автордың кітабын онлайн тегін оқу Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль
А.А. Кальгин, Р.И. Качаев

Үзіндіні оқу

Кітап туралы Қазір оқып жатыр7 Тегін фрагмент

Р. И. Качаев, А. А. Кальгин

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ НАДЗОР И МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОНТРОЛЬ

Учебное пособие

Под редакцией
доктора технических наук, профессора
А. А. Кальгина

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 342.553(1-21)(075.8-1)

ББК 67.400.7я73-1

К12

Авторы:

Качаев Р. И. — генеральный директор ОАО «Ордена Трудового Красного Знамени Академия Коммунального Хозяйства им. К. Д. Памфилова»;

Кальгин А. А. — доктор технических наук, профессор, заместитель генерального директора ОАО «Ордена Трудового Красного Знамени Академия Коммунального Хозяйства им. К. Д. Памфилова».

Под редакцией доктора технических наук, профессора А. А. Кальгина.

Пособие адресуется руководителям, специалистам и всем тем, чья профессиональная деятельность связана с жилищным и коммунальным хозяйством.

Законодательство приводится по состоянию на ноябрь 2015 г.

При написании пособия были использованы материалы докладов, сделанные на учебных курсах «Государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль» П. А. Жбановым, Е. Б. Костюхиным, И. П. Маликовой, С. В. Разворотневой, Е. П. Солнцевой, Н. П. Умняковой и др.

УДК 342.553(1-21)(075.8-1)

ББК 67.400.7я73-1

Глава 1.
ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Начиная данную тему, необходимо обратить внимание на новые нормы Жилищного кодекса, которые вступили в силу с 9 июня 2011 г. Статья 161 Жилищного кодекса РФ — это основная статья, в которой изложены требования к практической деятельности по управлению многоквартирными домами. Требования к управляющим организациям, которые заключили договор управления, выражены в этой норме. Управляющая организация, заключившая договор управления, несет ответственность за оказание всех услуг или выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество, соответствующее техническим регламентам и Правилам, определенным постановлением Правительства РФ № 491 (далее Правилами). Основная часть в этой норме — это надлежащее содержание общего имущества. Об этом мало сказано в части первой ст. 161 Жилищного кодекса РФ, но сейчас сконцентрируем на нем внимание и разберем, что оно означает. Рассмотрим фразу «Управляющая организация по договору оказания услуг и выполнения работ». Это «непосредственный способ управления». Мы знаем, что у нас уже запрещено реализовывать непосредственный способ управления путем заключения договора с разными организациями. Это значит, что при «непосредственном способе управления» в обязательном порядке в домах, имеющих свыше 12 квартир, должна быть одна управляющая организация. Для обслуживания домов, имеющих более 12 квартир, с 1 марта 2012 г. запрещено заключать договор с отдельным подрядчиком на вывоз мусора, на обслуживание лифта, на уборку подъездов, на ремонт и так далее. Должна быть одна управляющая организация. Это было сделано для того, чтобы исключить в 700-квартирном доме или даже в 100-квартирном доме 100 договоров, потому что возникали проблемы льгот и субсидий. Поэтому запретили в многоквартирных домах, имеющих более 12 квартир, заключать несколько договоров. Должна быть одна управляющая компания. Именно поэтому в Жилищном кодексе не написали «подрядная», а написали «управляющая», потому что заключается один договор. В доме с количеством квартир более 12 с «непосредственным способом управления» должен быть один договор с управляющей организацией. Теперь рассмотрим комплекс работ. Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы (и опять видим важные моменты) по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме (слайд № 1).

Слайд 1

Эта управляющая организация несет ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенным договором. Если в управляющей компании при таком способе управления говорят: «У нас специализированная организация обслуживает лифты», мы должны понимать, мы сами за лифты не отвечаем, соответственно, Госжилнадзор не должен нас штрафовать. Но наложение штрафа правомерно, потому что управляющая организация в соответствии с Правилами № 491 должна выполнять весь комплекс работ по надлежащему содержанию общего имущества. Если в доме есть подрядчик и договоры заключены между подрядчиком и собственником помещения, это еще не говорит о том, что данный подрядчик несет ответственность перед собственником: с 1 марта 2012 г. у нас запрещены иные отношения. Итак, есть два вида управляющих компаний, которые ответственны за надлежащее содержание общего имущества. Законодатель вводит расшифровку, в которой лежит основа того, чтобы Госжилнадзор поменял свое отношение к контролю деятельности управляющих компаний. Это было сделано специально. Сначала посмотрим, что это такое, а потом разберем, почему это сделали. Итак, надлежащее содержание общего имущества (слайд № 2). Вы видите пять пунктов. По содержанию общего имущества сначала идет норма о соблюдении требований законодательства, а потом пять позиций и перечень.

Слайд 2

Рассмотрим пункты снизу вверх. Постоянная готовность внутридомовых инженерных систем (ВДИС), приборов учета к поставкам коммунальных ресурсов.

Норма относительно ВДИС понятна: в доме должны предоставляться коммунальные услуги, поэтому управляющая компания должна нести ответственность за то, чтобы в доме оказывались коммунальные услуги в соответствии с тем режимом, который установлен для подачи коммунального ресурса, то есть беспрерывно. Норма относительно приборов учета говорит, что управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание приборов учета, установленных в многоквартирном доме. Данный прибор учета должен быть в эксплуатации управляющей компании.

Пункт 4 «соблюдение прав и законных интересов собственников» говорит о том, что если собственник заказал эту услугу, управляющая компания не имеет права ее не выполнить, она должна быть включена в договор.

Пункт 3 «доступность пользования помещениями и иным имуществом» понятен и останавливаться на нем не будем.

Пункты 1 и 2 — это безопасность жизни и здоровья граждан, имущество физических и юридических лиц, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома. Следовательно, законодатель написал, что под надлежащим содержанием общего имущества понимается не весь перечень, который указан в постановлении Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170. Государственный жилищный надзор (Госжилнадзор) неправильно говорит, что управляющая компания должна делать все, что указано в постановлении № 170. Сегодня жильцов ограничивают этими критериями. Из всего, что написано в постановлении Госстроя № 170, управляющая компания должна обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц. Именно этот критерий является сегодня определяющим для ответственности управляющих компаний. Также существуют требования законодательства, которых нет на слайде: это Государственный пожарный надзор (Пожнадзор), СанПиН, требования по энергоэффективности, если они есть. Но давайте посмотрим, например, правила СанПиНа. В них написано, что должны соблюдаться правила санитарного благополучия в соответствии с законодательством. Ни в одном законе, ни в одном правовом акте не указано, сколько раз нужно мыть подъезды. Тогда что означает соблюдение законодательства в рамках санитарно-эпидемиологического благополучия населения? Это значит, что только те нормы, которые прописаны в законе, являются обязательными, за них и отвечает управляющая компания. Например, если указано, что вывоз твердых бытовых отходов должен осуществляться летом ежесуточно, а зимой раз в три дня, а крупногабаритный мусор должен вывозиться по мере его накопления, следовательно, управляющая компания вместе с собственником не имеет права принять иное решение. Это регулируется действующими законами. Но в законе не прописано, сколько раз нужно проводить уборку в подъезде. Следовательно, это решают собственники. В одном подъезде нужно убираться, может быть, каждый день. В другом подъезде или в домах нужно убираться раз в квартал, а в каких-то раз в полгода, и то влажная уборка. Почему? Потому что, например, в высотных домах, где есть лифты, жильцы редко ходят пешком по лестнице. В этаких случаях, может быть, достаточно уборки раз в полгода. Таким образом, сколько раз убираться в подъездах, устанавливают собственники. Поэтому, прежде чем предъявить претензии управляющей компании, сначала смотрим условия договора по уборке подъезда и уже исходя из этого предъявляем требования, если есть нарушения и подтверждения нарушений. Теперь рассмотрим формирование минимального перечня (слайд № 2). Критерий составления минимального перечня — это ч. 1.1 ст. 161. В этой норме сказано о минимальном перечне по надлежащему содержанию общего имущества. Давайте посмотрим порядок формирования минимального перечня по постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290. Минимальный перечень содержит требования к осмотру общего имущества, проверке технического состояния, выявлению нарушений, дефектов и составлению мероприятий по проведению восстановительных работ неотложного характера и по составлению плана мероприятий по виду работ, связанных с устранением причин нарушения. Минимальный перечень — это те работы, которые отвечают характеру безопасности, жизни, имуществу, здоровью граждан и самому дому. Вот что такое сегодня минимальный перечень. Следовательно, если в управляющую компанию приходит Госжилнадзор и говорит, что вы не выполняете и не делаете косметический ремонт подъезда, то согласитесь, что косметический ремонт подъезда не является минимальным перечнем. У нас минимальным перечнем является только то, что описано сегодня в Жилищном кодексе в ст. 161. Какие документы должна предъявить управляющая компания органам Госжилнадзора, чтобы обосновать минимальный перечень? Первое — акт технического состояния дома. Это в обязательном порядке, это требование к минимальному перечню. Все нарушения (дефекты), выявленные в этом доме, должны отвечать характеру безопасности и надежности. То есть если ничего не угрожает жизни, имуществу, здоровью, то управляющая компания не составляет перечень мероприятий по проведению восстановительных работ неотложного характера, которые входят в минимальный перечень. У управляющей компании минимальный перечень состоит исключительно из косметических работ: мытье, уборка, подметание в подъезде и на придомовой территории, два осмотра в год, и все. Текущего ремонта нет, так как перечень рассчитан на новые или относительно новые дома, которые не требуют текущего ремонта и в которых жизни жильцам ничего не угрожает. Следовательно, для Госжилнадзора проверкой соблюдения минимального перечня сегодня является последовательность перечисленных действий. У управляющей компании нужно запрашивать два документа, на основании которых составляется дефектная ведомость и составляется план работ. Далее, в соответствии с постановлением Правительства № 290, данный перечень составляется либо по немедленному устранению выявленных нарушений (а немедленное устранение опять это первые два пункта), либо по составлению плана мероприятий по устранению выявленных дефектов. И все. Минимальный перечень составляется на базе актов обследования технического состояния МКД, иных документов, содержащих сведения о выявленных дефектах, заключений экспертных организаций (при необходимости) (слайд № 3). На основании этого управляющая компания составляет перечень работ и услуг.

Слайд 3

Итак, перечень работ, услуг должен содержать объемы, стоимость, периодичность или график оказания услуг и выполнения работ. Чем отличается график от периодичности? Периодичность — это мытье, уборка и так далее, работы выполняются с определенной периодичностью. График — это текущий ремонт. Вы видите ссылку на п. 8 Правил № 416. Сегодня перечень работ и услуг утвержден стандартом. Стандарт управления многоквартирным домом выглядит, как перечень. Объемы, стоимость, периодичность и график оказания услуг. Вот так выглядит перечень сегодня. И отсутствие чего-либо — это несоблюдение стандартного управления многоквартирным домом. Что иногда делает управляющая компания? Иногда она просто пишет фразу в договоре о том, что она обязуется выполнять минимальный перечень. Что это значит, никому не известно. Это уже нарушения, так как перечень должен быть. Если мы говорим об объемах по периодическим работам, то указывается периодичность: раз в две недели, раз в месяц, раз в квартал и так далее. Если мы говорим о текущем ремонте, то смета на выполнение объема работ. Это может быть косметический ремонт подъезда, если он заказывается собственниками и так далее. Стоимость может указываться по-разному. Здесь, чтобы предъявлять какие-то требования к управляющим компаниям, мы должны посмотреть, как составлено это условие в договоре. Если в договоре управления стоимость управления определяется единой величиной, не расписывается по видам работ, значит, по договору управления будет единая цена. Как говорится, сами себе подписали приговор, потому что в данном случае единая цена ведет к пересчету всей стоимости за нарушение качества, раз нет разбивки. Если есть разбивка по стоимости, значит, она должна быть в перечне. Собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень, условия их оказания и выполнения, размер их финансирования. При обсуждении на рабочей группе п. 17 Правил № 491, у членов рабочей группы были разные мнения вот по какому поводу. Если перечня работ в договоре нет, то управляющая организация обязуется выполнять минимальный перечень. И не указано, что это за перечень, какие работы и так далее. В основном все члены рабочей группы пришли к тому, что если перечень не установлен, значит, перечень не согласован. Следовательно, уже есть сомнения в легитимности договора управления, потому что перечень является существенным условием в договоре управления. Что управляющая организация самостоятельно определяет в этом перечне, вы видите. Собственники помещения обязаны утвердить это на общем собрании: требования, стандарт. Не управляющие, а собственники должны утвердить. Орган местного самоуправления не имеет права утверждать перечень. У него нет таких полномочий. Следовательно, ссылаться на то, что перечень работ утвердил орган местного самоуправления, ни управляющая организация, ни собственники, они не в праве. Условия оказания выполнения — это тот же график периодичности. Размер их финансирования указывается или единой ценой за все виды работ, или ценой за каждый вид работ.

Капитальный ремонт

Учитывая, что есть изменения в жилищном кодексе, то капитальный ремонт может быть указан, а может и не быть указан в договоре управления. И сейчас объясню почему. Итак, вы видите нормы жилищного кодекса, которые практически исключают обязанности управляющей компании по капитальному ремонту. Давайте рассмотрим ответственность регионального оператора и управляющей организации за проведение капремонта в домах, в которых фонд формируется на счете регионального оператора, — это котел (слайд № 4). Итак, при котловом формировании фонда региональный оператор обязан обеспечить проведение капитального ремонта, а управляющая компания не обязана. То есть у нее исключается эта обязанность. Нужно подготовить и направить предложения, задания, привлечь подрядные организации, осуществить приемку работ. Поскольку жилищный кодекс эти обязанности закрепляет за региональным оператором, то управляющие организаторы обязаны обеспечить выполнение всех работ по капитальному ремонту, не включенных в региональную программу, или включенных, но отвечающих перечню необходимости и минимальному перечню.

Слайд 4

Если рушится балкон, управляющая компания обязана выполнить капитальный ремонт, потому что балкона нет в региональной программе. Или, например, крыша. Вот многие управляющие компании сегодня говорят: «У нас крыша стоит в региональной программе в 2017 г., а нам нужно ее ремонтировать сегодня». Вспоминаем ч. 1.1 ст. 161, с чего сегодня начинали. Если это угрожает сегодняшнему состоянию крыши, здоровью и имуществу граждан, то ремонт крыши должны сделать сегодня. Не называть его капитальный, сделать его текущим. Согласуйте с собственниками. Будете текущий ремонт крыши делать до 2017 г., либо капитальный. Ведь есть механизм в жилищном кодексе: управляющая компания назначает дополнительные взносы, ей платят дополнительные взносы, она выполняет капитальный ремонт крыши с последующим зачетом средств собственником (взносов) на капитальный ремонт. Все это сегодня возможно. Итак, при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, управляющая компания освобождается от ответственности за проведение того капитального ремонта, который стоит в региональной программе.

Теперь о специальном счете. Если открыт специальный счет, то никто кроме управляющей компании не отвечает за капитальный ремонт. И сегодня многие управляющие компании этого не понимают. Поступает очень много вопросов по Московской области, потому что там уже началась эта программа. Взносы начали взимать с граждан. И большая часть управляющих компаний Московской области не понимает, что если открыт специальный счет, то они отвечают за капремонт. Управляющая компания несет стопроцентную ответственность за проведение капитального ремонта при наличии спецсчета. А раз за это отвечает управляющая компания, то посмотрите верхнюю часть слайда № 5.

Слайд 5

Собственники вправе принять решение о проведении капитального ремонта в любое время (слайд № 6).

Слайд 6

Если управляющая компания будет ссылаться на то, что она не может провести ремонт в текущем году, потому что он включен в региональную программу в 2017 г., мы говорим: «Извините, у вас есть норма, поэтому принимайте решение». То, что собственники не принимают решения, это уже другой вопрос, но вы уже обязаны это сделать. Если управляющая компания правильно подойдет к планированию своих работ, у нее появляется вот такая табличка (слайд № 7).

Слайд 7

Это пятилетний план мероприятий по проведению минимально необходимых работ, которые отражают надежность и безопасность. Максимальное количество лет, в течение которых управляющая компания может управлять домом, — пять. Следовательно, из акта (с чего мы начинали) и из дефектной ведомости она включает сюда все работы, которые угрожают безопасности. Вот ее минимальный перечень на пять лет. В данном примере указан период с 2013 по 2017 г. Все, что угрожает безопасности жизни сегодня, должно быть сделано в первую очередь, то есть в 2013 г. Все остальное, что не угрожает безопасности, должно быть расписано в плане. Если все должно быть сделано сегодня, значит должен быть составлен соответствующий план. Она пришла управлять таким домом. И на рабочей группе выработали такую позицию. Все члены рабочей группы выработали такую позицию. Задаем вопрос: а что делать управляющей компании, если все надо, так как сегодня есть угроза и безопасности жизни, и имуществу, и конструкциям? Значит, было принято такое решение. Если управляющая компания видит, что она не способна выполнить все работы сегодня, которые угрожают надежности и безопасности, она не должна брать в управление такой дом. А дальше, если стоит вопрос, что тогда делать управляющим компаниям, есть вариант, который задуман именно с точки зрения законодательства. «Живой» он, или «неживой» — это другое дело. Государственная Дума дала право органам местного самоуправления проводить конкурс на проведение работ и брать бюджетное субсидирование, если у дома нет управляющей компании. Практически это выглядит следующим образом. Орган местного самоуправления выносит этот дом на конкурс с условием бюджетного субсидирования, то есть помощи собственникам в финансировании дорогостоящих работ или других работ, которые необходимо выполнить на этом доме. Плата получается 50 рублей с квадратного метра, а собственники могут заплатить 12 рублей с квадратного метра. Значит, орган местного самоуправления на конкурс выставляет данный дом с условием, что 12 рублей платят собственники, а остальную сумму, 38 рублей, он будет доплачивать из бюджета. Можно и без конкурса, если управляющая компания ходатайствует перед органом местного самоуправления о выделении бюджетных субсидий для финансирования работ по надлежащему содержанию имущества в домах, где работа отвечает характеру безопасности и надежности именно в этом году. Но управляющая компания должна доказать, что именно эти работы сегодня выносятся в минимальный перечень, как обеспечение надежности и безопасности. И как вы видите, в этом перечне в каждом году стоит своя сумма. То есть управляющие компании должны разрабатывать сметы на работы, которые включаются в минимальный перечень в том году, в котором она их составила. При составлении дефектной ведомости сразу пропишите стоимость работ, потому что мы сейчас рекомендуем всем управляющим компаниям осуществлять индексацию стоимости. Нельзя проводить индексацию размера платы. Правильно Госжилнадзор и муниципальный жилищный контроль говорят о несоответствии законодательству условий договора об индексации размера платы. Размер платы нельзя индексировать. Можно индексировать стоимость работ. Рассмотрим, как в договоре управления может называться стоимость и как она определяется. Мы рекомендуем всем управляющим компаниям воспользоваться «договором-конструктором», размещенным на сайте Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации. В этом образце используются наши положения, формулировки и термины, которые мы рекомендуем всем управляющим компаниям. Итак, что является главным при определении стоимости? Мы рекомендуем, чтобы стоимость работ и услуг в договоре управления определялась на планово-договорной основе. Что это означает? Планово-договорная стоимость — это стоимость работ или услуг, согласованная с собственниками и не подлежащая корректировке. Она может изменяться при нарушении качества, но не пересматривается. Например, стоимость работ по уборке подъездов составляет 50 тысяч в год. Своими силами управляющая компания убирает или она договорилась с подрядчиком — это проблема управляющей компании, планово-договорная цена остается 50 тысяч. Именно за эту цену согласовали выполнение работ по уборке подъездов. Дальше рассматривается только качество, есть претензии к качеству или нет. Если есть, то мы снимаем эту стоимость пропорционально дням, если нет, мы не снимаем. Но никто не проверяет управляющую компанию, за сколько она наняла подрядчиков и так далее, так как фактическая стоимость не является планово-договорной. Итак, в договоре прописывается два варианта. Поскольку в договоре управления согласно ст. 162 четко указан порядок определения цены, то все, что написано в договоре, является согласованным сторонами. Следовательно, первый вариант, который может здесь быть — отсутствие планово-договорной стоимости. В договоре может быть написано «по стоимости фактически выполненных работ». В этом случае должно быть указано, как определяется стоимость фактических временных работ. Например, стоимость работ, выполненных подрядными организациями. Если это плановая договорная стоимость, значит, она должна быть определена: такой-то вид работ стоит 50 тысяч, такой вид работ стоит 150 тысяч и т. д. Управляющие организации допускают ошибку, когда пишут, что цена договора определяется из размера платы. Это неправильно. Как может определяться стоимость из размера платы? Многие управляющие организации руководствуются рекомендациями на сайте Аналитического центра при Правительстве. Планово-договорная стоимость должна быть скорректирована в соответствии с объемом выполненных работ. В случае невыполнения каких-либо работ, стоимость должна быть пересчитана (слайд № 8).

В цену договора в обязательном порядке включается стоимость коммунальных услуг и стоимость всех видов работ. Остановимся на стоимости иных видов работ и услуг. Это больной вопрос для всех управляющих организаций. В настоящее время Роспотребнадзор проверяет все договора управляющих организаций, поэтому все виды иных работ и услуг должны быть четко прописаны в договоре управления. Не может быть фразы «а также иных работ и услуг», потому что они согласовываются обеими сторонами. Что имеется в виду под иными работами и услугами? Обслуживание телевизионных антенн — это иная услуга? Нет, потому что антенна — это общее имущество, и оно прописано как общее имущество в договоре управления. Обслуживание телевизионных антенн входит в планово-договорную стоимость работ и услуг по содержанию имущества. Когда антенна становится не общим имуществом? Только в том случае, если она не попала в состав общего имущества. Тогда встает вопрос, а чья она? Задайте своей управляющей компании вопрос, чья антенна? В договоре управления, который заключен с жителями, проживающими в этом доме, антенна входит в состав общего имущества.

Слайд 8

Рассмотрим другой пример, касающийся кодового замка на двери в подъезд. Кодовый замок — это неотъемлемая часть двери, и почему она попала в дополнительную услугу, непонятно. Заключите договор на данную услугу с подрядчиком, тогда она не сможет стать дополнительной. Если на двери установлен доводчик, то он считается частью двери, а не дополнительной услугой. Так же и кодовый замок не может быть дополнительной услугой. Внимательно проверяйте, за что берет дополнительную плату управляющая компания, все должно быть четко прописано в договоре. И собственники должны понимать, что это не общее имущество. Кодовый замок не является общим имуществом, это чье-то хозяйство. Тогда должно быть определено, кто его обслуживает. Надо четко понимать, что как только появляется иная работа или услуга, она должна быть внесена в договор. Нельзя брать деньги с собственника без договора. И сегодня уже появились случаи, когда управляющие организации говорят «У вас же договор с другой организацией, которая обслуживает кодовые замки». Договор никто не заключал с проживающими, как с гражданами. Поэтому не может идти речь о дополнительных услугах. Дополнительные услуги должны быть прописаны в договоре, и должна быть определена их стоимость.

Рассмотрим такой пример. Однажды собственники получают письмо от управляющей организации, в котором написано, что подрядчик такой-то, который обслуживает то-то, увеличил цену, поэтому мы вам будем выставлять больше. Имеет она на это право? Конечно, нет, потому что жильцов не касаются отношения управляющей организации с подрядчиками. Это их проблемы. Жильцы оплачивают работы, исходя из количества квадратных метров, и эта стоимость не изменяется в течение года. Следовательно, менять цену не имеют право. Год закончится — пожалуйста, договаривайтесь с подрядчиками. Если вы потерпели убытки и хотите взыскать с собственника, значит, давайте договариваться на цену следующего года, а мы посмотрим, согласны мы или нет. Арбитражный Суд также ссылается на то, что в рамках жилищного законодательства и норм Жилищного кодекса размер платы не меняется в течение года, все остальное — риски управляющей компании.