.
17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
Впоследствии в комментируемый закон неоднократно вносились дополнения и изменения, касающиеся отдельных аспектов правового регулирования ипотеки. Последние изменения были внесены Федеральным законом от 20 октября 2022 г. № 409-ФЗ.
В определении договора об ипотеке, данного в п. 1 комментируемой статьи, сказано об удовлетворении кредитором своих денежных требований. Таким образом, речь идет о денежных обязательствах. Понятие денежного обязательства дано в п. 1 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в котором указано: «Имея в виду, что статья 395 ГК РФ предусматривает последствия неисполнения или просрочки исполнения денежного обязательства, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги, положения данной статьи не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.
В частности, не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в качестве средства погашения денежного долга (обязанности клиента сдавать наличные деньги в банк по договору на кассовое обслуживание, обязанности перевозчика, перевозящего денежные знаки, и т. д.).
Денежным может быть как обязательство в целом (в договоре займа), так и обязанность одной из сторон в обязательстве (оплата товаров, работ или услуг)».
Соответственно, ипотека может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе в первую очередь по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, которое может быть основано на купле-продаже, подряде, аренде или другом договоре.
Отличительный признак ипотеки — ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость, о которой говорится в п. 1 комментируемой статьи. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:
• недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях — и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.
Стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя в условиях кризиса может и снижаться), что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.
Понятие недвижимости выводится из п. 1 ст. 130 ГК РФ, который гласит: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».
К недвижимому имуществу также относятся морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, залог которых может регулироваться специальным законодательством по правилам, отличным от комментируемого Закона. Так, согласно п. 1 ст. 367 Кодекса торгового мореплавания РФ, морским залогом на судно обеспечиваются требования к судовладельцу в отношении:
1) заработной платы и других сумм, причитающихся капитану судна и другим членам экипажа судна за их работу на борту судна, в том числе расходов на репатриацию и уплачиваемых от имени капитана судна и других членов экипажа судна взносов по социальному страхованию;
2) возмещения вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина на суше или на воде в прямой связи с эксплуатацией судна;
3) вознаграждения за спасение судна;
4) уплаты портовых и канальных сборов, сборов на других судоходных путях и лоцманских сборов;
5) возмещения реального ущерба, причиненного при эксплуатации судна в результате утраты или повреждения иного имущества, чем перевозимые на судне грузы, контейнеры и вещи пассажиров.
Таким образом, морской залог на судно — это привилегированное обеспечение долга по привилегированному требованию, возникающему обычно из оказания услуг судну или из причинения ущерба судном.
При применении данных норм комментируемой статьи появляется вопрос, возможно ли предусмотреть в договоре ипотеки, что залогом недвижимого имущества обеспечивается не одно, а несколько обязательств, возникших из различных договоров?
В судебной практике был такой случай. В одном из дел банк обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрации договора об ипотеке.
Как видно из материалов дела, между банком (залогодержателем) и закрытым акционерным обществом (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров был заключен договор о залоге недвижимого имущества. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества превышала общую сумму кредитов, выданных по трем договорам. Договор был нотариально удостоверен в установленном порядке.
Банк обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора ипотеки, однако орган по регистрации отказал в государственной регистрации договора со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке. Регистрирующий орган полагал, что в соответствии с п. 1 ст. 43 этого Закона имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства по правилам о последующем залоге. По мнению органа по регистрации прав, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства (ст. 45 Закона об ипотеке).
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении искового требования, поддержали доводы ответчика.
Суд надзорной инстанции признал эти доводы ошибочными и состоявшиеся по делу судебные акты отменил, указав следующее. Закон об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит. Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Ответчик же необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необоснованность заключения договоров об ипотеке по каждой кредитной сделке (Постановление Президиума ВАС от 10 декабря 2002 г. № 1925/00).
Однако в практике ФАС Северо-Западного округа в деле от 10 февраля 2000 г. № А56-24606/99 была высказана другая позиция. Суд указал, что Закон об ипотеке не содержит указания о возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение нескольких обязательств, напротив, положения п. 4 ст. 43 Закона свидетельствуют о том, что предоставление повторного обеспечения в отношениях между теми же лицами подчиняется правилам о последующей ипотеке.
Представляется, что второй подход более соответствует ст. 334, 342 ГК РФ. Из положений указанных статей следует, что обеспечиваемое обязательство может быть только одним (законодатель всегда говорит о нем в единственном числе). Это означает, что обеспечение второго, третьего и так далее обязательств залогом должно подчиняться правилам о последующем залоге.
Преимущественное перед другими кредиторами право залогодержателя, о котором говорится в п. 1 комментируемой статьи, означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются, прежде всего, интересы кредитора-залогодержателя. Лишь в случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом. Так, при ликвидации юридического лица требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (после требований граждан о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, расчетов с работниками ликвидируемого юридического лица и выплаты авторского вознаграждения) (п. 1 ст. 64 ГК).
Об изъятиях из общего правила о преимущественном праве залогодержателя на удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного имущества см. также абзац второй п. 2 ст. 64 Гражданского кодекса РФ, ст. 368 Кодекса торгового мореплавания РФ, ст. 46 комментируемого Закона, абзац пятый п. 4 ст. 134 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, п. 4 ст. 50.36 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ, ст. 111 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ.
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).
Такое лицо заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором может быть предусмотрено право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.
В ипотечном жилищном кредитовании также участвуют особого рода посредники — ипотечные брокеры, которые не являются сторонами в договоре, но сводят стороны друг с другом.
Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Это же относится и к случаям, когда заложенная недвижимость была приобретена за счет кредита банка. Право собственности на нее в таких случаях регистрируется на имя залогодателя, который получил кредит.
Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия — права распоряжения. Осуществлять такое право он сможет только после полного расчета по кредиту либо на основании соглашения с кредитором.
2. В п. 2 комментируемой статьи говорится о тех ситуациях, когда ипотека возникает не из договора, а в силу закона. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Залог в силу закона имеет место и в тех случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Ипотека в силу закона также возникает, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество, которое также находится в ипотеке (см. комментарий к п. 1 ст. 41 комментируемого Закона). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования, в соответствии с п. 1 ст. 77 комментируемого Закона, жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются заложенными с момента государственной регистрации. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.
О случаях, когда залог возникает на основании закона, см. также п. 1 ст. 64.1, п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489, п. 2 ст. 601 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Как следует из абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, даже в тех случаях, когда ипотека возникает в силу закона, залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.
3. Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК, посвященных залогу, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и Гражданского кодекса. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 комментируемого Закона отмечается, что со дня введения в действие Закона об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.
Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке. Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике.
Правовой режим отдельных видов ипотеки неразрывно связан с другими федеральными законами, и прежде всего с Земельным кодексом РФ.
Следует отметить, что указанное положение комментируемого пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
4. Пункта 4 комментируемой статьи допускает возможность ограничения или вообще запрета ипотеки указанных в нем объектов недвижимости соответствующими федеральными законами. В частности, ограничения на ипотеку отдельных объектов недвижимости установлены Лесным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Законом о недрах и т. д. Запреты ипотеки содержатся и в комментируемом Законе (см. комментарий к п. 2 ст. 6, согласно которой не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена).
Согласно п. 2 ст. 62.1 комментируемого Закона, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
_______________________
В п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» было отмечено, что ипотекой могут обеспечиваться в том числе обязательства по договору займа, заключенному гражданами между собой для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 2 Закона об ипотеке). К таким правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», регулирующего отношения, связанные с предоставлением потребительских займов в качестве профессиональной деятельности (ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 3 названного Закона). Первая часть комментируемой статьи предоставляет возможность устанавливать в иных федеральных законах запрет на обеспечение исполнения обязательства залогом недвижимости, что вряд ли можно считать правомерным.
Ипотечное правоотношение (как и любое залоговое) является акцессорным (дополнительным), то есть может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного правоотношения.
Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.
Согласно абз. 2 комментируемой статьи, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 22 ноября 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», другими федеральными законами, а также принятыми на его основе подзаконными актами.
К документам в области регулирования бухгалтерского учета, в соответствии с частью первой ст. 21 Закона № 402-ФЗ, относятся:
• федеральные стандарты бухгалтерского учета, федеральные стандарты бухгалтерского учета государственных финансов (далее при совместном упоминании — федеральные стандарты);
• отраслевые стандарты бухгалтерского учета, отраслевые стандарты бухгалтерского учета государственных финансов (далее при совместном упоминании — отраслевые стандарты);
• нормативные акты Центрального банка Российской Федерации, предусмотренные ч. 6 ст. 21 Закона № 402-ФЗ;
• рекомендации в области бухгалтерского учета;
• стандарты экономического субъекта.
Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», бухгалтерский учет — это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных Законом о бухгалтерском учете, в соответствии с требованиями, установленными названным Законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности.
Основополагающим принципом бухгалтерского учета является его обязательность для всех юридических лиц, независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, которые должны вести учет своего имущества, а также всех хозяйственных операций по установленным правилам. Бухгалтерский учет ведется с момента регистрации юридического лица и до его прекращения (реорганизации или ликвидации). Учету подлежат все виды имущества без каких-либо пропусков или изъятий. Осуществляется бухгалтерский учет с помощью метода двойной записи на взаимосвязанных счетах бухгалтерского учета. Суть этого метода состоит во взаимосвязанном отражении каждой совершенной операции на двух счетах бухгалтерского учета: дебете одного счета и кредите другого.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 2 Закона № 402-ФЗ, действие указанного Федерального закона распространяется на находящиеся на территории Российской Федерации филиалы, представительства и иные структурные подразделения организаций, созданных в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, находящиеся на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами Российской Федерации.
Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой
1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.
_______________________
Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Эти правила заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами (если размер процентов не был оговорен, то они будут взиматься по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором, согласно ст. 395 ГК).
Ключевая ставка — процентная ставка по основным операциям Банка России по регулированию ликвидности банковского сектора. Она является основным индикатором денежно-кредитной политики. Была введена Банком России 13 сентября 2013 г. Процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) — ставка процента при предоставлении Центральным банком кредитов коммерческим банкам. С 1 января 2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Самостоятельное значение ставки рефинансирования Банка России с 1 января 2016 г. Банком России не устанавливается.
Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.
Под упомянутой в п. 1 комментируемой статьи неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Различие между штрафом и пеней как разновидностями неустойки заключается в том, что штраф — это твердая денежная сумма, а пеня исчисляется нарастающим итогом за каждый день просрочки.
Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. К ним, в частности, относятся расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Например, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение заложенного имущества вынужден нести расходы по его содержанию и на его охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Правила о процентах за пользование чужими денежными средствами в ГК РФ выглядят следующим образом. Во-первых, ст. 395 ГК, которая и регламентирует эти вопросы, названа «Ответственность за неисполнение денежного обязательства», помещена в гл. 25 ГК «Ответственность за нарушение обязательств». Во-вторых, ответственность эта заключается в необходимости уплатить проценты на сумму денежных средств, причитающихся кредитору и находящихся у должника. В-третьих, непосредственным основанием для уплаты процентов является «пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица». В-четвертых, величина этих процентов определяется существующей в месте жительства (месте нахождения) кредитора «учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части» (в настоящее время такой учетной ставкой является ставка рефинансирования, то есть та ставка, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам). В-пятых, суду предоставлено право удовлетворить требования кредитора исходя из ставки процента на день предъявления иска или вынесения решения. В-шестых, размер процентов может быть изменен соглашением сторон или законом. В-седьмых, уплата процентов не лишает кредитора права требовать возмещения понесенных убытков сверх суммы уплаченных процентов. И наконец, в-восьмых, проценты взимаются по день уплаты суммы основных (чужих) средств кредитору, если более короткий срок не установлен законами, иными правовыми актами или договором.
Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, расходы на адвокатов, а также суммы, подлежащие выплате за проведение экспертизы, услуги переводчиков и т. д. Иные издержки, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество, могут включать нотариальную пошлину за удостоверение соглашения об ипотеке.
Расходы по реализации заложенного имущества могут включать расходы по организации торгов, расходы на оповещение потенциальных участников торгов и расходы на охрану заложенного имущества в предпродажный период.
2. В п. 2 комментируемой статьи частично воспроизводятся положения ст. 337 ГК, закрепившей, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов. Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре ипотеки стороны могут установить более ранний или более поздний момент времени, на который определяется объем требований кредитора за счет стоимости заложенного имущества.
3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда в договоре ипотеки заранее оговаривается та твердая сумма, которая будет выплачена из стоимости заложенного имущества. Однако и в этом случае помимо этой твердой суммы будут возмещаться судебные издержки и иные издержки, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, а также расходы по реализации заложенного имущества и дополнительные расходы залогодержателя (расходы на сохранение заложенного имущества, содержание, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам) (см. комментарий к ст. 4).
Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести за залогодателя расходы на страхование этого имущества, его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
_______________________
В данном случае следует учитывать, что поскольку имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, то последний в большинстве случаев и несет указанные расходы, однако ничто не мешает сторонам залогового правоотношения заключить соглашение об обратном. Именно о таких случаях и идет речь в комментируемой статье.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 263 Налогового кодекса РФ, расходы на добровольное страхование заложенного имущества включают страховые взносы по добровольному страхованию этого имущества.
О расходах на содержание заложенного имущества см. комментарий к ст. 30.
Коммунальные платежи включают в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ), которые несут лица, пользующиеся жилыми помещениями в многоквартирных домах.
О каких-либо ограничениях указанных расходов в статье ничего не говорится, в том числе и в тех случаях, когда они будут явно чрезмерными. Очевидно, законодатель исходил из того, что залогодержатель будет себя сам ограничивать в этих расходах, поскольку источником их возврата остается заложенная вещь, стоимость которой не безгранична.
Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ)
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
6) машино-места.
(пп. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.
(абзац введен Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)
2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)
3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.
4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее – права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
(абзац введен Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 02.08.2019 № 261-ФЗ)
_______________________
В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке. В любом случае на нее должно быть зарегистрировано право собственности.
К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки: в комментируемом пункте делается отсылка к ст. 63 Закона об ипотеке, исключившей ипотеку земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Здесь же упоминается ст. 62.1 комментируемого Закона, в которой говорится о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В виде исключения такие земельные участки могут быть предметом договора ипотеки.
Согласно упоминаемой в комментируемом пункте ст. 69 комментируемого Закона, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
Помимо общего определения недвижимого имущества в п. 1 комментируемой статьи особо указаны некоторые наиболее важные объекты недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки.
В подп. 1 п. 1 комментируемой статьи в качестве такого объекта указаны земельные участки, под которыми понимается недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ).
Объекты недвижимости, указанные в подп. 2 п. 1 комментируемой статьи, имеют общий признак, а именно — использование в предпринимательской деятельности.
Прежде всего речь идет о предприятии как имущественном комплексе, право собственности и иные вещные права на который подлежат государственной регистрации. В последнем случае предприятие рассматривается как особый вид недвижимости (имущественный комплекс), для которого установлен особый правовой режим, связанный, в частности, с удостоверением состава предприятия, его передачей, обеспечением прав кредиторов и т. д. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
Здания и сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).
Создаются они в результате строительной деятельности людей, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно, к ним не относятся временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.).
Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ (ред. от 2 июля 2013 г.) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание — результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
А в п. 23 указанной статьи сказано, что сооружение — результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Наибольшие вопросы вызывает указанное в подп. 2 иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Как отмечено в литературе, остается открытым вопрос о связи данного понятия с такими объектами, как сооружения капитального строительства, нежилые помещения, подземные сооружения, вспомогательные сооружения, которые не упомянуты в качестве предметов ипотеки. Правомерность их ипотечной судьбы может оказаться весьма сомнительной, а ипотечные права, возникающие в их отношении, уязвимыми для судебной оспоримости в сторону непризнания их объектами недвижимого имущества1.
В подп. 3 п. 1 комментируемой статьи перечислены в качестве объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, которые все рассматриваются как жилые помещения.
Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т. п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).
Действующее законодательство (ст. 16 ЖК РФ) выделяет следующие разновидности жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Следует отметить, что указанные объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в качестве жилых в органах, осуществляющих техническую регистрацию (БТИ). Помимо жилых помещений предметом ипотеки могут быть также дачи, садовые дома, гаражи и некоторые другие строения потребительского назначения, которые законодательно не определены. Их основное назначение заключается не в проживании, а во временном нахождении с потребительскими целями.
Ни комментируемая статья, ни жилищное законодательство не предусматривают такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые не предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.
Вопрос о правовом статусе апартаментов и, в частности, о признании их жилыми помещениями ставится давно, поскольку не секрет, что фактически они используются именно для проживания.
Одним из спорных является вопрос о том, можно ли обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки жилое помещение, когда оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением и, следовательно, на которое в соответствии с федеральным законом (ст. 446 ГПК РФ) не может быть обращено взыскание.
Данный вопрос был предметом рассмотрения как КС РФ, так и ВС РФ.
Позиция КС сводится к следующему.
Вытекающие из Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2000 г. № 14-П, от 20 декабря 2010 г. № 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. № 5-П; определения Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 г. № 10-О-О, от 28 июня 2012 г. № 1252-О и др.).
Рассматриваемое в системной взаимосвязи с подп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о возможности установления залога жилых помещений по договору об ипотеке, а также абзацем вторым части первой ст. 446 ГПК Российской Федерации и п. 2 ст. 78 того же Федерального закона, допускающими обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, оспариваемое законоположение, запрещая ипотеку имущества, на которое не может быть обращено взыскание, не может расцениваться как нарушающее конституционные права заявителя в обозначенном в жалобе аспекте.
Что касается Верховного Суда РФ, то в определении ВС РФ от 28 июня 2011 г. было отмечено, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).
Действующее законодательство не содержит легального разграничения между зданиями и сооружениями. Однако обычно понимается, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, тогда как в сооружениях люди находятся временно и используются они для технических целей. В комментируемом пункте подчеркивается, что здания и сооружения могут быть предметом ипотеки только с соблюдением правил ст. 69 Закона об ипотеке, установившей, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и, соответственно, не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т. п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия, как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения.
Подпункт 4 п. 1 комментируемой статьи указывает в качестве предмета ипотеки садовый дом, то есть здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ (ред. от 14 апреля 2023 г.) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Садовый дом может быть признан жилым домом и жилой дом — садовым домом на основании постановления Правительства от 28 января 2006 г. № 47. Для этого необходимо решение органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом.
Под гаражом, о котором также говорится в подп. 4 п. 1 комментируемой статьи, понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.
Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Следует отметить, что Кодекс торгового мореплавания РФ (ст. 7) не разграничивает суда на морские и суда внутреннего плавания, которые указаны в подп. 5 п. 1 комментируемой статьи, а дает общее понятие судна, под которым понимается самоходное или несамоходное плавучее сооружение, которое может использоваться в целях торгового мореплавания. Кроме того, в нем даются определения различных видов судов: суда рыбопромыслового флота, маломерные суда и др.
Определение воздушного судна дано в ст. 32 Воздушного кодекса РФ. Согласно указанной статье, воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счет взаимодействия с воздухом, отличного от взаимодействия с воздухом, отраженным от поверхности земли или воды.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым. Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Согласно ст. 3 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, судном является самоходное или несамоходное плавучее сооружение, предназначенное для использования в целях судоходства, в том числе судно смешанного (река — море) плавания, паром, дноуглубительный и дноочистительный снаряды, плавучий кран и другие технические сооружения подобного рода.
Согласно упоминаемой в комментируемом пункте ст. 69 (см. комментарий к ней), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В связи с этим здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил указанной ст. 69 комментируемого Федерального закона.
Как следует из последнего абзаца п. 1 комментируемой статьи, отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с правилами ст. 62.1 комментируемого Федерального закона.
Как следует из п. 1 комментируемой статьи, недвижимое имущество в силу закона также может быть предметом договора об ипотеке.
2. Правила Закона об ипотеке должны применяться и к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества (в настоящее время объекты незавершенного строительства прямо признаны законодательством недвижимым имуществом), которое возводится на земельном участке, отведенном на строительство в установленном законодательством РФ порядке. Последнее означает, что земельный участок предоставлялся с целью строительства и что были получены все необходимые разрешения на строительство со стороны соответствующих государственных органов. Это положение, в частности, делает возможным обеспечение кредитных договоров, заключаемых в целях финансирования строительства каких-либо объектов путем передачи в ипотеку указанных объектов, а также договоров банковской ссуды под индивидуальное жилищное строительство.
Следует обратить внимание на слова «в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации». Известно, что земельные участки могут отводиться не обязательно для строительства (например, для сельскохозяйственного производства). Поэтому если владелец такого участка начнет на нем строительство, что будет нарушением законодательства, то заложить объект незавершенного строительства будет невозможно.
Применение правил Закона об ипотеке к незавершенному строительству ограничено ст. 69 указанного Закона, установившей, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. было отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 г., Определении Верховного суда Российской Федерации от 20 сентября 2016 г. № 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90.
Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге. Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечет прекращение ипотеки, о чем сказано в п. 9 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 16 февраля 2017 г., Определении Верховного суда Российской Федерации от 20 сентября 2016 г. № 18-КГ16-125, п. 1 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90.
Ни Гражданский кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы подп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.
3. Вещи, в том числе недвижимые, могут классифицироваться на главную вещь и принадлежность. Суть этого деления состоит в том, что общее хозяйственное назначение двух или нескольких вещей может связывать их таким образом, что значимость каждой является неодинаковой: одна является зависимой от другой и не может существовать самостоятельно, тогда как другая имеет самостоятельное значение. Вещи, между которыми существует подобного рода связь, называются главной вещью и принадлежностью.
Юридическое значение такого деления состоит в том, что по общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Указанное правило, согласно п. 3 комментируемой статьи, распространяется и на ипотеку, когда вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Так, при залоге жилого дома, расположенного на определенном земельном участке, считаются заложенными также вспомогательные помещения, расположенные на этом земельном участке (гаражи, сараи и т. д.).
4. В п. 4 комментируемой статьи говорится о классификации недвижимых вещей на делимые и неделимые. По признаку делимости вещи делятся на делимые (те, которые поддаются делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения) и неделимые, которые в результате деления уже не могут служить по первоначальному назначению. Юридическое значение этой классификации состоит в том, что часть неделимого недвижимого имущества по общему правилу не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует отметить, что отдельные разновидности недвижимых вещей могут быть как делимыми, так и неделимыми. Например, жилое помещение по общему правилу является неделимым, однако при определенных условиях оно может быть разделено (например, если возможно обеспечить отдельный вход в жилое помещение).
В п. 4 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому часть неделимой вещи не может быть предметом ипотеки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 28 января 2005 г. № 90 указал, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.
5. Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако до настоящего времени таких изъятий не установлено. Примером противоречия договора аренды недвижимости существующих арендных отношений могла бы служить ситуация, когда в качестве залогодержателя выступил бы собственник арендованного имущества.
По общему правилу право аренды земли можно заложить с согласия собственника в пределах срока договора аренды (см. комментарий к п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Однако в некоторых случаях право аренды заложить нельзя. Например, если государственное предприятие арендует участок, который находится в государственной собственности (подп. 3 п. 5 ст. 18 Закона об унитарных предприятиях).
В некоторых случаях право аренды можно заложить и без согласия собственника, нужно лишь уведомить его. Например, такое право есть у лица, арендовавшего государственный или муниципальный участок более чем на пять лет (см. комментарий к п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
В п. 5 комментируемой статьи говорится о залоге прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на который также распространяется комментируемый Закон.
Принятие указанного Закона было вызвано необходимостью законодательно решить проблемы участников долевого строительства, то есть физических и юридических лиц (ими могут быть любые дееспособные физические или юридические лица), пытающихся устранить их помощью так называемого долевого инвестирования, когда денежные средства на строительство жилых помещений вносятся еще до начала строительства (цена жилого помещения в этом случае значительно ниже). Следует отметить, что привлечение денежных средств организаций и физических лиц для финансирования жилищного строительства необходимо вследствие отсутствия у населения денег для приобретения нового жилья, имеющегося в наличии, либо жилья на вторичном рынке; отсутствия у застройщиков денежных средств, необходимых для финансирования строительства.
Следует иметь в виду, что реально передать свои права залогодержателя участники долевого строительства могут только после государственной регистрации права собственности на построенное жилое помещение.
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, – на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ)
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.
(п. 6 введен Федеральным законом от 30.12.2004 № 216-ФЗ)
_______________________
Право хозяйственного ведения производно от права собственности. Субъектами права хозяйственного ведения являются государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения являются те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т. д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.
Согласно п. 2 ст. 18 Закона о государственных и муниципальных предприятиях государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.
Таким образом, условием действительности залоговой сделки с участием унитарного предприятия является согласие собственника на передачу недвижимого имущества в залог. Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением данного условия, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого унитарного предприятия или собственника недвижимого имущества.
Пункт 1 комментируемой статьи был дополнен Федеральным законом от 25 ноября 2017 г. № 328-ФЗ указанием на то, что в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, ипотека может быть также установлена в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве оперативного управления.
Субъекты права оперативного управления — учреждения и казенные предприятия, чьи полномочия у́же полномочий субъектов права хозяйственного ведения, — были ранее лишены права закладывать недвижимое имущество, что значительно сужало их права. Однако следует обратить особое внимание на то, что это возможно только в случаях, предусмотренных законом.
2. В п. 2 комментируемой статьи определен перечень недвижимого имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Прежде всего речь идет об имуществе, изъятом из гражданского оборота. Под гражданским оборотом понимается совокупность сделок и иных действий, предметом которых являются объекты гражданских прав. Согласно ч. 2 ст. 129 ГК РФ, законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности, могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению. Так, земельные участки и природные ресурсы, расположенные в границах государственных природных заповедников, находятся в федеральной собственности. Земельные участки, расположенные в границах государственных природных заповедников, не подлежат отчуждению из федеральной собственности (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).
Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. № 33 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»;
2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Так, согласно ст. 70 Закона об исполнительном производстве, взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации. В частности, не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В настоящее время такой перечень установлен в ст. 446 ГПК РФ. Согласно п. 1 указанной статьи, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее недвижимое имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
• жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В отношении единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, принадлежащего гражданину — должнику на праве собственности, действует так называемый исполнительский иммунитет. На такое жилое помещение по общему правилу не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Исключение составляет жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; Постановление Конституционного Суда РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П);
• земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, хотя по общему правилу жилые помещения и земельные участки, на которых они расположены, не могут быть предметом договора ипотеки, однако это возможно, если речь идет об ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (см. комментарий к ст. 77 комментируемого Закона).
Предметом ипотеки не может быть имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
К имуществу, подлежащему обязательной приватизации, относится имущество, в отношении которого должно быть принято решение о приватизации либо решение уже принято и возникает обязанность соответствующих органов и юридических лиц его исполнять. Другими словами, государственные и муниципальные образования гарантируют, что принадлежащее им имущество будет в установленном законом порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах приватизации.
Согласно ст. 7 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, Правительство Российской Федерации утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на срок от одного года до трех лет. В прогнозном плане (программе) приватизации федерального имущества указываются основные направления и задачи приватизации федерального имущества на плановый период, прогноз влияния приватизации этого имущества на структурные изменения в экономике, в том числе в конкретных отраслях экономики, характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации.
Формирование прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества в части федерального имущества, полномочия собственника в отношении которого осуществляют органы публичной власти федеральной территории «Сириус», и подготовка решения об условиях приватизации такого имущества проводится по согласованию с органами публичной власти федеральной территории «Сириус».
Перечень федерального имущества, приватизация которого осуществляется без включения в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на плановый период, сформированный и утвержденный в порядке, предусмотренном подп. 3.1 и 3.2 п. 1 ст. 6 Федерального закона, утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти на срок от одного года до трех лет. В таком перечне указываются характеристика федерального имущества, подлежащего приватизации, и предполагаемые сроки его приватизации.
Прогнозный план (программа) приватизации федерального имущества содержит перечень федеральных государственных унитарных предприятий, а также находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ, долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью, иного федерального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем периоде.
Объекты, приватизация которых запрещена, указаны в целом ряде правовых актов. Согласно п. 3 ст. 3 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. В частности, к ним относятся природные ресурсы, недра, атомные электростанции и другое имущество, являющееся объектом исключительной собственности государства.
3. Примером имущества, на отчуждение которого требуется согласие другого лица, является недвижимое имущество, принадлежащее государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК). В качестве примера органа, дающего согласие или разрешение на отчуждение недвижимого имущества, можно назвать совет директоров и общее собрание акционерного общества, дающие согласие на отчуждение принадлежащему акционерному обществу недвижимого имущества, стоимость которого, соответственно, составляет от 25 до 50 либо свыше 50 процентов балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки (ст. 79 Закона об акционерных обществах).
Особым образом регулируются случаи, когда недвижимое имущество является государственной собственностью и при этом не было передано в хозяйственное ведение. В таких случаях оно может быть передано в оперативное управление казенным предприятиям или учреждениям либо закрепляется за казной Российской Федерации или субъекта Федерации. Во всех этих случаях необходимо принятие соответствующего решения Правительством Российской Федерации или администрацией соответствующего субъекта Федерации как представителями собственников.
В п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 было установлено, что право передачи вещи в залог принадлежит ее собственнику. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях и в порядке, предусмотренных законом, в частности ст. 295–298 ГК РФ (абз. 1 п. 2 ст. 335 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, залогодателем может быть лицо, управомоченное распоряжаться вещью, например доверительный управляющий (ст. 1020 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что все виды учреждений и казенных пред
...
