М.Т. Саблин

Покупка квартиры в России. Техника подбора, юридической проверки и проведения сделки

Издание третье,
переработанное и дополненное

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 365(470+571)

ББК 67.404.212.47

С12

Саблин М. Т.

Что необходимо знать и уметь делать для покупки квартиры на вторичном рынке и в новостройке? Как найти деньги? Какие российские особенности необходимо учитывать при покупке жилья? Обо всем этом и множестве иных аспектах покупки квартиры вы можете прочесть в данной книге в формате «от А до Я».

Из монографии вы узнаете, как выбрать наиболее выгодную ипотечную программу и получить кредит, получить субсидию, выбрать риэлтора, как покупать самостоятельно и по каким параметрам выбирать квартиру, на что обращать внимание при чтении объявления, проведении осмотра, какие расходы несет покупатель, как проверить достоверность цены, каковы тенденции на рынке жилья.

Значительное внимание уделено проверке «юридической чистоты» квартиры. Автор стремился подробно и понятно описать, какие конкретно документы проверять и на какие моменты обращать внимание, как сформулировать договор купли-продажи квартиры, соглашение об авансе, как провести расчеты без рисков для себя, как реально защитить свои права на каждом этапе покупки квартиры.

В работе разъяснены законные и «серые» схемы строительства с указанием рисков для дольщика, приведены правила проверки застройщика и правомерности строительства, а также ключевые меры контроля за строительством многоквартирного жилого дома. 

Описаны основные мошенничества на рынке недвижимости, приведены правила ведения переговоров, безопасности сделок, противодействия их внушению и способы нейтрализации стресса при покупке квартиры, который может сравнится с прыжком с парашюта.

Частным инвесторам будет полезен раздел о покупке квартиры для сдачи в наем с описанием специфики выбора квартир нанимателями и правил сдачи в наем.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2017 г.

Книга будет интересна покупателям и продавцам квартир, риэлторам, юристам, адвокатам, работникам ипотечных банков, сотрудникам Росреестра, частным инвесторам, научным работникам, а также широкому кругу читателей.

УДК 365(470+571)

ББК 67.404.212.47

© Саблин М.Т., 2011

© Саблин М.Т., 2017, с изменениями

© ООО «Проспект», 2017

Предисловие

Покупка квартиры — это процесс, требующий самых разных знаний и навыков. В сделках на вторичном рынке необходимо уметь проверять «юридическую чистоту» квартиры, оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц, знать, как получать документы независимо от продавца и как находить компромисс по условиям договора. При покупке новостройки важно уметь проверять правомерность строительства и правоспособность застройщика.

Помимо юридических аспектов, следует научиться определять характеристики «квартиры мечты», знать, на что обращать внимание при осмотре квартиры, уметь оценивать ее качество, достоверность цены, вести переговоры с людьми разных социальных статусов, сопротивляться внушению, убеждать, преодолевать стрессы, обеспечивать безопасность сделки и т. д.

Отметим и цены на квартиры. Недвижимость — это наиболее дорогостоящий актив, который приобретает человек в своей жизни. На квартиру либо копят годами, либо очень долго расплачиваются по кредиту на нее. Потому и просчеты в данном вопросе недопустимы.

Данная книга призвана помочь покупателю разобраться в нюансах процесса приобретения квартиры и не допустить распространенных ошибок. Наша цель дать ответ на вопрос: «Как купить отличную квартиру?»

Автор, основываясь на личном многолетнем опыте сопровождения сделок по покупке квартир на вторичном и первичном рынке, ставил цель комплексно описать технику данного процесса (техника, от греч. téchne — искусство, мастерство, умение), начиная от формирования требований к будущему жилью и до первого месяца проживания в нем, наглядно показать ключевые проблемные участки и задачи, которые необходимо решать на каждом этапе покупки квартиры с приведением конкретных вариантов решения данных задач.

Как читать эту книгу? Читатель может читать всю книгу целиком либо выбирать лишь разделы, необходимые для решения возникших вопросов.

Первая глава содержит данные о рынке недвижимости, о потребности в жилье населения страны, средних ценах, тенденциях по объемам строительства квартир. Также описаны различные способы решения квартирного вопроса, в том числе нестандартные.

Во второй и третьей главах приведен перечень расходов при покупке квартиры и описаны способы накопления суммы, необходимой для покупки квартиры, в том числе раскрыты конкретные условия получения государственной поддержки (субсидий) и даны рекомендации по получению ипотечного кредита.

Четвертая, пятая и шестая главы посвящены процессу покупки квартиры на вторичном рынке. Главы соответствуют трем различным стадиям данного процесса:

• поиску квартиры: приведены требования к жилью, каналы поиска квартиры, правила выбора риелтора, особенности прочтения объявлений, правила осмотра квартир и обеспечения безопасности, основы переговорного процесса и способы преодоления стресса;

• проверке «юридической чистоты» квартиры: раскрыты способы проверки права собственности продавца, идентификации самого продавца, даны критерии оценки факта наличия прописанных в квартире лиц, описаны основные мошенничества и способы выявления подделки документов;

• заключению договора купли-продажи квартиры: приведены рекомендации по условиям договора купли-продажи квартиры, даны особенности альтернативных сделок, покупки квартиры с торгов, отражены требования к безопасности расчетов с описанием схем расчетов через банковскую ячейку и аккредитив. Заканчивается шестая глава описанием нюансов государственной регистрации перехода права собственности, требований к передаче квартиры покупателю и первого месяца проживания в квартире.

Седьмая глава описывает покупку строящейся квартиры в новостройке с рекомендациями по выбору данных объектов, проведению проверки правомерности строительства и застройщика. Также указаны законные и «серые» схемы строительства (практически ушедшие в прошлое) с описанием типовых условий первых и рисков вторых схем.

Восьмая глава предназначена для частных инвесторов, которые планируют приобрести квартиру для последующей сдачи внаем с приведением необходимых расчетов и правил сдачи квартир внаем. Данная глава может быть полезна также собственникам квартир для успешной сдачи квартир внаем и получения прибыли.

В приложениях к книге дан перечень документов для проверки продавца и квартиры, образцы договора купли-продажи квартиры, расписки, акта приема-передачи квартиры и договора найма квартиры.

Книга предназначена:

• для покупателей квартир;

• продавцов квартир;

• риелторов;

• юристов;

• специалистов, осуществляющих проверку «юридической чистоты» квартир;

• адвокатов по спорам в сфере купли-продажи недвижимости;

• сотрудников Росреестра;

• ипотечных брокеров;

• частных инвесторов, зарабатывающих на сдаче квартир в аренду;

• студентов высших учебных заведений и научных работников.

Также книга может представлять интерес и для широкого круга лиц, интересующихся данной темой.

В заключение выражаю благодарность Л. Р. Саблиной и Т. В. Саблину за помощь в подготовке книги.

С уважением,
Максим Саблин

Глава 1.
Квартирный вопрос в России

И невозможное возможно,
Дорога дальняя легка

А. Блок. «Россия»

1.1. Рынок недвижимости: понятие недвижимости, жизненный цикл объекта, экономическая сущность и правовой статус, виды жилых помещений, рынок недвижимости

Знание некоторых принципов легко
возмещает незнание некоторых фактов.

Гельвеций

Покупатели и продавцы — это одна из частей общей системы, включающей и других участников, и множество различных отношений, причин и следствий, называемых рынком недвижимости. Покупка квартиры не отделена от рынка недвижимости, а рынок неотделим от системы законодательства и конкретной социально-экономической ситуации, регулирующей рынок экономическими законами.

Чтобы добиться успеха в своем личном частном случае покупки квартиры, покупателю целесообразно понять эту общую ситуацию, ее правила и состояние. Такой подход, называемый системным, позволит покупателю выявить предпосылки, объясняющие поведение продавцов, проанализировать причины появления высоких цен на квартиры, прогнозировать понижение цен, по сообщениям в прессе делать правильные выводы о последствиях для рынка недвижимости.

Это также позволит покупателю сформировать собственное поведение и собственную позицию по ситуации на рынке, поможет правильно себя вести, находить больше аргументов, не поддаваться на убеждения продавцов, поведение которых отклоняется от некоей «нормальной» модели поведения в текущей общей ситуации. Для того чтобы разобраться в рынке недвижимости, следует определиться с понятиями.

Понятие, признаки и свойства недвижимости

Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) — это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства1.

Недвижимое имущество обладает рядом признаков, классифицируемых на материальные, экономические, социальные и правовые.

К материальным (физическим) признакам недвижимости следует отнести:

• неподвижность (стационарность). Объект либо является неподвижным по своей природе (земельный участок), либо прочно связан с землей и неперемещаем без несоразмерного ущерба для назначения. Собственно, сам термин возник из слова «недвижимость». Это самый главный признак недвижимости. Конечно, технологии позволяют двигать и недвижимость. К примеру, в 1938 г. в рамках расширения улицы Тверской здание московской мэрии (старинное здание конца XVIII в.) было передвинуто на 14 м от проезжей части без ущерба для здания. Также есть здания, которые крутятся вокруг своей оси. Но это пока что исключения;

• долговечность. У недвижимого имущества срок службы гораздо дольше остальных товаров. Земельные участки по своей природе практически вечны, а «официальный» срок службы жилых зданий составляет от 90 лет (деревянные стены) до 150–200 лет (кирпичные стены)2. Памятники архитектуры вообще могут функционировать тысячелетиями.

Также к материальным признакам относят прочность, незаменимость (уникальность), фундаментальность, индивидуальную определенность, материальность.

Недвижимость, за исключением земли, всегда представляет собой конструктивно сложный объект, требующий обслуживания, имеет определенное назначение (непроизводственное, производственное), не потребляется в процессе пользования.

С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т. е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики3.

Недвижимость, особенно жилая, имеет и важное социальное свойство, обеспечивая защиту от внешних воздействий во все времена года, комфорт и личное пространство, возможность создания семьи и рождения детей и удовлетворение других социальных потребностей. Эти свойства жилья и обусловливают его ценность в социально-экономических отношениях и высокую стоимость как товара.

С правовой точки зрения недвижимость представляет собой объект гражданских прав — вещь, ключевым признаком которой является невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Законодатель причислил к недвижимости земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но оставил перечень открытым.

Вопрос признания объекта недвижимым имуществом имеет и практическое значение. К примеру, часто возникает вопрос: являются ли недвижимостью строящиеся объекты, например построенный наполовину многоквартирный дом? По физическим свойствам — это уже недвижимость, но для того чтобы стать недвижимостью в правовом смысле, объект должен быть «описан» органами технической инвентаризации как объект недвижимости — дом (здание) и зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Юридически строящееся помещение станет недвижимостью, только если все работы по строительству будут прекращены, объект законсервирован и зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства.

Объекты недвижимости могут принадлежать участникам рынка на различных правах, к примеру на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования. Закон предоставляет право любому лицу покупать, продавать, сдавать в аренду и иным образом распоряжаться объектами недвижимости, однако оборот недвижимости производится под особым контролем государства — переход права собственности, а также ряд сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которая придает правам на недвижимость особую защищенность и устойчивость.

При этом объект недвижимости как предмет оборота имеет множество правовых особенностей, из которых отметим:

• права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в установленном порядке;

• отчуждение доли в праве собственности на недвижимость подлежит еще и нотариальному удостоверению;

• местонахождение недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;

• установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (15 лет), чем на движимое имущество (5 лет);

• специально и особо урегулирован вопрос с самовольной постройкой как недвижимой вещи (ст. 222 ГК) (для движимых вещей такой проблемы нет ввиду иной природы данных вещей).

Таким образом, объект недвижимости существует в единстве материальных (физических), экономических, социальных и правовых свойств.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Видами жилых помещений являются:

• дом, часть дома;

• квартира, часть квартиры;

• комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании4.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Рынок жилой недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости.

Вовлечены в гражданский оборот не все объекты недвижимости. Для того чтобы конкретный объект недвижимости стал оборотоспособным, его необходимо описать, идентифицировать и закрепить в технических документах, а также, условно говоря, «прикрепить» к собственнику, который и будет им распоряжаться, получая прибыль и формируя спрос и предложение.

Ключевым механизмом рыночных отношений являются спрос и предложение, которые и определяют в итоге цену на объекты — если спрос слишком велик, а предложений много, то повышается и цена на объекты, чему яркий пример рынок жилья в России.

В период советской власти частной собственности на квартиры не было — только государственная или муниципальная, что делало невозможным ни куплю-продажу, ни ипотеку квартир, ни какие-то иные сделки с квартирами в традиционном понимании, и весь «рынок» состоял в том, что одну квартиру обменивали на другую.

С 1990-х гг. с признанием института частной собственности и началом приватизации жилья для перевода в частную собственность были созданы предпосылки для перехода к рыночным отношениям.

И это принесло результат — доля частного жилищного фонда за 1990–2007 гг. увеличилась с 33 до 81,5 %, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 18,5 %5. По состоянию на конец 2012 г. в частной собственности находилось около 87,0 % жилищного фонда.

Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда 69 % (2004 г.), в Великобритании — 81 % (2003 г.), в Румынии — 97,5 % (2002 г.), в Эстонии — 96 % (2005 г.), в Болгарии — 92,5 % (2005 г.), в Литве — 90,9 % (2001 г.)6.

При этом уровень обеспеченности жильем в России низок: к началу 2012 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в 2–3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м/ чел., Великобритании — 62 кв. м, Германии — 45 кв. м7.

На данный момент право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, и по крайней мере появился механизм приобретения квартиры за деньги, который полностью отсутствовал до 1990 г., когда квартиры давало «безвозмездно» государство.

Кроме того, программа бесплатной приватизации жилья в очередной раз продлена до 1 марта 2018 г., что позволит расширить количество объектов, вовлеченных в рыночный оборот (из 87,0 % частного жилищного фонда 83,5 % перешло в частную собственность граждан в результате приватизации, тогда как в 1995 г. было приватизировано только 36 %).

Однако по историческим меркам рынок жилой недвижимости, как и вообще рынок, в современной России очень молод. Его возникновение и становление укладывается в три десятка лет, прошедших с возрождения института частной собственности и установления рыночных механизмов оборота.

Но если другие рынки (к примеру, рынок ценных бумаг) за это время неплохо структурировались, то рынок купли-продажи жилых помещений пока связан с существенными рисками для его участников, что свидетельствует о недостаточном урегулировании оборота квартир как на уровне закона, так и на уровне практики его применения.

Достаточно вспомнить огромное количество лиц, лишившихся жилья «благодаря» несовершенству законодательства о приватизации и отсутствию на тот момент разъяснения Конституционного Суда по поводу применения института добросовестного приобретателя. Или вспомнить ранее действовавший для сделок с недвижимостью срок исковой давности в 10 лет, который делал проверку «юридической чистоты» излишне глубокой, а покупку — потенциально рискованной во всех случаях.

Но отметим, что и сейчас рынок квартир так и не стал открытым и безрисковым. В ряде стран весь процесс оформления сделок с квартирами осуществляется уполномоченным лицом, которое отвечает за «юридическую чистоту» квартиры и сделки, деньги за квартиру забирает на депозит (исключая риски мошенничества) и даже может попросить продавца провести в квартире небольшой ремонт и наладить неработающее оборудование. В других странах отсутствует в принципе институт прописки, являющийся камнем преткновения в российской правовой системе.

В России же покупателю квартиры фактически предлагается за государство каждый раз решать сложнейшую задачу по нейтрализации и преодолению всего комплекса рисков в отношении себя лично и покупаемой им недвижимости, причем решать скорее «вопреки, чем благодаря», поскольку необходимых инструментов для решения задачи законодатель не дает.

Но следует все же оговориться, что купить квартиру без последующих проблем «сложно, но можно», поскольку даже формирующийся рынок имеет свои правила и для покупателей, готовых немного потрудиться и самостоятельно разобраться в этих правилах, позволяет успешно решить жилищный вопрос.

Кроме того, ушли в прошлое «лихие» 90-е гг. XX в., на которые пришелся пик мошенничеств на рынке недвижимости. Нынешнее состояние рынка при всех его проблемах намного более цивилизовано, чем было еще два десятилетия назад.

Отметим и еще один немаловажный факт — сам жилой фонд, являющийся предметом рыночного оборота, морально и физически устарел, эксплуатация помещений системой ЖКХ производится неэффективно, новые дома строятся в недостаточном объеме8, в связи с чем покупатель зачастую вынужден покупать «старую» квартиру с неудобной планировкой, но за очень высокую цену.

Цель покупателя — изучить тот сегмент рынка, на котором он планирует приобрести недвижимое имущество, понять его правила и особенности, текущие тенденции. Если спрос на квартиры выше, чем предложение, то это «рынок продавца», на котором покупателю очень сложно навязать свои условия и сбить цену — продавец просто найдет другого покупателя.

Если же предложений по квартирам много, а покупателей мало, то это «рынок покупателя», на котором именно покупатель устанавливает правила, имеет возможность выбирать квартиры и торговаться. В современной России «рынок покупателя» возникал только в периоды кризисов (1998, 2004, 2008–2009, 2014–2015 гг.), остальное же время властвовал продавец. Но начиная с 2015 г. цены, наконец, начали снижаться и вернулись лет на пять назад. Можно констатировать, что «рынок продавца» закончился, а покупатель в состоянии выбирать квартиру в спокойном режиме, без аукционов «кто выше предложит цену», без возможности толком проверить «юридическую чистоту» и прочих минусов «рынка продавца».

Рынок жилья можно сегментировать по множеству критериев, приведем лишь несколько примеров. Для выбора квартиры необходимо знать эти сегменты:

• по готовности объекта: рынок новостроек (первичный рынок) и рынок готовых квартир (вторичный рынок);

• по количеству комнат: рынок однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир;

• по цене квартир: рынок дешевого, эконом-, бизнес- и элитного класса квартир;

• по районам: центр, престижные районы не в центре, спальные районы, окраины, ближний пригород.

Рынок недвижимости имеет свои особенности:

• рынок локализован, поскольку объекты в силу физических свойств привязаны к определенной территории;

• рынок носит конфиденциальный и часто непрозрачный характер: именно поэтому открытые источники часто необъективны и нет точных данных о ценах на недвижимость и условиях ее приобретения;

• спрос определяется не столько потребительскими качествами, сколько местоположением;

• объект служит не только средством для удовлетворения потребности человека в жилье, но и объектом инвестиционной деятельности.

1.2. Состояние жилищного фонда России: объем жилищного фонда, количество нуждающихся в жилье, обеспеченность граждан метрами в России и за рубежом, объемы ввода жилья, цены на квартиры

Именно то, как вы собираете,
организуете и используете информацию,
определяет, победите вы или проиграете.

Б. Гейтс

Существо квартирного вопроса в том, что цена недвижимости по сравнению с зарплатой невероятно высока. Без чьей-либо помощи купить квартиру не под силу большинству населения России. В итоге дети, уже после того как станут взрослыми и даже женятся, вынуждены жить с родителями вместе со своей семьей и детьми.

Это по меньшей мере странно, ведь в России плотность населения составляет 8,6 человека на 1 кв. км9, в отличие, например, от Японии, где плотность составляет 338 человек на ту же единицу.

Таким образом, места для проживания в России предостаточно, вопрос в том, почему жилье является недоступным для покупки за счет собственных средств для большинства населения? Но поиск ответа на этот вопрос выходит далеко за рамки этой книги, поэтому мы приведем лишь фактические данные о состоянии жилищного фонда России:

• объем жилищного фонда;

• состояние жилищного фонда;

• обеспеченность жильем граждан России и мировые стандарты;

• количество нуждающихся в улучшении жилищных условий;

• данные о фактическом и необходимом объеме ежегодного ввода жилья;

• цены на квартиры в России и Москве.

Жилищный фонд России

Количество квадратных метров, пригодных к проживанию, по данным официальной статистики, в 1990 г. составляло 2425,1 млн кв. м, а по состоянию на 2014 г. составляло 3369 млн кв. м. Жилищный фонд распределен неравномерно: больше 70 % составляет городской фонд, остальное — сельский фонд.

При этом около 88 млн кв. м жилья относится к ветхому и аварийному фонду. Уровень износа объектов коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 60 %.

Количество квадратных метров на человекав России и за рубежом

По данным официальной статистики, на одного человека в России в среднем приходится по 24,4 кв. м общей площади жилья (т. е. не жилой площади, а общей)10. В 1980 г. обеспеченность жильем составляла 13,4 кв. м, т. е. прогресс налицо (см. табл. на с. 15). Однако нашу страну обогнал Китай с несколькими миллиардами населения — в Поднебесной обеспеченность жильем составляет 27 кв. м на человека.

При этом обеспеченность жильем в среднем на душу населения еще в конце 1990 г. в ряде других стран составляла11:

Страна	Общая площадь, кв. м	Среднее количество комнат
1	2	3
Швеция	52,0	2,0
США	51,0	2,2
Швейцария	45,5	1,8
Франция	40,0	1,6
Германия	38,6	2,2
Австралия	36,0	1,8
Великобритания	34,5	1,8
Япония	30,0	1,3
Греция	25,0	0,9
Италия	24,5	1,3

По данным Организации экономического сотрудничества и развития, по обеспеченности жильем на человека Россия занимает 32-е место в мире. По количеству комнат на человека Россия занимает 36-е место в мире (0,9 комнат на человека)12.

Но как оценить данные о площади на одного человека? Какая площадь считается достаточной и комфортной на одного человека? Для этого существуют определенные нормы жилья, достаточные, по мнению специалистов, для комфортного проживания.

Основные показатели жилищных условий населения

	1990	1995	2000	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), — всего, м2	16,4	18,0	19,2	20,8	21,0	21,4	21,8	22,2	22,6	23,0	23,4	23,4	23,7	24,4
из нее:
в городской местности	15,7	17,7	18,9	20,4	20,7	21,1	21,4	21,8	22,1	22,5	22,9	22,9	23,3	24,0
в сельской местности	18,1	18,7	19,9	21,9	22,0	22,5	22,9	23,4	24,0	24,5	24,8	24,7	25,0	25,6
Число квартир — всего, млн	48,8	52,0	55,1	57,4	58,0	58,6	59,0	59,5	60,1	60,8	61,5	61, 3	62,9	64,0
из них:
однокомнатных	. . .	12,1	12,8	13,3	13,4	13,6	13,7	13,9	14,1	14,3	14,6	14,5	14,5	15,3
двухкомнатных	. . .	21,9	22,6	23,2	23,4	23,6	23,6	23,7	23,9	24,1	24,3	24,0	23,9	24,9
трехкомнатных	. . .	15,0	16,2	16,8	17,0	17,1	17,2	17,3	17,4	17,6	17,7	17,6	17,5	18,2
четырехкомнатных и более	. . .	2,4	3,5	4,1	4,2	4,3	4,5	4,6	4,7	4,8	4,9	4,9	4,9	5,2
Средний размер одной квартиры, м2 общей площади жилых помещений	46,6	47,7	49,1	50,4	50,8	51,3	51,8	52,4	52,8	53,3	53,6	54,1	54,0	54,6
однокомнатной	. . .	31,7	32,0	32,3	32,5	32,6	32,9	33,3	33,4	33,6	33,8	34,6	34,4	35,0
двухкомнатной	. . .	44,7	45,4	45,7	45,9	46,2	46,5	46,9	47,1	47,3	47,5	48,1	47,6	48,3
трехкомнатной	. . .	59,3	60,4	61,0	61,4	61,9	62,3	62,8	63,2	63,6	64,0	64,4	64,3	65,2
четырехкомнатной и более	. . .	77,3	82,6	91,8	93,2	95,5	97,5	100,0	101,8	103,7	105,4	102,8	102,5	104,5
Удельный вес числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в общем числе семей (на конец года), %	20	15	11	7	6	6	6	5	5	5	5	5	5	5
Капитально отремонтированных помещений в квартирах жилых домов за год, тыс. м2 общей площади	29 103	11 666	3832	5552	5302	6707	12 381	17 316	8660	4326	3995	3045	2836	4332
Приватизировано жилых помещений (с начала приватизации, по состоянию на конец года)
всего, тыс.	53	12 479	17 351	23 668	25 149	25 838	26 442	27 672	28 459	28 752	29 156	29 839	30 158	30 557
в процентах от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации	0,2	36	47	63	66	69	70	73	75	76	77	78	79	77

Изначально, еще в Советском Союзе, норма проживания была скорее гигиеническая, чем социальная. Так, в 1919 г. впервые была установлена норма в 8,25 кв. м на человека, т. е. помещение примерно 2 на 4 м. В 1929 г. эту норму повысили до 9 кв. м. В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР 1983 г.13 норма жилой площади установлена в размере 12 кв. м на одного человека.

На текущий момент показатель перестал быть «гигиеническим» и стал «социальной нормой площади жилья», которая составляет 18 кв. м на одного человека14. Эта норма в среднем соблюдается, поскольку, как мы уже писали выше, на одного человека приходится 24,4 кв. м, но это никак не означает, что у каждого россиянина такие условия. Очевидно, что у кого-то меньше 18 кв. м, у кого-то больше. Отметим, что норма в 18 кв. м — это норма на одного для семьи из 3 человек. Если же в семье меньше человек, то норма выше:

• 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (т. е. квартира должна быть 54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м — для семьи из четырех человек);

• 42 кв. м — на семью из двух человек;

• 33 кв. м — на одиноко проживающего гражданина.

По данным ЦНИИЭП, норма обеспеченности жильем должна быть 28 кв. м общей площади на человека, при этом «нижним показателем обеспеченности здоровым жилищем», согласно исследованиям данного института, является норма в 19,5 кв. м общей площади на человека15. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м16.

На Западе подход к определению площади иной — требования распространяются на каждую комнату исходя из ее назначения, а не на общую площадь помещения. Так, например, площадь общей комнаты для 2–4 проживающих должна быть в Германии и Швеции не менее 20 кв. м, в Дании и Голландии — не менее 18 кв. м, с учетом площади, необходимой для приема пищи. Спальня же должна быть площадью не менее 13 кв. м — в Германии, 11 кв. м — в Голландии и 12 кв. м — в Швеции17.

Уровень благоустройства жилищного фонда России также не вполне отвечает современным требованиям. Лишь 78 % жилых единиц имеют водопровод, 74 % — канализацию, 67 % — ванну или душ. Гораздо ниже эти показатели в сельской местности: водопроводом здесь оборудовано только 46 % жилищного фонда, канализацией — 37 %, ванной или душем — 27 %. Для сравнения: в США водопроводом, канализацией, ванной или душем оборудовано практически 100 % жилых единиц, а в государствах ЕС — 90–100 %18.

Нуждающиеся и получившие жилье

К нуждающимся в жилье, в соответствии с Жилищным кодексом РФ19, отнесены:

• лица, не являющиеся нанимателями или собственниками или членами семьи нанимателя или собственника помещения;

• лица, обеспеченные жилой площадью менее учетной нормы (отметим, что учетная норма площади не соответствует социальной норме жилья и устанавливается органом местного самоуправления. Как правило, учетная норма составляет около 9 кв. м на человека);

• лица, проживающие в аварийном и ветхом жилье;

• лица, проживающие с больными, проживание с которыми невозможно.

В 1990-х гг. к нуждающимся в жилых помещениях официально относили 9,96 млн семей (20 % от всех семей). В 2012 г. официально нуждающихся осталось 2,74 млн семей (5 % от всех домохозяйств).

При этом всего 6–7 % в год из тех, кто официально состоял на учете в качестве нуждающегося, улучшает свои жилищные условия.

Но чтобы «попасть в статистику», необходимо встать на учет в качестве нуждающегося, для чего предоставить массу подтверждающих документов и пройти ряд бюрократических процедур. Поэтому статистика в данном вопросе мало соответствует реальности, что подтверждает следующий факт: если по статистике только 5 % нуждающихся, то, по данным Государственного совета (совещательный орган при Президенте РФ), хотели бы улучшить свои жилищные условия около 28 млн семей или 61 % российских семей20.

По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2013 г. 27 % российских семей отметили, что испытывают стесненность в жилищных условиях, а среди семей с детьми в возрасте до 18 лет на это обстоятельство указали 48 % семей, 6 % граждан указали на плохое или очень плохое состояние занимаемого жилого помещения.

Согласно официальным целям федеральной целевой программы «Жилище» за период с 2015 по 2020 г. 215,24 тыс. семей должны получить жилье.

Объемы ввода жилья

Сколько жилья вводится в год, показывает следующая таблица:

Ввод в действие общей площади жилых домов, млн кв. м

1992	1995	2000	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
41,5	41,0	30,3	36,4	41,0	43,6	50,6	61,2	64,1	59,8	58,4	62,3	65,7	70,2	83,9	84,9

Как видно из таблицы, ежегодно вводится в действие все большее количество домов — начиная с провала 90-х и начала 2000-х и заканчивая резким взлетом в 2014 г. Но в советские времена в РСФСР строили каждый год 75–80 млн кв. м жилья, поэтому целых двадцать лет строительная отрасль не могла прийти в себя21. Однако в 2014 г. Россия ввела рекордный за всю свою историю объем жилья, побив рекорд РСФСР 1987 г.22

Общая потребность населения России в жилье, определенная Правительством РФ исходя из данных 2001 г., составляла 1570 млн кв. м, для чего необходимо было увеличить жилищный фонд на 46 %23. Если сравнивать с потребностью населения в жилье, то ввод даже 80 млн кв. м жилья в год составляет лишь 5 % от необходимого объема, и план будет в среднем выполнен только через 20 лет, когда потребность в жилье будет совершенно другой.

Цены на квартиры в России

Итак, мы подошли к ключевому вопросу: какова цена на квартиры в России? Исходя из того, что объем жилья в разы меньше, чем потребность в нем, стоимость недвижимости по всем известным законам рынка постоянно растет вверх.

В приведенной таблице показаны средние цены по России на строящееся (первичный рынок) и готовое жилье (вторичный рынок):

Средняя цена по России не отражает специфики каждого конкретного региона, где потенциальный покупатель планирует приобрести квартиру. Да и сама статистика не является полностью достоверной — рынок квартир непрозрачен, и зачастую цены в договоре не отражают реально заплаченные суммы, хотя по методике слишком низкие значения учитываться не должны.

Для оценки квартиры необходимо оценивать конкретный город, конкретный район в городе, характеристики конкретной квартиры (старое жилье, элитное жилье и пр. ) и цену, исходя из данного локального рынка. Эта статистическая цена может дать ориентиры при проверке достоверности цены24, однако в какие-то годы Росстат по каким-то причинам не выдает статистику по отдельным городам, а позволяет оценить только округ. Но такая информация покупателю не интересна, ведь интересен конкретный населенный пункт. В одной из прошлых редакций данной книги 2013 г. мы смогли взять с сайта Росстата данные по Москве:

Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м общей площади (руб.), г. Москва, все квартиры различных типов

	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013
Первичный рынок жилья	21 906	24 331	35 364	47 058	58 398	88 590	113 501	127 245	131 218	144 342	129 524	129 966	151 517
Вторичный рынок жилья	20 329	26 810	34 681	42 132	52 444	101 334	127 874	155 271	158 915	170 131	163 203	176 320	177 899

Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м)

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Все квартиры	5050	6999	8678	10 567	12 939	16 320	20 810	25 394	36 221	47 482	52 504	47 715	48 144	43 686	48 163	50 208	51 714	51 530
в том числе:
квартиры среднего качества (типовые)	4216	5704	7690	9122	11 443	14 320	18 131	22 008	32 504	40 971	49 138	44 481	46 807	44 777	49 872	49 966	49 189	51 370
квартиры улуч-шенного качества	4717	6575	8126	10 134	12 800	15 590	20 313	23 832	34 592	44 015	50 459	46 145	47 685	42 881	47 178	49 252	50 906	49 266
элитные квартиры	7739	10 077	13 413	14 526	17 965	23 599	30 063	34 515	50 175	65 554	69 612	65 617	69 351	49 042	54 543	65 754	50 504	87 019

Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации (на конец периода, цена за 1 кв. м)

	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Все квартиры	4941	6151	6590	9072	11 557	13 967	17 931	22 166	36 615	47 206	56 495	52 595	59 998	48 243	56 370	56 478	58 085	56 283
в том числе:
квартиры низкого качества	3943	4548	5483	7152	9183	12 004	15 457	19 247	32 961	40 589	50 010	48 439	54 203	42 368	48 102	49 289	51 584	49 769
квартиры среднего качества (типовые)	4431	5371	6422	8789	11 254	13 659	17 911	21 916	36 198	44 630	53 752	48 940	56 762	44 002	51 279	51 419	52 664	51 574
квартиры улуч-шенного качества	5400	6605	7422	9927	12 467	14 720	15 929	23 456	35 616	45 383	57 506	53 956	60 514	50 358	60 547	60 738	62 288	60347
элитные квартиры	8247	12 130	12 009	15 476	16 663	22 906	30 405	34 995	67 979	71 549	83 207	88 140	105 301	73 168	54 525	97 811	99 261	55 034

По состоянию на 2016 г Росстат не предоставил данных о ценах по Москве, поэтому ориентируемся на 2013 г. Исходя из цены 1 кв. м в 177,9 руб., цена однокомнатной квартиры в старой маленькой «хрущевке» площадью 31 кв. м будет стоить 5,5 млн руб. При этом, по данным того же Росстата, среднедушевой месячный доход в Москве на конец 2013 г. составлял 48,621 руб.

Хотя для чистоты эксперимента следует считать не текущий доход, а доходы прошлых лет, в течение которых человек копит деньги на квартиру, и не средний доход, а конкретный доход человека, уменьшенный на обязательные расходы на еду, проживание. Но, по данным ВЦИОМ, 57 % населения вообще никаких накоплений создавать не планируют — откладывать нечего, а у 62 % респондентов (прежде всего молодежи) никаких сбережений нет: что имеют, то и тратят без остатка25.

Поэтому если брать в расчет указанные данные без учета накоплений, то для покупки однокомнатной квартиры москвичу потребуется около 113 месяцев, или почти 9,5 лет, за которые ничего не есть и не пить, а только откладывать на покупку квартиры. Аналогичная ситуация складывается и в регионах, где меньше цены на жилье, но и другая зарплата.

В любом случае покупатели не ориентируются на данные Росстата при покупке квартиры — эти данные попросту не поспевают за реальностью и не являются актуальными в момент подбора жилья. Обычно в каждом регионе есть свои сайты о недвижимости, по которым можно сделать вывод о стоимости жилья, для Москвы это: www.cian.ru, www.avito.ru, www.irr.ru, www.baza-winner.ru.

Приведем примерные цены на квартиры в 2016 г.26:

Город	Однокомнатные	Двухкомнатные	Трехкомнатные
1	2	3	4
Москва	4 400 000	6 000 000	8 000 000
Санкт-Петербург	3 700 000	5 300 000	7 100 000
Новосибирск	2 400 000	3 300 000	4 200 000
Екатеринбург	2 400 000	3 200 000	4 100 000
Нижний Новгород	2 100 000	2 900 000	3 600 000
Казань	2 100 000	3 100 000	3 800 000
Челябинск	2 000 000	2 900 000	3 700 000
Омск	2 100 000	2 800 000	3 600 000
Самара	2 000 000	2 900 000	3 600 000
Ростов-на-Дону	2 000 000	2 800 000	3 700 000
Уфа	2 100 000	2 800 000	3 700 000
Красноярск	2 000 000	2 700 000	3 600 000
Пермь	2 000 000	2 800 000	3 600 000
Воронеж	2 000 000	2 700 000	3 500 000
Волгоград	1 900 000	2 700 000	3 500 000
Саратов	1 800 000	2 500 000	3 300 000
Краснодар	2 000 000	2 800 000	3 600 000
Тольятти	1 800 000	2 700 000	3 400 000
Тюмень	1 900 000	2 700 000	3 400 000
Ижевск	1 900 000	2 700 000	3 400 000
Барнаул	1 800 000	2 600 000	3 400 000
Иркутск	1 900 000	2 500 000	3 400 000
Ульяновск	1 900 000	2 600 000	3 400 000
Хабаровск	1 800 000	2 600 000	3 500 000
Владивосток	1 900 000	2 800 000	3 600 000

Стоит ли ждать, пока в России будет построено много комфортного и благоустроенного жилья и оно станет доступным для всех? Вопрос скорее риторический. Недостаток жилья, ак было указано выше, очень велик, и даже при удвоении, утроении и учетверении годовых объемов ввода, что представляется нереальным исходя из тридцатилетней статистики, этот недостаток объективно не будет устранен. Так что ждать решения квартирного вопроса в этом направлении в ближайшее время однозначно нельзя.

Кроме того, жилье никогда не станет дешевым. Недвижимость везде, даже в европейских социально ориентированных странах стоит дорого и объективно стоить дешево не может. Падения цен на недвижимость ждут уже не один год во всем мире. Такие прогнозы дают эксперты и аналитики, а цены на недвижимость тем не менее после каждого падения восстанавливаются.

Если же цены понижаются, то понижается и доход большинства населения, как было в кризисных годах в России, что равносильно сохранению той же пропорции между ценой и покупательской способностью. Однако как только наметился выход из кризиса, цены вновь начали расти.

Поэтому целесообразно не ждать, когда жилье станет доступным, а искать варианты решения квартирного вопроса. Уже сейчас такие варианты есть: ипотека, субсидии, аренда, признание нуждающимся, переезд в другой город. Вместо квартиры можно купить земельный участок и построить свой дом, есть выбор между готовой квартирой и новостройкой, между дешевыми и дорогими районами, между однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Если правильно подойти к задаче, то можно ее решить.

В рамках книги мы опишем следующие существующие возможности по решению квартирного вопроса при отсутствии достаточного количества денег: получение ипотечного кредита (глава 3), получение субсидии (параграф 2.3), принципиально иные подходы к решению квартирного вопроса (параграф 1.3).

1.3. В чем смысл покупки квартиры? Философские аспекты приобретательства. Нестандартные варианты решения квартирного вопроса: покупка или аренда, город, пригород или деревня, «рай в шалаше», ауншифтинг

Современная цивилизация:
обмен ценностей на удобства.

С. Лем

Если в поисковой системе в Интернете забить вопрос: «Зачем покупать квартиру?», то появляются ответы — «Затем, чтоб у тебя был высоколиквидный актив, который можно сдать в аренду или продать», «И зачем я покупала квартиру», «Зачем покупать дом в живописном месте и ездить туда отдыхать».

Как мы видим, ответы подразумевают покупку жилья. Но где найти ответ, зачем вообще покупать квартиру? Почему не снимать? Почему не купить землю и не построить дом? Почему не жить в деревне?

Годами работая на покупку квартиры или оплату ипотечного кредита, ограничивая себя в еде, нормальном отдыхе и естественном комфорте, человек порой забывает, что приобретение квартиры в собственность не обязательно должно быть самоцелью.

Жизнь не так длинна, чтобы всю ее посвятить неимоверным усилиям по погашению ипотечного кредита и радоваться полному погашению долга только к шестидесяти-семидесяти годам. При таком подходе и текущей продолжительности жизни счастливый собственник может и не успеть ощутить полноту жизни.

И это не единственный аспект данного вопроса. Жилье — очень дорогой актив и требует от человека массу усилий и времени на зарабатывание денег. Это вынуждает постоянно работать и не всегда оставляет выбор возможности смены деятельности, так как увольнение для ипотечного заемщика — это катастрофа. Но насколько полноценна жизнь, посвященная только работе, только приобретательству и материальному благополучию?

Ведь есть и иные интересные сферы деятельности и увлечения, которые не дают много денег или не дают вообще, но дарят душевное удовлетворение и возможность творческой реализации. Стоит ли сознательно ограничивать себя только ради получения квартиры?

Мы не говорим о случаях, когда человек может позволить сравнительно легко купить квартиру или быстро погасить кредит, — в этой ситуации его свобода не особенно ограничивается и возможность выбора остается. Мы говорим о ситуации отсутствия достаточной зарплаты и накоплений для приобретения квартиры, что вынуждает человека ограничивать себя во всем и работать только на оплату ипотечного кредита.

Для некоторых «квартирный вопрос» вообще предопределил жизненный путь — «вынудил» выгодно жениться или выйти замуж, не позволил развестись ввиду отсутствия иного жилья, подтолкнул к выбору профессии, которая гарантировала бесплатное получение квартиры, помог годами ухаживать за престарелым родственником, чтобы где-то жить, предопределил проживание на долгие годы в обветшалом и негодном для проживания месте, чтобы получить право на квартиру.

Сколько отношений, здоровья и жизней испортил «квартирный вопрос», сосчитать сложно. Но, наверное, столько же людей обрели семьи, столько же семей не развалилось, столько же людей достигли карьерных высот только благодаря «квартирному вопросу».

Зададимся вопросом — почему человеку так хочется приобрести квартиру? Почему ради квартиры человек идет на такие жертвы? По нашему мнению, один из ответов кроется в пирамиде потребностей Абрахама Маслоу: после того как человек «нашел что поесть», ему необходимо удовлетворить потребность в безопасности, постоянстве условий существования и комфорте, что как раз и обеспечивается приобретением жилья27.

Ведь именно жилье позволяет спасаться от холода, снега, дождя, именно жилье позволяет ощущать себя в безопасности, именно жилье обеспечивает постоянство условий проживания и комфорт, причем не только «физический» в виде горячего водоснабжения, газа, электричества, но и комфорт «социальный», «психологический», обусловленный тем, что человек — это «существо социальное» и для него важно иметь собственное пространство, важно проживать в нормальном жилье, а не в коробке из-под холодильника или «времянке».

Таким образом, мы приходим к выводу, что стремление к приобретению жилья — это нормальная потребность человека, не связанная собственно с негативным термином «приобретательство».

Более того, без наличия жилья невозможен и переход на более высокие человеческие потребности по этой же пирамиде Маслоу — стремлению к заботе о других, достижению успеха и признания, потребности в самоактуализации и самореализации.

Конечно, рассматриваемые вопросы скорее философские, и по-философски можно и нужно спокойно относиться и к различным аспектам покупки квартиры. Более того, можно найти в этом плюсы — человек подстегивается для достижения более высоких карьерных целей, не живет в праздности, помогает своим детям жить в комфорте и уюте. А уж выбрать время для личной реализации и для отдыха можно при любых ограничениях, это уж точно не препятствие для тех, кто действительно чего-то захотел.

Вопрос, который мы предлагаем рассмотреть в этом разделе, не в том, «как правильно жить», а в том, что возможность выбора есть и в решении «квартирного вопроса».

Как минимум у человека есть возможность выбора места жительства. Место, где человек социализировался, то есть его родной город, чаще всего является для него максимально комфортным для проживания местом в социально-психологическом плане. Родственники, друзья детства и студенческих лет значат для российского человека больше, чем для представителя Запада, склонного к переездам и самостоятельной жизни.

Возможно, эта традиция восходит к общинному строю России или особенностям географического положения, которому можно было противостоять лишь вместе, а не в одиночку. Может, от этого некоторые зрелые уже люди живут с родственниками и не желают приобретать или хотя бы снимать другое жилье.

Вместе с тем глобализация, появление транснациональных вариантов построения карьеры, развитие транспортной инфраструктуры, упрощение миграций в другие страны позволяют каждому переехать в другой город, в российскую деревню или за границу.

Цивилизация становится более мобильной, границы стираются, в зоне доступности появляются самые отдаленные участки земного шара, причем можно недолгое время жить в разных местах, а затем переезжать обратно «на родину». Поэтому объективно ситуация меняется — переезд в другой населенный пункт является осуществимым: крупный город, пригород, деревня, небольшой или большой город за рубежом — человек имеет возможность выбрать наиболее комфортное для него место проживания, а может и остаться «дома»: все зависит от его желания и цели. Человек может поменять место жительства. Рассмотрим разные варианты местожительства более подробно:

Квартира в городе. Процесс миграции из деревень в города, называемый урбанизацией, является общемировой тенденцией. В 1800 г. в городах мира проживало 29,3 млн человек (3 % населения Земли) — остальные жили в деревнях, к 1900 городского населения стало уже 224,4 млн (13,6 %), к 1950 — 729 млн (28,8 %), к 1980 — 1821 млн (41,1 %), к 1990 — 2261 млн (41 %), к 2005 г. — 3125,6 млн (47,9 %). В России в 1897 г. в городах проживало 14,7 % населения, в 2015 г. — 74 %.

Это связано в первую очередь с тем, что с городом связывают широкие возможности и развитие, которых в деревнях на порядок меньше. Но город — это большее количество болезней, это высокая смертность, это плохая экология. К примеру, городское население в целом чаще страдает от такой болезни, как язва желудка, что определенно коррелирует с более активным, «нервным» ритмом жизни в городах. Тем не менее плюсы квартиры в городе очевидны: тепло, электричество и вода в самой квартире, возможность получения образования, оперативной медицинской помощи, развитая инфраструктура магазинов и многое другое.

Отметим, что рынок жилья в самом городе тоже неоднороден: есть дешевые квартиры, есть дорогие, есть разные районы для проживания — все это означает возможность выбора.

Дом в деревне. Квартира в городе — это некий стандарт, стереотип, который не является единственно возможным и верным. Тенденция жизни за городом налицо — на выходные горожане стремятся уехать из города. Но это не совсем «настоящая» деревня, а пригород из коттеджных поселков, которые только сильно условно можно назвать деревней, и по цене пригородное жилье не дешевле города. Мы же говорим о проживании в «настоящей» деревне, подразумевающей лишь несколько десятков жилых домов. Именно по количеству человек (домохозяйств) в основном и классифицируются населенные пункты. Хотя в XIX в. селом, например, считался населенный пункт с церковью, что возвышало его по статусу по сравнению с деревней. В любом случае обязательный признак населенного пункта — это постоянство использования его как места обитания из года в год, хотя бы сезонно.

Городской житель может поехать жить в деревню, и это даст большое количество плюсов. Цена дома в деревне гораздо ниже, чем квартира в городе, а по удобству такой дом можно оборудовать не хуже квартиры. Так, можно купить дом с земельным участком и баней за 50–150 тыс. руб. При этом прилагаются хорошая экология, низкие цены на проживание, натуральные овощи, фрукты, мясо.

Минусом дома в деревне является крайне узкий рынок труда. Предпринимательская активность в деревне ограничена жесткими рамками низкой платежеспособности деревенского населения. Но для того, кто хочет жить в деревне, это может быть и плюсом: собственный физический труд, самообеспечение и т. д. Для некоторых решением может стать удаленная работа: с развитием Интернета становится совершенно неважным, где находится работник.

Кроме того, деревня не даст жителю того комплекта услуг и инфраструктуры, который доступен городскому жителю (детские сады, школы, университеты, театры, музеи, поликлиники, больницы и т. д.).

Остальные плюсы и минусы жизни в деревне читателю предлагается оценить исходя из собственных предпочтений и целей покупки дома в деревне. Принять такое решение может далеко не каждый, а кто способен принять решение переехать в деревню, не будет руководствоваться общепринятыми мнениями о комфорте, инфраструктуре и социальном статусе. Люди, по разным причинам переехавшие в деревню из города, имеются — историй таких достаточно много, и в целом все переездом довольны.

Дом или квартира в пригороде. Квартиры на окраинах города и в пригородах практически одинаковы по цене и доступности, но качество может различаться в пользу пригородов.

Под пригородным жильем мы понимаем квартиры и дачи (коттеджи) в близлежащих к городу малых городах и деревнях. Такое жилье гораздо дороже, чем дом в отдаленной деревне, в связи со спросом на загородное жилье со стороны городских жителей и транспортной доступностью города, но дешевле, чем квартира в городе. Даже пригородная дача вполне подойдет под место жительства. Как вариант, может быть куплена (приобретена в аренду) земля, и на ней построен дом или временное сооружение. Программы ипотеки на покупку земли под строительство имеются.

Отдельной категорией пригорода можно выделить близлежащие города — особенно это касается Москвы, жители которой уже давно облюбовали Королев, Долгопрудный, Красногорск как вполне приемлемые варианты решения квартирного вопроса с получением полной инфраструктуры и досягаемости города Москвы как места работы.

Другие страны. Квартирный вопрос может быть решен кардинально покупкой квартиры или дома в других странах, где и уровень жизни выше, и жилье лучше, и море рядом, и зимы нет, а цена на жилье ниже, чем в России.

Основной вопрос для таких вариантов — где работать, ведь для этого надо знать язык, иметь образование, которое подойдет в других странах, и еще выиграть конкуренцию у местных жителей. Помимо этого, конечно, придется привыкать к иной культуре, кругу общения, проходить различные миграционные барьеры. Так что вопросов при переезде за рубеж много.

«Рай в шалаше». Если отвлечься от комфортабельности и различных предубеждений, то местом для проживания, помимо классических домов и квартир, могут быть:

1) автокемпер и яхта (каюта, корабль) (передвижное место жительства);

2) палатка, шалаш и иные «времянки»;

3) пещера и иные естественно обособленные объекты;

4) ящик из-под холодильника;

5) иные варианты, в зависимости от фантазии и обстоятельств.

Наша задача не убедить всех переселяться в пещеры, а лишь показать — что выход есть всегда, даже когда нет денег на покупку и аренду жилого помещения. Все относительно.

Конституция России провозглашает свободу передвижения и выбора места жительства, поэтому человек вправе жить фактически в любой точке России. Конечно, правовая реальность настроена таким образом, что человек для надлежащего осуществления своих прав и обязанностей должен быть привязан хотя бы к какому-то официальному месту жительства, где должен быть зарегистрирован. Однако это уже второй вопрос для тех, кто серьезно рассматривает вопрос жительства вне жилого помещения.

Вопрос чисто субъективный — готов ли человек предпочесть комфортабельной квартире какое-то иное жилье с минимальным объемом удобств, какова цель такого предпочтения?

На первый взгляд именно цель предопределяет этот выбор. Сомнительно, что человек, обладая деньгами и не имея разумного обоснования, сделает выбор в пользу проживания в пещере.

Таким обоснованием может быть желание проверить себя и свои способности, поиск вдохновения, эксперимент над собой, возможность совмещения с работой, например, археолога, осуществление мечты, к примеру, путешествовать на автокемпере, бегство от общества, полное отсутствие денег или излишнее их количество. Вполне вероятно, что для богатого человека выбрать «дом на колесах» или деревянный домик в деревне будет просто гораздо интереснее, чем покупка дорогой квартиры в городе.

Еще в 1845 г. американский писатель Генри Торо в качестве эксперимента над собой переехал жить в лес. Питался он исключительно тем, что вырастил или поймал сам, проводя большую часть времени за огородничеством и рыбалкой, и прожил в лесу около двух лет. В результате он издал об этом роман, имевший определенную известность28.

Автокемпер (машина, совмещенная с жилым отсеком, или жилой прицеп) как вариант решения квартирного вопроса может быть интересен тем, кто часто переезжает с места на место или планирует жить в таком режиме. Свои плюсы в таком решении есть — можно относительно комфортно себя чувствовать в любом месте, куда можно доехать.

Но в российских условиях все подобные варианты постоянного проживания обречены на провал, ведь девять месяцев зимы проживать во времянке, пещере и автокемпере слишком экстремально. Однако переехать в другие страны, где лето круглый год, и жить в таком режиме — почему бы и нет? В Европе автокемперы пользуются огромной популярностью, для них предусмотрены стоянки с электричеством, канализацией, магазинами вокруг и Интернетом.

Однако помимо выбора места проживания, немаловажно определиться и с вопросом «принадлежности» того, где ты живешь: одно дело купить, другое — временно попользоваться. Как говорится, все мы лишь гости в этом мире, нагими приходим и уходим. Так надо ли обременяться чем-то материальным? Поэтому давайте рассмотрим следующие два важных вопроса:

• покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?

• покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки?

Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?

Аренда является явной и распространенной альтернативой ипотеке, и вопреки расхожему мнению, расходы на аренду, как правило, меньше, чем ежемесячные расходы по ипотеке, а ведь на ипотеку нужно еще накопить первоначальный взнос. Соотношение цена покупаемой квартиры/ежемесячные платежи по ипотеке и цена арендуемого жилья/ежемесячная арендная плата тоже не в пользу ипотеки. Проведем сравнение:

Ипотека: за 7 млн руб. можно купить двухкомнатную квартиру-«хрущевку» 44 кв. м у метро «Профсоюзная» в Москве. Для этого понадобится первоначальный взнос в размере 1,4 млн руб. (20 % от цены) и при процентной ставке в 12 % ежемесячный платеж составит 57,500 руб.

Аренда: аренда указанной выше квартиры будет стоить в среднем 35,000 руб., а за 57,500 можно снять в этом же районе меблированную квартиру в новом доме либо квартиру в старом доме близко к центру Москвы. И не нужен первоначальный взнос.

Как мы видим, по показателю ежемесячных расходов аренда побеждает с большим отрывом. И если другого выхода нет, то все так и делают — снимают жилье. Другой вопрос, на перспективу в 20–30 лет аренда начинает проигрывать, так как ежемесячные арендные платежи не дают право собственности на жилье и тратятся только на право пользования, а ипотека позволяет получить в собственность дорогостоящий актив — квартиру. «Зачем отдавать деньги за чужую квартиру, когда можно отдавать за свою?» — обоснованно думает каждый заемщик. Ипотека дает возможность приобрести квартиру сразу в собственность и ежемесячные платежи направлять за свое жилье.

Есть и еще один аспект, который важно принимать во внимание. Сегодняшняя аренда (юридически именуется наймом) является достаточно дорогой. Так, в Москве однокомнатную квартиру можно снять за 20–30 тыс. руб. в месяц, в других регионах в пределах 15 тыс. При потере работы или выходе на пенсию оплачивать эти суммы весьма затруднительно. Да и стоимость аренды, в отличие от ипотечных платежей, постоянно растет. Собственно, поэтому возможность снимать квартиру всю жизнь большинством россиян в принципе не рассматривается — слишком дорого и непредсказуемо.

Непредсказуемость обусловлена и молодостью самого российского рынка аренды — единых правил сдачи в аренду и стандартов минимальных удобств нет, нет и определенного маневренного фонда или доходных домов29, которые позволяли бы надеяться на относительно дешевое проживание в старости. К примеру, в рациональной Европе как раз считается нормальным жить в арендованной квартире, так как покупка квартиры дорога. Но в России инфраструктура цивилизованной аренды жилья отсутствует. Поэтому на данный момент предпосылок как экономических, так и психологических для рассмотрения аренды в качестве основного варианта проживания нет, хотя как вынужденную меру аренду рассматривают почти все молодые россияне, не имеющие возможности получить ипотечный кредит.

Покупать квартиру за счет своих средствили за счет ипотеки?

«Квартирный вопрос» вынуждает жить с родственниками, ютиться в маленькой квартирке, снимать жилье, ссориться с соседями по коммунальной квартире, но при всем при этом оставаться никому не должным, относительно спокойным за свое будущее и свободным человеком. Человек, никому не должный, в любой момент способен все бросить и уехать жить в деревню, за границу или снять другое жилье, сменить работу, сферу деятельности, ничего и никого не боясь.

Даже при потере работы максимум, что его ждет, — это небольшой кризис, который прекращается с устройством на новую работу или получением пособия по безработице. Другое дело — ипотечный заемщик. Это безусловная и неотвратимая обязанность ежемесячно без всяких исключений и отдыха отдавать банку сумму долга, преследующий по ночам страх потерять работу, необходимость держаться за свое место работы, хотя это место «уже надоело» и не приносит ни достаточного дохода, ни чувства удовлетворения. И все это приходится на «лучшие годы» жизни лет с 25 и до 50.

Эксперимент по ипотеке для российских граждан начался недавно и для большинства стал реальным решением квартирного вопроса. Но также появились заемщики, вынужденные расстаться с жильем.

В США граждане всю жизнь живут в кредит и считают это нормальным. При невозможности погашения кредита для них существуют программы перекредитования, реструктуризации, социальные программы, которые позволяют относительно безболезненно пережить дефолт по кредиту. В России до этого пока далеко, различные перекосы и перегибы в реализации ипотеки со стороны банков не редкость, поэтому и результат эксперимента еще неизвестен. При всем при этом мировой финансовый кризис 2008–2009 гг. начался, по мнению экспертов, именно с США — с кризиса неплатежей по высокорискованным ипотечным кредитам.

Итак, вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации. Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через месяц после того, как в голову пришла хорошая мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос.

Те, кто берут «ипотеку», берут на себя и риски потери/снижения доходов, выселения из единственного жилья, валютный риск (если в иной валюте, чем рубль), процентный риск (для плавающих ставок), риск утраты права собственности на жилье.

«Берешь чужое и ненадолго, а отдаешь свои и навсегда» — примерно так кредитные эксперты описывают получение кредита. Плюсом данного варианта является вселение в свою квартиру в самое ближайшее время. Минусом является обязанность платить по кредиту 20–30 лет. Любая потеря работы в этот период может обернуться выселением из единственного жилья в «никуда».

На этом фоне устрашающе звучит факт переплаты в три раза от цены квартиры. Размер процентов по кредиту за 30 лет составит около 270 % от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12 % годовых необходимо будет в итоге заплатить:

5 000 000 руб. основного долга;

13 515 026,06 руб. процентов;

Итого: 18 515 026,06 руб.

То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на российском рынке ипотеки.

Но подойдем к вопросу о переплате с другой стороны. Деньги сейчас стоят одну цену, а через 5–10 лет они будут стоить другую цену. Вспомним, сколько раньше стоили продукты. На 50 руб. в середине 90-х можно было купить еду на несколько дней (а в 70-е гг. на 50 руб. можно было прожить месяц). На текущий момент и 1 тыс. руб. не хватит на тот же набор продуктов. Конечно, опытные экономисты раскритикуют подобный буквальный подход к оценке денег, но глобально можно быть уверенным, что и дальше деньги будут «дешеветь», а вот недвижимость — только дорожать.

В этом смысле выиграли те, кто получил кредит в начале 2000-х гг. Тогда цены на квартиры не были столь высокими, хотя и заработки были меньше. С тех пор и заработные платы выросли в разы, и все те кредиты в основном уже погашены досрочно. Тот, кто рискнул тогда, безусловно, был прав. Если бы заемщики приняли в тот момент решение копить деньги — то и до сих пор пытались бы угнаться за ростом цен.

Поэтому копить, по нашему мнению, целесообразно только на первоначальный взнос, а не на всю квартиру. В перспективе нескольких лет инфляция будет постоянно уменьшать сумму накоплений, и есть риск так и не успеть купить квартиру за свои деньги. Уж лучше взять кредит, но погасить его досрочно. По крайней мере, жилье будет уже в наличии.

Ведь копить на небольшую квартиру человеку со среднестатистической зарплатой придется около 10–15 лет, а что будет через 10–15 лет, еще неизвестно — скорее всего, сбережения обесценятся, а цены на квартиры существенно вырастут. Кроме того, за это время необходимо будет платить арендные платежи либо иным образом временно решать квартирный вопрос.

Даже если заемщику необходимо копить всего 2–3 года (то есть его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на сумму, необходимую для проживания) и в этот срок, скорее всего, цены не успеют сильно возрасти, все равно лучше взять кредит, а досрочно его погасить с небольшой переплатой.

Выскажем даже более смелую мысль — если собственные деньги на квартиру уже есть и человек занимается собственным бизнесом, то даже в этом случае не обязательно покупать квартиру за счет своих средств. Лучше взять ипотеку, использовав только часть своих средств, а остальные деньги направить на развитие.

Единственно, следует быть точно уверенным, что собственные средства будут работать и принесут прибыль больше, чем расходы по ипотеке. К примеру, можно купить две небольшие квартиры — одну на ипотеку, а другую на свои средства. В результате жить в одной квартире, а другую сдавать в аренду и получать прибыль. А затем погасить кредит, продать обе квартиры и купить одну большую. Но здесь нужен точный расчет. Мы остановимся на этом подробнее в главе, посвященной частным инвесторам.

Конечно, это совет не для всех, а для тех, кто точно знает, как зарабатывать на деньгах, и кто готов брать на себя подобные финансовые риски. Для большинства людей при наличии собственных средств лучше купить квартиру и жить спокойно.

Но в любом случае, если останавливаться на получении ипотечного кредита, то требуется расчет. Кредит создает иллюзию наличия собственных денег на квартиру, но эти деньги не собственные, а банковские, которые придется отдавать. Поэтому нельзя покупать по ипотеке квартиру, которую сложно будет оплачивать. Если недостаточно денег на получение и оплату ипотечного кредита, то не стоит вообще брать ипотечный кредит, либо лучше взять кредит поменьше, но быстрее вернуть и взять еще раз, чем пытаться сразу купить квартиру не по средствам.

В заключение данной главы отметим, что цену золота придумали люди. Жизнь в городе в большой и просторной квартире не является объективным благом — просто многие считают, что это так. Если же посмотреть под другим углом, то за таким благосостоянием нередко кроются полное отсутствие собственного времени, стрессы и переживания за свои доходы.

Необходимо ориентироваться на себя и свои реальные потребности. В хорошем смысле можно и нужно «жить для себя», а не для целей, разделяемых кем-то другим, типа постоянной гонки за лучшим местом проживания — после первой квартиры покупка второй, затем третьей, более большой, с лучшим местоположением, затем покупка дома с земельным участком. Предлагается заменить все это приемлемой по цене одной квартирой или даже домиком в деревне, но с увеличением времени для отдыха, собственного развития и комфортной жизни. Вариантов выбора много.

А главное требование к квартире, приобретаемой в кредит, по мнению автора, чтобы она была достаточно комфортна для проживания, но не была дорогой. Кредит на такую квартиру не должен ограничивать возможность человека осуществлять то, что ему интересно, быть свободным в выборе путей самореализации и получать чувство радости от жизни.

Глава 2.
Поиск средств на покупку квартиры

Главная польза капитала не в том,
чтобы сделать больше денег, но в том,
чтобы делать деньги ради улучшения жизни.

Г. Форд

2.1. Определение бюджета покупки квартиры. Где и как найти деньги на покупку квартиры: сейчас «за чужие» или потом «за свои»? Источники средств

Людям, решившим действовать,
обыкновенно сопутствует удача;
напротив, она редко сопутствует тем,
которые взвешивают и медлят.

Геродот

Первым делом перед покупкой квартиры покупателю необходимо определить максимальную сумму, на которую он может рассчитывать. Затем в пределах полученного лимита покупатель определяет сегмент доступных ему квартир и в рамках выбранного сегмента формирует требования к квартире, о чем подробно описано в параграфе 4.4 книги. Так, в пределах 8 млн руб. в Москве можно выбрать и двухкомнатные «хрущевки», и новостройки за 6–7 млн руб., и однокомнатное дешевое жилье за 5 млн руб. Выделим следующие источники накопления нужной суммы:

1) собственные накопления и доходы;

2) кредитные средства (ипотека);

3) субсидии и социальные выплаты;

4) помощь родственников;

5) социальные программы работодателя;

6) продажа иного жилья;

7) продажа имущества.

Рассмотрим данные источники подробнее.

Собственные накопления и доходы. Купить квартиру за свои деньги — это наилучший вариант, так как покупатель никому не переплачивает. И для продавца покупатель, имеющий «живые» деньги, является предпочтительным.

Однако копить на квартиру, как мы говорили раньше, нецелесообразно — только на первоначальный взнос. В 2010 г. эксперты предрекали, что этап сверхбыстрого роста цен на квартиры на 50 % в год постоянно продолжаться не может, и были правы. С тех пор квартиры в цене подросли, а к 2017 г. вновь упали до уровня 2010 г. Но это не значит, что можно начинать копить деньги на квартиру без ипотеки.

Если заемщику придется копить 2–3 года (т. е. его месячный доход составляет около 1/36 от стоимости квартиры, увеличенный на ежемесячную сумму, необходимую для проживания), то в этот срок еще можно что-то прогнозировать. Если же по всем подсчетам копить придется 10–15 лет, то лучше по пути накопления не идти. Ни один эксперт не возьмется прогнозировать, что станет с ценами на недвижимость и со стоимостью рубля в такой перспективе.

Кредитные средства (ипотека). Вместо накопления денег на покупку квартиры покупатель может взять кредит в банке или заем в некредитной организации.

Развитие ипотечного кредитования позволяет купить квартиру уже через две недели после того, как в голову пришла мысль решить вопрос с жильем, при условии, что покупатель трудится на хорошей работе и накопил хотя бы на первоначальный взнос. Плюсом данного варианта является вселение в квартиру в течение 2–3 месяцев и отсутствие будущих затрат на аренду жилья.

Минусом являются переплата более чем на 150–200 % от цены квартиры, долгий срок кредитного бремени и риск обращения взыскания на квартиру при неоплате кредита. Подробное руководство по получению ипотечного кредита приведено в главе 3 книги.

Субсидии и социальные выплаты. Ряд категорий граждан имеют право на получение безвозмездной поддержки от государства: матери, имеющие двух детей, молодые семьи, военные. Покупателю следует уточнить, относится ли он к таким категориям, и подать документы на получение субсидии30.

Помощь родственников. Родственники, при наличии возможности, могут предоставить возмездную или безвозмездную помощь в приобретении жилья. Более того, вместо получения кредита порой удобнее взять деньги под те же проценты у родственников, чтобы деньги уходили не в банк, а в помощь родственникам. Но зачастую такие варианты довольно рискованны для добрых отношений.

Социальные программы работодателя. Возможно, работодателем, особенно крупным и имеющим профсоюз, утверждены какие-либо программы социальной поддержки работников в плане приобретения жилья — для этого необходимо обратиться к уполномоченным лицам (отдел по работе с персоналом, профсоюз и пр.).

Продажа иной квартиры, разъезд с родственниками. Продажа квартиры предполагает, что в собственности покупателя или членов его семьи уже есть квартира и покупатель улучшает свои жилищные условия, т. е. продает свою квартиру и одновременно покупает другую. В этом случае требуется лишь доплата разницы между ценами на продаваемую и покупаемую квартиру.

Разъезд представляет собой продажу одной квартиры и покупку нескольких квартир для всех семей, проживающих в продаваемой квартире. К примеру, родителям принадлежит большая по метражу квартира, где они проживают с детьми и внуками. Квартира продается, и на вырученные средства покупаются две квартиры — для родителей и для их детей с внуками.

Все сделки по данным схемам целесообразно проводить одновременно, чтобы не остаться без жилья и без денег, достаточных на покупку другого жилья31.

Продажа имущества. Для получения денег может быть продано дорогостоящее имущество покупателя — машина, гараж, акции, предметы антиквариата.

Комбинации источников и стратегии использования денежных средств

Принцип аккумуляции денег на квартиру довольно прост — использовать все возможные безвозмездные источники получения денег для первоначального взноса, а если их недостаточно, то либо копить, либо брать ипотечный кредит.

Но сразу купить квартиру, полностью удовлетворяющую потребностям покупателя, не всегда возможно — как правило, недостаточно денег. Брать большой ипотечный кредит также не стоит, если нет уверенности в возможности гасить предлагаемый размер платежа все 20–30 лет. Целесообразно при получении кредита исходить из доступного размера ежемесячного платежа, а не максимального размера ипотечного кредита.

Но ждать, когда все обстоятельства сложатся идеально и наступит момент покупки идеальной квартиры, тоже не стоит, если к тому нет предпосылок. Поэтому иногда лучше купить не совсем то, что хотелось бы, но с перспективой покупки в дальнейшем другого жилья. К примеру, может быть куплена комфортная квартира в пригороде, может быть куплена доступная, хотя и небольшая квартира, но в городе. Это будет правильнее, чем ждать идеальных условий или покупать дорогое жилье, но с неимоверными выплатами и рисками. В дальнейшем приобретенная квартира будет использоваться как актив для улучшения жилищных условий, а разница в цене между сегментами не столь велика.

При этом покупать самое дешевое и «убитое» жилье, чтобы через год его продать, также нецелесообразно, если существует возможность добавить определенную сумму и купить жилье получше, даже если не сразу, а через несколько месяцев.

Поэтому покупателю необходимо рассчитать оптимальную для него сумму, определить приемлемую по параметрам квартиру, оценить, достаточно ли средств (в том числе с использованием кредита), объем ожидаемых поступлений и в зависимости от этого принять решение о ценовой нише, в которой искать квартиры.

2.2. Расходы на приобретение квартиры. Сравнительная таблица расходов при покупке на вторичном и первичном рынке. Распределение расходов по времени. Налог на имущество

Если каждый месяц откладывать понемногу,
то уже через год вы будете удивлены,
как мало у вас набралось.

Э. Хаскинс

После того как покупатель примерно определил свои возможности, целесообразно подумать не только о примерной цене квартиры, но и сопутствующих расходах, поскольку покупка квартиры сопряжена с крупными дополнительными расходами. К примеру, услуги риелтора для Москвы уже составят около 150 тыс. руб.

В данном разделе перечислены расходы, из которых складывается общая цена покупки как на вторичном, так и на первичном рынке. Общая цена приобретения квартиры — это стоимость собственно квартиры и объем всех иных расходов, которые покупатель понесет с момента принятия решения и до оформления права собственности, а в некоторых случаях и в первый месяц после въезда в квартиру.

Цена квартиры составляет лишь 90–95 % от общего объема расходов.

Нижеприведенная таблица поможет определиться с расходами, а также понять разницу в расходах при покупке готового жилья (вторичный рынок) и строящегося жилья (первичный рынок).

Отметим, что помимо определения перечня и размера расходов, их следует распределить по времени, чтобы спланировать, к каким датам необходимо аккумулировать необходимые суммы.

Часто бывает, что в конкретный момент времени не хватает буквально нескольких тысяч рублей, и остается лишь винить себя, что заранее данные суммы не были просчитаны. Особенно это касается первых после покупки квартиры дней — пора нести расходы на проживание и ремонт, платить по кредиту, а денег вдруг не оказывается.

Приведем таблицу примерных расходов покупателя при покупке на вторичном и первичном рынке. Цены даны на примере Москвы. В зависимости от конкретных обстоятельств, договоренностей и региона перечень и размер расходов могут отличаться.

№	Вид расходов	Вторичный рынок (руб.)	Первичный рынок (руб.)
1	2	3	4
1.	Расходы при покупке квартиры
1.1	Стоимость квартиры	4–6 млн (1-комн.) 5–8 млн (2-комн.) 8–12 млн (3-комн.)[1]	5–7 млн (1-комн.) 7–10 млн (2-комн. ) 8–12 млн (3-комн.)[2]
1.2	Услуги риелтора	2–9 % от цены квартиры	обычно не требуется
1.3	Услуги юриста	от 30 тыс.	от 30 тыс.
1.4	Криминалистическая экспертиза документов	от 15 тыс. (не практикуется)	не практикуется
1.5	Государственная пошлина за регистрацию (для граждан)	2 тыс. за регистрацию права собственности	350 регистрация договора участия в долевом строительстве и 2 тыс. за право собственности
1.6	Услуги по сдаче документов вне очереди и «комфортную» регистрацию с решением вопросов в рабочем порядке (предпроверка документов, отсутствие официального приостановления регистрации)	7–12 тыс., но в связи с наличием МФЦ почти не практикуется	не практикуется
1.7	Получение выписки из ЕГРП (по квартире, по земельному участку под стройкой)	200 — на бумаге, 150 — электронно, 1500 — ускоренная	200 — на бумаге, 150 — электронно, 1500 — ускоренная
1.8	Нотариальное удостоверение выдачи доверенности на риелтора	1200	1200
1.9	Нотариальное удостоверение согласия супруга/супруги на покупку квартиры	1500	1500
1.10	Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности	0,5 % от цены договора, но не более 20 тыс.	не требуется
1.11	Аренда банковской ячейки, включая заключение дополнительного соглашения об условиях допуска к ячейке	около 5 тыс.	не требуется
1.12	Перевод денег со счета на счет (в зависимости от банка)	до 1,5–2 тыс.	до 1,5–2 тыс.
1.13	Снятие денег со счета (в случае, если деньги заемщика переведены из другого банка, комиссия может составлять до 10 % от суммы, поэтому обязательно следует уточнять размер)	бесплатно, либо 1 % от суммы снятия (в ряде случаев до 10 %)	обычно перевод в безналичном порядке (без снятия)
1.14	Заказ бронированного автомобиля с охраной	от 3 тыс.	не требуется
1.15	Пересчет денег (обычно платит продавец)	2500 за тысячу купюр, но не более 12 тыс.	обычно перевод в безналичном порядке
1.16	Увеличение количества квадратных метров в квартире после приемки квартиры	не требуется	соразмерно цене за 1 кв. м
1.17	Услуга застройщика по оформлению права собственности либо оформление права собственности через суд (услуги юриста)	не требуется	около 1 % от цены квартиры либо услуги юриста от 30 тыс.
1.18	Заказ кадастрового паспорта на квартиру	оплачивает продавец	подает застройщик
1.19	Расходы на проживание до сдачи дома в эксплуатацию	только до передачи квартиры (не больше месяца)	стоимость аренды на время строительства квартиры
2.	Непредвиденные расходы
2.1	Увеличение цены квартиры	по договоренности	по договоренности
2.2	Дополнительная экспертиза документов, дееспособности продавцов	по ситуации	по ситуации
2.3	Оплата за дополнительные просмотры квартиры риелтору	по договоренности	не практикуется
2.4	Невозврат аванса при отказе покупателя от квартиры	50–100 тыс.	50–100 тыс.
2.5	Иные непредвиденные расходы, которые всегда могут возникнуть	по ситуации	по ситуации
3.	Расходы при получении ипотечного кредита
3.1	Собственные средства на покупку квартиры (первоначальный взнос)	20–30 % от цены квартиры	20–30 % от цены квартиры
3.2	Комиссия банка за рассмотрение заявки на кредит, андеррайтинг заемщика и прочие законные банковские комиссии	до 1 % от суммы кредита	до 1 % от суммы кредита
3.3	Оценка квартиры независимым оценщиком	3–5 тыс.	не требуется
3.4	Повторная оценка квартиры, если продавец отказался от продажи	3–5 тыс.	не требуется
3.5	Страхование квартиры от рисков утраты и повреждения	около 0,2 % от суммы кредита в год	около 0,2 % от суммы кредита (оформляется после приемки квартиры и регистрации права собственности)
3.6	Страхование жизни и трудоспособности (при отказе от данного страхования банк повышает процентную ставку по кредиту)	около 0,2 % от суммы кредита в год	около 0,2 % от суммы кредита
3.7	Страхование риска потери права собственности (для вторичного жилья) или риска недостроя (для новостроек)	около 0,2 % от цены квартиры	нет единых тарифов
3.8	Расходы на ипотечного брокера	от 5 тыс. до 1,5–3 % от суммы кредита	от 5 тыс. до 1,5–3 % от суммы кредита
3.9	Государственная регистрация договора об ипотеке (если заключается)	1 тыс.	1 тыс.
4.	Первичные расходы после покупки квартиры
4.1	Замена входных замков	3–5 тыс.	3–5 тыс.
4.2	Проведение ремонта, в том числе стяжка пола, укладка ламината, штукатурка стен под обои и оклейка обоями, штукатурка потолка и его покраска или монтаж потолка; установка плинтуса; окраска труб отопления; замена ванной, унитаза, раковины, электроточек, дверей, укладка плитки, гидроизоляция.	3 тыс. за кв. м — обычный ремонт; 6–10 тыс. за кв. м — евроремонт плюс отдельно расходные материалы	до 100 % от цены квартиры
4.3	Покупка необходимой мебели и оборудования	по усмотрению	по усмотрению
5.	Расходы на проживание, в том числе на возврат кредита (в месяц, руб.)
5.1	Коммунальные платежи	2–5 тыс.	2–5 тыс.
5.2	Плата за электроэнергию	200–500	200–500
5.3	Плата за стационарную телефонную связь	155–405	155–405
5.4	Оплата интернета	600	600
5.5	Оплата аннуитетных платежей по ипотечному кредиту (зависит от банка)	около 0,8–0,1 % от суммы кредита	около 0,8–0,1 % от суммы кредита
5.6	Налог на имущество	около 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости в год	около 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости в год
Общий бюджет покупки		Все необходимые расходы складываются

^[1] Даны средние цены квартир по Москве на начало 2017 г.

^[2] Цены на новостройки достаточно условны, так как зависят от этапа строительства, района, площади. На первичном рынке все квартиры в среднем большей площади, чем старое типовое жилье, поэтому и итоговые цены зачастую выше, чем по вторичному рынку, а доступные по цене варианты строятся в пригородах, на окраинах или в новых районах города.

Для вычисления лимита, в пределах которого рассматривать объявления о продаже квартир, необходимо от общей суммы имеющихся средств, в том числе кредитных, отнять все дополнительные расходы.

Подробнее о самих расходах, об обязательных и необязательных расходах, о целесообразности привлечения риелтора и альтернативе услуг риелтора описано в разделах книги, посвященных соответствующим этапам покупки квартиры.

Но перед покупкой нужно все расходы распределить еще и по времени — это важный показатель, который стоит учитывать:

На вторичном рынке по времени распределение расходов следующее.

1. Рассмотрение банком заявки на кредит — комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено).

2. Период поиска квартиры — нет расходов (если только риелтор не берет вознаграждение за просмотры), помимо транспортных. Но иногда риелторы берут аванс.

3. Найдена квартира — появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при желании, но обычно выполняет риелтор, что не совсем верно, если риелтор не юрист), криминалистической экспертизы, получение выписки из ЕГРП по квартире.

4. Достигнута договоренность о покупке — вносится аванс в счет оплаты квартиры (в размере 50–100 тыс. руб.).

5. Одобрение квартиры банком — производится оценка квартиры, вносится комиссия за выдачу кредита (если предусмотрена), заключаются и оплачиваются договоры страхования квартиры и жизни и утраты трудоспособности заемщиков.

6. Подготовка к сделке — нотариальные расходы, расходы на перевод и снятие денег.

7. Дата сделки — в одну ячейку закладывается полная стоимость квартиры, в другую — вознаграждение своего риелтора, оплачивается комиссия за ячейку. В тот же день или на следующий — оплата государственной регистрации, в том числе услуг по регистрации «с гарантией».

8. Передача квартиры — первые расходы на собственную квартиру: смена замков, мелкий и крупный ремонт, коммунальные платежи и т. д.

На первичном рынке по времени распределение расходов следующее.

1. Период поиска новостройки — нет расходов, помимо транспортных.

2. Найден вариант — появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при необходимости), получение выписки из ЕГРП по земельному участку.

3. Рассмотрение банком заявки на кредит — комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено). Одобрение квартиры (если банк не сотрудничает с застройщиком).

4. Подписание договора участия в долевом строительстве — внесение всей стоимости квартиры сразу или по графику, установленному договором, оплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве. Оплата услуг риелтора.

5. На период строительства (может быть, год-два) — расходы на проживание в ином месте.

6. Оформление права собственности (после ввода дома в эксплуатацию) — госпошлина и расходы за оформление права собственности (услуги застройщика либо принуждение через суд являются особенностью покупки на первичном рынке) и расходы за лишние построенные метры (если застройщик увеличил площадь квартиры).

7. Передача квартиры — расходы на ремонт квартиры (особенностью покупки квартиры на первичном рынке являются значительные расходы на ремонт).

Налог на недвижимое имущество

Отдельно выделим вопрос оплаты покупателем налога на квартиру. Сама по себе покупка квартиры не облагается налогом, но вот став собственником, покупатель становится налогоплательщиком налога на имущество.

До 1 января 2015 г. налоговой базой, от которой исчислялся данный налог, являлась инвентаризационная стоимость квартиры, комнаты или дома, указанная в справке БТИ. Так как цены в этих справках по старым домам были даны по состоянию на 80-е гг., сам налог для большинства граждан не являлся обременительным.

С 2004 г. разрабатывался законопроект о едином налоге на недвижимость, который должен был заменить собой налог на имущество и земельный налог32. Собственникам внушала страх налоговая база — рыночная стоимость имущества, подтвержденная независимой оценкой, поскольку это уже совсем другой размер платежа. К примеру, при цене квартиры в 6 млн руб. налог составит около 6 тыс. в год, сейчас же инвентаризационная цена такого имущества примерно 260 000 руб., а налог — 260 руб. в год.

Но налог на недвижимость так и не ввели, однако с 1 января 2015 г. на территории Москвы и ряда регионов введен новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (глава 32 Налогового кодекса, Закон города Москвы от 19 ноября 2014 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц»).

Сведения о кадастровой стоимости и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а также на их официальном сайте, используя сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» раздела «Электронные услуги и сервисы».

Размер налога устанавливается местными органами, поскольку это не федеральный налог. По Москве размер налога по квартирам следующий:

Кадастровая стоимость объекта налогообложения	Ставка
До 10 млн руб. (включительно)	0,1 %
Свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. (включительно)	0,15 %
Свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно)	0,2 %
Свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно)	0,3 %

Плательщиком налога являются собственники следующих видов помещений (ст. 401 НК РФ):

1) жилой дом;

2) жилое помещение (квартира, комната);

3) гараж, машино-место;

4) единый недвижимый комплекс;

5) объект незавершенного строительства;

6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Но ставки налога по каждому объекту разные. Выше приведена только ставка по квартирам в Москве.

Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида.

Вид объекта	Вычет
Квартира	Кадастровая стоимость 20 кв. м
Комната	Кадастровая стоимость 10 кв. м
Жилой дом	Кадастровая стоимость 50 кв. м
Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение	1 млн руб.

На сайте ФНС России в разделе «Налог на имущество физических лиц» можно ознакомиться с информацией об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, а также рассчитать самостоятельно предполагаемую к уплате сумму налога, используя сервис «Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости». Для Москвы ссылка: https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

По другим регионам (кроме Москвы) ситуация следующая. До 1 января 2020 г. законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ должен установить единую дату начала применения на территории этого региона порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (п. 1 ст. 402 НК РФ). Список регионов, которые уже применяют данную схему, представлен на сайте: https://www.nalog.ru/rn77/taxation /taxes/imuch2016/. По состоянию на январь 2017 г. таких регионов 72, т. е. почти все.

Налоговые органы самостоятельно получают информацию от органов, осуществляющих учет и регистрацию недвижимого имущества, рассчитывают сумму налога и высылают уведомление с суммой налога, подлежащей оплате. Оплата налога производится равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября33.

2.3. Субсидии на покупку жилья: перечень льготных категорий граждан по программам «Молодая семья», «Военная ипотека», «Материнский капитал» и иным программам государственной поддержки

Пессимист видит трудности при каждой возможности;
оптимист в каждой трудности видит возможности.

У. Черчилль

Субсидии и различные социальные выплаты являются видом безвозмездной помощи государства определенным категориям населения, к примеру, молодым семьям, семьям с двумя детьми, военным. Покупателю следует подумать: «А не отношусь ли я к льготной категории граждан?» и приложить все усилия для получения такой помощи. Перечислим основные программы такой поддержки и условия получения субсидий:

Молодые семьи

Программа помощи молодым семьям существует и является подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище»34. Молодая семья — это семья, где каждому супругу меньше 35 лет.

Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи помимо права на получение средств социальной выплаты дополнительных средств, в том числе собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.

В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство жилого дома, которое будет выдаваться органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Свидетельство сдается его владельцем в банк, отбираемый органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, в котором на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья — владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.

Участником подпрограммы может быть молодая семья без детей либо молодая семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного ребенка и более, соответствующая следующим требованиям:

а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы подпрограммы в список претендентов на ­получение ­социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;

б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении;

в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.

В рамках программы под нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

При определении для молодой семьи уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения учитывается суммарный размер общей площади всех пригодных для проживания жилых помещений, занимаемых членами молодой семьи по договорам социального найма, и (или) жилых помещений и (или) части жилого помещения (жилых помещений), принадлежащих членам молодой семьи на праве собственности.

Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты предоставляется молодой семье только один раз. Участие в подпрограмме является добровольным.

Социальная выплата предоставляется в размере не менее:

а) 30 % расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, не имеющих детей;

б) 35 % расчетной (средней) стоимости жилья — для молодых семей, имеющих одного ребенка или более, а также для неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка или более.

Размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет:

а) для семьи, состоящей из 2 человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;

б) для семьи, состоящей из 3 или более человек, включающей помимо молодых супругов одного ребенка или более (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и 2 или более детей) — по 18 кв. м на одного человека.

Более полную информацию можно получить на сайте http://www.ohome.ru/ (общий сайт по решению квартирного вопроса молодых).

Военнослужащие

В основе программы лежит принцип: ипотечный кредит, взятый военнослужащим в банке, погашается не самим военнослужащим, а государством в лице Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенжилье)35 в размере средств, зачисляемых на именной накопительный счет военнослужащего.

Первоначальный взнос формируется за счет средств, накопленных за время участия военного в накопительно-ипотечной системе (НИС). Если у военнослужащего есть собственные сбережения, он может использовать их в качестве дополнительного первоначального взноса.

Наличие собственного жилья у военнослужащего или членов его семьи не препятствует его вступлению в НИС. Жилье может быть приобретено на всей территории России.

Категории военнослужащих, имеющих право на вступление в НИС, определены ст. 9 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»36. Как правило, это профессиональные военные, находящиеся на службе. Некоторые категории становятся участниками НИС автоматически, некоторые должны проявить инициативу и написать соответствующий рапорт.

Для лиц, участие в системе которых производится на добровольной основе, основанием для включения в реестр участников является подача соответствующего обращения: необходимо написать рапорт установленной формы на командира воинской части и зарегистрировать его в журнале учета служебных документов.

В качестве заемщика по кредиту, а также собственника приобретаемого жилого помещения и залогодателя выступает только участник НИС. Члены его семьи ни титульными собственниками, ни созаемщиками стать не могут, хотя этот запрет не отменяет законный совместный режим собственности для супругов.

Размер средств на именном накопительном счете каждого участника НИС зависит от двух основных параметров:

• размера ежегодного накопительного взноса;

• срока участия военнослужащего в системе.

Ежегодный накопительный взнос утверждается законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не зависит от количества членов семьи участника НИС, а также его должности, воинского звания, места прохождения службы и других факторов.

Год	Размер взноса, тыс. руб.
2005	37,0
2006	40,6
2007	82,8
2008	89,9
2009	168,0
2010	175,6
2011	189,8
2012	205,2
2013	222,0
2014	233,1
2015	245,880
2016	245,880
2017	260,141

Денежные средства на именной накопительный счет участника НИС начисляются ежемесячно из федерального бюджета, вплоть до его увольнения с военной службы в размере 1/12 накопительного взноса текущего года, начиная с даты возникновения основания для его включения в НИС, независимо от даты фактического включения в реестр участников НИС.

Однако воспользоваться средствами накопительно-ипотечной системы участник может не менее чем через три года его участия в НИС.

Схема использования средств НИС довольно проста — участник заключает договор целевого займа с Росвоенжильем. При этом сумма займа может использоваться в целях:

1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений (покупка на вторичном рынке);

2) погашения первоначального взноса для получения ипотечного кредита в банке (или займа в некредитной организации);

3) ежемесячного погашения платежей по кредитному договору (договору займа), заключенному участником с банком/некредитной организацией в целях приобретения жилья;

4) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (покупка на первичном рынке).

Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.

Погашение целевого займа, заключенного с Росвоенжильем, осуществляется не военнослужащим, а уполномоченным органом за счет средств накопительного счета и при условии, что военный продолжает служить37.

В остальных случаях погашать данный заем будет обязан сам военнослужащий. К примеру, при досрочном увольнении участника с военной службы начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.

При этом уволившийся участник обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десять лет.

Наиболее распространена следующая схема покупки военнослужащим жилья:

• участник НИС получает ипотечный кредит в банке или некредитной организации, с которыми сотрудничает Росвоенжилье. Кредит выдается на сумму, достаточную для покупки квартиры. Ежемесячный платеж, как правило, получается выше, чем размер, утвержденный в бюджете на месяц;

• одновременно военнослужащий заключает договор займа с Росвоенжильем с целевым назначением — на оплату первоначального взноса и погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;

• сумму в размере, утвержденном в бюджете, ежемесячно Росвоенжилье направляет на частичное погашение ипотечного кредита/займа. Остальная часть причисляется к основному долгу заемщика.

Предполагается, что в дальнейшем сумма финансирования программы будет увеличиваться (об этом свидетельствует реальное повышение суммы взноса с 2005 по 2017 г. более чем в 6 раз) и сумма ежемесячного взноса станет достаточной для погашения всех платежей, в том числе причисленных к основному долгу ранее непогашенных частей аннуитетных платежей.

Для получения ипотечного кредита участнику НИС следует обратиться в банки или иные юридические лица, работающие по программе «Военная ипотека», например в ПАО АКБ «Связь-Банк». Отметим, что военнослужащий вправе продолжать накапливать средства на именном счете до получения права использовать эти накопления для приобретения квартиры после окончания военной службы.

Более полную информацию можно получить на сайтах http://www.rosvoenipoteka.ru/ (ФГУ «Росвоенжилье»), http://www.mil.ru (Министерство обороны).

Материнский капитал

Материнский (семейный) капитал — это форма государственной поддержки семей, имеющих детей. Социальная выплата производится после рождения (усыновления) второго ребенка после 1 января 2007 г. Если рожден (усыновлен) третий или последующие дети, то выплату получить можно только в одном случае — если ранее семья не воспользовалась правом на дополнительные меры государственной поддержки. Размер материнского (семейного) капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции, но в 2016, 2017 гг. не изменился:

Год	Размер, руб.	Индексация, %
2007	250 000,0	—
2008	276 250,0	10,5
2009	312 162,5	13
2010	343 378,8	10
2011	365 698,4	6,5
2012	387 640,3	6
2013	408 960,5	5,4
2014	429 408,5	5
2015, 2016, 2017	453 026,0	5,5

Право на получение материнского капитала в целях улучшения жилищных условий имеют:

1) женщины, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.;

2) женщины, родившие (усыновившие) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшиеся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу, начиная с 1 января 2007 г.;

4) сам несовершеннолетний (в определенных случаях).

После рождения второго, третьего или последующих детей указанное выше лицо подает в территориальное управление Пенсионного фонда заявление на выдачу государственного сертификата на материнский (семейный) капитал с приложением соответствующих документов (свидетельства о рождении детей и пр.). Каких-либо сроков для подачи такого заявления не установлено. В течение 1 месяца принимается решение, после чего выдается сертификат, подтверждающий право на получение выплаты.

Однако для распоряжения средствами материнского капитала в территориальное управление Пенсионного фонда направляется повторное заявление с указанием направления использования денежных средств, поскольку распорядиться материнским капиталом можно и на другие определенные цели помимо покупки жилья — оплата образования, увеличение накопительной части пенсии.

Но есть один нюанс — потратить капитал на улучшение жилищных условий (без ипотечного кредита) можно только после достижения ребенком трех лет.

Не дожидаясь этого возраста, можно потратить материнский капитал для покупки жилья только в двух случаях:

• на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения;

• на уплату первоначального взноса при покупке жилого помещения в кредит.

После истечения трех лет с даты рождения второго или последующих детей средства материнского капитала могут быть также направлены:

• на приобретение и строительство жилых помещений (квартиры, дома);

• на строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. Большинство семей оформляет недвижимость в равнодолевую собственность (по 25 % доли в праве собственности супругам и каждому из детей), хотя родители имеют право оформить доли по-разному. Например, для Москвы было бы логичнее оформлять доли детей пропорционально размеру материнского капитала, который составляет около 7,5 % от цены квартиры (при цене в 6 млн руб.). То есть решающей роли материнский капитал для Москвы не играет, но в части последствий накладывает весомые ограничения. Продать такую квартиру будет сложнее (потребуются разрешение органа опеки и обязательная покупка детям иной недвижимости), а сам договор продажи долей (пусть даже всеми собственниками одновременно) потребует нотариального удостоверения. Кроме того, потенциально такая множественность на стороне собственников может повлечь ненужные споры между детьми и родителями касательно распоряжения квартирой. Поэтому для Москвы, возможно, материнский капитал лучше направить на образование детей. Но это решать родителям.

Подробнее о программе можно узнать на сайте http://www.pfrf.ru/family_capital/ (Пенсионный фонд РФ).

Хотя это и не касается темы данной книги, отметим, что средства материнского капитала могут быть направлены также на образование детей (после достижения возраста второго ребенка 3 года) и на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов (сразу после рождения). Также уже долго рассматривается вопрос о возможности покупки автомобиля на средства материнского капитала, но изменения в закон пока не внесены.

Целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг.

Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 утверждена федеральная целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг., которая предусматривает улучшение жилищных условий для ряда категорий граждан по следующим подпрограммам:

1) подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» (описана в начале главы);

2) подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».

Задачей подпрограмм является предоставление социальных выплат гражданам Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности:

• гражданам, принимавшим участие в ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавших в результате этих аварий, и приравненных к ним лиц;

• гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

• гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

• гражданам, уволенным с военной службы, и приравненных к ним лицам, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., за счет субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации.

В число граждан — участников подпрограммы планируется включить граждан, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований и территорий, ранее входивших в границы закрытых административно-территориальных образований. По данным Министерства финансов Российской Федерации, на 1 января 2015 г. на учете состоит 22,34 тыс. семей граждан, желающих выехать на новое место жительства из закрытого административно-территориального образования в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации «О закрытом административно-территориальном образовании».

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации провело в 2014 г. инвентаризацию очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. По результатам инвентаризации на 1 января 2015 г. около 295 тыс. семей указанных категорий граждан являются нуждающимися в жилых помещениях;

3) подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации»

Данная подпрограмма ставит целью построить жилье за период с 2015 по 2020 г. общей площадью 6,42 млн кв. м;

4) подпрограмма «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан»

Целью данной программы является:

• приобретение (строительство) жилья для прокуроров органов прокуратуры, сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, сотрудников научных организаций, спасателей аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, иных категорий граждан на основании решений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;

• предоставление социальных выплат на приобретение жилья федеральным государственным гражданским служащим и молодым ученым;

• переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в зоне Байкало-Амурской магистрали;

5) подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры».

Цель подпрограммы — создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.

Иные программы

Выделим специальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (часть из которых затронута и вышеуказанной программой «Жилище»), в том числе:

• судей38;

• федеральных государственных гражданских служащих39;

• прокуроров и следователей органов прокуратуры40;

• ветеранов Великой Отечественной войны41;

• инвалидов42;

• граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства43.

Также отметим существование региональных программ поддержки отдельных категорий граждан44.

Если покупатель относится к любой категории граждан, имеющих право на субсидию либо жилье и иные варианты поддержки, следует обязательно продумать вариант с получением такой субсидии.

2.4. Имущественные вычеты как дополнительный источник средств: вычет при покупке на вторичном и первичном рынке, вычет по расходам на оплату процентов за кредит, перечень документов для получения вычета, нюансы вычета при долевой собственности

Лучше думать перед тем,
как действовать, чем после.

Демокрит

Двести шестьдесят тысяч рублей, которые покупатель вправе получить от государства в качестве имущественного вычета, могут выступить неплохим дополнительным источником погашения ипотечного кредита. Однако в вопросе вычета довольно много нюансов, которые следует знать, особенно при приобретении квартиры в общую долевую собственность.

Имущественный вычет — это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.

Покупатель вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ):

• строительство дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе:

• расходы на разработку проектно-сметной документации;

• расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

• расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

• расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

• расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации;

• приобретение дома/квартиры/комнаты или доли в них, куда входят, что подразумевает, в том числе:

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

• расходы на приобретение отделочных материалов;

• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;

• принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

• приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (вычет предоставляется только после получения свидетельства о праве собственности на дом);

• приобретение земельных участков, на которых расположены жилые дома или доли в них;

• погашение процентов по целевым займам/кредитам, полученным от организаций и индивидуальных предпринимателей на указанные выше цели.

Вычет при покупке квартиры: до 260 000 руб. покупатель вправе получить от государства при покупке квартиры45. Эта сумма составляет 13 % от 2 млн руб. — именно в пределах этой стоимости квартиры предоставляется имущественный вычет. Если квартира стоит меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости, если стоит больше 2 млн руб., то только в пределах 2 млн руб.

К примеру, покупается квартира за 3 000 000 руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 000 000 руб. 13 % от данной суммы составит 260 000 руб.

Заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно и акта приема-передачи, т. е. ждать оформления права собственности не обязательно46.

Вычет по процентам за кредит: 13 % от уплаченных банку или иной организации за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен.

Ежемесячный платеж, который заемщик вносит в банк, состоит из двух частей: основной долг и проценты. Основной долг — это возврат той суммы, которую заемщик взял в банке. А проценты — это плата за кредит, которая вносится сверх основного долга. Например, из 10 тыс. руб. ежемесячного платежа только 2 тыс. руб. это сумма основного долга, а 8 тыс. руб. составляют проценты. Вычет предоставляется именно по уплаченным процентам.

К примеру, заемщик заплатил за год 200 тыс. руб. процентов за пользование кредитом. 13 % от этой суммы — это 26 тыс. руб. Эту сумму заемщик вправе получить от государства. И получать каждый год, пока платит проценты по кредиту.

Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут47.

Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов.

Но имущественный вычет может получить не каждый. Его может получить только работающий официально человек и только на сумму исчисленного налога на доходы. Вычеты предоставляются в двух формах:

• «освобождение» от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ) — в этом случае работодатель не удерживает 13 % налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое получить в налоговой службе по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату и сумму налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является возможность смены работы, а также тот факт, что работодатель может считать, что это он повысил зарплату (такие случаи были);

• возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем.

Так что для тех, кто не работает официально либо вышел на пенсию, имущественный вычет недоступен.

Отметим, что получить все 260 тыс. единовременно за один год можно только при высокой зарплате. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 000 руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен быть 2 000 000 руб., месячный — 166 666,67 руб.

Пример: заработная плата покупателя составляет 45 000 руб., из них на руки ему выдается 39 150, так как 13 % (5150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5150 × 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств.

В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки.

Раньше вычет можно было получить только один раз. Но с 1 января 2014 г. в новой редакции изложена ст. 220 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета, вправе получить остаток в случае покупки (строительства) другого жилья.

Кроме того, новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.), следовательно, каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб. Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

Обращаем внимание, что положения новой редакции ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физлица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г. (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ).

Минфин России в письме от 12 февраля 2014 г. № 03-04-05/5598 разъяснил, что новые правила применяются в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.

Имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).

Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по месту жительства:

1) письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции по месту жительства покупателя);

2) договор, на основании которого приобретена квартира, — оригинал и копия;

3) документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи (т. е. заявить можно до оформления права собственности) — оригиналы и копии;

4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы), — оригинал и копии;

5) кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры — оригинал и копия;

6) справка банка об уплаченных процентах — оригинал:

7) иные документы в зависимости от ситуации.

Глава 3.
Руководство по получению ипотечного кредита (памятка заемщика)

Если в нынешние времена вы
не залезли в долги, вы, вероятно,
занимаетесь чем-то противозаконным.

Э. Маккензи

3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора: описание процедуры покупки в кредит, критерии выбора ипотечной программы, виды кредиторов и критерии выбора

Жил я в бедности, умру богатым;
а лучше бы наоборот.

Б. Дизраэли

Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения граждан жильем: субсидии, аренда, ипотечное кредитование. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование. Для покупателя, у которого есть накопления и стабильный доход, есть возможность сразу купить квартиру, воспользовавшись кредитными средствами.

Мы часто слышим «купить по ипотеке», «купить в ипотеку», что не совсем корректно. Ипотека (от греч. hypotheka — залог, заклад) с формальной точки зрения представляет собой залог недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательств. Гражданин получает кредит (деньги) — это одна часть отношений, а вторая часть — гражданин отдает квартиру банку в залог, чтобы на случай невозврата кредита банк мог выставить квартиру на торги и на вырученные средства погасить кредит. Поэтому правильнее говорить: «купить квартиру в кредит».

Существует также термин ипотечное кредитование — это система отношений по кредитованию граждан на приобретение строящегося и готового жилья под залог недвижимого имущества или прав требований.

При получении кредита следует иметь в виду, что размер процентов за 30 лет составит около 270 % от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12 % годовых необходимо будет в итоге заплатить:

5 000 000 руб. основного долга;

13 515 026,06 руб. процентов;

Итого: 18 515 026,06 руб.

То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент, поскольку сами банки получают средства под 7–10 %.

Однако шаги по направлению к доступности ипотеки делаются. В частности, распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р48 утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., в соответствии с которой к концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 %, к 2020 г. — 50 %, к 2030 г. — 60 %.

Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.

С другой стороны, альтернативой ипотеки для многих является аренда жилья. Но расходы на аренду, т. е. на оплату чужого жилья, не намного меньше ежемесячного платежа по ипотеке.

Если же покупатель останавливается на ипотеке, то это серьезное решение, определяющее уровень расходов на долгие годы, поэтому такое решение требует тщательного выбора ипотечной программы и расчета своих возможностей.

В подтверждение этого необходимо отметить, что по состоянию на 2010 г. из 1,2 млн ипотечных заемщиков в России сложности с погашением испытывали около 85–90 тыс. (т. е. примерно 10 %49). В период кризиса в 2009 г. в просрочку попало около 15 % всех ипотечных заемщиков50. Данные за 2009–2010 гг. весьма показательны, ведь 2008–2009 гг. являлись кризисными и потому наглядно показали, что случается в такие годы с платежами по ипотеке. Если же говорить о сумме просроченной задолженности, то по данным ЦБ РФ, на начало 2016 г. на просрочке находилось около 20 % всей задолженности по ипотечным кредитам51:

Но мы полагаем, что такая высокая просрочка в рублях не коррелир

...