А. И. Бутовецкий, Е. В. Бадулина

О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2023 г. № 338-ФЗ

Автор вступительного слова П. В. Крашенинников

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

Б93

Авторы:

Бутовецкий А. И., кандидат юридических наук, статс-секретарь – заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, действительный государственный советник Российской Федерации 2-го класса;

Бадулина Е. В., кандидат юридических наук, заместитель руководителя аппарата Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству (до марта 2024 г.), государственный советник Российской Федерации 2-го класса, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

Автор вступительного слова доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, председатель Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству П. В. Крашенинников.

Вниманию читателей предлагается комментарий к Федеральному закону от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с 01.10.2023. Комментарий поможет разобраться в особенностях правового регулирования гаражной сферы: какие права, обязанности и ответственность возникают у собственников гаражей, какие подходы избрал законодатель к регулированию общего имущества собственников гаражей или собственников машино-мест в гаражных комплексах, как решены вопросы организации деятельности объединений собственников гаражей, машино-мест в гаражных комплексах.

Нормативный материал приведен по состоянию на 01.04.2025.

Комментарий может быть полезен представителям органов государственной власти, органов местного самоуправления, специалистам в сфере недвижимости, включая практикующих юристов, застройщиков, кадастровых инженеров, риелторов, а также самому широкому кругу читателей, интересующихся вопросами практического осуществления и защиты прав собственников гаражей и машино-мест в гаражных комплексах, в том числе в части прав на соответствующие земельные участки, иные объекты общего пользования.

УДК 347.2/.3(470+571)

ББК 67.404.1(2Рос)

© Крашенинников П. В., вступительное слово, 2025

© Бутовецкий А. И., Бадулина Е. В., 2025

© ООО «Проспект», 2025

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Вопросы правового регулирования права собственности на бытовую (потребительскую1) недвижимость граждан (квартиры, жилые и садовые дома, гаражи, а также предназначенные для размещения подобных объектов земельные участки) традиционно представляют собой довольно чувствительную сферу. Это обусловлено, прежде всего, значимостью этих объектов для комфортной жизни каждого гражданина.

Важным событием в современной истории развития законодательства стала так называемая дачная амнистия. Данный термин, как часто бывает, первыми стали использовать журналисты. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»2 вступил в силу 01.09.2006 (далее по тексту – закон о дачной амнистии). Изначально закон был шире дач, огородов и садов. Он включал в себя приватизацию жилья, индивидуальное жилищное строительство и много других вопросов, связанных с упрощенным порядком оформления собственности на недвижимое имущество, которое уже было во владении граждан.

Основанием для подготовки закона явилось Послание Президента РФ Федеральному Собранию Российской Федерации 2005 года, в котором была отмечена необходимость оказания помощи гражданам в легализации в упрощенном порядке принадлежащих им объектов недвижимости, а именно жилых, садовых домов, гаражей в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующих земельных участков3.

Следует напомнить относительно недавнюю предысторию. В конце 1990-х – начале 2000-х годов активно менялось законодательство, вступили в силу первая и вторая части Гражданского кодекса Российской Федерации. В 1998 году вступил в силу Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4. Он стал основой для развития российской системы регистрации прав на недвижимое имущество5. До этого не было единого порядка регистрации прав на недвижимость, требования к оформлению прав на недвижимое имущество в субъектах Российской Федерации различались. Учет объектов и прав на них велся везде по-разному. Чуть позже, в 2001 году, был принят Земельный кодекс РФ, в 2004 году – Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ.

Вместе с законодательством менялись и требования к документам, необходимым для оформления прав на недвижимость. Оформить права на уже предоставленные гражданам в прежние годы земельные участки и возведенные на них объекты недвижимости было проблематично, а порой и невозможно. Кто-то строил дачи без всяких письменных разрешений, кому-то участок достался по наследству, у кого-то оказались утеряны документы. В правоустанавливающих документах зачастую не указывалось право на земельный участок. В этом случае государственная регистрация была невозможна. Более того, такую недвижимость было сложно, а зачастую невозможно учесть в государственных реестрах.

Но если право на недвижимость не зарегистрировано, то граждане, по сути, не могли совершать сделки с таким имуществом. Более того, эти объекты являлись фактически «самовольными» и могли быть снесены, а земельные участки, не выделенные должным образом в частную собственность, – истребованы. Право собственности на них могло быть признано только в судебном порядке, что было долго и хлопотно.

В 2005 году для решения этих «наболевших» проблем и было инициировано проведение «дачной амнистии».

На рассмотрение Государственной Думы 20.05.2005 депутатами Государственной Думы был внесен законопроект, который предполагал упрощенный порядок оформления прав на недвижимость, предназначенную для личного использования гражданами, и на соответствующие земельные участки6. В том числе на объекты, предоставленные или построенные еще до принятия Земельного и Градостроительного кодексов и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После многочисленных совещаний со всеми заинтересованными субъектами права законодательной инициативы Правительство РФ подготовило свой законопроект и внесло его в Государственную Думу7. В нем была учтена концепция депутатского проекта. Правительственный проект был принят 16.06.2006.

Проблема с неучтенной бытовой недвижимостью граждан активно стала решаться, что, без преувеличения, заслуга этого закона. Почти за 20 лет его действия механизмами «дачной амнистии» воспользовались более 15 миллионов граждан по всей стране. С учетом того, что такие объекты являются важным подспорьем в семейной жизни, можно увеличить эту цифру как минимум в три раза.

Некоторые положения «амнистии» были ограничены сроком, другие – бессрочные. Так, сроком была ограничена амнистия для жилых и садовых домов. Этот срок неоднократно продлевался, поскольку не все желающие оформили свои права. В этой части сейчас «дачная амнистия» действует до 01.03.2031 года и предполагает осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства на основании только технического плана. В числе «бессрочных» норм, перекочевавших и в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», – упрощенный порядок государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса.

Вместе с тем, несмотря на усилия законодателя, адекватной защиты собственников гаражей не было, поскольку не было современной нормативной базы, особенно в случаях, когда земельные участки под строительство гаражей были предоставлены в советское время. Одной из проблем являлись трудности с регистрацией права собственности членов гаражно-строительных кооперативов на гаражи.

Как правило, проблемы были вызваны отсутствием необходимых документов о предоставлении земельных участков для строительства гаражей и на сами гаражи. Кроме того, именно гаражная сфера, несмотря на огромное количество гаражей и гаражных объединений в нашей стране, до недавнего времени не имела специального регулирования, которое бы позволяло разрешить спорные моменты, связанные с предоставлением земли под гаражное строительство, осуществлением прав на гаражи и управление общим имуществом в гаражных объединениях. Надо понимать, что ни в Советском Союзе, ни в новой России не было специального законодательства о гаражах.

Земельные участки под гаражное строительство, как правило, предоставлялись исполкомами местных советов или предприятиями в пользование кооперативам и (или) гражданам. И этим регулирование данной сферы ограничивалось. Поэтому и оформлять было нечего: оборот гаражей носил полулегальный характер.

Конституционный Суд РФ также отмечал необходимость установления законодательного механизма переоформления уже существующих имущественных прав, в частности для добросовестных пользователей земельных участков, занятых гаражами и автостоянками еще во времена существования СССР и до настоящего момента8.

Для реального решения хотя бы части этих проблем был принят Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», получивший название «Закон о гаражной амнистии». Закон вступил в силу с 01.09.2021.

Во многом закон о гаражной амнистии опирался на опыт «дачной амнистии», но с учетом, конечно же, специфики объектов. Суть «гаражной амнистии» выразилась в формировании для граждан механизма упрощенного бесплатного оформления прав на гаражи, находящиеся в их фактическом пользовании, возведенные до 30.02.2004 (до введения в действие Градостроительного кодекса РФ), и одновременно на землю под ними.

Формулировки в законе постарались сделать максимально универсальными. Так, основанием для оформления права могут являться любые подтверждающие документы: справка о членстве в кооперативе или выплатах в нем пая, документ о распределении гаража, чеки об оплате эксплуатационных платежей, документы технической инвентаризации. Гражданину достаточно подать одно заявление в муниципалитет. Упрощенным оформлением могут воспользоваться и наследники граждан, и граждане, которым было передано членство в гаражных кооперативах. При этом, конечно же, не попадают под «гаражную амнистию» объекты, признанные в соответствии с законом самовольными постройками.

По данным Росреестра, с сентября 2021 года по декабрь 2024 года на основании «гаражной амнистии» оформлено более 518 тыс. объектов, – из них 180 тыс. гаражей и 338 тыс. земельных участков под ними. Это число постоянно растет. Так, в 2024 году было зарегистрировано почти 200 тыс. объектов (64 633 гаража и 135 192 земельных участка).

Больше всего объектов в 2024 году зарегистрировали в Омской (12,6 тыс.), Московской (8 тыс.), Тюменской области (7,7 тыс.), Республике Татарстан (7,4 тыс.) и Саратовской области (6,6 тыс.). Лидерами по числу оформленных земельных участков под гаражами стали Тюменская (17,9 тыс.), Московская (17,2 тыс.), Саратовская (13 тыс.) области, Пермский край (12,8 тыс.) и Омская область (11,9 тыс.).

Надо отметить, что при подготовке «гаражной амнистии» была проделана огромная работа как на этапе подготовки законопроекта к внесению, так и при доработке его в Государственной Думе. Были проведены сотни различных совещаний. Многие предложения были отражены в тексте: по возможности оформления прав наследниками фактических владельцев гаражей, по предоставлению бесплатных стоянок для технических средств передвижения инвалидов, по «сваренным» металлическим гаражам.

С принятием этого закона, однако, не все проблемы были решены. Огромный пласт вопросов – это общее имущество в объединениях. В стране существует огромное количество гаражных объединений, и, как известно, на этих территориях есть дороги, мойки, огромное количество других объектов общего пользования, это тоже нужно оформлять и определять основы содержания и управления этим имуществом. И в «Законе о гаражной амнистии» специально прямо указано, что необходим отдельный закон о гаражных объединениях, где как раз и должны решаться вопросы организации деятельности этих товариществ, а также вопросы, связанные с объектами общего пользования9.

Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о гаражных объединениях), которому, собственно, и посвящен настоящий комментарий, подготовлен с учетом «Закона о гаражной амнистии» и в соответствии с новыми нормами ГК РФ по общей собственности.

Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» вступил в силу 01.10.2023. В главе 16 ГК РФ «Общая собственность» появился новый параграф «Общее имущество собственников недвижимых вещей», который определил подходы к правовому регулированию общего имущества собственников недвижимых вещей: владельцев гаражей, садоводов, жителей коттеджных поселков и т. д. Одновременно с поправками в ГК вступил в силу и закон о гаражных объединениях.

В рамках развития общих норм ГК РФ Закон о гаражных объединениях определил основы правового регулирования общей собственности владельцев гаражей, что имеет очень важное значение прежде всего для граждан, которые воспользовались гаражной амнистией.

Среди важных моментов:

1) появились понятия «территория гаражного назначения» (в границах которой как раз и будут располагаться гаражи, оформленные по гаражной амнистии, и их общее имущество – земельные участки и находящиеся на них заборы, площадки для мусора и т. п.) и «гаражный комплекс» (отдельно стоящие здания, в которых находятся машино-места);

2) основное внимание уделено вопросам общей собственности, закреплению положений о доле каждого собственника гаража или машино-места в праве собственности на общее имущество. Определен перечень имущества, которое относится к общему имуществу в границах территории гаражного назначения и в гаражном комплексе. Важной представляется норма, запрещающая чинить препятствия владельцам гаражей к проходу и проезду к их объектам. Ранее отсутствие четкого регулирования этого вопроса приводило к множеству конфликтов и споров между членами гаражных объединений. На практике отдельные лица устанавливали ограничения (шлагбаумы, въездные ворота), препятствующие свободному проезду владельцев гаражей к своим объектам. С введением названной нормы эта проблема должна решиться;

3) вводятся правила об учете сведений о составе общего имущества, необходимости актуализации этих сведений. Сведения об общем имуществе должны размещаться на сайте соответствующего кооператива или товарищества (при их наличии) или публиковаться иным способом, определенным собственниками гаражей и машино-мест;

4) переходные положения в законе довольно подробные, чтобы дать возможность управления общим имуществом собственникам гаражей, не нарушив при этом баланс частных и публичных интересов.

Комментируемый закон состоит из 6 глав и 35 статей. При этом закон вносит изменения в 6 актов федерального законодательства, включая Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон «О кадастровой деятельности», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и ряд других.

Закон о гаражных объединениях представляет интерес в связи с тем, что он объединил регулирование использования как территорий (по аналогии с законодательством о садоводстве и огородничестве), так и зданий (гаражных комплексов), в составе которых образуются другие недвижимые вещи – машино-места и нежилые помещения (по аналогии с нормами ЖК о многоквартирных домах, в составе которых существуют жилые и нежилые помещения). Общее понятие «гаражные объединения», заложенное в наименовании закона, соединило в себе как объединения собственников непосредственно гаражей, так и объединения собственников машино-мест.

Закон о гаражных объединениях определил основы правового регулирования гаражной сферы. Конечно, ничто не бывает идеальным, и практика правоприменения покажет дальнейшие направления развития законодательного регулирования.

Крашенинников Павел Владимирович,

председатель Комитета Государственной Думы
по государственному строительству и законодательству,
заслуженный юрист Российской Федерации,
доктор юридических наук, профессор

СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ

Нормативные правовые акты

Конституция РФ – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.06.2020)

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая – Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ; часть вторая – Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ; часть третья – Федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ

ГрК – Градостроительный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ

ЗК – Земельный кодекс Российской Федерации – Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ

КоАП – Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях – Федеральный закон от 30.12.2001 № 195-ФЗ

НК – Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая – Федеральный закон от 31.07.1998 № 146-ФЗ; часть вторая – Федеральный закон от 05.08.2000 № 117-ФЗ

Закон о введении в действие ЗК – Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

Закон «о гаражной амнистии» – Федеральный закон от 05.05.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон о гаражных объединениях – Федеральный закон от 24.07.2023 № 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон «о дачной амнистии» – Федеральный закон от 30.09.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

Закон о регистрации недвижимости – Федеральный закон от 13.07.2005 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Закон № 217-ФЗ – Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Закон № 214-ФЗ – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Закон № 99-ФЗ – Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»

Закон № 66-ФЗ – Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (утратил силу)

Технический регламент о безопасности зданий и сооружений – Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

Органы власти

ВАС – Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ВС – Верховный Суд Российской Федерации

КС – Конституционный Суд Российской Федерации

Прочие сокращения

ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРЮЛ – Единый государственный реестр юридических лиц

Мы, собственно говоря, здесь все боремся за место под солнцем в виде гаража! Что тут скрывать!

Из кинофильма «Гараж»

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГАРАЖНЫХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Принят Государственной Думой 13 июля 2023 года
Одобрен Советом Федерации 19 июля 2023 года

Глава 1. Общие положения

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения по совместному владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности или в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах, а также устанавливает особенности осуществления деятельности созданными в этих целях юридическими лицами.

2. Положения настоящего Федерального закона не распространяются на отношения, связанные с использованием гражданами и юридическими лицами:

1) объектов вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения;

2) объектов, предназначенных для хранения техники и оборудования и необходимых для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам, органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;

3) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и не являющихся объектами капитального строительства;

5) объектов, относящихся к парковочным местам в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 1

• В первой статье комментируемого закона определяется предмет его регулирования.

Данный предмет, во-первых, составляют отношения по совместному владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности и в общем пользовании собственников гаражей в границах территории гаражного назначения, либо собственников машино-мест и нежилых помещений, расположенных в гаражных комплексах. Во-вторых, в предмет регулирования включаются также особенности осуществления деятельности специально созданных юридических лиц – товариществ собственников гаражей и гаражных кооперативов.

Приведенные положения указывают на то, что в законе основное внимание уделено регулированию отношений между гражданами, которые складываются в связи с тем, что они совместно владеют, пользуются и распоряжаются таким специфическим видом имущества, как общее имущество, которое предназначено для коллективного использования данными гражданами. Отношения между гражданами могут выражаться и в создании специального юридического лица, представляющего и защищающего коллективные интересы гаражников. Этот аспект оказался настолько важным, что он был отдельно отражен при формулировании предмета регулирования комментируемого закона.

На самом деле предмет регулирования данного закона шире, чем это определено в комментируемой статье, поскольку сам закон, помимо обозначенных отношений, раскрывает такие важнейшие в целом для изучаемой сферы термины, как гараж, территория гаражного назначения, гаражный комплекс, состав общего имущества в границах территории гаражного назначения и в составе гаражного комплекса.

Изучение предмета правового регулирования указывает, что законодатель применил термин «объединение» в широком смысле, выходящем за пределы узких рассуждений о юридических лицах.

Здесь можно провести аналогию с садоводством и огородничеством, которому в первом варианте правового регулирования в 1998 году был посвящен закон, из названия которого также следовало указание на то, что он посвящен исключительно юридическим лицам, именовавшимся «объединения». Он имел название «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», хотя на самом деле также содержал нормы, посвященные не только юридическим лицам10. Впоследствии новый закон 2017 года стал называться «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», то есть он уже был посвящен отдельной сфере правоотношений, а не юридическим лицам, хотя, безусловно, положения о юридических лицах содержал11.

Само по себе использование в названии комментируемого закона термина «объединение» связано в определенной степени с тем, что многие его положения посвящены товариществам собственников гаражей, которые являются видом товарищества собственников недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 123.12 ГК товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение (выделено нами – А. Б., Е. Б.) собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Очевидно, что и без прямого упоминания гаражей ГК не исключает создания товарищества собственников недвижимости собственниками гаражей или машино-мест, что и подтверждается положениями комментируемого закона.

Кроме того, отдельные положения закона посвящены гаражным потребительским кооперативам (ст. 3, 7, 34). В соответствии с п. 1 ст. 123.2 ГК потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение (выделено нами – А. Б., Е. Б.) граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Создание именно объединений гарантируется ст. 30 Конституции РФ. Так, в частности, в определении от 25.01.2012 № 195-О-О КС указывается, что, именно реализуя право на объединение, предусмотренное Конституцией РФ, граждане и создают садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения на добровольных началах. Нет никаких оснований сомневаться, что данный вывод применим и к гаражным объединениям.

Таким образом, понятие «объединение» применительно к некоммерческим организациям гаражников носит особый правовой характер, не указывающий на конкретную организационно-правовую форму некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для управления территориями гаражного назначения и гаражными комплексами, а подчеркивающий конституционный смысл создания таких юридических лиц – добровольная реализация права граждан на объединение.

Часть 2 комментируемой статьи демонстрирует выявившуюся достаточно непростую задачу, которую пытался решить законодатель, а именно попытку разграничить правовое регулирование, посвященное использованию гаражей для собственных нужд, с иными сферами, где также встречаются объекты, именуемые гаражами, которые предназначены для хранения автотранспорта.

Прежде всего, речь идет об отграничении объектов, правовой режим которых регулируется комментируемым законом, от гаражей, являющихся объектами вспомогательного использования по отношению к иным объектам капитального строительства.

Традиционным явлением для застройки так называемого «частного сектора» в нашей стране является строительство гаража на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или ведения гражданами садоводства для собственных нужд. Не менее распространены создание и эксплуатация гаражей для нужд различных органов публичной власти и организаций, что обусловлено использованием ими транспортных средств различных видов. Критерии отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703, которое, однако, напрямую гаражи не упоминает, но в то же время и не содержит каких-либо исключений относительно того, что гараж не может являться объектом вспомогательного использования, в связи с чем данный вопрос остается дискуссионным. Возможные споры по данному вопросу обусловлены также тем, что в ст. 2 комментируемого закона гараж назван зданием, а не строением или сооружением, которым как раз посвящено вышеуказанное постановление, принятое во исполнение п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК. При этом, исходя из п. 10 ст. 1 ГрК, здание является объектом, отличным от строения или сооружения.

В соответствии с п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК для строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не требуется получение разрешения на строительство. В литературе отмечается, что в первой редакции данной нормы предусматривалось, что не требуется выдача разрешения на строительство в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, в связи с чем граждане стали строить на предоставленных им земельных участках гаражи, используемые ими для осуществления предпринимательской деятельности. С целью недопущения подобной ситуации Федеральным законом от 31.12.2005 № 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» было внесено уточнение о том, что не требуется выдача разрешения на строительство в случае, если земельный участок предоставлен физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности12.

Ширвиндт А. М. и Щербаков Н. Б. высказывают мнение, что данная норма, упрощающая возведение гаражей дачниками, имеет социально-политический характер. Очевидно, например, что с точки зрения целей регулирования, которые определяют содержание ГрК, различия между гаражами, возведенными дачниками, и гаражами, которые создаются, скажем, индивидуальными предпринимателями или некоммерческими организациями, не имеют никакого значения. Тем не менее законодатель идет на это, преследуя, как было указано, социально-политические цели13.

С тем, что данная норма носит яркий социальный характер, трудно не согласиться. Это действительно так, но социальный аспект не является единственным объяснением предложенного подхода. Осмелимся высказать мнение, что он обусловлен еще и тем, что, учитывая массовость такого явления, как гаражи, есть стремление сократить и трудовые затраты на администрирование вопросов, связанных со строительством. Трудно себе представить количество пакетов документов, административных процедур и задействованных должностных лиц органов государственной власти и органов местного самоуправления, в случае если бы все эти объекты подчинялись полноценному градостроительному регулированию, то есть требовали бы подготовки проектной документации, ее экспертизы, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В определении ВС от 05.09.2017 № 41-КГ17-15 по спору о сносе самовольной постройки в виде гаража, представляющего собой трехэтажное нежилое здание площадью 3555 кв. м, расположенное на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальные гаражи», судом указывается на неверное рассмотрение дела судами нижестоящих инстанций ввиду того, что ими не были приняты во внимание положения п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК. Аналогичную ошибочную позицию суды нижестоящих инстанций заняли и в другом подобном споре, по которому ВС в определении от 24.11.2015 № 18-КГ15-168 также встал на сторону граждан, построивших гаражи без разрешения на строительство, в том числе указав на то, что суды должны были принять во внимание не только указанную норму ГрК, но и положения п. 4 ст. 218 ГК о возникновении у граждан права собственности на гаражи в связи с выплатой пая в гаражном кооперативе.

Как видно, отсутствие разрешения на строительство гаража органами власти периодически вменяется гаражным застройщикам как нарушение, в том числе влекущее признание гаража самовольной постройкой по тому признаку, что такой объект возведен без получения предусмотренных законом разрешений. Такой довод органа местного самоуправления опровергается ВС в определении от 14.04.2015 № 32-КГ14-19 как раз со ссылкой на п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК, который и защищает застройщика от применения признака из ст. 222 ГК – отсутствие разрешения.

Безусловно, при строительстве гаража без разрешения на строительство должны соблюдаться и общие положения законодательства, в частности о том, что строительство должно осуществляться в границах земельного участка, предоставленного для этих целей. В противном случае такой гараж может быть признан самовольной постройкой не по причине отсутствия разрешения на строительство на него, а связи с тем, что он, хоть и частично, построен за пределами границ земельного участка (определение ВС от 30.10.2020 № 306-ЭС20-12653).

Не случайно проведенное в комментируемой статье законодательное разграничение и в отношении объектов, предназначенных для хранения транспортных средств и находящихся в многоквартирном доме либо расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что комментируемый закон вряд ли может претендовать на собственное правовое регулирование в части, затрагивающей многоквартирные дома, поскольку их правовой режим (в том числе правовой режим общего имущества) регулируется ЖК, а также принятыми в его развитие подзаконными актами. Так, в частности, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе не принадлежащие отдельным собственникам помещений машино-места, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Соответственно, вопрос об использовании такого общего имущества относится к компетенции собственников помещений в многоквартирных домах.

Следующее исключение из предмета регулирования закона составляют объекты, предназначенные для хранения транспортных средств и не являющиеся объектами капитального строительства. В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК некапитальные строения, сооружения – это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Возможность существования некапитальных гаражей и порядок их размещения предусматривается ст. 39.36-1 ЗК, которой будет посвящена отдельная часть настоящего исследования. Таким образом, гаражи могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными строениями, сооружениями.

Наконец, последняя категория объектов, на которые не распространяется комментируемый закон, это парковочные места, определяемые в соответствии с ГрК. Это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка (п. 21 ст. 1 ГрК).

В соответствии с СП 113.13330.2023 Свод правил Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99, утвержденным приказом Минстроя России от 05.10.2023 № 718/пр, под стоянкой автомобилей (паркингом) понимается здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров и т. п.), а также средств индивидуальной мобильности. Как можно увидеть, одним из видов стоянок автомобилей являются стоянки открытого типа, которые могут размещаться на открытых площадках. Кроме того, данный свод правил использует термин «гостевая стоянка автомобилей», под которым в том числе может пониматься открытая площадка, предназначенная для стоянки легковых автомобилей гостей жильцов дома.

Таким образом, уже первые положения комментируемого закона требуют изучения всей специфики объектов, предназначенных для стоянки транспортных средств, по результатам которого можно сделать вывод о том, применяются ли соответствующие законодательные правила к тем или иным отношениям.

Статья 2. Территория гаражного назначения

1. Под территорией гаражного назначения понимается территория, в границах которой расположены земельные участки, на которых размещены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, и (или) земельные участки, предоставленные или иным образом выделенные, приобретенные для размещения таких гаражей, а также земельные участки общего назначения.

2. Под гаражом понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей.

3. Гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Комментарий к статье 2

• Как следует из названия ст. 2 комментируемого закона, она посвящена территории гаражного назначения. Однако мы видим, что в ч. 2 и 3 данной статьи закреплено понятие «гараж», а также предусмотрено положение об определенных видах гаражей, имеющих общие конструктивные элементы с другими гаражами.

По сути, приведенное понятие территории гаражного назначения указывает на то, что такая территория представляет собой совокупность земельных участков, на которых расположены гаражи, использование которых осуществляется для собственных нужд граждан, а также земельных участков общего назначения. Исходя из этого, данные положения имеют значение с точки зрения градостроительного регулирования указанной территории и подчеркивают зафиксированный на законодательном уровне принцип о том, что эта территория предназначена для «гаражного» использования, то есть для размещения и хранения транспортных средств. Соответственно, такому «гаражному» режиму подчиняются индивидуально определенные недвижимые вещи, расположенные на этой территории – гаражи и земельные участки под ними.

Кроме того, нормы комментируемой статьи основаны на ст. 259.1 ГК, согласно которой собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Таким образом, закрепленное понятие территории гаражного значения не только указывает на определенную территориальную и градостроительную специфику такой территории, но и имеет большое правовое значение, поскольку именно наличие данной территории создает режим общего имущества, а также обуславливает то, что данное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам гаражей, расположенных на этой территории.

Территории гаражного назначения стали еще одной разновидностью подобных территорий, которые характеризуются едиными правилами градостроительного регулирования и в границах которых у собственников индивидуальной недвижимости (в данном случае – гаражей) имеется право общей долевой собственности на общее имущество. Одним из ближайших аналогов является территория ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Под ней понимается территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд (п. 8 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). В ее состав входят садовые или огородные земельные участки, а также земельные участки общего назначения (ч. 1 ст. 4.1 Закона № 217-ФЗ). Кроме того, законодательству также знакома такая территория, как малоэтажный жилой комплекс – совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (п. 6 ст. 2 Закона № 214-ФЗ).

Отметим, что на рассмотрении Государственной Думы находится законопроект № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой), внесенный Правительством Российской Федерации и принятый в первом чтении 19.10.2022. Полагаем, что при подготовке проекта ко второму чтению необходимо опираться на новые нормы ГК РФ об общей собственности собственников недвижимых вещей.

В целом можно заключить, что все указанные выше территории по своей правовой природе достаточно схожи между собой, поскольку представляют собой совокупности индивидуальной и общей недвижимости, находящейся в определенных в соответствии с законом пространственных границах.

При отсутствии норм о возникновении в границах территории гаражного назначения имущества общего пользования, принадлежащего собственникам гаражей на праве общей долевой собственности, и, собственно, самого общего имущества, законодателю не потребовалось бы выделять подобные территории в качестве каких-либо особенных правовых категорий. Не будь этой специфики, никаких отличий от обычной частной гаражной застройки не существовало бы, а доступ к соответствующим объектам обеспечивался бы за счет земельных участков общего пользования, предусмотренных ст. 262 ГК, п. 12 ст. 1 ГрК и п. 12 ст. 85 ЗК.

На эту особенность в частности указывает п. 2 ст. 259.1 ГК, в соответствии с которым если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.

Однако о какой физической или технологической связи, упоминаемой в ст. 259.1 ГК может идти речь применительно к территории гаражного назначения?

Различная связь (в том числе физическая или технологическая) между объектами недвижимости – отнюдь не новый для отечественного законодательства признак. Яркий пример – ст. 130 ГК, которая в качестве одного из критериев для разграничения движимых и недвижимых вещей предусматривает прочную связь рукотворной недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) с землей.

Наиболее близким по терминологии к предусмотренной ст. 259.1 ГК норме является понятие единого недвижимого комплекса, который представляет собой недвижимую вещь, участвующую в обороте как единый объект. Это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (выделено нами – А. Б., Е. Б.), в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК).

Технологическая связь с правовой точки зрения представляет собой сложный признак, объединяющий разные объекты недвижимости, поскольку в данном случае ключевую роль играют происходящие технологические процессы, для осуществления которых задействуются различные объекты недвижимости. Не случайно в литературе отмечается, что в ст. 133.1 ГК имеются в виду объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.)14.

Территория гаражного назначения как раз является демонстрацией того, что на ней могут находиться различные с правовой точки зрения объекты недвижимости, но при этом физически и технологически связанные. Так, в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи гаражи, расположенные в границах территории гаражного назначения, могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации.

Таким образом, физическая связь между гаражами может подтверждаться наличием общей крыши, стен и фундамента, а технологическая связь, к примеру, выражаться через наличие общих объектов электроснабжения, водоснабжения или водоотведения.

Положения о физически связанных между собой гаражах, представляющих собой с правовой точки зрения отдельные здания, были введены ранее принятия комментируемого закона – в ч. 1 ст. 18 Закона о гаражной амнистии, предусматривающей, что одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями. Более подробно об этом положении и о причинах его появления в законодательстве будет рассказано в комментарии к ст. 33 изучаемого закона.

Представляется, что важным аспектом в комментируемой статье является определение гаража, под которым понимается нежилое здание, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств. Именно гараж является «законообразующим» объектом. Из данного определения следует несколько выводов.

Во-первых, гараж является объектом нежилого назначения, что не предполагает его использования в качестве жилья. Это соответствует ст. 16 ЖК, не предусматривающей включение гаража в число видов жилых помещений.

Во-вторых, гараж – это здание. Согласно п. 6 ч. 2 ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. В соответствии с п. 1 ст. 141.3 ГК здания и сооружения создаются в результате строительства.

В-третьих, раз гараж является зданием, то в соответствии со ст. 130 ГК он является недвижимой вещью. Исходя из данной нормы ГК, здание является объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В примере с гаражом можно увидеть противопоставление различных видов объектов капитального строительства: капитальный гараж является зданием, а некапитальный – сооружением. Пожалуй, это единственный случай в законодательстве, когда объект, прямо поименованный в законе, может менять свой вид (здание или сооружение) в зависимости от того, является ли он капитальным или нет. При этом понятие некапитального гаража законодательство не дает, поскольку, по всей видимости, оно должно сложиться из совокупности ч. 2 ст. 2 комментируемого закона и п. 10.2 ст. 1 ГрК. В итоге получается, что под некапитальным гаражом понимается некапитальное сооружение, предназначенное исключительно для хранения транспортных средств, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик. Законом о гаражной амнистии в ЗК была введена специальная ст. 39.36-1, посвященная порядку размещения некапитальных гаражей на территории муниципальных образований, предусматривающая, что для такого образования не требуется предоставление земельных участков и установление сервитута.

Как известно, в отечественном праве вопрос о критериях и принципах деления вещей на движимые и недвижимые до сих пор является дискуссионным. Однако объем и направленность настоящего комментария не позволяют отразить все имеющиеся на сегодняшний день мнения отечественных специалистов по данному вопросу. При этом очевидно, что, учитывая незначительный размер гаражей россиян и различные практиковавшиеся в прошлом хозяйственные методы их создания, на них достаточно ярко можно увидеть опровержение того, что абсолютно все гаражи, названные зданиями, то есть недвижимостью, являются таковыми на самом деле. В реальности в настоящее время, пройдя весь путь от строительства гаража до выполнения кадастровых работ, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, уплативший за них налог на имущество обычный гражданин может быть легко переубежден в правильности того, что он сделал, строителями, обладающим определенным опытом, подъемным краном или иной строительной техникой, которые могут легко доказать такому гражданину, что его объект не так уж и прочно связан с землей, и показать ему, что переместить этот объект без разрушения – это пару пустяков. Достаточно вспомнить фильм «Берегись автомобиля» со сценой с подъемом гаража краном.

В-четвертых, гараж предназначен исключительно для хранения транспортных средств, то есть не может быть использован для каких-либо иных целей, например, для занятия предпринимательской деятельностью, организации производства, торговли, оказания гостиничных услуг.

Справедлив ли был законодатель, закрепив такую жесткую норму в части использования гаража – «…исключительно для…»? Быт советского и российского «гаражника» показывает, что граждане используют гаражи для хранения банок с компотом, вареньем, соленьями, а также для мелкого бытового ремонта, что объясняет появление в гараже различного рода инструментов. Фактически нормы права не содержат реальных механизмов, препятствующих подобному использованию гаража, да это было бы и социально несправедливым, не отражающим реальные потребности и традиции. Тем не менее закон не предполагает иного использования гаражей, помимо хранения транспортных средств.

Молчанов П. В. приводит в пример гаражную рок-группу из Такомы (США, штат Вашингтон) The Sonics, возникшую в 1960 году и ставшую одним из наиболее известных и влиятельных представителей этого направления15. Кстати сказать, данный автор сообщает об интересной статистике, полученной по результатам социологических опросов, в рамках которых граждане на вопрос о том, как используется их гараж, отвечают в том числе, что он используется в качестве склада или мастерской либо даже как место жительства16.

Следует отметить, что в силу п. 3.1.4 СП Стоянки автомобилей гаражом является сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; гараж может быть как частью здания (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

Из данного определения из свода правил видно, что оно явно противоречит тому, что закреплено в комментируемом законе. Прежде всего обращает на себя внимание употребляемое слово «помещение», которое является отличным от здания видом объектов недвижимости, о чем еще будет отдельно рассказано в настоящем комментарии. Кроме того, здесь же зачем-то применяется и еще один термин, знакомый ГрК, но не применяемый в отношении гаражей – «строение». Наконец, еще один важный момент – это расширение через указанный СП целей использования гаражей, которые в соответствии с комментируемой статьей ограничиваются лишь хранением транспортных средств. В свою очередь, СП указывает на то, что гараж может быть использован не только для этой цели, но и для ремонта и технического обслуживания транспортных средств.

Нельзя не обратить внимание на отдельную оговорку о том, что гаражи могут иметь подвальные помещения и не более двух наземных этажей. Дело в том, что на практике имеется определенная проблема с оформлением земельных отношений собственниками гаражей, имеющих подземную часть.

Данная проблема стала причиной принятия постановления КС от 11.06.2024 № 29-П, в рамках которого отмечено, что подземные гаражи (как и иные подземные объекты недвижимости) создаются с тем, чтобы обеспечить сбалансированность потребностей жителей населенных пунктов, прежде всего крупных городов, в местах хранения автомобилей, не нарушая при этом благоприятные условия для проживания граждан, их отдыха, сохранения и развития дорожно-уличной инфраструктуры. Особенность земельных участков с подземными гаражами и другими подземными сооружениями заключается в том, что крыши данных сооружений могут служить автостоянкой, дорогой, пешеходной зоной, местом для размещения садово-парковых насаждений, детских и спортивных площадок, иных публично значимых объектов, обычно не имеющих признаков недвижимого имущества и не связанных с функциональным назначением подземного сооружения. Как и наземные здания и сооружения, земельные участки под которыми можно использовать лишь в соответствии с основным и вспомогательным видом разрешенного использования, частично или полностью подземные сооружения не предполагают использования расположенных под ними земельных участков в иных целях, но на их крыше или на грунте над ней образуется пространство, которое, будучи технически частью подземного сооружения, внешне может ассоциироваться с участком земной поверхности и использоваться в целях, расходящихся с функциональным предназначением подземных сооружений, в том числе гаражей. Однако такие искусственно созданные крыши-площадки, будучи строительными конструкциями, хотя и не могут приравниваться к природным земельным участкам и иметь тот же правовой режим, не могут рассматриваться как земельный участок, занимаемый гаражом.

На момент подготовки настоящего комментария Правительством РФ в Государственную Думу внесен проект федерального закона № 789089-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статьи 2 и 4 Федерального закона “О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”», которым предлагается предусмотреть, что:

— гаражи, которые полностью или частично расположены на земной поверхности, в том числе имеют хотя бы один наземный этаж, являются наземными гаражами;

— гаражи, которые полностью расположены под земной поверхностью и у которых отсутствуют наземные конструктивные элементы, являются подземными гаражами.

В случае если настоящий комментарий выйдет в свет до принятия соответствующего закона (следует учитывать, что текст законопроекта еще может измениться), читателю необходимо принять этот факт во внимание.

Статья 3. Определение границ территории гаражного назначения

1. Местоположение границ территории гаражного назначения определяется проектом межевания территории. Разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива.

2. Проект межевания территории и проект планировки территории, подготовленные в отношении территории гаражного назначения, до их утверждения должны быть одобрены не менее чем двумя третями голосов собственников гаражей или членов гаражного кооператива на общем собрании собственников гаражей или членов гаражного кооператива.

3. Земельный участок, предназначенный для размещения гаража, может быть включен в границы только одной территории гаражного назначения.

Комментарий к статье 3

• Комментируемая статья посвящена определению границ территории гаражного назначения и прежде всего тем документам, которые определяют такие границы. Здесь следует вернуться к ст. 259.1 ГК, согласно которой собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых объектов, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Из данной нормы видно, что для того, чтобы юридически появилась та самая территория, на которой не только расположены гаражи, но и имеется общее имущество, принадлежащее собственникам гаражей на праве общей долевой собственности, нужно определить пределы такой территории, причем с оговоркой, что это должно быть сделано по особым правилам, предусмотренным законом. Таким законом является ГрК. Именно его положениями раскрываются виды документации по планировке территории, порядок ее разработки и утверждения.

Понятие «территория» характеризуется довольно разнообразным содержанием, причем не только в законодательстве, но и в судебной практике. Смысловая нагрузка термина «территория» больше тяготеет к публичной сфере регулирования земельных отношений, нежели к частноправовой17. Этим и объясняется тот факт, что ответ на вопрос о том, как с юридической точки зрения появляется территория гаражного назначения, нужно искать в нормах публичного, а не частного права.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ГрК подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 41 ГрК подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в числе прочего в том случае, когда земельное законодательство предписывает, что земельные участки в конкретных случаях могут быть образованы только в соответствии с проектом межевания территории.

На первый взгляд, ни ГрК, ни комментируемый закон не предусматривают никаких особенностей подготовки документации по планировке территории применительно к территории гаражного назначения. Однако более пристальное изучение данного вопроса указывает на обратное. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 41.1 ГрК подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении выделяемых проектом планировки территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, определенных правилами землепользования и застройки территориальных зон и (или) установленных схемами территориального планирования муниципальных районов, генеральными планами поселений, муниципальных округов, городских округов функциональных зон, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития.

Прежде всего обращает на себя внимание, что для определения границ территории гаражного назначения разработка проекта планировки территории не является обязательной, однако может быть осуществлена по решению общего собрания собственников гаражей или членов гаражного кооператива (ч. 1 комментируемой статьи), что не в полной мере вписывается в общие правила подготовки документации по планировке территории, предусмотренный ч. 1 ст. 41.1 ГрК. Данный правовой подход можно объяснить тем, что проект планировки является достаточно сложным и дорогостоящим документом, кроме того, для его подготовки требуются и временные затраты, в связи с чем именно соображения социального характера – упростить жизнь «гаражников» – и обусловили подобное законодательное решение, которым проект планировки переведен в статус необязательных документов.

Также следует отметить, что территория гаражного назначения не отнесена к самостоятельным элементам планировочной структуры, в отличие, например, от территории ведения гражданами садоводства и огородничества. В соответствии с п. 35 ст. 1 ГрК элемент планировочной структуры – это часть территории поселения, муниципального округа, городского округа или межселенной территории муниципального района (квартал, микрорайон, район и иные подобные элементы). На первый взгляд, территория гаражного объединения вполне вписывается в это определение, представляя собой как раз часть муниципального образования. Однако ни в приказе Минстроя России от 25.04.2017 № 738/пр. «Об утверждении видов элементов планировочной структуры», ни в приказе Минфина России от 05.11.2015 № 171н «Об утверждении Перечня элементов планировочной структуры, элементов улично-дорожной сети, элементов объектов адресации, типов зданий (сооружений), помещений, используемых в качестве реквизитов адреса, и Правил сокращенного наименования адресообразующих элементов» территория гаражного назначения отдельно не названа. Возможно, подобные оговорки отсутствуют по причине относительно небольшой площади указанных территорий и исторически сложившейся хаотичной архитектурно непривлекательной их застройки, в том числе не предполагающей возможности ее полноценного использования в целях адресации объектов. Вторым объяснением может быть то, что в вышеуказанном приказе Минфина России используются странные формулировки «территория товарищества собственников жилья» и «территория потребительского кооператива», как будто бы решающие обозначенную выше проблему.

Странными они являются ввиду того, что товарищество собственников недвижимости и потребительский кооператив не являются административно-территориальными единицами (например, по аналогии с субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, н

...