автордың кітабын онлайн тегін оқу Жилищное право
Жилищное право
Учебник
Под общей редакцией
доктора юридических наук, профессора
Р. А. Курбанова,
доктора юридических наук, профессора
Е. В. Богданова
Информация о книге
УДК 347.245(075.8)
ББК 67.404.2я73
Ж72
Авторы: Курбанов Р. А., Богданов Е. В., Зульфугарзаде Т. Э., Свечникова Н. В., Бородина Е. А., Новицкая Л. Ю., Гурбанов Р. А., Шведкова О. В., Моисеев А. М., Дарькина М. М., Белялова А. М., Калядина О. А., Свечникова О. А., Скутельник О. А.
Под общей редакцией доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РФ Р. А. Курбанова, доктора юридических наук, профессора Е. В. Богданова.
В учебнике представлен анализ основных принципов и институтов жилищного права, которые рассмотрены во взаимосвязи их между собой и с нормами конституционного, гражданского, административного и других отраслей права. Содержащийся в книге теоретический материал основан на анализе действующего жилищного законодательства, практике его применения и изложен с учетом выводов, сформулированных в научных трудах специалистов в области жилищного права. Особое внимание акцентировано на дискуссионных вопросах Жилищного кодекса Российской Федерации.
Учебник подготовлен в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования по дисциплине «Жилищное право».
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 сентября 2015 г.
Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов и факультетов, а также всех, кто интересуется вопросами жилищного права.
УДК 347.245(075.8)
ББК 67.404.2я73
© Коллектив авторов, 2015
© ООО "Проспект", 2015
Глава 1.
Понятие жилищного права
В результате изучения главы студент должен:
знать:
• место жилищного права в системе отраслей российского права;
• в чем заключается конституционное право граждан на жилище;
• другие конституционные права граждан, связанные с осуществлением права на жилище;
• жилищное законодательство, его систему, его действие во времени, пространстве и по аналогии;
уметь:
• анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом;
• применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности;
• давать теоретический комментарий различных практических ситуаций;
• оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
владеть:
• понятийным аппаратом в области жилищного права;
• юридической терминологией норм права, касающихся жилищных отношений;
• приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов;
• навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий.
1.1. Понятие, предмет и методы жилищного права
В современном обществе индивид вступает во множество различных отношений, в которых реализуются экономические, социальные, политические, духовные и другие потребности. Среди них особое значение придается удовлетворению потребности в жилье, поскольку оно является имущественной и духовной основой в жизни человека и необходимо для решения стоящих перед ним задач, удовлетворения иных разнообразных нужд. При этом формой реализации жилищной потребности являются жилищные отношения.
Положительное развитие жилищных отношений требует применения механизма правового регулирования в целях упорядочения этих отношений, обеспечения защиты жилищных прав и удовлетворения интересов субъектов в жилье. В основе механизма правового регулирования находится кодифицированный нормативный правовой акт – Жилищный кодекс Российской Федерации.
Традиционно, под жилищным правом следует понимать систему правовых предписаний, регулирующих жилищные отношения.
В свою очередь возможность существования жилищного права в системе права определяется наличием предмета и метода правового регулирования.
В состав предмета жилищного права включается группа однородных, схожих общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.
Правовое регулирование жилищных отношений, участниками которых являются граждане, юридические лица и публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования), осуществляется по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
12) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
13) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
14) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
15) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги и др.
Приведенные виды жилищных отношений наделены различным фактическим и правовым содержанием и характеризуются наличием как частных, так и публичных начал правового регулирования.
В свою очередь, под методом жилищного права понимается совокупность средств, способов, приемов правового воздействия жилищного права на общественные отношения, входящие в его предмет.
Метод жилищного права включает дозволения, предписания и запреты, которые применяются в различном сочетании, образуя два фундаментальных метода в жилищном праве – императивный и диспозитивный. Применение того или иного метода находится в прямой зависимости от правовой природы и характера регулируемых жилищных отношений.
Императивный метод в жилищном праве, основанный на государственном принуждении, обязывает участников жилищных отношений действовать определенным образом либо воздержаться от действий. Например, к правоотношениям по обеспечению сохранности и ремонта жилого фонда в большей степени применяются предписания и запреты.
Диспозитивный метод, основанный на свободе воли и усмотрения сторон, предоставляет участникам жилищных отношений возможность свободно действовать сообразно своим интересам. Например, к правоотношениям по приобретению жилых помещений на основании договора купли-продажи применяется метод дозволения, когда стороны сделки самостоятельны в определении ее условий в пределах, установленных законодательством Российской Федерации.
1.2. Право граждан на жилище: понятие, правовая природа, содержание
При рассмотрении вопроса о содержании и правовой природе права граждан на жилище необходимо установить правовую определенность и выявить соотношение понятий «жилищное право» и «право на жилище». Схожие по внешней форме выражения данные понятия имеют различное юридическое содержание.
Так, под правом на жилище следует понимать присущую конкретному гражданину и признаваемую в установленном порядке правовую возможность (субъективное право) приобретения и пользования жилым помещением. В то время как жилищное право (объективное право) представляет собой систему юридических норм, регламентирующих жилищные отношения.
Право на жилище как субъективное право имеет собственную внутреннюю структуру, которая системно позволяет раскрыть его правовую сущность.
В состав права на жилище включаются следующие правовые характеристики: нормативно-правовые основы права на жилище как гарантия его признания и реализации в системе общественных отношений; основания возникновения прав на жилище; условия реализации прав на жилище и участие в этом публичных органов власти; правовые ограничения прав на жилище в целях защиты прав и законных интересов участников жилищных отношений; защита прав на жилище.
По смыслу ст. 17 Конституции Российской Федерации основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения.
В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации государство признает за каждым право на жилище и тем самым относит его к числу основных прав и свобод человека и гражданина.
Исходя из ст. 25 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи со ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации жилище неприкосновенно, и никто не вправе проникать в него помимо воли проживающих в нем лиц.
В отдельных случаях, предусмотренных федеральным законодательством, что не нарушает положение о неприкосновенности, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем граждан допустимо, если речь идет о спасании жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также для задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
По общему правилу, проникновение в жилище совершается в установленном порядке, исключительно на основании решения суда. Вместе с тем, при обстоятельствах, не терпящих отлагательств, производятся следственные действия по осмотру жилища, обыска и выемки в нем, а также иное, на основании постановления следователя или дознавателя без получения судебного решения.
При этом подобное законодательное исключение также не нарушает принципа о неприкосновенности жилища и основанного на нем права граждан, поскольку следователь или дознаватель в течение 24 часов с момента начала производства следственного действия уведомляет судью и прокурора о производстве такового. Впоследствии судья на основании полученного уведомления проверяет законность следственных действий, и если они будут признаны им неправомерными, то все собранные в результате данных действий доказательства являются недопустимыми.
В части гарантирования государством права на жилище установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Однако в случае прекращения права пользования жилым помещением по установленным правовым основаниям или на основании мотивированного решения суда гражданин обязан освободить занимаемое им жилое помещение в определенный собственником срок. Любые фактические препятствия по освобождению соответствующего жилого помещения, создаваемые гражданином, устраняются на основании решения суда по требованию собственника.
Следует также отметить, что право гражданина на жилище не является безграничным по своему содержанию и объему реализации. Если гражданин использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе принять все допустимые меры по устранению нарушений, вплоть до выселения этого гражданина на основании решения суда.
В свою очередь, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В связи с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных Федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных Федеральным законом, но не противоречащих ему;
Действующим жилищным и гражданским законодательством Российской Федерации предусмотрены различные виды договоров, порождающих жилищные права и обязанности, среди которых: договоры социального найма жилого помещения; договоры безвозмездного пользования; договоры пожизненного содержания с иждивением и иные.
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
В установленных случаях акты государственных органов и органов местного самоуправления порождают жилищные права и обязанности. Так, предоставление гражданам жилых помещений на основании договора социального найма возможно только после принятия соответствующего решения, выраженного в акте уполномоченного органа власти (ст. 57 ЖК РФ).
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей могут быть судебные решения как результат разрешения спора, в котором одна из сторон полагает, что ее жилищные права и законные интересы нарушены. В частности, в суде можно обжаловать следующее: выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 84 ЖК РФ); отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение (ст. 24 ЖК РФ) и др.
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым Федеральным законом;
Так собственник жилого помещения наделен различными правами и обязанностями по его пользованию, которые могут возникнуть в силу заключенных договоров купли-продажи, мены, дарения и др.
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан, которые, являясь его членами, своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При этом основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК РФ).
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми Федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В результате активных действий граждан возникают соответствующие жилищные права и обязанности. Собственник (наймодатель) жилого помещения может передать его в наем (совершить действия), в связи с чем возникают взаимные права и обязанности как у него, так и у нанимателя этого жилого помещения.
Не совершая действия (бездействуя), участники жилищных правоотношений сохраняют право на жилище и соответствующие обязанности по договору в случае, к примеру, если наймодатель не сообщил о прекращении договора, а наниматель не отказался от его продления, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В свою очередь, события представляют собой явления в жизни участников жилищных отношений, которые не зависят от их воли, существуют объективно. К примеру, дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя в случае его смерти.
Возникновение, изменение и прекращение права на жилище, а также его реализация невозможны без активного участия в этом процессе публичных органов власти. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
В развитие названных положений жилищным законодательством установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда;
7) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования;
8) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;
9) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль;
10) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Безусловно, важной правовой характеристикой юридического содержания права на жилище является его защита от нарушения со стороны неограниченного круга лиц.
В соответствии со ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется как в административном порядке, так и судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. При этом решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суде.
Защита жилищных прав осуществляется путем: признания жилищного права; восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих иным правовым актам, имеющим большую юридическую силу; неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих иным правовым актам, имеющим большую юридическую силу; прекращения или изменения жилищного правоотношения; иными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации.
1.3. Принципы жилищного права
Под принципами жилищного права понимается совокупность основных положений, исходных начал и руководящих идей, которые определяют содержание и смысл системы жилищно-правовых норм.
Представляется, что принципы жилищного права призваны быть ценностным ориентиром, определяющим направления жилищно-правового регулирования. Как наиболее общие правила поведения, концентрирующие в себе значительные и устойчивые закономерности, принципы жилищного права безусловно подлежат применению в правотворческой, правоприменительной и правоохранительной деятельности органов государственной власти и управления.
Итак, принципами жилищного права являются:
1. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища – основополагающий принцип, который гарантирует беспрепятственное осуществление права на жилище, также сохранность и возможность пользования жилым помещением.
2. Принцип неприкосновенности жилища лежит в основе механизма защиты права граждан на жилище и находит выражение в целой системе правовых норм разной отраслевой направленности. Согласно ст. 17 Международного пакта о гражданских и политических правах никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища. Положения о неприкосновенности жилища находят дальнейшее закрепление в ст. 25 Конституции Российской Федерации, а также в ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом понятие неприкосновенности жилища тесно взаимосвязано с проникновением в него посторонних лиц против воли проживающих в нем граждан. В этой связи действия по незаконному проникновению в жилище подлежат пресечению, а лица, их совершившие, привлечению к уголовной ответственности в порядке, предусмотренном ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации.
3. Принцип гуманизма и демократизма, формирующий особое ценностное отношение к собственникам и нанимателям жилых помещений, выражающееся в понимании их фундаментальных прав на свободу, счастье, развитие, проявление личностных способностей.
4. Принцип свободы выбора места жительства, означающий право гражданина беспрепятственно выбирать любое место на территории Российской Федерации для постоянного проживания.
5. Принцип равноправной доступности жилья для граждан. Данный принцип закрепляет равные возможности для граждан и иных лиц в получении жилого помещения как реализация права на жилище и удовлетворение жилищной потребности.
6. Принцип целевого использования жилого фонда устанавливает обязанность для собственников и нанимателей жилых помещений использовать их по назначению, не нарушая прав и законных интересов других лиц. То есть размещение в жилом помещении производств для ведения предпринимательской деятельности не допускается.
7. Принцип недопустимости ограничения (или лишения) права пользования жилым помещением. Реализация данного принципа ограничена случаями, когда собственник или наниматель жилого помещения и члены его семьи злоупотребляют жилищными правами, не исполняют жилищные обязанности, нарушая права и законные интересы иных лиц.
1.4. Источники жилищного права
Под источником жилищного права следует понимать форму выражения жилищно-правовых норм, обязательных для исполнения неограниченным кругом лиц.
Среди многочисленных источников жилищного права главенствующее положение занимает Конституция Российской Федерации. Как Основной закон государства Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу и непосредственно применяется на всей территории Российской Федерации. Все правовые акты, принимаемые и вводимые в действие в Российской Федерации должны соответствовать основным положениям Конституции РФ, иначе они подлежат отмене в установленном порядке.
Положения Конституции РФ, закрепляющие основные жилищные права, находят свое продолжение и развитие в Жилищном кодексе РФ. В нем закрепляются основные начала правового регулирования жилищных отношений посредством определения правового положения их участников и правового режима пользования объектами – жилыми помещениями, а также регламентируются право собственности и иные вещные права на жилище.
Дополнительно к правовому регулированию жилищных отношений применяется гражданское законодательство Российской Федерации. В части первой ГК РФ (ст. 288–293) закрепляются правовые нормы, регулирующие вопросы собственности на жилое помещение, правого режима квартиры как объекта права собственности, а также общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме и др.
Вторая и третья части ГК РФ соответственно посвящены различным договорам, предметом которых является жилое помещение, и порядку наследования жилого помещения.
Наряду с федеральными законами, жилищные отношения также регулируются Указами Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 27 июля 2013 г. № 651 «О Совете при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья»), постановлениями Правительства РФ (например, постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).
Министерства и ведомства Российской Федерации в пределах установленных полномочий принимают правовые акты, регламентирующие жилищные отношения на территории Российской Федерации (например, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 января 2015 г. № 5/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2015 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2015 года»).
Ведомственные нормативные правовые акты уполномоченных органов государственной власти и управления Российской Федерации в установленных случаях и порядке подлежат регистрации в органах юстиции и официальному опубликованию для всеобщего сведения. В противном случае они не вступают в юридическую силу и не применимы.
1.5. Место жилищного права в системе российского права
В юридической науке отсутствует единство подхода к пониманию правовой природы жилищного права и его места в системе российского права. Отдельные ученые правоведы полагают, что жилищное право представляет собой систему специальных правовых норм, которая является подотраслью гражданского права и регулирует отношения по пользованию жилыми помещениями. Тем самым ими отрицается возможность выделения жилищного права в самостоятельную отрасль системы права со своим, отдельным предметом и методом правового регулирования.
Во многом эта позиция объясняется тем, что вплоть до 1980-х гг. основная часть жилищного законодательства включалась в состав гражданского, пока объективно развивающиеся и усложняющиеся жилищные отношения не потребовали принятия специальных жилищных законов. Впоследствии жилищное законодательство развивалось наравне с гражданским законодательством, оставаясь с последним в тесной взаимосвязи, создавая единый правовой регулятор отношений по пользованию жилыми помещениями.
Представленная точка зрения на место жилищного права в системе российского права связана в основе своей со сходством предмета и метода правового регулирования двух отраслей права.
Так, в предмете гражданского права центральное место отводится отношениям, в которых объектом является имущество. В свою очередь, в предмет жилищного права входят отношения по пользованию жилыми помещениями, т. е. объектами недвижимого имущества. И та и другая группа отношений, входящих в предмет указанных отраслей права, наделены однородными и объединяющими признаками.
Предоставление жилых помещений гражданам по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования; заключение с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, а также заключение с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; заключение договора безвозмездного пользования жилищем, договора аренды, когда собственник передает жилое помещение юридическому лицу, которое может использовать его только для проживания граждан, – все перечисленные отношения одновременно регулируются как жилищным правом, так и гражданским правом.
Набор методов, применяемых в жилищном и гражданском праве, также имеет общие правовые характеристики. С одной стороны, свобода в реализации прав на жилище находит отражение в свободе заключения договора социального найма, что свидетельствует о наличии диспозитивного метода правового регулирования. С другой стороны, императивные нормы не являются редкостью в жилищном праве, особенно когда речь идет об исполнении требований жилищного законодательства РФ по ремонту и сохранности жилищного фонда.
В свою очередь и в гражданском праве, в целом основанном на свободе воли и усмотрения сторон – диспозитивном методе, имеются запреты и предписания, обязательные для исполнения участниками гражданско-правовых отношений.
Представители иной правовой позиции, соответствующей современным реалиям, рассматривают жилищное право как самостоятельную и комплексную отрасль права, включающую в предмет своего регулирования значительный круг однородных отношений по поводу жилья (жилого помещения). Причем вопрос о существовании комплексных отраслей права рассматривается на протяжении длительного времени, среди которых такие ученые правоведы, как М. И. Козырь, С. С. Алексеев, В. К. Райхер и другие.
В пользу самостоятельности жилищного права следует отметить признание российским государством существования в его системе права двух самостоятельных и отдельных друг от друга массивов законодательства – гражданского и жилищного (ст. 71, 72 Конституции РФ).
В первой части Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г., закрепляется значительное число положений, обеспечивающих реализацию права граждан на жилище. В их числе также имеет место упоминание о жилищном законодательстве (ст. 288, 291 ГК РФ).
Как комплексная отрасль права жилищное право упорядочивает отношения, которые возникают в связи с пользованием жилыми помещениями и общим имуществом собственников жилых помещений, учетом и управлением жилищных фондов, предоставлением коммунальных услуг и в иных случаях. Особенностью этих отношений, включаемых в предмет правового регулирования жилищного права, является то, что они возникают, претерпевают изменения и прекращаются по поводу отдельного имущественного объекта – жилища.
Комплексный характер жилищного права раскрывается в применяемых методах правового регулирования жилищных отношений. Например, к отношениям по пользованию жилым помещением, потреблению коммунальных услуг применяется гражданско-правовой метод; а для отношений по предоставлению жилого помещения в пользование, по управлению и учету жилищного фонда, обеспечению его ремонта и сохранности характерен административно-правовой метод.
Принимая во внимание особую ценность и значимость права на жилище, возникающих в этой связи отношений, а также то, что жилищные отношения с течением времени развиваются и усложняются по своему содержанию, – все это объективно требует формирования самостоятельной и комплексной отрасли права, направленной на эффективное регулирование этих отношений в целях обеспечения прав и законных интересов граждан.
Вопросы для самоконтроля
1. Раскройте содержание предмета жилищного права.
2. Какие методы свойственны жилищному праву?
3. Что представляет собой право граждан на жилище?
4. В чем суть жилищных прав?
5. Каково соотношение понятий «право граждан на жилище» и «жилищное право»?
6. Перечислите принципы жилищного права и определите их значение.
7. Приведите характеристику принципов жилищного права.
8. Назовите основные источники жилищного права.
9. Каково место жилищного права в системе российского права?
10. Почему жилищное право рассматривается как комплексная отрасль права?
Глава 2.
Объекты жилищных прав. Жилищный фонд РФ
В результате изучения главы студент должен:
знать:
• понятие и виды объектов жилищных прав;
• понятие жилищного фонда России;
• виды жилищных фондов в России;
• жилищное законодательство, его систему, его действие во времени, пространстве и по аналогии;
уметь:
• анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом;
• применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности;
• давать теоретический комментарий различных практических ситуаций;
• оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
владеть:
• понятийным аппаратом в области жилищного права;
• юридической терминологией норм права, касающихся жилищных отношений;
• приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов;
• навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий.
2.1. Объекты жилищных прав
Единственным объектом жилищных правоотношений является жилое помещение. Действовавшее до введения в действие ЖК РФ законодательство не содержало единого понятия жилого помещения и определяло его признаки по-разному. В различных нормах законодатель определял признаки жилого помещения, используя в одних случаях критерий предназначенности его для проживания (ст. 288 ГК РСФСР, ст. 7 ЖК РСФСР), в других – пригодность для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т. е. отвечает установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим правилам и нормам). Однако, учитывая содержание ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, определяя жилое помещение, нельзя ограничиваться только критерием пригодности. Жилое помещение будет отвечать своему назначению только в том случае, если оно представляет собой сложную вещь, состоящую из различных частей, объединенных в одно целое для использования по общему назначению, предусмотренному ст. 17 ЖК РФ. Это качество формируется в процессе строительства или реконструкции и проявляется в ряде характеристик объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах: наличие кроме жилого помещения (комнаты или комнат) вспомогательных помещений (кухни, ванной, туалета), оснащенность инженерными системами, уровень инсоляции, наличие источника естественного освещения и т. п.
Возможны случаи, когда конструктивно и технически предназначенное для проживания помещение в силу воздействия природных факторов или износа становится непригодным для проживания. Максимальная степень непригодности помещения для проживания называется аварийностью.
В соответствии с требованиями ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливается Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Основания и порядок признания строения или помещения пригодным (непригодным) для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (в ред. постановлений Правительства РФ от 02.08.2007 № 494, от 08.04.2013 № 311) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан означает также возможность внесезонного проживания в них, поскольку в соответствии со ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (в ред. Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а также помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим качествам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока.
Легальное определение жилого помещения и видов жилых помещений впервые появилось в ЖК РФ.
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, пре
...
