Н. С. Певцова

Договор купли-продажи недвижимости в России и Германии

Монография

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.451(470+571+430)

ББК 67.404.2(2Рос+4Гем)

П23

Автор:
Певцова Н. С., выпускница юридического факультета Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова, Школы немецкого права, автор научных трудов по актуальным вопросам права, в том числе на немецком языке.

Рецензент:
Писков И. П., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова.

В монографии представлены результаты исследования правовой сущности отношений, складывающихся при купле-продаже в России и Германии. Предпринята попытка с позиции компаративистики, в том числе путем анализа зарубежных источников на немецком языке, представить историю развития института купли-продажи недвижимости, выделить современные взгляды на правовое положение договора купли-продажи недвижимости и сформулировать некоторые предложения по развитию института купли-продажи недвижимости.

Законодательство приведено по состоянию на январь 2020 г.

Издание может быть адресовано студентам-юристам, получающим образование в системе среднего профессионального и высшего образования, а также законодателям, осуществляющим подготовку новых нормативных актов в сфере правового регулирования купли-продажи недвижимости.

Изображение на обложке взято с ресурса Shutterstock.com

УДК 347.451(470+571+430)

ББК 67.404.2(2Рос+4Гем)

© Певцова Н. С., 2020

© ООО «Проспект», 2020

Введение

Актуальность проблемы. В современном российском и зарубежном имущественном обороте договор купли-продажи недвижимости распространен достаточно широко. Недвижимость является важным объектом привлечения отечественных и зарубежных инвестиций. Рынок российской недвижимости на сегодняшний день сосредотачивает в себе около 70% национального достояния, и успешность его функционирования является залогом благополучия всего общества в целом1. Вместе с тем специфика указанного договора остается не достаточно исследованной юристами, а законодатель, пытаясь совершенствовать правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости, зачастую затрудняется в определении четких понятий и юридических конструкций, что может приводить к некоторым пробелам и коллизиям в российском и зарубежном законодательстве.

Следует признать, что за последнее десятилетие сложилась определенная юридическая практика в отношении указанного вида договора, а юридическая литература пополнилась новыми публикациями о сделках с недвижимостью. Актуальность исследования договора купли-продажи недвижимости России и Германии обусловлена, во-первых, наличием разнополярных суждений в отношении его специфики, порождающих дискуссии и затрудняющих реализацию указанного договора, во-вторых, необходимостью использования опыта стран, в которых сложились наиболее эффективные образцы правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. В работе акцентировано внимание на Германии, стране, которая создала одну из самых совершенных систем поземельного права в мире, обеспечивающую гармоничное сочетание публичных и частных интересов.

Значимость договора купли-продажи недвижимости в теории и практике, дискуссионность отдельных вопросов в области его правового регулирования, наличие большого количества прямо противоположных подходов к теме обосновывают не только ее актуальность, но и мотивацию выбора проблемы в качестве комплексного исследования для написания данной работы.

Теоретическую основу исследования составляют работы таких ученых-юристов, как М. М. Агарков, Р. С. Бевзенко, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, Д. И. Мейер, И. Б. Новицкий, Л. А. Новоселова, И. П. Писков, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, Е. А. Флейшиц, Г. Ф. Шершеневич и многих других.

При написании работы изучена судебная практика, а также проанализированы нормативные правовые акты, регулирующие договор купли-продажи недвижимости.

Основная цель работы состоит в исследовании правовой сущности отношений, складывающихся при продаже и купле недвижимости в России и Германии, для решения теоретических и практических проблем, формулировки предложений в области совершенствования законодательства, правоприменительной практики в отношении договора купли-продажи недвижимости.

Задачи исследования:

1) проанализировать развитие института недвижимости и сделок с недвижимостью в римском, современном российском и германском праве, изучив ведущие российские и немецкие доктринальные подходы к пониманию недвижимого имущества;

2) провести юридический анализ основных особенностей договора купли-продажи недвижимости в России и Германии;

3) выработать, обосновать рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области правового регулирования купли-продажи недвижимости с учетом опыта Германии.

Объект исследования – общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и реализации договора купли-продажи недвижимости в России и Германии.

Предмет исследования – нормативные правовые акты, регулирующие куплю-продажу недвижимости на русском и немецком языках, юридическая практика реализации договора купли-продажи недвижимого имущества в России и Германии.

Методологической основой данной работы является системный подход к анализу категории недвижимого имущества, которая рассматривается в динамике. Автором использованы общенаучные методы (анализ, синтез, описание), а также специальные юридические методы, в том числе логического анализа и компаративистский.

Научная новизна исследования заключается прежде всего в том, что автор предприняла попытку с позиции компаративистики, в том числе путем анализа зарубежных источников на немецком языке, выделить современные взгляды на правовое положение договора купли-продажи недвижимости, а также сформулировать некоторые предложения по развитию института купли-продажи недвижимости.

В результате проведенного исследования автор пришла к следующим основным выводам:

1. Исследование эволюции норм гражданского права и правоприменительной практики по договору купли-продажи недвижимости в России и Германии позволило выявить, что в гражданском праве России и Германии существовало различное понимание недвижимости, выражавшееся в несовпадении объектов, входящих в указанное понятие. В странах параллельно развивались две концепции: «единого земельного участка» (Германия) и «множественности объектов недвижимости» (Россия).

2. Автором предложены некоторые подходы к пониманию модели эффективного развития института договора купли-продажи недвижимости путем включения в него составных компонентов, во многом привычных для Германии. Так, например, предлагается объяснять существующие особенности недвижимости, используя такие термины, как flexible Immobilien «плавающая недвижимость», bewegliche Immobilien («движимая недвижимость») и Grundstück (куда входит также, например, машино-место как модификация земельного участка).

3. На основании изученной практики и научных доктрин немецких юристов в работе проанализированы и предложены некоторые дополнения в действующее российское законодательство, в частности в ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указанием о том, что «если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю»; предложением включить в 7 параграф 30 главы Гражданского кодекса Российской Федерации норму, устанавливающую, что в случае неуплаты покупателем переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества вовремя у продавца возникает право потребовать оплатить товар и выплатить проценты согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации либо отказаться от самого договора и заявить требование о возврате того имущества, которое было передано.

4. Проведенное исследование убеждает в необходимости внесения изменений в п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в части определения недвижимости через категорию единого земельного участка, составной частью которого являются, в том числе, здания, сооружения, расположенные на нем.

5. С целью более эффективной правовой защиты интересов сторон договора купли-продажи недвижимости требуется включение в российское законодательство обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, как это существует в Германии, где в сделках по купле-продаже недвижимости важную роль играет нотариус, осуществляющий проверку законности документов, разъясняющий покупателю и продавцу юридические последствия договора, удостоверяющий дееспособность сторон, их действительные намерения по сделке.

6. В российской юридической практике требуется нормативно-правовое упорядочение работы риелторов, видится необходимым разработать новый федеральный закон «О риелторской деятельности», который мог бы предусмотреть две формы организации риелторской деятельности – самостоятельную деятельность агента и деятельность юридического лица. Отсутствие указанного нормативного правового акта приводит к развитию рынка «черных» риелтеров, деятельность которых должна особо контролироваться, а при нарушении закона подвергаться юридической ответственности. Необходимо, чтобы риелторов обучали лицензированные учебные заведения (образовательные организации), а их профессиональная квалификации и компетентность должны проверяться в форме квалификационного экзамена (его порядок должен быть разработан соответствующим органом исполнительной власти).

7. Опираясь на положительный опыт немецкого законодательства и его учет, например в Семейном кодексе Российской Федерации, видится необходимым внесение дополнительных (конкретизирующих) норм, регулирующих общее и раздельное имущество супругов, порядок управления им и несения общих расходов, особенности раздела (выдела) брачно-семейного имущества. В совершенствовании нуждается правовое регулирование государственной регистрационной деятельности относительно объектов договорного взаимоотношения супругов. Юридическая практика показывает, что в настоящее время требуется введение специальных реестров имущественного режима супругов. Речь идет о режиме общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество. В таком случае информация о режиме имущества супругов становится прозрачной для покупателей, арендаторов, залогодержателей и иных лиц, что позволит осуществлять профилактику возможного нарушения закона.

Практическая значимость исследования. Автором выдвинуты предложения по совершенствованию законодательства для возможного их использования в законотворческой деятельности и правоприменительной практике судов и органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Апробация результатов исследования представлена на научных конференциях, а также в публикациях автора в журналах ВАК Российской Федерации2.

Структура исследования обусловлена целью, задачами, объектом, предметом и методами исследования. Работа включает в себя введение, три главы, объединяющие девять параграфов, которые посвящены решению поставленных перед исследователем задач, и заключение.

Глава I.
Исторические аспекты институционализации договора купли-продажи недвижимости

§ 1. Зарождение договора купли-продажи недвижимости в Древнем Риме

Римское право оказало значительное влияние на становление современного российского законодательства и правовой мысли. В Древнем Риме появился понятийно-категориальный аппарат, возникли разные институты частного права, которые впоследствии были успешно заимствованы многими европейскими странами3.

Изначально известное римскому праву деление вещей на движимые и недвижимые играло в большей степени формальное значение, а характерной особенностью данного времени служило то, что к недвижимости были отнесены земельные участки4, воздушное пространство над ними, недра и все, что создавали и выращивали на земле собственника: в частности, различные насаждения, постройки, посевы. В виду того, что все это имело связь с землей, оно выступало в качестве ее составных частей, а существовавшее в Древнем Риме правило superficies solo cedit5 указывало, что то, что находится на поверхности участка, юридически следует за ним. В этой связи купля-продажа дома без передачи права собственности на землю была невозможна.

В эпоху домината специальными правилами, регулирующими передачу прав на недвижимое имущество, обеспечивалась публичность сделок поего купли-продаже. В данный период стали разрабатываться и нормативно закрепляться особые права на недвижимость, например, суперфиций, оброчные земли, эмфитевзис. Вместе с тем тогда отнюдь не все сделки по приобретению недвижимости регламентировались одинаково; важную роль играло местонахождение земельных участков, которые по хозяйственному назначению, разделялись нагородские участки (praediaurbana) и сельскохозяйственные (praediarustica). Кроме того, при купле-продаже недвижимости немалое значение имело то, какие это земли: провинциальные или италийские6.

Исследование проблемы показало, что в данный период основной особенностью римского права по отношению к купле-продаже не

...