С. П. Гришаев

Жилищный кодекс Российской Федерации

Постатейный научно-практический комментарий

Учебное пособие

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.254(470+571)(094.4.072)

ББК 67.404.2(2Рос)

Г85

Автор:

Гришаев С. П., кандидат юридических наук, доцент, автор более 200 публикаций (как печатных, так и электронных) в области гражданского, семейного и жилищного права

Предлагаемая читателю книга представляет собой второе издание постатейного комментария к Жилищному кодексу Российской Федерации, который является основным правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения в Российской Федерации.

Жилищная сфера в нашей стране и, соответственно, жилищное законодательство подвержены постоянным изменениям. С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации его нормы неоднократно меняются. Именно это обстоятельство, а также наличие большого количества судебных решений, в частности постановлений высших судебных органов по жилищным делам, вызвали необходимость в повторном издании комментария.

Книга написана простым и ясным языком, с использованием большого количества примеров из практики, в том числе судебной.

Законодательство приведено по состоянию на 6 апреля 2024 г.

Издание будет полезно для юристов, студентов юридических учебных заведений, а также для всех граждан, интересующихся жилищными проблемами.

УДК 347.254(470+571)(094.4.072)

ББК 67.404.2(2Рос)

© Гришаев С. П., 2019

© Гришаев С. П., 2024, с изменениями

© ООО «Проспект», 2024

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ

АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ВАС РФ – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС РФ – Верховный Суд Российской Федерации

ГК РФ – Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

ПП – Постановление Пленума / Постановления Пленумов

п. – пункт / пункты

подп. – подпункт / подпункты

разд. – раздел

ред. – редакция

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика

РФ – Российская Федерация

ст. – статья / статьи

ФЗ – Федеральный закон

ч. – часть / части

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

При­нят Го­су­дар­ст­вен­ной Ду­мой 22 де­каб­ря 2004 го­да

Одоб­рен Со­ве­том Фе­де­ра­ции 24 де­каб­ря 2004 го­да

ИЗМЕНЕНИЯ:

Фе­де­раль­ные за­коны от 31 де­каб­ря 2005 г. № 199-ФЗ; от 18 де­каб­ря 2006 г. № 232-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 250-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 251-ФЗ; от 29 де­каб­ря 2006 г. № 258-ФЗ; от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ; от 24 ап­ре­ля 2008 г. № 49-ФЗ; от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ; от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ; от 3 июня 2009 г. № 121-ФЗ; от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ; от 23 но­яб­ря 2009 г. № 261-ФЗ; от 17 декабря 2009 г. № 316-ФЗ; от 4 мая 2010 г. № 70-ФЗ; от 27 ию­ля 2010 г. № 237-ФЗ; от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ; от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2013 г.); от 3 декабря 2011 г. № 383-ФЗ (в ред. от 28 июля 2012 г.); от 6 декабря 2011 г. № 395-ФЗ; от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ; от 7 декабря 2011 г. № 417-ФЗ; от 29 фев­ра­ля 2012 г. № 15-ФЗ; от 1 ап­ре­ля 2012 г. № 26-ФЗ; от 5 июня 2012 г. № 55-ФЗ; от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ; от 29 июня 2012 г. № 96-ФЗ; от 28 июля 2012 г. № 133-ФЗ; от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ; от 5 апреля 2013 г. № 38-ФЗ; от 2 июля 2013 г. № 185-ФЗ; от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ; от 4 июня 2014 г. № 152-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 182-ФЗ; от 28 июня 2014 г. № 200-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ; от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 458-ФЗ; от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ; от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ; от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ; от 13 июля 2015 г. № 236-ФЗ; от 3 нояб­ря 2015 г. № 307-ФЗ; от 28 ноября 2015 г. № 358-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 399-ФЗ; от 29 декабря 2015 г. № 404-ФЗ; от 31 января 2016 г. № 7-ФЗ; от 2 июня 2016 г. № 175-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 267-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ; от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ; от 6 июля 2016 г. № 374-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 469-ФЗ; от 28 декабря 2016 г. № 498-ФЗ; от 1 июля 2017 г. № 149-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 258-ФЗ; от 29 июля 2017 г. № 279-ФЗ; от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ; от 20 декабря 2017 г. № 416-ФЗ; от 29 декабря 2017 г. № 462-ФЗ; от 31 декабря 2017 г. № 485-ФЗ (в ред. от 21 нояб­ря 2022 г.); от 31 декабря 2017 г. № 488-ФЗ; от 31 декабря 2017 г. № 503-ФЗ; от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ; от 4 июня 2018 г. № 134-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 226-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 267-ФЗ; от 29 июля 2018 г. № 272-ФЗ; от 3 августа 2018 г. № 341-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 434-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 435-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 442-ФЗ; от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ; от 25 декабря 2018 г. № 478-ФЗ; от 25 декабря 2018 г. № 482-ФЗ; от 27 декабря 2018 г. № 522-ФЗ; от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ; от 22 января 2019 г. № 1-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 60-ФЗ; от 29 мая 2019 г. № 116-ФЗ; от 26 июля 2019 г. № 214-ФЗ; от 1 октября 2019 г. № 328-ФЗ; от 2 декабря 2019 г. № 390-ФЗ; от 2 декабря 2019 г. № 391-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 478-ФЗ; от 28 ян­ва­ря 2020 г. № 4-ФЗ; от 6 февраля 2020 г. № 13-ФЗ; от 24 апреля 2020 г. № 128-ФЗ; от 25 мая 2020 г. № 156-ФЗ; от 31 июля 2020 г. № 277-ФЗ; от 31 июля 2020 г. № 287-ФЗ; от 27 октября 2020 г. № 351-ФЗ; от 22 декабря 2020 г. № 441-ФЗ; от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ; от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ; от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 214-ФЗ; от 28 июня 2021 г. № 229-ФЗ; от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ; от 16 апреля 2022 г. № 100-ФЗ; от 1 мая 2022 г. № 124-ФЗ; от 11 июня 2022 г. № 165-ФЗ; от 28 июня 2022 г. № 217-ФЗ; от 14 июля 2022 г. № 310-ФЗ; от 7 октября 2022 г. № 378-ФЗ; от 21 ноября 2022 г. № 463-ФЗ; от 29 декабря 2022 г. № 614-ФЗ; от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ; от 28 апреля 2023 г. № 150-ФЗ; от 24 июня 2023 г. № 273-ФЗ; от 24 июня 2023 г. № 276-ФЗ; от 24 июля 2023 г. № 365-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 433-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 434-ФЗ; от 4 августа 2023 г. № 441-ФЗ; от 19 октября 2023 г. № 503-ФЗ; от 14 ноября 2023 г. № 532-ФЗ; от 27 ноября 2023 г. № 561-ФЗ; от 12 декабря 2023 г. № 592-ФЗ; от 12 декабря 2023 г. № 593-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 601-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 602-ФЗ; от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ; от 25 декабря 2023 г. № 627-ФЗ; от 25 декабря 2023 г. № 662-ФЗ; от 14 февраля 2024 № 14-ФЗ; от 14 февраля 2024 г. № 17-ФЗ; от 23 марта 2024 г. № 55-ФЗ; от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.

Учтены:

Постановления Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П; от 12 июля 2022 г. № 30-П; от 15 декабря 2022 г. № 55-П; от 23 марта 2023 г. № 9-П; от 25 апреля 2023 г. № 20-П;

Постановления Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 420 (в ред. от 31 декабря 2020 г.); от 7 марта 2023 г. № 360.

Договоры о техническом обслуживании внутридомового газового оборудования, заключенные собственниками жилых домов со специализированными организациями до дня вступления в силу Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ (1 сентября 2023 г.), действуют до их прекращения или расторжения.

Договоры о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу указанного Федерального закона, действуют до их прекращения или расторжения, но не позднее 1 января 2024 г.

Договоры о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме, заключенные до дня вступления в силу упомянутого Федерального закона, должны быть приведены в соответствие с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ) до 1 января 2024 г.

Положения Жилищного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ) применяются в отношении пере­устройства, и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, и (или) иных работ, проведение которых необходимо для обеспечения использования помещения в качестве жилого помещения или нежилого помещения, которые завершены после дня вступления в силу упомянутого Федерального закона и проводились в соответствии с решением о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение либо решением о согласовании перепланировки помещения (помещений) в многоквартирном доме, принятыми до дня вступления его в силу.

Сумма взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (включая пени, уплаченные собственниками помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт), излишне начисленная на день вступления в силу Федерального закона от 19 декабря 2023 г. № 601-ФЗ собственникам помещений, расположенных в части многоквартирного дома, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и сведения о которой отражены в этой программе при внесении в нее изменений, связанных с изменением параметров данного многоквартирного дома, и уплаченная указанными собственниками помещений, автоматически засчитывается в счет исполнения ими обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период.

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

1. Жи­лищ­ное за­ко­но­да­тель­ст­во ос­но­вы­ва­ет­ся на не­об­хо­ди­мо­сти обес­пе­че­ния ор­га­на­ми го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти и ор­га­на­ми ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния ус­ло­вий для осу­ще­ст­в­ле­ния гра­ж­да­на­ми пра­ва на жи­ли­ще, его безо­пас­но­сти, на не­при­кос­но­вен­но­сти и не­до­пус­ти­мо­сти про­из­воль­но­го ли­ше­ния жи­ли­ща, на не­об­хо­ди­мо­сти бес­пре­пят­ст­вен­но­го осу­ще­ст­в­ле­ния вы­те­каю­щих из от­но­ше­ний, ре­гу­ли­руе­мых жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом, прав (да­лее – жи­лищ­ные пра­ва), а так­же на при­зна­нии ра­вен­ст­ва уча­ст­ни­ков ре­гу­ли­руе­мых жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом от­но­ше­ний (да­лее – жи­лищ­ные от­но­ше­ния) по вла­де­нию, поль­зо­ва­нию и рас­по­ря­же­нию жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми, ес­ли иное не вы­те­ка­ет из на­стоя­ще­го Ко­дек­са, дру­го­го фе­де­раль­но­го за­ко­на или су­ще­ст­ва со­от­вет­ст­вую­щих от­но­ше­ний, на не­об­хо­ди­мо­сти обес­пе­че­ния вос­ста­нов­ле­ния на­ру­шен­ных жи­лищ­ных прав, их су­деб­ной за­щи­ты, обес­пе­че­ния со­хран­но­сти жи­лищ­но­го фон­да и ис­поль­зо­ва­ния жи­лых по­ме­ще­ний по на­зна­че­нию.

2. Гра­ж­да­не по сво­ему ус­мот­ре­нию и в сво­их ин­те­ре­сах осу­ще­ст­в­ля­ют при­над­ле­жа­щие им жи­лищ­ные пра­ва, в том чис­ле рас­по­ря­жа­ют­ся ими. Гра­ж­да­не сво­бод­ны в ус­та­нов­ле­нии и реа­ли­за­ции сво­их жи­лищ­ных прав в си­лу до­го­во­ра и (или) иных пре­ду­смот­рен­ных жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом ос­но­ва­ний. Гра­ж­да­не, осу­ще­ст­в­ляя жи­лищ­ные пра­ва и ис­пол­няя вы­те­каю­щие из жи­лищ­ных от­но­ше­ний обя­зан­но­сти, не долж­ны на­ру­шать пра­ва, сво­бо­ды и за­кон­ные ин­те­ре­сы дру­гих гра­ж­дан.

3. Жи­лищ­ные пра­ва мо­гут быть ог­ра­ни­че­ны на ос­но­ва­нии фе­де­раль­но­го за­ко­на и толь­ко в той ме­ре, в ка­кой это не­об­хо­ди­мо в це­лях за­щи­ты ос­нов кон­сти­ту­ци­он­но­го строя, нрав­ст­вен­но­сти, здо­ро­вья, прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов дру­гих лиц, обес­пе­че­ния обо­ро­ны стра­ны и безо­пас­но­сти го­су­дар­ст­ва.

4. Гра­ж­да­не, за­кон­но на­хо­дя­щие­ся на тер­ри­то­рии Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, име­ют пра­во сво­бод­но­го вы­бо­ра жи­лых по­ме­ще­ний для про­жи­ва­ния в ка­че­ст­ве соб­ст­вен­ни­ков, на­ни­ма­те­лей или на иных ос­но­ва­ни­ях, пре­ду­смот­рен­ных за­ко­но­да­тель­ст­вом.

5. Ог­ра­ни­че­ние пра­ва гра­ж­дан на сво­бо­ду вы­бо­ра жи­лых по­ме­ще­ний для про­жи­ва­ния до­пус­ка­ет­ся толь­ко на ос­но­ва­нии на­стоя­ще­го Ко­дек­са, дру­го­го фе­де­раль­но­го за­ко­на.

_______________________

1. В ч. 1 комментируемой статьи сформулированы основные принципы жилищного законодательства РФ, под которыми понимаются основополагающие начала, содержащиеся в нормах жилищного права. Они определяют сущность всей системы жилищного права и отражают его наиболее важные свой­ства.

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозглашает право каждого гражданина на жилище. Оно относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свой­ственна неотчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции РФ и в законе.

Провозглашение этого права не означает, что у каждого гражданина есть возможность требовать от органов государственной власти и органов местного самоуправления бесплатного предоставления жилых помещений. Роль последних заключается в создании условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Право на получение жилища является социальным правом, которое закрепляется за лицами, нуждающимися в особой защите, такими как инвалиды, малоимущие, пожилые, дети. Оно реализуется путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов определенным категориям граждан; предоставления возможности приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ), стимулирования жилищного строительства, в том числе с помощью ипотечного кредитования и т. д.

Провозглашение принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями говорит о существенном влиянии гражданского права на регулирование жилищных отношений. Однако этот принцип не носит абсолютного характера и в отдельных статьях комментируемого кодекса может быть предусмотрено иное. Так, в качестве пользователей жилым помещением по договору социального найма члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (см. комментарий к ст. 69 ЖК РФ), тогда как иные пользователи, например поднаниматели, ограничены в своих правах по пользованию жилым помещением. Однако они не обладают самостоятельным правом пользования, срок их проживания ограничен (см. комментарий к ст. 76).

ЖК РФ содержит ряд положений, в которых реализован принцип, предусматривающий судебную защиту жилищных прав. Так, наниматель по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (см. комментарий к ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суде (см. комментарий к ст. 74) и т. д.

О принципе восстановлении нарушенных жилищных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ (см. комментарий к ней), согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене жилыми помещениями переселяются в ранее занимаемые жилые помещения и таким образом восстанавливают нарушенные жилищные права.

Важными принципами жилищного права являются принцип обеспечения сохранности жилищного фонда и принцип использования жилых помещений по назначению. Можно привести целый ряд статей комментируемого кодекса, которыми эти принципы предусмотрены. Так, согласно п. 3 ст. 67 (см. комментарий к нему) наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения.

Из разъяснений, содержащихся в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что «под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-­гигиенические и др.)».

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится о пределах осуществления жилищных прав. В частности, их осуществление не должно нарушать права и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены, но только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи, согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует отнести их «неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-­гигиенических, экологических и иных требований законодательства, Правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.)».

3. Примером ограничения жилищных прав являются положения Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5241-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», в соответствии с которым право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной зоне; в закрытых военных городках; в закрытых административно-­территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение (ст. 8). Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ.

4. Реализация права на жилище обеспечивается возможностью граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ч. 1 ст. 27 Конституции РФ). Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» указанное право подтверждено. При этом иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правом свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах Российской Федерации и при этом несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами или международными договорами Российской Федерации. В настоящее время вместо прописки, которая ограничивала это право, введен регистрационный учет граждан по месту пребывания и по месту жительства.

В соответствии с постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” в связи с жалобами ряда граждан» (в настоящее время этот закон утратил силу) абз. 2 ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признан не соответствующим ч. 1 и 2 ст. 19, ч. 1 ст. 27 и ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации (документ утратил силу с 1 января 2019 г.).

В целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом вводится регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, а также перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждаются Правительством Российской Федерации.

С учетом изложенного любой гражданин Российской Федерации имеет право на обращение в органы регистрационного учета с заявлением о регистрации его по месту жительства для рассмотрения данного вопроса в соответствии с установленным порядком.

Гражданский кодекс Российской Федерации признает местом жительства гражданина место, где он постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст. 20), и определяет право свободного передвижения, выбора места пребывания и жительства как личное неимущественное право гражданина (п. 1 ст. 150), при этом Жилищный кодекс Российской Федерации в ч. 5 комментируемой статьи устанавливает, что граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

В этой связи запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.

Кроме того, Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.

5. В ч. 5 комментируемой статьи подчеркивается, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании либо комментируемого Кодекса, либо другого федерального закона. Соответственно, региональные власти вводить подобные ограничения не могут.

Определенные ограничения в отношении иностранных граждан установлены в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ (ред. от 24 февраля 2021 г.) «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», в п. 1 ст. 5 которого сказано, что иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правом свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства в пределах Российской Федерации и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральными конституционными законами, федеральными законами или международными договорами Российской Федерации. Конкретные случаи таких ограничений перечислены в п. 2 ст. 5 указанного закона.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище

Ор­га­ны го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти и ор­га­ны ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния в пре­де­лах сво­их пол­но­мо­чий обес­пе­чи­ва­ют ус­ло­вия для осу­ще­ст­в­ле­ния гра­ж­да­на­ми пра­ва на жи­ли­ще, в том чис­ле:

(Аб­зац в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) со­дей­ст­ву­ют раз­ви­тию рын­ка не­дви­жи­мо­сти в жи­лищ­ной сфе­ре в це­лях соз­да­ния не­об­хо­ди­мых ус­ло­вий для удов­ле­тво­ре­ния по­треб­но­стей гра­ж­дан в жи­ли­ще;

2) ис­поль­зу­ют бюд­жет­ные сред­ст­ва и иные не за­пре­щен­ные за­ко­ном ис­точ­ни­ки де­неж­ных средств для улуч­ше­ния жи­лищ­ных ус­ло­вий гра­ж­дан, в том чис­ле пу­тем пре­дос­тав­ле­ния в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке суб­си­дий для при­об­ре­те­ния или строи­тель­ст­ва жи­лых по­ме­ще­ний;

3) в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке пре­дос­тав­ля­ют гра­ж­да­нам жи­лые по­ме­ще­ния по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма или до­го­во­рам най­ма жи­лых по­ме­ще­ний го­су­дар­ст­вен­но­го или му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

4) сти­му­ли­ру­ют жи­лищ­ное строи­тель­ст­во;

5) обес­пе­чи­ва­ют за­щи­ту прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов гра­ж­дан, при­об­ре­таю­щих жи­лые по­ме­ще­ния и поль­зую­щих­ся ими на за­кон­ных ос­но­ва­ни­ях, по­тре­би­те­лей ком­му­наль­ных ус­луг, а так­же ус­луг, ка­саю­щих­ся об­слу­жи­ва­ния жи­лищ­но­го фон­да;

5¹) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ.)

6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

6¹) ор­га­ни­зу­ют обес­пе­че­ние свое­вре­мен­но­го про­ве­де­ния ка­пи­таль­но­го ре­мон­та об­ще­го иму­ще­ст­ва в мно­го­квар­тир­ных до­мах за счет взно­сов соб­ст­вен­ни­ков по­ме­ще­ний в та­ких до­мах на ка­пи­таль­ный ре­монт об­ще­го иму­ще­ст­ва в мно­го­квар­тир­ных до­мах, бюд­жет­ных средств и иных не за­пре­щен­ных за­ко­ном ис­точ­ни­ков фи­нан­си­ро­ва­ния;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный кон­троль за со­блю­де­ни­ем ус­та­нов­лен­ных за­ко­но­да­тель­ст­вом тре­бо­ва­ний при осу­ще­ст­в­ле­нии жи­лищ­но­го строи­тель­ст­ва;

(Пункт в ред. Федерального закона от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее – государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль;

(Пункт в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

9) размещают в государственной информационной системе жи­лищ­но-коммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ.)

_______________________

В комментируемой статье перечислены конкретные меры, которые должны осуществлять органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий с целью обеспечения условий для осуществления гражданами права на жилище.

По общему правилу, под органами государственной власти понимаются как федеральные органы, так и органы на уровне субъектов Федерации. Под федеральными органами государственной власти РФ понимается Федеральное Собрания РФ, Президент РФ, Правительство РФ, федеральные органы исполнительной власти.

Органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 г.) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

Как следует из п. 2 ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, используя бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений, а также стимулируют жилищное строительство. Так, в соответствии с Правилами предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья (приложение № 5 к государственной программе Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2017 г. № 1710, субсидии предоставляются на софинансирование расходных обязательств субъектов Российской Федерации на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение (строительство) жилья.

Новыми являются положения п. 5¹ комментируемой статьи, введенные Федеральным законом от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией Конвенции о правах инвалидов», предусматривающие обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах. В развитие этого пункта было принято постановление Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).

Одной из наиболее сложных функций, которые осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления, является организация своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Такой ремонт проводится за счет как взносов собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, так и бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования. Проводит его региональный оператор по капитальному ремонту (специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (см. комментарий к главе 15).

Федеральным законом от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ были внесены изменения в п. 8 комментируемой статьи, в соответствии с которым органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль. В частности, в нем в настоящее время подчеркивается, что государственный жилищный контроль (надзор) является региональным, т. е. осуществляется на уровне субъектов Федерации. Тогда как муниципальные органы могут осуществлять только функции контроля.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670 были утверждены общие требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора). Согласно п. 2 указанного постановления государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и настоящим документом.

Для осуществления подобного надзора (контроля) субъекты Федерации принимают соответствующие положения. В качестве примера можно привести Положение о региональном государственном жилищном контроле (надзоре) и муниципальном жилищном контроле в городе Москве, утвержденное постановлением Правительства Москвы от 22 декабря 2021 г. № 2161-ПП (ред. от 13 декабря 2022 г.).

Должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного жилищного надзора, являются:

а) руководитель органа государственного жилищного надзора, являющийся по должности главным государственным жилищным инспектором субъекта Российской Федерации, и его заместители, являющиеся по должности заместителями главного государственного жилищного инспектора субъекта Российской Федерации;

б) руководители структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, в должностные обязанности которых в соответствии с должностными регламентами входит осуществление полномочий по государственному жилищному надзору;

в) должностные лица структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

г) руководители территориальных органов органа государственного жилищного надзора и их заместители, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

д) руководители структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностные лица структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора.

Муниципальный жилищный контроль осуществляют уполномоченные органы местного самоуправления.

Следует также обратить внимание на положения п. 9 комментируемой статьи, который был введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 263-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О государственной информационной системе жилищно-­коммунального хозяйства”». В нем говорится об информационных обязанностях органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищной сфере.

Более того, в Кодекс об административных правонарушениях РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми неразмещение в соответствии с законодательством о государственной информационной системе жилищно-­коммунального хозяйства информации в государственной информационной системе жилищно-­коммунального хозяйства должностным лицом федерального органа исполнительной власти, должностным лицом государственного внебюджетного фонда, должностным лицом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, должностным лицом органа государственного жилищного надзора, должностным лицом органа муниципального жилищного контроля, должностным лицом органа, осуществляющего открытие и ведение лицевых счетов в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации, должностным лицом уполномоченного органа или организации, осуществляющих государственный учет жилищного фонда, должностным лицом специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, банком, иной кредитной организацией, в том числе производящими расчеты в электронной форме, а также иной организацией, через которую производится внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, за исключением лиц, осуществляющих поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, предоставляющих коммунальные услуги и (или) осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение недостоверной информации влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч руб­лей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч руб­лей (ст. 13.19.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

1. Жи­ли­ще не­при­кос­но­вен­но.

2. Ни­кто не впра­ве про­ни­кать в жи­ли­ще без со­гла­сия про­жи­ваю­щих в нем на за­кон­ных ос­но­ва­ни­ях гра­ж­дан ина­че как в пре­ду­смот­рен­ных на­стоя­щим Ко­дек­сом це­лях и в пре­ду­смот­рен­ных дру­гим фе­де­раль­ным за­ко­ном слу­ча­ях и в по­ряд­ке или на ос­но­ва­нии су­деб­но­го ре­ше­ния.

3. Про­ник­но­ве­ние в жи­ли­ще без со­гла­сия про­жи­ваю­щих в нем на за­кон­ных ос­но­ва­ни­ях гра­ж­дан до­пус­ка­ет­ся в слу­ча­ях и в по­ряд­ке, ко­то­рые пре­ду­смот­ре­ны фе­де­раль­ным за­ко­ном, толь­ко в це­лях спа­се­ния жиз­ни гра­ж­дан и (или) их иму­ще­ст­ва, обес­пе­че­ния их безо­пас­но­сти или об­ще­ст­вен­ной безо­пас­но­сти при ава­рий­ных си­туа­ци­ях, сти­хий­ных бед­ст­ви­ях, ка­та­ст­ро­фах, мас­со­вых бес­по­ряд­ках ли­бо иных об­стоя­тель­ст­вах чрез­вы­чай­но­го ха­рак­те­ра, а так­же в це­лях за­дер­жа­ния лиц, по­доз­ре­вае­мых в со­вер­ше­нии пре­сту­п­ле­ний, пре­се­че­ния со­вер­шае­мых пре­сту­п­ле­ний или ус­та­нов­ле­ния об­стоя­тельств со­вер­шен­но­го пре­сту­п­ле­ния ли­бо про­изо­шед­ше­го не­сча­ст­но­го слу­чая.

4. Ни­кто не мо­жет быть вы­се­лен из жи­ли­ща или ог­ра­ни­чен в пра­ве поль­зо­ва­ния жи­ли­щем, в том чис­ле в пра­ве по­лу­че­ния ком­му­наль­ных ус­луг, ина­че как по ос­но­ва­ни­ям и в по­ряд­ке, ко­то­рые пре­ду­смот­ре­ны на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми.

_______________________

1. Комментируемая статья раскрывает содержание принципа неприкосновенности жилища, который установлен нормами Конституции РФ (ст. 25). Согласно указанной статье Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Уголовный кодекс РФ предусматривает в ст. 139 ответственность за нарушение такого конституционного права, как неприкосновенность жилища.

2, 3. В ч. 2, 3 комментируемой статьи говорится о тех случаях, когда указанный принцип может не соблюдаться. В частности, отход от этого принципа возможен не иначе как в предусмотренных комментируемым кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании соответствующего судебного решения.

В ч. 3 комментируемой статьи содержится исчерпывающий перечень случаев, когда допускается проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. В частности, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ «Об оперативно-­розыскной деятельности» органы (должностные лица), осуществляющие оперативно-­розыскную деятельность, при проведении оперативно-­розыскных мероприятий должны обеспечивать соблюдение прав человека и гражданина на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, неприкосновенность жилища и тайну корреспонденции. Законодательством предусмотрены основания и порядок ограничения принципа неприкосновенности жилища, которые установлены конкретными правовыми актами.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 15 Федерального закона от 7 февраля 2011 г. № 3-ФЗ «О полиции» проникновение сотрудников полиции в жилые помещения, в иные помещения и на земельные участки, принадлежащие гражданам, в помещения, на земельные участки и территории, занимаемые организациями (за исключением помещений, земельных участков и территорий дипломатических представительств и консульских учреждений иностранных государств, представительств международных организаций), допускается в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также:

1) для спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения безопасности граждан или общественной безопасности при массовых беспорядках и чрезвычайных ситуациях;

2) для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления;

3) для пресечения преступления;

4) для установления обстоятельств несчастного случая.

Между тем нередки случаи, когда граждане не допускают в занимаемые ими жилые помещения представителей коммунальных и газовых служб для проведения ремонтных работ. В результате страдают наниматели и собственники других жилых помещений, которые связаны с ними общей системой отопления и газоснабжения.

Представляется, что эту проблему надо решить законодательно и расширить указанный перечень.

4. Согласно части 4 комментируемой статьи действующее законодательство предусматривает целый ряд случаев, когда граждане могут быть выселены из жилища или ограничены в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг. Соответствующие нормы есть как в ЖК (см. комментарии к ст. 35, 85, 90, 91), так и в других правовых актах. В качестве примера можно привести ст. 107 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и др.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что положения ч. 4 комментируемой статьи о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жи­лищ­ное за­ко­но­да­тель­ст­во ре­гу­ли­ру­ет от­но­ше­ния по по­во­ду:

1) воз­ник­но­ве­ния, осу­ще­ст­в­ле­ния, из­ме­не­ния, пре­кра­ще­ния пра­ва вла­де­ния, поль­зо­ва­ния, рас­по­ря­же­ния жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми го­су­дар­ст­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­ных фон­дов;

2) поль­зо­ва­ния жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми ча­ст­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

3) поль­зо­ва­ния об­щим иму­ще­ст­вом соб­ст­вен­ни­ков по­ме­ще­ний;

4) от­не­се­ния по­ме­ще­ний к чис­лу жи­лых по­ме­ще­ний и ис­клю­че­ния их из жи­лищ­но­го фон­да;

5) уче­та жи­лищ­но­го фон­да;

6) со­дер­жа­ния и ре­мон­та жи­лых по­ме­ще­ний;

7) пе­ре­уст­рой­ст­ва и пе­ре­пла­ни­ров­ки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

8) управ­ле­ния мно­го­квар­тир­ны­ми до­ма­ми;

9) соз­да­ния и дея­тель­но­сти жи­лищ­ных и жи­лищ­но-строи­тель­ных коо­пе­ра­ти­вов, то­ва­ри­ществ соб­ст­вен­ни­ков жи­лья, прав и обя­зан­но­стей их чле­нов;

10) пре­дос­тав­ле­ния ком­му­наль­ных ус­луг;

11) вне­се­ния пла­ты за жи­лое по­ме­ще­ние и ком­му­наль­ные ус­лу­ги, в том чис­ле уп­ла­ты взно­са на ка­пи­таль­ный ре­монт об­ще­го иму­ще­ст­ва в мно­го­квар­тир­ном до­ме (да­лее так­же – взнос на ка­пи­таль­ный ре­монт);

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

11¹) фор­ми­ро­ва­ния и ис­поль­зо­ва­ния фон­да ка­пи­таль­но­го ре­мон­та об­ще­го иму­ще­ст­ва в мно­го­квар­тир­ном до­ме (да­лее – фонд ка­пи­таль­но­го ре­мон­та);

(Пункт введен Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

12) кон­тро­ля за ис­поль­зо­ва­ни­ем и со­хран­но­стью жи­лищ­но­го фон­да, со­от­вет­ст­ви­ем жи­лых по­ме­ще­ний ус­та­нов­лен­ным са­ни­тар­ным и тех­ни­че­ским пра­ви­лам и нор­мам, иным тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­ст­ва;

13) осу­ще­ст­в­ле­ния го­су­дар­ст­вен­но­го жи­лищ­но­го над­зо­ра и му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го кон­тро­ля;

(Пункт введен Федеральным законом от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ; в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ.)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

2. Уча­ст­ни­ка­ми жи­лищ­ных от­но­ше­ний яв­ля­ют­ся гра­ж­да­не, юри­ди­че­ские ли­ца, Рос­сий­ская Фе­де­ра­ция, субъ­ек­ты Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, му­ни­ци­паль­ные об­ра­зо­ва­ния.

3. По­ло­же­ния на­стоя­ще­го Ко­дек­са при­ме­ня­ют­ся к жи­лищ­ным от­но­ше­ни­ям с уча­сти­ем ино­стран­ных гра­ж­дан, лиц без гра­ж­дан­ст­ва, ино­стран­ных юри­ди­че­ских лиц, ес­ли иное не ус­та­нов­ле­но на­стоя­щим Ко­дек­сом или дру­гим фе­де­раль­ным за­ко­ном.

_______________________

1. Под жилищными отношениями следует понимать общественные отношения, урегулированные нормами жилищного права, участники которых имеют определенные права и обязанности. Общим для всех этих отношений является то, что они возникают по поводу особого объекта — жилого помещения (см. комментарий к ст. 15 ЖК РФ).

Некоторые из этих отношений являются по своей сути гражданскими (например, отношения пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда). Однако в основном речь идет об административных отношениях особого вида (например, контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и др.).

В ч. 1 комментируемой статьи дан исчерпывающий перечень отношений, которые законодатель рассматривает в качестве жилищных. Некоторые из них требуют дополнительных пояснений.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат, независимо от формы собственности, жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-­приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах, включающее переустройство и перепланировку, можно производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке. О пере­устройстве и перепланировке см. комментарий к главе 4 ЖК РФ. Федеральным законом от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ в подп. 7 ч. 1 комментируемой статьи было внесено уточнение, согласно которому жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки помещений только в многоквартирном доме. Такое уточнение вполне закономерно, поскольку собственник своего дома должен сам решать, каким образом он может перестроить свой собственный дом.

Как отмечено в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

2. Перечень участников жилищных правоотношений, указанный в ч. 2 комментируемой статьи, полностью идентичен перечню участников гражданских правоотношений, включает в себя и лица (физические и юридические), и публичные образования, однако в данном случае отношения осуществляются не только по горизонтали, но и по вертикали.

3. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется установленный российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены комментируемым Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ (см. комментарий к ней) предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений, которая может проводиться только в отношении граждан Российской Федерации (ст. 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Статья 5. Жилищное законодательство

1. В со­от­вет­ст­вии с Кон­сти­ту­ци­ей Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции жи­лищ­ное за­ко­но­да­тель­ст­во на­хо­дит­ся в со­вме­ст­ном ве­де­нии Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции и субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

2. Жи­лищ­ное за­ко­но­да­тель­ст­во со­сто­ит из на­стоя­ще­го Ко­дек­са, при­ня­тых в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом дру­гих фе­де­раль­ных за­ко­нов, а так­же из­дан­ных в со­от­вет­ст­вии с ни­ми ука­зов Пре­зи­ден­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, по­ста­нов­ле­ний Пра­ви­тель­ст­ва Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тов фе­де­раль­ных ор­га­нов ис­пол­ни­тель­ной вла­сти, при­ня­тых за­ко­нов и иных нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тов субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тов ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния.

3. Ука­зы Пре­зи­ден­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, ре­гу­ли­рую­щие жи­лищ­ные от­но­ше­ния, не долж­ны про­ти­во­ре­чить на­стоя­ще­му Ко­дек­су, дру­гим фе­де­раль­ным за­ко­нам.

4. Пра­ви­тель­ст­во Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции впра­ве из­да­вать по­ста­нов­ле­ния, со­дер­жа­щие нор­мы, ре­гу­ли­рую­щие жи­лищ­ные от­но­ше­ния, на ос­но­ва­нии и во ис­пол­не­ние на­стоя­ще­го Ко­дек­са, дру­гих фе­де­раль­ных за­ко­нов, нор­ма­тив­ных ука­зов Пре­зи­ден­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

5. Фе­де­раль­ные ор­га­ны ис­пол­ни­тель­ной вла­сти мо­гут из­да­вать нор­ма­тив­ные пра­во­вые ак­ты, со­дер­жа­щие нор­мы, ре­гу­ли­рую­щие жи­лищ­ные от­но­ше­ния, в слу­ча­ях и в пре­де­лах, пре­ду­смот­рен­ных на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми, ука­за­ми Пре­зи­ден­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, по­ста­нов­ле­ния­ми Пра­ви­тель­ст­ва Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

6. Ор­га­ны го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции мо­гут при­ни­мать за­ко­ны и иные нор­ма­тив­ные пра­во­вые ак­ты, со­дер­жа­щие нор­мы, ре­гу­ли­рую­щие жи­лищ­ные от­но­ше­ния, в пре­де­лах сво­их пол­но­мо­чий на ос­но­ва­нии на­стоя­ще­го Ко­дек­са, при­ня­тых в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом дру­гих фе­де­раль­ных за­ко­нов.

7. Ор­га­ны ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния мо­гут при­ни­мать нор­ма­тив­ные пра­во­вые ак­ты, со­дер­жа­щие нор­мы, ре­гу­ли­рую­щие жи­лищ­ные от­но­ше­ния, в пре­де­лах сво­их пол­но­мо­чий в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми, ины­ми нор­ма­тив­ны­ми пра­во­вы­ми ак­та­ми Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, за­ко­на­ми и ины­ми нор­ма­тив­ны­ми пра­во­вы­ми ак­та­ми субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

8. В слу­чае не­со­от­вет­ст­вия норм жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва, со­дер­жа­щих­ся в фе­де­раль­ных за­ко­нах и иных нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тах Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, за­ко­нах и иных нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тах субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, нор­ма­тив­ных пра­во­вых ак­тах ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, по­ло­же­ни­ям на­стоя­ще­го Ко­дек­са при­ме­ня­ют­ся по­ло­же­ния на­стоя­ще­го Ко­дек­са.

_______________________

1. Комментируемая статья раскрывает понятие жилищного законодательства, которое находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Поэтому в систему жилищного законодательства входят правовые акты, принятые на федеральном, региональном, а в отдельных случаях и местном уровнях.

Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

2. Жилищное законодательство содержит нормы различных отраслей законодательства, и прежде всего гражданского (наличие договорных отношений по поводу пользования жилыми помещениями, вопросы права собственности на общее имущество многоквартирного дома и др.). Оно включает в себя не только принятые в соответствии с комментируемым кодексом федеральные законы, но и регулирующие жилищные отношения подзаконные акты, включающие нормативные правовые акты органов местного самоуправления.

3. В комментируемой статье зафиксирован общий принцип, согласно которому все нормативные правовые акты, регулирующие в той или иной степени жилищные отношения, должны соответствовать ЖК РФ (ч. 3, 4, 5, 6, 7 комментируемой статьи). В случае несоответствия ему какого-либо нормативного правового акта приоритет должны иметь нормы ЖК РФ.

В связи с этим возникает вопрос о правомерности приоритета норм ЖК перед нормами иных отраслей законодательства РФ. Речь идет прежде всего о соотношении ЖК и ГК, в котором есть аналогичная норма о приоритете норм ГК перед нормами других федеральных законов. Не получил этот вопрос однозначного толкования при рассмотрении его Конституционным Судом. Так, в определении Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. № 182-О «По запросу Арбитражного суда города Москвы о проверке конституционности пунктов 1 и 4 части четвертой статьи 20 Федерального закона “О банках и банковской деятельности”» было отмечено следующее: «Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).

Однако надо учитывать, что и в ГК есть норма, устанавливающая приоритет гражданского права. Между тем в статье 76 Конституции Российской Федерации не определяется и не может определяться иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов. Ни один федеральный закон в силу статьи 76 Конституции Российской Федерации не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой».

В свою очередь в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее:

«Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)».

Было высказано мнение, согласно которому Жилищный кодекс РФ имеет приоритет в применении перед другими законами, содержащими нормы жилищного законодательства (ч. 8 ст. 5), но должен уступать ГК РФ в сфере регулирования жилищных отношений, являющихся одновременно гражданско-­правовыми. С этим мнением вполне можно согласиться.

Важное значение имеют письма Минстроя России по жилищным вопросам. Однако следует учитывать, что в соответствии с п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует прийти к выводу, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-­правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени

1. Ак­ты жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва не име­ют об­рат­ной си­лы и при­ме­ня­ют­ся к жи­лищ­ным от­но­ше­ни­ям, воз­ник­шим по­сле вве­де­ния его в дей­ст­вие.

2. Дей­ст­вие ак­та жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва мо­жет рас­про­стра­нять­ся на жи­лищ­ные от­но­ше­ния, воз­ник­шие до вве­де­ния его в дей­ст­вие, толь­ко в слу­ча­ях, пря­мо пре­ду­смот­рен­ных этим ак­том.

3. В жи­лищ­ных от­но­ше­ни­ях, воз­ник­ших до вве­де­ния в дей­ст­вие ак­та жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва, дан­ный акт при­ме­ня­ет­ся к жи­лищ­ным пра­вам и обя­зан­но­стям, воз­ник­шим по­сле вве­де­ния его в дей­ст­вие.

4. Акт жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва мо­жет при­ме­нять­ся к жи­лищ­ным пра­вам и обя­зан­но­стям, воз­ник­шим до вве­де­ния дан­но­го ак­та в дей­ст­вие, в слу­чае, ес­ли ука­зан­ные пра­ва и обя­зан­но­сти воз­ник­ли в си­лу до­го­во­ра, за­клю­чен­но­го до вве­де­ния дан­но­го ак­та в дей­ст­вие, и ес­ли дан­ным ак­том пря­мо ус­та­нов­ле­но, что его дей­ст­вие рас­про­стра­ня­ет­ся на от­но­ше­ния, воз­ник­шие из ра­нее за­клю­чен­ных до­го­во­ров.

_______________________

1, 2. В комментируемой статье применительно к жилищному законодательству сформулирован общий правовой принцип, отражающий нежелательность придания правовому акту обратной силы, т. е. распространению его на отношения, возникшие до введения его в действие. Исходя из этого принципа, обратную силу может иметь не любой акт жилищного законодательства, а только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в самом этом акте.

3. Возможны ситуации, когда у участников уже существующих жилищных правоотношений возникли определенные права и обязанности после введения в действие нового акта жилищного законодательства. Хотя в целом на правоотношение будет распространяться ранее действовавшее законодательство, новый нормативный акт будет применяться только к таким правам и обязанностям.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее. «Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ “Управление многоквартирными домами” придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.

В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 г.».

Важное значение имеет определение конкретной даты, с которой вводится в действие тот или иной правовой жилищный акт. Введение в действие законов РФ регулируется Федеральным законом от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания».

Согласно ст. 4 указанного закона официальным опубликованием федерального конституционного закона, федерального закона, акта палаты Федерального Собрания считается первая публикация его полного текста в «Парламентской газете», «Российской газете», «Собрании законодательства Российской Федерации» или первое размещение (опубликование) на «Официальном интернет-­портале правовой информации» (www.pravo.gov.ru).

Указанные акты вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении 10 дней после дня их официального опубликования, если в них не установлен другой порядок их вступления в силу. РФ. Согласно ч. 3 ст. 15 Конституции РФ, неопубликованные законы не применяются.

Введение в действие актов Президента РФ, Правительства РФ и федеральных органов исполнительной власти регулируется Указом Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти».

Согласно названному Указу акты Президента РФ, имеющие нормативный характер, по общему правилу вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования. Акты Правительства РФ, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус федеральных органов исполнительной власти, а также организаций, по общему правилу вступают в силу одновременно на всей территории России по истечении семи дней после дня их первого официального опубликования, а иные акты Правительства РФ вступают в силу со дня их подписания.

4. В виде исключения нормы жилищного законодательства могут иметь обратную силу, т. е. распространяться и на права и обязанности, возникшие до введения норм в действие, если права и обязанности возникли в силу договора. При этом в принятом правовом акте должно быть прямо установлено, что их действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В слу­ча­ях, ес­ли жи­лищ­ные от­но­ше­ния не уре­гу­ли­ро­ва­ны жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом или со­гла­ше­ни­ем уча­ст­ни­ков та­ких от­но­ше­ний, и при от­сут­ст­вии норм гра­ж­дан­ско­го или ино­го за­ко­но­да­тель­ст­ва, пря­мо ре­гу­ли­рую­щих та­кие от­но­ше­ния, к ним, ес­ли это не про­ти­во­ре­чит их су­ще­ст­ву, при­ме­ня­ет­ся жи­лищ­ное за­ко­но­да­тель­ст­во, ре­гу­ли­рую­щее сход­ные от­но­ше­ния (ана­ло­гия за­ко­на).

---

Часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 в нормативной связи с данной частью признаны не соответствующими Конституции РФ, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 75¹, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений. Постановление Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П.

---

2. При не­воз­мож­но­сти ис­поль­зо­ва­ния ана­ло­гии за­ко­на пра­ва и обя­зан­но­сти уча­ст­ни­ков жи­лищ­ных от­но­ше­ний оп­ре­де­ля­ют­ся ис­хо­дя из об­щих на­чал и смыс­ла жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва (ана­ло­гия пра­ва) и тре­бо­ва­ний доб­ро­со­ве­ст­но­сти, гу­ман­но­сти, ра­зум­но­сти и спра­вед­ли­во­сти.

_______________________

1. В комментируемой статье говорится об аналогии как способе устранения возникшего пробела в жилищном законодательстве. Различают аналогию закона и аналогию права.

Необходимое условие для применения аналогии закона как способа устранения пробела в жилищном законодательстве — отсутствие в законодательстве, обычае или договоре прямого регулирования соответствующего отношения. Если этого условия нет, аналогия закона неприменима. Кроме того, применение закона по аналогии не должно противоречить существу этого отношения.

Таким образом, для применения аналогии закона должны одновременно соблюдаться следующие условия:

— возникшие отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай (если обычай является источником права для этого вида отношений);

— имеется законодательство, регулирующее сходные отношения;

— применение аналогии закона не противоречит существу отношений.

Несоблюдение хотя бы одного из указанных условий влечет невозможность применения аналогии закона.

2. Другим способом восполнения пробелов в праве является аналогия права. В отличие от аналогии закона, при применении аналогии права необходимо обращаться не к конкретным нормам закона, а руководствоваться общими началами и смыслом жилищного законодательства.

Использование аналогии права допускается лишь при невозможности использования аналогии закона. Поскольку конкретные нормы в данном случае не применяются, регулирование жилищных отношений возможно лишь, исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (другими словами, речь идет о применении принципов жилищного права, которые, хотя в ст. 1 ЖК РФ прямо не указаны, являются общеправовыми оценочными понятиями).

В п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было отмечено следующее. «Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное».

Об основных началах жилищного законодательства см. комментарий к ст. 1.

Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства

К жи­лищ­ным от­но­ше­ни­ям, свя­зан­ным с ре­мон­том, пе­ре­уст­рой­ст­вом и пе­ре­пла­ни­ров­кой помещений в многоквартирном доме, ис­поль­зо­ва­ни­ем ин­же­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния, пре­дос­тав­ле­ни­ем ком­му­наль­ных ус­луг, вне­се­ни­ем пла­ты за ком­му­наль­ные ус­лу­ги, при­ме­ня­ет­ся со­от­вет­ст­вую­щее за­ко­но­да­тель­ст­во с уче­том тре­бо­ва­ний, ус­та­нов­лен­ных на­стоя­щим Ко­дек­сом.

(Статья в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

_______________________

Существует целый ряд дополнительных правовых актов, которые регулируют помимо ЖК указанные в комментируемой статье жилищные отношения в многоквартирном доме.

Среди них можно назвать Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-­эпидемиологическом благополучии населения», Федеральный закон от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» и др.

Существует и целый ряд подзаконных актов, регулирующих данные отношения:

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Правила поставки газа для обеспечения коммунально-­бытовых нужд граждан (утверждены постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. № 549), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, Правила предоставлений субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 было утверждено Положение о санитарно-­эпидемиологическом нормировании.

Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2011 г. № 1178 были утверждены «Основы ценообразования в области регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике» вместе с «Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике».

Следует также учитывать:

1. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25.

2. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170.

С 15 августа 2010 г. применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-­эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10».

Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права

1. Ес­ли ме­ж­ду­на­род­ным до­го­во­ром Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции ус­та­нов­ле­ны иные пра­ви­ла, чем те, ко­то­рые пре­ду­смот­ре­ны жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом, при­ме­ня­ют­ся пра­ви­ла ме­ж­ду­на­род­но­го до­го­во­ра.

2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом.

(Часть введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ.)

(Статья в ред. Федерального закона от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ.)

_______________________

1. В комментируемой статье применительно к жилищному законодательству конкретизированы и дополнены правила ч. 4 ст. 15 Конституции РФ, согласно которой общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Согласно ст. 2 Закона от 15 июля 1995 г. № 101-ФЗ «О международных договорах Российской Федерации» международными договорами признаются независимо от их конкретного наименования соглашения, заключаемые в письменной форме Российской Федерацией с иностранным государством либо с международной организацией и регулируемые международным правом.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 октября 2003 г. № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» даны следующие определения:

«Под общепризнанными принципами международного права следует понимать основополагающие императивные нормы международного права, принимаемые и признаваемые международным сообществом государств в целом, отклонение от которых недопустимо.

Под общепризнанной нормой международного права следует понимать правило поведения, принимаемое и признаваемое международным сообществом государств в целом в качестве юридически обязательного».

2. Поправки в Конституцию РФ в 2020 г. и Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. № 113-ФЗ внесли коррективы в комментируемую статью. В частности, была добавлена ч. 2, в которой было указано, что не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации.

Таким образом, можно говорить об определенном противоречии между правилами ч. 1 (приоритет правил международного договора) и ч. 2 комментируемой статьи (приоритет положений Конституции РФ), которое может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. Однако до настоящего времени такого закона не было принято.

Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жи­лищ­ные пра­ва и обя­зан­но­сти воз­ни­ка­ют из ос­но­ва­ний, пре­ду­смот­рен­ных на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми и ины­ми пра­во­вы­ми ак­та­ми, а так­же из дей­ст­вий уча­ст­ни­ков жи­лищ­ных от­но­ше­ний, ко­то­рые хо­тя и не пре­ду­смот­ре­ны та­ки­ми ак­та­ми, но в си­лу об­щих на­чал и смыс­ла жи­лищ­но­го за­ко­но­да­тель­ст­ва по­ро­ж­да­ют жи­лищ­ные пра­ва и обя­зан­но­сти. В со­от­вет­ст­вии с этим жи­лищ­ные пра­ва и обя­зан­но­сти воз­ни­ка­ют:

1) из до­го­во­ров и иных сде­лок, пре­ду­смот­рен­ных фе­де­раль­ным за­ко­ном, а так­же из до­го­во­ров и иных сде­лок, хо­тя и не пре­ду­смот­рен­ных фе­де­раль­ным за­ко­ном, но не про­ти­во­ре­ча­щих ему;

2) из ак­тов го­су­дар­ст­вен­ных ор­га­нов и ак­тов ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, ко­то­рые пре­ду­смот­ре­ны жи­лищ­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом в ка­че­ст­ве ос­но­ва­ния воз­ник­но­ве­ния жи­лищ­ных прав и обя­зан­но­стей;

3) из су­деб­ных ре­ше­ний, ус­та­но­вив­ших жи­лищ­ные пра­ва и обя­зан­но­сти;

4) в ре­зуль­та­те при­об­ре­те­ния в соб­ст­вен­ность жи­лых по­ме­ще­ний по ос­но­ва­ни­ям, до­пус­кае­мым фе­де­раль­ным за­ко­ном;

5) из член­ст­ва в жи­лищ­ных или жи­лищ­но-строи­тель­ных коо­пе­ра­ти­вах;

6) вслед­ст­вие дей­ст­вий (без­дей­ст­вия) уча­ст­ни­ков жи­лищ­ных от­но­ше­ний или на­сту­п­ле­ния со­бы­тий, с ко­то­ры­ми фе­де­раль­ный за­кон или иной нор­ма­тив­ный пра­во­вой акт свя­зы­ва­ет воз­ник­но­ве­ние жи­лищ­ных прав и обя­зан­но­стей.

_______________________

В комментируемой статье речь идет о юридических фактах, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Они возникают прежде всего из оснований, предусмотренных комментируемой статьей, другими правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Права и обязанности могут также возникать из актов органов государственной власти и местного самоуправления. Так, согласно ст. 57 ЖК РФ (см. комментарий к ней) для заключения договора социального найма жилого помещения, который влечет возникновение соответствующих прав и обязанностей, необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ (см. комментарий к ней) установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе.

Статья 11. Защита жилищных прав

1. За­щи­та на­ру­шен­ных жи­лищ­ных прав осу­ще­ст­в­ля­ет­ся су­дом в со­от­вет­ст­вии с подсудностью дел, ус­та­нов­лен­ной про­цес­су­аль­ным за­ко­но­да­тель­ст­вом.

(Часть в ред. Федерального закона от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ.)

2. За­щи­та жи­лищ­ных прав в ад­ми­ни­ст­ра­тив­ном по­ряд­ке осу­ще­ст­в­ля­ет­ся толь­ко в слу­ча­ях, пре­ду­смот­рен­ных на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­гим фе­де­раль­ным за­ко­ном. Ре­ше­ние, при­ня­тое в ад­ми­ни­ст­ра­тив­ном по­ряд­ке, мо­жет быть об­жа­ло­ва­но в су­деб­ном по­ряд­ке.

3. За­щи­та жи­лищ­ных прав осу­ще­ст­в­ля­ет­ся пу­тем:

1) при­зна­ния жи­лищ­но­го пра­ва;

2) вос­ста­нов­ле­ния по­ло­же­ния, су­ще­ст­во­вав­ше­го до на­ру­ше­ния жи­лищ­но­го пра­ва, и пре­се­че­ния дей­ст­вий, на­ру­шаю­щих это пра­во или соз­даю­щих уг­ро­зу его на­ру­ше­ния;

3) при­зна­ния су­дом не­дей­ст­вую­щи­ми пол­но­стью или в час­ти нор­ма­тив­но­го пра­во­го ак­та го­су­дар­ст­вен­но­го ор­га­на ли­бо нор­ма­тив­но­го пра­во­во­го ак­та ор­га­на ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, на­ру­шаю­щих жи­лищ­ные пра­ва и про­ти­во­ре­ча­щих на­стоя­ще­му Ко­дек­су или при­ня­тым в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом фе­де­раль­но­му за­ко­ну, ино­му нор­ма­тив­но­му пра­во­во­му ак­ту, имею­щим боль­шую, чем ука­зан­ные нор­ма­тив­ный пра­во­вой акт го­су­дар­ст­вен­но­го ор­га­на ли­бо нор­ма­тив­ный пра­во­вой акт ор­га­на ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, юри­ди­че­скую си­лу;

4) не­при­ме­не­ния су­дом нор­ма­тив­но­го пра­во­во­го ак­та го­су­дар­ст­вен­но­го ор­га­на или нор­ма­тив­но­го пра­во­во­го ак­та ор­га­на ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, про­ти­во­ре­ча­щих на­стоя­ще­му Ко­дек­су или при­ня­тым в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом фе­де­раль­но­му за­ко­ну, ино­му нор­ма­тив­но­му пра­во­во­му ак­ту, имею­щим боль­шую, чем ука­зан­ные нор­ма­тив­ный пра­во­вой акт го­су­дар­ст­вен­но­го ор­га­на или нор­ма­тив­ный пра­во­вой акт ор­га­на ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния, юри­ди­че­скую си­лу;

5) пре­кра­ще­ния или из­ме­не­ния жи­лищ­но­го пра­во­от­но­ше­ния;

6) ины­ми спо­со­ба­ми, пре­ду­смот­рен­ны­ми на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­гим фе­де­раль­ным за­ко­ном.

_______________________

1. В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы, комментируемая статья устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, которая осуществляется в соответствии с подсудностью дел установленной процессуальным законодательством (речь идет о ГПК РФ).

Таким образом, основным органом, осуществляющим защиту жилищных прав, является суд. Согласно п. 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что «в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ)».

Следует отметить, что Федеральным законом от 28 ноября 2018 г. № 451-ФЗ в ч. 1 комментируемой статьи было внесено изменение, согласно которому термин «подведомственность» был заменен термином «подсудность». Это было вызвано тем, что соответствующие изменения были внесены в ст. 22 ГПК РФ, в которой также произошла аналогичная замена.

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи защиту жилищных прав можно осуществлять и в административном порядке, но только в случаях, прямо предусмотренных комментируемым ЖК либо другим федеральным законом. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

Под административным порядком понимается обращение с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право.

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что «защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке».

3. В ч. 3 комментируемой статьи перечислены конкретные способы защиты жилищных прав. В нем перечислены способы, наиболее часто встречающиеся в судебной практике. Перечень этих прав не является исчерпывающим.

Следует отметить, что в комментируемом ЖК есть и иные способы защиты, прямо не названные в комментируемой статье. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ (см. комментарий к ней), если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. В данном случае законодатель прямо назвал подлежащий применению способ защиты нарушенных жилищных прав — требование о выкупе жилого помещения.

В жилищном законодательстве используются и гражданско-­правовые способы защиты, предусмотренные в ст. 12 ГК РФ, которых нет в комментируемой статье. К примеру, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК РФ).

Необходимость в таком способе защиты как признание жилищного права возникает в том случае, когда наличие у лица определенного субъективного жилищного права кем-либо оспаривается (например, право члена семьи нанимателя жилого помещения пользоваться жилым помещением подвергается сомнению собственником жилого помещения).

Статья 12. Пол­но­мо­чия ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний

(На­име­но­ва­ние в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

К пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний от­но­сят­ся:

(Аб­зац в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка го­су­дар­ст­вен­но­го уче­та жи­лищ­ных фон­дов;

1¹) установление правил и норм технической эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ.)

2) ус­та­нов­ле­ние тре­бо­ва­ний к жи­лым по­ме­ще­ни­ям, их со­дер­жа­нию, со­дер­жа­нию об­ще­го иму­ще­ст­ва соб­ст­вен­ни­ков по­ме­ще­ний в мно­го­квар­тир­ных до­мах, а также порядка обеспечения условий их доступности для инвалидов;

(Пункт в ред. Федерального закона от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ.)

2¹) установление правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовых технических требований к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи (далее – правила взаимодействия). Правила взаимодействия в том числе устанавливают:

а) порядок подготовки оператором связи проекта монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

б) порядок монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требования к такому монтажу;

в) порядок доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок демонтажа сетей связи с объектов общего имущества в многоквартирном доме;

д) порядок устранения повреждений, причиненных в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи общему имуществу в многоквартирном доме;

е) порядок взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

ж) права и обязанности оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.)

---

Правительство РФ в течение четырех месяцев со дня вступления в силу Федерального закона от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ должно принять нормативный правовой акт, предусматривающий обеспечение реализации данного пункта.

К нормативному правовому акту, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному данным пунктом, не применяются положения частей 1 и 4 статьи 3 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации».

Сети связи, монтаж которых на объектах общего имущества в многоквартирном доме осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ, подлежат приведению операторами связи в соответствие с порядком монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требованиями к такому монтажу, установленными правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовыми техническими требованиями к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи, утвержденными Правительством РФ в соответствии с данным пунктом, в течение одного года со дня вступления в силу упомянутого Федерального закона.

Федеральный закон от 6 апреля 2024 г. № 67-ФЗ.

---

3) оп­ре­де­ле­ние ос­но­ва­ний при­зна­ния ма­ло­иму­щих гра­ж­дан ну­ж­даю­щи­ми­ся в жи­лых по­ме­ще­ни­ях, пре­дос­тав­ляе­мых по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма;

4) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния ма­ло­иму­щим гра­ж­да­нам по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма жи­лых по­ме­ще­ний му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

5) оп­ре­де­ле­ние иных ка­те­го­рий гра­ж­дан в це­лях пре­дос­тав­ле­ния им жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

6) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции гра­ж­да­нам, ко­то­рые ну­ж­да­ют­ся в жи­лых по­ме­ще­ни­ях и ка­те­го­рии ко­то­рых ус­та­нов­ле­ны фе­де­раль­ным за­ко­ном, ука­за­ми Пре­зи­ден­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 29 де­каб­ря 2006 г. № 250-ФЗ.)

6¹) определение оснований и порядка предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

7) оп­ре­де­ле­ние ос­но­ва­ний пре­дос­тав­ле­ния жи­лых по­ме­ще­ний по до­го­во­рам най­ма спе­циа­ли­зи­ро­ван­ных жи­лых по­ме­ще­ний го­су­дар­ст­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­ных фон­дов;

8) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка ор­га­ни­за­ции и дея­тель­но­сти жи­лищ­ных и жи­лищ­но-строи­тель­ных коо­пе­ра­ти­вов, оп­ре­де­ле­ние пра­во­во­го по­ло­же­ния чле­нов та­ких коо­пе­ра­ти­вов, в том чис­ле по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния им жи­лых по­ме­ще­ний в до­мах жи­лищ­ных и жи­лищ­но-строи­тель­ных коо­пе­ра­ти­вов;

9) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка ор­га­ни­за­ции и дея­тель­но­сти то­ва­ри­ществ соб­ст­вен­ни­ков жи­лья, оп­ре­де­ле­ние пра­во­во­го по­ло­же­ния чле­нов то­ва­ри­ществ соб­ст­вен­ни­ков жи­лья;

10) оп­ре­де­ле­ние ус­ло­вий и по­ряд­ка пе­ре­уст­рой­ст­ва и пе­ре­пла­ни­ров­ки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

10¹) методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

10²) пункт утратил силу. Фе­де­раль­ный за­ко­н от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ;

11) оп­ре­де­ле­ние ос­но­ва­ний и по­ряд­ка при­зна­ния жи­лых по­ме­ще­ний не­при­год­ны­ми для про­жи­ва­ния, оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

12) при­зна­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции не­при­год­ны­ми для про­жи­ва­ния, многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

13) ус­та­нов­ле­ние пра­вил поль­зо­ва­ния жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми;

14) оп­ре­де­ле­ние ос­но­ва­ний, по­ряд­ка и ус­ло­вий вы­се­ле­ния гра­ж­дан из жи­лых по­ме­ще­ний;

15) пра­во­вое ре­гу­ли­ро­ва­ние от­дель­ных ви­дов сде­лок с жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми;

16) ус­та­нов­ле­ние струк­ту­ры пла­ты за жи­лое по­ме­ще­ние и ком­му­наль­ные ус­лу­ги, по­ряд­ка рас­че­та и вне­се­ния та­кой пла­ты, разработка методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы;

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ.)

16¹) утверждение общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного надзора;

(Пункт в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

16²) осу­ще­ст­в­ле­ние ко­ор­ди­на­ции дея­тель­но­сти ор­га­нов ис­пол­ни­тель­ной вла­сти субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, осу­ще­ст­в­ляю­щих ре­гио­наль­ный го­су­дар­ст­вен­ный жи­лищ­ный над­зор;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ; в ред. Фе­де­раль­ных за­ко­нов от 18 ию­ля 2011 г. № 242-ФЗ; от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ.)

16³) утверждение положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также – деятельность по управлению многоквартирными домами);

(Пункт в ред. Федеральных законов от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

16⁴) осу­ще­ст­в­ле­ние мо­ни­то­рин­га ис­поль­зо­ва­ния жи­лищ­но­го фон­да и обес­пе­че­ния его со­хран­но­сти;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

16⁵) методическое обеспечение деятельности специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (далее – региональный оператор), в том числе разработка методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, рекомендуемых форм отчетности и порядка ее представления;

(Пункт в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 355-ФЗ.)

16⁶) осу­ще­ст­в­ле­ние мо­ни­то­рин­га вы­бо­ра и реа­ли­за­ции соб­ст­вен­ни­ка­ми по­ме­ще­ний в мно­го­квар­тир­ном до­ме спо­со­ба фор­ми­ро­ва­ния фон­да ка­пи­таль­но­го ре­мон­та;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

16⁷) установление порядка ведения сводного федерального реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, включающего в себя сведения о лицензиях на осуществление данной деятельности, предоставленных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, а также иных предусмотренных частью 1 статьи 195 настоящего Кодекса реестров;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 478-ФЗ.)

16⁸) установление порядка осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

17) осу­ще­ст­в­ле­ние кон­тро­ля за ис­поль­зо­ва­ни­ем и со­хран­но­стью жи­лищ­но­го фон­да Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, со­от­вет­ст­ви­ем жи­лых по­ме­ще­ний дан­но­го фон­да ус­та­нов­лен­ным са­ни­тар­ным и тех­ни­че­ским пра­ви­лам и нор­мам, иным тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­ст­ва;

17¹) установление порядка осуществления общественного жилищного контроля;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 июня 2014 г. № 200-ФЗ.)

17²) установление порядка согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

17³) установление порядка назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

18) иные во­про­сы, от­не­сен­ные к пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний Кон­сти­ту­ци­ей Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми.

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

_______________________

В комментируемой статье установлен неисчерпывающий перечень полномочий, которые относятся к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Все эти полномочия анализируются в комментариях к другим статьям ЖК РФ.

Вместе с тем некоторые из этих полномочий требуют дополнительных разъяснений.

1. Статья 12 была дополнена п. 2¹, в соответствии с которым к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений среди прочего относится также установление правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовых технических требований к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи.

Размещение сетей связи и доступ к ним в МКД производятся без взимания платы с оператора связи, при этом он обязан вносить плату за электроэнергию, потребляемую при эксплуатации сетей связи.

В настоящее время существует только проект постановления правительства РФ утверждающего Правила взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме. Они определяют доступ к объектам общего имущества в многоквартирном доме — возможность монтажа, эксплуатации и демонтажа оператором связи или уполномоченным им лицом на объектах общего имущества в многоквартирном доме сетей связи для обеспечения собственников жилых помещений в многоквартирном доме или нанимателей жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма возможностью получения услуг связи у выбранных ими операторов связи. Главным в них является то, что лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом не вправе устанавливать получение иных платных услуг в качестве условия доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме.

В этой связи следует обратить внимание на следующие положения ст. 3 Закона от 6 июня 2024 г. «О внесении изменений в ст. 6 Закона о связи и Жилищный кодекс Российской Федерации».

К нормативному правовому акту, устанавливающему обязательные требования и предусмотренному п. 2¹ ст. 12 ЖК РФ, не применяются положения ч. 1 и 4 ст. 3 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации».

Заключенные до дня вступления в силу указанного Федерального закона договоры между оператором связи и лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, предусматривающие плату за пользование объектами общего имущества в многоквартирном доме для оказания услуг связи в многоквартирном доме, за доступ к объектам общего имущества в многоквартирном доме для монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи), за доступ к сетям связи либо за оказание иных услуг, связанных с монтажом, эксплуатацией и демонтажом сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, по требованию любой из сторон договора подлежат прекращению (расторжению).

Сети связи, монтаж которых на объектах общего имущества в многоквартирном доме осуществлен до дня вступления в силу указанного Федерального закона, подлежат приведению операторами связи в соответствие с порядком монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требованиями к такому монтажу, установленными правилами взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, в том числе типовыми техническими требованиями к монтажу сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме оператором связи, заключившим с собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма договор об оказании услуг связи, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с п. 2¹ ст. 12 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение одного года со дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Кроме того, в соответствии с п. 2¹ комментируемой статьи указанные Правила должны устанавливать:

а) порядок подготовки оператором связи проекта монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

б) порядок монтажа сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме и требования к такому монтажу;

в) порядок доступа оператора связи к объектам общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок демонтажа сетей связи с объектов общего имущества в многоквартирном доме;

д) порядок устранения повреждений, причиненных в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи общему имуществу в многоквартирном доме;

е) порядок взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме;

ж) права и обязанности оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме.

Законодательно различия между терминами «контроль» и «надзор» (п. 8 и п. 81 комментируемой статьи) не установлены. Считается, что есть два главных отличия между ними:

2. Наличие или отсутствие отношений ведомственной подчиненности (при контроле она существует, при надзоре — нет).

3. Возможность вмешательства в деятельность подконтрольного субъекта (при надзоре такая возможность отсутствует).

Методические рекомендации по определению порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 10¹ комментируемой статьи) установлены приказом Минстроя России от 4 августа 2014 г. № 427/пр. Согласно п. 3 указанных методических рекомендаций решение о необходимости проведения капитального ремонта или об отсутствии такой необходимости рекомендуется принимать в момент принятия решения о включении (не включении) многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, формируемую и актуализируемую в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для формирования и актуализации региональных программ капитального ремонта.

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в указанный перечень полномочий органов государственной власти был внесен ряд изменений. В частности, п. 11 комментируемой статьи был дополнен указанием на то, что к исключительной компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится также определение оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. А в п. 12 комментируемой статьи содержится также указание на то, что эта компетенция распространяется на многоквартирные дома, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, являются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 4 (ред. от 17 февраля 2022 г.) утвержден порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (п. 11 и 12 комментируемой статьи).

Правила пользования жилыми помещениями, о которых идет речь в п. 13 комментируемой статьи, утверждены приказом Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы (п. 16 комментируемой статьи) утверждены приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр.

Федеральным законом от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ была уточнена формулировка п. 16¹ комментируемой статьи (в частности, было подчеркнуто, что речь идет об утверждении общих требований к организации и осуществлению именно регионального государственного жилищного надзора) и п. 16³, установившего, что к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относится утверждение положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В последнем случае речь идет о постановлении Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 (ред. от 5 февраля 2022 г.) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, о котором идет речь в п. 16⁴ комментируемой статьи, регулируется постановлением Правительства РФ от 29 октября 2014 г. № 1115 (ред. от 6 сентября 2017 г.) «Об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности» (вместе с «Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности»). Согласно п. 2 указанного Положения под мониторингом понимается систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством систематизации и анализа официальной статистической информации в соответствии с перечнем показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным Министерством экономического развития Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2021 г. № 1670 установлены общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора).

Кроме того, необходимо учитывать следующие приказы Минстроя России:

1. Приказ Минстроя России от 4 июня 2020 г. № 305/пр (ред. от 19 октября 2021 г.) «Об утверждении методических рекомендаций о порядке мониторинга и контроля устранения аварий и инцидентов на объектах жилищно-­коммунального хозяйства».

2. Приказ Минстроя России от 24 февраля 2016 г. № 108/пр (ред. от 21 сентября 2018 г.) «О мониторинге состояния жилищной сферы».

3. Приказ Минэкономразвития России от 6 декабря 2017 г. № 654 (ред. от 23 июня 2018 г.) «Об утверждении перечня показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности».

Методические рекомендации по созданию специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, и обеспечению их деятельности (п. 16⁵ комментируемой статьи) были утверждены приказом Минэкономразвития России от 4 октября 2018 г. № 645/пр.

Способ формирования фонда капитального ремонта, о котором идет речь в п. 16⁶ комментируемой статьи, установлен ст. 170 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», упомянутый в п. 16⁸ комментируемой статьи, регулирует отношения, возникающие между федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в связи с осуществлением лицензирования отдельных видов деятельности.

Правила, устанавливающие порядок проведения общественного жилищного контроля, а также права субъектов общественного жилищного контроля (п. 17¹ комментируемой статьи) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26 декабря 2016 г. № 1491.

Постановление Правительства РФ от 12 сентября 2014 г. № 927 (ред. от 10 июля 2020 г.) устанавливает порядок назначения на должность и освобождения от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации (п. 17³ комментируемой статьи).

По общему правилу, под органами государственной власти понимаются как федеральные органы, так и органы на уровне субъектов Федерации, однако в данном случае речь идет только о федеральных государственных органах.

Под федеральными органами государственной власти РФ понимаются Федеральное Собрание РФ, Президент РФ, Правительство РФ, федеральные органы исполнительной власти.

Как следует из п. 18 комментируемой статьи, к иным полномочиям, которых нет в вышеуказанном перечне, относят полномочия, установленные как другими статьями комментируемого кодекса, так и другими федеральными законами.

Статья 13. Пол­но­мо­чия ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний

(На­име­но­ва­ние в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

К пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний от­но­сят­ся:

(Аб­зац в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) го­су­дар­ст­вен­ный учет жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

2) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния жи­лых по­ме­ще­ний спе­циа­ли­зи­ро­ван­но­го жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

3) ус­та­нов­ле­ние по­ряд­ка оп­ре­де­ле­ния раз­ме­ра до­хо­да, при­хо­дя­ще­го­ся на ка­ж­до­го чле­на се­мьи, и стои­мо­сти иму­ще­ст­ва, на­хо­дя­ще­го­ся в соб­ст­вен­но­сти чле­нов се­мьи и под­ле­жа­ще­го на­ло­го­об­ло­же­нию, в це­лях при­зна­ния гра­ж­дан ма­ло­иму­щи­ми и пре­дос­тав­ле­ния им по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма жи­лых по­ме­ще­ний му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

3¹) установление порядка определения дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3²) определение порядка установления максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4) оп­ре­де­ле­ние иных ка­те­го­рий гра­ж­дан в це­лях пре­дос­тав­ле­ния им жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

5) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма ус­та­нов­лен­ным со­от­вет­ст­вую­щим за­ко­ном субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции ка­те­го­ри­ям гра­ж­дан жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции;

6) при­зна­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке жи­лых по­ме­ще­ний жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции не­при­год­ны­ми для про­жи­ва­ния, многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

7) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка ве­де­ния ор­га­на­ми ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния уче­та гра­ж­дан в ка­че­ст­ве ну­ж­даю­щих­ся в жи­лых по­ме­ще­ни­ях, пре­дос­тав­ляе­мых по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма;

8) осу­ще­ст­в­ле­ние кон­тро­ля за ис­поль­зо­ва­ни­ем и со­хран­но­стью жи­лищ­но­го фон­да субъ­ек­та Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, со­от­вет­ст­ви­ем жи­лых по­ме­ще­ний дан­но­го фон­да ус­та­нов­лен­ным са­ни­тар­ным и тех­ни­че­ским пра­ви­лам и нор­мам, иным тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­ст­ва;

8¹) осуществление регионального государственного жилищного надзора;

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 июля 2011 г. № 242-ФЗ.)

8²) ус­та­нов­ле­ние ми­ни­маль­но­го раз­ме­ра взно­са на ка­пи­таль­ный ре­монт;

(Пункт введен Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

8³) определение порядка установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

8⁴) осуществление мониторинга применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги;

(Пункт введен Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. № 417-ФЗ.)

8⁵) осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ.)

8⁶) определение порядка информирования органами местного самоуправления собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

8⁷) установление порядка информирования собственников помещений в многоквартирных домах и организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, о содержании региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и критериях оценки состояния многоквартирных домов, на основании которых определяется очередность проведения капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

8⁸) утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

9) иные во­про­сы, от­не­сен­ные к пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний Кон­сти­ту­ци­ей Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми и не от­не­сен­ные к ком­пе­тен­ции ор­га­нов го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, ком­пе­тен­ции ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния.

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

_______________________

Комментируемая статья посвящена полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Пункт 6 комментируемой статьи Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473 дополнен указанием на то, что в функции указанных органов входит признание ими в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания.

Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, принятые в соответствии с приказом Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 216/пр по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3, 5, 7 комментируемой статьи) носят рекомендательный характер и разработаны с целью единообразного применения положений Жилищного кодекса Российской Федерации органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма на основе учета доходов граждан и стоимости принадлежащего им имущества.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными дома (п. 8⁵ комментируемой статьи) регулируется постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110 (ред. от 5 февраля 2022 г.) «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Порядок мониторинга и контроля за соблюдением индексов по субъектам Российской Федерации и предельных индексов (п. 8⁴ комментируемой статьи) установлен разделом VI постановления Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 400 (ред. от 3 марта 2022 г.) «О формировании индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации» (вместе с «Основами формирования индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги в Российской Федерации»).

Органами государственной власти субъектов Российской Федерации являются законодательные органы государственной власти и главы исполнительной власти субъектов Федерации, иные государственные органы, предусмотренные конституциями, уставами субъектов Российской Федерации, избираемые непосредственно гражданами в соответствии с Конституцией РФ, федеральными законами, конституциями, уставами, законами субъектов Федерации.

В определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 г. № 43-АПГ15-6 было отмечено, что «согласно пункту “к” части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации)».

Отдельные вопросы, которые по общему правилу относятся к ведению органов местного самоуправления, переданы в ведение особых субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москва, Санкт-­Петербург и Севастополь. Так, согласно ч. 3 ст. 156 ЖК РФ (см. комментарий к ней) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-­Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Статья 14. Пол­но­мо­чия ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний

(На­име­но­ва­ние в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

1. К пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний от­но­сят­ся:

(Аб­зац в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

1) учет му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

2) ус­та­нов­ле­ние раз­ме­ра до­хо­да, при­хо­дя­ще­го­ся на ка­ж­до­го чле­на се­мьи, и стои­мо­сти иму­ще­ст­ва, на­хо­дя­ще­го­ся в соб­ст­вен­но­сти чле­нов се­мьи и под­ле­жа­ще­го на­ло­го­об­ло­же­нию, в це­лях при­зна­ния гра­ж­дан ма­ло­иму­щи­ми и пре­дос­тав­ле­ния им по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма жи­лых по­ме­ще­ний му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

2¹) определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

2²) установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3) ве­де­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке уче­та гра­ж­дан в ка­че­ст­ве ну­ж­даю­щих­ся в жи­лых по­ме­ще­ни­ях, пре­дос­тав­ляе­мых по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма;

3¹) ведение учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

(Пункт вве­де­н Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка пре­дос­тав­ле­ния жи­лых по­ме­ще­ний му­ни­ци­паль­но­го спе­циа­ли­зи­ро­ван­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

5) пре­дос­тав­ле­ние в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке ма­ло­иму­щим гра­ж­да­нам по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма жи­лых по­ме­ще­ний му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го фон­да;

6) при­ня­тие в ус­та­нов­лен­ном по­ряд­ке ре­ше­ний о пе­ре­во­де жи­лых по­ме­ще­ний в не­жи­лые по­ме­ще­ния и не­жи­лых по­ме­ще­ний в жи­лые по­ме­ще­ния;

7) со­гла­со­ва­ние пе­ре­уст­рой­ст­ва и пе­ре­пла­ни­ров­ки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

(Пункт в ред. Федерального закона от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

9) осу­ще­ст­в­ле­ние му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­но­го кон­тро­ля;

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ.)

9¹) оп­ре­де­ле­ние по­ряд­ка по­лу­че­ния до­ку­мен­та, под­твер­ждаю­ще­го при­ня­тие ре­ше­ния о со­гла­со­ва­нии или об от­ка­зе в со­гла­со­ва­нии пе­ре­уст­рой­ст­ва и (или) пе­ре­пла­ни­ров­ки помещения в многоквартирном доме в со­от­вет­ст­вии с ус­ло­вия­ми и по­ряд­ком пе­ре­уст­рой­ст­ва и пе­ре­пла­ни­ров­ки помещений в многоквартирном доме;

(Пункт вве­ден Фе­де­раль­ным за­ко­ном от 31 де­каб­ря 2005 г. № 199-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27 декабря 2018 г. № 558-ФЗ.)

9²) информирование собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

9³) утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

(Пункт введен Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. № 399-ФЗ.)

10) иные во­про­сы, от­не­сен­ные к пол­но­мо­чи­ям ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний Кон­сти­ту­ци­ей Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми, а так­же за­ко­на­ми со­от­вет­ст­вую­щих субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

(Пункт в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ.)

2. В субъ­ек­тах Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции – го­ро­дах фе­де­раль­но­го зна­че­ния Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе ука­зан­ные в части 1 на­стоя­щей ста­тьи пол­но­мо­чия ор­га­нов ме­ст­но­го са­мо­управ­ле­ния в об­лас­ти жи­лищ­ных от­но­ше­ний осу­ще­ст­в­ля­ют­ся ор­га­на­ми го­су­дар­ст­вен­ной вла­сти субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции – го­ро­дов фе­де­раль­но­го зна­че­ния Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, ес­ли иное не пре­ду­смот­ре­но за­ко­на­ми дан­ных субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

(Часть в ред. Фе­де­раль­ных за­ко­нов от 18 ок­тяб­ря 2007 г. № 230-ФЗ; от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

3. Полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленные настоящим Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1² статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

(Часть введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ.)

_______________________

1. Комментируемая статья посвящена полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Согласно ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления — избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Перечень полномочий, данный в комментируемой статье, не является исчерпывающим.

Акты, которые принимают муниципальные органы, должны соответствовать ЖК РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам РФ, законам и иным нормативным правовым актам субъектов РФ. Согласно комментируемому ЖК эти органы, в частности, устанавливают норму предоставления жилья, учетную норму (см. комментарий к ст. 50 ЖК РФ), определяют размер платы за наем жилого помещения, его содержание и ремонт (см. комментарий к ст. 156 ЖК РФ) и др.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда.

Такой учет осуществляется в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-­приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 2 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с приказом Минрегиона РФ от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма». Ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, осуществляется в соответствии с Рекомендациями по установлению порядка учета малоимущих граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, утвержденных вышеупомянутым приказом.

Министерство строительства и жилищно-­коммунального хозяйства Российской Федерации письмом от 29 июня 2015 г. № 19959-НА/07 с целью оказания практической помощи для руководства и использования в работе разработало рекомендуемую форму нормативного ­правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации об утверждении порядка учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (п. 3¹ ч. 1 комментируемой статьи), в том числе порядка принятия на этот учет, отказа в принятии на него, снятия с такого учета.

О муниципальном жилищном контроле см. комментарий к ст. 20.

Пункт 8 ч. 1 комментируемой статьи был изложен Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в новой редакции. В частности, в полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений было включено определение оснований и порядка признания многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. При этом исключение было сделано в отношении многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации.

2. В силу положений ч. 2 ст. 14 ЖК РФ и в случаях, предусмотренных законами городов Москва, Санкт-­Петербург и Севастополь, вопросы, указанные в ч. 1 комментируемой статьи находятся в компетенции органов власти данных субъектов Федерации. Однако эта норма носит диспозитивный характер и иное может быть предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации.

3. Согласно ч. 3 комментируемой статьи полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений, установленные ЖК РФ, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1² ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». Перераспределение полномочий согласно указанной статье допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.

Глава 2. ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ. ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ

(Наименование в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом

(Наименование в ред. Федерального закона от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

1. Объ­ек­та­ми жи­лищ­ных прав яв­ля­ют­ся жи­лые по­ме­ще­ния.

2. Жи­лым по­ме­ще­ни­ем при­зна­ет­ся изо­ли­ро­ван­ное по­ме­ще­ние, ко­то­рое яв­ля­ет­ся не­дви­жи­мым иму­ще­ст­вом и при­год­но для по­сто­ян­но­го про­жи­ва­ния гра­ж­дан (от­ве­ча­ет ус­та­нов­лен­ным са­ни­тар­ным и тех­ни­че­ским пра­ви­лам и нор­мам, иным тре­бо­ва­ни­ям за­ко­но­да­тель­ст­ва (да­лее – тре­бо­ва­ния)).

3. По­ря­док при­зна­ния по­ме­ще­ния жи­лым по­ме­ще­ни­ем и тре­бо­ва­ния, ко­то­рым долж­но от­ве­чать жи­лое по­ме­ще­ние, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, ус­та­нав­ли­ва­ют­ся Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции в со­от­вет­ст­вии с на­стоя­щим Ко­дек­сом, дру­ги­ми фе­де­раль­ны­ми за­ко­на­ми.

(Часть в ред. Фе­де­раль­ных за­ко­нов от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ; от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ; от 1 декабря 2014 г. № 419-ФЗ; от 29 декабря 2017 г. № 462-ФЗ.)

4. Жи­лое по­ме­ще­ние мо­жет быть при­зна­но не­при­год­ным для про­жи­ва­ния, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по ос­но­ва­ни­ям и в по­ряд­ке, ко­то­рые ус­та­нов­ле­ны Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

(Часть в ред. Фе­де­раль­ных за­ко­нов от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ; от 25 ию­ня 2012 г. № 93-ФЗ; от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ.)

5. Об­щая пло­щадь жи­ло­го по­ме­ще­ния со­сто­ит из сум­мы пло­ща­ди всех час­тей та­ко­го по­ме­ще­ния, вклю­чая пло­щадь по­ме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го ис­поль­зо­ва­ния, пред­на­зна­чен­ных для удов­ле­тво­ре­ния гра­ж­да­на­ми бы­то­вых и иных нужд, свя­зан­ных с их про­жи­ва­ни­ем в жи­лом по­ме­ще­нии, за ис­клю­че­ни­ем бал­ко­нов, лод­жий, ве­ранд и тер­рас.

6. Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1–3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

(Часть введена Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ.)

_______________________

1, 2. В ч. 1 комментируемой статьи говорится о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В ч. 2 комментируемой статьи говорится о признаках, которым должны соответствовать жилые помещения как разновидности недвижимого имущества, и в каких случаях они пригодны для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Впервые законодатель четко и недвусмысленно признал жилые помещения недвижимым имуществом. В настоящее время понятие недвижимости дается в ст. 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т. д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества.

В ранее действовавшем законодательстве в состав жилых помещений необоснованно включались дома ночного пребывания (гостиницы-­приюты) для размещения лиц, не имеющих места жительства и работы, оказавшихся в экстремальных условиях. Также необоснованно включать в этот фонд гостиницы-­приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом.

В последнее время получили распространение так называемые апартаменты, которые фактически используются для проживания, однако апартаменты, в отличие от квартиры, юридически не являются жилыми помещениями. В связи с этим на собственников апартаментов не распространяются права и гарантии, установленные для собственников жилых помещений.

В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, обычно, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Санитарные нормы, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, установлены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-­эпидемиологическом благополучии населения». Согласно ст. 23 указанного закона, которая называется «Санитарно-­эпидемиологические требования к жилым помещениям», жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Запись «пригодное для постоянного проживания» означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством, т. е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В Жилищном кодексе не содержится более требование о том, что жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, по конкретным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В частности, жилое помещение должно отвечать таким потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для проведения проживающих в нем домашнего хозяйства. Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилого помещения с присущими ему потребительскими свой­ствами и с предоставлением возможности ведения домашнего хозяйства. Кроме того, к жилому дому предъявляются требования минимального стандарта (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени.

3. В ч. 3 комментируемой статьи были внесены изменения, в соответствии с которыми общее имущество в многоквартирном доме, который может быть признан жилым, должно быть приспособлено к потребностям инвалидов. Порядок признания и соответствующие требования РФ устанавливаются Правительством Российской Федерации. Речь, в частности, идет о постановлении Правительства РФ от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (вместе с «Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме»).

Указанные Правила устанавливают порядок обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме и требования по приспособлению жилых помещений в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов.

Форма акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества многоквартирного дома, в котором проживает инвалид, утверждена приказом Минстроя России от 23 ноября 2016 г. № 836/пр.

4. Требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания и, в частности, многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Федеральным законом от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ были уточнены положения ч. 4 комментируемой статьи. В частности, было добавлено, что многоквартирный дом в целом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В таких случаях все жилые помещения в этом доме автоматически являются непригодными для проживания, даже если в отношении отдельных жилых помещений это не так.

Конституционно-­правовой смысл ч. 4 ст. 15 ЖК РФ был предметом рассмотрения постановления КС РФ от 15 декабря 2022 г. № 55-П. В нем Конституционный Суд РФ признал ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 7, 42, 47, 51 и 52 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом не противоречащими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой — по своему конституционно-­правовому смыслу в системе действующего правового регулирования — они позволяют суду при рассмотрении обращения заинтересованного лица об оспаривании заключения межведомственной комиссии и последующего акта органа местного самоуправления о признании жилого помещения пригодным или непригодным для проживания решить по существу вопрос о признании этого жилого помещения пригодным или непригодным для проживания либо возложить на межведомственную комиссию обязанность принять соответствующее решение, если межведомственной комиссией либо судом установлены все обстоятельства, необходимые и достаточные для принятия такого решения.

5. В ч. 5 комментируемой статьи дается понятие общей площади жилого помещения. В это понятие помимо собственно жилых помещений входят помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. Законодатель не расшифровывает указанный термин, однако очевидно, что сюда входят ванные комнаты, туалеты, кухни, коридоры, кладовки. Вместе с тем в понятие общей жилой площади не входят балконы, лоджии, веранды и террасы.

6. Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в комментируемую статью была внесена ч. 6, согласно которой многоквартирным домом признается здание, которое состоит из двух и более квартир и включает имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом также может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машиноместа, которые являются его неотъемлемой конструктивной частью.

Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жи­лым по­ме­ще­ни­ям от­но­сят­ся:

1) жи­лой дом, часть жи­ло­го до­ма;

2) квар­ти­ра, часть квар­ти­ры;

3) ком­на­та.

2. Жи­лым до­мом при­зна­ет­ся ин­ди­ви­ду­аль­но-оп­ре­де­лен­ное зда­ние, ко­то­рое со­сто­ит из ком­нат, а так­же по­ме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го ис­поль­зо­ва­ния, пред­на­зна­чен­ных для удов­ле­тво­ре­ния гра­ж­да­на­ми бы­то­вых и иных нужд, свя­зан­ных с их про­жи­ва­ни­ем в та­ком зда­нии.

3. Квар­ти­рой при­зна­ет­ся струк­тур­но обо­соб­лен­ное по­ме­ще­ние в мно­го­квар­тир­ном до­ме, обес­пе­чи­ваю­щее воз­мож­ность пря­мо­го дос­ту­па к по­ме­ще­ни­ям об­ще­го поль­зо­ва­ния в та­ком до­ме и со­стоя­щее из од­ной или не­сколь­ких ком­нат, а так­же по­ме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го ис­поль­зо­ва­ния, пред­на­зна­чен­ных для удов­ле­тво­ре­ния гра­ж­да­на­ми бы­то­вых и иных нужд, свя­зан­ных с их про­жи­ва­ни­ем в та­ком обо­соб­лен­ном по­ме­ще­нии.

4. Ком­на­той при­зна­ет­ся часть жи­ло­го до­ма или квар­ти­ры, пред­на­зна­чен­ная для ис­поль­зо­ва­ния в ка­че­ст­ве мес­та не­по­сред­ст­вен­но­го про­жи­ва­ния гра­ж­дан в жи­лом до­ме или квар­ти­ре.

_______________________

1. В комментируемой статье перечисляются разновидности жилых помещений и даются определения каждого из них. Следует отметить, что данный перечень не учитывает современных реалий. Речь, в частности, идет о таунхаусах и апартаментах, которые можно рассматривать в качестве особых разновидностей жилых помещений.

На владельцев апартаментов действие норм жилищного законодательства не распространяется. В связи с этим у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены апартаменты.

Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, которым должны обеспечиваться благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (см. комментарий к ч. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). Тогда как управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, выбранной застройщиком, а оплата коммунальных услуг — по тарифам, установленным для коммерческих, нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного нахождения.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

2. В ч. 2 комментируемой статьи дано определение индивидуального жилого дома. В этом определении указано его основное назначение — удовлетворение гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилой дом — это сложная вещь, которая всегда включает помимо собственно жилых помещений также вспомогательные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ванная, туалет и др.).

В юридическом смысле жилой дом — это индивидуально определенная недвижимая вещь, которая индивидуализируется с помощью его адреса.

3. В качестве главного квалифицирующего признака квартиры как разновидности жилых помещений в ч. 3 комментируемой статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

4. ЖК в комментируемой статье ввел в качестве отдельной разновидности жилого помещения комнату в жилом доме, которая определяется как часть жилого дома, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме. Следует отметить, что указание на такую разновидность жилых помещений вполне обоснованно. В противном случае применительно к жилому дому можно было бы говорить только о праве на долю в общей собственности на жилой дом, а не о праве на конкретную часть жилого дома. Зачастую арифметические доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют тем реальным помещениям, которыми владеют сособственники.

Однако, обобщающее определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации также указывает на часть жилого дома как на недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558).

Статья 17. На­зна­че­ние жи­ло­го по­ме­ще­ния и пре­де­лы его ис­поль­зо­ва­ния. Поль­зо­ва­ние жи­лым по­ме­ще­ни­ем

1. Жи­лое по­ме­ще­ние пред­на­зна­че­но для про­жи­ва­ния гра­ж­дан.

2. До­пус­ка­ет­ся ис­поль­зо­ва­ние жи­ло­го по­ме­ще­ния для осу­ще­ст­в­ле­ния про­фес­сио­наль­ной дея­тель­но­сти или ин­ди­ви­ду­аль­ной пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти про­жи­ваю­щи­ми в нем на за­кон­ных ос­но­ва­ни­ях гра­ж­да­на­ми, ес­ли это не на­ру­ша­ет пра­ва и за­кон­ные ин­те­ре­сы дру­гих гра­ж­дан, а так­же тре­бо­ва­ния, ко­то­рым долж­но от­ве­чать жи­лое по­ме­ще­ние.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

(Часть в ред. Федеральных законов от 6 июля 2016 г. № 374-ФЗ; от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ.)

4. Поль­зо­ва­ние жи­лым по­ме­ще­ни­ем осу­ще­ст­в­ля­ет­ся с уче­том со­блю­де­ния прав и за­кон­ных ин­те­ре­сов про­жи­ваю­щих в этом жи­лом по­ме­ще­нии гра­ж­дан, со­се­дей, тре­бо­ва­ний по­жар­ной безо­пас­но­сти, са­ни­тар­но-ги­гие­ни­че­ских, эко­ло­ги­че­ских и иных тре­бо­ва­ний за­ко­но­да­тель­ст­ва, а так­же в со­от­вет­ст­вии с пра­ви­ла­ми поль­зо­ва­ния жи­лы­ми по­ме­ще­ния­ми, ут­вер­жден­ны­ми упол­но­мо­чен­ным Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции фе­де­раль­ным ор­га­ном ис­пол­ни­тель­ной вла­сти.

(Часть в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ.)

_______________________

1. В комментируемой статье говорится об особом правовом режиме жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Нельзя не обратить внимания на то, что в ч. 1 комментируемой статьи отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям п. 2 ст. 15 ЖК. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке. Однако возможно и то, что в ней воспроизводятся положения п. 2 ст. 288 ГК, который также говорит о проживании, а не о постоянном проживании.

2. В ч. 2 комментируемой статьи говорится об изъятиях в специальном правовом режиме жилых помещений. В нем не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании (т. е. были вселены в соответствии с правилами комментируемого ЖК), подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы.

3. В ч. 3 комментируемой статьи содержится императивный запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств и гостиниц. В п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое и, соответственно, запрет на осуществление таких процедур устанавливаются ст. 22 ЖК РФ (см. комментарий к ней).

Причем жилое помещение в многоквартирном доме не может также использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аналогичная норма содержится в ст. 288 ГК РФ, однако в последней вместо жилых помещений говорится о жилых домах. Поскольку жилые дома являются разновидностью жилых помещений, формулировка, содержащаяся в комментируемой части, является более точной.

Как сказано в ст. 3 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации», промышленное производство (промышленность) — определенная на основании Общероссийского классификатора видов экономической деятельности совокупность видов экономической деятельности, относящихся к добыче полезных ископаемых, обрабатывающему производству, обеспечению электрической энергией, газом и паром, кондиционированию воздуха, водоснабжению, водоотведению, организации сбора и утилизации отходов, а также ликвидации загрязнений.

Согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» «под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ, следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-­гигиенические и др.)».

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 отмечено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК. Кроме того, согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к прекращению права собственности на него (после обязательного предварительного предупреждения).

Часть 3 комментируемой статьи также содержит запрет на осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных ст. 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» (согласно п. 2 указанной статьи богослужения, другие религиозные обряды и церемонии беспрепятственно совершаются в жилых помещениях).

Согласно ст. 24¹ Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» миссионерской деятельностью в целях настоящего Федерального закона признается деятельность религиозного объединения, направленная на распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками (членами, последователями) данного религиозного объединения, в целях вовлечения указанных лиц в состав участников (членов, последователей) религиозного объединения, осуществляемая непосредственно религиозными объединениями либо уполномоченными ими гражданами и (или) юридическими лицами публично, при помощи средств массовой информации, информационно-­телекоммуникационной сети Интернет либо другими законными способами. В ст. 16 указанного закона, допускающей осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, говорится о проведении религиозных обрядов и церемоний.

Что касается запрета на размещение в жилых помещениях гостиниц, то такой запрет был установлен Федеральным законом от 15 апреля 2019 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Его принятие было обусловлено конфликтными ситуациями в связи с создание так называемых хостелов в жилых помещениях, фактически выполнявших роль мини гостиниц, которые причиняли неудобство другим жителям.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2019 г. № 158 хостел — вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т. п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги.

Контроль за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах осуществляет Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор). С 1 октября 2019 г. вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов и при отсутствии изолированного входа в помещения хостелов. При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления либо запрета деятельности хостела.

Как отмечено в Информации Роспотребнадзора «Об осуществлении контро­ля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах», если хостел размещен в квартире без ее перевода в нежилой фонд, отсутствует отдельный вход в помещения хостела, функционирование хостела ухудшает условия проживания жителей, они могут обратиться письменно или через электронный портал для обращений граждан на официальных сайтах Управлений Роспотребнадзора по субъектам Российской Федерации с жалобой, по которой будет проведена проверка. При подтверждении фактов нарушений требований действующего законодательства материалы проверки будут направлены в суд для приостановления, либо запрета деятельности хостела.

4. В ч. 4 комментируемой статьи в самом общем виде установлены общие правила поведения жильцов-­соседей в жилом помещении: пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-­гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В последнем случае речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Пра­во соб­ст­вен­но­сти и иные вещ­ные пра­ва на жи­лые по­ме­ще­ния под­ле­жат го­су­дар­ст­вен­ной ре­ги­ст­ра­ции в слу­ча­ях, пре­ду­смот­рен­ных Гра­ж­дан­ским ко­дек­сом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

(Статья в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 361-ФЗ.)

_______________________

Специфика правового режима жилых помещений как объекта недвижимости обусловлена нормами законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно комментируемой статье право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. По общему правилу (ч. 2 ст. 8 ГК РФ), вещные права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с ч. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133¹ и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Речь, в частности, идет о государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Под последним понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, — и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, т. е. перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-­определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Статья 19. Жилищный фонд

1. Жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность всех жи­лых по­ме­ще­ний, на­хо­дя­щих­ся на тер­ри­то­рии Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

2. В за­ви­си­мо­сти от фор­мы соб­ст­вен­но­сти жи­лищ­ный фонд под­раз­де­ля­ет­ся на:

1) ча­ст­ный жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность жи­лых по­ме­ще­ний, на­хо­дя­щих­ся в соб­ст­вен­но­сти гра­ж­дан и в соб­ст­вен­но­сти юри­ди­че­ских лиц;

2) го­су­дар­ст­вен­ный жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность жи­лых по­ме­ще­ний, при­над­ле­жа­щих на пра­ве соб­ст­вен­но­сти Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции (жи­лищ­ный фонд Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции), и жи­лых по­ме­ще­ний, при­над­ле­жа­щих на пра­ве соб­ст­вен­но­сти субъ­ек­там Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции (жи­лищ­ный фонд субъ­ек­тов Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции);

3) му­ни­ци­паль­ный жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность жи­лых по­ме­ще­ний, при­над­ле­жа­щих на пра­ве соб­ст­вен­но­сти му­ни­ци­паль­ным об­ра­зо­ва­ни­ям.

3. В за­ви­си­мо­сти от це­лей ис­поль­зо­ва­ния жи­лищ­ный фонд под­раз­де­ля­ет­ся на:

1) жи­лищ­ный фонд со­ци­аль­но­го ис­поль­зо­ва­ния – со­во­куп­ность пре­дос­тав­ляе­мых гра­ж­да­нам по до­го­во­рам со­ци­аль­но­го най­ма жи­лых по­ме­ще­ний го­су­дар­ст­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­ных фон­дов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

(Пункт в ред. Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

2) спе­циа­ли­зи­ро­ван­ный жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность пред­на­зна­чен­ных для про­жи­ва­ния от­дель­ных ка­те­го­рий гра­ж­дан и пре­дос­тав­ляе­мых по пра­ви­лам раз­де­ла IV на­стоя­ще­го Ко­дек­са жи­лых по­ме­ще­ний го­су­дар­ст­вен­но­го и му­ни­ци­паль­но­го жи­лищ­ных фон­дов;

3) ин­ди­ви­ду­аль­ный жи­лищ­ный фонд – со­во­куп­ность жи­лых по­ме­ще­ний ча­ст­но­го жи­лищ­но­го фон­да, ко­то­рые ис­поль­зу­ют­ся гра­ж­да­на­ми – соб­ст­вен­ни­ка­ми та­ких по­ме­ще­ний для сво­его про­жи­ва­ния, про­жи­ва­ния чле­нов сво­ей се­мьи и (или) про­жи­ва­ния иных гра­ж­дан на ус­ло­ви­ях без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния, а так­же юри­ди­че­ски­ми ли­ца­ми – соб­ст­вен­ни­ка­ми та­ких по­ме­ще­ний для про­жи­ва­ния гра­ж­дан на ука­зан­ных ус­ло­ви­ях поль­зо­ва­ния;

4) жи­лищ­ный фонд ком­мер­че­ско­го ис­поль­зо­ва­ния – со­во­куп­ность жи­лых по­ме­ще­ний, ко­то­рые ис­поль­зу­ют­ся соб­ст­вен­ни­ка­ми та­ких по­ме­ще­ний для про­жи­ва­ния гра­ж­дан на ус­ло­ви­ях воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния, пре­дос­тав­ле­ны гра­ж­да­нам по иным до­го­во­рам, пре­дос­тав­ле­ны соб­ст­вен­ни­ка­ми та­ких по­ме­ще­ний ли­цам во вла­де­ние и (или) в поль­зо­ва­ние, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

(Пункт в ред. Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ.)

4. Жи­лищ­ный фонд под­ле­жит го­су­дар­ст­вен­но­му уче­ту в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном упол­но­мо­чен­ным Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции фе­де­раль­ным ор­га­ном ис­пол­ни­тель­ной вла­сти.

(Часть в ред. Фе­де­раль­но­го за­ко­на от 23 ию­ля 2008 г. № 160-ФЗ.)

5. Го­су­дар­ст­вен­ный учет жи­лищ­но­го фон­да на­ря­ду с ины­ми фор­ма­ми его уче­та дол­жен пре­ду­смат­ри­вать про­ве­де­ние тех­ни­че­ско­го уче­та жи­лищ­но­го фон­да, в том чис­ле его тех­ни­че­скую ин­вен­та­ри­за­цию и тех­ни­че­скую пас­пор­ти­за­цию (с оформ­ле­ни­ем тех­ни­че­ских пас­пор­тов жи­лых по­ме­ще­ний – до­ку­мен­тов, со­дер­жа­щих тех­ни­че­скую и иную ин­фор­ма­цию о жи­лых по­ме­ще­ни­ях, свя­зан­ную с обес­пе­че­ни­ем со­от­вет­ст­вия жи­лых по­ме­ще­ний ус­та­нов­лен­ным тре­бо­ва­ни­ям).

6. Мо­ни­то­ринг ис­поль­зо­ва­ния жи­лищ­но­го фон­да и обес­пе­че­ния его со­хран­но­сти осу­ще­ст­в­ля­ет­ся упол­но­мо­чен­ным Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции фе­де­раль­ным ор­га­ном ис­пол­ни­тель­ной вла­сти в по­ряд­ке, ус­та­нов­лен­ном Пра­ви­тель­ст­вом Рос­сий­ской Фе­де­ра­ции.

(Часть введена Федеральным законом от 25 де­каб­ря 2012 г. № 271-ФЗ.)

_______________________

1. Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, вне зависимости от того, кто является их собственником, образуют жилищный фонд.

2, 3. Согласно п. 2, 3 комментируемой статьи жилые помещения, входящие в жилищный фонд, классифицируются по двум основаниям.

В зависимости от формы собственности все жилые помещения делятся на жилые помещения, относящиеся к государственному, муниципальному и частному жилищному фонду. В свою очередь государственный жилищный фонд делится на совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации).

По целям использования жилищный фонд подразделяется: 1) на жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования.

В данном случае речь идет о той цели, которую преследует собственник жилого помещения, предоставляя или не предоставляя его в пользование гражданам. Основная цель, которую преследуют лица, пользующиеся жилым помещением, — это проживание в нем, т. е. удовлетворение своей потребности в жилье.

Жилые помещения, могут также использоваться собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) гражданам или аренды юридическим лицам с целью извлечения прибыли, безвозмездного пользования.

4. В п. 4 комментируемой статьи речь идет о государственном учете жилищных фондов, который осуществляется в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Кроме того, действует Инструкция, утвержденная приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37 (ред. от 4 сентября 2000 г.) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», которая определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется путем его инвентаризации и паспортизации (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Министерство строительства и жилищно-­коммунального хозяйства России устанавливает порядок государственного учета жилищного фонда.

5. В п. 6 комментируемой статьи говорится о мониторинге, т. е. непрерывном наблюдении за объектами жилищной сферы и анализе их деятельности как составной части управления. Осуществляется он в соответствии с приказом Минстроя России от 24 февраля 2016 г. № 108/пр «О мониторинге состояния жилищной сферы», которым была утверждена рекомендуемая форма предоставления субъектом Российской Федерации информации о состоянии жилищной сферы согласно приложению № 1 к настоящему приказу.

Этим же приказом были утверждены приложения № 2 и № 3, содержащие Перечень показателей, определяющих состояние жилищной сферы ежемесячно и ежеквартально соответственно.

Статья 20. Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный кон­троль и общественный жилищный контроль

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юри­дическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязатель­ных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодатель­ством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:

(Абзац в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использова­нию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

2) требований к формированию фондов капитального ремонта;

3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, ока­зывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользо­вателям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил из­менения размера платы за содержание жилого помещения;

7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления комму­нальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

8) требований энергетической эффективности и оснащенности помещений мно­гоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

---

До 31 декабря 2026 г. включительно положения пункта не применяются на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской и Херсонской областей. Постановление Правительства РФ от 7 марта 2023 г. № 360.

---

9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, ли­цами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;

10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в много­квартирных домах;

11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социаль­ного использования;

12) требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию вну­тридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиля­ционных и дымовых каналов.

(Пункт введен Федеральным законом от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

2. Предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы или индиви­дуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятель­ность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований.

3. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными ор­ганами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Фе­дерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юри­дическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязатель­ных требований, указанных в пунктах 1–12 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.

(Часть в ред. Федерального закона от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ.)

5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органа­ми местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в со­ответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом государственной власти субъектов Рос­сийской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Сева­стополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации).

6. Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муни­ципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном кон­троле в Российской Федерации».

7. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.

8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных на­рушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руко­водителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего испол­нительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осу­ществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Россий­ской Федерации.

10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осу­ществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государ­ственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного кон­троля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению много­квартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего испол­нительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) пред­ставления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Рос­сийской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главно­го государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению федерального органа ис­полнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации.

11. При организации и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля органы государственного жилищного над­зора, органы муниципального жилищного контроля используют в том числе разме­щенную в системе информацию.

12. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищ­ного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:

1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием соб­ственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований на­стоящего Кодекса;

2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно­строительного или иного специализированного потребительского кооператива в слу­чае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого това­рищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;

3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора ока­зания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) вы­полнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;

4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквар­тирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обра­щению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социаль­ного использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требова­ниям, установленным настоящим Кодексом;

6) о понуждении к исполнению предписания.

13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государ­ственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой инфор­мации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, ука­занных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обяза­тельных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяй­ства.

14. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации из­дает приказ об организации выполнения поручения Президента Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в рамках государственного жилищного надзора, регио­нального государственного лицензионного контроля за осуществлением предприни­мательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципально­го жилищного контроля, если поручением не установлено иное.

15. Государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными опе­раторами требований, установленных жилищным законодательством, законодатель­ством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к ис­пользованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собствен­ности осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

16. Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами испол­нительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного само­управления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 414-ФЗ «Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации» и Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131- ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

(Часть в ред. Федерального закона от 28 апреля 2023 г. № 150-ФЗ.)

17. Предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 на­стоящей статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований:

1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за комму­нальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ре­сурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов по­требления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (комму­нальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе спо­соба управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;

3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального исполь­зования;

4) к порядку размещения информации в системе.

18. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведе­ния плановых проверок является в том числе истечение одного года со дня:

1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального ис­пользования первого наемного дома социального использования, наймодателем жи­лых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

2) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресур­сов (коммунальных услуг).

19. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осущест­вляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквар­тирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(Статья в ред. Федерального закона от 11 июня 2021 г. № 170-ФЗ.)

_______________________

1. Ввиду важности жилых помещений как объектов гражданских прав за их использованием осуществляются надзор и контроль, которые могут быть государственным, муниципальным, общественным. В комментируемой статье используется как термин «контроль», так и термин «надзор». Законодательно различия между этими терминами не установлены. Считается, что есть два главных отличия между ними:

1) наличие или отсутствие отношений ведомственной подчиненности (при контроле она существует, при надзоре — нет);

2) возможность вмешательства в деятельность подконтрольного субъекта (при надзоре такая возможность отсутствует).

В соответствии с письмом Минстроя России от 29 августа 2017 г. № 30838-АЧ/04 «По вопросу предоставления информации для размещения в ГИС ЖКХ» «органы государственного жилищного надзора в силу статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ “О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля” наделены полномочиями по выдаче юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям предписаний об устранении выявленных нарушений. За неисполнение юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями выданных органами государственного жилищного надзора предписаний установлена административная ответственность, предусмотренная статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В этой связи органы государственного жилищного надзора по факту неисполнения поставщиками информации возложенной на них с 01.07.2017 обязанности по размещению информации в ГИС ЖКХ вправе выдавать предписания, а в случае их неисполнения — привлекать к административной ответственности по статье 19.5 КоАП РФ».

Федеральным законом от 11 июля 2021 г. № 170-ФЗ комментируемая статья была изложена в новой редакции с учетом положений Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». При этом следует учитывать, что государственным жилищным надзором является исключительно региональный государственный надзор (на уровне субъектов Федерации), общее определение которого приведено в п. 3 ст. 2 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». В частности, он определяется как деятельность органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченных на осуществление государственного контроля (надзора) на территории этого субъекта Российской Федерации, осуществляемая данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

В ч. 1 комментируемой статьи дано определение предмета государственного жилищного надзора, и перечислены его функции. Упомянутые в указанном определении обязательные требования, установленные жилищным законодательством, утверждены приказом Минстроя России от 23 декабря 2021 г. № 990/пр и приказом Минстроя России от 30 декабря 2020 г. № 912/пр.

Под законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, упомянутом в определении предмета государственного жилищного надзора, понимается Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации», а также постановление Правительства РФ от 27 сентября 2021 г. № 1628 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» (ред. от 11 июня 2021 г.).

Понятие предмета государственного жилищного надзора в комментируемой статье было расширено за счет включения в него контроля за соблюдением законодательства о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда. Под ним понимается в первую очередь Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Оно также состоит из принимаемых в соответствии с ним федеральных законов, нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов муниципальных образований. Законодательное и нормативно-правовое регулирование газоснабжения в Российской Федерации основывается на Конституции Российской Федерации, Гражданском кодексе Российской Федерации, Жилищном кодексе Российской Федерации, Законе РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», Федеральном законе от 17 августа 1995 г. № 147-ФЗ «О естественных монополиях», Федеральном законе от 30 ноября 1995 г. № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации».

Сохранность жилищного фонда, о которой говорится в ч. 1 комментируемой статьи, проверяется с помощью мониторинга, под которым понимается систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством систематизации и анализа официальной статистической информации в соответствии с перечнем показателей мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 6 декабря 2017 г. № 654.

Согласно приказу Минстроя России от 23 декабря 2021 г. № 990/пр, существуют 2 типовых индикатора того, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, вероятно, нарушают требования законодательства о жилье, об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности жилфонда (в т. ч. муниципального).

Первый показатель: минимум в 3 раза выросло число сообщений в адрес надзорного или контрольного органа о нарушениях. Количество жалоб подсчитают за месяц или квартал. Кроме неанонимных обращений собственников и пользователей помещений дома учтут информацию от органов госвласти и местного самоуправления, сведения из СМИ, интернета и госсистем.

Второй показатель: 3 и более месяца компании или ИП не обновляли информацию в госсистеме ЖКХ в соответствии с правилами ч. 5 ст. 165 ЖК РФ.

На основе типовых индикаторов органы жилищного госнадзора и муниципального контроля должны утвердить свои показатели. Если выявят хотя бы один из них, организуют внеплановое контрольно-надзорное мероприятие при взаимодействии с компанией или индивидуальным предпринимателем.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены разд. II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (ред. от 17 февраля 2022 г.).

Общие требования к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора) установлены постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2021 г. № 1670. Согласно п. 2 указанного постановления, государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и настоящим документом.

Руководит этими органами Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, который также осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля.

Его деятельность регулируется постановлением Правительства РФ от 12 сентября 2014 г. № 927 «О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор» (вместе с Положением о главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации, Правилами согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2014 г. № 927 утверждены Положение о главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации, Правила согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор.

Порядок организации и осуществления регионального государственного контроля (надзора) устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом требований к организации и осуществлению государственного контроля (надзора) в соответствующей сфере деятельности, определенных Президентом Российской Федерации или Правительством Российской Федерации, в случае, если указанный порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации и принимаемыми в соответствии с ними административными регламентами.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой РФ) осуществляет координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор. Такими органами являются соответствующие жилищные инспекции.

При этом должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного жилищного надзора, являются:

— руководитель органа государственного жилищного надзора, являющийся по должности главным государственным жилищным инспектором субъекта Российской Федерации, и его заместители, являющиеся по должности заместителями главного государственного жилищного инспектора субъекта Российской Федерации;

— руководители структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, в должностные обязанности которых, в соответствии с должностными регламентами, входит осуществление полномочий по государственному жилищному надзору;

— должностные лица структурных подразделений органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

— руководители территориальных органов органа государственного жилищного надзора и их заместители, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора;

— руководители структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностные лица структурных подразделений территориальных органов органа государственного жилищного надзора, должностными регламентами которых предусмотрены полномочия по осуществлению государственного жилищного надзора.

Объектами государственного жилищного надзора являются деятельность, действия (бездействие), в рамках которых должны соблюдаться обязательные требования, установленные жилищным законодательством Российской Федерации, законодательством Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей (далее соответственно — контролируемые лица, обязательные требования), в том числе:

— товариществ собственников жилья;

— жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

— ресурсоснабжающих организаций;

— региональных операторов по обращению с твердыми коммунальными отходами;

— юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

— организаций, осуществляющих деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования;

— организаций, предметом деятельности которых является выполнение одного или нескольких видов работ при осуществлении деятельности по эксплуатации лифтов в многоквартирных домах, в том числе их обслуживание и ремонт.

Объектом государственного жилищного надзора не является деятельность, действия (бездействие) юридических лиц независимо от организационно-правовой формы или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

В с

...