Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова

Девелопмент недвижимости

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

         С79

Авторы:

Стерник Г. М. — кандидат технических наук, главный аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов, профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г. В. Плеханова;

Стерник С. Г. — доктор экономических наук, профессор, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры оценки и управления собственностью Финуниверситета при Правительстве РФ;

Тулинова Н. В. — аспирант кафедры оценки и управления собственностью Финуниверситета при Правительстве РФ.

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.

Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.

Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика» и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в Российской Федерации.

УДК 347.2/.3

ББК 67.404.1

© Стерник Г. М., Стерник С. Г., Тулинова Н. В., 2015

© ООО «Проспект», 2015

ВВЕДЕНИЕ

На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной деятельности) в переходной экономике России технико-экономические параметры будущих проектов определялись эмпирически, на основе субъективного «экспертного» мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риэлторов и др.). За 25 лет с 1991 по 2015 г. такая практика еще полностью себя не изжила.

Одновременно постепенно внедрялся и научный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, в том числе – авторами настоящего учебного пособия1.

Обобщая 25-летний опыт развития рынка, можно заключить, что российская практика девелопмента недвижимости нуждается в подготовке специалистов по профессиональному инвестиционному анализу и прогнозированию рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов (инвестиционных аналитиков рынка недвижимости).

Значительный современный научный и практический опыт по указанному вопросу проанализирован и использован в настоящем учебном пособии по дисциплине «Девелопмент недвижимости».

Цель дисциплины – изучение студентами экономических и орга­ни­зационно-правовых основ девелопмента.

Учебные задачи дисциплины:

• изучение экономической сущности девелопмента, его роли в формировании конкурентной среды на инвестиционно-стро­ительном рынке;

• изучение операций и состава участников инвестиционно-строительного проекта, включая государственные и муниципальные структуры;

• получение знаний о законодательной и нормативной базе девелопмента;

• получение знаний об основных положениях методологии анализа рынка в интересах обоснования эффективности инвести­ционно-строительного (девелоперского) проекта;

• получение знаний об основных положениях методологии разработки технико-экономических параметров инвестиционно-строительного (девелоперского) проекта.

Дисциплина «Девелопмент недвижимости» относится к вариативной части профессионального цикла и основывается на знании следующих дисциплин: «Статистика», «Методы принятия управленческих решений», «Эконометрика», «Информационные технологии», «Экономическая теория: микроэкономика, макро­экономика», «Теория менеджмента», «Маркетинг», «Правоведение», «Инвестиционный анализ», «Маркетинг», «Учет и анализ: финансовый анализ», «Инвестиционный анализ», «Управление проектами».

Для успешного освоения дисциплины «Девелопмент недвижимости» студент должен:

1) знать базовые ценности мировой культуры, законы развития природы, общества и мышления, опираться на них в своем личностном и общекультурном развитии и уметь оперировать этими знаниями в профессиональной деятельности;

2) уметь анализировать и оценивать исторические события и процессы, использовать нормативные правовые документы в своей деятельности, анализировать социально значимые проблемы и процессы;

3) владеть навыками восприятия, обобщения и анализа информации, постановки цели и выбора пути ее достижения, высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности.

В результате освоения компетенций студент должен:

а) знать:

• социальную значимость своей будущей профессии, обладать высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности (ОК-12);

• роль и значение информации и информационных технологий в развитии современного общества и экономики знаний (ОК-16);

• экономические основы поведения организаций строительного комплекса, способы анализа конкурентной среды отрасли (ПК-30);

• законодательные и нормативные акты в области девелопмента недвижимости федерального и регионального уровней (ОК-9, ПК-36.1);

• инфраструктуру и функции рынка недвижимости как среды для девелопмента, место девелопмента в процессах функционирования рынка (ПК-36.1);

• современную (в том числе международную) терминологию в области девелопмента (ПК-36.1);

• понятия о цикличности рынка недвижимости и девелопмента (ПК-36.1);

• принцип НЭИ и общую схему анализа НЭИ инвестиционно-строительного проекта;

• комплексный алгоритм инвестиционного анализа территории, участка и проекта (ПК-36.1);

• общие положения методологии анализа рынка в интересах девелопмента, цели и содержание общего (универсального) и специализированного анализа рынка недвижимости; свойства рынка и их показатели, характеризующие состояние и степень развития рынка (ОК-10, ПК-36.1);

• принципы классификации объектов по качеству проекта и определения рейтинга местоположения (ПК-36.1);

• способы и источники финансирования девелоперских проектов (ПК-36.1);

• особенности девелопмента при комплексной застройке и реновации территорий, создании офисной, торговой, производственной недвижимости (ПК-36.1);

б) уметь:

• оценивать воздействие макроэкономической среды на функционирование организаций и органов государственного и муниципального управления (ОК-13, ПК-27);

• анализировать поведение потребителей экономических благ и формирование спроса (ОК-13, ПК-29);

• применять количественные и качественные методы анализа при принятии управленческих решений и строить экономические, финансовые и организационно-управленческие модели (ПК-30);

• использовать в практической деятельности организаций информацию, полученную в результате маркетинговых исследований и бенчмаркинга (ПК-36);

• проводить анализ рыночных и специфических рисков, использовать его результаты для принятия управленческих решений (ПК-42);

• проводить оценку инвестиционных проектов при различных условиях инвестирования и финансирования (ПК-43);

• находить и оценивать новые рыночные возможности и формулировать бизнес-идею (ПК-43);

• проводить классификацию объектов недвижимости по юридическому статусу и назначению, морфотипу, классу качества, построить многоуровневую иерархию процессов девелопмента (ПК-36.1);

• провести ресурсный анализ площадки (ПК-36.1);

• рассчитать среднерыночную доходность различных сегментов девелопмента на основе мониторинга и анализа рынка недвижимости (ПК-36.1);

• выполнить расчет затрат на девелопмент и оценку экономической эффективности инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

• разработать маркетинговую, бизнес-концепцию и бизнес-план инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

• провести риск-анализ инвестиционно-строительного проекта (ПК-36.1);

в) владеть:

• методами количественного анализа и моделирования, теоретического и экспериментального исследования (ОК-15);

• основными методами, способами и средствами получения, хранения, переработки информации, иметь навыки работы с компьютером как средством управления информацией (ОК-17);

• законодательными и нормативными актами в области девелопмента недвижимости федерального и регионального уровней (ПК-36.1);

• понятием о цикличности рынка недвижимости и девелоп­мента, закономерностях циклического функционирования РН в странах с транзитивной экономикой (ПК-36.1);

• комплексным алгоритмом инвестиционного анализа территории, участка и проекта (ПК-36.1).

Раздел 1.
ОНЯТИЕ О ДЕВЕЛОПМЕНТЕ И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ СРЕДЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

Глава 1.
Девелопмент как вид инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

1.1. Основные понятия о девелопменте

Англоязычный термин «development» (развитие) применительно к девелопменту (созданию, развитию) недвижимости пришел в русский язык с началом рыночных преобразований и уже с 1991 г. упоминался в СМИ как один из видов деятельности на рынке недвижимости. Приведем развернутое описание этого понятия, пришедшее в отечественную практику с выходом в 2003 г. книги «Профессиональный девелопмент недвижимости» Ричарда Б. Пейзера и Анны Б. Фрей2:

«Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности – от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков. Девелоперы координируют эту деятельность, преобразуя представленные на бумаге идеи в реальную недвижимость. Девелоперы инициируют, создают, финансируют, контролируют и организуют процесс девелопмента от начала до конца. Девелоперы берут на себя наибольшие риски по созданию и реконструкции недвижимости и получают наибольшую выгоду. Как правило, девелоперы покупают участок земли, определяют целевой рынок, разрабатывают программу строительства и проект, получают необходимую исходно-разрешительную документацию и финансирование, строят объект, сдают его в аренду, управляют им и, наконец, продают его».

Обобщая данное определение, можно коротко заключить, что девелопмент недвижимости – это предпринимательская деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов.

С середины прошлого десятилетия отмечается устоявшееся словоприменение терминов «девелопер», «девелопмент», «девелоперская компания», «девелоперский проект» и «девелоперская деятельность» в нормативно-правовых актах Правительства РФ, министерств РФ, документах судебных органов, региональных органов власти Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных субъектов Федерации. При этом значения терминов определениями не формализуются, но однозначно подразумевают предпринимательскую деятельность застройщиков по созданию и качественному изменению недвижимости любого масштаба в целях повышения ее стоимости и извлечения прибыли от ее коммерческой реализации3.

Однако гораздо чаще названия «девелопмент» и «девелопер» в нормативно-правовой базе вытесняются близкими по содержанию (но не идентичными) понятиями, соответственно – «градостроительная деятельность» и «застройщик». В редакции Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), действующей с 22 января 2015 г., они формулируются так:

«Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений»;

«Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии “Росатом”, органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта».

В данном определении акцентируются функции организатора застройки на собственном или чужом участке и не упоминаются (но и не отрицаются) функции инвестора (привлечение финансирования проекта) и функции организатора коммерческой реализации (продажа или сдача в аренду и др.) недвижимости, полученной в результате осуществления проекта. В то же время в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014 с изменениями, вступившими в силу с 22.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» используется определение, в котором акцентируются функции инвестора проекта именно по привлечению финансирования: «Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”) случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (в ред. Федерального закона от 10.07.2012 № 118-ФЗ)».

И, наконец, в действующем Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД)4 имеется группа 41.10 «Разработка строительных проектов», включающая «разработку проектов по строительству жилых и нежилых зданий посредством объединения финансовых, технических и физических средств для реализации проекта с целью дальнейшей продажи». Однако название «девелопмент» по отношению к данному виду предпринимательской деятельности, к сожалению, в документе не закреплено.

При этом во многих нормативно-правовых актах независимо используется понятие «технический заказчик», сформулированное в ГрК РФ: «Технический заказчик – физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливают задания на выполнение указанных видов работ, предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждают проектную документацию, подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляют иные функции, предусмотренные настоящим Кодексом. Застройщик вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно».

В англоязычной литературе различия между застройщиком и заказчиком отражены в двух видах девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и BTS-development (built-to-suit): создание объекта недвижимости под цели конкретного заказчика или собственные нужды.

В первой схеме, fee-development, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.

В российской практике такого участника традиционно называют чаще «управляющая строительством компания», «управляющий проектом», «менеджер проекта», «технический заказчик», «инжиниринговая компания» и т. п. В последние годы уже встречается и употребление наименования «фи-девелопер».

Вторая разновидность девелопмента – speculative development – гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и «предарендных» платежей от будущих арендаторов или авансов от покупателей.

Необходимо отметить, что, хотя обычно функции девелопера выполняет юридическое лицо (девелоперская компания), тем не менее, на практике это название применяют и к специалисту – физическому лицу, причем не только к первому лицу компании.

1.2. Некоторые понятия инвестиционного анализа в интересах девелопмента недвижимости

В Российской Федерации в девяностые годы прошлого и в начале нынешнего века был принят ряд законов, прямо или косвенно касающихся инвестиционной деятельности5, 6, 7.

Указанные законы определяют инвестиции как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Основные принципы, системные и расчетные методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционных проектов, включающие раздельную оценку коммерческой эффективности и общественной эффективности инвестиций, в общем случае инвестиционного анализа проектов любого типа в России применяются в соответствии с действующими «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденными Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 (№ ВК 477)8.

Данная методология по настоящее время является не только официально принятой в России, но и объективно актуальной в научном и прикладном отношении, поскольку соответствует международным стандартам инвестиционного анализа UNIDO (United Nations Industrial Development Organization – Организация Объединённых Наций по промышленному развитию).

Вместе с тем, указанная методология является универсальной для финансового анализа инвестиционных проектов любого профиля, но именно поэтому в ней не учитывается отраслевая экономико-правовая специфика инвестиций, во-первых – именно в недвижимость, во-вторых – именно на развивающемся рынке России.

Методология финансового инвестиционного анализа на рынке недвижимости переходной экономики России сложнее, чем в других реальных секторах и отраслях экономики, и существенно отличается от классики жанра (например – от инвестиционного анализа промышленных проектов и др.).

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений в экономической теории и на практике имеет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов. При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методологий.

В мировой литературе инвестиции классифицируются по экономическому типу объекта инвестирования на инвестиции в реальные активы, инвестиции в финансовые активы и инвестиции в нематериальные активы. Под реальными (материальными) активами понимаются физические объекты со сроком службы более одного года, в том числе зарегистрированные вещные права на недвижимое имущество, под финансовыми активами – ценные бумаги и иные долговые обязательства, под нематериальными активами – авторские и смежные права, патенты, лицензии, торговые марки и т. п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость, особенности анализа и оценки которых для управления их эффективностью являются предметом рассмотрения в настоящем учебном пособии.

Все инвестиционные операции на рынке недвижимости принципиально сводятся к трем составным бизнес-процессам:

– спекулятивное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном или первичном рынке с целью дальнейшей дилерской продажи без внесения изменений в объект в расчете на рост рыночной стоимости (извлечение дохода только от роста капитала – дилерские операции);

– консервативное инвестирование в приобретение готового объекта недвижимости на вторичном рынке без внесения изменений в объект в течение инвестиционного срока с целью извлечения дохода от эксплуатации (например – сдачи в аренду) и последующей продажи (рентные операции);

– инновационное инвестирование в создание нового или изменение существующего объекта недвижимости с целью извлечения дохода от реализации на первичном рынке нового продукта в виде продажи, сдачи в аренду и др. (девелоперские операции).

Последний вид деятельности (девелопмент недвижимости, или инвестиционно-строительная деятельность) с точки зрения инвестиционного анализа отличается двумя особенностями:

– имеет составной экономический тип инвестиций, причем состав меняется во времени (стоимость нематериальных активов в виде распорядительных документов о правах на девелопмент, лицензий и др. и финансовых активов проекта в виде договоров о долевом инвестировании, векселей и др. постепенно переносится в материальные активы – вещные права – через незавершенные капитальные вложения);

– регулируется не только гражданским законодательством об обороте вещных прав на недвижимое имущество, но и градостроительным законодательством. Это институциональное свойство среды проекта порождает существенные отличия в анализе эффективности и управлении стоимостью девелоперских проектов по сравнению со спекулятивными и консервативными инвестиционными проектами на рынке недвижимости.

Важно подчеркнуть разницу между инвестированием в куплю-продажу (аренду) недвижимости и в создание недвижимости для продажи (аренды), т. е. между доходностью дилерских (спекулятивных) инвестиций и доходностью инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Происхождение дохода в обоих случаях одинаково – сумма цен продажи помещений или арендные платежи (хотя во втором случае часто продаются и долевые права требования до завершения строительства объекта). Но в дилерских операциях затраты определяются ценой приобретения объекта (здесь прибыль – это вознаграждение инвестора как разность между ценой реализации объекта и ценой его приобретения), а в инвестиционно-строительной деятельности затраты представляют собой суммарные инвестиции девелопера (тогда прибыль – это вознаграждение девелопера как разность между ценой реализации объекта и полной инвестиционной стоимостью строительства).

Также важно понять, что цена реализации объекта недвижимости и затраты на его создание часто не имеют прямой причинно-следственной связи.

Цена реализации определяется спросом и предложением, затраты – совокупностью цен на элементы девелопмента и иных платежей. Цена реализации в условиях рыночной экономики не определяется стоимостью инвестиций, увеличенной на некоторую заданную норму прибыли (как было в централизованной, плановой экономике). Наоборот, прибыль проекта равна разности между ценой реализации и затратами.

К полным затратам на девелопмент (часто они называются полной, или инвестиционной стоимостью строительства объекта) относятся затраты на приобретение земли, на приобретение и согласование прав застройки, на иные отчисления городу, на освоение и инженерное обеспечение участка, на строительно-монтажные работы (СМР) и сдачу объекта в эксплуатацию, на обслуживание заемных средств. При этом:

– затраты на строительные материалы и работы относительно одинаковы по всей стране (расчет укрупненной сметной стоимости СМР с поправкой на региональные коэффициенты);

– цены на землю значительно отличаются в зависимости от местоположения и региона, назначения и категории использования, порядка приобретения прав;

– затраты на приобретение и согласование прав застройки (чиновники, архитекторы, юристы, сборы, проценты и др.) значительно отличаются по локальным рынкам;

– затраты на освоение и инженерное обеспечение участка значительно отличаются в зависимости от ресурсных показателей участка.

В условиях высокой доходности инвестиционно-строительных проектов подрядчики, поставщики строительных ресурсов начинают повышать цену своей продукции и услуг, увеличивать инвестиции в расширение своего производства. Тем самым создаются условия для увеличения объемов строительства и тем самым – снижения в дальнейшем цен реализации площадей. В случае, если цены на ресурсы не повышаются, не происходит увеличения инвестиций в их производство, усиливается дефицит товаров и услуг, не увеличиваются объемы строительства, что ведет (при сохранении спроса) к дальнейшему повышению цен реализации площадей.

В условиях низкой доходности по причине высоких затрат девелопер стремится снизить издержки строительства и сохранить уровень прибыли. Если это не удается и уровень доходности не удовлетворяет девелопера – он не начинает новые строительные проекты, рынок девелопмента сужается, что грозит дальнейшим повышением цен реализации площадей.

В условиях снижения доходности по причине падения спроса застройщики неохотно снижают цену предложения, вследствие чего покупатель уходит на другие объекты, спрос еще больше снижается вплоть до остановки продаж. Следовательно, в этом случае прибыль снижается не вследствие падения цены реализации, а вследствие падения продаж.

Рассмотрим некоторые понятия финансового инвестиционного анализа рынка недвижимости Института коммерческих инвестиций в недвижимость США (CCIM, Certified Commercial Investment Member Institute, USA), отражающие отраслевые международные стандарты в данной сфере деятельности. Данные понятия преобразованы и адаптированы к российскому рынку. По ряду актуальных на российском рынке задач в указанную систему разработаны и введены недостающие понятия, принципы и методы, вытекающие из экономико-правовых реалий развивающегося рынка недвижимости в транзитивной российской экономике.

Тип собственности – Property type. Классификация инвестиционной недвижимости по ее основному использованию. К четырем основным типам собственности по глоссарию CCIM Institute относятся промышленная, офисная, жилая собственность и собственность для розничной торговли.

Коммерческая недвижимость – Commercial real estate. Любая многосемейная жилая, офисная, промышленная собственность или собственность, предназначенная для розничной торговли, которая может быть куплена или продана на рынке недвижимости.

Ликвидность – Liquidity. Возможность быстрого преобразования инвестиции в денежные средства без убытка для основной суммы.

Реализуемость – Marketability. Возможность быстро продать инвестицию при фактическом состоянии рынка по сложившейся на рынке цене.

Затраты, расходы, себестоимость, полная стоимость строительства (Investments) является ценой, заплаченной за приобретение товаров или услуг в процессе производства новых товаров и услуг, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги.

Выручка, доход (Income) – это денежные поступления от реализации продукции, услуг, от сдачи в аренду продажи недвижимости.

Прибыль (Profit) – это разность между выручкой, доходом (Income) и затратами (Investments).

Валовая прибыль (Gross Profit) – до налогообложения.

Чистая прибыль (Net Profit) – после налогообложения.

Доходностью называется отношение прибыли (Profit) к затратам (Investments).

Рентабельностью называется отношение прибыли (Profit) к выручке, доходу (Income).

Сроком окупаемости («простой» срок окупаемости, payback period) называется продолжительность периода со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

При этом датой начала срока окупаемости является момент осуществления первой оплаты расходов, связанных с осуществлением инвестиционного проекта. Датой окончания срока окупаемости является день, когда исчисленная нарастающим итогом сумма чистой прибыли от реализации инвестиционного проекта с амортизационными отчислениями превысила исчисленную нарастающим итогом сумму всех затрат, связанных с реализацией инвестиционного проекта.

Для организаций, осуществляющих реализацию одного инвестиционного проекта наряду с иной деятельностью, срок его окупаемости определяется независимо от результатов деятельности организации в целом. При этом организация обязана вести раздельный учет доходов и расходов по данному инвестиционному проекту или применять методологию бухгалтерского учета, которая позволяет определить доходы и расходы, относящиеся к инвестиционному проекту.

При оценке эффективности срок окупаемости, как правило, выступает только в качестве ограничивающего критерия.

Точка безубыточности – это объем продаж, при котором чистая прибыль становится равной нулю.

Приведенная система определений представляется пригодной для российского рынка недвижимости. Необходимость для российского рынка детализации по функциональному назначению основных типов (у нас они называются «виды», «подвиды») коммерческой недвижимости на более мелкие категории (например – гостиничную, общественного питания, развлекательную и др.) не требует дальнейшего обсуждения, так как не противоречит международному пониманию основных типов. Вместе с тем, жилую недвижимость в России относят к отдельному виду. Что касается отнесения к коммерческой исключительно многосемейной (т. е. не односемейной) жилой собственности – то девелопмент коттеджных поселков, несомненно, также можно рассматривать как комплексный девелопмент многосемейной жилой собственности, объединяющей односемейные дома.

В данной системе определений необходимо обратить внимание на соотношение понятий ликвидность и реализуемость. Второе понятие экономически шире, чем первое, и позволяет сделать вывод, что ликвидность – это реализуемость по накопленной к определенному моменту инвестиционной стоимости, определяющая возможность (точку) безубыточного выхода инвестора из проекта на любой стадии.

В связи с изложенным представляется важным уточнить, что определение ликвидности конкретного проекта как актива не является задачей собственно инвестиционного анализа рынка, в ходе которого производится только предварительная оценка финансовой реализуемости на основании среднерыночных затрат и среднерыночной доходности типового девелопмента. Определение текущей ликвидности конкретного проекта – это задача инвестиционного анализа конкретного проекта и инвестиционного проектирования или управления проектом (на любой стадии). Выполняется она инвестиционным консультантом и (или) управляющим проектом (девелопером), и осуществляется на основании не только анализа рынка, но и сначала укрупненного, а затем все более детализированного исследования конкретных инвестиционных затрат и параметров финансирования конкретного проекта. Нередко на практике (в том числе по канонам CCIM Institute – в обязательном порядке) инвестиционный консультант в интересах девелопера последовательно обеспечивает функции:

– инвестиционного анализа рынка,

– проектного маркетинга,

– инвестиционного проектирования,

– а иногда и экономического управления проектом, включая реализацию продуктов проекта.

Практически реализация набора этих функций, вместе с функцией технического заказчика по проектированию и строительству, составляет полный цикл fee-development (наемного профессионального девелопмента).

Системное применение финансового инвестиционного анализа рынка в рамках и в интересах всего комплекса перечисленных функций управления инвестициями в девелопменте сводится к трем обобщенным целям:

1) прогнозирование инвестиционной привлекательности и рисков определенного рынка (сегмента);

2) прогнозирование инвестиционной эффективности и рыночных рисков определенного проекта;

3) поиск рыночных закономерностей и механизмов, позволяющих разработать управленческие шаги по повышению эффективности и снижению рисков определенного проекта на определенном рынке (проектный маркетинг).

Необходимо подчеркнуть, что инвестиционный анализ всегда, по определению, направлен на формирование прогноза о некоем будущем в пределах инвестиционного горизонта предполагаемого девелопмента.

На уровне прикладного применения в управлении проектами под инвестиционным анализом рынка недвижимости понимается системный процесс получения и анализа инвестиционно значимой информации о рынке, необходимой на различных стадиях финансирования проектов на рынке недвижимости для достижения целей и задач:

– обеспечения ликвидности (рыночной реализуемости) создаваемой недвижимости;

– снижения рыночных рисков инвестиций в создание ликвидной недвижимости;

– управления экономической эффективностью инвестиционных проектов (потоками затрат и доходов по объемам и срокам).

В общем случае управление эффективностью и стоимостью инвестиционного проекта различается в трех фазах жизненного цикла проекта, разграниченных по признаку состава финансовых потоков:

– прединвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат (группа процессов инициирования и планирования по PMBoK9);

– инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта (при этом замысел проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения);

– операционная фаза – с момента начала выручки до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта (при этом замысел проекта может продолжать претерпевать изменения, а также инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат).

Отдельно рассматривается управление эффективностью и стоимостью проекта в ликвидационной фазе, в зависимости от причин, обстоятельств и сроков ликвидации проекта.

1.3. Соотношение фаз инвестирования и градостроительных стадий девелопмента

Жизненный цикл девелоперского проекта, с учетом градостроительного законодательства, включает следующие стадии.

А. Предпроектная стадия.

Б. Стадия проектирования.

В. Стадия строительства.

Г. Стадия реализации.

Д. Стадия эксплуатации (операционная).

А. Предпроектная стадия включает этапы (задачи):

1) анализ рынка недвижимости;

2) подбор объекта девелопмента;

3) формирование замысла и концепции проекта;

4) подготовка объекта к девелопменту (расселение, освобождение, снос и др.) – по необходимости;

5) оформление предпроектной исходно-разрешительной документации (ИРД), включая проведение инженерных изысканий и согласование технических условий присоединения к инженерным сетям (по необходимости);

6) разработка финансовой схемы, организация финансирования, привлечение кредитных и инвестиционных средств;

7) разработка задания на архитектурно-строительное проектирование.

Б. Стадия проектирования включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей проектирования, заключение договоров;

2) привлечение профильных консультантов по маркетинговым параметрам проектирования и по реализации площадей (маркетологов, брокеров и др.);

3) контроль и координация процесса проектирования и промежуточных согласований;

4) получение положительного заключения государственной экспертизы проектной документации;

5) оформление разрешения на строительство (реконструкцию).

В. Стадия строительства (реконструкции) включает этапы (задачи):

1) формирование профильного состава исполнителей строительства (реконструкции), заключение договоров;

2) заключение договоров на привлечение долевых инвестиций (по необходимости);

3) контроль и координация ведения строительных работ, снабжения и инженерно-технического обеспечения, качества строительства и сметных расходов;

4) организация ввода объекта в эксплуатацию;

5) оформление прав собственности.

Г. Стадия реализации включает этапы (задачи):

1) маркетинг, реализация площадей (заключение договоров с арендаторами, покупателями и др.);

2) расчеты с кредиторами и долевыми инвесторами проекта;

3) расчеты по налогам и сборам, в том числе возврат НДС застройщика (по необходимости).

Д. Стадия эксплуатации (операционная) включает этапы (задачи):

1) контроль за технической эксплуатацией объекта после окончания строительства;

2) управление финансовыми потоками от эксплуатации, сдачи в аренду или продажи площадей объекта;

3) развитие объекта недвижимости.

Необходимо обратить внимание на принципиальные юридические «границы» стадий девелопмента:

– в результате завершения предпроектной стадии должны возникнуть согласованные всеми участниками проекта ИРД и задание на проектирование;

– в результате завершения проектной стадии должно возникнуть разрешение на строительство (только с этого момента можно привлекать долевые инвестиции граждан);

– в результате завершения строительной стадии объект должен быть введен в эксплуатацию и должно, как минимум, начаться беспрепятственное оформление прав собственности;

– в результате завершения реализационной стадии должен быть получен финансовый итог, в котором стоимость чистых активов проекта в составе «собственность плюс кэш-фло» должна быть положительной и отвечающей запланированным инвестиционным ожиданиям;

– в результате завершения эксплуатационной стадии объект должен быть полностью обращен в «кэш-фло», т. е. продан, или обращен в объект нового девелоперского цикла (т. е. в материальную или имущественную инвестицию).

Нетрудно заметить, что какие-либо из перечисленных стадий девелопмента могут протекать параллельно, причем в любой комбинации. В частности:

– если имеют место параллельное и поэтапное расселение, освобождение, снос, проектирование, строительство (реконструкция), ввод в эксплуатацию и реализация составного проекта по очередям;

– если имеют место изменение концепции в ходе проекта, редевелопмент, замена участников, дробление и укрупнение инвестиционных долей, длительный монтаж и пуско-наладка крупных узлов сложного и дорогого инженерного оборудования арендатора в ходе эксплуатации (например – производственных, рекреационных, медицинских, развлекательных и иных функционально сложных объектов) и др.

Инвестиционному аналитику важно уметь:

– четко юридически различать девелоперскую стадию каждой составной части проекта;

– правильно отграничивать и учитывать относящиеся к ней денежные потоки в соответствии с фазами инвестиционного цикла (см. ниже);

– правильно учитывать имущественный статус финансовых и нефинансовых (материальных и нематериальных) активов проекта для их возможного отчуждения или налогообложения. Например, нематериальные активы, расходы будущих периодов или долгосрочные капитальные вложения в предпроектной и проектной стадиях (накопленная затратная и доходная стоимость «права на девелопмент») могут превращаться в материальные активы – незавершенное строительство в строительной стадии и основные средства (недвижимое имущество) в эксплуатационной стадии соответственно и др.;

– правильно учитывать текущий статус финансовых активов (потоков) проекта в расчетах с дебиторами и кредиторами. Например, одни и те же потоки, в том числе предарендные платежи, в зависимости от стадии девелопмента даже без движения средств могут превращаться из долевых инвестиций в авансы и в окончательную оплату за арендные права или приобретенную собственность.

С учетом изложенного соотношение фаз инвестирования и стадий девелопмента на российском рынке недвижимости выглядит следующим образом (рис. 1):

– прединвестиционная фаза – с момента замысла инвестиционного проекта до начала денежных потоков инвестиционных затрат. Совпадает с предпроектной и проектной стадиями девелопмента до момента получения разрешения на строительство. Только после этого накопленные затраты на предпроектные мероприятия и проектирование могут быть учтены как инвестиционные. В противном случае они могут быть отнесены на убытки;

– инвестиционная фаза – с момента начала инвестиционных затрат до начала денежных потоков выручки от реализации продуктов инвестиционного проекта как операционной деятельности (при этом концепция проекта в течение данной фазы может претерпевать изменения). Совпадает со строительной стадией девелопмента до момента ввода объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности;

– операционная фаза – с момента начала выручки от операционной деятельности до конца инвестиционного горизонта проекта, т. е. до завершения проекта. Если операционная фаза инвестиционного цикла (реализация площадей) начинается ранее окончания строительной стадии девелопмента, то продолжающиеся затраты на строительство по-прежнему рассматриваются как инвестиционные, а не операционные. Далее, как было показано выше, на протяжении операционной фазы проекта его концепция может претерпевать изменения, и инвестиционные затраты могут продолжаться или возобновляться помимо операционных затрат.

Рис. 1. Соотношения фаз инвестиционного проекта и стадий градостроительной деятельности в жизненном цикле девелопмента недвижимости

Вопросы для самопроверки

1. Какое место в системе формирования профессиональных компетенций инженеров-экономистов в области девелопмента занимает дисциплина «Девелопмент недвижимости»? Перечислите учебные задачи дисциплины.

2. Дайте определение понятий: девелопмент, девелопер, фи-девелопер, застройщик. Охарактеризуйте их функции.

3. Раскройте содержание терминов: инвестиции, затраты, доход, прибыль, доходность, стоимость, цена.

4. Перечислите основные градостроительные этапы и инвестиционные фазы девелопмента и раскройте их сущность.

5. Какими важными навыками должен обладать инвестиционный аналитик рынка недвижимости?

Задание для самостоятельной работы

Подготовить презентацию на тему: «Девелопмент недвижимости – от идеи до реализации».

Глава 2.
Правовая среда девелопмента

2.1. Законодательная база девелопмента

Как уже было сказано в главе 1, понятие девелопмента в российском законодательстве не определено. Говоря о правовом поле девелопмента, уместно исходить из понимания его как предпринимательской деятельности по созданию и изменению объектов недвижимого имущества с целью повышения их стоимости и извлечения прибыли.

При указанном подходе законодательную базу девелопмента формируют такие нормативно-правовые акты, как:

1) Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс Российской Федерации;

2) Земельный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации;

3) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»10, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»11, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»12;

4) Строительные нормы и правила (СНиП), технические регламенты и др.

Девелоперская деятельность представляет собой способ реализации гражданских прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Базовые имущественные права – право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами – закреплены в Конституции Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет виды и содержание вещных прав на недвижимость, таких как собственность (индивидуальная и долевая), оперативное управление, хозяйственное ведение, право пожизненного наследуемого владения, аренда и другие. Кодексом также устанавливается обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникновения таких прав, их ограничения, перехода и прекращения13.

Важнейшим аспектом девелоперской деятельности является сравнение экономической эффективности различных вариантов использования земельных участков. Необходимые для такого сравнения законодательные положения закреплены в Земельном кодексе Российской Федерации и Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Основными характеристиками земельного участка помимо его площади и расположения являются категория земель и вид разрешенного использования. Характеристики нескольких участков, входящих в одну территориальную зону внутри одного поселения, составляют градостроительный регламент этой зоны. На основании совокупности градостроительных регламентов близлежащих территориальных зон формируются правила землепользования и застройки поселения.

2.2. Правовое регулирование девелопмента как способа землепользования

Рис. 2. Схема регулирования девелопмента как способа землепользования

Категории земель

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению делятся на следующие категории14:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Каждой категории посвящены отдельные положения Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающие особенности владения, пользования и распоряжения земельными участками данной категории.

Наибольшим интересом для девелопера обладают земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, а также земли промышленности.

Земли населенных пунктов предназначены для застройки и развития населенных пунктов и расположены в границах городских и сельских населенных пунктов.

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства.

Земли промышленности, энергетики, транспорта и т. п. расположены за границами населенных пунктов и предназначены для обеспечения деятельности промышленных организаций и эксплуатации соответствующих объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации также устанавливаются особенности перевода земель из одной категории в другую. Перевод осуществляется федеральными органами государственной власти (Правительство Российской Федерации), органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации (правительство области, края, республики) и органами местного самоуправления (администрация города).

Виды разрешенного использования земельного участка

В соответствии с действующим законодательством использование земельных участков допускается только в соответствии с видом их разрешенного использования.

В 2014 г. Министерством экономического развития был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков15. Классификатор содержит несколько десятков видов разрешенного использования, разделенных на 12 основных групп:

1) сельскохозяйственное использование, в том числе:

– растениеводство,

– скотоводство,

– птицеводство;

2) жилая застройка, в том числе:

– малоэтажная жилая застройка (не выше 3 этажей),

– среднеэтажная жилая застройка (не выше 8 этажей),

– многоэтажная жилая застройка (9 этажей и выше),

– жилая застройка на приусадебных участках личного подсобного хозяйства;

3) общественное использование объектов капитального строительства, в том числе:

– бытовое обслуживание,

– здравоохранение;

4) предпринимательство, в том числе:

– торговые центры,

– обслуживание автотранспорта;

5) отдых (рекреация), в том числе:

– спорт,

– природно-познавательный туризм;

6) производственная деятельность, в том числе:

– недропользование,

– легкая промышленность;

7) транспорт, в том числе:

– железнодорожный транспорт,

– автомобильный транспорт;

8) обеспечение обороны и безопасности, в том числе:

– обеспечение вооруженных сил,

– охрана государственной границы;

9) деятельность по особой охране и изучению природы, в том числе:

– курортная деятельность,

– историческая;

10) лесная, в том числе:

– заготовка древесины,

– лесные плантации;

11) водные объекты, в том числе:

– общее пользование водными объектами,

– гидротехнические сооружения;

12) общее пользование территории.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно ко всем участкам, входящим в определенную территориальную зону. Изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом. Градостроительный кодекс Российской Федерации16 указывает, что виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования.

Правообладатель вправе самостоятельно выбрать любой из основных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласования. Для использования участка в соответствии с условно разрешенным видом использования необходимо получить разрешение. Такое разрешение может быть выдано органом местного самоуправления после проведения публичных слушаний. Вспомогательные виды разрешенного использования допустимы исключительно в качестве дополнения к основным и условно разрешенным видам и могут осуществляться только совместно с ними.

Градостроительный регламент

Для каждой территориальной зоны разрабатывается градостроительный регламент – документ, определяющий виды разрешенного исполь

...