В. А. Трапезников

Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Издание второе,
переработанное и дополненное

С учетом изменений, внесенных законами № 267-ФЗ, 506-ФЗ, 175-ФЗ, 272-ФЗ, 478-ФЗ, 151-ФЗ

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347(470+571)(094.5.072)

ББК 67.404(2Рос)

Т65

Автор:
Трапезников В. А., кандидат юридических наук. Автор более 40 публикаций по различным правовым аспектам инвестиционной деятельности. Основные направления научных исследований: инвестиционное право, долевое участие в строительстве недвижимости, правовой режим иностранных инвестиций в России.

Настоящее издание представляет собой постатейный комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В настоящей книге рассматриваются также правовые проблемы, связанные с реализацией комплексной и масштабной программы реновации жилищного фонда в городе Москве. Анализируется правовой режим специализированной некоммерческой организации – Московского фонда реновации жилой застройки. Законом о статусе столицы предусматриваются выплаты равноценных возмещений в денежной форме, причем как за жилые помещения, так и за нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации. Кроме того, Законом о статусе столицы предусматривается изъятие для государственных нужд помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам.

С учетом вышеуказанных новелл детально анализируются наиболее значимые понятия и положения, рассматривается судебная практика применения Закона.

Использованы акты законодательства по состоянию на 1 июля 2020 г.

Все ссылки на нормативные правовые акты приводятся на последнюю действующую редакцию документов, за исключением особо оговариваемых случаев, когда комментируются внесенные изменения и дополнения.

Комментарий дополнен таблицей, позволяющей наглядно проследить актуальные изменения в законодательстве по этой тематике, а также освоить основные положения комментируемого Закона.

Комментарий предназначен для руководителей организаций, индивидуальных предпринимателей, практикующих юристов, адвокатов, бухгалтеров.

УДК 347(470+571)(094.5.072)

ББК 67.404(2Рос)

© Трапезников В. А., 2018

© Трапезников В. А., 2020, с изменениями

© ООО «Проспект», 2020

Принятые сокращения

1. Нормативные правовые акты

Конституция РФ – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993

АПК РФ – Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ

БК РФ – Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 145-ФЗ

ГК РФ, Гражданский кодекс – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ

КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ

НК РФ – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ

ТК РФ – Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ

Трудовой кодекс РФ – Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ

УК РФ – Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ

ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ

ЕГРП – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон № 214-ФЗ, Закон о долевом строительстве – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде­рации»

Закон РФ «О защите прав потребителей» – Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» – Закон РФ от 27.11.1992 № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ

КоАП РФ – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ

Основы законодательства РФ о нотариате – Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I

Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» – Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятель­ности»

Федеральный закон «О взаимном страховании» – Федеральный закон от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании»

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон о государственной регистрации – Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Закон № 218-ФЗ – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)

Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотеке (залоге недви­жимости)»

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» – Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» – Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ – Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Федеральный закон «О рекламе» – Федеральный закон от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»

Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» – Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»

Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» – Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»

Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» – Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон об ипотеке – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ – Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ – Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Феде­рации»

Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ – Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ – Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон об инвестиционной деятельности – Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»

Закон о капитальных инвестициях – Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

Закон № 115-ФЗ – Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»

Закон № 210-ФЗ – Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «О порядке предоставления государственных и муниципальных услуг»

Закон № 218-ФЗ – Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 4 ноября 2019 г.) «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон № 223-ФЗ – Федеральный закон от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»

2. Государственные министерства, ведомства и организации

АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ВС

Верховный Суд – Верховный Суд Российской Федерации

МВД России – Министерство внутренних дел Российской Федерации

Минфин России – Министерство финансов Российской Федерации

Минэкономразвития России – Министерство экономического развития Российской Федерации

Минюст России – Министерство юстиции Российской Феде­рации

Минстрой России – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

ПФР – Пенсионный фонд Российской Федерации

Росстат – Государственный комитет Российской Федерации по статистике (преобразован в Федеральную службу государственной статистики)

ФКЦБ – Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг

ФНС России – Федеральная налоговая служба Российской Федерации

ФТС России – Федеральная таможенная служба Российской Федерации

ФСФР – Федеральная служба по финансовым рынкам Российской Федерации

Фонд – Московский фонд реновации жилой застройки

Фонд защиты дольщиков – публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»

ЦБ РФ – Центральный банк Российской Федерации (Банк России)

3. Прочие сокращения

абз. – абзац

АО – акционерное общество

г. – год

гл. – глава(-ы)

коммент. – комментарий

НПФ – негосударственный пенсионный фонд

ОАО – открытое акционерное общество

ООО – общество с ограниченной ответственностью

п. – пункт(-ы)

ПБУ – Положение по бухгалтерскому учету

подп. – подпункт(-ы)

разд. – раздел(-ы)

ред. – редакция

руб. – рубль(-и)

РФ – Российская Федерация

см. – смотри

СМИ – средства массовой информации

ст. – статья(-и)

ч. – часть(-и)

4. Источники опубликования правовых актов

www.pravo.gov.ru – официальный интернет-портал правовой информации: http://www.pravo.gov.ru

БВС РФ – Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации

БНА ФОИВ – Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти

Бюллетень Минюста России – Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации

ВБР – «Вестник Банка России»

ВВАС РФ – «Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Ведомости ВС РСФСР – «Ведомости Верховного Совета РСФСР»

Ведомости ВС СССР – «Ведомости Верховного Совета СССР»

Ведомости МГД – «Ведомости Московской городской Думы»

Ведомости СНД и ВС РСФСР – «Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР»

Ведомости СНД и ВС РФ – «Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации»

ВКС РФ – «Вестник Конституционного Суда Российской Федерации»

РВ – «Российские вести»

РГ – «Российская газета»

СЗ РФ – Собрание законодательства Российской Федерации

СПС – справочные правовые системы

При подготовке комментария использованы нормативные правовые акты по состоянию на 7 декабря 2019 г.

Дорогим родителям
Анатолию Павловичу
и Василе Халимовне посвящается

Предисловие

Развитие российского законодательства в сфере защиты прав дольщиков находится «в постоянном движении».

Закон о долевом строительстве почти за 15 лет своего действия послужил основой для создания механизма обеспечения и защиты прав дольщика, исключил риски «двойных продаж» при покупке «новостроек», но вопросы, к сожалению, остаются.

В настоящее время эта проблема не решена в полной мере, а российское законодательство по-прежнему находится в стадии поиска оптимальной системы, опосредующей отношения сторон в процессе строительства недвижимости.

После написания первого издания комментария приняты три Федеральных закона: от 01.07.2018 № 175-ФЗ (далее – Закон № 175-ФЗ)1, от 25.12.2018 № 478-ФЗ (далее – Закон № 478-ФЗ)2, от 27.06.2019 № 151-ФЗ, в ред. Федерального закона от 02.08.2019 № 261-ФЗ (далее – Закон № 151-ФЗ)3, внесшие существенные изменения в Закон о долевом строительстве.

Законом № 218-ФЗ создан новый механизм защиты прав граждан – участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика граждане – участники долевого строительства могут либо получить выплату компенсации, либо принять решение о завершении строительства объекта.

Активно начал работать Фонд защиты дольщиков, принимающий платежи от застройщиков с 21 октября 2017 г. в размере 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия (далее – ДДУ, договор долевого участия). За первый год работы Фонд защиты дольщиков, образованный на базе госструктуры АО «ДОМ.РФ», собрал 4,6 млрд рублей, что сопоставимо с первоначальными ожиданиями правительства.

С 1 января 2018 г. внесены изменения в Закон о банкротстве, правила которого применяются по делам, производство по которым возбуждено после 1 января 2018 г. (п. 13 ст. 25 Закона № 218-ФЗ). С этой же даты установлена обязанность застройщика по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренная ст. 23.3 Закона № 214-ФЗ.

С 27 июня 2019 г. застройщики обязаны уплачивать указанные взносы по ДДУ, предусматривающие передачу машино-места, нежилого помещения.

Общая площадь застрахованных квартир составила 6,5 млн кв. м, а стоимость – 379 млрд рублей. Новая структура заменила существовавший с 2014 г. механизм страхования в долевом строительстве. Модель страхования застройщиков оказалась неэффективной. За это время страховщики собрали около 39 млрд рублей премий и выплатили пострадавшим гражданам только 50 млн рублей4.

В настоящее время усиливаются гарантии дольщиков, но постепенно государство переходит к проектному финансированию.

С 1 июля 2019 г. новые проекты реализуются по иному принципу. В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 175-ФЗ привлечение денежных средств по строительству домов возможно будет только с использованием счетов эскроу. При этом, если Законом № 175-ФЗ было установлено, что данное правило действует, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., то с 25 декабря 2018 г. правила изменились. Согласно п. 16 ст. 8 Закона № 478-ФЗ расширена обязанность застройщиков использовать счета эскроу. С 1 июля 2019 г. привлечение денежных средств граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., осуществляется только с использованием этой модели финансирования, независимо от даты первоначального договора долевого участия.

При этом с 27 июня 2019 г. Законом № 151-ФЗ установлено, что Застройщик, получивший заключение контролирующего органа, может сохранить право заключать ДДУ при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Но при этом он не вправе заключать в отношении такого объекта недвижимости (проекта строительства) ДДУ с использованием счета эскроу. У застройщика сохраняется право после внесения изменений в проектную документацию и размещения изменений в информационной системе заключать ДДУ с использованием счетов эскроу без уплаты взноса в компенсационный фонд.

В случае привлечения денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу требования ч. 4 ст. 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающей обязанность застройщика оплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, не применяются. Это значит, что по таким договорам застройщик освобождается от внесения взносов в компенсационный фонд. Пунктом 4 ст. 15.4 Закона о долевом строительстве также установлено, что в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, существенные требования закона к застройщику не применяются. Если проанализировать нормы закона, то для застройщика в данном случае устанавливается «облегченная» версия для привлечения денежных средств дольщиков.

Из буквального толкования норм п. 4 ст. 15 Закона № 214-ФЗ, в редакции Закона № 175-ФЗ с 1 июля 2018 г., в случае использования счета эскроу на застройщика не распространяются следующие ограничения, установленные в нем. Во-первых, отменяется требование к обязанности по уплате взноса 1,2% от суммы договора в Фонд защиты дольщиков. Во-вторых, застройщик получает право использовать денежные средства по своему усмотрению, требования по ограничению на распоряжение денежными средствами застройщика, установленные в ст. 18 Закона № 214-ФЗ, не применяются. В-третьих, у участника долевого строительства в отношении таких объектов недвижимости залог не возникает. В-четвертых, застройщик не обязан иметь опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов (далее –МКД) общей площадью 5 тыс. кв. м. В-пятых, не требуется иметь в наличии денежные средства в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете. В-шестых, отменяется требование о запрете застройщику осуществлять выпуск или выдачу ценных бумаг. В-седьмых, отменяется требование об одном расчетном счете застройщика.

Подпунктом «д» п. 8 ст. 1 Закона № 151-ФЗ установлено, что с 28 июня 2021 г. отменяется необходимость получения заключения застройщиком о соответствии его проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ. Данная льгота действует при использовании счета эскроу.

Внесены существенные изменения в порядок проведения проверок деятельности застройщика. С одной стороны, с 25 декабря 2018 г. отменены обязательные плановые проверки, которые проводились по истечении одного года с даты выдачи застройщику разрешения на строительство (ч. 10 ст. 23 Закона № 214-ФЗ в ред. Закона № 478-ФЗ). С другой стороны, расширен перечень оснований для внеплановых проверок застройщиков без предварительного уведомления. В число новых оснований для проверок включены: истечение срока исполнения предписания, если застройщик не устранил указанные в нем нарушения; выявление нарушений обязательных требований в ходе анализа отчетности застройщика; отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев; требование прокурора (ч. 11 ст. 23 Закона № 478-ФЗ). До 25 декабря 2018 г. единственным основанием для внеплановой проверки застройщика без его предварительного уведомления было поручение Президента, Правительства или главы субъекта РФ.

С 2 августа 2019 г. произошли следующие изменения:

Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения в любых зданиях, а не только на жилые в МКД, как раньше. Таким образом, при продаже нежилых помещений физическим лицам до ввода дома в эксплуатацию, например апартаментов, также необходимо оформлять ДДУ.

Установлен запрет на привлечение денежных средств граждан путем продажи ценных бумаг паевого инвестиционного фонда, условия эмиссии которого предполагают возникновение права требовать выдела помещения в МКД.

Предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства независимо от факта уплаты обязательных взносов в компенсационный фонд, а также изменен порядок расчета выплат возмещения. указанное финансирование будет предоставляться только в отношении объектов строительства, строительство которых началось до 1 июля 2019 г. Вместо определения рыночной стоимости жилого помещения на момент заключения договора участия в долевом строительстве ее размер стал определяться исходя из рыночной стоимости жилья на момент выплаты возмещения, но не менее уплаченной по договору цены.

ДДУ может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Статьей 8 Закона № 151-ФЗ с 2 августа 2019 г. устранены ограничения для зачисления средств материнского капитала на счета эскроу в целях предоставления гражданам возможности для приобретения с их помощью строящегося жилья.

При этом Законом от 03.07.2019 № 157-ФЗ, вступившим в силу с 3 июля 2019 г., Фонду защиты дольщиков предоставлено право оказывать дополнительную государственную поддержку в размере 450 тыс. руб. На данную сумму имеют право граждане Российской Федерации – мать или отец, у которых в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г. родились третий ребенок или последующие дети и которые являются заемщиками по ипотечному жилищному кредиту (займу), в т. ч. на приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или соглашению (договору) об уступке прав требований.

С 1 июля 2019 г. функции Фонда защиты дольщиков осуществляются по другому направлению. Единый институт развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» разработал механизм гарантирования по кредитам застройщикам, которые будут выдаваться при переходе к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник. Механизм предполагает, что институт будет оценивать риски, качество застройщика и проекта, после чего будет приниматься решение о предоставлении гарантий под кредит. ДОМ.РФ как институт развития будет предоставлять банкам гарантирование по кредитам на строительство домов. «Получая гарантии, банк сможет кратно выдавать больше кредитов при том же капитале», – пояснил Плутник. Объем строительства профинансирован в размере 4,7 трлн руб., из этого только 400 млрд руб. – собственные средства застройщиков, меньше 10%. 600 млрд – банковское кредитование, что тоже крайне незначительно, а остальное – 3,7 трлн руб. – это средства граждан. Однако с 1 июля 2019 г. застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков. С этого времени они хранятся на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию. Сама стройка будет вестись за кредитные средства.

К 2024 г., по оценкам АО «ДОМ.РФ», потребность застройщиков в банковском финансировании вырастет до 6,4 трлн руб., увеличится в 10 раз по сравнению с текущим уровнем5.

Застройщик получил право обратиться за получением кредита в банки, улучшив свои показатели путем предоставления поручительства ДОМ.РФ. Фонд защиты дольщиков получил право выдать поручительство по заключенному застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита при условии, если первый договор ДДУ заключен до 1 июля 2019 г. При этом ставка по кредитному договору не может превышать ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на три процентных пункта, т. е. 9,5% годовых. С учетом действующей ставки – 6,5%.

Такая мера, безусловно, будет являться поддержкой для застройщиков, находящихся в трудном финансовом положении.

Она может быть предоставлено застройщику. Фонд защиты дольщиков выдает поручительство, за счет субсидий из федерального бюджета в целях выдачи такого поручительства.

На законодательном уровне установлены критерии, когда Фонд защиты дольщиков принимает решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства или отказывает в выплате возмещения:

1) застройщик не является юридическим лицом;

2) застройщик привлекал денежные средства, не имея прав на земельный участок;

3) застройщик осуществлял строительство без разрешения на строительство;

4) ДДУ с первым из дольщиков заключен с использованием счетов эскроу и представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2018 г.;

5) договор ДДУ с первым участником строительства заключен после 1 июля 2019 г. (ч. 3.3 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ, введена с действие с 27 июня 2019 г. Законом № 151-ФЗ).

Таким образом, дольщики, заключающие договор ДДУ после 1 июля 2019 г., при условии, если первый договор с застройщиком заключен после 1 июля 2019 г., подпадают под риск неполучения финансирования от Фонда защиты дольщиков в случае попадания строящегося МКД в реестр проблемных объектов.

Из числа участников банкротства застройщика исключены юридические лица. Соответственно, право на компенсацию согласно ст. 13 Закона № 218-ФЗ имеют только физические лица.

На законодательном уровне введен термин: «единый реестр проблемных объектов». Контролирующие органы обязаны размещать в единой информационной системе информацию жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) перечень мероприятий по решению проблем граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства МКД.

С 27 июня 2019 г. Фонду защиты дольщиков разрешено производить выплаты за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с настоящим Федеральным законом, в случаях, если по таким договорам застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд.

Фонду защиты дольщиков предоставлено право авансировать расходы арбитражного управляющего при отсутствии у должника средств, достаточных для их погашения.

С 27 июня 2019 г. жилищные кооперативы получили право на финансирование в Фонде защиты дольщиков.

С 15 ноября 2019 г. согласно изменениям к Закону № 218-ФЗ от 04.11.2019 № 359-ФЗ6 у ДОМ.РФ появилось еще одно полномочие: право производить выплаты за счет имущества Фонда членам жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, который создан в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве.

У членов жилищно-строительных кооперативов, созданных до 1 июля 2019 г., появилось право обратиться в ДОМ.РФ для получения выплаты в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ, в том числе в целях финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства или для выплаты возмещения гражданам – членам кооператива.

При этом кооператив передает Фонду субъекта Российской Федерации или некоммерческой организации Фонда свое имущество.

А гарантией стабильности является запрет на оспаривание таких сделок. Вышеуказанные изменения позволяют направить государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам (далее – ЖСК) в ходе процедур банкротства застройщиков.

С 27 июня 2019 г. вступил в силу Федеральный закон от 27.06.2019 № 153-ФЗ, согласно которому договоры страхования гражданской ответственности застройщика и поручительства банка досрочно прекращаются с 27 июня 2019 г.7

При этом необходимо, чтобы соблюдались два условия:

• не наступил страховой случай и не предъявлено требование о выплате страхового возмещения (об исполнении обязательств по договору поручительства);

• объект не введен в эксплуатацию.

Установлена обязанность страховщиков передать Фонду защиты дольщиков часть полученной страховой премии в размере доли страховой премии, предназначенной для осуществления страховой выплаты. Застройщик считается исполнившим обязательство по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд со дня вступления в силу Закона № 153-ФЗ.

До 21 августа 2019 г. страховщики обязаны перечислить в ДОМ.РФ часть страховой премии (платы по договору поручительства), возвращенную страховщиком или поручителем. Так, страховая компания ВСК на своем официальном сайте уведомила всех заинтересованных лиц о прекращении своих обязательств по страхованию гражданской ответственности застройщиков группы компаний «Урбан-Групп» в связи с передачей всех договоров в Фонд защиты дольщиков8.

Застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., вправе:

• получать целевые займы от своих учредителей (участников);

• предоставлять целевые займы через свой расчетный счет застройщикам – дочерним обществам.

Необходимо обратить внимание еще на одну проблему. Изначально правовая природа прав дольщиков строилась на вещно-правовой концепции. Правовой основой являлись положения п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности и п. 3 ст. 3 Закона о капитальных инвестициях. Дольщики, являясь инвесторами, подавали иски о признании в судебном порядке права собственности на долю в объекте строительства, пропорциональную уплаченной цене. На основании судебного акта регистрировали право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную уплаченной цене. Однако это неверно с точки зрения учета волеизъявления сторон, которые договаривались

В ситуации банкротства происходит еще большая несправедливость – объект незавершенного строительства изымается из конкурсной массы, что приводит к нарушению прав банков-заимодавцев, подрядчиков, работников застройщика, кредиторов по деликтным требованиям, которые вынуждены удовлетворяться из оставшихся активов (если они вообще есть).

С принятием постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 получает старт обязательственно-правовая концепция прав дольщика, суть которой заключается в том, что у него есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь: право требовать принудительного исполнения обязательства от застройщика в натуре либо право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Поскольку требования вытекают из обязательственных отношений по инвестиционным контрактам, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности.

Когда застройщик «впадает» в банкротство, единственным активом, входящим в конкурсную массу, является недостроенный объект недвижимости. Применяя вещно-правовую концепцию, суд изымает объект недвижимости из конкурсной массы. Однако применение подобного правила на практике ставит в неравное положение конкурсных кредиторов должника.

При использовании обязательственной концепции договор долевого участия порождает другие отношения между дольщиком и застройщиком. У дольщика возникает право требования исполнения соответствующего обязательства по предоставлению квартиры, которое не может быть удовлетворено путем подачи вещных исков о признании права собственности. При этом в Законе о долевом строительстве устанавливается специальная мера защиты прав дольщиков – законный залог инвесторов на объект.

Отмеченные проблемы защиты прав инвесторов, возникающие при банкротстве застройщиков, требуют системной разработки. Проблема застройщиков, а также массовые случаи неплатежеспособности и несостоятельности крайне нежелательны ни обществу, ни государству.

В результате проблема финансовой несостоятельности (банкротства) застройщиков приобретает социальный и в определенном смысле публично-правовой характер.

Законодательство в данной сфере также «не стоит на месте». В соответствии с п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действующей с 1 января 2018 г., при рассмотрении дела о банкротстве застройщика процедуры наблюдения и финансового оздоровления не применяются. Конкурсное производство, в отличие от обычного 6-месячного срока, вводится на один год. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются непосредственно конкурсному управляющему, а не в арбитражный суд (п. 3 ст. 201.8 Закона № 127-ФЗ)9.

Следует отметить существенные проблемы в части требований граждан – участников долевого строительства в отношении нежилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика: на практике часто граждане вкладывают денежные средства не только в строительство жилых помещений, но и в нежилые помещения для личных нужд (к примеру, машино-место). Законом № 478-ФЗ внесены изменения в Закон о банкротстве, вступившие в силу с 25 декабря 2018 г. Права дольщиков на нежилые помещения приравнены к правам участников, заключивших договоры долевого участия на жилые помещения. В соответствии с п. 3 ст. 8 Закона № 478-ФЗ, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 25 декабря 2018 г. и к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, арбитражный управляющий в течение 45 календарных дней вносит в реестр требований кредиторов соответствующие изменения10. Проблемы защиты прав дольщиков не решаются единообразно по федеральным стандартам.

В субъектах Российской Федерации после вступления в силу Закона о долевом строительстве принимаются законы, направленные на выплату компенсаций обманутым дольщикам за счет региональных бюджетов.

К числу социально незащищенных категорий граждан относятся граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены при отсутствии возможности их восстановления без привлечения иных ресурсов из публичных фондов.

По данным Минстроя, на 1 октября 2018 г. в региональные планы-графики восстановления прав обманутых дольщиков включено 898 проблемных объектов, на 1 января 2018 г. этот показатель составлял 836. Из перечня проблемных было исключено 49 объектов, добавлено – 67. По сведениям ведомства, на 1 октября 2018 г. в региональные планы-графики восстановления прав обманутых дольщиков включено 37,6 тыс. человек. При этом всего в России в долгостроях зарегистрировано 96,845 тыс. договоров долевого участия11.

В отношении указанных граждан органы власти формируют особые экономико-правовые механизмы дополнительной финансовой поддержки12.

Эти и другие проблемы автор рассматривает в настоящем комментарии.

Федеральный закон
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИЗМЕНЕНИЯ:

от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 16.10.2006 № 160-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.11.2011 № 337-ФЗ, от 30.11.2011 № 362-ФЗ, от 10.07.2012 № 118-ФЗ, от 30.12.2012 № 294- ФЗ (ред. 23.07.2013), от 30.12.2012 № 318-ФЗ, от 23.07.2013 № 241-ФЗ, от 28.12.2013 № 414-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 224-ФЗ, от 13.07.2015 № 236-ФЗ, от 01.05.2016 № 139-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 01.07.2017 № 141-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ, от 29.07.2017 № 267-ФЗ, от 31.12.2017 № 506-ФЗ, от 01.07.2018 № 175-ФЗ, от 29.07.2018 № 272-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ.

Статья 1.
Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

(в ред. Федерального закона от 27 июня 2019 г. № 151-ФЗ)

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) утратил силу с 1 июля 2018 года. – Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ;

3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

(п. 3 в ред. Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ)

2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

(часть 2.2 введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ)

2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

(часть 3 введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи:

1) с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»;

2) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом, Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3) с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации для реализации указанных в настоящем пункте целей с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Фонд субъекта Российской Федерации).

(п. 3 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

(часть 4 в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

__________________________________________

Комментарий к части 1 статьи 1

В комментируемой норме установлено, что Закон о долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Необходимость его принятия обосновывалось в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1.

В этом документе признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее.

Согласно Закону о долевом строительстве, между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Комментируемая норма определяет отношения, которые являются сферой регулирования Закона, а именно: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В комментируемой норме уточняется понятие объекта долевого строительства. В его состав включены как объекты долевого строительства, так и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный Закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу – начиная с 1 апреля 2005 г.

Положения Закона о долевом строительстве применяются не только к многоквартирным домам, но и иным объектам недвижимости, к которым относятся блокированные дома.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, МКД признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством2.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс, ГрК РФ) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

При этом каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Отношения в рамках договора долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в МКД и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности с применением норм ГК РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор.

Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон № 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством3.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ), т.е. часть создаваемого МКД и (или) иного объекта недвижимости, а не весь объект в целом. Дольщики не имеют права на пересмотр сметы, на внесение изменений в техническую документацию, осуществление контроля и надзора за деятельностью застройщика, не могут требовать возмещения расходов в связи с исправлением дефектов в технической документации – в отличие от заказчика, который указанными правами обладает согласно ст. 744, 748 ГК РФ. Также отметим, не углубляясь на данном этапе в рассуждения относительно природы прав дольщиков, что у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора до приемки заказчиком результата работы возникает вещное право на результат выполненной работы (ст. 729 ГК РФ), а у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами (ст. 9 Закона)4.

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Аналогичные правила установлены в ст. 6 Закона о капитальных инвестициях.

Вместе с тем в ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности содержится прямое указание, что данный Закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом о долевом строительстве.

До 1 декабря 2011 г., в том числе и применительно к дольщикам в рамках долевого участия, была распространена позиция, что в силу п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, т.е. до подписания акта о реализации инвестиционного контракта.

Таким образом, результатом инвестиционной деятельности являлся переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов прав на результаты таких вложений.

Кроме этого, возникновение у субъектов инвестиционной деятельности права общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности происходило в силу прямого указания Закона при заключении инвестиционного контракта и совершении действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта, и не поставлено в зависимость от отсутствия или наличия государственной регистрации данного права.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества5.

Кроме того, возникали споры, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на земельный участок.

Установление данного обстоятельства необходимо для определения лица, за которым может быть зарегистрировано первичное право собственности на спорные не завершенные строительством объекты6. Все эти вопросы оставались нерешенными в рамках действующего законодательства.

Поскольку на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, требования Закона об инвестиционной деятельности не распространяются, с 1 января 2011 г. по данному основанию дольщик лишен правовой возможности предъявить иск о признании права на незавершенный объект долевого строительства.

Комментарий к части 2 статьи 1

Комментируемая норма устанавливает, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только двумя способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве (перечень закрытый и не подлежит расширительному толкованию):

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При этом с 27 июня 2019 г. Закон о долевом строительстве теперь распространяется на любые помещения, машино-места (до 7 кв. м) в МКД, а не только на нежилые. Поправка связана с необходимостью противодействовать обходу закона через продажу нежилых помещений, например, апартаментов.

Иные способы привлечения инвестиций в строительство многоквартирных (многоофисных) домов, кроме указанных выше способов, не допускаются. Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона о долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

С 1 июля 2018 г. установлен запрет на использование таких способов привлечения средств граждан для строительства жилья, как жилищные сертификаты и участие в ЖСК, за исключением жилищно-строительных кооперативов, осуществляющих строительство на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.

Данное изменение обусловлено тем, что регулирование указанных правоотношений на сегодняшний день является недостаточным в связи с отсутствием контроля за деятельностью застройщиков, использующих обозначенные способы привлечения средств граждан, а также невозможностью применения к этим правоотношениям гарантийного механизма компенсационного фонда. Указанные обстоятельства могут привести к обходу застройщиками через механизмы жилищно-строительных кооперативов и выпуск жилищных сертификатов требований Закона № 214-ФЗ и к нарушению прав граждан.

Рассмотрим эти два вида.

Договор участия в долевом строительстве. Легальное определение данного понятия дано в ст. 4 комментируемого Закона. Он рассматривается как основной механизм привлечения инвестиций, а также защиты и охраны прав и интересов инвесторов при создании объектов недвижимости.

Из легального определения договора долевого строительства, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только до момента введения дома в эксплуатацию. Следовательно, если дом построен без привлечения необходимого количества участников долевого строительства и введен в эксплуатацию, то застройщик должен становиться собственником «нераспределенных» жилых помещений в многоквартирном доме и обязан зарегистрировать право собственности на них. После этого он может их отчуждать по различным гражданско-правовым договорам, кроме договора о долевом строительстве.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное им не предусмотрено.

Комментируемой нормой в редакции Закона № 175-ФЗ установлены два вида кооперативов:

1. Жилищно-строительные кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;

2. ЖСК, созданные в соответствии с Законом о банкротстве.

Рассмотрим эти два вида кооперативов.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ). АО «ДОМ.РФ» может предоставлять на безвозмездной основе земельные участки для целей строительства жилья (индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки и многоквартирных домов) жилищно-строительным кооперативам (далее – ЖСК) с господдержкой, создаваемым из числа граждан, соответствующих критериям, установленным ч. 4 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108 «Об утверждении перечня категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в соответствии с отдельными федеральными законами, и оснований включения указанных граждан, а также граждан, имеющих 3 и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов» в соответствии с положениями ч. 4 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ.

Отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Законом о долевом строительстве не регулируются.

Особенности предоставления помещений ЖСК установлены п. 4 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», в которой установлены особенности передачи земельных участков единым институтом развития кооперативам и гражданам, являющимся членами кооперативов.

Правительство Российской Федерации в постановлении от 09.02.2012 № 108 определяет категории граждан из числа лиц, которые замещают должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу, государственную службу иных видов, устанавливаемых федеральными законами, и (или) для которых работа в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных организациях, государственных академиях наук, государственных учреждениях, входящих в структуру Российской академии наук, организациях оборонно-промышленного комплекса, сведения о которых включены в сводный реестр таких организаций, а также граждан, имеющих трех и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов.

Категории граждан из числа лиц, для которых работа в учреждениях и организациях является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива (за исключением граждан, имеющих трех и более детей), и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого кооператива, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как установлено в ч. 3 ст. 110 Жилищного кодекса, жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Законом № 161-ФЗ, не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Следовательно, ЖСК вправе осуществлять строительство МКД.

Согласно ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Данная редакция введена Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ, который в соответствии со ст. 5 вступил в силу со дня официального опубликования – 1 декабря 2011 г. Требования указанной нормы распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления его в силу7.

То есть создаваемые после 1 декабря 2011 г. кооперативы обязаны оформить права на застраиваемый земельный участок, а также получить разрешение на строительство как застройщик.

В Уставе кооператива необходимо отразить следующие сведения, Учредительные документы кооператива должны содержать следующие положения:

1) членами кооператива могут являться только граждане;

2) один пай соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения;

3) одному члену кооператива предоставлено право владения только одним паем;

4) запрет на передачу пая членом кооператива до даты регистрации права собственности такого члена кооператива на жилое помещение, за исключением случая наследования пая (п. 4 в ред. Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ)8;

5) запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов;

6) в случае прекращения членства в кооперативе в связи с выходом или исключением члена кооператива из кооператива, в результате которого появляется возможность вступления в него новых членов, право на вступление в кооператив возникает только у граждан, указанных в части 4 настоящей статьи;

7) в случае приобретения у члена кооператива пая самим кооперативом распоряжение таким паем возможно только путем его передачи гражданам, указанным в ч. 4 настоящей статьи;

8) строительство многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка, переданного в безвозмездное пользование кооперативу, как цель деятельности кооператива (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ).

Передача земельных участков Единым институтом развития кооперативам осуществляется безвозмездно – в безвозмездное срочное пользование либо в собственность9.

В 2017 г. с участием единого института развития в жилищной сфере предоставлены земельные участки в безвозмездное срочное пользование 29 жилищно-строительным кооперативам из земель федеральной и неразграниченной собственности для обеспечения строительства жилья и объектов инженерной инфраструктуры общей площадью передано земельных участков площадью 269 га. Всего в рамках реализации проектов ЖСК в 2017 г. в эксплуатацию введено 59,5 тыс. м² жилья10.

Кооператив уведомляет единый институт развития о получении разрешения на строительство предусмотренных договором безвозмездного пользования многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельных участков, переданных в безвозмездное пользование кооперативу, с приложением нотариально удостоверенной копии такого разрешения.

Согласно п. 27 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ стоимость строительства жилья и (или) объектов инженерной инфраструктуры, стоимость выполнения инженерных изысканий, подготовки проектной документации, подключения (технологического присоединения) объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и технологического присоединения объектов жилищного строительства к электрическим сетям и иных работ, товаров, услуг, связанных с таким строительством, в совокупности не могут превышать сумму паевых взносов.

После завершения строительства оформляется отказ Единого института развития от права собственности на земельные участки в отношении земельного участка расположенного под многоквартирным домом.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В случае случайной гибели или сноса многоквартирного дома собственники помещений сохраняют право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета указанный земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

С учетом положений ЖК РФ, устанавливающих право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на земельный участок, на котором расположен указанный многоквартирный дом со всеми сопутствующими объектами, норма об отказе Единого института развития от права собственности на такой вид земельных участков представляется логичной, поскольку в данном случае речи о каком-то ином виде отчуждения указанных земельных участков идти не может: в силу закона они принадлежат собственникам помещений многоквартирного дома11.

Второй вид кооперативов.

В рамках процедур в деле о банкротстве (конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона о банкротстве). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.

Законом № 218-ФЗ создан новый механизм защиты прав граждане – участники долевого строительства. В случае банкротства застройщика они могут либо получить выплату компенсации, либо принять решение о завершении строительства объекта.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.

Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта. При это определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).

В определении Верховного Суда РФ от 29.01.2018 № 302-ЭС15-16658(3) по делу № А33-5698/2013 разъяснено, что положения п. 16 ст. 201.10 Закона о банкротстве не препятствуют созданию по воле большинства участников строительства одного жилищно-строительного кооператива в отношении нескольких многоквартирных домов.

На практике погашение требований участников строительства осуществляется путем передачи нескольких незавершенных строительством объектов и прав аренды земельных участков одному жилищно-строительному кооперативу.

В определении о передаче в жилищно-строительный кооператив в счет удовлетворения требований участников строительства на совокупность прав застройщика указываются объекты незавершенного строительства и земельные участки, принадлежащие застройщику.

В данном документе отражаются процент готовности, кадастровый номер дома и основные характеристики как дома, так и земельного участка. Пример: 10-этажный жилой дом с кадастровым номером 10:10:1000000:0000, общей площадью 10 000 кв. м на 100 квартир, 90% готовности; земельный участок, земли населенных пунктов для строительства 10-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями офисов на первом и втором этажах; пристроенным одноэтажным магазином непродовольственных товаров с подвальным помещением, инженерным обеспечением объекта, площадью 12 000 кв. м по адресу: Россия, г. Энск, ул. Энская, д. 100, кадастровый номер 10:10:1000000:000.

Комментарий к части 2.1 статьи 1

С 26 июля 2019 г. законодатель отдельно выделил незаконный способ привлечения денежных средств граждан: предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в соответствии с условиями эмиссии которых или по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом (далее – ПИФ) гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию.

Данный способ опасен тем, что инвестор, присоединяясь к договору доверительного управления ПИФом, утрачивает право лично контролировать процесс строительства и должен полагаться на добросовестность и компетентность управляющей компании. Сам порядок оформления результатов инвестирования в собственность инвесторов в Законе № 214-ФЗ не предусмотрен.

Данный способ привлечения денежных средств дольщиков был введен в Закон о долевым участии Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ, разрешивший застройщику выпускать особые облигации – жилищные сертификаты. Продажи квартир в новостройках путем выпуска жилищных сертификатов широкого распространения не получили и эта схема была отменена в соответствии со ст. 8 Закона № 175-ФЗ с 1 июля 2018 г.

В комментируемой норме установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Несмотря на установленный запрет заключения договоров в какой-либо другой форме, за исключением указанных в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, законодатель сохранил право дольщика на сохранение отношений с застройщиком.

Это означает, что если застройщик при привлечении средств дольщика применяет другие схемы привлечения инвестиций – посредством договоров простого товарищества (совместной деятельности) или создания коммандитных товариществ (дольщик становился членом товарищества, вносил взнос и при выходе из товарищества получал в собственность квартиру), то дольщик вправе требовать передачи квартиры на основании норм Закона о долевом строительстве. Окончательное решение по данному вопросу принадлежит дольщику.

При этом за нарушение этих правил для застройщика предусмотрена административная, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ст. 200.3 УК РФ).

Комментарий к части 2.2 статьи 1

Данной нормой установлено, что лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если организация, действуя на основании агентского договора, предварительных договоров купли-продажи с последующим возникновением права собственности на квартиры до ввода объекта в эксплуатацию, т.е. способом, отличным от указанных в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве, привлекло денежные средства граждан, то это будет основанием для признания недействительной сделку и привлечения застройщика к административной ответственности. В то же время представляется, что в дальнейшем требуется более четкое законодательное разграничение договора купли-продажи и долевого участия.

В соответствии с ч. 1 ст. 14.28 КоАП привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством о долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Согласно примечанию к ст. 14.28 КоАП РФ, в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная ч. 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Строительство многоквартирных домов – деятельность, которая с недавнего времени находится под строгим контролем государства. В связи с этим в каждом субъекте Российской Федерации существует орган исполнительной власти, который контролирует деятельность застройщиков на подведомственной ему территории.

Приведем в качестве примера некоторые из таких органов исполнительной власти по крупнейшим субъектам Российской Федерации:

• в г. Москве – Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства;

• в Московской области – Министерство строительного комплекса Московской области;

• в г. Санкт-Петербурге – Служба государственного строительного надзора и экспертизы г. Санкт-Петербурга.

Комментарий к части 2.3 статьи 1

Действие Закона о долевом строительстве в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Данная норма введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ и вступила в силу с 1 января 2017 г.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ, блокированные дома – это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

При этом в силу п. 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденного и введенного в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, многоквартирный дом – это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Соответственно, блокированные дома не являются МКД.

Строительство блокированных жилых домов подпадает под действие Закона о долевом строительстве при одновременном наличии следующих условий:

• жилой дом состоит из трех и более блоков;

• для строительства (создания) жилого дома привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц;

• государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 января 2017 г.

Данное дополнение в Закон о долевом строительстве представляется важным, поскольку для судебной практики тип объекта строительства является крайне важным. Высший Арбитражный Суд РФ в постановлении от 15.07.2014 выразил свою точку зрения по аналогичному вопросу. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов) и как раз добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве применялись нормы банкротства застройщика. Но суд отказал в таком требовании, ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома12.

Комментарий к части 3 статьи 1

В соответствии с комментируемой нормой действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе МКД) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) МКД и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Данная норма выводит из-под действия Закона о долевом строительстве только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Если индивидуальный предприниматель заключил договор в соответствии с требованиями настоящего Закона, в том числе и на покупку нежилого помещения в многоквартирном доме, то на него как на дольщика все гарантии распространяются в полном объеме.

Существенные отличия правоотношений в сфере регулирования в инвестиционной деятельности от регулируемых в рамках настоящего Закона сводятся не только к субъектному составу. В первом случае вложение денежных средств в строительство осуществляется для приобретения объекта недвижимости в собственность для личных потребительских целей, во втором – в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Инвестиционная деятельность по строительству объектов недвижимости регулируется ГК РФ и Законом о капитальных вложениях.

В указанном законе установлено, что инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В ст. 1 Закона о капитальных вложениях установлено, что предметом регулирования являются инвестиции, под которыми понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ в Закон о капитальных вложениях, действие последнего также не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов.

В соответствии с п. 11 (абз. 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве.

Из буквального содержания указанного разъяснения следует, что вне зависимости от того, какой объект создается, привлечение денежных средств допустимо только способами, указанными в ч. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве. Таким образом, фактически для нежилых объектов допустимо использование только договора участия в долевом строительстве.

Если договор относительно будущей недвижимости заключен между застройщиком и дольщиком-гражданином, то он не может быть ничем иным, как договором участия в долевом строительстве (абз. 3 п. 11). Если же дольщиком является юридическое лицо либо предприниматель, то это, скорее всего, договор купли-продажи будущей недвижимости, хотя может быть и договором участия в долевом строительстве. Не случайно в постановлении сказано, что «...если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи» (абз. 2 п. 4)13.

Также необходимо учитывать, что отношения в сфере привлечения денежных средств от физических и (или) юридических лиц с принятием ими на себя обязательств, после исполнения которых возникает право собственности на жилое помещение, могут регулироваться законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах.

Комментарий к части 4 статьи 1

Данная норма является абсолютной новеллой законодательства в данной сфере.

В соответствии с комментируемой нормой действие Закона о долевом строительстве распространяется на отношения:

1. Связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

2. С 25 декабря 2018 г. Закон о долевом строительстве распространяется и на отношения, связанные с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства и передачей его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной в соответствии с Законом № 218-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных Законом о банкротстве.

3. С 27 июня 2019 г. комментируемый закон распространяется на отношения, связанные с урегулированием обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в связи с передачей его прав унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации при его банкротстве.

Рассмотрим особенности данных отношений.

1. В соответствии Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве»14 (далее – Закон № 141-ФЗ).

В целях обеспечения успешной реализации программы реновации Законом № 141-ФЗ предусматривается создание специализированной некоммерческой организации – Московский фонд реновации жилой застройки (далее – Фонд), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком.

Статьей 7.7 Закона № 141-ФЗ установлено, что Фонд является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда. Фонд имеет печать с изображением герба города Москвы и полным наименование в том числе осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности Фонда, а также на земельном участке, переданном Фонду по договору аренды земельного участка или по договору безвозмездного пользования земельным участком; заключает договоры участия в долевом строительстве, в которых Фонд выступает в качестве застройщика, договоры купли-продажи помещений в многоквартирных домах и иных объектов недвижимого имущества в целях реализации программы реновации и (или) решения о реновации, иные договоры по распоряжению указанными помещениями, а также заключает другие сделки по распоряжению принадлежащим Фонду имуществом.

При этом Законом предусматривается субсидиарная ответственность города Москвы по обязательствам Фонда, что гарантирует ответственность городских властей перед населением.

Нормативным правовым актом города Москвы Фонд может быть наделен правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве в порядке, установленном Законом о долевом строительстве, с учетом следующих особенностей:

Положения п. 1 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 3, ч. 2 ст. 12.1, ст. 15‒15.4, 23.2 Закона о долевом строительстве в отношении деятельности Фонда не применяются. Фонд вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности Фонда, а также на земельном участке, переданном Фонду по договору аренды земельного участка или по договору безвозмездного пользования земельным участком.

Правительство Москвы в лице Департамента строительства является единственным учредителем создаваемого Фонда.

В соответствии с п. 2.6 постановления Правительства Москвы от 08.08.2017 № 517-ПП финансовое обеспечение деятельности Фонда осуществляется за счет его собственных средств, средств бюджета города Москвы, а также иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации15.

≪«В 2019 г. запланирован выход более чем на 70 стартовых площадок по программе реновации… Сегодня дома по программе реновации возводятся во всех округах столицы, кроме “новой” Москвы и Зеленограда. Всего строится 51 дом для переселенцев из ветхого и сносимого жилья. До конца этого года КП УГС, которое выступает застройщиком, планирует выход на площадку 16 объектов. Также планируется начать работы на 60 объектах Фонда реновации», – рассказал директор Департамента строительства А.Бочкарев. На сегодняшний день в новые дома переселяются примерно 6,5 тыс. участников программы реновации, а до конца года их число вырастет еще на 4 тыс. человек16.

Положения Закона № 141-ФЗ о наделении Фонда статусом застройщика не относится к предмету регулирования Закона о статусе столицы, поэтому получение соответствующего статуса осуществляется путем дополнения в ч. 4 ст. 1 Закона о долевом строительстве с соблюдением установленных им требований, направленных на обеспечение прав участников долевого строительства.

Фонд обязан ежегодно размещать годовой отчет о своей деятельности на официальном сайте Фонда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Для осуществления своей деятельности Фонд вправе использовать сведения, отнесенные к государственной тайне, при условии соблюдения требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне.

В целях выполнения Фондом функций по подготовке, регистрации и выдаче градостроительного плана земельного участка до его образования выдача разрешения на строительство без правоустанавливающих документов на земельный участок осуществляются по заявлению Фонда, направляемому в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы.

Основным недостатком новеллы является отсутствие определение главного понятия «реновация жилищного фонда». В правоприменительной практике оно имеет различное толкование. Отсутствие единого определения понятия «реновация жилищного фонда» делает неопределенной цель установления особенностей регулирования соответствующих правоотношений и может негативно сказаться на единообразии применения проектируемых норм.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (постановления от 15.07.1999 № 11-П, от 27.05.2003 № 9-П, от 27.05.2008 № 8-П, от 30.06.2011 № 14-П, от 21.03.2013 № 6-П, от 18.07.2013, от 11.11.2014 № 29-П), вводимые федеральным законодателем нормы должны отвечать критериям определенности, ясности и недвусмысленности.

Федеральное законодательство не содержит общих правил «реновации жилищного фонда». В настоящее время им предусмотрены, например, механизмы признания жилищного фонда аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и переселения в связи с этим граждан из такого жилищного фонда. Следовательно, вести речь об установлении особенностей реновации жилищного фонда представляется некорректным.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается в случаях, прямо предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника его имущества допускается только по основаниям, указанным в п. 2 данной статьи. Предусмотренное в Законе № 141-ФЗ основание прекращения права собственности по существу представляет собой новый вид изъятия имущества. При этом гарантии соблюдения прав собственника не очевидны. Например, принудительное изъятие недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ) возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статья 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», введенной Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее – собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

• жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

• такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством города Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом города Москвы;

• такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г.), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.

Постановлением Правительства Москвы от 08.08.2017 № 516-ПП утверждены Требования к улучшенной отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых взамен жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве17.

В квартирах устанавливается двухкамерный энергосберегающий стеклопакет из дерева или поливинилхлорида толщиной наружной стенки 2,8 мм, внутренней – 2,5 мм, с установкой москитной сетки. В квартире укладывается на звукоизоляционную подложку ламинат 32 класса толщиной 8 мм. Цвет – светлых тонов. На балконах и лоджии укладывается керамогранит. Плита на кухне устанавливается электрическая. В кухне, комнатах, прихожей и коридоре устанавливаются люстры. В санузлах устанавливаются светильники накладные потолочные или настенные во влагостойком исполнении.

В целях обеспечения исключения дополнительной налоговой нагрузки на граждан-участников программы реновации жилищного фонда в городе Москве Федеральным законом от 27.11.2017 № 352-ФЗ предоставлены Фонду и гражданам-участникам программы реновации ряд налоговых преференций. Закон вступил в силу с 27 ноября 2017 г.18

Фонд исключен из числа налогоплательщиков по налогу на прибыль организаций. Расходы Фонда на приобретение (создание) объектов недвижимого имущества в рамках реализации программы реновации жилищного фонда в городе Москве, за исключением расходов, произведенных в рамках целевого финансирования и целевых поступлений в соответствии с подп. 14 п. 1 и п. 2 ст. 251 настоящего Кодекса отнесены к расходам, связанным с производством и реализацией. Указанные расходы признаются для целей налогообложения на дату передачи принадлежащих указанной организации на праве собственности объектов недвижимого имущества городу Москве в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве.

При этом оценивая данную норму, необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 56 Налогового кодекса нормы законодательства о налогах и сборах, определяющие основания, порядок и условия применения льгот по налогам и сборам, не могут носить индивидуального характера.

Законом № 352-ФЗ расширен перечень лиц, освобождаемых от уплаты государственной пошлины. Физические лица – за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в них, предоставленные им взамен освобожденных жилых помещений или долей в них в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве освобождаются от уплаты госпошлины (п. 1 ст. 333.35 Налогового кодекса с 27 ноября 2017 г. дополнен подп. 17).

Освобождены от налогообложения по налогу на доходы физических лиц доходы в виде объектов недвижимого имущества, полученных гражданами в собственность от Фонда (п. 41.1 ст. 217.1 Налогового кодекса, введен в действие с 27 ноября 2017 г.).

В соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем. Таким образом, срок владения освобожденной квартирой, засчитывается в минимальный предельный срок владения квартирой, полученной при реновации.

Кроме того, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества сокращается до трех лет, если:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; либо

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; либо

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Необходимо отметить и об еще одной гарантии прав граждан, включенных в программу реновации. В соответствии со ст. 48 Конституции РФ каждому гарантируется право на получение квалифицированной юридической помощи, но бесплатно юридическая помощь оказывается в случаях предусмотренных законом.

С 15 января 2012 г. действует Федеральный закон от 21.11.2011 № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» (далее – Закон № 324-ФЗ)19.

Согласно Закону № 324-ФЗ юридические и физические лица – участники государственной и негосударственной систем бесплатной юридической помощи, а также иные лица, наделенные правами, могут оказывать (с некоторыми изъятиями) три вида бесплатной юридической помощи:

• правовое консультирование в устной и письменной форме;

• составление заявлений, жалоб, ходатайств и других документов правового характера;

• представление интересов гражданина в судах, государственных и муниципальных органах, организациях.

В соответствии со ст. 1.1 Закона г. Москвы от 04.10.2006 № 49 (ред. от 12.07.2017) «Об оказании адвокатами бесплатной юридической помощи гражданам Российской Федерации в городе Москве» право на получение всех видов бесплатной юридической помощи, предусмотренных в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи предоставлено гражданам являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации жилищного фонда в городе Москве20. Список негосударственных центров юридической помощи опубликован на сайте Министерства юстиции Российской Федерации http://minjust.ru/ru/spisok-negosudarstvennyh-centrov-besplatnoy-yuridicheskoy-pomoshchi.

Как уже отмечалось ранее, Законом о статусе столицы предусматриваются выплаты равноценных возмещений в денежной форме, причем как за жилые помещения, так и за нежилые помещения в МКД, включенных в решение о реновации. Кроме того, Законом о статусе столицы предусматривается изъятие для государственных нужд помещений в МКД, включенных в решение о реновации, принадлежащих на праве собственности юридическим лицам.

Собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения. Выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Указанное в настоящей части заявление может быть направлено в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в течение тридцати дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, заключаемого в соответствии с ч. 4 настоящей статьи, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения.

Предоставление равнозначного жилого помещения, равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы (далее – договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

Договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения, подлежит заключению собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, предусмотренного частью шестой настоящей статьи. К такому договору применяются правила гражданского законодательства о мене с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом.

В случае если собственник жилого помещения направил заявление в течение тридцати дней со дня получения проекта договора, уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы заключает с этим собственником жилого помещения договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления ему равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения на праве собственности. В этом случае договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного возмещения в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения, подлежит заключению этим собственником жилого помещения в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

При определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности. Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену в соответствии с ЖК РФ включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению «также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». Но, для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По мнению Президиума Верховного Суда РФ, она включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, но и сумму компенсации за не произведенный бывшим наймодателем капитальный ремонт21.

В соответствии с ч. 10 и 11 ст. 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Таким образом, лицам, у которых изымаются жилые помещения, необходимо перераспределять средства фонда капитального ремонта между собственниками изымаемых помещений (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

К сожалению, данные вопросы никак не отражены в новеллах законодательства, посвященных реновации жилищного фонда в городе Москва.

В развитие вышеуказанных положений законодательства Правительством города Москвы принято ряд нормативных актов.

В соответствии с п. 2.4 постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее – постановление № 497-ПП)22. Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы до 1 августа 2019 г. обязан обеспечить разработку градостроительной документации, необходимой для реализации Программы реновации.

Финансовое обеспечение деятельности Фонда осуществляется за счет его собственных средств, средств бюджета города Москвы, а также за счет иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации. На основании п. 2.8 постановления № 497-ПП Департамент строительства г. Москвы обеспечивает учреждение и регистрацию Московского фонда реновации жилой застройки.

Следует упомянуть о том, что Программа реновации жилищного фонда в г. Москве утверждена постановлением № 497-ПП23.

В соответствии с п. 6 постановления № 497-П Программа реновации принимается на срок до 2032 г. Существующий жилищный фонд г. Москвы по состоянию на 1 января 2017 г. составляет 243,6 млн кв. м. В программу включено 5144 дома.

В состав такого жилищного фонда входят МКД с количеством этажей не более 9, возведенные по типовым проектам в период с 1957 по 1968 г. с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий (многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения), которые ранее не были отнесены к «сносимым» сериям многоквартирных домов, а также аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома.

Согласно п. 4.1 Программы, в перечень МКД включены только те, в которых собственники и наниматели жилых помещений большинством не менее двух третей поддержали включение таких многоквартирных домов в проект программы реновации жилищного фонда в г. Москве в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве». Всем собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации, взамен таких жилых помещений будут бесплатно предоставляться равнозначные помещения, одновременно соответствующие следующим требованиям.

Жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения. Такое помещение должно находится в МКД в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в Программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г.), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен МКД, включенный в Программу реновации.

Собственники жилых помещений в МКД, включенных в Программу реновации, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, со дня утверждения Программы реновации. Что касается субъектов малого и среднего предпринимательства, то при прекращении права аренды находящихся в собственности г. Москвы нежилых помещений в МКД, включенных в Программу реновации, Программой за ними закреплено право на заключение нового договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы и являющегося равнозначным, в соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», на тех же условиях, что и ранее заключенный договор аренды нежилого помещения, и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. При этом, если срок ранее заключенного договора аренды нежилого помещения истек, но указанный договор считается возобновленным, новый договор аренды нежилого помещения заключается на 10 лет.

Оценивая правовой режим данных отношений, необходимо отметить, что в данном случае правовой основой отношений между Правительством города Москвы и Фондом должен быть Договор о развитии застроенной территории.

Данная правовая конструкция является относительно новой и в целом малоизученной с теоретической точки зрения, хотя в связи с наличием в крупных российских городах относительно большого количества ветхого или аварийного жилья заключение этих договоров является актуальным направлением реновации таких кварталов. Договор о развитии застроенной территории в современном виде появился как правовое понятие относительно недавно: после включения в декабре 2006 г. в ГрК РФ ст. 46.1–46.3.

Он имеет свою специфику: заключается между органом местного самоуправления и победителем открытого аукциона на право заключить такой договор (либо с иным лицом – например, с участником аукциона, сделавшим предпоследнее предложение о цене права на заключение договора). Развитие застроенных территорий является актуальным современным направлением строительной деятельности, характеризующимся сложными юридическими конструкциями. На основании договора о развитии застроенной территории заключается целый ряд иных договоров, необходимых для реализации градостроительного проекта24.

Правовая природа договора о развитии застроенной территории носит межотраслевой характер: с одной стороны, его заключение предусмотрено нормами градостроительного законодательства, с другой стороны, при его заключении публично-правовое образование наделяется обязанностью по совершению действий административно-правовой направленности, а, в-третьих, в самом договоре и в процессе его исполнения используются гражданско-правовые конструкции. Это своеобразие на практике приводит к тому, что многие проекты развития застроенных территорий не реализуются, поскольку потенциальные инвесторы стремятся осуществить капитальные вложения в более простые проекты по строительству жилой или коммерческой недвижимости.

Существенными условиями договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ признаются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории.

В адресной программе развития застроенной территории необходимо указать реквизиты кадастрового номера квартала, привязку к району города Москвы, указать площадь, дать привязку к местности, а в приложении к программе указать перечень из жилых и нежилых помещений. По времени принятия адресная программа должна предшествовать решению о развитии застроенной территории;

2) цена права на заключение договора.

Применительно к Фонду она не определяется по результатам открытого аукциона в соответствии с ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ, согласно которой договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона по цене, предложенной его победителем.

Специфика данного договора заключается в том, что постановлением Правительства г. Москвы № 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки» (далее – постановление № 517-ПП) учрежден Фонд, являющийся унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда.

В соответствии с п. 2.7.1 постановления № 517-ПП Фонд открывает счет для совершения операций по аккумулированию и расходованию средств, полученных Фондом из бюджета города Москвы, средств, полученных от граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве, собственных средств Фонда, полученных из иных незапрещенных законодательством Российской Федерации источников и используемых для финансирования мероприятий в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в г. Москве, утвержденной постановлением № 497-ПП. При этом для проведения операций с указанными средствами Департамент финансов г. Москвы открывает банковский счет в Центральном банке РФ.

Фонд наделяется правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства МКД на основании договоров участия в долевом строительстве;

3) обязательство лица, заключившего договор, подготовить проект планировки застроенной территории. Наличие этого обязательства предполагает, на наш взгляд, заключение Фондом (застройщиком) самостоятельного договора: подряда на проведение проектных работ с фирмой-проектировщиком (архитектурное бюро, организация, специализирующаяся на городском планировании). Проект планировки территории в соответствии со ст. 42 ГрК РФ состоит из основной части (чертежи, границы зон планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения, красные линии и линии, обозначающие различные объекты) и материалов по обоснованию (схемы и пояснительная записка).

Статья 39 ГрК Москвы включает в проект планировки: 1) чертежи, составленные на основе топографических планов в масштабе 1 : 2000; 2) положения о планировке территории. Разработка проекта планировки осуществляется в соответствии с планом реализации Генерального плана г. Москвы. Основанием разработки является городская целевая программа развития застроенных территорий, реорганизации территорий, в соответствии с которой заключаются договоры о развитии застроенных территорий;

4) обязательство застройщика создать, приобрести или передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. В рамках исполнения этого обязательства должно быть заключено необходимое количество договоров купли-продажи жилой недвижимости или договор строительного подряда.

При этом в силу норм жилищного законодательства решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора – продавцом является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является, в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Обязательство по предоставлению другой квартиры лежит на Фонде, который заменяет органы государственной власти.

В ст. 7.6 Закона РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» установлен порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы (далее – решение о выводе из эксплуатации). Решение о выводе из эксплуатации должно содержать дату вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, и иные определенные нормативным правовым актом г. Москвы сведения. При этом решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в МКД, включенном в решение о реновации, в соответствии с частью третьей настоящей статьи.

При реализации решения о реновации собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений не могут быть выселены из жилых помещений в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, до дня передачи им нового жилого помещения, соответствующего требованиям настоящего Закона, или предоставления им в соответствии с настоящим Законом равноценного возмещения в денежной форме.

Обязательным приложением к решению о выводе из эксплуатации является схема границ территории, необходимой для проведения мероприятий по сносу многоквартирного дома, выведенного из эксплуатации, подготовленная в том числе в целях обеспечения выполнения требований безопасности при выполнении указанных мероприятий. Порядок подготовки такой схемы и ее форма утверждаются нормативным правовым актом г. Москвы.

Со дня вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей. Эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается.

Существование многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, прекращается в случае его сноса. Принятие решения о сносе такого многоквартирного дома не требуется. Согласно ст. 4 примерной формы договора о развитии застроенной территории, жилая площадь должна быть подобрана в районе проживания с согласия переселяемых нанимателей, или же застройщик (организатор) осуществляет строительство в районе проживания (квартале реконструкции) целевым назначением домов для переселения и производит безвозмездную передачу приобретенной или построенной площади в собственность города Москвы для ее оформления отселяемым нанимателям жилых помещений с учетом необходимого набора квартир, норм предоставления жилых помещений в городе Москве. Более уместно было бы определить конкретные действия по переселению: уже построенная недвижимость или та, которая будет построена;

5) если по общему правилу обязательство уплатить выкупную цену за изымаемые аварийные и подлежащие сносу жилые помещения в многоквартирных домах лежит на инвесторе (застройщике), то применительно к рассматриваемой ситуации вместо Фонда застройщика может оплатить бюджет города Москвы.

Расчет выкупной цены может быть произведен экспертным путем. В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности25.

Между тем в практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве26.

Обязательство застройщика осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, также имеет свою специфику.

Если по общему правилу застройщик используют специальный счет, то в данном случае кроме денег дольщиков поступает финансирование из бюджета.

Использование указанных инструментов не позволяет эффективно реализовать программу реновации жилищного фонда. Широкое использование этого инструмента без учета указанных особенностей может привести к нарушению прав граждан.

Кроме того, на законодательном уровне отсутствует необходимое правовое регулирование вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов. Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое не приемлемо с учетом масштабов программы реновации и социальных последствий.

Реновация затрагивает еще один вопрос – земельный. Приобретая здание в результате выкупа или обмена, Фонд, действуя как застройщик, получает все права на землю, которые были у бывшего владельца. А Гражданский кодекс определяет, что у покупателя возникает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости. Из данных норм четко вытекает, что Фонд как новый собственник домов приобретет в порядке правопреемства абсолютно все права на землю, расположенную под ними. Более того, закон о реновации и Земельный кодекс прямо считают, что таковая после расселения граждан (или перечисления им денежных средств) станет государственной или муниципальной собственностью.

Следовательно, реновация прекратит право собственности бывших жильцов на общедомовой надел. Поэтому все разговоры о том, что они смогут продать или как-то по-другому распорядиться землей, где когда-то стоял их дом, – беспочвенны.

Если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет (при этом согласно сведениям БТИ на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом), с этого момента данный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном дом.

Статья 36 ЖК РФ (ч. 1–2) предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим ГК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

Поскольку положениями ст. 36–38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в МКД и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

На это обстоятельство прямо указывает Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом 29.04.201427. Данное положение применимо и к реновации.

Совершенно обоснованно в Жилищном кодексе уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.

В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.

К сожалению, не все эти моменты учтены применительно к переселению граждан в связи с реновацией.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать следующие выводы:

1) договор о развитии застроенной территории, на основании которого Фонд будет осуществлять строительство, имеет гражданско-правовую природу, хотя при его заключении и исполнении имеют место публично-правовые начала, обусловленные межотраслевыми связями гражданского и градостроительного законодательства. Гражданско-правовая природа данного договора обусловлена тем, что стороны договора опосредованно получают прибыль: часть возведенного жилья может быть передана в собственность публично-правового образования;

2) договор о развитии застроенной территории носит инвестиционный характер. Фонд, являясь застройщиком, прежде всего выступает носителем властных публичных функций и как организатор может вступать в широкий спектр правоотношений, урегулированных гражданским законодательством;

3) правовая природа договора не позволяет выделить его предпринимательский характер: с одной стороны, его заключение предусмотрено нормами градостроительного законодательства, с другой стороны, при его заключении публично-правовое образование наделяется обязанностью по совершению действий административно-правовой направленности, в-третьих, в самом договоре и в процессе его исполнения используются гражданско-правовые конструкции, в-четвертых, наличие бюджетного финансирования Фонда исключает возможность признать его деятельность предпринимательской.

3. Cледующая группа отношений, к которым применяются нормы Закона о долевом строительстве, установлена Законом № 478-ФЗ, вступившим в силу с 25 декабря 2018 г.

Комментируемой нормой установлено, что Закон о долевом строительстве регулирует ряд мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика-банкрота.

Фонд защиты дольщиков при несостоятельности (банкротстве) застройщиков создает унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда (далее – НОФ).

К НОФ переходит имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательства перед участниками строительства.

Передача недостроенного помещения осуществляется на основании определения арбитражного суда. Порядок передачи НОФу имущества установлен в ст. 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Закона о банкротстве.

НОФ получает имущество, в том числе имущественные права, от застройщика на возмездной основе. В качестве встречного представления НОФ исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. Если дело о банкротстве возбуждено до этой даты, то он может быть приобретателем при условии, что не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ).

Кроме НОФ приобретателем может являться и юридическое лицо, отвечающее требованиям к застройщику в соответствии с Законом о долевом о строительстве.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, НОФ обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения (п. 3 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве). Если же стоимость прав застройщика меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр, НОФ получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы, которое подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди требований по текущим платежам (п. 1.1 ст. 201.9 Закона о банкротстве, в ред. Закона № 478-ФЗ).

Деятельность НОФа осуществляется за счет своего имущества, а также за счет денежных средств, предоставляемых Фондом защиты дольщиков.

При этом мероприятия могут осуществляться как за счет компенсационного фонда, так и за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации.

Специфика правового режима НОФа:

1) на НОФ не распространяются ограничения, установленные в части распоряжений по расчетному счету, установленные ст. 18–18.2 Закона № 214-ФЗ;

2) бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика освобождается от обязательного аудита28;

3) функции технического заказчика НОФ осуществляет юридическое лицо, специально созданное для этих целей;

4) НОФ осуществляет закупки в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (далее — Закон № 223-ФЗ);

5) НОФ не вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве (п. 4 ст. 9.1 Закона № 218-ФЗ).

6) Часть денежных средств, полученных от заключенных НОФ договоров купли-продажи помещений после завершения их строительства, по решению ее высшего коллегиального органа может быть безвозмездно передана в собственность Фонда;

7) НОФ не несет ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и обязана передать объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче помещения.

В остальной части, дольщики вправе требовать соответствия деятельности НОФа требованиям Закона о долевом строительстве.

4. Следующая группа отношений, к которым применяются нормы Закона о долевом строительстве, установлена Законом № 151-ФЗ, вступившим в силу с 27 июня 2019 г.

При банкротстве застройщика для целей урегулирования его обязательств применяется механизм возмездной передачи его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который получает статус приобретателя в целях § 7 «Банкротство застройщика» гл. IX Закона о банкротстве, о чем прямо упоминается в п. 1 ст. 201.15-1, и которым может быть юридическое лицо, а также созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда (далее – УНО) либо Фонд субъекта Российской Федерации.

Перед передачей имущества застройщика Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подготавливается заключение о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем объекта незавершенного строительства.

На основании ч. 3 ст. 9.1 Закона № 218-ФЗ (в редакции Закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ) УНО может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства с учетом следующих особенностей (в том числе): ч. 1–2.6, 4, 5 ст. 3, ст. 18–18.2 Закона ДДУ в отношении деятельности не применяются.

Такие прецеденты в российской практике уже встречаются. Известно, что Фонд «Специальные проекты Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» выступает в качестве застройщика и осуществляет деятельность по завершению строительства объектов на завершение строительства многоквартирных домов, по которым застройщиками ГК «Урбан Групп» , в том числе по объектам на завершение строительства многоквартирных домов, по которым застройщиками ГК «Урбан Групп» не уплачивались взносы в компенсационный фонд29.

Статья 2.
Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик — хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ)

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда, созданная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации;

(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 № 478-ФЗ; от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

2.1) проект строительства — проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

(п. 2.1 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

(п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ)

4) целевой кредит (целевой заем) — кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее — проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

(п. 4 введен Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ; в ред. Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

(п. 5 введен Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ)

__________________________________________

Комментарий к статье 2

В п. 1 комментируемой статьи предлагаются понятия «застройщик» и «объект долевого строительства».

Комментируемая статья определяет основные понятия, используемые указанным Законом. Определение дефиниций является актуальной проблемой, которую законодатель попытался решить в данной статье. Застройщиком может быть лишь юридическое лицо, обладающее соответствующим статусом (обладание зарегистрированным в реестре правом на земельный участок, наличие опубликованной проектной декларации и разрешения на строительство), определенная организационная правовая форма – хозяйственное общество.

В соответствии с ч. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ30, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г., положения статьи Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом.

В комментируемой норме определено понятия «застройщик», с которым законодатель связывает возникновение права на привлечение денежных средств от участников долевого строительства, и раскрывает его характерные признаки.

Соответственно, таковым не может являться предприниматель. По общему правилу физическое лицо не может получить статус застройщика по смыслу комментируемого Закона, поскольку не является юридическим лицом. Однако если гражданин получит статус индивидуального предпринимателя, ситуация может существенно измениться. Вместе с тем из значения понятия «застройщик», которое придано ему Законом о банкротстве (подп. 1 п. 1, п. 2 ст. 201.1), юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Закон № 127-ФЗ устанавливает самостоятельное понятие застройщика, отличающееся от указанного в Законе о долевом строительстве. При этом понятие застройщика, приведенное в Законе № 127-ФЗ, не связывается с обладанием на каком-либо праве земельным участком, на котором осуществлялось строительство.

Таким образом, при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, применяются правила параграфа 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ о банкротстве застройщиков.

По Закону о долевом строительстве, регулирующем процедуры строительства с участием физических лиц, приобретающих жилье, как правило, с целью проживания в нем, а не с инвестиционной целью, застройщиком может быть лицо, имеющее земельный участок на предусмотренном законом праве в определенной организационной форме и опыт в данном направлении.

Следует согласиться с мнением А. Маковской о том, что юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет иметь земельные участки на одном из прав, предусмотренных Законом о долевом строительстве, не могут заключать договоры долевого участия и выступать застройщиками31.

Вопрос об организационно-правовой форме, в рамках которой застройщик может осуществлять свою деятельность в рамках Закона о долевом строительстве является дискуссионным в литературе. В частности, существует мнение о том, что застройщиком может быть юридическое лицо не любой организационно-правовой формы. М.В. Петрухин высказал мнение о том, что застройщиками не могут быть государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, которым, в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование, а также юридические лица, обладающие специальной правоспособностью: банки, страховые организации, унитарные предприятия, некоммерческие организации32.

Застройщик определяется как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Если в предыдущей редакции застройщик определялся как индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, то в настоящее время только юридическое лицо в организационно-правовой форме хозяйственного общества, имеющее на установленном законом правовом титуле земельный участок и получившее разрешение на строительство, вправе выступать застройщиком. Легальное определение понятия застройщик фактически отражает специфику инвестиционных правоотношений, в которых он является одним из участников33.

Застройщик выполняет ряд организационных функций с целью обеспечения строительства объекта недвижимости, в связи с чем его статус определяется рядом разрешительных документов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации подобного требования к застройщикам многоквартирных домов не предъявляет.

Из требований ст. 51 ГрК РФ следует, что получить разрешение на строительство многоквартирного дома может не только юридическое лицо, но и любое физическое лицо, даже не являющееся индивидуальным предпринимателем. При этом в определенных случаях проектная документация, разработанная для строительства многоквартирного дома, не подлежит экспертизе.

Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ, застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчиком (застройщиком) признается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, который обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Исходя из данного определения, характерные признаки застройщика заключаются в намерении осуществить строительство и в обязательном наличии архитектурного проекта, застройщиком может быть как профессиональный субъект имущественного оборота, так и гражданин34.

Таким образом, определения понятия «застройщик», предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, Законом об архитектурной деятельности и Законом о долевом строительстве, различаются. Понятие «застройщик» рассматривается в Законе о долевом строительстве в узком смысле, а в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности – в широком35. Закон о долевом строительстве предусматривает более жесткие требования к статусу застройщика.

В соответствии с ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома застройщику необходимо предоставить в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, заявление на получение разрешения с приложением к заявлению следующих документов:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 настоящего Кодекса);

6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации36.

Особенность застройщика и его правового статуса заключается в том, что в законодательстве установлен особый порядок банкротства застройщика.

Параграфом 7 гл. 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций – застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья.

Из анализа положений п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что для признания должника застройщиком, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Установленные настоящим параграфом правила применяются независимо от того, является ли застройщик правообладателем земельного участка, либо имеет разрешение на строительство объекта (п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

В силу п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях: заключение договора участия в долевом строительстве; заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Законом о банкротстве предусмотрено право арбитражного суда признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Закона о долевом строительстве, но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

При этом законодатель указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем самым защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так называемым «теневым схемам» (п. 5 ст. 201.1 Закона о банкротстве)37.

Исходя из изложенного Закон о банкротстве устанавливает самостоятельное понятие застройщика, отличающееся от указанного в ГрК РФ. При этом понятие застройщика, приведенное в Законе № 127-ФЗ, не связывается с обладанием на каком-либо праве земельным участком, на котором осуществлялось строительство.

Таким образом, при банкротстве организации, к которой имеются требования граждан о передаче жилых помещений, если она не является правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство, применяются правила параграфа 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ о банкротстве застройщиков.

При этом в соответствии с ч. 14 ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ в случае возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, осуществляющего привлечение денежных средств и (или) имущества участников строительства в отношении объектов строительства, которые находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации, и (или) в случае, если количество участников строительства, средства которых привлекались застройщиком и обязательства по передаче жилых помещений перед которыми не исполнены застройщиком, составляет не менее пяти тысяч, до 1 января 2018 г.

1) вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства в соответствии со ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) путем передачи им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме решается участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений по этому объекту строительства. Собрание участников строительства проводится в соответствии со ст. 201.12 и п. 5 и 6 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона);

2) при рассмотрении указанного ходатайства арбитражным судом учитывается возможность удовлетворения требований участников строительства иных объектов строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.10, 201.11, 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона). Арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства, если установит, что в случае передачи на его основании жилых помещений в этом объекте строительства станет заведомо невозможным удовлетворение требований участников строительства других объектов строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.10, 201.11, 201.15-1 и 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона).

Особый порядок удовлетворения требований кредиторов в зависимости от статуса дольщика: физическое или юридическое лицо – установлен в ч. 15 ст. 25 Федерального закона с 30.07.2017 № 218-ФЗ: в ходе конкурсного производства в деле о банкротстве застройщика в третью очередь после удовлетворения денежных требований граждан – участников строительства подлежат удовлетворению требования лица, обеспечивающего исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед гражданами – участниками строительства, а требования, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных обязательств перед участниками строительства, являющимися юридическими лицами, подлежат удовлетворению в четвертую очередь.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте застройщика, в том числе о наличии заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям, а также с проектом договора участия в долевом строительстве, используемым застройщиком (ч. 2 ст. 3.1, п. 1.1, 1.2 ч. 6 ст. 23 Закона о долевом строительстве).

Интересный вопрос в практике. Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом путем реконструкции многоэтажного здания общежития со встроенно-пристроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать согласованный сторонами объект долевого строительства участнику долевого строительства. а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Участники обратились в Управление Росреестра (далее – управление) с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве.

Управление отказало в государственной регистрации спорного договора, сославшись на то, что застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для реконструкции здания общежития под многоквартирный жилой дом. Не согласившись с данным отказом, застройщик обратился в Арбитражный суд с требованием о признании этого решения управления незаконным. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.06.2011 по делу № А72-2981/2011 в удовлетворении заявленного требования отказано. Аналогичное решение принято судом апелляционной и кассационной инстанции.

Суды поддержали позицию управления, сославшись на то, что Закон о долевом строительстве подразумевает строительство (создание) нового многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание нового объекта. Установив, что застройщик должен был провести реконструкцию в отношении существующего объекта недвижимости, на который уже зарегистрировано право собственности, создание в результате реконструкции нового объекта недвижимости материалами дела не подтверждается, разрешение на реконструкцию выдано на имеющийся объект недвижимости, суды пришли к выводу, что к правоотношениям между застройщиком и участником долевого строительства положения Закона о долевом строительстве неприменимы.

В то же время Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.05.2012 № 17395/11 отменил вышеуказанные судебные акты, указав, действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта. Результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение застройщиком денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в п. 2 ст. 1 Закона № 213-ФЗ, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Из оспариваемых судебных актов не следует, что судами было установлено, что застройщик не отвечает требованиям Закона о долевом строительстве. Спорный договор по своему содержанию отвечает требованиям Закона о долевом строительстве, содержит все существенные условия, определенные этим Законом. Следовательно, оснований для отказа в его государственной регистрации у управления не имелось.

С учетом данной аргументации Высший Арбитражный Суд РФ признал незаконным решение Управления и обязал зарегистрировать договор.

Таким образом, застройщик вправе привлекать денежные средства как на строительство, так и под реконструкцию многоквартирного жилого дома.

Согласно ч. 1 ст. 2, застройщик должен отвечать дополнительному требованию. Непосредственно сам застройщик либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

С 25 декабря 2018 г. снижено требование к опыту застройщика в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью с 10 до 5 тыс. кв. м.

Вместе с тем неясно, почему не должен учитываться опыт строительства жилых домов блокированной застройки, которые с 1 января 2017 г. включены в перечень объектов долевого строительства, равно как и иных объектов недвижимости, создаваемых, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

О.Г. Ершов полагает, что требования закона существенно ограничивают перечень лиц, которые могут выступать в качестве застройщика, учитывая тот факт, что на момент привлечения денежных средств дольщиков застройщик обязан иметь земельный участок на предусмотренном законом праве, когда земельное законодательство предусматривает перечень юридических лиц, которым земельные участки на праве собственности или аренды не принадлежат, как, например, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ38.

В Законе предусмотрены два случая, при которых застройщик обладает правами на землю в целях строительства:

В настоящее время постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 20.11.2018) «О федеральной целевой программе “Жилище“ на 2015‒2020 гг.» утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2015–2020 гг. (далее – Программа), устанавливающая на основании анализа этапов реализации предыдущей Программы и мониторинга рынка жилья стратегические цели и приоритетные задачи государственной жилищной политики. Планируется, что общий объем финансирования Программы в 2015‒2020 гг. составит 663,79 млрд руб. Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2020 г. следующих показателей:

• ввод 6,42 млн кв. м в рамках мероприятий по стимулированию жилищного строительства субъектов Российской Федерации;

• улучшение жилищных условий 215,24 тыс. семей.

Приоритетным направлением Программы является стимулирование развития жилищного строительства. Руководителем Программы является министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Подпрограмма в 2015‒2020 гг. будет обеспечивать комплексный подход к формированию нового сегмента жилья эконом-класса и системной застройке городских территорий, а также способствовать более эффективному использованию средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов, выделяемых на эти цели.

Координацию взаимодействия вышеуказанных субъектов в целях, определенных до 1 сентября 2016 г., осуществлял Единый институт развития в жилищной сфере, который был учрежден на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в 2015 г.

В 2015 г. на базе АИЖК создан единый институт развития в жилищной сфере. В него вошли дочерние компании АИЖК и Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). 1 сентября 2016 г. Фонд РЖС ликвидирован, его функции перешли единому институту развития в жилищной сфере. В марте 2018 г. АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ»

АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 г. – «Агентство ипотечного жилищного кредитования»(АИЖК)) – создано по решению Правительства Российской Федерации в 1997 г. 100% акций ДОМ.РФ принадлежит Правительству Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Институт развития:

1) осуществляет отчуждение земельных участков, находящихся в собственности института, в следующих формах:

а) путем проведения аукционов в отношении земельных участков Фонда.

При этом лотом аукциона могут являться:

• непосредственно сами земельные участки (продажа);

• право на заключение договора аренды указанных земельных участков;

б) путем безвозмездной передачи.

Безвозмездная передача осуществляется:

1) на определенный срок (передача в безвозмездное срочное пользование на основании договора):

2) для строительства объектов инфраструктуры – на срок строительства этих объектов;

3) жилищно-строительным кооперативам – на срок строительства многоквартирных домов, жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства и объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка;

4) в собственность (на основании распоряжений Правительства РФ):

• в государственную или муниципальную собственность – осуществляет безвозмездную передачу в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность земельных участков единого института развития (в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества);

• в собственность юридических лиц или публично-правовых образований (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования), в том числе с расположенными на таких земельных участках объектами недвижимого имущества – осуществляет продажу земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам или юридическим лицам.

Порядок действий:

1) обращение в ДОМ.РФ с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, планируемом к передаче ЖСК и т.д.);

2) формирование списков граждан из числа граждан, имеющих право на вступление в ЖСК, создаваемые в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ;

3) направление в ДОМ. РФ ходатайства о предоставлении земельного участка;

4) вовлечение земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;

5) создание и регистрация ЖСК;

6) предоставление в ДОМ.РФ заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;

7) принятие Правлением ДОМ.РФ решения о передаче земельного участка кооперативу;

8) заключение договора безвозмездного пользования земельным участком;

9) строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;

10) преимущества участия в ЖСК: стоимость жилья значительно ниже рыночной (от 20%); получение бесплатного земельного участка и, как следствие, экономия существенных средств, которые обычно тратятся на аренду или покупку земли. Самостоятельный контроль за расходами на проектные работы и строительство позволяет избегать необоснованных затрат. Ведение реестра членов кооператива самостоятельно ЖСК под контролем организации-работодателя. Запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилья в собственность всех его членов. Исключение риска появления «обманутых дольщиков».

Для создания жилищно-строительных кооперативов необходимо:

1) обратиться в единый институт развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:

• планируемый тип жилой застройки (МКД, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);

• ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;

• информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка;

2) утвердить Правила формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ (в случае отсутствия таких правил);

3) направление ходатайства о передаче/отборе земельного участка:

а) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства – ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного п. 2 ч. 7 ст. 11 Закона № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме);

или

б) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства – ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых ДОМ.РФ осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме);

4) проверка ДОМ.РФ направленного ходатайства.

Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:

• ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);

• одновременно с ходатайством не представлены документы;

• ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.

При этом ДОМ.РФ направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения;

5) ДОМ.РФ направляет информацию о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа / организации;

6) оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу;

7) создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:

• количество членов ЖСК – не менее чем пять и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;

• ЖСК учреждается собранием учредителей;

• типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;

• членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным ч. 4 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ и постановлением Правительства РФ от 09.02.2012 № 108;

8) предоставление в ДОМ.РФ заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого ДОМ.РФ выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов;

9) рассмотрение ДОМ.РФ заявления и принятие Правлением ДОМ.РФ решения о передаче земельного участка кооперативу;

10) подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется ДОМ.РФ;

11) проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным Законом № 161-ФЗ;

12) предоставление в ДОМ.РФ в срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию МКД, жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, оформленных в свободной форме:

• уведомления о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома;

• уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства;

• заявления об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства – в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.

Рассмотрев общую схему предоставление земельного участка ДОМ.РФ, тем не менее, отметим следующее.

В соответствии со ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ земельные участки ДОМ.РФ могут быть переданы в безвозмездное пользование кооперативам, созданным в целях обеспечения жильем граждан. Законом установлены категории граждан из числа лиц, которые замещают должности федеральной государственной гражданской службы, проходят военную службу и (или) для которых работа в федеральных государственных органах, на федеральных государственных унитарных предприятиях, в федеральных государственных учреждениях, государственных научных центрах и федеральных государственных образовательных организациях, государственных академиях наук, государственных учреждениях, входящих в структуру Российской академии наук, организациях оборонно-промышленного комплекса, сведения о которых включены в сводный реестр таких организаций, является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооперативов, предусмотренных настоящим Законом № 161-ФЗ, и основания включения указанных граждан, а также граждан, имеющих трех и более детей, в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов. Категории граждан из числа лиц, для которых работа в учреждениях и организациях, указанных в ч. 6.6 ст. 11 Закона № 161-ФЗ, является основным местом работы и которые могут быть приняты в члены кооператива (за исключением граждан, имеющих трех и более детей), и основания включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены такого кооператива, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поэтому правом на членство в таком кооперативе обладают только специально определенные в законе субъекты.

Так, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2013 № 634, в Приложении № 1 к нему установлено, что в члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, для которых основным местом работы является работа в организациях, учредителем которых является Санкт-Петербург или внутригородские муниципальные образования Санкт-Петербурга39.

При этом, согласно подп. 6 и 7 п. 7 данной статьи, в случае прекращения членства в кооперативе в связи с выходом или исключением члена кооператива из кооператива, в результате которого появляется возможность вступления в него новых членов, право на вступление в кооператив возникает только у граждан, указанных в ч. 4 настоящей статьи; в случае приобретения у члена кооператива пая самим кооперативом распоряжение таким паем возможно только путем его передачи гражданам, указанным в ч. 4 настоящей статьи.

Поэтому никаких гарантий на получение земельного участка в таком порядке у граждан, не являющихся спецсубъектами, в действительности нет.

Кооператив не вправе передавать свои права и обязанности по договору безвозмездного срочного пользования земельным участком третьему лицу (п. 9.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, п. 13 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ).

В отношении дальнейшей судьбы земельного участка отметим следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должен принадлежать собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Исключений из этого правила для домов, построенных кооперативами (если хотя бы один пайщик полностью выплатил свой пай), не установлено (п. 2 ст. 129 ЖК РФ). Приемка построенных МКД производится приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены (ч. 6 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ).

В связи с изложенным земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, поступает в собственность членов кооператива с момента приобретения права собственности на построенные квартиры (что происходит в момент полной выплаты пая) (п. 1 ст. 129 ЖК РФ). При этом с даты приобретения права собственности на земельный участок хотя бы одним членом кооператива право собственности на участок у органа государственной власти или местного самоуправления прекращается, кроме того, считается прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ и договор на пользование землей между органом местного самоуправления и кооперативом40.

Как следует из данных сайта ДОМ.РФ41, всего создано по данной схеме около 70 кооперативов.

Инициаторами их создания являются Минпромторг России, РОСНАНО, правительства субъектов Российской Федерации,

В п. 26 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ (ред. от 23.06.2016) установлены обязательные требования к подрядчику. При заключении кооперативом или техническим заказчиком договора строительного подряда к лицу, с которым заключается такой договор, устанавливаются следующие обязательные требования:

1) наличие у указанного лица опыта работы в качестве лица, осуществляющего строительство, при условии, что совокупный объем ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию с участием указанного лица в качестве генерального подрядчика, подрядчика по договору строительного подряда на строительство объектов жилищного строительства за последние три года, предшествующие дате предоставления кооперативу указанным лицом документов, составляет не менее чем общая площадь многоквартирных домов, жилых домов (в том числе объектов индивидуального жилищного строительства), предусмотренная проектом такого договора;

2) наличие у указанного лица полученного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности допуска к работам по организации строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (строительство которых предусмотрено проектом такого договора), которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Пунктом 31 ст. 16.5 Закона № 161-ФЗ (ред. от 23.06.2016) установлены существенные условия договора строительного подряда:

1) обязательство генерального подрядчика или подрядчика построить по заданию кооператива или технического заказчика жилье и (или) объекты инженерной инфраструктуры;

2) цена договора;

3) срок выполнения работ по строительству жилья и (или) объектов инженерной инфраструктуры, не превышающий срока, на который с кооперативом заключен договор безвозмездного пользования земельным участком единого института развития42.

Анализ правового статуса Московского фонда реновации жилой застройки, созданного в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», дан в комментарии к ч. 4 ст. 1 Закона о долевом строительстве. Отметим только, что Фонд является унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе для строительства, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных ст. 39.3, 39.5, 39.6, 39.9, 39.10, 39.18 ЗК РФ, при наличии правил землепользования и застройки.

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законом (предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, комплексного освоения территорий, предоставления земельных участков собственникам зданий, сооружений).

По закону не только кооперативы вправе получить земельные участки.

Действующая редакция Закона предусматривает для застройщика возможность иметь земельный участок на праве безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных подп. 15 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

Необходимость внесения данных поправок обусловлена следующими причинами.

По смыслу п. 1 ст. 2 и ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщиком признается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности либо на основании договора аренды, договора субаренды или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного пользования таким земельным участком. Таким образом, лица, пользующиеся земельным участком на основании договора безвозмездного пользования в случаях, определенных действующим ЗК РФ, в частности, п. 15 ч. 2 ст. 39.10, не могут быть признаны застройщиком и привлекать денежные средства граждан при участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Федеральным законом от 13.07.2015 № 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 5 были приняты изменения в Закон о долевом строительстве. Действующая редакция Закона предусматривает для застройщика возможность иметь земельный участок на праве безвозмездного пользования в случаях, предусмотренных подп. 15 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

Указанный пункт устанавливает, что данные лица – это некоммерческие организации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации и созданные субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства. Данные изменения вступили в силу с 25 июля 2015 г.

С этой даты законодательно закреплено право лиц, обладающих земельным участком на праве безвозмездного пользования в соответствии с п. 15 ч. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, привлекать денежные средства для жилищного строительства в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законом установлено дополнительное требование: наименование организации должно содержать слова «специализированный застройщик».

С 25 декабря 2018 г. под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», или НОФ, созданная в соответствии с Законом № 214-ФЗ при несостоятельности (банкротстве) застройщиков.

Подробнее о деятельности НОФ указано в комментарии к ч. 4 ст. 1 Закона о долевом строительстве.

Объект долевого строительства.

Положениями Закона о долевом строительстве предусмотрено, что помимо жилых/или нежилых помещений, передача которых предусмотрена договором долевого участия в строительстве, за счет денежных средств участников долевого строительства создается и общее имущество многоквартирного дома, а также все иные помещения.

Согласно требованиям Закона о долевом строительстве, под объектом долевого строительства понимается также и нежилое помещение, а также машино-места.

В судебной практике в большинстве случаев суды поддерживают такой подход. Практика складывается при правовой квалификации договоров, заключаемых с гражданами по поводу апартаментов и парковочных мест.

Термин «апартаменты» не определен Жилищном кодексе. НК РФ также не содержит специальных положений по вопросу освобождения услуг застройщика от обложения НДС при строительстве апартаментов. Поскольку апартаменты будут реализованы физлицам по договорам долевого участия, заключенным в соответствии с Законом о долевом строительстве, и согласно договорам, которые будут заключены, указанные физлица соглашаются и принимают, что приобретаемые ими в собственность апартаменты подлежат использованию исключительно как помещения, предназначенные для непроизводственного использования (проживания), указанная выше льгота распространяется на услуги застройщика при строительстве апартаментов.

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям. Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Так, к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы (п. 3 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

В соответствии с принятой классификацией гостиниц установлены следующие высшие категории номеров: «сюит», «апартамент», «люкс», «джуниор сюит», «студия» (п. 27 разд. 2 Порядка, утв. приказом Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215).

Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены в том числе офисы и торговые объекты.

С учетом изложенного можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, относящиеся к местам временного размещения (пребывания) граждан, не предназначенные для их постоянного проживания.

В связи с тем, что апартаменты относятся к категории нежилых помещений, в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства (п. 16 разд. 3 Правил).

Известно, что статус апартаментов не позволяет производить регистрацию по месту пребывания.

В соответствии с п. 4 протокола совещания у первого заместителя Председателя Правительства РФ И.И. Шувалова от 09.02.2015 № ИШ-П9-9пр планируется подготовить Проект федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”» (в части определения статуса апартаментов и возможности постоянной регистрации в них граждан)43.

Поскольку машино-места также подлежат использованию физлицами в личных целях, они не признаются объектами производственного назначения. Следовательно, льгота, предусмотренная подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, также применима к услугам застройщика в отношении строительства машино-мест.

Необходимо отметить, что у застройщика есть налоговые льготы. В соответствии с подп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Закона о долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). Минфин России в письме от 06.04.2016 № 03-07-10/19538 разъяснил, что к объектам производственного назначения в целях данного подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг).

В связи с этим услуги застройщика, оказываемые физическим лицам по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Законом о долевом строительстве, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания и машино-места для владельцев данных апартаментов в составе многофункционального административно-делового комплекса, освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования.

Помещение подлежит передаче после ввода в эксплуатацию. Это значит, что режим закона распространяется только на отношения сторон до даты ввода объекта в эксплуатацию. После оформление ввода оформляется акт приема-передачи помещений, и с даты его подписания предполагается, что застройщик свои обязательства исполнил.

Между тем в законе установлено специально правило, когда ДДУ может заключаться после ввода дома в эксплуатацию. Частью 7.1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ установлено, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию до осуществления государственного кадастрового учета застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия представлять для регистрации договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, а также уплачивать взносы в Фонд защиты дольщиков не требуется ( п. 1 ч. 8.1 ст. 25 Закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ).

С 27 июня 2019 г. в качестве застройщика получил право выступать Фонд субъекта Российской Федерации.

Федеральный закон № 151-ФЗ предоставил субъектам Российской Федерации полномочия по созданию региональных фондов для завершения строительства проблемных объектов за счет средств федерального и регионального бюджетов с установлением жесткого контроля над целевым расходованием таких средств через механизм обязательного банковского сопровождения их деятельности.

С 25 декабря 2018 г. Законом № 478-ФЗ комментируемая статья дополнена определением понятия «целевой кредит (целевой заем)».

По условиям договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), он носит строго целевой характер.

Денежные средства могут быть предоставлены только на следующие цели:

1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство;

3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий;

4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения);

5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;

6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории или о развитии застроенной территории;

7) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность;

8) уплата налогов, сборов а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов, обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

9) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму при расторжении договора;

10) оплата труда;

11) оплата расходов, связанных с содержанием помещений, машино-мест, в том числе плата за коммунальные услуги, со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано.

Либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) кредита или займа.

Законом установлено ограничение, что целевой заем, предоставляемый учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов, указанной в проектной по каждому из выданных разрешений на строительство.

При этом проценты по такому целевому займу не должны превышать действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

По состоянию на 12 ноября 2019 г. – максимальная ставка по кредиту – 8,5% годовых. С 27 июня 2019 г. Законом № 151-ФЗ отменены ограничения по вышеуказанным целям использования кредиту и размеру займа в случае, если застройщик использует счета эскроу.

Также данная статья дополнена пунктом пятым – уполномоченным банком в сфере жилищного строительства – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании ст. 2.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» определены цели, задачи и функции уполномоченного банка в сфере жилищного строительства. При этом установлено положение, согласно которому названному банку для решения задач и осуществления функций предоставляется государственная поддержка в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. АО «Банк Дом.РФ» – акционерное общество, являющееся кредитной организацией, все акции которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере. Продажа и другие способы отчуждения указанных акций, передача их в залог, иное распоряжение указанными акциями осуществляются на основании федерального закона.

Данный банк создан из Банка «Российский капитал». Банк ДОМ.РФ – ипотечно-строительный банк с широкой федеральной сетью обслуживания, который входит в Топ-20 крупнейших российских банков по объему капитала44.

Данный банк будет работать посредством механизмов проектного финансирования, ипотечного кредитования, а также осуществлять банковское сопровождение финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, которое осуществляет некоммерческая организация Фонда, созданная в соответствии с Законом № 218-ФЗ, в том числе осуществлять любые расчеты по операциям, осуществляемым некоммерческой организацией Фонда и лицами, входящими в кооперацию некоммерческой организации Фонда.

В Законе № 214-ФЗ отсутствует определение понятия: «участник долевого строительства». Представляется, что к участникам строительства можно отнести лиц, имеющих требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, либо внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве. Подпунктом 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве к названным субъектами отнесен Фонд защиты дольщиков.

С 1 января 2018 г. в ст. 201.1 Закона о банкротстве внесены изменения, которые в редакции Закона № 478-ФЗ разграничивают понятия участник строительства и участник долевого строительства.

С 25 декабря 2018 г. участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Законом № 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве.

Участник долевого строительства – гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, гражданин, являющийся участником строительства, внесшим денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, Фонд защиты дольщиков, являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Правовым последствием разграничения данных понятий является установление преференций для участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 201.8-1 Закона о банкротстве мероприятия по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, могут осуществляться за счет средств Фонда защиты дольщиков либо целевого зай­ма (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.

Статья 3.
Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости

1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

(в ред. Федеральных законов от 10.07.2012 № 118-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 13.07.2015 № 236-ФЗ)

1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее

...