Т.Г. Касьяненко, А.Д. Краснова

Стоимостная оценка зданий-памятников как недвижимых объектов культурного наследия

Монография

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 332.6

ББК 65.497

К28

В оформлении обложки использовано изображение с ресурса lori.ru
(Игорь Литвяк / Фотобанк Лори).

Авторы:

Касьяненко Т. Г. — доктор экономических наук, кандидат физико-математических наук, профессор кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса СПбГЭУ, научный руководитель направления «Оценка собственности»;

Краснова А. Д. — магистр экономики по направлению «Оценка бизнеса», соискатель ученой степени кандидата экономических наук по кафедре корпоративных финансов и оценки бизнеса СПбГЭУ. Научный руководитель — профессор Т. Г. Касьяненко.

Целью настоящего издания является изучение мирового и отечественного опыта стоимостной оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН), которая ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности является достаточно сложной и недостаточно проработанной. У практикующих оценщиков недвижимости возникает множество проблем, которые требуют своего разрешения, поскольку существующие методики оценки зданий – памятников истории и культуры несовершенны и не удовлетворяют в полной мере потребностям практики. В частности, не получил достаточного освещения в методической литературе вопрос оценки особых стоимостных факторов, таких как сервитут и престижность, а от того, насколько качественно будет проведена оценка этих факторов, зависит в целом и результат оценки, его точность.

Специфика книги состоит в исследовании и проработке не только практических, но и теоретических аспектов стоимостной оценки недвижимости такого рода, в частности вопросов корректности используемой терминологии в данной сфере, выбора вида оценочных стоимостей для различных функций оценки и особенностей методологии оценки зданий-памятников. Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2018 г.

Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающимся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу уже практикующих специалистов – в первую очередь, оценщикам недвижимости, а также менеджерам, инвесторам, сотрудникам кредитных отделов банков, страховых компаний и всем лицам, интересующимся вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

УДК 332.6

ББК 65.497

© Касьяненко Т. Г., Краснова А. Д., 2018

© ООО «Проспект», 2018

Список сокращений

БТИ — бюро технической инвентаризации

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ДП — Доходный подход

ДПИ — (предметы) декоративно-прикладного искусства

ЕПО — Европейские применения оценки

ЕСО — Европейские стандарты оценки

ЗП — здание-памятник или Затратный подход (по контексту)

ИКЦ — историко-культурная ценность

ИКЭ — историко-культурная экспертиза

ИС — инвестиционная стоимость или интеллектуальная собственность (по контексту)

ЛС — ликвидационная стоимость

МДДП — метод дисконтирования денежных потоков

МСО — Международные стандарты оценки (International Valuation Standarts — IVS).

НДС — налог на добавленную стоимость

НМА — нематериальный актив (активы)

НЭИ ЗУ — наиболее эффективное использование земельного участка

ОИС — объект интеллектуальной собственности

ОКН — объект (объекты) культурного наследия

ОН — объект недвижимости

ОР — операционные расходы

ПВД — потенциальный валовый доход

ПП — прибыль предпринимателя или прогнозный период (по контексту)

РВР или РВРР — ремонтно-восстановительные и реставрационные работы

РЗ — резерв на замещение

РПЦ — Русская Православная Церковь

РС — Рыночная стоимость

СВ — стоимость восстановления

СЗ — стоимость замещения и ОСЗ — остаточная стоимость замещения

СК — собственный капитал компании

СО — совокупное обесценение улучшений

СП — Сравнительный подход

ССО РОО — свод стандартов оценки Российского общества оценщиков

ТОР — текущие операционные расходы

УФО — уполномоченный федеральный орган

ФЗ — Федеральный закон

ФИ — физический износ

ФСО — Федеральные стандарты оценки

ФУ — функциональное устаревание

ЦАО — Центральный административный округ (Москвы)

ЧОД — чистый операционный доход

ЭВД — эффективный валовый доход

ЭУ (ВУ) — экономическое (внешнее) устаревание

CF — будущий денежный поток (обычно годовой)

PV — текущая стоимость объекта оценки, определенная в рамках Доходного подхода

RV — стоимость реверсии (перепродажи объекта в конце прогнозного периода)

Введение

Культурными ценностями согласно Федеральному закону Российской Федерации № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» (далее − Закон об объектах культурного наследия), действующему в настоящее время на территории Российской Федерации, называются предметы и памятники культурного и исторического значения. Они имеют связь с историческими событиями, произошедшими в жизни народов, с развитием государства и деятельностью известных общественных, политических, научных и государственных личностей. Это понятие включает также предметы старины и их фрагменты, найденные при археологических раскопках, произведения декоративного и прикладного искусства, а также изделия художественных народных промыслов (старинные ордена, медали, оружие, светильники, картины, гобелены, монеты, печати и другие предметы коллекционирования). Многие из них находятся под охраной государства, поэтому их вывоз из страны строго запрещен. Однако в данном издании речь идет о тех культурных ценностях, которые являются объектами недвижимого имущества и называются недвижимыми объектами культурного наследия (далее — недвижимые ОКН). Это городские усадьбы, особняки, жилые дома, общественные здания конца XVIII — начала XX в. в их современном состоянии. Иногда это целые старые кварталы, исторические центры и т. п. Такие памятники возникли в результате тех или иных исторических событий и являются свидетельством различных цивилизаций, а также источниками знаний о развитии и зарождении культуры страны. Здания-памятники (ЗП) — являются культурным наследием народов России, в котором отображена история страны, история зодчества, живописи, культуры. Эти объекты составляют весомую часть недвижимости России и при этом имеют историко-культурную, архитектурную, археологическую ценность. Поэтому здания-памятники можно отнести к наиболее ценной категории объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 3 Закона об объектах культурного наследия памятники истории и культуры представляют собой объекты недвижимого имущества вместе с принадлежащими им произведениями живописи, скульптурами. Однако стоимостная оценка объектов декоративно-прикладного искусства (далее — ДПИ), по сути своей относящихся к движимому имуществу, на наш взгляд, представляет собой отдельную самостоятельную задачу и не является предметом данного исследования, посвященного недвижимым ОКН.

В России, как одной из самых богатых на объекты культурного наследия стран, довольно остро стоит на обсуждении в Правительстве и Государственной Думе Российской Федерации вопрос о сохранении памятников архитектуры. По данным реестра культурного наследия, около 180 тыс. объектов культурного наследия зарегистрировано в России в целом. При этом по статистике, за последние 10 лет в нашей стране погибло более 2,5 тыс. памятников. Большое количество зданий находятся в ветхом, аварийном состоянии и нуждаются в срочных реставрационных работах. Особенно актуальна эта проблема для Санкт-Петербурга, где большая часть объектов недвижимости представлена культурным наследием федерального и регионального значения. Так, согласно данным Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, на территории нашего города располагается 4094 ОКН, в том числе 2370 объектов культурного наследия федерального значения1, что составляет почти 20% всех памятников федерального значения, охраняемых государством на территории Российской Федерации2.

Объем инвестиций, необходимых в настоящее время для восстановления памятников, оценивается в среднем на уровне 1 тыс. долларов США на 1 кв. м, т. е. в целом по России, на территории которой расположено (ориентировочно) 180 тыс. памятников общей площадью около 300 млн кв. м, требуется не менее 300 млрд долларов США [125].

Мировой опыт показывает, что ни одно государство мира не в состоянии на должном уровне содержать все памятники культурного наследия. Даже во времена СССР на их содержание выделялось в 10−20 раз меньше средств, чем требовалось. В настоящее время наиболее прогрессивными мерами, призванными решить задачу сохранения и воссоздания памятников истории и культуры, считаются (1) приватизация объектов недвижимости, являющихся памятниками культурного наследия (передача объектов в частную собственность), а также (2) уже действующая процедура передачи объектов на инвестиционных условиях. При этом второй случай включает долгосрочную аренду и доверительное управление, которое все чаще рассматривается как наиболее адекватная «переходная» форма для решения множества вопросов, связанных с приватизацией.

Понятно, что для реализации указанных мер, продажи зданий-памятников на аукционе или конкурсе, использования их в качестве залога, а также для организации страхования3, определения штрафов за нанесенный им ущерб и принятия управленческих решений необходима стоимостная оценка ОКН. Существует ряд случаев, при которых их оценка является обязательной: при любых сделках, если одна из ее сторон — государство, при страховании, при приватизации, определении суммы залога, в судебных разбирательствах и при составлении брачных контрактов. Однако, помимо случаев обязательной оценки, она проводится и по инициативе собственника или иного заинтересованного лица. Так, например, опытные инвесторы перед серьезными вложениями досконально изучают всю информацию об объекте, где одним из самых главных документов является отчет об оценке. Таким образом, оценка объектов культурного наследия достаточно востребована, несмотря на то, что ввиду сложившихся в последние несколько лет экономических условий в нашей стране оценка объектов недвижимости вообще является достаточно сложной задачей.

Для целей настоящего исследования в качестве объектов оценки рассматриваются исключительно здания-памятники, которые могут быть отчуждены из государственной собственности или переданы в долгосрочную аренду, а также обладают способностью генерировать доходные потоки и, следовательно, могут являться объектами инвестиций.

Однако исследований в сфере оценки зданий-памятников не только крайне мало, но зачастую в них используется не вполне корректная терминология, а полноценного и общепризнанного методологического решения еще не существует. Отметим ряд авторов, внесших свой вклад в данной области. Различным вопросам оценки зданий-памятников посвящены публикации В. Б. Васильева, С. В. Грибовского, Ю. Ю. Лахина, В. М. Валеграхова, А. Н. Козырева, Б. Б. Леонтьева, Ю. Б. Леонтьева, В. Л. Макарова и др. Однако в основном это научные публикации (статьи, авторефераты кандидатских диссертаций и монографии). Нет пока учебников и учебных пособий, доступных широкому кругу оценщиков недвижимости, что характерно для периода формирования общепринятых идей, концепций и методов в той или иной сфере познания. К тому же отсутствуют и профессиональные стандарты оценки ОКН.

В настоящее время российские оценщики обладают некоторыми средствами оценки и пытаются оценивать недвижимые ОКН. В практике оценки зданий-памятников известны методики А. В. Лукова (с соавторами), Е. Е. Яскевича, В. В. Башкатова, Т. А. Славиной, О. А. Толстовой и др. (и они анализируются далее авторами в главе 4). Однако применяемые на практике методики оценки несовершенны и не удовлетворяют в полной степени потребностям оценщиков, ввиду специфики этих объектов и присущей им уникальности, не вполне учитываемой этими авторскими методиками. Часто главное внимание уделяется лишь оценке объектов ДПИ или технико-экономической экспертизе и инженерному обследованию ЗП, а не методологии их стоимостной оценки.

Для проведения стоимостной оценки зданий-памятников важен комплексный анализ влияния на стоимость как историко-культурных свойств объекта, так и потребительских его качеств, что должно найти свое отражение при формировании стоимости ЗП на рынке недвижимого имущества и в процедуре их стоимостной оценки. Особенностью этой категории объектов недвижимости является наличие ряда особых стоимостных факторов, как значительно повышающих стоимость такого типа объектов оценки (например, так называемый фактор престижности), так и таких, наличие которых, как считается, может значительно снизить их стоимость (например, сервитуты).

Зданиям-памятникам, в отличие от обычных объектов недвижимости, также свойственно возрастание стоимости в зависимости от времени их создания или периода, когда произошло то или иное, связанное с ними, историческое событие. При этом проблему составляют определение физического износа и функционального устаревания здания-памятника, которые для обычного объекта недвижимости всегда выражают потерю стоимости, что не очевидно для ОКН.

Специфичность такого рода недвижимости задает научную проблему, заключающуюся в необходимости разработки конкретных методов стоимостной оценки этих особых факторов, что определяет актуальность данного исследования, посвященного в целом вопросу совершенствования теории оценки зданий и сооружений — памятников истории и культуры.

Кроме того, следует отметить, что в обоих случаях введения ЗП в хозяйственный оборот (приватизация и передача на инвестиционных условиях), как и для других функций оценки, часто при проведении процедуры оценки выбор оценщиком вида оценочной стоимости некорректен и не обоснован. По мнению авторов (изложенному в главе 3), корректное определение вида оцениваемой стоимости с учетом конкретной функции оценки представляется фундаментальной задачей, относящейся к концептуальным основам оценки ЗП.

Целью исследования является разработка методических рекомендаций по оценке зданий-памятников истории и культуры в условиях современного рынка недвижимости в России и их апробация на конкретном объекте (глава 4). При этом детально и всесторонне исследованы: нормативная база, касающаяся ОКН; особенности зданий-памятников как объектов оценки; изучены риски, связанные с ОКН и инвестициями в эти объекты (глава 1). Рассмотрены вопросы российского и зарубежного законодательства в отношении особых стоимостных факторов — нематериальных составляющих (сервитута и престижности) ‒ и определена их роль в оценке зданий-памятников как недвижимых ОКН. Раскрыты особенности стоимостной оценки сервитута и престижности, для которых были проанализированы с точки зрения их применимости все три подхода к оценке НМА и ИС (глава 2). Изучен зарубежный и отечественный опыт практики оценки ОКН (глава 4), дан сравнительный анализ известных авторских методик стоимостной оценки зданий-памятников (глава 3). Исследованы возможности и выявлены особенности применения традиционных подходов оценки в отношении недвижимых ОКН. Даны уточнения оценочной терминологии (глава 3) и модификации алгоритмов оценки (глава 4). Таким образом, в результате исследования авторами представлены методические рекомендации по стоимостной оценке зданий-памятников в составе недвижимых ОКН.

Книга предназначена студентам экономических специальностей, занимающихся изучением проблем оценки недвижимой собственности (дисциплина «Оценка недвижимости»), слушателям программ переподготовки по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», готовящимся к профессиональной оценочной деятельности. Она будет полезна и широкому кругу практикующих специалистов — всем тем, кто интересуется вопросами стоимостной оценки зданий-памятников.

Глава 1.
Особенности зданий-памятников как объектов культурного наследия (ОКН) и как объектов оценки

1.1. Понятие объектов культурного наследия (ОКН) и их правовое регулирование

1.1.1. Понятия «культурное наследие» и «объект культурного наследия» в культурологическом и правовом контекстах

Общепринятая трактовка понятия «культурного наследия» была дана при создании Конвенции ЮНЕСКО по защите всемирного культурного наследия еще в 1972 г., в которой оно классифицировалось на три категории:

1) памятники — архитектурные сооружения, работы монументальной скульптуры или живописи, элементы или структуры археологического происхождения, наскальная живопись, пещерные жилища, а также объекты, имеющие комбинацию данных черт и представляющие выдающуюся универсальную ценность с точки зрения истории, искусства или науки;

2) группы зданий (построек) — группы отдельно стоящих или связанных между собой зданий, которые вследствие своей архитектуры, своей уникальности или своего места в ландшафте представляют собой выдающуюся универсальную ценность с точки зрения истории, искусства или науки;

3) территории, — включающие археологические объекты, комбинированные творения природы и человека или созданные человеком, которые имеют исключительную ценность с исторической, архитектурной, этнологической или антропологической точки зрения [109].

Данное определение, сформулированное более 40 лет назад, концептуально подходит для определения понятия «культурное наследие» и применимо в целях, связанных с имущественными и правовыми отношениями.

Следует отметить, что ряд ученых, занимающихся проблемами, связанными с правовой охраной объектов культурного наследия, выдвигают свои научные определения этого понятия. При этом некоторые из них подходят к определению понятия «культурного наследия» с философской и культурологической позиций, в основном, через понятие «культурных ценностей»4. Приведем несколько таких определений.

Так, например, Е. Н. Пронина предлагает определять культурное наследие как «совокупность материальных культурных ценностей, которые созданы в прошлом, унаследованы и восприняты от прежних поколений и имеют большое значение для сохранения и развития самобытности народа независимо от их происхождения и владельца» [83]. Очевидно, что в таком варианте это понятие может использоваться в отношении любых культурных ценностей (как материальных, так и нематериальных, как движимых, так и недвижимых), которые созданы в прошлом независимо от того, включены или нет эти ценности в разного рода реестры.

По А. А. Копсергеновой, культурное наследие является обобщением всех культурных достижений общества, иными словами, это его исторический опыт. Смысл культурного наследия — в тех ценностях, которые созданы предыдущими поколениями и представляют огромную важность для сохранения культурного генофонда и которые способствуют развитию культурного прогресса [67].

По мнению А. П. Сергеева, культурное наследие создает «совокупность доставшихся человечеству от прошлых эпох материальных и духовных культурных ценностей, которые подлежат сохранению, критической оценке, пересмотру, развитию и использованию в соответствии с конкретно-историческими задачами современности» [87].

Мазенкова А. А. отмечает: «В границах системного подхода, культурное наследие — это общественная система ценностей, которая сохраняет опыт общества, применяя в своей основе особенности общественной памяти». Она представляет культурное наследие как информационный кластер культуры, который имеет значимость и основывается на опыте прошлых поколений [75].

В основах законодательства Российской Федерации о культуре (ст. 41), которые были приняты Верховным Советом РФ в 1992 г., был один из первых законов, использующих термин «памятники истории и культуры». Этот термин затем применялся в различных нормативно-правовых актах времен СССР (например, в законе «Об охране и использовании памятников истории и культуры», принятом в 1976 г.), а также в Законе РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры». Заметим, что нынешнее толкование понятия «памятник истории и культуры» не совсем аналогично его прежнему пониманию. На текущий момент в законодательстве РФ понятия «объекты культурного наследия» (ОКН) и «памятники истории и культуры» используются равноправно для обозначения объектов, обладающих историко-культурной ценностью.

Обращаясь к правовой точке зрения по вопросу определения термина «объект культурного наследия» можно отметить, что оно совсем недавно включено в юридическую лексику и правовой оборот. Уже в раннем определении в объекты культурного наследия было включено понятие движимых и нематериальных культурных ценностей. Современное определение, которое закреплено в статье 3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 19.12.2016 № 431-ФЗ, далее — Закон), звучит следующим образом:

«К объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия — ОКН) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры» (курсив — авт.).

Таким образом, в Законе это определение подразумевает под собой объекты недвижимости вместе с относящимися к ним произведениями декоративно-прикладного искусства (ДПИ), живописи, скульптуры и другими предметами материальной культуры.

В статье 3 Закона для «объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» также задано новое разделение на классы данных объектов, включающих в себя памятники, ансамбли и достопримечательные места:

памятники — отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения, …, мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия;

ансамбли — четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения, в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия;

достопримечательные места — творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места традиционного бытования народных художественных промыслов; центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей; объекты археологического наследия; места совершения религиозных обрядов; места захоронений жертв массовых репрессий; религиозно-исторические места.

Официальное толкование термина «объекты культурного наследия», которое закреплено в статье 3 Федерального закона № 73-ФЗ, в свое время получило некоторую критику со стороны ученых по вопросу включения объектов ДПИ в понятие ОКН. Некоторые ученые поддерживали идею включения в официальное толкование термина «объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ» предметов антиквариата (так называемых движимых вещей), видя в их отсутствии большой недостаток [39]. Другие требовали разделять антиквариат и недвижимость по разным категориям. Так, например, К. Е. Рыбак представляет объекты культурного наследия как «набор объектов культуры и совместных творений человека и природы независимо от места их нахождения, а также объектов духовной культуры, которые значимы в сохранении и развитии локальных культур, имеющих универсальную ценность для культуры (искусства, науки)» [86]. Автор включает в понятие ОКН как недвижимые, так и движимые объекты.

По В. М. Валеграхову, объекты культурного наследия — это совокупность созданных человеком или подвергнутых его целенаправленному воздействию в прошлом недвижимых культурных ценностей, которые включены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) на основании нормативного правового акта уполномоченного органа публичной власти [46].

К. А. Диканов предложил в определении термина «культурные ценности» понимать только как движимое имущество, а в отношении «памятников истории и культуры», по его мнению, следует говорить как о недвижимости [52].

Здесь трудно не согласиться с тем, что выделение недвижимых культурных ценностей от других в отдельную правовую категорию является необходимым виду изначального различия их природных свойств, что определяет правовые особенности регулирования их использования абсолютно различными кодексами. Так, в отношении памятников архитектуры как объектов недвижимого имущества может использоваться не только административное, гражданское и уголовное законодательство, но и земельное, а также законодательство о градостроительной и архитектурной деятельности, в отличие от объектов имущества движимого. Таким образом, чтобы не вносить путаницу в законодательные регуляторы отношений, связанных с этими различными по своим фундаментальным свойствам типам объектов, имело бы смысл законодательно их развести.

Для оценщиков недвижимости важно, что термин «объекты культурного наследия», исходя из анализа части 1 статьи 3 Федерального закона № 73-ФЗ, может использоваться в отношении любого объекта недвижимости, а также выявленных в нем движимых объектов культурного наследия, которые обладают исторической и культурной ценностью. И здесь следует точно разграничить два типа объектов движимого имущества. Это объекты ДПИ, мебель (кровати, кресла, стулья, бюро, ларцы и пр.) и украшения интерьера (подсвечники, гардины и проч.). Они связаны с объектом недвижимости не способом прикрепления, но, возможно, более сильными историческими и культурными связями. При этом их должны оценивать оценщики движимого имущества, желательно имеющие искусствоведческое образование. Однако оценщики знакомы и с таким понятием, как фикстуры в составе недвижимости. Это изначально объекты движимого имущества, которые в силу способа прикрепления становятся неотъемлемой частью объекта недвижимости (наборные паркетные полы, люстры и иные светильники, мраморные столешницы и подоконники, вазоны дворцовых лестниц и проч.). Они должны оцениваться оценщиками недвижимости.

Подобная некоторая несогласованность и размытость понятийного аппарата в тексте Закона приводит на практике к судебным спорам, неверному толкованию и вынесению нелегитимных решений органами государственной власти и органами местного самоуправления. Искаженное толкование недостаточно внятных определений может использоваться недобросовестными участниками рынка недвижимости для различных действий, которые могут нанести вред состоянию ОКН.

Таким образом, очевидно, что определение «объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации», закрепленное в статье 3 Федерального закона № 73-ФЗ, нуждается в доработке, поскольку объединяет в качестве ОКН объекты, которые, как уже было отмечено выше, имеют совершенно разный правовой статус и природные свойства. Этим обусловлена необходимость введения в названии и тексте книги определения «недвижимые» ОКН для обозначения именно исследуемых объектов — зданий-памятников.

1.1.2. Законодательство в сфере охраны памятников культуры и проблемы его совершенствования

Памятники истории и культуры являются специфическими объектами, обладающими высокой общественной значимостью. Государство предпринимает меры для того, чтобы сохранить это наследие. Именно государство реализует контроль над сохранением и использованием объектов культурного наследия, издавая соответствующие законодательные и нормативные акты.

На территории Российской Федерации, согласно данным Главного информационно-вычислительного центра Минкультуры России [132], насчитывается более 25 000 объектов культурного наследия федерального значения. При этом большинство из них находится в крайне неудовлетворительном состоянии, близком к аварийному. В связи с этим были разработаны и уже начали действовать некоторые меры, призванные привести историко-культурное наследие нашей страны в надлежащее состояние.

Основные положения, регулирующие порядок охраны и использования недвижимых ОКН устанавливает вышеупомянутый Федеральный закон № 73-ФЗ. В нем декларируется, что «государственная охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) является одной из приоритетных задач органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления». Далее мы рассмотрим его достаточно детально.

Но законодательство, обеспечивающее охрану и сохранение ОКН, не ограничивается только указанным Законом, существуют и иные правовые акты.

Отдельные положения, обеспечивающие сохранность ОКН, содержатся также в законодательных актах, наиболее значимыми из которых являются:

− Земельный кодекс РФ (введен Федеральным законом № 136-ФЗ от 25.10.2001, действующий в ред. от 03.07.2016 с изменениями, внесенными Федеральным законом № 349-ФЗ), — в нем земли объектов культурного наследия отнесены к землям историко-культурного назначения с особым правовым режимом, а земли памятников, не подлежащих приватизации, ограничены в гражданском обороте;

− Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 367-ФЗ) — установил порядок приватизации памятников истории и культуры, в том числе с обязательным оформлением охранных обязательств [6];

− Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) — обеспечил переход в сделке обязательств и обременений за объектом культурного наследия, независимо от собственника, и эти обременения должны регистрироваться при оформлении любой сделки;

− Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»и отдельные законодательные акты Российской Федерации» — запретил с 22.01.2015 сносить вновь выявленные памятники культуры5, ввел определение «территории ОКН», установил ограничения прав на объект культурного наследия требованиями по сохранению данного объекта, по его содержанию и использованию, а также по обеспечению доступа к нему;

− Градостроительный кодекс РФ (введен Федеральным законом от 29.12.2004 № 190-ФЗ, действующим в ред. Федерального закона от 19.12.2016 № 445-ФЗ) — вывел территории памятников и ансамблей из-под действия градостроительных регламентов и установил, что все, что касается памятников, должно регулироваться законодательством о памятниках;

− Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 26.04.2008 № 315 — устанавливает порядок разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также требования к градостроительным регламентам в границах данных зон и режимах использования земель;

− постановление Правительства РФ от 06.06.2007 № 354 отдает функцию контроля за состоянием объектов культурного наследия Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

Отдельные нормы, направленные на урегулирование правоотношений в сфере охраны культурного наследия содержатся в Налоговом кодексе Российской Федерации, федеральных законах «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» и «О лицензировании отдельных видов деятельности», а также в законодательстве, регулирующем бюджетные отношения. Однако, безусловно, ФЗ-73 является основополагающим в сфере ОКН, что обязывает оценщика ознакомиться подробнее с ним и его структурой.

Первая глава содержит общие положения федерального закона ФЗ-73.

Вторая глава раскрывает полномочия органов государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН.

В третьей главе рассматривается вопрос о финансировании мероприятий по сохранению, популяризации и государственной охране ОКН, а также определены льготы, которые предоставляются физическим или юридическим лицам, которые вкладывают свои средства в работы по сохранению ОКН, и при передаче в аренду ОКН, находящихся в неудовлетворительном состоянии.

В четвертой главе определен порядок формирования документов, предоставляемых в органы государственной власти, а также сроки принятия решения и другие важные вопросы, касающиеся ЕГР ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и государственного учета объектов, представляющих историко-культурную ценность.

Пятая глава разъясняет принципы проведения историко-культурной экспертизы, определяет объекты историко-культурной экспертизы, источники финансирования и порядок написания заключения государственной историко-культурной экспертизы.

Шестая глава рассматривает цели и задачи охраны ОКН, способы охраны, меры контроля состояния объектов и другие вопросы государственной охраны ОКН.

Глава седьмая раскрывает меры по сохранению объектов культурного наследия (консервация, ремонт, реставрация, приспособление ОКН для современного использования).

Особенности права собственности (владения, пользования и распоряжения) на ОКН, его возникновение, осуществление, ограничение, прекращение и защита права пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр ОКН, а также права, касающиеся выявленного ОКН, описаны в восьмой и девятой главах Федерального закона.

В главе X.1 разъясняются особенности государственной охраны отдельных видов объектов культурного наследия (глава X утратила силу).

Три последующие главы раскрывают понятия историко-культурного заповедника, исторического поселения, а также рассказывают об ответственности за нарушение ФЗ-73.

Четырнадцатая глава содержит заключительные и переходные положения Закона.

Обзор статей ФЗ-73, касающихся общего регулирования в сфере ОКН (главы I-V)

Федеральным законом № 73-ФЗ регулируются взаимоотношения, появляющиеся в сферы сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, а также особенности владения, пользования и распоряжения ими как особым видом недвижимого имущества.

Коренное отличие нового закона от действовавшего с 1978 г. закона РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры» в том, что впервые памятники истории и культуры были определены как особый вид имущества и установлены ограничения, связанные с их содержанием и использованием. Кроме того, в ст. 3.1 введены понятия «территории объекта культурного наследия» и «границы территории объекта культурного наследия», в пределах которой определен объем допустимых строительных работ и ведения хозяйственной деятельности (ст. 5), а также порядок доступа граждан к этим объектам.

В ст. 6 Закона дается определение понятия «государственная охрана объектов культурного наследия» как системы правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных… мер, направленных на выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда». При этом в ст. 9 определены (и разграничены) полномочия органов государственной власти разных уровней — Российской Федерации, субъектов РФ (ст. 9.1 и 9.2) и органов местного самоуправления (ст. 9.3) в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН. Эти правомочия касаются вопросов ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия (ст. 15), организации и проведения государственной историко-культурной экспертизы ОКН, без которой нельзя производить никаких действий в отношении памятников культуры, введения и согласования проектов зон охраны ОКН.

Так, в целях учета объектов культурного наследия, в России ведется Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В ст. 15 определено понятие Реестра. Он представляет собой государственную информационную систему, включающую в себя банк данных, единство и сопоставимость которых обеспечиваются за счет общих принципов формирования, методов и формы ведения реестра. Сведения, содержащиеся в реестре, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны ОКН при формировании и ведении информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию.

Регистрация ОКН в реестре заключается в присвоении ему регистрационного номера в реестре и осуществляется актом федерального органа охраны ОКН, в котором указываются:

1) сведения о наименовании объекта;

2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о местонахождении объекта (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

4) сведения о категории историко-культурного значения объекта;

5) сведения о виде объекта.

В реестр также вносятся следующие сведения:

1) фотографическое (иное графическое) изображение:

— для памятника — снимки общего вида, фасадов, предмета охраны данного объекта;

— для ансамбля — снимки общего вида, передающие планировочную структуру элементов и композиционные особенности ансамбля, снимки общего вида и фасадов памятников, входящих в состав ансамб­ля, снимки предмета охраны данного ансамбля;

— для достопримечательного места — совокупность снимков и (или) иных графических изображений, передающих планировочную структуру элементов и композиционные особенности достопримечательного места;

2) сведения об органе государственной власти, принявшем решение об отнесении объекта к памятникам истории и культуры;

3) номер и дата принятия органом государственной власти акта об отнесении объекта к памятникам истории и культуры или о включении объекта в реестр;

4) паспорт и (или) учетная карточка памятника истории и культуры, если имеются;

5) копия акта федерального органа охраны ОКН или копия акта регионального органа охраны ОКН о включении его в реестр в качестве ОКН федерального, регионального или местного (муниципального) значения;

6) номер и дата принятия органом государственной власти решения об утверждении границ территории ОКН, если такое решение имеется;

7) описание границ территории ОКН с приложением текстового описания местоположения этих границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости;

8) сведения о наличии или об отсутствии зон охраны ОКН (копия акта (актов) органа государственной власти субъекта РФ об утверждении границ зон охраны ОКН, если таковой имеется);

9) сведения о расположении памятника или ансамбля в границах зон охраны иного ОКН, если имеются;

10) сведения о предмете охраны ОКН (особых элементах объекта культурного наследия, послуживших основаниями для включения его в реестр и подлежащих обязательному сохранению).

В реестр могут быть включены выявленные ОКН, со времени возникновения или с даты создания которых либо с даты исторических событий, с которыми такие объекты связаны, прошло не менее сорока лет (за исключением мемориальных квартир и мемориальных домов, которые связаны с жизнью и деятельностью выдающихся личностей, имеющих особые заслуги перед Россией, и которые могут быть отнесены к объектам культурного наследия до истечения указанного срока после смерти таких лиц) (ст. 18 п. 12).

В данном Законе (ст. 24) определены ОКН, не подлежащие изъятию из государственной собственности, — особо ценные объекты культурного наследия, объекты всемирного наследия, объекты археологического наследия, историко-культурные заповедники, а также определен порядок представления документов для включения объектов культурного наследия России в Список Всемирного наследия.

На объект культурного наследия, включенный в реестр, собственнику или иному законному владельцу данного объекта соответствующим органом охраны объектов культурного наследия выдается паспорт ОКН. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в реестре (ст. 21 п. 1.1).

В паспорт ОКН вносятся:

1) сведения о наименовании ОКН;

2) сведения о времени возникновения или дате создания ОКН, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о категории историко-культурного значения ОКН;

4) сведения о виде ОКН;

5) номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении ОКН в реестр;

6) сведения о местонахождении ОКН (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

7) сведения о границах территории ОКН, включенного в реестр;

8) описание предмета охраны ОКН;

9) фотографическое изображение ОКН, за исключением отдельных объектов археологического наследия, фотографическое изображение которых вносится на основании решения соответствующего органа охраны ОКН;

10) сведения о наличии зон охраны данного ОКН с указанием номера и даты принятия органом государственной власти акта об утверждении указанных зон либо информация о расположении данного объекта культурного наследия в границах зон охраны иного ОКН.

Этот список введен Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ.

С целью определения ценности ОКН проводится государственная историко-культурная экспертиза. Целями историко-культурной экспертизы (по ст. 28) являются:

— обоснование включения ОКН в реестр;

— определение категории историко-культурного значения объекта культурного наследия;

— обоснование изменения категории историко-культурного значения объекта культурного наследия, исключения ОКН из реестра;

— определения границ защитной зоны ОКН в случаях, предусмотренных Законом;

— отнесение ОКН к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации или к объектам всемирного культурного наследия;

— а также ряд других целей.

В ст. 29 постулировано, что историко-культурная экспертиза проводится на основе следующих принципов:

— научной обоснованности, объективности и законности;

— презумпции сохранности объекта культурного наследия при любой намечаемой хозяйственной деятельности;

— соблюдения требований безопасности в отношении ОКН;

— достоверности и полноты информации, предоставляемой заинтересованным лицом на историко-культурную экспертизу;

— независимости экспертов;

— гласности.

В ст. 30 определены объекты историко-культурной экспертизы (непосредственно ОКН и различные документы, относящиеся к их выявлению, функционированию и охране), а в ст. 31 — порядок ее назначения, проведения и финансирования. Историко-культурная экспертиза проводится до начала работ по сохранению ОКН (и иных работ) и оплачивается заказчиком ее проведения.

Вопросы государственной охраны и сохранения ОКН, рассматриваемые в ФЗ-73 (главы VI−VII)

Государственная охрана ОКН в отношении памятников включает в себя (ст. 33 п. 2):

1) государственный учет ОКН;

2) проведение историко-культурной экспертизы;

3) организацию исследований, необходимых для исполнения полномочий федерального органа охраны ОКН;

4) установление ограничений (обременений) права собственности или иных вещных прав на ОКН;

5) установление ответственности за повреждение, разрушение, причинение вреда или уничтожение ОКН;

6) разработку, согласование и утверждение в случаях и порядке, установленных Законом, проектов зон охраны ОКН;

7) установление требований к осуществлению деятельности в границах территории ОКН;

8) согласование проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению ОКН;

9) осуществление мер по обеспечению сохранности ОКН, включенных в реестр;

10) установление предмета охраны ОКН, включенного в реестр, и границ территории такого объекта;

11) установку на объектах культурного наследия информационных надписей и обозначений;

12) выдачу в случаях и порядке, установленных настоящим Федеральным законом, задания на проведение работ по сохранению ОКН и разрешения на проведение работ по его сохранению;

13) утверждение отчетной документации о проведении работ по сохранению ОКН;

14) обследование и фотофиксацию один раз в пять лет состояния ОКН, включенных в реестр, в целях определения мероприятий по обеспечению их сохранности;

15) иные мероприятия государственной охраны ОКН, включенных в реестр.

В целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряженной с ним территории в ст. 34 Закона устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Раскроем эти три термина подробнее.

Охранная зона — это территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности — это территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта — это территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН.

Защитными зонами ОКН в ст. 34.1 Закона определены территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям6, и в границах которых в целях обеспечения сохранности ОКН и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения (ст. 36 п. 2).

В ст. 40 Закона (глава VII) определено понятие «сохранения ОКН»:

Сохранение объекта культурного наследия — это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности ОКН, предусматривающие его консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению ОКН, технический и авторский надзор за проведением этих работ. При этом в ст. 41−44 определены:

Консервация объекта культурного наследия — научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, в том числе комплекс противоаварийных работ по защите ОКН, которому угрожает быстрое разрушение, проводимые в целях предотвращения ухудшения его состояния без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного ОКН и без изменения его предмета охраны.

Ремонт памятника — научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях поддержания в эксплуатационном состоянии памятника без изменения его особенностей, составляющих предмет охраны.

Реставрация памятника или ансамбля — научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях выявления и сохранности историко-культурной ценности ОКН.

Приспособление объекта культурного наследия для современного использования — научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования ОКН, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов этого ОКН.

В ст. 45 подробно прописан порядок проведения работ по сохранению ОКН, включенного в реестр или выявленного ОКН, который начинается с выдачи задания и разрешения на проведение тех или иных работ. Причем к ним допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление соответствующей деятельности по сохранению.

Воссоздание утраченного ОКН осуществляется посредством его реставрации в исключительных случаях при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости указанного объекта и при наличии достаточных научных данных, необходимых для его воссоздания. Осуществляется за счет бюджета РФ, субъекта РФ или муниципального образования, на территории которых находится такой ОКН, и по их решению (в соответствии со ст. 47 Закона).

Правовые вопросы в отношении ОКН (по главам VIII−X Закона)

Прежде всего, следует отметить наличие ограничений (обременений) имущественных прав на включенные в реестр или выявленные ОКН.

Ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на ОКН, устанавливаются в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства к ОКН, включенным в реестр, являются требования к их содержанию и использованию, а также требования, установленные охранным обязательством. Эти ограничения (обременения) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 47.2 Закона).

Требования по содержанию и использованию ОКН (перечисленные в ст. 47.3) устанавливаются в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного ОКН и состоят в необходимости:

1) осуществлять расходы на содержание ОКН и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии;

2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны ОКН, либо ухудшающие условия, необходимые для его сохранности;

3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного или уже включенного в реестр ОКН, в случае, если его предмет охраны не определен;

4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного ОКН;

5) соблюдать требования Закона к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, особый режим использования земельного участка;

6) не использовать ОКН (за исключением ОКН, оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности… и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло):

− под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер ОКН, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные выделения;

— под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции ОКН, независимо от мощности данного оборудования;

— под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для ОКН температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;

7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны ОКН обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту и… безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению ОКН;

8) не допускать ухудшения состояния территории ОКН, включенного в реестр, поддерживать его территорию в благоустроенном состоянии.

Требования к обеспечению доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к ОКН определены в ст. 47.4. Доступ к ОКН осуществляется в целях реализации права граждан на доступ к культурным ценностям, популяризации ОКН, использования его при осуществлении научной, культурно-просветительной, образовательной, туристской, экскурсионной и (или) религиозной деятельности. Эти требования устанавливаются с учетом требований к сохранению указанного ОКН, требований к его содержанию и использованию, с учетом его физического состояния и характера его современного использования. Однако они не должны приводить к невозможности его современного использования собственником или иным законным владельцем ОКН.

Требование к обеспечению доступа во внутренние помещения ОКН не может быть вменено в обязанность собственника ОКН, если его интерьер не относится к предмету его охраны. Доступ может быть приостановлен на время проведения работ по сохранению ОКН или в связи с ухудшением его физического состояния.

Изначально законопроект, предлагающий механизм реализации указанного права, провозглашенного ст. 44 Конституции Российской Федерации, а также изменения в отдельные статьи Закона № 73-ФЗ по данным проблемам, был внесен в Государственную Думу депутатами Комитета по культуре, направлен во все субъекты Российской Федерации, в Правительство и Президенту РФ. Правительство дало отрицательный отзыв, а Администрация Президента проект поддержала с учетом высказанных замечаний. Позже проект находился на доработке. Соответствующие изменения в настоящее время внесены Федеральным законом от 30.12.2015 № 459-ФЗ.

Очень важным для оценщика при проведении стоимостной оценки недвижимого ОКН является ознакомление с его Охранным обязательством.

В Охранном обязательстве (ОО), прежде всего, отражаются требования к сохранению, содержанию и использованию ОКН, к обеспечению доступа, рассмотренные выше. В нем содержатся требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ, а также иные обеспечивающие сохранность такого объекта требования. Кроме того, устанавливаются требования к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях в случае, если ее размещение допускается в соответствии с законодательством РФ. Возможно установление и иных дополнительных требований в отношении объекта культурного наследия.

В Охранное обязательство вносятся сведения, идентифицирующие ОКН, а в случае отсутствия паспорта ОКН в ОО вносятся (ст. 47.6 п. 5):

1) сведения о наименовании ОКН;

2) сведения о времени возникновения или дате создания ОКН, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о категории историко-культурного значения ОКН;

4) сведения о виде ОКН;

5) номер и дата принятия органом государственной власти решения о включении ОКН в реестр;

6) сведения о местонахождении ОКН (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

7) сведения о границах территории ОКН (при наличии);

8) описание предмета охраны ОКН (при наличии);

9) фотографическое (иное графическое) изображение ОКН, за исключением отдельных объектов археологического наследия, фотографическое изображение которых вносится на основании решения соответствующего органа охраны;

10) сведения о наличии зон охраны данного ОКН с указанием номера и даты принятия органом государственной власти акта об утверждении указанных зон либо информация о расположении данного ОКН в границах зон охраны иного ОКН;

11) сведения о требованиях к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, включенного в реестр, об особом режиме использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия;

12) иные сведения, предусмотренные Законом.

В Охранном обязательстве также устанавливаются обязанности собственника по финансированию мероприятий, обеспечивающих выполнение установленных требований по сохранению ОКН, и по соблюдению требований к осуществлению деятельности в границах его территории. Охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Если объект культурного наследия, включенный в реестр, предоставлен на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению, охранное обязательство подлежит выполнению унитарным предприятием или учреждением. Если ОКН передан в безвозмездное пользование на основании гражданско-правовых договоров юридическому лицу или нескольким юридическим лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из таких лиц.

Обязанность нового владельца ОКН, включенного в реестр, по выполнению охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным ОКН. Действие охранного обязательства прекращается со дня принятия Правительством РФ решения об исключении объекта культурного наследия из реестра.

Объекты культурного наследия, независимо от категории их историко-культурного значения, могут находиться в любой собственности: федеральной, субъектов РФ, муниципальной, частной, а также в иных формах собственности (ст. 48 п. 1). При этом особенности владения, пользования и распоряжения ОКН определяются Федеральным законом ФЗ-73, ГК РФ (часть 1), Градостроительным и Земельным кодексами РФ.

Однако ОКН, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, а также объекты археологического наследия в соответствии со ст. 50 отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Возможные переходы прав на ОКН осуществляются:

1) при приватизации ОКН, включенного в реестр, в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации;

2) при

...