О.П. Аринцева, Е.И. Богомольный, Е.В. Шерешовец

Что нам должны управляющие компании? ЖКХ для «Чайников»

Методическое пособие

Под общей редакцией О. П. Аринцевой

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

А81

В оформлении макета использованы изображения
Eric Isselee, Maxim Gaigul, Jane0606 / shutterstock.com

Аринцева О. П., Богомольный Е. И., Шерешовец Е. В.

Пособие поможет разобраться во всех тонкостях управления многоквартирным домом с пользой для его жильцов.

Материал изложен в доступной форме и ориентирован на простого обывателя (собственника и жителя многоквартирного дома).

Законодательство приведено по состоянию на февраль 2018 г.

Издание будет полезно для всех граждан, пользующихся услугами управляющих организаций.

УДК 373.872.22/.3

ББК 65.411-861.1

© Аринцева О. П., Богомольный Е. И., Шерешовец Е. В., 2018

© ООО «Проспект», 2018

Управление домами: просто о сложном

Наверное, закономерно, что первая книга об управлении домами, написанная доступным и популярным языком, основана на наработках и опыте жилищного просвещения Калининградской области.

Для меня особое значение имеет тот факт, что значительная ее часть — это письменное изложение материалов, использованных (и сегодня используемых) в регионе при проведении широкой и масштабной работы по жилищному просвещению населения.

В течение последних пяти лет мы старались поддерживать любую инициативу, если она была направлена на повышение грамотности собственника квартиры в многоквартирном доме, устойчивый рост чувства собственника, способствовала — хоть немного! — изменению привычной бытовой модели поведения в сторону ответственного отношения к своей собственности. Наши просветители и сегодня работают на площадках Школы грамотного потребителя, Программы повышения финансовой грамотности, региональной общественной палаты и Фонда капитального ремонта Калининградской области. Без преувеличения могу сказать, что как в минувшем, так и в нынешнем году не было недели, когда не проводилось бы хоть одно мероприятие, направленное на жилищно-просветительскую работу с гражданами.

Количество неизбежно должно было перерасти в качество, и сегодня мы видим, что направление было выбрано верно. Так, готовя граждан к началу действия новой системы капремонта, в 2015 г. мы распространили среди управляющих компаний, старших по домам, собственников жилья информационные материалы общим тиражом 25 тыс. экземпляров. Помимо этого, сотрудники министерства ЖКХ и ТЭК и Фонда капремонта дошли до жителей каждого муниципалитета, чтобы разъяснить особенности коммунального законодательства. Нами было проведено почти 100 семинаров, которые посетили 4,3 тыс. граждан. Кроме того, Калининградская область неоднократно на федеральном уровне признавалась одним из лучших субъектов по реализации проекта «Школа грамотного потребителя», благодаря которому «куется» наш самый просвещенный жилищный актив. Все эти усилия дали свой эффект, потому что с гражданами нужно разговаривать.

Тот факт, что авторы книги обратились к популярному стилю изложения, ориентированному на рядового читателя, говорит не только об их знаниях и квалификации (известно, что для простоты изложения любого сложного профессионального материала требуются глубокие предметные знания), но такой подход — это еще и сигнал о том, что время диктует потребность в массовом жилищном знании. И данная книга — одна из первых в своем роде.

Максим Федосеев,
заместитель председателя правительства
Калининградской области
2016 г.

Глава 1.
Зачем нужно содержать многоквартирный дом?

Ответ на этот вопрос можно сформулировать по-разному. Чтобы было, где жить. Чтобы дом не развалился. Чтобы потолок на голову не упал. Чтобы не замерзнуть. Чтобы было что оставить детям. Чтобы не остаться без крыши над головой. Спросите десять разных людей и полýчите десять разных ответов. И все до единого будут верными. Суть же их будет сводиться к двум понятиям: БЕЗО­ПАСНОСТЬ и КОМФОРТ.

Что важнее — безопасность или комфорт?

Разумеется, безопасность. Комфорт в ущерб безопасности — снесенные перегородки, незаконные газовые баллоны, самовольные подключения к электросети или перенос батарей отопления на балкон — все это угроза жизни, здоровью и следствие отсутствия культуры эксплуатации жилища. Сама сущность человеческого жилища исторически восходит к тем временам, когда пещера спасала первобытного человека от многих опасностей. Под безопасностью понимается отсутствие или приемлемый уровень рисков для жизни и здоровья граждан, связанных с эксплуатацией многоквартирного дома, проживанием в нем и пользованием объектами общего имущества в данном доме.

Эксплуатационная безо­пасность многоквартир­ного дома — отсутствие или приемлемый уро­вень рисков для жизни и здоровья граждан, свя­занных с технической эксплуата­цией здания и объектов общего иму­щества, относящихся к данному дому. Экс­плуатационная безопас­ность выражается в це­лостности и исправности всех эксплуатируемых конструктивных эле­ментов здания и его ин­женерных систем.

Безопасность и комфорт и есть то, для чего нужно содержать многоквартирный дом, одна из целей его содержания.

Санитарно-эпидемио­логическая безопас­ность — отсутствие или приемлемый уровень рисков для жизни и здоровья граждан, свя­занных с санитарным содержанием много­квартирного дома и от­носящихся к нему объ­ектов общего имуще­ства.

Надлежащее содержание многоквартирного дома обеспечивает эксплуатационную и санитарно-эпидемиологическую безопасность. Эксплуатационная безопасность выражается в целостности и исправности всех эксплуатируемых конструктивных элементов здания и его инженерных систем. Для этого необходимо обеспечить нормальный режим технической эксплуатации здания как сложного инженерного объекта.

Техническая эксплуата­ция здания — это ис­пользование здания по функциональному на­значению с проведением необходимых ме­роприятий по сохране­нию состояния конструк­ций здания и его обору­дования, при котором они способны выполнять заданные функции с па­раметрами, установлен­ными требованиями тех­нической документации

Техническая эксплуатация здания — это использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации. Надлежащий уровень технической эксплуатации исключает при эксплуатации в штатном режиме возникновение ситуаций, несущих угрозу здоровью и жизни людей.

Содержание многоквартирного дома направлено на обеспечение потребности в эксплуатационной и санитарно-эпидемиологической безопасности объекта путем поддержания или достижения нормативного состояния. Кроме того, содержание обеспечивает определенную часть того, что принято считать необходимым (но не достаточным!) условием комфортного проживания. Согласитесь, сложно чувствовать себя комфортно, если течет крыша, на потолке разводы, двор грязный, дверь болтается на одной петле, во дворе вместо клумб и деревьев сломанная скамейка, на подоконнике в подъезде банка с окурками, а крысы чувствуют себя хозяевами в дурно пахнущей мусорной камере.

Интересно, что… Первобытный человек начал использовать пещеру как убежище от опасностей и место для комфортного обитания очень давно: следы жизни человека в пещере Эль-Кастильо датируются временем около 150 тыс. лет до н. э.

Чтобы поддерживать любой дом — его конструкцию, внутридомовые системы и инженерное оборудование — в нормативном состоянии, собственник дома обязан обеспечить содержание своей собственности, которое заключается в выполнении сложного комплекса работ. Часть работ выполняется регулярно, часть — в зависимости от фактического состояния конструкции и систем дома. Содержание многоквартирного дома включает в себя 1) техническую эксплуатацию, 2) санитарное содержание и 3) благоустройство объекта (рис. 1).

1.1. Как обеспечить эксплуатационную безопасность? Техническое обслуживание и ремонты

Техническая эксплуатация здания как элемент содержания дома, обеспечивающий эксплуатационную безопасность, включает в себя техническое обслуживание дома и ремонты строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома.

Техническое обслуживание направлено на поддержание работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. Это регулярный процесс, представляющий собой комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов и внутридомовых сетей здания, поддержанию заданных параметров режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств. Техническое обслуживание включает в себя: 1) технические осмотры, 2) техническое содержание дома (включая сезонную подготовку) и 3) аварийное обслуживание (рис. 2).

Техническое обслуживание играет важнейшую роль в поддержании конструкции инженерных систем дома в нормативном состоянии. В случае, когда на протяжении всего жизненного цикла объекта он обеспечен техническим обслуживанием в полном соответствии с регламентами, поддержание эксплуатационной безопасности достигается в течение длительных периодов без дополнительного финансирования со стороны собственника для восстановления работоспособности конструкций и систем здания и/или их полной замены.

Ремонты, являющиеся второй значительной частью процесса технической эксплуатации, в отличие от технического обслуживания, регулярным процессом не являются и выполняются с определенной периодичностью на основании соответствующих показаний к этому. Ремонты многоквартирного дома направлены на восстановление работоспособности конструктивных элементов здания и его внутридомовых сетей и инженерного оборудования. В отношении многоквартирного дома или его элементов возможны текущий и капитальный ремонты. В ходе текущего ремонта выполняются строительные и инженерно-технические работы по устранению неисправностей для того, чтобы поддерживать установленные эксплуатационные показатели.

Текущий ремонт и техническое обслуживание — это одно и то же или разные понятия? Текущий ремонт — это часть технического обслуживания или нет?

В ходе капитального ремонта производится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации здания.

Техническое обслуживание (ТО) — важная часть работ по технической эксплуата­ции здания, регулярно выполняемый комплекс работ, обеспечивающих фиксацию состояния и поддержание в исправном состоянии и рабочем ре­жиме работающие эле­менты дома — его конст­рукция, внутридомовые системы, инженерно-тех­ническое оборудование. Три «кита» ТО — техниче­ские осмотры, техническое содержание дома и ава­рийное обслуживание.

Иногда происходит путаница в названиях. Под термином «текущий ремонт» люди понимают комплекс работ, который выполняется постоянно, в «текущем режиме». Важно понимать, что то, что делается постоянно — это техническое обслуживание, которое, наряду с ремонтами, является важной частью технической эксплуатации здания. Текущий ремонт отличается от капитального ремонта в первую очередь объемами работ. Отнести пакет работ на доме к категории «текущий» или «капитальный ремонт» может только специалист. Для этого используются специальные справочники и методики.

Интересно, что… Сочетание ТОиР (техническое обслуживание и ремонт) можно встретить в документах по технической эксплуатации (регламентах) почти всех сложных инженерных объектов, таких как морские и океанские суда, самолеты и даже космические корабли. Эту работу выполняет штат профессионалов. ТО воздушных судов в гражданской авиации считается настолько важной работой, что подлежит проверке специальных международных аудитов.

1.2. Техническое обслуживание. Что? Зачем? Когда?

Техническое обслуживание — регулярный процесс, выполнение которого необходимо постоянно, в отличие от ремонтов, которые делаются периодически. Что входит в состав технического обслуживания? Можно ли обойтись без каких-то элементов ТО, не опасаясь ущерба для дома? Прежде чем ответить на этот вопрос, надо разобраться, что входит в состав ТО. Мы уже знаем, что в состав технического обслуживания входят «три кита» — Технические осмотры, Техническое содержание и Аварийное обслуживание. Рассмотрим каждую часть.

1.2.1. Технические осмотры

Технический осмотр (ТОСМ) — текущий и пе­риодический контроль технического состояния дома и готовности его к работе. ТОСМ бывает плановый и неплановый, полный или частичный. Обязательным требова­нием является проведе­ние полных плановых ТОСМов не реже двух раз в год — весной и осенью.

Первым и самым важным элементом работ по техническому содержанию являются Технические осмотры (ТОСМ). Самым важным потому что, пока не зафиксировано состояние дома и или его частей, невозможно понять, в каком обслуживании они нуждаются, нужен ли им ремонт, и если да, то какой именно. Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению [13]1. Обязательное выполнение технических осмотров является одним из требований к минимальному перечню работ, которые должны выполняться на каждом многоквартирном доме [10]. Требования к периодичности и порядку выполнения ТОСМ, как и ко всем составляющим содержания, устанавливаются эксплуатационными регламентами [13]. Специалисты, отвечающие за правильное проведение технических осмотров, обеспечение их своевременности и полноты результатов, должны знать требования эксплуатационных регламентов в обязательном порядке. Собственникам многоквартирного дома следует понимать основные требования к техническим осмотрам. А они таковы. Во-первых, при выполнении ТО любого многоквартирного дома полный плановый ТОСМ должен выполняться не реже двух раз в год. Это так называемые «сезонные осмотры». В ходе сезонного осмотра осматриваются все элементы здания — конструктивные элементы, внутридомовые системы, инженерное оборудование. Сезонный осмотр обычно совпадает с сезонной подготовкой, которая является частью второго обязательного «кита» ТО — Технического содержания здания.

По результатам весен­него ТОСМа в месячный срок составляется пере­чень мероприятий и ус­танавливаются объемы работ, необходимые для подготовки здания и его инженерного оборудова­ния к эксплуатации в следующий зимний пе­риод.

Во-вторых, частота плановых осмотров в отношении различных элементов здания определяется потребностью самого здания. Положим, здание «немолодое», и его «проблемным местом» является канализационный выпуск в подвале. Состояние системы канализации такое, что высок риск выхода ее из строя, что, как известно, крайне неприятное явление. До того момента, пока канализационная система будет приведена в норму, разумно обеспечивать как достаточно частый осмотр «зоны риска», так и сопутствующие работы по техническому содержанию «слабого звена». В-третьих, осмотр может быть запланирован в связи с выполнением плановых ремонтных работ, например перед составлением сметы капитального ремонта элемента здания. Это то, что касается плановых осмотров. Но случаются и неплановые. Показания к их проведению следующие. Первое — это определенная группа явлений стихийного характера, после которых осмотр здания или его части обязателен. Это может быть землетрясение, шторм, наводнение, сход селевого потока, сильные ливни и т. п. Разумеется, если явление не угрожает зданию целиком, немедленному осмотру подлежит наиболее уязвимая для данного природного явления часть здания. Поводом для непланового ТОСМа являются события техногенного характера: пожар, взрыв бытового газа, удар (например, въезд в здание автомобиля) и т. д. Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации. Наконец, обязательным поводом для выполнения частичного непланового осмотра является любое сообщение об отклонении в работе здания и его систем, которое может поступить как от специалиста, обслуживающего дом, так и от жителя дома или даже третьего лица

...