А.П. Кузнецов

Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав участников строительства

Монография

Издание второе, переработанное и дополненное

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.152

ББК 67.404.06

К89

Кузнецов А. П.

Книга посвящена актуальной проблеме банкротства компаний, занимающихся строительством жилых домов. Во втором издании обновлена правовая база исследуемых понятий, детализирован подход к рассмотрению особенностей правового положения граждан, вложивших денежные средства в долевое строительство и невольно ставших потенциальными участниками банкротного дела. Автором раскрывается порядок рассмотрения судами дел о банкротстве застройщика, дается подробный анализ норм § 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Особое внимание уделено правоприменительной практике в арбитражных судах Российской Федерации.

Главное преимущество книги — изложение в доступной форме информации о способах защиты прав граждан — участников строительства, видах заявляемых требований и вариантах их погашения. Предложенный материал содержит практические рекомендации опытных юристов по правилам участия в судебных делах о банкротстве застройщика.

Законодательство приведено по состоянию на июнь 2017 г.

Книга будет полезна в первую очередь гражданам, пострадавшим от мошеннических либо неквалифицированных действий руководства застройщиков при строительстве жилых домов, повлекших несостоятельность организации. Материал может представлять практический интерес для судей арбитражный судов, арбитражных управляющих, преподавателей юридических вузов, юристов, осуществляющих защиту прав обманутых дольщиков, а также для всех граждан, интересующихся вопросами банкротства застройщиков.

УДК 347.152

ББК 67.404.06

© Кузнецов А. П., 2015

© Кузнецов А. П., 2017, с изменениями

© ООО «Проспект», 2017

Отзывы

Автору удалось не просто изложить юридический анализ банкротства застройщика, а создать настольную книгу обманутого дольщика.

Когда дольщику сообщают, что компания, которая строила квартиру, является банкротом, куда податься обманутому гражданину? Советчиков, прочитавших закон, много, но большинство из них лишь теоретики. Поэтому главное отличие книги Алексея Петровича – это практический подход и помощь сотням дольщиков в десятках банкротств многоквартирных домов.

Книга ориентирована на обычных людей, столкнувшихся с банкротством застройщика, поэтому важен язык написания. Простота и доступность изложения в книге сложного для понимания юридического текста по банкротству застройщика просто поражает.

Настоятельно рекомендую всем эксклюзивный материал, изложенный в книге, как практическое руководство по банкротству застройщиков.

Рыков Иван Юрьевич,

управляющий партнер

юридической компании «Рыков групп»,

арбитражный управляющий

С момента выхода предыдущего издания законодательство претерпело значительные изменения, а потому хорошо, что автор нашел время и силы актуализировать предложенный материал. Вопрос о банкротстве застройщиков продолжает оставаться одним из самых острых в российском обществе. Второе издание книги станет хорошим подспорьем для граждан, оказавшихся участниками банкротного дела.

Зарубин Игорь Владимирович,

адвокат, магистр частного права,

эксперт по разрешению корпоративных конфликтов

Первое издание книги Алексея Кузнецова стало хорошей подготовительной основой для нас – дольщиков ООО «Гринфлайт». Оказавшись в неожиданной и незнакомой ситуации с банкротством застройщика, очень многие были готовы опустить руки, смириться с текущей ситуацией. Однако мы вовремя узнали о существовании этой уникальной книги. Она действительно понятна, легка в изучении для людей, далеких от юриспруденции. Мы научились по ней разбираться в нюансах процедур банкротства, отстаивать свои права, требовать от застройщика то, что предписано законом, но, главное, мы поверили в наши силы.

Наше дело еще не закончено, а потому мы очень ждали выхода второго издания пособия с обновленным материалом. К сожалению, проблема банкротства застройщиков продолжает оставаться актуальной во всех уголках нашей страны. Поэтому от имени дольщиков ООО «Гринфлайт» благодарим автора за то, что он делится своим опытом и знаниями с гражданами, попавшими в сложную ситуацию с застройщиком.

Представители Инициативной группы дольщиков

ООО «Гринфлайт» (г. Челябинск)

Об авторе

Алексей Петрович Кузнецов – кандидат юридических наук, основатель и руководитель юридической компании «Деловой дом».

Ведущий эксперт по вопросам банкротства застройщиков, практикующий юрист, в том числе в сфере защиты прав граждан – участников строительства. Специализируется на разрешении различных гражданско-правовых и административных споров. Имеет большой и успешный опыт ведения банкротных дел как на стороне кредиторов (в том числе участников строительства), так и на стороне должников (строительных компаний). Выступает экспертом в ведущих СМИ страны (Газета.ru, РИА ФедералПресс, Россия 1, Москва 24, ФБА «Экономика сегодня» и др.), ведет блог об актуальных правовых вопросах на сайте Дни.ру, Закон.ру.

Судебная практика

Общий стаж юридической работы Алексея Кузнецова составляет более 12 лет. За время судебной практики он представлял интересы юридических лиц по нескольким сотням гражданских и административных споров различных категорий. С 2010 г., помимо других арбитражных дел, активно участвует в качестве представителя в делах о банкротстве строительных организаций и защите интересов дольщиков. Успешно защищал интересы граждан и юридических лиц в делах о банкротстве таких застройщиков, как КТ «Социальная инициатива и компания», ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «УралИнтер НПК», ООО УК «Русская усадьба», ООО «Сабидом-Инвест», ООО «Агрострой», ООО «Гринфлайт» и др.

Научная и преподавательская деятельность

С 2008 г. Алексей Кузнецов ведет научно-исследовательскую и преподавательскую деятельность в различных вузах России, в том числе семь лет работал в должности доцента кафедры гражданско-правовых дисциплин во Всероссийском государственном университете юстиции (Калужский институт).

Является автором более 50 научных статей по проблемным аспектам банкротства и арбитражного процессуального права, монографии, учебных пособий «Арбитражный процесс» и «Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе». Статьи Алексея Кузнецова регулярно появляются на страницах ведущих юридических журналов («Российский судья», «Арбитражный и гражданский процесс», «Корпоративный юрист», «Банковское право», «Юридический мир» и др.).

Контактная информация:

юридическая компания «Деловой дом»

www.delovoydom.ru

E-mail: alexey@delovoydom.ru

Тел.: +7 (495) 227-38-00; +7 (495) 181-51-25

Предисловие

Обманутые участники долевого строительства и граждане, пострадавшие от «двойных продаж» жилья, – одна из самых острых и тяжело решаемых социальных проблем, которая возникла из-за несовершенства законодательства в сфере строительства жилья. Хочу отметить, что с 2010 г., когда были запрещены иные формы договоров, кроме как по № 214-ФЗ, «двойные продажи» стали невозможны, однако проблема неисполнения застройщиками обязательств перед гражданами по-прежнему актуальна.

И здесь партия «Единая Россия» как ответственная политическая сила не остается безучастной и, используя все возможные правовые механизмы, в «ручном режиме» через Рабочую группу Президиума Генерального совета ВПП «ЕДИНАЯ РОССИЯ» по защите прав дольщиков и вкладчиков (www.дольщики-ер.рф), руководителем которой я являюсь, помогает региональным властям разбираться с долгостроями. Конечно, радикально решить проблему обманутых дольщиков можно, только полностью запретив долевое строительство. Но нельзя забывать, что «долевка» является главным локомотивом строительной отрасли, показавшей абсолютный рекорд по вводу жилья в 2016 году – более 80 млн кв. м. Следовательно, нужно не отменять закон о долевом строительстве, а так его усовершенствовать, чтобы не оставить недобросовестным застройщикам никаких лазеек для обмана.

В связи с большим числом пострадавших граждан (обманутых дольщиков) особое значение приобретает конструктивная прогосударственная позиция практикующих юристов, деятельное участие представителей научного сообщества в популяризации в обществе знаний в сфере долевого строительства, повышении уровня правовой культуры населения. Нужно отметить, что полезных материалов, с точки зрения простого гражданина, ранее не имевшего каких-либо знаний в области долевого строительства, на сегодняшний день крайне мало.

Тем ценнее собранный и актуализированный автором материал, дающий читателю возможность не просто ознакомиться с основными юридическими понятиями, а понять причины возникновения проблемной ситуации в сфере долевого строительства и найти возможные способы выхода из нее. Опора автора на судебную практику и практический опыт по защите прав дольщиков и пайщиков придает пособию прикладное значение, что, несомненно, играет важную роль в нормализации ситуации в сфере долевого строительства.

Депутат Государственной Думы

Российской Федерации

Александр Сидякин

Введение

Ритм современной жизни постоянно ускоряется, свободного времени все меньше, а проблем, которые требуют решений, все больше. Как было бы удобно действовать по готовому алгоритму, составленному знающими людьми – экспертами в соответствующей области. Но жизнь не имеет инструкции по применению. Решение большинства возникающих проблем невозможно вогнать в строгие рамки или расписать по действиям. Масса влияющих факторов заставляет нас искать выход из каждой конкретной ситуации.

Вопросы, возникающие в правовом поле, представляются одними из самых сложных, а сталкиваемся мы с ними очень часто. Казалось бы, право – это, по сути, упорядоченная система правил поведения, выраженных в правовых нормах. Почему же возникает столько проблем при его применении? Правовые нормы принимаются чуть ли не ежедневно, причем не по одной, а целыми сотнями в составе нормативных правовых актов. Это настолько малая единица правовой системы, что отследить, не противоречит ли одна норма другой или не была ли принята ранее подобная норма, не всегда представляется возможным. Потеряться в этом море предписаний куда проще, чем найти путь к решению. Даже юристы, постигая премудрости юридической науки, зачастую выбирают для себя одно узкое направление, в котором и становятся настоящими профессионалами, знатоками своего дела. Человеку, не изучавшему теорию права, очень сложно понять истинный смысл правовой нормы, почувствовать дух, а не букву закона.

Однако, став стороной спора, необходимо знать и понимать причины его возникновения, содержание и возможный исход. Вступать в дело наобум, без четкого представления о сути проблемы – безосновательный риск. Разумеется, можно обратиться за помощью к профессионалу, но ведь слепо довериться его действиям также небезопасно.

Вы держите в руках пособие, предназначенное для людей, которые прямо либо косвенно столкнулись с банкротством застройщика. Это второе издание книги, которое включает все актуальные изменения законодательства в сфере строительства. К сожалению, на сегодняшний день банкротство застройщиков – одна из самых распространенных проблем граждан в сфере несостоятельности. Следует сказать, что юристов, специализирующихся на разрешении подобных дел, не так много, поэтому граждане, пострадавшие в результате банкротства застройщика, страдают также и от бессилия специалистов. Данная категория споров очень сложна для понимания, что обусловлено множеством специфических особенностей такого типа правоотношений. Вложив денежные средства в строительство многоквартирного дома и фактически оставшись ни с чем, граждане просто не понимают, как это могло произойти и куда обратиться со своей проблемой, если ни застройщика, ни денег уже нет. Эта книга написана с целью объяснить, что такое банкротство застройщика, причем объяснить не сухими юридическими терминами, а доступным для широкого круга читателей, простым и понятным языком.

Первое издание пособия имело большой успех среди граждан. Невероятно приятно было слышать слова благодарности от дольщиков, которые действительно почерпнули для себя полезную информацию со страниц данной книги. Кроме того, издание было положительно воспринято и юридическим сообществом. Коллеги высоко оценили проделанную работу по обобщению опыта в сфере банкротства застройщика. Данные обстоятельства, несомненно, послужили стимулом к подготовке второго издания. Я посчитал своим долгом продолжить начатое дело и актуализировать изложенный материал, тем более что законодательных реформ за прошедшие полтора года было действительно много.

Считаю, что нужно заблаговременно предупредить читателя о том, что книга не сделает из вас квалифицированного юриста и не наделит суперспособностью на ходу анализировать и разрешать дела о банкротстве застройщика. Но она, несомненно, станет азбукой для тех, кто столкнулся с банкротством застройщика впервые, и даст ответы на базовые, основополагающие вопросы, связанные с данной категорией дел.

Обратившись к предложенному материалу, вы узнаете:

– как давно возникли отношения, связанные с банкротством застройщика;

– какие нормы права регулируют данные вопросы;

– как применять эти нормы в каждой конкретной ситуации;

– сколько граждан пострадало при банкротстве застройщиков и как они могли избежать возникших проблем;

– что можно потребовать от обанкротившегося застройщика;

– кто такие участники строительства и какие преимущества в деле о банкротстве застройщика они имеют;

– каким образом государство намерено помогать обманутым дольщикам и многое другое.

Уверяю, что после прочтения этой книги банкротство застройщика уже не будет казаться вам трагедией и катастрофой. Вы поймете, что из этой ситуации тоже можно выйти с минимальными затратами и максимальным результатом. Причем таких выходов, скажу по опыту, достаточно много.

Глава 1.
Банкротство застройщика как особая категория судебных дел

1.1. Возникновение арбитражных дел о банкротстве застройщиков как особой категории должников

В начале 90-х гг. прошлого века система государственно-плановой экономики СССР перестала отвечать потребностям общества, общей ситуации на мировой арене и стала постепенно превращаться в историю. На смену ей пришли рыночные отношения, которые внедрялись методом проб и ошибок, а потому во многом подорвали мощь и силу российской экономики. До середины 1990-х гг. возникшие отношения практически не опирались на законодательную базу, что порождало путаницу и бессистемность в их построении, препятствовало экономическому росту и развитию.

Разрушение командной модели экономики подготовило почву для формирования рынка жилья, полноценное существование которого было невозможным в годы государственного контроля в данной сфере общественной жизни. Безусловно, его зарождение началось задолго до перехода к рыночной экономике, но зачастую проявлялось в нелегальных формах (обмены квартир через маклеров, коррупционные схемы получения жилья и т.п.). Санкционирование деятельности произошло только после оформления базовых принципов и правил, первым проявлением которых стал Закон СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР». Становление частной собственности и появление первых риелторских фирм – основные последствия принятия указанного правового акта. Первые попытки урегулирования данного типа правоотношений привели к резкому росту цен на жилье, который, однако, также быстро и прекратился ближе к концу 1990 г. Начало законодательного регулирования жилищной сферы, активный процесс приватизации преследовали цель установления рамок государственного вмешательства в отношения, складывающиеся по поводу собственности и оборота недвижимости. Вместе с тем в 1993 г. был введен подоходный налог, который, безусловно, не обошел стороной сформировавшиеся отношения по поводу недвижимости. Указанное событие самым негативным образом отразилось на рынке недвижимости: нежелание участников правоотношений нести дополнительные расходы привело к росту количества неправомерных деяний. Власти попытались исправить ситуацию путем введения налоговых льгот для продавцов недвижимости, однако полностью декриминализировать не удалось.

В целом переход государства к рыночной экономике обусловил становление и стремительное развитие жилищного рынка, которые, с одной стороны, повлекли за собой формирование таких его элементов, как риелторские сообщества, частный нотариат, а с другой стороны, обострили вопросы нехватки квалифицированных кадров и несовершенства законодательства, что привело к росту мошенничества в данной сфере отношений.

Смена экономической модели также повлияла на расслоение общества по уровню доходов. Переходный период стал «золотой жилой» для многих имеющих предпринимательские способности людей. Сформировалась платежеспособная «прослойка» граждан с достаточно высоким уровнем дохода, которая могла позволить себе улучшение жилищных условий, что и привело к поступательному росту спроса на строительство многоквартирных домов. Зачаточное состояние рынка жилой недвижимости на тот момент не могло полностью удовлетворить сложившиеся потребности общества. Возникновение большого спроса на квартиры, естественно, повлияло на рост числа застройщиков, однако желание соответствовать меняющимся тенденциям в обществе не было подкреплено реальной возможностью. Отсутствие основательной законодательной базы, низкая квалификация кадров, неумение и незнание специфики деятельности привели к серьезным проблемам в сфере жилищных отношений, а желание быстро заработать обусловило появление явно недобросовестных застройщиков.

В качестве небольшого экскурса в историю возникновения банкротства застройщиков следует упомянуть о наиболее громких делах, рассмотренных в период отсутствия полноценного законодательного регулирования данных вопросов.

На протяжении нескольких лет дольщики бились за свои права в рамках участия в деле о банкротстве КТ «Социальная инициатива и компания»1. Небольшой штат сотрудников, объединившихся, как позже выяснилось в рамках уголовного дела, с целью обмана граждан, готовых вложить денежные средства для получения жилых помещений, возглавлял Николай Карасев. Коммандитное товарищество возникло в 2000 г. в г. Москве, а впоследствии имело филиалы в 15 субъектах Российской Федерации. Члены группировки якобы выступали застройщиками, которые на основании договора инвестиционного вклада и долевого участия обязались предоставить дольщикам желаемые квартиры. Обязательства, конечно, оставались неисполненными, а денежные средства обманутых граждан использовались по своему усмотрению. Незаконная деятельность группировки была пресечена лишь по прошествии шести лет. Обвинение Николаю Карасеву было предъявлено 20 января 2006 г. по ч. 4 ст. 159 УК РФ: «Мошенничество, совершенное в особо крупном размере». Масштабы махинации впечатляли: было возбуждено 98 уголовных дел, признаны потерпевшими около 5 тыс. человек. Дело о банкротстве тянулось до 2010 г. Суд в свое время отметил, что фигуранты дела нарушили положения гражданского, жилищного законодательства, не имели разрешительной документации на строительство ряда объектов, изначально вводили потерпевших в заблуждение, сообщая им заведомо ложную информацию о ходе строительства. Суд впоследствии пришел к выводу, что КТ «Социальная инициатива и компания» являлось финансовой пирамидой.

Автору доводилось в период с 2009 по 2011 г. принимать активное участие в отстаивании прав на квартиры за отдельными категориями обманутых граждан КТ «Социальная инициатива и компания». В частности, строительные компании, которым были переданы права на достройку многоквартирных домов в г. Железнодорожном Московской области в счет предоставления в них квартир обманутым дольщикам, отказывались признавать права на квартиры за гражданами, которые приобретали жилье по договорам уступки у третьих лиц. Однако последовательные действия и уверенная правовая позиция автора в Железнодорожном городском суде Московской области позволили восстановить свои права на квартиры нескольким десяткам граждан.

Скандалом обернулась история банкротства крупного петербургского застройщика «ИВИ-93»2. Компания была основана в 1993 г. несколькими жителями г. Санкт-Петербурга. В 2007 г. у компании возникли некоторые финансовые трудности, а в 2008 г. ей был предъявлен иск о банкротстве от ОАО «Русские самоцветы». К концу 2008 г. исков от кредиторов насчитывалось около сотни. Некоторые подозревали компанию в преднамеренном банкротстве. Процедура длилась два года, в это время все недостроенные дома были переданы другим строительным компаниям для окончания строительства. 31 января 2011 г. конкурсный управляющий «ИВИ-93» объявил, что активов у компании нет, соответственно платить кредиторам нечем. Суд прекратил процедуру банкротства, а кредиторы заявили, что в результате ими не было получено ни рубля, а граждане остались в ожидании своих квартир. К 2014 г. строительство одного из самых известных объектов застройщика – ЖК «Охта-Модерн» – так и не было завершено, сегодня дольщики добиваются получения жилых помещений от новых застройщиков, которым было передано право на окончание строительства объекта, однако результатов пока нет.

Банкротство ЗАО «ПСФ «НОРД», занимавшегося строительством объекта по адресу: г.о. Троицк, ул. Текстильщиков, Е-39, корп. 1, 2 и признанного банкротом решением Арбитражного суда Тамбовской области от 21 сентября 2005 г., повлекло денежные потери около 500 человек. По справочной информации пресс-службы Москомстройинвеста, строительство жилых домов по данному адресу было приостановлено в апреле 2004 г. Граждане занялись созданием ЖСК и приняли на себя обязанность достроить объект. Однако выяснилось, что договор аренды земельного участка не был оформлен. Поскольку процедура передачи объекта ЖСК предполагает дальнейшее финансирование строительства за счет средств дольщиков, необходимо, чтобы решение было коллективным, а значит, дольщикам нужно было разъяснить юридическую сторону данного вопроса. Для этого проводились многочисленные собрания. Однако итоговым решением по вопросу защиты и восстановления прав обманутых дольщиков стало заявление Москомстройинвеста о намерении сформировать реестр пострадавших соинвесторов объекта3. Реестр действительно был сформирован, согласно ему граждане имели возможность заявить требования о включении в него с учетом новых правил, установленных Приказом Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены» (далее – Приказ № 403). 26 февраля 2014 г. реестр по данному объекту был дополнен 101-й позицией. Информации об удовлетворении заявленных дольщиками требований на сегодняшний день нет.

Тысячи обманутых дольщиков ЗАО «Энергостройкомплект-М» также активно борются за восстановление нарушенных прав на получение жилого помещения – это еще одна длящаяся по сей день история банкротства застройщика4. Главным фигурантом этого дела стал Андрей Кручинин – генеральный директор компании. Ранее, будучи на посту вице-президента «Главмосстроя», он инициировал строительство нового района Южное Тушино, где и стал распродавать не построенные, но якобы запланированные квартиры. Сдача объектов с 2005 г. постоянно откладывалась, а продажа квартир не прекращалась. Кручинин покинул «Главмосстрой» и начал активную деятельность в «Энергостройкомплект-М». С 2009 г. в отношении его начали возбуждаться уголо

...