автордың кітабын онлайн тегін оқу Оценочная экспертиза в судебном процессе
А. П. Кузнецов, А. В. Генералов
Оценочная экспертиза в судебном процессе
Учебное пособие
Издание второе, переработанное и дополненное
Информация о книге
УДК 340.6(06)
ББК 67.5
К89
Рецензенты:
Ткачев В. Н., доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ;
Эриашвили Н. Д., кандидат юридических наук, доктор экономических наук, профессор, лауреат премии Правительства РФ в области науки и техники.
Учебное пособие посвящено исследованию актуальной проблемы – роли и места оценочной экспертизы в гражданском и арбитражном процессах. Оно состоит из трех частей. Первая часть содержит общие сведения о порядке проведения судебной оценочной экспертизы. Вторая посвящена арбитражному процессу и делам, в которых роль оценочной деятельности наиболее велика. Третья включает аналогичные сведения о делах, рассматриваемых судами общей юрисдикции.
Каждая тема изложена по состоянию на 1 сентября 2019 г., с учетом изменений законодательства РФ как уже вступивших в законную силу, так и вступающих в ближайшее время. Вся информация подтверждена ссылками на актуальную судебную практику по рассматриваемой теме, комментариями специалистов-оценщиков и юристов-практиков.
Для юристов, чья деятельность связана с оспариванием отчетов об оценке, с представительством интересов в имущественных спорах, оценщиков, занимающихся подготовкой отчетов для судебных целей или привлекаемых в судебный процесс в качестве экспертов, судей, аспирантов, студентов, обучающихся по юридическим и экономическим специальностям, а также всех интересующихся вопросами судопроизводства в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.
УДК 340.6(06)
ББК 67.5
© Кузнецов А. П., Генералов А. В., 2016
© Кузнецов А. П., Генералов А. В., 2019, с изменениями
© ООО «Проспект», 2019
Об авторах
Кузнецов Алексей Петрович — основатель и руководитель юридической компании «Деловой Дом», специализирующейся на представлении интересов юридических и физических лиц в российских судах преимущественно по спорам, касающимся недвижимости. Многолетний практический опыт разрешения судебных дел, в том числе связанных с проведением оценочной экспертизы, позволяет автору эффективно отстаивать интересы представляемых лиц, формируя и применяя наиболее выигрышную правовую позицию в споре.
Внушительное число успешно завершенных судебных проектов позволяет назвать Алексея Кузнецова высококвалифицированным экспертом именно в вопросах процессуального применения оценочной деятельности. А. П. Кузнецов имеет ученую степень кандидата юридических наук, с 2009 по 2016 год являлся доцентом кафедры гражданско-правовых дисциплин в ВГУЮ (КИ) Минюста России. С 2017 года преподает юридические дисциплины в должности доцента в Российской государственной академии интеллектуальной собственности. Автор около 30 научных статей по актуальным вопросам гражданского и арбитражного процессуального права, двух монографий и трех учебных пособий, в том числе курса лекций по арбитражному процессу.
Контактная информация:
Юридическая компания «Деловой дом»
www.delovoydom.ru
E-mail: alexey@delovoydom.ru
Тел.: +7 (495) 227-38-00; +7 (495) 181-51-25
Генералов Андрей Валерьевич — управляющий партнер компании «Генералов и Партнеры», действительный член Некоммерческого партнерства «Деловой Союз судебных экспертов», имеет статус эксперта в области оценочной деятельности, оценщик с пятнадцатилетним опытом практической работы.
Эксперт в области земельно-правовых и имущественных отношений. Консультант по вопросам юридического, экономического и социального сопровождения бизнеса. Регулярно участвует в проведении оценки дорогостоящих активов по заказу банковского сектора, государственных и муниципальных органов, крупнейших промышленных предприятий России.
Введение
Профессиональная юридическая деятельность, особенно связанная с участием в судебных процессах, требует широкого кругозора. Навыки владения правовой базой, безусловно, формируются в процессе обучения, но применение нормативно-правовых норм неизбежно влечет за собой необходимость изучения специфики той сферы общественных отношений, в поле которой находится проблема клиента. В связи с этим для успешного участия в процессуальной деятельности необходимо обладать также базовыми знаниями в некоторых областях, смежных с юриспруденцией, и наиболее часто применяемых на практике. К одной из таких областей, несомненно, относится оценочная деятельность.
Полагаем, вы согласитесь с тем, что основная масса споров, которые на сегодняшний день рассматриваются и разрешаются судами, возникает на денежной почве. Поскольку стороны товарно-денежных отношений всегда имеют прямо противоположные интересы — одна стремится снизить стоимость, другая, соответственно, повысить, — столкновение их интересов неизбежно. И куда обратятся стороны, не сумев достигнуть согласия? Безусловно, в суд, причем, скорее всего, наняв при этом юриста — представителя.
В судебном процессе вопросы, связанные с оценочной деятельностью, разрешаются в основном посредством судебной экспертизы. С процессуальным порядком ее проведения знаком любой человек, получивший юридическое образование, в связи с этим в данном учебном пособии мы попытались сделать акцент на институте судебной экспертизы через призму оценочной деятельности. Специально для подготовки данного учебного пособия был создан особый коллектив авторов-экспертов как в области оценочной деятельности, так и в юриспруденции. Поскольку учебное пособие создавалось главным образом для того, чтобы растолковать некоторые нюансы оценочной деятельности всем, кто так или иначе связан с правом, то в авторский коллектив, наряду с юристом-практиком, вошел профессиональный оценщик с более чем десятилетним опытом работы. В своей повседневной деятельности соавторы сталкиваются с отчетами об оценке, причем рассматривают их каждый со своей точки зрения: юрист — при анализе отчета в суде, оценщик — при его подготовке. Мы полагаем, что объединение в одном пособии двух разных точек зрения — наиболее объективный взгляд на оценочную деятельность. В связи с этим у нас есть желание поделиться с читателем имеющимися наблюдениями и опытом.
При подготовке данного материала мы ставили целью исследование исключительно юридической стороны оценочной деятельности. Поэтому в первую очередь оно окажется полезным для юристов, чья практическая деятельность связана с оспариванием отчетов об оценке, с представительством интересов в имущественных спорах. Кроме того, пособие будет интересным и для оценщиков, занимающихся подготовкой отчетов для суда или привлекаемых в судебный процесс в качестве экспертов. Они также найдут для себя много полезной информации, касающейся юридических тонкостей оценки судом представляемых отчетов. Это, безусловно, поможет улучшить качество подготовки отчетов для судебных целей, сделать их более весомыми доказательствами. По большому счету, материал, изложенный в пособии, может заинтересовать также и судей, поскольку каждая тема включает в себя подробнейший анализ правоприменительной практики по тому или иному вопросу. В конечном итоге в учебном пособии, которое вы держите в руках, каждый участник процесса найдет для себя что-то нужное и полезное.
Учебное пособие раскрывает юридические аспекты оценочной деятельности именно в гражданском и арбитражном процессах и состоит из трех частей. Первая часть содержит общие сведения о порядке проведения судебной оценочной экспертизы, о статусе эксперта-оценщика в судебном процессе, о значении отчета об оценке и экспертного заключения как средств доказывания. Вторая часть учебного пособия посвящена исследованию отдельных категорий дел, рассматриваемых арбитражными судами, в которых роль оценочной деятельности наиболее велика. Особенности рассмотрения дел, подведомственных судам общей юрисдикции, при рассмотрении которых стороны могут прибегнуть к судебной оценочной экспертизе, изложены в третьей части настоящего пособия.
Весь изложенный материал опирается на действующее российское законодательство, учитывает его последние изменения. Поскольку речь идет о процессуальном праве, то значительную часть каждой главы составляет анализ судебной практики. Ценность данного учебного пособия в том, что оно подготовлено специалистами-практиками, все комментарии и экспертные мнения базируются на реальной профессиональной деятельности, а предлагаемые для обсуждения вопросы действительно возникают в судебных разбирательствах. Надеемся, что опыт, накопленный нами, будет полезен и вам.
Часть 1.
Оценочная экспертиза как основа оценочной деятельности
Глава 1.
Понятие и правовое регулирование оценочной деятельности
1.1. Понятие и сущность оценочной деятельности.
1.2. Законодательная и нормативная база в сфере оценочной деятельности.
1.3. Саморегулирование оценочной деятельности.
1.1. Понятие и сущность оценочной деятельности
Нам все равно, сколько что стоит,
до тех пор, пока оно ничего нам не стоит.
Андре Моруа
С тех пор как наше государство сменило экономическую модель на рыночную, в жизни российского общества возникла новая форма собственности — частная собственность. Постепенно расширялся круг объектов, которыми можно было владеть, пользоваться и распоряжаться, но вопросы реализации таких правомочий становились все более сложными и проблемными. Практически все действия с собственностью касались стоимостной характеристики объекта, в связи с чем вопросы оценки объектов собственности вышли на первый план. В России рынок оценочных услуг сформировался очень быстро, спеша удовлетворить возрастающий спрос. Свою первоначальную стадию, когда профессия оценщика считалась редкой, он уже давно и успешно прошел. Сегодня мы можем говорить о сложившемся конкурентном и динамичном рынке оценочных услуг. О его высоком уровне развития свидетельствует, помимо прочего, имеющаяся у непосредственных потребителей оценочных услуг возможность выбирать из круга предложений наиболее подходящие, высоко оцененные ведущими экспертами либо отвечающие личным предпочтениям и требованиям. И действительно, в нашей стране множество профессиональных оценщиков, которые работают на уровне мировых стандартов и не дают повода усомниться в их квалификации.
Работа таких специалистов строго урегулирована нормами российского права. В общем смысле оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность специальных субъектов, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости1. Подход к оценке всегда имеет комплексный характер, поскольку оценщик обязан пользоваться тремя известными подходами к оценке, состоящими из совокупности методов оценки стоимости объекта.
В связи с этим существуют разработанные правила и методики оценивания тех или иных объектов собственности, которыми должен владеть оценщик. В качестве оценщика в РФ может выступать физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (далее — СРО) и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федеральный закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).
Как правило, понять сущность оценочной деятельности помогает рассмотрение ее признаков и характеристик, к которым относятся следующие положения:
Оценочная деятельность — это целенаправленный процесс. Оказание оценочных услуг вне зависимости от объекта оценки производится с одной общей целью — определение стоимости объекта оценки, вид которой определен в задании на оценку. Она может быть уточнена в каждом конкретном случае, однако в общем виде является именно такой. Для достижения цели специалисту всегда необходимо произвести ряд действий, порядок и содержание которых находятся в прямой зависимости от характеристик объекта.
Оценочный процесс упорядочен. Оценщик, во-первых, подчиняется установленным предписаниям, основывает свою деятельность на существующих правилах и методах оценки, а во-вторых, все его действия подчинены определенному порядку, отступление от которого ведет к недействительности результата.
1. В ходе оценки исчисляется величина стоимости в денежном выражении. Это означает, что по итогам проведения оценки стоимость объекта должна быть выражена в валюте Российской Федерации, т. е. рублях. Иные денежные выражения отражаются по усмотрению оценщика или по специальному заявлению заказчика оценки.
2. Влияние рыночной ситуации. Как уже указывалось, подход к оценке стоимости должен быть комплексным, в связи с чем оценщик не должен опираться лишь на присущие непосредственно объекту оценки характеристики (затраты на создание или приобретение, местоположение, техническое состояние и т. д.). Комплексный подход предполагает учет рыночных факторов, поскольку скорость изменения ситуации на рынке достаточно высока, и момент оценки является одним из важнейших факторов, определяющих качество и действительность результата. Оценщик также обязан учесть риски в отношении объекта оценки, поскольку они могут оказать значительное влияние на конечный результат2.
Наибольший интерес с юридической точки зрения представляет все же нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. В связи с этим перейдем к анализу имеющихся правовых норм, регулирующих отношения в данной сфере.
1.2. Законодательная и нормативная база в сфере оценочной деятельности
Мудрый законодатель начинает не с издания законов,
а с изучения их пригодности для данного общества.
Жан-Жак Руссо
Нельзя сказать, что правовая база оценочной деятельности весьма обширна. Поскольку вопросы оценки касаются прежде всего и по большей части экономики, то роль юриспруденции сводится лишь к установлению рамок осуществления оценочной деятельности, требований к кандидатуре оценщика, стандартов отчетов и общих требований. Методик и конкретных правил, формул и математических приемов в нормативных правовых актах практически не содержится. Говоря наиболее точно, они регулируют внешнюю сторону оценочной деятельности.
Деятельность специалистов по оценке должна отвечать положениям следующих нормативных правовых актов.
1. Закон об оценочной деятельности. Это основной документ в области оценки. Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей3.
2. Федеральные стандарты оценки (далее — ФСО) — в данных актах получают нормативно-правовое закрепление требования к выполнению оценщиком тех или иных работ по оценке. Эти документы содержат конкретизирующую информацию.
3. Стандарты и правила саморегулируемых организаций оценщиков. Внутренний нормативный документ, который разрабатываются и утверждаются непосредственно в саморегулируемой организацией оценщиков.
4. В зависимости от объекта оценки — дополнительные акты, учитывающие те или иные особенности, влияющие на ход проведения действий по оценке. Данные акты носят специфический характер и важны более для оценщиков, нежели юристов. Например, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности (утв. Минимуществом РФ 26.11.2002 № СК-4/21297).
5. Международные стандарты оценки — все акты, касающиеся оценочной деятельности в РФ, принимаются в соответствии с международными нормами и договорами. В связи с этим их соблюдение обеспечивается исполнением национального законодательства. Нормы международных актов восполняют некоторые пробелы, имеющиеся в российском праве.
6. Типовые правила профессиональной этики оценщиков (см. приказ Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 708), которые определяют этические нормы поведения оценщиков при осуществлении оценочной деятельности, взаимодействии с заказчиками, другими оценщиками, саморегулируемыми организациями оценщиков, со средствами массовой информации, а также с юридическими лицами.
Начнем с анализа основного закона. Закон об оценочной деятельности, будучи основным документом в данной области, содержит как базовые фундаментальные понятия, так и теоретические основы оценочной деятельности. Отношения по поводу оценки собственности, как и многие иные общественные отношения, в 1990-е годы развивались гораздо быстрее, нежели российское законодательство того времени. В связи с этим долгое время оценочная деятельность не была урегулирована должным образом, что создавало почву для мошеннических действий. Законодатель, однако, вскоре пришел к осознанию того, что объективные потребности населения давно требуют принятия закона об оценочной деятельности. Проект такого акта был разработан и принят в третьем чтении Государственной Думой ФС РФ в начале октября 1996 г. После чего проект закона поступил в Совет Федерации ФС РФ для одобрения, которого, однако, не произошло. Постановлением Совета Федерации от 13.11.1996 № 360-СФ проект был отклонен. В п. 2 данного Постановления Государственной Думе ФС РФ было предложено создать согласительную комиссию для преодоления возникших разногласий.
Таким образом, вариант нормативного правового акта, который действует в настоящее время, был принят Государственной Думой ФС РФ только 16.07.1998, одобрен Советом Федерации ФС РФ 17.07.1998 и подписан Президентом РФ 29.07.1998.
Выделим основные базовые положения данного закона, на которые необходимо обратить внимание с юридической точки зрения.
1. Закон об оценочной деятельности определяет, что подходы к оценке стоимости имущества едины, независимо от формы собственности.
2. Оценщик является субъектом оценочной деятельности. Оценщик обладает следующими обязательными признаками:
– является физическим лицом;
– имеет членство в одной из СРО. Причем с 1 июля 2017 года обязательным условием членства в саморегулируемой организации оценщиков является наличие квалификационного аттестата, и оценщик может осуществлять оценочную деятельность лишь по направлениям, указанным в этом аттестате;
– его ответственность застрахована.
Оценщик может как заниматься частной практикой, так и быть работником юридического лица. При этом если юридическое лицо намерено выступать в качестве работодателя для оценщика, то оно должно соответствовать условиям, установленным ст. 15.1 Закона об оценочной деятельности. Юристу, имеющему дело с отчетами оценщика, крайне важно знать эти условия, поскольку их несоблюдение свидетельствует о том, что лицо, работающее в подобной организации, не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство. Приведенное основание и иные возможные обстоятельства оспоримости доказательств в виде отчета оценщика будут подробно рассмотрены в следующих главах.
3. Объектом оценочной деятельности могут выступать:
– отдельные материальные объекты (вещи);
– совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т. ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);
– право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
– права требования, обязательства (долги);
– работы, услуги, информация;
– иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
4. Основанием для проведения оценки является договор.
В ст. 10 Закона об оценочной деятельности закрепляются обязательные требования к договору на проведение оценки:
1) простая письменная форма;
2) указание обязательных условий, а именно:
– цель оценки;
– описание объекта (-ов) оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
– вид определяемой стоимости;
– размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
– наименование СРО, членом которой является оценщик, и место ее нахождения;
– стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
– размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности;
– сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
– сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
– сведения об оценщике (-ах), которые будут проводить оценку (если договор заключается с юридическим лицом).
Перечисленные условия являются существенными для договора на проведение оценки, их наличие обязательно для заключения этого договора. Отсутствие вышеуказанных условий указывает на то, что договор считается незаключенным, соответственно, никаких правовых последствий не порождает.
5. Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Большое значение для лиц, которые имеют дело с оценочной деятельностью в рамках судопроизводства, имеет Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон о судебно-экспертной деятельности). Данный акт регулирует правила проведения оценки в рамках судебного процесса, устанавливает требования, которым должна отвечать судебная экспертиза. Анализ положений Закона о судебно-экспертной деятельности в контексте их сравнения с уже рассмотренными положениями Закона об оценочной деятельности — важнейший этап изучения рассматриваемой темы. Это связано с тем, что в обыденном понимании роль оценщика в судебном процессе ничем не отличается от его основной функции, т. е. оценки стоимости имущества. Однако по итогам изучения российского законодательства становится очевидно, что такое предположение ошибочно. Путаница в этом вопросе существует уже давно, и причиной тому стало как раз таки распространение действия Закона о судебно-экспертной деятельности на вопросы оценочной деятельности в части ее осуществления в рамках судопроизводства. К сожалению, данные нормы в совокупности с нормами Закона об оценочной деятельности создают коллизии, которые ставят в тупик самих специалистов-оценщиков, и порождают неясность и сложность в осуществлении ими своих прямых обязанностей.
Итак, в Законе об оценочной деятельности содержится норма, в соответствии с которой оценка объекта оценки, в т. ч. повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа4. Вместе с тем в процессуальном законодательстве не содержится положений, которые бы признавали оценщика, привлеченного на основании определения суда для оценки объекта, участником судебного процесса. На первый взгляд, в судебном процессе аналогичную функцию осуществляет эксперт, правовой статус которого закреплен в процессуальном законодательстве.
Вопрос разграничения роли эксперта и оценщика скорее будет ясен юристам, нежели самим оценщикам. Последние как раз зачастую не замечают принципиальных отличий судебной экспертизы от оценки объекта, проведенной вне рамок процесса, обращая внимания лишь на методы и способы достижения результата, которые в обоих случаях весьма схожи. С юридической же точки зрения очевидно, что область деятельности эксперта отличается от области деятельности оценщика. Предлагаем рассмотреть основные различия между экспертом и оценщиком.
Различия начинаются с понятия субъекта деятельности:
| Эксперт |
Оценщик |
| Осуществляет такое процессуальное действие, как судебная экспертиза, которая состоит из проведения исследований и дачи заключения по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (ст. 9 Закона о судебно-экспертной деятельности). |
Физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность при осуществлении оценочной деятельности (ст. 4 Закона об оценочной деятельности) |
| Вывод: субъект судебно-экспертной деятельности |
Вывод: субъект оценочной деятельности |
Отличия содержатся, прежде всего, в правовом регулировании. Нормативная база оценочной деятельности приведена выше. Что до судебно-экспертной деятельности, то, помимо Закона о судебно-экспертной деятельности, она также регулируется процессуальным законодательством (ГПК РФ, АПК РФ, КАС РФ, УПК РФ).
Отличия очевидны также в целях и задачах. Так, из положений Закона о судебно-экспертной деятельности следует, что такая деятельность осуществляется экспертом с целью установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу5. Цель оценочной деятельности — установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости6. Фактически, в рамках установления обстоятельств по конкретному делу эксперт как раз и производит установление стоимости объекта оценки, поскольку суд или иные субъекты заинтересованы именно в данных знаниях эксперта. Однако здесь уже деятельность по установлению стоимости выступает не целью, а основной задачей, которую необходимо решить для достижения цели.
Объект деятельности эксперта также отличается от объекта оценочной деятельности. В соответствии со ст. 10 Закона о судебно-экспертной деятельности, объектами исследований являются вещественные доказательства, документы, предметы, образцы для сравнительного исследования, а также материалы дела, по которому производится судебная экспертиза.
Отличие имеет место в поводе и основании для проведения оценки. Как ранее отмечалось, основанием для проведения оценки является договор. Основанием для проведения судебной экспертизы является определение суда, постановления судьи, лица, производящего дознание, следователя7, что является существенным различием с правовой точки зрения.
И, наконец, отличие в конечном результате. Итогом оценочной деятельности выступает отчет об оценке объекта оценки, в то время как результатом судебно-экспертной деятельности является заключение эксперта. Вопросы соотношения данных документов будут подробно рассмотрены в следующих главах, поскольку понимание их роли в процессе доказывания имеет особую значимость для юристов.
Вернемся к актам, регулирующим оценочную деятельность. Важную роль при подготовке отчета об оценке объекта оценки имеют ФСО, которые содержат уточнения и конкретизацию общих положений закона. На сегодняшний день действует двенадцать ФСО, каждый из которых утвержден Приказом Минэкономразвития РФ. Данные акты являются обязательными для применения при осуществлении оценочной деятельности. Первые три ФСО относятся ко всем видам оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, последующие устанавливают особенности для конкретных случаев и объектов.
1. ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297).
Поскольку в Законе об оценочной деятельности отсутствуют статьи, перечисляющие основные термины оценочной деятельности, это перечисление сделано в ФСО № 1. Здесь можно найти дефиниции терминов «цена», «стоимость объекта оценки», «итоговая величина стоимости», «подход к оценке», «дата определения стоимости объекта оценки», «допущение», «объект — аналог». После ознакомления с данными определениями становится ясно, например, чем отличаются понятия «цена», «стоимость объекта оценки», «итоговая величина стоимости». Так, под первой понимается денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости — это стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Основными подходами при проведении оценки являются:
1) сравнительный — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами — аналогами;
2) доходный — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;
3) затратный — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.
Из положений ФСО № 1 также можно узнать, из каких этапов состоит оценка:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку8;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
2. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298).
Данный стандарт устанавливает следующие виды стоимости объекта оценки, которые могут быть установлены в ходе оценочной деятельности:
– рыночная;
– инвестиционная;
– ликвидационная;
– кадастровая.
Важно отметить, что этот перечень не является закрытым. Оценщик вправе использовать и другие виды стоимости в соответствии с российским законодательством и международными стандартами оценки.
Кроме того, в данном ФСО указано, где может применяться результат оценки: при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в т. ч. при совершении сделок купли — продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров, и в иных случаях.
3. ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299).
Данный стандарт устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. В стандарте закреплено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с требованиями закона. На что следует обратить внимание при анализе отчета:
а) информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
б) содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов;
в) отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор;
г) отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор;
д) в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер.
Кроме того, в данном стандарте содержатся требования к содержанию отчета об оценке и требования к описанию используемой информации.
4. ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508).
Данный стандарт устанавливает особенности определения такого вида стоимости, как кадастровая. В частности, данный ФСО закрепляет, что кадастровая стоимость может быть определена для объектов недвижимости, как присутствующих на открытом рынке, так и тех, рынок которых ограничен или отсутствует. Вводится такое понятие, как «массовая оценка недвижимости», этапы ее проведения. Подробнее об особенностях определения кадастровой стоимости объектов недвижимости будет рассказано в главе, посвященной порядку рассмотрения данной категории споров в суде.
5. ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328).
Отчет об оценке объекта оценки может быть проверен иным экспертом или экспертами СРО оценщиков для формирования мнения о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Если проводится экспертиза отчета об определении рыночной стоимости, то высказывается мнение о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Повторная оценка при этом не производится. Нюансы содержания экспертного заключения подробно рассмотрены в следующих главах, где будут затронуты случаи, в которых необходимо проведение экспертизы отчета.
6. ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611).
В стандарте закрепляются особенности оценки застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, а также частей земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, долей в праве на объекты недвижимости.
Положения данного ФСО не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки (особенности которой установлены ФСО № 4).
7. ФСО № 8 «Оценка бизнеса» (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 01.06.2015 № 326).
Объектами оценки, подлежащими оценке в соответствии с правилами данного ФСО, являются акции, паи в паевых фондах произво
...
