Виталий Валерьевич Ковалев 

ЛИЗИНГ: ФИНАНСОВЫЕ, УЧЕТНО-АНАЛИТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ

Учебно-практическое пособие

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 339.187.62(075.8)

ББК 65.291.591.1я73

К56

Автор:

Ковалев В. В.

В книге рассмотрены экономические основания арендных отношений, дана правовая характеристика различных видов договоров аренды и лизинга, приведено описание системных характеристик экономико-правовой оболочки договоров. Подробно изложены вопросы учета и налогообложения лизинговых операций на основе действующих нормативных документов. Приведены типовые и оригинальные методики расчета величины арендных платежей, в том числе основанные на технике дисконтирования. Предложены методики оценки экономической эффективности лизинговых сделок. Рассмотрены вопросы учета и налогообложения в нетиповых ситуациях (переуступка права требования, досрочный выкуп, досрочное прекращение договора и т. д.), приведена методика бюджетирования финансовой деятельности лизинговой компании с помощью механизма двойной записи, позволяющая, в частности, оптимизировать расчеты с бюджетом по налогам. Описаны принципы и методика трансформации бухгалтерской отчетности отечественной лизинговой компании в формат МСФО. Все методики проиллюстрированы примерами.

Для практических и научных работников, специализирующихся в области бухгалтерского учета, аудита, анализа и финансового менеджмента, а также студентов старших курсов, аспирантов и преподавателей экономических вузов.

УДК 339.187.62(075.8)

ББК 65.291.591.1я73

© В. В. Ковалев, 2013

© ООО «Проспект», 2013

ВВЕДЕНИЕ

В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупке оборудования с длительными сроками службы. Широкое распространение получили лизинговые операции, представляющие собой предпринимательскую деятельность, как правило, специализированных организаций, заключающуюся в приобретении указанного потенциальным арендатором оборудования с целью последующей сдачи его в аренду. Расширение контактов с Западом в области науки и бизнеса способствовало тому, что арендные сделки в России все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых странах мира, по крайней мере в плане их разнообразия. И все же здесь необходимо отметить следующее: если в правовом отношении вопросы регулирования арендных сделок традиционного характера (прокат, аренда зданий и сооружений, аренда транспортных средств и т. д.) характеризуются определенной последовательностью и проработанностью, то в части налогового и бухгалтерского сопровождения подобных операций существует достаточно много спорных и противоречивых моментов.

Отдельно следует упомянуть о лизинговом бизнесе, совсем недавно получившем признание в России. Данный вид предпринимательской деятельности имеет чрезвычайно широкое распространение на Западе (например, в США не менее половины кредитов на развитие материально-технической базы компаний осуществляется через систему лизинговых отношений), однако в России до настоящего времени он пока еще не получил достаточно широкого применения. В немалой степени это обусловливается и тем обстоятельством, что многие вопросы, возникающие при проведении лизинговых операций (прежде всего речь идет о правовых, бухгалтерских и налоговых аспектах лизинговой деятельности), до сих пор являются неурегулированными. К сожалению, необходимо признать также и существование серьезных различий в бухгалтерской трактовке всего комплекса арендных операций, и в частности, операций финансовой аренды, приводимой в отечественной и западных системах учета. Кроме того, в имеющейся на российском книжном рынке специализированной литературе зачастую можно встретить лишь самые общие описания операции, именуемой лизингом. С очевидностью отсутствуют работы, содержащие глубокий, качественный (как с экономической, так и с юридической точек зрения) анализ данного комплекса взаимоотношений; явно недостаточно публикаций, посвященных комплексному описанию финансовой и учетно-аналитической сторон арендных и лизинговых операций.

Приведенное выше упоминание о международных подходах к трактовке арендных операций обусловлено не данью моде. Дело в том, что принятой в 1998 г. Программой реформирования бухгалтерского учета в Российской Федерации предусматривалось осуществить модернизацию отечественной системы бухгалтерского учета в соответствии с международными стандартами учета и отчетности. Поэтому необходимо по крайней мере идентифицировать наиболее существенные различия между: а) экономико-правовой трактовкой арендных операций в России и за рубежом; б) отечественной системой регулирования арендных операций и международными нормативно-правовыми документами; в) методологией учета арендных операций, предписываемой российскими нормативными документами и международными стандартами бухгалтерского учета.

Проблема определенных расхождений в методологических принципах и технике учета, развиваемых в международном контексте и в конкретной национальной учетной модели, естественно, во-первых, не ограничивается лишь арендными операциями, а распространяется на всю систему учета и, во-вторых, не имеет национальной окраски, в том смысле, что абсолютной похожести учетных моделей нет, а потому можно говорить лишь о степени соответствия национальной модели некоторому международно признанному инварианту. В явном или неявном виде в качестве такого инварианта в разные годы предлагалось использовать либо Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), либо американский ГААП (US Generally Accepted Accounting Principles, US GAAP). В настоящее время найден компромиссный вариант, предусматривающий разработку так называемого «глобального ГААП», представляющего собой некоторую модификацию МСФО, в которой учтены особенности американского ГААП. Разработка «глобального ГААП» ведется под эгидой Международной федерации бухгалтеров (International Federation of Accountants, IFAC) в рамках проекта конвергенции (т. е. сближения) систем и моделей бухгалтерского учета. Предполагается, что методологи и регуляторы национальных бухгалтерских школ примут участие в этом проекте как непосредственно (через свои институты, представляющие страны в IFAC), так и косвенно – в ходе идентификации и нивелирования различий, прежде всего методологического характера, между национальными бухгалтерскими регулятивами и «глобальным ГААП». Эта работа представляется весьма сложной и протяженной во времени. Представляется, что согласование логики, методологии и принципов российской системы учета с требованиями «глобального ГААП» будет не менее трудоемким и продолжительным. Заметим, что процесс адаптации «глобального ГААП» к российским условиям (имеются в виду прежде всего требования отечественных законодательных органов в отношении ведения бизнеса в целом, а также учета и налогообложения), естественно, не может быть ограничен формальными временными рамками – несложно декларировать переход на МСФО, гораздо труднее осуществить его на практике. Дело в том, что суждение о завершенности этого процесса (хотя бы по ключевым позициям) будут делать не только российские методологи и бизнесмены, но и представители международных профессиональных организаций и бизнеса.

В предлагаемой читателю книге автор поставил своей целью рассмотреть возможности гармонизации российской практики учета арендных операций с требованиями и рекомендациями МСФО. В работе показано, что даже в этой сравнительно узкой сфере учета существует множество проблем как законодательного, так и чисто учетного, методологического характера. Проработав в течение ряда лет в сфере лизингового бизнеса, автор накопил достаточно большой практический опыт, что позволило ему сделать определенные обобщения и предложения в отношении трактовки лизинговых операций, их места в системе арендных отношений, методологии и техники учета арендных операций. Приведенные в книге тезисы и утверждения логически обоснованы, они находятся в курсе идей, прокламируемых проектом конвергенции IFAC.

В работе можно видеть не только обобщения методологического характера в отношении трактовки, признания, оценки и учета лизинговых операций, но и оригинальные методики учета в типовых и нестандартных ситуациях, расчета величины лизинговых платежей, анализа эффективности операций и др. Автором предложен апробированный на практике вариант трансформации отчетности из российского формата в формат МСФО, рассмотрен подход к бюджетированию деятельности лизинговой компании с использованием логики и принципов двойной бухгалтерии. Приведенные примеры таковы, что фактически являются некими универсальными пошаговыми инструкциями по указанной проблематике, т. е. буквальное следование указанным алгоритмам (безусловно, с учетом специфики в каждой конкретной ситуации), приводят к заявленным целям фактически на любом практическом материале. Акцент в предлагаемых подходах сделан на объяснение сущности, принципов и этапности осуществляемых оценочных, учетных и учетно-аналитических процедур, поскольку автор убежден в том, что не существует какого-либо единственно возможного алгоритма, который можно было бы задать в виде жестко предопределенной последовательности процедур, учетных записей, оценочных расчетов. Основная идея автора как раз и заключается в том, что современный бухгалтер, руководствуясь профессиональными регулятивами (например, «глобальным ГААП» или корреспондирующим с ним национальным бухгалтерским законодательством), в каждой конкретной ситуации выбирает один из множества возможных вариантов действий. Этот вариант может быть в большей или меньшей степени стандартизован и локально унифицирован, но тем не менее он все же является в известном смысле авторским. Реализуя свой вариант учета, бухгалтер понимает его (т. е. в отличие от социалистической системы учета речь идет не о воспроизводстве предписанной последовательности типовых корреспонденций, а о формировании системы оценки и записей, соответствующих духу и требованиям профессиональных регулятивов) и, самое главное, готов его объяснить и защитить (например, в ходе аудиторской проверки). Данный тезис особенно актуален в отношении так называемой перекладки отчетности в соответствии с требованиями международных стандартов, а смысл его таков: перекладка не есть механический процесс, это процесс творческий, а потому результаты перекладки не являются жестко предопределенными (грубо говоря, сколько перекладчиков, столько и различных вариантов переложенного баланса).

Следует особо подчеркнуть, что подавляющее большинство приведенных в монографии подходов и методик учета, анализа и бюджетирования прошло апробацию в реальном лизинговом бизнесе, а иллюстративные примеры представляют собой некоторые реализации практических ситуаций. Отдельные ситуации, рассматриваемые в работе, изначально были обоснованы теоретически и лишь впоследствии получили практическое воплощение, другие – ровно наоборот – были инициированы практикой. Иными словами, в своей работе автор привел те и только те методики, которые не только обоснованы теоретически, но и безусловно реализуемы на практике. Вместе с тем понятно, что практика чрезвычайно богата разнообразием ситуаций, причем заранее невозможно описать все связи и задать жесткие алгоритмы действий на все случаи жизни. А потому автором обособлены, теоретически обоснованы и практически подтверждены иллюстративными примерами лишь те варианты сделок и операций, которые представляются наиболее типовыми и существенными для понимания логики арендных операций в целом и лизингового бизнеса в частности. Предложенные в работе типовые подходы можно адаптировать, видоизменять, усложнять или упрощать в зависимости от условий конкретной сделки, выдвигаемых ее участниками исходя из соображений риска, доходности, производственной необходимости и т. п. Как известно, подобная привязка типовой схемы к конкретным условиям осуществляется путем реализации процедур имитационного моделирования, когда, варьируя значениями параметров модели, описывающей данный тип арендной сделки, добиваются формирования результатных показателей платежных схем, устраивающих участников сделки. Очевидно, что любой договор представляет собой некоторый компромисс возможностей и пожеланий участников сделки; чем сложнее и вариативнее ситуация, описываемая данным договором, тем большее число ответвлений от типовой схемы должно быть предусмотрено и отражено в нем. Тем не менее именно понимание логики операции в целом является ключевым моментом для ее формализованного описания и документирования.

Структурируя книгу, автор счел целесообразным скомпоновать материал в пять глав. Первые три главы являются основными; в них представлены юридический, учетно-методологический и аналитический аспекты арендных и лизинговых отношений. Две последние главы содержат дополнительные, в известном смысле специальные, материалы: здесь описаны международные аспекты трактовки лизинговых операций, а также предложена оригинальная методика планирования финансово-хозяйственной деятельности – бюджетирование лизинговых проектов. По мнению автора, логика такого структурирования как раз и позволяет дать систематизированное описание всего комплекса операций, имеющих отношение к договорам аренды и лизинга и являющихся существенными прежде всего с позиции их правового и бухгалтерского сопровождения.

Уместно обратить внимание читателя на некоторые особенности книги, представляющиеся автору весьма существенными. В условиях рыночных отношений любые операции по организации бизнеса или отдельных его сторон нуждаются прежде всего в надлежащем правовом обеспечении. Специфика текущего момента состоит в том, что, в отличие от времен развитого социализма, не только линейным, но и функциональным руководителям все в большей степени приходится соприкасаться с вопросами права, причем соприкасаться неформально. Бухгалтеры и финансисты не являются исключением – любая сделка должна быть безупречна в юридическом отношении. В полной мере данный тезис относится к сопутствующему документальному оформлению сделки и соответствующему блоку бухгалтерских записей. Более того, бухгалтер любой компании, может быть, в большей степени, чем другие представители ее аппарата управления, должен иметь достаточную юридическую подготовку. Отметим, что до революции эта идея признавалась неоспоримой в отношении подготовки любых экономистов. Именно имея в виду данное положение, автор счел целесообразным посвятить отдельный раздел правовым вопросам регулирования арендных отношений.

Автор сделал попытку привлечь внимание к проблеме формулирования сущностных понятий в области арендных операций, поскольку, например, соотношение между категориями «аренда» и «лизинг», складывающееся в России и уже закрепленное в ряде отечественных нормативных актов, не вполне соответствует трактовке упомянутых категорий, принятой в международной практике. В частности, современные практические работники во многом представляют себе лизинг как некий самостоятельный, независимый правовой институт, во многом дистанцированный от обычной аренды. Более того, указанная обособленность в дальнейшем естественным образом приводит к формированию определенных заблуждений в отношении сущности лизинга, которые начинают тиражироваться, распространяться в специальной литературе, входить в деловой оборот. На наш взгляд, эти заблуждения особенно активно проявляются в двух аспектах. Во-первых, в существовании стойкого безапелляционного суждения о том, что лизинг по сравнению с иными вариантами приобретения имущества обладает неоспоримыми преимуществами, что он гораздо более эффективен. Во-вторых, сознательно принижается значимость иных видов аренды по сравнению с лизингом: лизинг – это нечто прогрессивное, а обычная аренда якобы является неким атавизмом, пережитком прошлого. Автором делается попытка в той или иной мере опровергнуть указанные заблуждения, т. е. рассматривать лизинг как чрезвычайно интересную и специфическую область арендных взаимоотношений, имеющую как недостатки, так и несомненные достоинства. Более того, применение его не всегда сопровождается нужным эффектом, зачастую голословно прокламируемым в литературе теоретического и учебно-методического характера.

Любой договор, в том числе и договор аренды, может быть описан с помощью ряда ключевых характеристик, отражающих как общий порядок, так и специфику их составления. В приложении к арендным сделкам эта специфика выражается, например, в следующем: отдельные виды договора аренды различаются по так называемым существенным признакам, по составу участников, по требованию обязательности государственной регистрации и др. Для удобства восприятия это многообразие характеристик обобщено и систематизировано по видам договоров – в работе представлены упорядоченные наборы так называемых системных характеристик экономико-правовой оболочки договоров аренды и лизинга.

Особенностью отечественной системы бухгалтерского учета является множественность и определенная противоречивость нормативного хозяйства. В полной мере это проявляется и в отношении арендных операций, которые регулируются законами, указами, постановлениями, инструкциями, письмами, подготавливаемыми различными субъектами права и ведомствами, не всегда заботящимися о взаимной согласованности нормативных актов. Имея в виду данное обстоятельство, автор счел целесообразным привести обзор и сравнительную характеристику основных нормативных документов, имеющих отношение к регулированию арендных операций.

В работе критически рассмотрена существующая (рекомендованная государством) методика расчета величины лизинговых платежей и предложены способы ее совершенствования, основанные на применении ряда идей, заложенных в аналогичные методики, используемые в экономически развитых странах. В частности, приведен подход к расчету величины лизинговых платежей с использованием техники дисконтирования. Отметим, что подобные расчеты, выполняемые в рамках имитационного моделирования и широко распространенные на Западе, в России все еще не получили должного признания.

В плане оценки эффективности лизинговых операций в работе, вопервых, выполнен анализ вариантов оптимизации налоговой нагрузки на предприятие в зависимости от вида договора, порядка расчета лизинговых платежей и способа отражения лизингового имущества в балансе и, во-вторых, приведен один из возможных вариантов оценки эффективности осуществления лизинговых операций как с позиции лизингополучателя (выбор источников финансирования), так и с позиции лизингодателя (инвестиционный аспект).

В книге приведено сравнение двух вариантов оценки лизингового имущества лизингополучателем в балансе – с учетом причитающихся к уплате лизингодателю процентов и без них. Показано, что каждый из этих вариантов обладает как несомненными достоинствами, так и определенными недостатками. Поэтому выбор варианта учета должен осуществляться на основе анализа конкретных условий лизингового договора, текущего финансового состояния предприятия и его политики в отношении структуры капитала.

Лизинговый бизнес в России во многом интернационализирован, т. е. нередки ситуации, когда участниками лизинговых отношений становятся компании – нерезиденты Российской Федерации. Кроме того, необходимо принимать во внимание, что отечественные лизинговые компании во многом являются участниками крупных финансово-промышленных объединений и холдингов, в состав собственников которых входят иностранные партнеры. В результате этого проблема корректного чтения и понимания финансовой отчетности лизинговой компании является одной из важнейших в плане осуществления контроля и координации лизингового бизнеса. В этой связи необходимо признать и отметить, по сути, весьма «уникальную» особенность лизинговых взаимоотношений в Российской Федерации – фактически полное несовпадение в отечественных и западных подходах, связанных с учетом и отражением объектов сделок на бухгалтерском балансе, и способах оценки и признания доходов от лизинговой деятельности. В современной отечественной практике трудно найти более одиозный пример, связанный не только с диаметрально противоположным выбором балансодержателя имущества, но и с процедурами признания выручки (доходов) и, соответственно, финансового результата от деятельности. Эти обстоятельства приводят к весьма низкой сопоставимости данных от лизингового бизнеса, получаемых в соответствии с техникой учета, принятой в Российской Федерации и подходами, закрепленными в МСФО или ГААП США. Данная проблема имеет не только некий терминологический или методологический интерес, но и представляет собой исключительно практическую значимость. В результате существования указанных разночтений нередки ситуации, когда для интерпретации и понимания отчетной информации участникам бизнеса приходится обращаться к услугам независимых консалтинговых или аудиторских компаний с целью осуществления необходимых трансформационных корректировок, что, безусловно, требует не только временных, но денежных затрат. В настоящей книге указанные проблемы идентифицированы, описаны механизмы преодоления данных разночтений и предложены пошаговые действия для их устранения. Безусловно, хозяйственная практика может выходить довольно далеко за рамки книжного примера, однако алгоритмы и логика осуществления данных корректировок не меняются ни при каких случаях и являются универсальными с точки зрения применения на практике.

Уместно обратить внимание читателя на одну весьма любопытную особенность лизингового бизнеса – речь идет о предсказуемости денежных поступлений (т. е. лизинговых платежей), которые в значительной степени как раз и формируют доходную часть бюджета лизинговой компании. Поскольку вариант схемы лизинговых платежей можно предусматривать на этапе заключения договора, возникает возможность варьирования доходами фирмы, а следовательно, и ее промежуточными финансовыми результатами. В работе предложен подход к построению оптимального бюджета лизинговой компании, основывающийся на технике двойной записи.

При ознакомлении с книгой читатель увидит, что автором используется достаточно много профессиональных терминов, понятий и дефиниций, подробно не обсуждаемых в данной работе из-за ограниченности ее объема. Для удобства восприятия материала автор счел целесообразным сделать краткий свод ключевых дефиниций в виде глоссария. Читателю, желающему более детально ознакомиться с сущностным наполнением и взаимоувязкой приведенных в глоссарии терминов, автор рекомендует обратиться к работам [Ковалев, 2004; Ковалев В., Ковалев Вит., 2010 (б); Международные стандарты финансовой отчетности].

Автор надеется, что предложенные в книге подходы к организации учета, анализа и бюджетирования арендных и лизинговых операций будут полезны как для изучения соответствующих тем в университетских и профессиональных программах подготовки бухгалтеров и финансовых менеджеров, так и для практикующих бухгалтеров и аудиторов. Со всеми замечаниями и пожеланиями можно обращаться по адресу e-mail: <vvk77@inbox.ru> либо на кафедру теории кредита и финансового менеджмента экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета по тел. (8-812) 272-7821.

Глава 1.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ И ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

После изучения этой главы вы будете иметь представление:

• о правовой характеристике аренды с позиции экономического содержания данного явления;

• об эволюции категории «аренда» в российском гражданском праве;

• о современном состоянии правового регулирования арендных операций в контексте гражданского права;

• об особенностях регулирования отдельных видов аренды;

• об экономико-правовой характеристике лизинга, его классификациях и нормативном регулировании;

• об отдельных видах лизинговых операций и проблемах их реализации в современных условиях.

1.1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОПЕРАЦИЙ

В основе деятельности любого хозяйствующего субъекта находится система договоров. Грамотность, осознанность и обоснованность их составления, равно как и наличие условий их исполнения, в значительной степени определяют успешность деятельности этого субъекта. К сожалению, одной из отличительных особенностей ведения хозяйственной деятельности в нашей стране, сформировавшейся в годы советской власти, является правовой нигилизм. Это явление крайне негативно сказывается на внедрении и развитии современных форм организации бизнес-отношений в стране, а потому преодоление этого в определенном смысле уродливого явления представляется одной из самых важных задач постперестроечного периода. Правовой нигилизм зародился под воздействием множества причин, многие из них достаточно очевидны, однако их объяснение не является предметом настоящей книги. Мы упоминаем об этой проблеме лишь потому, что в области арендных отношений правовая культура, умение правильно составить и заключить договор играют первостепенную роль, в том числе и с позиции возможных экономических последствий. Справедливости ради отметим, что с появлением рыночных отношений ситуация в этой области начала постепенно меняться, а каждый серьезный бизнесмен стал, в частности, понимать необходимость соблюдения договорной дисциплины. До сих пор существует мнение, что вопросы права – это исключительная прерогатива юристов, а, например, экономисты, бухгалтеры, бизнесмены, руководители должны обращать внимание лишь на экономические и организационно-управленческие аспекты ведения хозяйства. Жизнь показывает, что такое мнение, скорее всего, ошибочно – любой специалист, имеющий отношение к бизнесу, должен владеть основами регулирования предпринимательской деятельности.

Проблема усугубляется тем обстоятельством, что в современную бизнес-среду вводятся принципиально новые операции и виды договоров, незнание или неадекватное понимание которых может иметь печальные последствия для самого факта существования данного бизнеса. В числе таких нововведений – всевозможные договоры финансового характера; договоры, в основе которых лежат финансовые инструменты; договоры, сопровождающие отношения аренды, и др. Интерес к арендным операциям обусловлен, в частности, тем обстоятельством, что в ходе их осуществления участниками конкретного договора аренды могут инициироваться различные действия по прекращению договора, изменению его условий, отклонению от некоторых его требований и т. д. Подобные действия могут осуществляться как собственно руководителями фирм (менеджерами), так и специалистами, т. е. людьми, не только не являющимися профессиональными юристами, но и зачастую не имеющими базовых знаний в области договорного права. Отсюда следует очевидный вывод: базовые блоки правовых знаний и правовой культуры должны стать непременным элементом системы подготовки экономистов, менеджеров, бухгалтеров, финансистов. Заметим, что подобная традиция существовала в системе подготовки экономических кадров в университетах дореволюционной России; более того, идея обособления специальных экономических факультетов в системе университетского образования сложилась, по меркам истории, сравнительно недавно, а изначально экономисты обучались на юридических факультетах (подробнее см.: [Очерки по истории финансовой науки]).

Арендные отношения известны человечеству с древнейших времен и в той или иной форме всегда применялись в хозяйственной жизни. На практике существует множество понятий и определений, характеризующих указанные отношения: от общеупотребительных и известных, как, например, аренда или наем, до весьма специфичных (например, в русской дореволюционной хозяйственной жизни – половничество или кортомное содержание) [Змирлов, с. 43]. Несомненное разнообразие арендных отношений в хозяйственной жизни приводило к существованию неоднозначных трактовок данного комплекса операций и в правовых системах разных стран в разное время. Следует отметить, что далеко не всегда градация арендных операций, выделение в них различных подвидов и категорий с экономических и правовых точек зрения являлись и являются абсолютно корректными и обоснованными.

Характеристике арендного договора как элемента гражданского права должно предшествовать корректное как в юридическом, так и в экономическом аспектах определение этой формы договорных отношений. Несложно понять, что отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам гражданско-правовых отношений (например, подряд, возмездное оказание услуг и т. д.), поэтому попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставления ее с указанными категориями.

Очевидно, что по содержанию наиболее близкими к арендным операциям являются отношения кредитования и отношения купли-продажи имущества. Несомненное сходство договора аренды с договором купли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло отражение в законодательствах многих стран. Если по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на купленную вещь, то в соответствии с договором аренды арендатор равным образом становится полным распорядителем плодов, продукции или доходов, которые извлечены им в результате использования арендуемого имущества. Арендатор получает в свою собственность все выгоды от нанятого в соответствии с договором имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

Необходимо сделать одну оговорку: договором аренды может предусматриваться, что часть продукции, полученной в результате использования нанятого имущества, передается арендодателю в качестве арендной платы. Данное положение не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю.

Таким образом, между продукцией, получаемой с помощью арендованного имущества, и арендодателем прерывается всякая связь; иными словами, арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т. е. приобретает право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полученными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые вещь по своему существу, не разрушаясь и не меняя своего вида, может дать при ее использовании без потребления. Иными словами, арендованное имущество не должно меняться по своим основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в котором последний его получил с учетом нормального износа.

До тех пор, пока права пользования и владения имуществом рассматриваются только в контексте права собственности на само имущество, невозможно надлежащим образом уяснить сущность и юридическую природу договора аренды. Конечно, между договорами купли-продажи и аренды существует громадная разница, однако если попытаться выделить функции владения и пользования из категории собственности и рассматривать их как самостоятельные экономические ценности, то становится очевидным сходство, которое существует между данными договорами.

При договоре аренды арендатор, как и покупатель при договоре купли-продажи, получает от арендодателя право собственности на выгоды от нанимаемого имущества, т. е. эти выгоды приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация осложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с самой вещью, налагают на их собственника (т. е. арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью хозяина.

Фактически сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом; иными словами, как и в случае договора купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. По сути, единственная разница между этими категориями состоит в том, что на нанимателя налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества, а также определенные ограничения при его распоряжении [1].

Начиная с середины XIX в. цивилистами велась дискуссия о вещной или обязательственной природе договора аренды. Кратко поясним различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т. е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным [2]. Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов. При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, при условии возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.

Как следует трактовать права арендатора, к какой категории относить – к категории вещных прав или к сфере обязательственного права? Данный вопрос, на первый взгляд кажущийся несущественным, на практике имеет чрезвычайно большое значение, прежде всего с позиции четкого и последовательного подхода к регулированию арендных сделок.

В мировой практике исторически сложились соответственно два подхода к определению юридической природы договора аренды (в той или иной форме влияние указанных подходов наблюдается в законодательствах разных стран) [Брагинский, Витрянский, с. 401]. Согласно первому подходу при аренде устанавливаются вещные права нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действия ранее заключенного договора аренды. Определяющим моментом операции является прежде всего нанятая вещь как материальный объект.

Особенность второго подхода состоит в том, что согласно ему аренда, напротив, не устанавливает вещный характер прав между нанимателем и нанятой вещью, т. е. носит обязательственный характер. В частности, указанный подход был характерен для русских цивилистов дореволюционной России (Г. Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер) [Брагинский, Витрянский, с. 399]. Продажа или отчуждение имущества собственником должны автоматически прекращать аренду, заключенную между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на передний план выступает именно договор, а логика рассуждений в случае продажи объекта аренды такова: существенным образом изменился статус его участников и условия хозяйствования, следовательно, действие соглашения прекращается.

Попытка разрешения данного противоречия упирается прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение. Право владения – это возможность фактического обладания имуществом. Право пользования – это основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. Право распоряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т. п.). В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными, хотя без совокупности упомянутых категорий говорить о собственности на некий предмет некорректно. Наиболее значительным, безусловно, является право распоряжения – не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто вообще сопоставляется с полным правом собственности на него.

Очевидно, что при сдаче вещи в аренду собственник имущества лишается прав владения и пользования вещью, однако попытаемся определить, стеснен ли собственник имущества в осуществлении основного для него права – права распоряжения. На первый взгляд, какого-либо ограничения в распоряжении имуществом у арендодателя нет – он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следует рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, но и применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению. В этом случае наложение запрета (пусть и относительного) на возможность собственника имущества самостоятельно избавиться от арендатора в любой момент без возникновения каких-либо юридических затруднений устанавливает, в сущности, вещный характер прав нанимателя.

Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 ГК РФ), устанавливает такое положение вещей, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему требованию в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, т. е. соблюдающий все условия договора, арендатор.

Вещный характер прав арендатора проявляется и при отчуждении имущества у первоначального собственника. Право арендатора – вещное право, так как в течение всего срока договора аренды устанавливается неразрывная связь между арендатором и нанятым имуществом. Следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права.

Отметим, что большинство законодательств западноевропейских стран последовательны в определении прав добросовестного арендатора, однако не всегда корректны при сохранении договора аренды в силе в случае смены собственника объекта сделки.

Пожалуй, наиболее противоречиво в этой области было римское право [3], согласно которому договор аренды носил обязательственный характер (в дальнейшем эта и другие идеи в отношении арендных операций были переняты современными законодательными системами разных стран). Данная норма определялась тем обстоятельством, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, заключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Сама вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо установленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равновеликая.

В подтверждение трактовки арендного договора как элемента обязательственного права следовал также и порядок его осуществления при отчуждении имущества – «отдавший в наем землю или жилище при продаже их должен заботиться, чтобы нанимателю было дозволено пользоваться своим правом и после покупки, при несоблюдении этих условий наниматель может начать иск против продавца» [Змирлов, с. 64]. Автоматическое сохранение договора аренды в силе не было установлено законодательно, а потому добросовестный арендатор, по сути, не имел никаких возможностей продолжать пользоваться арендованным имуществом в случае, если новый хозяин не пожелал бы оставить имущество сданным в наем. Единственное право арендатора – право на обращение в суд с иском к бывшему собственнику-арендодателю с требованием возмещения убытков.

Некорректность данного подхода заключается в том, что акт покупки (приобретения права собственности) рассматривался как первичное абсолютное обстоятельство. С этой точки зрения все права третьих лиц на имущество при смене права собственности уничтожались; договоры, по которым возникли определенные обязательства, заключались с прежним собственником, следовательно, претензии должны были направляться к нему. В этом случае обязательственное (договорное) право становится превалирующим по отношению к праву абсолютному (вещному праву).

Позже правовая наука, в том числе и отечественная, постепенно дистанцировалась от столь очевидной ортодоксальности и пришла к тому, что противопоставление права собственности всем остальным правам не должно выражаться столь буквально. Абсолютный характер права собственности не означает, что оно может быть реализовано в должной мере всегда (имущество может находиться в залоге). При смене собственника на арендуемое имущество первичным является именно вещный характер прав арендатора на арендуемую вещь, т. е. покупатель имущества прежде всего должен озаботиться о правах третьих лиц на данное имущество, поскольку они сохраняются в силе.

Подчеркнем, что здесь необходимо различать, на что направлены договорные отношения: на личность собственника или на объект имущества. Совершенно очевидно, что арендные права направлены именно на объект аренды (арендатор берет в пользование индивидуально определенное имущество) и поэтому при смене собственника они не должны автоматически прекращаться. Именно этим объясняется тот факт, что более поздние законодательства многих стран, в том числе и современное российское законодательство, устанавливают такое положение вещей, при котором, в случае если арендатор добросовестно исполняет все условия договора, у арендодателя нет возможности расторгнуть договор аренды по своему требованию, в том числе и при смене собственника.

В то же время отдельные страны данную позицию четко не определяют. Например, современное немецкое законодательство (а ранее и германское законодательство XIX в.) устанавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторжению в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение весьма формально и не совсем корректно увязывается с экономической стороной производимой операции. Действительно, по своей природе публичная продажа на аукционе совершенно сходна с продажей вообще и фактически отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом (в данном случае аукционистом); иными словами, продажа за долги не может создать других правоотношений, кроме тех, которые устанавливаются актом любого приобретения имущества в собственность.

Таким образом, если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то аренда в данном понимании часто может фактически подменяться другими категориями, например возмездным оказанием услуг. В частности, право собирать плоды в саду бесспорно несет на себе отпечаток пользования, однако это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным.

В силу вышеприведенного определение аренды обязательно должно содержать в себе указание на вещный характер данного договора; таким образом, это определение может выглядеть следующим образом.

Договор аренды – это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или законом иное лицо) предоставляет на известный срок и за известное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору). Последний в пределах срока договора приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владения имуществом в течение срока договора на определенных условиях.

На практике арендные операции весьма разнообразны и характеризуются наличием всевозможных видов классификации с различных точек зрения, как закрепленных законодательно, так и используемых только в учебной литературе.

Еще в римском праве комплекс арендных отношений был разделен с точки зрения экономической цели аренды на «наем» и собственно саму «аренду». Под наймом (лат. locatio) понималось владение и пользование вещью, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин «аренда» (лат. colonia) применялся в приложении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества. Это различие имело свое значение, поскольку при найме величина наемной платы, в соответствии с законодательством, понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее повреждения не по вине нанимателя). При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае когда арендованное поле или огород не приносили достаточного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или предпринимательских целей) являлось определяющим при классификации подобного рода сделок. Отметим, что подобная схема была принята и некоторыми современными западноевропейскими законодательствами. Например, немецкое право различает пользование только вещью (miethe – прокат, наем) и извлечение из нее доходов (pacht – аренда).

В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. Различие данных формальных терминов играет роль при заключении договора. В то же время данная классификация экономически не вполне обоснована; отсутствуют принципиальные объективные экономические различия между сдачей в аренду того или иного вида имущества, классификация строится в большей степени на формальных юридических критериях.

Отечественное законодательство представляет собой симбиоз указанных подходов. Термины «наем» и «аренда» признаются равнозначными и равно-употребительными, а классификация аренды осуществляется как с точки зрения предмета аренды (выделяется аренда транспортных средств, земли, предприятий), так и с позиции цели аренды (категория «прокат» и «лизинг»). Нельзя сказать, что подобная классификация вносит стройность в юридические формулировки категорий аренды, особенно когда речь идет о трактовке такого ее вида, как лизинг.

Договор имущественного найма (аренды) относится к числу классических договорных институтов, и в том или ином виде выделение арендных отношений в отдельную правовую категорию в системе гражданского законодательства или хотя бы упоминание о них были присущи всем без исключения развитым правовым системам разных государств. Не являлось исключением и русское (российское) право [4]. Необходимо отметить прежде всего, что система российского дореволюционного права характеризовалась двумя основными чертами: преемственностью и заимствованием. Преемственность в регулировании правоотношений состояла в том, что более поздние источники русского права включали в себя слегка переработанные или вообще оставленные без изменений законодательные акты, выпущенные ранее. Например, Свод законов Российской империи от 1832 г. включал в себя ряд статей, изданных еще во времена царя Алексея Михайловича. Что касается заимствования, то эту черту, строго говоря, нельзя трактовать в полной мере как специфически российскую, поскольку законодательства многих стран в значительной степени дублировали друг друга. Тем не менее, действительно, отдельные статьи и положения из законодательств ряда западных стран, в частности Франции и Германии, включались в отечественные нормативы практически без переработки и надлежащего осмысления. Вероятно, не случайно видный русский ученый-правовед конца XIX – начала XX в. Г. Ф. Шершеневич, характеризуя специфику российского гражданского права, использовал даже более жесткий термин – «поверхностное заимствование».

Законодательно гражданские правоотношения были прописаны впервые в Псковской и Новгородской судных грамотах XIV–XV вв. Данные документы нельзя считать целостными, поскольку они представляли собой свод постановлений совета бояр, княжеских указов, постановлений веча, а также законодательно закрепленные нормы обычного права Псковской и Новгородской феодальных республик. Тем не менее именно в этих источниках впервые определялись правила относительно аренды имущества. В роли предмета аренды могло выступать только недвижимое имущество (поля, луга, пастбища). Например, в Псковской судной грамоте описывалось, что при заключении сделки о найме земли стороны должны были оговорить три условия, четко определив: земельный участок, срок и вознаграждение хозяина. Именно в указанных документах, хотя и не явно, возникает понятие существенных условий договора, т. е. условий, которые должны быть в обязательном порядке прописаны в договоре. Кроме того, сдавать имущество в наем мог лишь собственник имущества (иными словами, не предусматривалось института субаренды или субнайма); отметим, что указанное условие просуществовало в отечественном законодательстве вплоть до середины XIX в.

Следующим документом, в котором правила об аренде имущества получили дальнейшее развитие, следует считать Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 г. Отдельные статьи глав X и XVI данного Уложения были посвящены правилам совершения арендных сделок. В аренду уже разрешалось сдавать и движимое, и недвижимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды (своего рода аренда предприятия как имущественного комплекса). Срок аренды устанавливался договором, однако Уложение предписывало, что в случае найма земель у татарских, чувашских, башкирских и ряда других князей договор не должен был заключаться на длительный срок; данное положение имело, по сути, сущностный характер, поскольку четкого указания о количестве лет не было [Змирлов, с. 17].

В 1782 г., во времена царствования Екатерины Великой, законодательные источники права были сведены в Устав полицейский, который являлся на тот момент единым документом, регулирующим гражданские и уголовные взаимоотношения. Статья 179 Устава содержала требования об указании в договоре аренды следующих обязательных условий: а) наименование имущества, подлежащего сдаче в аренду; б) срок договора; в) время его совершения; г) лиц, вступающих в сделку; (д) цены сделки.

Наконец, в 1832 г. различные источники гражданского права были окончательно оформлены в Свод законов Российской империи. Данный документ, по сути, собрал в себя все нормативно-правовые акты (гражданские и уголовные), действовавшие на тот момент в российском праве. Положения, указы, постановления, относящиеся к различным гражданско-правовым договорам (купли-продажи, мены, аренды и т. д.), которые до того момента не были сгруппированы, были сведены в разделы, что явилось значительным достижением в унификации системы государственного права. Тем не менее деление законодательства на гражданское и уголовное в Своде не присутствовало – гражданские и уголовные законы были разбросаны по всему Своду. Только в 1887 г. разделы, посвященные гражданскому праву, были изданы особо и получили название Гражданского уложения (при этом нумерация и содержание статей оставались неизменными). В 1905 г. Уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917 г.

Арендным отношениям были посвящены восемнадцать статей X тома Свода законов в редакции от 1882 г., а также восемь статей в приложении к X тому Высочайше утвержденного 19 февраля 1861 г. мнения Государственного Совета («Об отдаче помещичьих земель в аренду»). В отношении местных законодательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (8-й раздел, «О договоре найма», ст. 1708–1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (III том, 13-й раздел, «Требования по договорам о предоставлении пользования», ст. 4025– 4171) [Змирлов, с. 20].

Ключевое определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имущественный наем (аренда) – это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью (ст. 1691, ч. 1, т. X, Свод законов Российской империи). Следует подчеркнуть, что российское гражданское законодательство не различало с юридической точки зрения аренду, наем, прокат и т. д. – указанные категории законодательно подразумевались как единое целое.

В заключение отметим, что комплекс арендных отношений в системе дореволюционного права характеризовался существенными противоречиями, связанными прежде всего с отсутствием стройной системы гражданского законодательства в целом. Данные противоречия в наиболее общем виде можно определить следующим образом.

Во-первых, сам факт существования множества законодательных актов, регулировавших арендные сделки (наряду со Сводом законов арендные отношения регулировались указами и постановлениями Сената, решениями суда и т. д.), служил основой для противоречий и нестыковки отдельных норм и статей. Во-вторых, отсутствовал унифицированный подход к трактовке и определению некоторых категорий и явлений в системе права, регулировавшего арендные сделки (например, некоторые установленные ограничения или положения носили, по мнению Г. Ф. Шершеневича, «совершенно случайный характер» [Шершеневич, 1995, с. 357]). В-третьих, имели место определенные «перекосы» в системе гражданского права, выражавшиеся в том, что отдельным вопросам или явлениям законодательные акты уделяли слишком много внимания, а некоторые важные моменты могли быть не прописаны вовсе, что влекло за собой необходимость их регулирования обычаями делового оборота. Как справедливо указывал Н. Принтц: «Наши законы о найме имуществ весьма кратки и неопределенны. Заключая в себе несколько постановлений касательно сроков и порядка совершения договоров имущественного найма, они почти не вдаются в регулирование отношений хозяина к нанимателю и обратно. Хорошая сторона этих законов заключается только в том, что они предоставляют полный простор воле частных лиц, допуская включать в договор найма всякие произвольные условия, законами не противные» [Принтц, с. 1].

Отметим, что отечественные юристы того времени прекрасно осознавали «слабые» моменты существовавшей системы права, поэтому в предреволюционные годы велась активная подготовка нового проекта гражданского уложения, который должен был стать первым российским гражданским кодексом. Однако данные работы по совершенствованию системы права были прерваны Октябрьской революцией.

В первые годы советской власти вопросам гражданского права практически не уделялось внимания, а хозяйственная жизнь протекала в соответствии с законами и обычаями, принятыми в дореволюционной России. Не случайно первый Гражданский кодекс РСФСР фактически вобрал в себя многие законодательные решения дореволюционного периода с учетом новых реалий. В период нэпа в части арендных сделок действовало дореволюционное право. Позже, с началом коллективизации, положения по аренде были изменены в части введения запрета на осуществление найма отдельных объектов, а также изменения предельных сроков договора. Так, была запрещена аренда земли и предприятий частными лицами.

Гражданский кодекс от 1964 г. содержал главу «Имущественный наем» [5], регулировавшую лишь общие вопросы арендных отношений, при этом аренда по видам не выделялась в самостоятельные параграфы. Соответственно в условиях изменения хозяйственных отношений, обусловленных так называемой горбачевской перестройкой, нормы кодекса 1964 г. оказались недостаточными и отчасти устаревшими применительно не только к арендным договорам. Издание в 1991 г. Основ гражданского законодательства существенно расширило свободы сторон, в частности при арендных отношениях, которым была посвящена глава X «Основы законодательства при аренде». Например, была введена аренда предприятия (ст. 16–25 Основ законодательства при аренде).

Система параллельного существования двух основополагающих источников гражданского права (имеются в виду Основы гражданского законодательства и в части, не противоречащей им, – Гражданский кодекс 1964 г.) вызывала много нареканий и в конечном итоге была изменена выпуском в свет частей I и II современного Гражданского кодекса РФ. Трактовка правовых вопросов арендных сделок в соответствии с действующим законодательством будет рассмотрена в следующем разделе настоящей главы.

1.2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.2.1. Общие вопросы регулирования арендных операций

В настоящее время правовые нормы арендных отношений приведены в главе 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Статьи 606–625 Кодекса посвящены общим вопросам регулирования арендных операций, тогда как описание правоотношений по отдельным видам договоров аренды приведено в отдельных статьях: договор проката (ст. 626–631); аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632–641); аренда транспортных средств без экипажа (ст. 642–649); аренда зданий и сооружений (ст. 650–655); аренда предприятий (ст. 656–664); финансовая аренда (ст. 665–670).

Кроме того, в развитие и дополнение условий, изложенных в ГК РФ, действует и специальное законодательство об аренде. Сюда относятся следующие ситуации и соответствующие нормативные акты [6]:

• арендные отношения, возникающие при сдаче государственного имущества в аренду, регламентируются помимо Гражданского кодекса рядом других нормативно-правовых актов (см. п. 1.3.4. «Аренда зданий и сооружений»);

• нормы ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в которой это допускается земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ);

• аренда участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими законодательными актами: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г., Лесной кодекс РФ от 14 декабря 2006 г. Данные нормативно-правовые акты действуют в части, не противоречащей более позднему законодательству;

• особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами (специальное транспортное законодательство – Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г., Кодекс торгового мореплавания от 30 марта 1999 г.);

• финансовая аренда (лизинг) регулируется помимо Гражданского кодекса Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»; 

• некоторые специальные вопросы смежного характера, возникающие иногда при заключении договоров аренды, регулируются также другими законодательными актами; упоминание о подобных ситуациях будет приведено ниже в ходе обсуждения особенностей документального оформления арендных отношений по отдельным объектам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником имущества. В основном указанное положение относится к сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности, когда в качестве уполномоченных органов выступают комитеты по управлению государственным имуществом и местные органы власти.

Недвижимое имущество, принадлежащее предприятию на праве хозяйственного ведения [7], может быть сдано им в аренду только с согласия собственника. Остальным имуществом предприятие вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. В настоящее время некоторые исключения из этого правила предусмотрены для предприятий железнодорожного транспорта и образовательных учреждений. При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего этим учреждениям на праве хозяйственного ведения, согласие собственника не требуется. Данные нормы устанавливаются Федеральными законами от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании» и от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта».

Имущество, принадлежащее предприятию на праве оперативного управления [8], во всех случаях не может быть передано в аренду без согласия его собственника (ст. 296 ГК РФ).

Статья 606 ГК РФ устанавливает традиционную норму, согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором, принадлежат ему на праве собственности. Здесь стоит упомянуть о весьма существенном, но, как ни странно, мало принимаемом во внимание обстоятельстве. Арендатор является собственником продукции, плодов и доходов от арендуемого имущества только в том случае, когда арендованное имущество использовалось арендатором в соответствии с условиями в договоре аренды или, если такие условия не определены, в соответствии с экономическим назначением имущества. Если же использование арендованного имущества осуществлялось не в соответствии с договором, то получаемые арендатором доходы будут являться собственностью арендодателя. В частности, подобное обстоятельство играет роль при аренде помещений для осуществления впоследствии определенной предпринимательской деятельности – неуказание или некорректное раскрытие вида деятельности и способов ее осуществления может привести к негативным последствиям для арендатора.

Арендованное имущество может быть сдано арендатором в субаренду; права и обязанности арендатора по договору аренды могут передаваться другому лицу, вноситься в залог или вноситься в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, законом, иными правовыми актами. Поскольку сдача имущества в субаренду является актом распоряжения, то арендатору, намеревающемуся осуществить указанную сделку, необходимо согласие арендодателя.

Договор аренды является консенсуальным, т. е. считается заключенным с момента достижения сторонами соответствующего соглашения по существенным его условиям, а вступление договора в силу никак не связывается с моментом его фактической передачи арендатору. Также ГК РФ вводит квалифицирующий признак, характеризующий возможные объекты аренды, – материальность. Согласно этому признаку потенциальными объектами аренды могут служить так называемые непотребляемые вещи, т. е. вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования. Отсюда следует важный вывод: в аренду не могут быть сданы нематериальные активы как имущество, не относящееся к вещам, денежные средства, права организации (лицензии, разрешения и т. д.). В современной спортивной практике команд и клубов часто заключаются некие договоры, по которым спортсмены, выступающие за определенный клуб, получают возможность временно сыграть за другую команду (речь идет об игровых видах спорта, а также когда спортсмены временно выступают за какой-нибудь клуб). В обиходе указанные сделки часто именуются арендными договорами. Однако в силу требований гражданского законодательства следует признать, что физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и, соответственно, не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок [Брагинский, Витрянский, с. 464]. В связи с этим существующее именование указанных соглашений как арендных говорит лишь о невысокой гражданско-правовой грамотности их составителей.

Гражданский кодекс РФ допускает возможность заключения договора аренды в устной форме, но только гражданами (физическими лицами) между собой и на срок не более года, а также если в качестве объекта аренды не выступают недвижимость или транспортное средство. Во всех иных случаях договор аренды должен быть составлен в письменной форме, а при некоторых условиях необходимо пройти процедуру государственной регистрации. Указанная процедура, например, установлена для следующих видов арендных операций:

• аренда недвижимого имущества в случае, когда ее срок составляет более одного года (согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся: земля; участки недр; обособленные водные объекты; леса; многолетние насаждения; здания, в том числе помещения, являющиеся частью зданий; сооружения; воздушные и морские суда; космические объекты);

• аренда предприятия, а также операция долгосрочного лизинга в случае, когда ее объектом выступает недвижимость [9].

Несоблюдение требования регистрации сделки влечет за собой признание ее ничтожности в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ. Это означает, что указанная сделка является недействительной с момента ее заключения и условия ее не могут быть оспорены в судебном порядке. В таких случаях согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ стороны обязуются возвратить друг другу все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре возместить стоимость в деньгах – так называемая двусторонняя реституция.

К существенным условиям договора ГК РФ относит единственное условие – о составе имущества. Это означает, что в договоре необходимо указать: наименование, характеристику качества и другие признаки, позволяющие точно идентифицировать соответствующий объект арендных отношений и его состояние. Однако для отдельных видов арендных сделок установлены дополнительные условия, признанные существенными; эти условия будут рассмотрены ниже при изучении конкретных видов арендных операций. Тем не менее необходимо принимать во внимание еще и общие положения о порядке заключения договоров. В частности, п. 1 ст. 432 ГК РФ применительно ко всем договорам устанавливает норму, согласно которой к существенным условиям любого договора относится условие о его предмете. Применительно к аренде, предмет договора вовсе не сводится к описанию имущества, передаваемого в аренду, а представляет собой комплекс действий, которые должна совершить одна сторона (арендодатель): по предоставлению имущества во владение и пользование арендатора, по обеспечению его надлежащего использования последним, воздержания от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом, а также другая сторона (арендатор): по содержанию имущества и использованию его по назначению, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды [Брагинский, Витрянский, с. 445]. Таким образом, условие о предмете договора является общим условием для всех гражданско-правовых договоров, тогда как указание о составе арендованного имущества относится лишь к объекту аренды и им существенные условия арендного договора не исчерпываются [10].

До принятия существующего ГК РФ указание о сроке аренды являлось необходимым условием договора аренды и без его указания договор считался не заключенным. В настоящее время законодательство допускает заключение арендного договора без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор считается заключенным на неопределенное время, а правовые последствия неуказания срока выражаются для сторон договора в следующем: каждый из участников вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, письменно известив другую сторону не менее чем за один месяц (при аренде недвижимости не менее чем за три месяца). Необходимо также принимать во внимание то обстоятельство, что договор аренды недвижимости, который длится более года, в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных органах еще на начальной стадии договора. Таким образом, следует признать, что неуказание в договоре аренды недвижимости срока действия может потенциально привести к крайне негативным последствиям для участников договора. Кроме того, законодательством могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды (в этом случае вне зависимости от того, на какой срок по договору передано имущество, действие договора прекратится по достижении указанного предельного срока). Например, ст. 627 ГК РФ устанавливает, что договор проката может быть заключен только на срок до одного года. Предельные сроки договоров аренды устанавливаются еще и для природных объектов; например, в соответствии с положениями Водного кодекса РФ водные объекты могут предоставляться в пользование на срок до 20 лет.

Законодательство устанавливает порядок действий и в случае, когда в договоре нет указания на величину арендной платы. В данной ситуации применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, а именно: установление цены договора, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги. Следует, однако, признать, что на практике подобное определение цены сопряжено с чрезвычайно условными действиями, точнее величина платы, которая будет определяться налоговыми органами для определения размера дохода, безусловно, будет являться предметом спора со стороны участников договора (в силу чего указание об арендной плате следует рассматривать как некоторое не обязательное, но важное условие, позволяющее в дальнейшем избежать множества сложностей во взаимоотношениях с государственными органами). Исключение в практике установления цены предусмотрено лишь для договора аренды зданий и сооружений – при отсутствии в договоре условия об арендной плате договор однозначно считается не заключенным, а правила определения цены в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ в данном случае не применяются.

В отношении договоров аренды участков лесного фонда, недр и водных объектов специальные законодательные акты значительно расширяют перечень условий, формально признаваемых существенными для договора аренды соответствующего объекта, причем некоторые из этих условий относятся к общему порядку заключения, изменения и расторжения договоров. Например, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28 мая 2007 г. № 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» к существенным условиям договора аренды участка лесного фонда относят следующие условия: а) сведения о лесном участке (площадь, описание границ, кадастровые номера и т. д.); б) срок договора; в) виды и объемы лесопользования; г) размер арендной платы и порядок ее внесения; д) объемы рубок насаждений.

Поскольку договор аренды является возмездным, к основной обязанности арендатора относится обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена в виде:

• определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

• передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложение на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре как сочетание указанных форм арендной платы, так и иные формы оплаты аренды. При этом следует заметить, что в случаях, когда расчеты между участниками сделки производятся в неденежной форме, имеет место бартерная сделка [11] со всеми вытекающими, прежде всего для учета и налогообложения, последствиями.

На практике наиболее распространенной является, безусловно, денежная форма оплаты, причем нередко выраженная в иностранной валюте или условных денежных единицах. Арендные платежи производятся в рублях по соответствующим образом установленному курсу (ссылка в договоре или конкретная величина). В данной ситуации должно быть выполнено требование п. 3 ст. 614 ГК РФ о том, что пересмотр величины арендной платы происходит не чаще чем один раз в год (данное условие применяется только для общего порядка осуществления арендных операций; в специальном законодательстве об аренде тех или иных объектов содержатся и другие временные сроки пересмотра арендной платы, правда, с соответствующим изменением из условий расторжения договоров).

Гражданский кодекс РФ возлагает на арендатора также и другие обязанности. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Во-вторых, п. 2 ст. 616 ГК РФ устанавливает, что текущий ремонт, содержание имущества в исправном состоянии должны производиться за счет арендатора, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором. Например, при аренде транспортного средства с экипажем на арендодателя возлагаются обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонтов (ст. 634 ГК РФ). В-третьих, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

По общему правилу на арендодателя также возлагается ряд обязанностей. Во-первых, он должен предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора или назначению имущества. Имущество следует передать арендатору в течение указанного в договоре аренды срока или, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок (ст. 611 ГК РФ). Во-вторых, арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду оборудования, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Например, ст. 644 ГК РФ возлагает на арендатора осуществление всех видов ремонта (текущего и капитального) при аренде транспортного средства без экипажа. В-третьих, на арендодателя также возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию им в соответствии с условиями договора. Он должен исправлять все существующие повреждения, произошедшие не по вине арендатора; даже если вред причинен посторонним лицом, тяжесть убытка всегда ложится на собственника имущества, за исключением лизинговых операций, при которых риски порчи и потери имущества возлагаются на лизингополучателя (арендатора). Арендодатель обязан в течение десяти дней после получения соответствующего заявления арендатора устранить недостатки на месте либо произвести замену арендованного имущества аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Арендодатель является ответственным и в том случае, когда он не знал о недостатках на момент заключения договора аренды, т. е. речь идет о скрытых недостатках.

Необходимо отдельно рассмотреть ситуацию, когда договор аренды остается в силе при изменении его условий. В частности, переход права собственности или иного права владения имуществом к другому лицу на сданное в аренду имущество не является, по общему правилу, основанием для изменения или расторжения договора.

В случае смерти арендатора его права и обязанности переходят к его наследникам, однако законодательство устанавливает правило, согласно которому арендодатель может отказать наследникам арендатора в продолжении или возобновлении договора аренды в случае, когда заключение договора аренды было вызвано определенными личными качествами арендатора.

Согласно общему правилу об изменении и расторжении договоров (глава 29 ГК РФ) договор аренды может быть расторгнут или изменен по соглашению сторон или в случаях, указанных в договоре или определенных законом. Подчеркнем, что реализовать право расторжения договора в одностороннем порядке можно, только обратившись с соответствующим иском в суд.

По требованию одной стороны договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только: а) при существенном нарушении договора одной из сторон; б) в случаях, предусмотренных ГК РФ, законами, договором. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Однако следует признать, что данное понятие является довольно абстрактным и нечетким, и во многом относящимся на судебное усмотрение.

Кроме этого, ст. 619 ГК РФ перечисляет четыре основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора в суде [12]:

• пользование имуществом арендатором не по назначению или с существенными нарушениями условий договора;

• существенное ухудшение имущества арендатором;

• несвоевременное внесение арендной платы арендатором (просрочка предусмотренного договором срока платежа более двух раз подряд);

• невыполнение арендатором принятых на себя или возложенных законодательством обязательств по осуществлению капитального ремонта в установленный срок или в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в суде в том случае, если:

• арендодатель не предоставляет имущество арендатору либо создает препятствия по осуществлению договора аренды;

• арендатор выявил недостатки в арендованном имуществе, которые препятствуют пользованию им в соответствии с договором или по назначению (ст. 612 ГК РФ устанавливает, что при выявлении таких недостатков арендатор также вправе потребовать от арендодателя их устранения, уменьшения цены, компенсации или зачета расходов по устранению подобных недостатков);

• арендодатель, на которого возложена обязанность выполнения капитального ремонта, не проводит его в положенный срок;

• арендованное имущество в силу независящих от арендатора обстоятельств оказывается в состоянии, непригодном для дальнейшего использования в соответствии с договором или по своему прямому назначению.

Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора как для арендатора, так и для арендодателя, но в любом случае они должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора одной из сторон.

Здесь необходимо упомянуть о практической стороне осуществления арендных сделок. Безусловно, свобода заключения и расторжения по обоюдному согласию договоров является одним из основополагающих аспектов гражданского законодательства. Положения ГК РФ, определяющие условия досрочного расторжения договоров аренды, призваны защитить интересы добросовестных участников сделки. Заключая по взаимному согласию договор и планируя свои будущие финансовые потоки (это имеет большое значение для арендных отношений, как растянутых во времени), стороны договора хотят застраховать себя и от внезапных изменений. Именно поэтому любой договор может быть расторгнут по обоюдному согласию во внесудебном порядке либо через суд при наличии нарушений существенных условий сделки. Например, последующее (уже в ходе договора) требование арендатора заменить исправный объект аренды в связи с появлением, например, более новой модели, которое не оговорено в договоре, естественно, судом существенным признано не будет. В то же время, если участники сделки находятся в каких-либо взаимоотношениях друг с другом помимо арендного договора (например, одно лицо подконтрольно другому), нередко подобные неправомерные с точки зрения причины требования о расторжении договора оформляются расторжением сделки по обоюдному согласию. Данное обстоятельство играет большую роль особенно для специализированных компаний, занимающихся целенаправленно сдачей имущества в аренду (например, лизинговые компании). Указанный возврат имущества соответственно прекращает и арендные платежи, таким образом, если арендодатель приобретал имущество за счет кредитных ресурсов целенаправленно для сдачи в аренду и собирался рассчитываться с кредитором за счет поступающих от арендатора платежей (классическая схема лизинговой операции), непредвиденное расторжение может тяжело сказаться на финансовом положении арендодателя и привести к невозврату кредита со всеми вытекающими последствиями. Указанное обстоятельство необходимо принимать во внимание (по крайне мере в расчетном плане) и по возможности каким-то образом прописывать в соответствующих договорах, особенно если речь идет о сдаче имущества в аренду компании, которая тем или иным образом может осуществлять контроль над арендодателем.

Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ устанавливает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены.

Договор аренды с последующим правом выкупа в специальной литературе нередко отождествляется с лизинговым договором, в частности с операцией финансового лизинга. Вряд ли такое отождествление оправданно. Дело в том, что лизинг представляет собой специализированную предпринимательскую деятельность, отдельно выделяемую в структуре арендных отношений и характеризующуюся специфическими особенностями, в то время как ст. 624 ГК РФ относится ко всему комплексу арендных сделок, лишь частью которых выступают лизинговые операции.

Аренда, заканчивающаяся выкупом имущества, является одним из вариантов приобретения указанного актива, предусмотренных действующим законодательством, а сам договор аренды с правом выкупа в некотором смысле представляет собой завуалированный договор купли-продажи. Действительно, по своему содержанию арендные отношения в этом случае сходны с приобретением имущества в рассрочку; сходство заключается прежде всего в том, что расчеты между участниками договора осуществляются не посредством перечисления единого платежа, а периодическими выплатами. Тем не менее отождествлять указанные договоры в полном объеме нельзя, поскольку юридические отношения, которые складываются между участниками, в каждом конкретном случае будут различны.

Коренное отличие составляет отношение собственности на объект сделки. При договоре купли-продажи с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю в момент передачи имущества, если иное не предусмотрено договором; актив приходуется на баланс покупателя, который соответственно может владеть, пользоваться и распоряжаться активом по своему усмотрению. В частности, покупатель может продать данный актив, даже не рассчитавшись в полном объеме с продавцом, или использовать его в качестве предмета залога. При некоторых условиях данная операция может оказаться чрезвычайно рисковой для продавца; риск заключается прежде всего в том, что право собственности уже перешло к покупателю и, например, при форс-мажорных обстоятельствах договор купли-продажи ограничивает возможные действия продавца. Например, в случае банкротства организации-покупателя до завершения окончательных расчетов с продавцом последний не может автоматически изъять проданный актив, а вынужден будет поступать в соответствии с действующим порядком обращения взыскания на имущество должника. Передав право собственности на имущество, прежний собственник по общему правилу утратил всякую возможность истребовать именно его обратно в случае неплатежей.

Заключая договор аренды с последующим выкупом имущества, арендодатель, который в будущем будет выступать уже в роли продавца, в некотором роде страхуется от подобных коллизий, поскольку в течение срока договора он не теряет юридического контроля над объектом. Кроме того, договором купли-продажи с рассрочкой платежа предусматривается обязательность перехода права собственности на объект сделки, обязателен и график погашения задолженности; напротив, договор аренды с выкупом подразумевает лишь возможность перехода права собственности, реализуемую путем выполнения оговоренных действий, в частности в отношении выкупной цены. Это лишь некоторые из причин, оправдывающих существование подобных договоров. Следует отметить, что указанные сделки, по сути своей, трактуются в роли неких пограничных ситуаций, т. е. располагаются буквально на стыке двух совершенно разных гражданско-правовых договоров с преобладанием в одну или иную сторону. Многообразие хозяйственной практики порождает существование подобных договоров, которые могут иногда не вписываться в существующую юридическую конструкцию или их трактовка чрезвычайно затруднена.

Отдельные вопросы выкупа государственного и муниципального имущества изложены в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Для данного имущества, сданного в аренду, цена и другие условия выкупа определяются в соответствии с нормативными актами, регулирующими приватизацию. Следует отметить также, что вопросы законодательного оформления выкупа недвижимого имущества чрезвычайно сложны и регулируются помимо Гражданского кодекса РФ рядом нормативно-правовых актов, которые характеризуются частыми корректировками и изменениями.

В случае выкупа арендованного государственного или муниципального предприятия товарищество, созданное членами трудового коллектива данного предприятия, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности. При этом законодательство не предусматривает обязательного вхождения в соответствующее товарищество всех членов трудового коллектива арендуемого предприятия.

Выкуп отдельного вида государственного и муниципального имущества может быть запрещен. Например, не подлежат выкупу объекты недр, лесного фонда, водные ресурсы; запрещена приватизация, а следовательно, и выкуп при аренде предприятий по производству радиоактивных материалов, предприятий, обеспечивающих выпуск денежных знаков, государственных ценных бумаг и т. д. (полный перечень не подлежащих приватизации объектов приведен в государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 с многочисленными изменениями).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следует опять-таки отметить некую субъективность формулировки «нормальный износ». В данной ситуации речь, безусловно, идет о физическом износе вещи, оценка которого четко и заранее определена быть не может. В случае неправомерного удержания имущества арендатором арендодатель вправе потребовать компенсации убытков. В частности, это может быть внесение арендной платы за время просрочки с возвратом имущества, а если ее размер не покрывает убытков, то и возмещение сверх величины арендной платы.

Гражданский кодекс РФ устанавливает для добросовестного арендатора преимущественное право при заключении нового договора аренды, т. е. при последующем предложении одинаковых условий нового договора аренды разным лицам предпочтение должно отдаваться предыдущему арендатору. Однако данное правило не означает, что арендный договор будет возобновлен на тех же условиях. Кроме того, арендатор не вправе требовать возобновления договора в случае, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду (это очевидно вытекает из приоритетного правомочия собственника над контролем, владением и распоряжением имуществом).

В следующих разделах книги мы коротко рассмотрим особенности правового регулирования отдельных видов арендных сделок. Обзор и характеристика специального законодательства, посвященного таким видам арендных отношений, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и предприятий, приведены отдельно по разделам. Что касается финансовой аренды (лизинга) (терминология будет уточнена далее), то сложность и оригинальность данного понятия позволяют выделить процесс рассмотрения его правового характера в самостоятельный параграф.

Приложения 1–4 содержат сводные таблицы, в которых приведены системные характеристики экономико-правовой оболочки различных договоров аренды.

1.2.2. Договор проката

Одной из разновидностей договора аренды является договор проката. Ему посвящены ст. 626–631 ГК РФ. К основным особенностям данного вида договора относятся следующие.

1. В качестве арендодателей по договору проката выступают коммерческие организации, сдача имущества в аренду для которых является постоянной предпринимательской деятельностью (договор проката, рассматриваемый в Гражданском кодексе 1964 г., устанавливал, что в качестве арендодателей по договору проката могли выступать только государственные специализированные службы проката).

2. В качестве объекта проката может выступать только движимое имущество, причем арендатор обязан использовать это имущество только для потребительских целей.

3. Статья 626 ГК РФ содержит требование о заключении договора проката в письменной форме независимо от срока действия договора и его участников. Кроме того, договор проката является публичным договором, особенности которого раскрываются ст. 426 ГК РФ и сводятся к следующему: а) публичный договор может быть заключен только коммерческой организацией; б) коммерческая организация не вправе при заключении договора оказывать предпочтение одному лицу перед другим, в том числе при определении цены договора (исключением являются случаи, когда законом или иными правовыми актами установлены определенные льготы для отдельных категорий потребителей); в) при необоснованном отказе коммерческой организации заключить договор будущий потребитель-арендатор вправе обратиться в суд с требованием о побуждении к заключению договора или возмещении убытков, причиненных его незаключением; г) в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон – участников публичных договоров.

4. Гражданский кодекс РФ устанавливает ограничения по сроку договора проката. Предельный срок составляет один год. При этом даже добросовестный арендатор лишен преимущественного права на повторное заключение договора.

5. Арендодатель лишен права требовать в суде досрочного расторжения договора проката. Статья 619 ГК РФ, содержащая основания, позволяющие арендодателю обратиться в суд для расторжения договора аренды, к договору проката не применяется. Например, если неправильная эксплуатация или небрежное содержание арендатором взятого в прокат имущества вызвали ухудшение его состояния или привели его в негодность, арендодатель вправе требовать оплаты ремонта и возмещения иных своих убытков.

6. В то же время арендатор имеет право расторгнуть договор проката в любой момент. Единственное условие – это письменное предупреждение об отказе не менее чем за десять дней. Таким образом, это условие устанавливает исключение из общего правила (ст. 620 ГК РФ) о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора.

7. Гражданский кодекс РФ устанавливает особый порядок в отношении распределения между арендатором и арендодателем обязанностей по содержанию имущества и осуществлению его ремонта. В отличие от общепринятого порядка все виды ремонта возлагаются на арендодателя.

8. Арендатор лишен права сдачи имущества, взятого в прокат, в субаренду, или передачи им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу.

9. В отношении договоров проката допускается только одна форма арендной платы – определенные в твердой сумме платежи, вносимые периодически или единовременно. В случае невыполнения арендатором обязанностей по осуществлению арендных платежей, взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

1.2.3. Аренда транспортных средств

Как уже отмечалось, транспортные уставы и кодексы устанавливают особенности аренды отдельных видов транспортных средств в дополнение к перечисленным в ГК РФ. Например, порядок аренды воздушных судов осуществляется по договору чартера (ст. 104–113 Воздушного кодекса РФ), аренда морских судов регулируется Кодексом торгового мореплавания РФ (главы 10 и 11). Указанными документами вводятся отдельные положения с учетом специфики договоров аренды данных видов имущества. Например, авиаперевозчику (арендодателю) предоставляется право переносить или изменять время вылета при наличии ряда обстоятельств, угрожающих безопасности полета.

Понятие «транспортное средство» является чрезвычайно широким и включает в себя самые разные объекты, которые используются с целью транспортировки пассажиров. Однако применительно к аренде транспортных средств говорится лишь о тех, управление которыми требует специальных знаний, навыков, а также надлежащей технической эксплуатации [Брагинский, Витрянский, с. 505].

Гражданским кодексом РФ установлены два вида договоров аренды транспортных средств: а) с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортных средств с экипажем); б) без предоставления подобных услуг.

Аренда транспортных средств характеризуется следующими особенностями.

Во-первых, ГК РФ устанавливает требование к форме договора аренды транспортных средств как с экипажем, так и без него. Независимо от срока действия договора и его участников договор аренды транспортных средств должен быть заключен в письменной форме.

Во-вторых, не допускается возобновление договора аренды транспортного средства на неопределенный срок; кроме того, у арендатора нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В-третьих, ответственность за проведение текущего и капитального ремонтов в случае аренды с экипажем возлагается на арендодателя. Расходы по коммерческой эксплуатации арендованного транспорта возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором. В случае аренды без экипажа арендатор осуществляет все виды ремонта транспортного средства и несет расходы по эксплуатации имущества.

В-четвертых, ГК РФ разграничивает ответственность арендодателя и арендатора за вред, причиненный транспортным средством. В случае аренды с экипажем всю ответственность несет арендодатель. Однако он наделяется правом регрессного иска к арендатору, если есть основания и доказательства полагать, что вред возник по вине арендатора. Если арендатор берет в аренду транспортное средство без экипажа, то он несет полную ответственность за причиненный транспортным средством вред третьим лицам. В настоящий момент законодательно определены необходимые процедуры страхования гражданской ответственности, в случае если речь идет о автотранспортных средствах.

1.2.4. Аренда зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В применявшемся ранее Гражданском кодексе 1964 г. в главе «Имущественный наем» данный вид аренды не выделялся, упоминалось лишь о сроке найма строений и нежилых помещений. В действующем законодательстве аренде зданий и сооружений посвящен § 4 главы 34 ГК РФ.

Ниже приведены наиболее существенные особенности арендных сделок с недвижимостью в соответствии с ГК РФ. Во-первых, в качестве объекта аренды выступают здания и сооружения, а также земельные участки, неразрывно связанные с ними. Во-вторых, ГК РФ предъявляет ряд условий к договорам аренды зданий и сооружений.

Договор аренды зданий и сооружений должен заключаться только в письменной форме в виде одного документа, подписываемого сторонами. Договор со сроком действия более одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений помимо общего условия о составе имущества, сдаваемого в аренду, относится еще и условие о размере арендной платы. Наконец, при аренде здания или сооружения арендатор приобретает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, независимо от того, на каких правах имеет этот участок арендодатель. Собственник земельного участка, на котором располагается некоторая недвижимость, не может запретить ее владельцу сдавать недвижимость в аренду, более того, арендодатель не обязан испрашивать разрешения у собственника земельного участка в том случае, если факт сдачи в аренду недвижимости не противоречит определенным договором или законом условиям пользования участком, на котором располагается недвижимость. В том случае, если договор аренды здания или сооружения не соблюдает указанные требования, он признается ничтожным.

Необходимо отдельно рассмотреть вопрос об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В настоящее время указанный порядок регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п. 1 ст. 2 этого Закона государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В то же время следует отметить, что требование о регистрации применяется только в отношении договоров аренды недвижимого имущества, которые были заключены после момента вступления в силу данного закона (31 января 1998 г.); права на недвижимое имущество, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

В ст. 26 Закона от 21 июля 1997 г. приводятся определенные условия о регистрации прав по договору аренды. В случае если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Соответственно, если речь идет об аренде земельного участка, то договор в обязательном порядке должен содержать кадастровый план соответствующего земельного надела.

Фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется лишь после заключения договора аренды и установленной законодательством государственной регистрации. При этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества.

В дополнение к общим правилам аренды российское законодательство содержит ряд нормативных документов, регулирующих вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Федеральное законодательство, устанавливающее указанные правила, представлено следующими нормативно-правовыми актами:

• Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

• Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта»;

* Федеральным законом от 10 июля 1992 г. № 3266-1 «Об образовании»;

* Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Полномочия арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества, относящегося к федеральной собственности, выполняет Государственный комитет РФ по управлению государственным имущ

...