Оглавление

ПРЕДИСЛОВИЕ

Недвижимость — это не просто жилое пространство, это зачастую самый значительный актив в жизни человека. Для многих людей покупка квартиры — это воплощение многолетних мечтаний и финансовых инвестиций, результат огромных затрат времени, энергии и денег. Именно поэтому, когда на рынке недвижимости действуют мошенники, ущерб оказывается не только финансовым. Это разрушение доверия, психологическая травма, потеря уверенности в справедливости правовой системы.

Эта книга посвящена проблеме, которая приобрела в России масштабы национального бедствия. Мошенничество на рынке недвижимости уже не является деяниями одиночек или маргиналов. Это хорошо организованная система, в которую вовлечены профессионалы с высшим образованием, люди, работающие в государственных органах, судьи, нотариусы, адвокаты. Это не преступления, совершаемые импульсивно; это спланированные и многоуровневые схемы, каждая из которых разработана с расчётом на использование всех юридических лазеек и психологических слабостей жертвы.

Масштаб проблемы остро осознан не только специалистами, но и рядовыми гражданами. По консервативным оценкам, десятки тысяч россиян ежегодно становятся жертвами мошенничества на рынке недвижимости. Однако реальные цифры, вероятно, значительно выше, поскольку многие жертвы не обращаются в правоохранительные органы, отчаявшись в возможности справедливого восстановления своих прав. Совокупный ущерб исчисляется десятками миллиардов рублей. За этими цифрами стоят разрушенные семьи, потеряннные дома, потрачены жизни, потраченные на судебные разбирательства.

Главная цель этой книги — вооружить вас знаниями, необходимыми для защиты от мошенничества. Книга не претендует на полное описание рынка недвижимости, но сосредоточена исключительно на методах мошенников и способах защиты от них. Здесь вы найдёте анализ того, как работают различные схемы, как преступники выбирают жертв, как они манипулируют юридическими процедурами для присвоения чужого имущества.

Структура книги построена таким образом, чтобы дать вам как теоретическое понимание проблемы, так и практические инструменты для её решения. Первая часть посвящена исторической эволюции мошеничества и психологическим факторам, которые делают людей уязвимыми. Понимание этих факторов позволит вам распознать, когда вы сами начинаете попадаться на манипуляцию. Вторая и третья части детально описывают конкретные методы мошенничества: судебные схемы, фальсификацию документов, использование системы регистрации прав. Четвёртая часть представляет практическое руководство по защите: то, что вам нужно делать на каждом этапе взаимодействия с недвижимостью для минимизации риска. Пятая часть описывает необходимые шаги, если несмотря на все предпринятые меры, вы всё же стали жертвой мошенничества. Остальные части содержат дополнительную информацию специального характера и справочный материал.

Важное замечание: эта книга не может и не должна служить заменой профессиональной юридической консультации. Каждая ситуация, связанная с недвижимостью, уникальна и требует индивидуального подхода специалиста. Если вы сомневаетесь, если что-то кажется вам подозрительным, если у вас появились проблемы при взаимодействии с недвижимостью — немедленно обратитесь к компетентному адвокату. Запоздалая консультация часто стоит дороже заблаговременной.

Автор в полной мере осознаёт, что материал, содержащийся в этой книге, может вызвать у читателя чувство тревоги и недоверия. Это нормальная реакция на осознание того, насколько сложной и опасной может быть система, которая должна была защищать ваши права. Однако важно не впасть в паралич от страха, а напротив, превратить эту осведомлённость в инструмент защиты. Знание того, как действуют мошенники, не делает вас параноиком; оно делает вас вооружённым граждане, способным защитить себя и своих близких.

При написании этой книги автор использовал инструменты искусственного интеллекта для структурирования материала, проверки логики аргументации и оптимизации текста. Искусственный интеллект применялся для анализа больших объёмов информации, для выявления закономерностей в мошеннических схемах, для формулирования рекомендаций и для организации сложного материала в доступный и логичный порядок.

Мир, где есть мошенничество на рынке недвижимости, — это мир, где требуется повышенная бдительность, где требуется критическое мышление, где требуется готовность потратить время и средства на тщательную проверку документов и процедур. Но это также мир, где осведомлённые граждане, вооружённые правильным знанием, могут не только защитить себя, но и помочь другим и создать социальное давление на правоохранительные и судебные органы для более эффективного противодействия преступности.

Надеюсь, что после прочтения этой книги вы будете лучше подготовлены к взаимодействию с рынком недвижимости, сможете распознать опасные знаки и защитить себя и ваше имущество от посягательств мошенников.

ВВЕДЕНИЕ: ПОЧЕМУ ЭТА КНИГА ВАЖНА ДЛЯ ВАС

Масштаб проблемы мошенничества на рынке недвижимости

Российский рынок недвижимости сталкивается с системной проблемой мошенничества, масштабы которой трудно переоценить. Недвижимость как товар обладает уникальными характеристиками: высокой стоимостью, длительным процессом заключения сделки, сложностью проверки документов и множественностью субъектов, причастных к транзакции. Все эти факторы создают благодатную среду для преступной деятельности.

По данным, отражённым в открытых судебных решениях и материалах средств массовой информации, количество зарегистрированных преступлений, связанных с недвижимостью, ежегодно колеблется в диапазоне от нескольких тысяч до десятков тысяч случаев в зависимости от региона. Однако официальная статистика не отражает реальной картины. Примерно 60–70 процентов жертв мошенничества на рынке недвижимости не обращаются в правоохранительные органы, теряя драгоценное время и упускают возможность вернуть своё имущество. Причины такого поведения разнообразны: недоверие к государственным органам, стыд, страх перед дальнейшей потерей времени или убеждение в бесполезности попыток вернуть украденное.

Совокупный ущерб, наносимый мошенничеством на рынке недвижимости, согласно аналитическим отчётам правоохранительных органов и независимых исследователей, исчисляется десятками миллиардов рублей ежегодно. Это не просто абстрактная цифра — за ней стоят разрушенные жизни, потерянные сбережения, утраченные жилища и семейные драмы. Важно понимать, что официальные статистические данные, публикуемые государственными органами, зачастую занижают реальные масштабы проблемы. Многие преступления классифицируются неправильно или остаются в поле неопределённости между гражданско-правовыми и уголовными делами.

Географическое распределение мошенничества неравномерно. Крупные мегаполисы — Москва, Санкт-Петербург и другие города-миллионники — испытывают наибольший прессинг со стороны организованных преступных групп. Однако в последние годы наблюдается тревожный тренд: мошеннические схемы активно распространяются в региональные города среднего размера. Это объясняется тем, что потенциальные жертвы в таких городах менее осведомлены о методах преступников и менее защищены правовыми институтами.

Динамика развития мошенничества показывает постоянную адаптацию преступников к изменяющимся условиям. Если в 1990-е и 2000-е годы преступники действовали относительно примитивно, то в последнее десятилетие произошёл качественный скачок. Современные мошеннические группировки демонстрируют высокий уровень организации, привлекают к сговору работников государственных органов, судей, нотариусов и иных должностных лиц. Они широко используют цифровые технологии, в том числе поддельные сайты, фишинг и социальную инженерию через интернет-платформы.

Весьма тревожным явлением стала интеграция мошеннических схем в легальный бизнес. Некоторые организации, работающие в сфере недвижимости, используют свою официальную регистрацию и репутацию как прикрытие для преступной деятельности. Это значительно усложняет выявление мошенничества и заставляет граждан проявлять повышенную осторожность даже при работе с казалось бы легитимными структурами.

Кто является жертвами наиболее часто

Анализ судебной практики, материалов уголовных дел и исследований, проводимых независимыми организациями, позволяет выявить определённые категории граждан, которые подвергаются повышенному риску мошенничества на рынке недвижимости.

Первую крупную группу составляют граждане пенсионного возраста, в особенности люди в возрасте 65 лет и старше. Эта категория привлекательна для преступников по нескольким причинам. Во-первых, пожилые граждане часто владеют полностью оплаченной недвижимостью, приобретённой десятилетия назад. Во-вторых, они могут быть менее компетентны в вопросах современного законодательства и цифровых технологий, что делает их уязвимыми перед техниками социальной инженерии. В-третьих, пожилые люди часто более доверчивы и подвержены влиянию авторитетного тона общения, который используют мошенники, выдавая себя за представителей государственных органов или юристов.

Вторую значительную группу образуют молодые семьи и граждане, впервые вступающие в сделки с недвижимостью. Для этих людей покупка квартиры — это крупнейший финансовый шаг в жизни, и они часто действуют под давлением временных рамок и эмоционального напряжения. Неопытность этих покупателей проявляется в неумении распознавать поддельные документы, невладении знаниями о стандартных процедурах и чрезмерной доверчивости к рекомендациям посредников. Молодые люди часто полагаются на информацию из интернета без проверки её достоверности, что делает их лёгкой добычей для мошенников, создающих убедительно выглядящие поддельные сайты и профили в социальных сетях.

Третья категория жертв — люди, находящиеся в сложной жизненной ситуации. К этой группе относятся граждане, переживающие развод, потерявшие работу, столкнувшиеся с болезнью или иными кризисными событиями. Их ослабленное психологическое состояние делает их восприимчивыми к манипуляциям. Мошенники осознанно ищут потенциальные жертвы среди таких людей, предлагая им решение их финансовых проблем или выгодные сделки.

Четвёртую категорию составляют граждане с высоким доходом и успешные предприниматели. Может показаться парадоксальным, но люди с деньгами и бизнес-опытом часто становятся жертвами мошенничества на недвижимость. Причина кроется в их самоуверенности: они полагают, что их деловой опыт и знание экономики защитят их от обмана. Однако мошенничество на рынке недвижимости — это особый вид преступления, требующий специализированных знаний в области гражданского и административного права, которыми успешный предприниматель может не владеть.

Пятая группа — иностранные граждане и люди, приобретающие недвижимость на территории России издалека. Языковой барьер, незнание особенностей российской правовой системы и культурные различия делают их особенно уязвимыми. Они часто полностью полагаются на переводчиков и посредников, которые сами могут быть вовлечены в мошеннические схемы или просто непрофессиональны в вопросах правовой защиты.

Шестую категорию образуют граждане, обремененные долгами или кредитами. Люди, ищущие способы получить наличные средства или рефинансировать свои долги, часто становятся жертвами схем, предполагающих привлечение кредитных средств под залог недвижимости. Мошенники используют их финансовую уязвимость, предлагая выгодные условия, которые на деле приводят к потере имущества.

Седьмую категорию составляют граждане со слабыми социальными связями — люди, не имеющие доверенных лиц, которые могли бы проверить информацию или дать совет. Они часто живут в одиночестве или в малых городах, где нет достаточной правовой инфраструктуры для защиты прав граждан. Такие люди легко становятся целью для преступников, которые позиционируют себя как помощники и опекуны.

Важно отметить, что эти категории не являются взаимоисключающими. Человек может одновременно принадлежать к нескольким группам, что экспоненциально увеличивает риск для него. Более того, случаи показывают, что даже граждане с высшим юридическим образованием или опытом работы в государственных органах становились жертвами хорошо организованных мошеннических схем. Это указывает на то, что в условиях современного мошенничества на рынке недвижимости никто не защищён полностью, и уязвимость зависит не только от образования или социального статуса, но и от степени осведомлённости о конкретных методах преступников.

Структура и цель книги

Данная книга структурирована с целью предоставить читателю информацию в наиболее логичном и практичном порядке. Первостепенная задача издания состоит не в том, чтобы дать полное описание рынка недвижимости или выступить в качестве универсального учебника, а в том, чтобы вооружить читателя специализированными знаниями для защиты от мошенничества и распознавания опасностей на каждом этапе взаимодействия с объектами недвижимости.

Книга разделена на восемь логически связанных частей. Каждая часть решает определённую задачу и может быть прочитана как относительно самостоятельный материал. Однако для достижения максимального эффекта и полного понимания проблемы рекомендуется ознакомиться с книгой в предложенном порядке, так как каждая последующая часть строится на информации, представленной ранее.

Части I и II закладывают теоретический фундамент. Они исследуют историческое развитие методов мошенничества, психологические и экономические факторы, которые мотивируют преступников и делают их действия эффективными. Понимание этой информации необходимо для осознания того, почему мошенничество на рынке недвижимости столь распространено и почему традиционные меры защиты часто оказываются недостаточными.

Части III и IV сосредоточены на описании конкретных методов и техник мошенничества. Здесь рассмотрены различные способы обмана: от использования поддельных документов и манипуляции с реестрами до более сложных судебных схем. Эта информация критически важна для развития навыка распознавания опасностей.

Часть V представляет практическое руководство по защите. Содержащиеся здесь рекомендации, чек-листы и алгоритмы действий предназначены для применения в реальных ситуациях при каждом взаимодействии с недвижимостью. Эта часть должна стать справочным материалом, к которому читатель будет обращаться при необходимости.

Часть VI описывает необходимые шаги в случае, если несмотря на предпринятые меры, читатель всё же стал жертвой мошенничества. Здесь подробно рассмотрены процедуры обращения в правоохранительные органы, ведения судебных разбирательств, восстановления своих прав и компенсации за понесённый ущерб.

Части VII и VIII содержат дополнительную информацию специального характера. Часть VII посвящена региональным особенностям и специальным случаям, которые требуют знания контекста. Часть VIII представляет справочный материал, включая актуальные нормативные акты, контакты государственных органов и источники дополнительной информации.

Целью книги является предоставление читателю знаний, которые позволили бы ему:

Во-первых, проактивно выявлять признаки мошенничества и предотвращать его на ранних стадиях, когда противодействие максимально эффективно и наносит минимальный ущерб.

Во-вторых, принимать обоснованные и осторожные решения при взаимодействии с рынком недвижимости, минимизируя риск через понимание потенциальных опасностей.

В-третьих, компетентно взаимодействовать с профессионалами — адвокатами, риелторами, нотариусами и государственными органами — имея представление о том, на что обращать внимание и какие вопросы задавать.

В-четвёртых, в случае необходимости эффективно защищать свои права, используя надлежащие правовые механизмы и процедуры.

Информация в этой книге базируется на анализе судебной практики, материалах уголовных и гражданских дел (в объёме, доступном для общественности), консультациях с профессионалами в области права и безопасности, а также на открытых источниках информации. Авторский подход ориентирован на объективность и фактическую достоверность, хотя полная субъективность в таком материале невозможна.

Следует учитывать, что данное издание не может и не должно рассматриваться как замена профессиональной юридической консультации. Каждая ситуация, связанная с недвижимостью, обладает собственной спецификой и требует индивидуального подхода специалиста. Если у вас возникли сомнения или проблемы при работе с недвижимостью, обратитесь к компетентному адвокату.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что законодательство постоянно эволюционирует. Информация, представленная в этой книге, актуальна на момент её подготовки, однако отдельные процедуры, требования и нормативные акты могут измениться. При обнаружении каких-либо расхождений между информацией в книге и актуальными данными государственных органов следует полагаться на последние.

Практические примеры, приведённые на страницах этого издания, максимально анонимизированы для защиты конфиденциальности лиц, причастных к описываемым событиям. Примеры основаны на реальных ситуациях, однако существенные детали изменены, обобщены или переработаны таким образом, чтобы исключить возможность идентификации конкретных физических или юридических лиц.

Материал этой книги предназначен для широкого круга читателей: от граждан, планирующих свой первый контакт с рынком недвижимости, до опытных инвесторов, желающих расширить свои знания о рисках; от собственников жилья, желающих защитить свой основной актив, до профессионалов в области недвижимости, стремящихся повысить компетентность в вопросах безопасности сделок.

ЧАСТЬ I: ОСНОВЫ МОШЕННИЧЕСТВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ

ГЛАВА 1: ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ МОШЕННИЧЕСКИХ СХЕМ В РОССИИ

Эволюция способов обмана за последние 20 лет

Период с начала 2000-х годов до настоящего времени можно разделить на несколько качественно отличающихся этапов развития мошенничества на рынке недвижимости, каждый из которых характеризуется своими методологическими особенностями, уровнем организации преступной деятельности и степенью использования правовых инструментов.

Этап 2000–2004 годов: Эпоха примитивного захвата

На начальном этапе становления рынка недвижимости после развала советской системы мошенничество имело преимущественно грубый, физический характер. Преступные группировки действовали открыто и вызывающе. Основной схемой была простая: физический захват помещения с использованием насилия, угроз или подделанного документа, который предъявлялся как правоустанавливающий. Жертвами чаще всего становились люди пожилого возраста или те, кто был слишком запуган, чтобы попытаться отстоять свои права.

Технический уровень подделок был низким. Копировались документы на простых ксероксах, использовались грубые подделки печатей и подписей. Мошенники полагались на то, что жертвы будут запуганы и не обратятся в правоохранительные органы. Если дело доходило до суда, преступники действовали через откупленных судей или провинциальных юристов, которые готовы были подделать документы за небольшую плату.

В этот период организованная преступность в сфере недвижимости была теснейшим образом связана с традиционным криминалом — «крышеванием» и рэкетом. Квартиры захватывались либо для личного проживания, либо для последующей перепродажи без оформления. Регистрация прав собственности была ненадёжной и слабо контролируемой, что давало преступникам широкие возможности.

Этап 2005–2009 годов: Профессионализация и судебные эксперименты

Со второй половины 2000-х годов мошеннические схемы начали эволюционировать. Преступники осознали, что грубая физическая сила неэффективна в условиях развивающегося правового государства. Параллельно произошло улучшение технических систем регистрации прав собственности, которые стали более защищёнными от простых подделок.

В этот период на сцену вышли организованные преступные группировки, состоящие из людей с юридическим образованием. Появились мошеннические схемы, использующие реальные судебные процедуры. Впервые преступники начали активно использовать такие механизмы, как признание сделок недействительными, оспаривание прав собственности через суд, использование оснований для возврата имущества в порядке третейского разбирательства.

В этот же период получили распространение схемы, связанные с использованием ипотеки. Мошенники начали создавать ситуации, при которых квартира берётся в ипотеку от имени одного собственника, но фактически средства идут к преступникам. Затем банк, не получающий платежи, инициирует процедуру изъятия квартиры, и мошенники выступают как казалось бы невинные покупатели, которые готовы завладеть квартирой с торгов за низкую цену.

Технология подделки документов значительно продвинулась. Появились первые случаи использования скомпрометированных сотрудников в регистрационных органах, которые за вознаграждение вносили изменения в реестры. Начали использоваться более качественные копировально-множительные аппараты, печати создавались с высокой степенью реалистичности.

Этап 2010–2014 годов: Судебная переориентация

Этот период характеризуется окончательным переходом от физического захвата к юридическому оружию. Преступники поняли, что судебный процесс можно использовать как легальный инструмент для присвоения чужого имущества. Появились преступные группировки, специализирующиеся исключительно на судебном мошенничестве.

Центральной фигурой в преступной схеме стал адвокат или юрист. Мошенники начали целенаправленно подбирать потенциальные жертвы, выясняя наличие у них полностью оплаченной недвижимости, а затем создавали предпосылки для судебного иска. Были заново опробованы схемы, основанные на наследстве — мошенники создавали поддельные завещания или находили весьма отдалённых наследников, которых затем использовали как фасад для подачи иска.

В этот период активно использовались нотариусы как сообщники преступления. Заключались фальшивые дарственные, акты, договоры под давлением или после введения в заблуждение. Процедура нотариального удостоверения давала документам видимость подлинности, что значительно облегчало последующее судебное разбирательство.

Появились первые схемы, связанные с использованием программ государственной поддержки жилья. Мошенники научились манипулировать документами, связанными с процедурой получения жилищных субсидий и льготных кредитов.

Этап 2015–2018 годов: Цифровизация и корруппция

В этот период произошёл кардинальный скачок в использовании информационных технологий. Перевод реестра прав собственности в цифровой формат (ЕГРН) изначально был воспринят как потенциальное средство защиты, однако преступники быстро адаптировались к новым условиям. Появились схемы манипуляции цифровыми записями в реестре посредством скомпрометированных сотрудников регистрационных органов.

Мошенники начали использовать интернет не только как информационный канал, но и как инструмент для поиска жертв и проведения предварительного взаимодействия. Появились поддельные сайты агентств недвижимости, которые выглядели убедительно и использовались для сбора личных данных и документов от потенциальных жертв.

В этот период произошла окончательная интеграция мошеннических схем в легальный бизнес. Некоторые агентства недвижимости и юридические фирмы начали использовать свой официальный статус как прикрытие для преступной деятельности. Структура таких организаций позволяла им действовать более открыто, так как на первый взгляд их деятельность выглядела законной.

Параллельно произошло расширение коррупционной составляющей. Если раньше на сговор шли отдельные работники государственных органов, то теперь начали вовлекаться целые подразделения и даже направления работы. В отдельных случаях преступники получили доступ к информационным системам благодаря взяткам должностным лицам высокого уровня.

Этап 2019–2025 годов: Супер-профессионализация и интернационализация

Современный этап характеризуется беспрецедентным уровнем организации. Мошеннические группировки теперь напоминают корпорации с разделением труда, специализацией функций и даже некоторыми элементами корпоративного управления. Появились специализированные подразделения: одни отвечают за поиск жертв, другие за подготовку документов, третьи за судебное представительство, четвёртые за отмывание денежных средств.

Мошенники овладели навыками использования всего спектра информационных технологий. Появились схемы, основанные на фишинге, на использовании поддельных профилей в социальных сетях, на манипуляции в мессенджерах. Преступники научились создавать цифровые двойники государственных систем, которые выглядят настолько убедительно, что даже опытные люди могут поддаться обману.

Один из наиболее опасных трендов — это появление схем, основанных на получении квартиры через краткосрочную аренду с последующим «оспариванием» прав арендодателя в суде на основание поддельных договоров. Мошенники арендуют квартиры, затем подделывают документы так, чтобы выглядеть как настоящие владельцы, и начинают процедуру присвоения.

В этот период также произошла международная интеграция некоторых мошеннических группировок. Преступники начали использовать офшорные счета, привлекать иностранные компании и банки в качестве прикрытия, создавать сложные цепочки транзакций, затрудняющие отслеживание денежных потоков.

Особенно тревожным явлением стало использование искусственного интеллекта и автоматизированных систем для масштабирования мошенничества. Некоторые преступные группировки начали использовать боты для рассылки поддельных объявлений о продаже недвижимости, автоматизировать процессы отправки фишинговых сообщений и создания поддельных документов.

Наблюдаемые тренды и перспективы

Анализ исторического развития мошенничества на рынке недвижимости позволяет выявить несколько устойчивых тенденций. Во-первых, наблюдается постоянное повышение технологического уровня преступных операций. То, что казалось невозможным пять лет назад, становится реальностью сегодня.

Во-вторых, происходит растущая интеграция мошенничества с легальными структурами. Преступники перестали быть изгоями и начали встраиваться в легальный бизнес, используя его как прикрытие и источник ресурсов.

В-третьих, наблюдается профессионализация преступных группировок. Если раньше мошенники были маргиналами, то сейчас это часто люди с высшим образованием, обладающие хорошими организаторскими способностями и финансовыми возможностями.

В-четвёртых, происходит расширение использования государственных и общественных программ в целях мошенничества. Преступники научились манипулировать программами жилищной поддержки, субсидий и льгот, используя их как инструмент присвоения чужого имущества.

Понимание этой исторической эволюции крайне важно для граждан, так как позволяет им осознать, что мошенничество на рынке недвижимости — это не простое преступление, совершаемое маргиналами, а сложная, хорошо организованная деятельность, требующая высокого уровня профессионализма и знаний. Это понимание должно побудить читателя отнестись серьёзно к вопросам безопасности при взаимодействии с недвижимостью и не полагаться на удачу или наивные представления о том, что «так просто этого не сделаешь».

Переход от простых махинаций к сложным судебным схемам

Трансформация мошенничества на рынке недвижимости из примитивных методов в сложные юридические конструкции представляет собой результат синтеза нескольких факторов: эволюции правовой системы, развития технологий коммуникации, повышения стандартов верификации документов и, парадоксально, совершенствования защитных механизмов государства.

Механизм перехода и его причины

Переход от простой махинации к судебной схеме был обусловлен кардинальными изменениями в способности государства контролировать рынок недвижимости. В 1990-е и начале 2000-х годов государственные органы были часто некомпетентны в вопросах регистрации прав собственности, судебные органы были коррумпированы, а общество не имело механизмов для массового информирования о преступлениях. Это создавало идеальные условия для грубого захвата имущества.

Однако по мере формирования более устойчивых государственных институтов прямой захват стал рискованнее. Граждане начали обращаться в суды и полицию, правоохранительные органы стали уделять большее внимание уголовным делам в сфере недвижимости. Самые примитивные формы преступления начали выявляться и пресекаться. Преступники, действовавшие грубо, попадали в тюрьму. Выжившие в системе мошенники вынуждены были адаптироваться.

Ключевой переломный момент произошёл, когда преступники осознали фундаментальный парадокс: суд может быть использован не только для защиты прав, но и для их присвоения. Если правильно подготовить документы, если правильно сформулировать исковые требования, если привлечь нужных людей, то суд выступит инструментом лишения жертвы её имущества абсолютно легально. Это открытие изменило весь характер мошенничества.

От исков о взыскании к искам о признании

На первоначальных этапах судебного мошенничества преступники использовали классические иски о взыскании денежных средств или возврате полученного имущества. Однако эти иски легко опровергались, так как жертва всё ещё была в законном владении имуществом, а претензии истца казались безосновательными.

Постепенно мошенники разработали более изощренную тактику — иски о признании сделок недействительными. Эти иски работают по иному принципу: вместо того, чтобы требовать передачи имущества, истец требует признать исходную сделку (покупку жертвой квартиры) недействительной. В результате вынесения такого решения квартира возвращается в статус собственности отчуждателя, то есть того человека, от которого её когда-то купила жертва. Однако мошенники к тому моменту обычно уже выслеживают или подбирают отчуждателя, создавая видимость, что это реальный владелец.

Эта тактика требует значительного большей подготовительной работы. Нужно исследовать историю имущества, найти или создать звенья в цепочке собственников, подготовить документы, которые выглядят подлинными. Но если всё сделано правильно, суд выносит решение, которое выглядит абсолютно легитимным. Жертва, обладающая поддельными документами о праве собственности, лишается имущества на основании судебного решения.

Развитие техник документооборота

Одним из наиболее существенных переходов в сложности мошенничества было совершенствование подделки документов. На ранних этапах подделки были грубыми: плохо отпечатанные бумаги, неправильно воспроизведённые подписи, видимые следы редактирования. Даже неопытный человек мог заподозрить подделку.

Современное мошенничество использует несравнимо более сложные технологии. Появилось понимание того, что необходимо не просто подделать документ, но создать историю его создания. Например, для того чтобы поддельное завещание выглядело убедительным, нужно не только подделать само завещание, но и получить отметку нотариуса, которая указывает дату удостоверения, номер в реестре нотариуса, подпись нотариуса. Это требует либо сговора с нотариусом, либо поддельной нотариальной печати и бланка.

Совершенствование подделок привело к разработке так называемых «белых» схем, при которых преступники используют реальных нотариусов, но вводят их в заблуждение относительно природы совершаемых действий. Жертва или её представитель (действующий под давлением или обманом) приходит к нотариусу и совершает действия, которые кажутся нотариусу обычными: удостоверяет завещание, подписывает договор дарения, оформляет доверенность. Нотариус действует в соответствии с законом и своими профессиональными обязанностями, не осознавая, что он участвует в преступной схеме.

Изменение роли профессионалов в преступлении

В эпоху простого захвата преступники обходились без юристов, нотариусов и других специалистов. Они действовали силой и устрашением. Преступников было легко узнать — это были люди с криминальным прошлым, часто с видимыми признаками причастности к организованному криминалу.

Переход к судебному мошенничеству потребовал привлечения профессионалов. Преступные группировки начали набирать адвокатов, юристов, бухгалтеров. Сначала это были люди, прямо вовлечённые в преступление — они сознательно участвовали в разработке схем, в подготовке документов, в представительстве в суде. Однако по мере развития мошеннических схем появилась необходимость в привлечении специалистов, которые не обязательно знали о преступном характере своей деятельности.

Развилось разделение информации в преступной группировке. Ведущий адвокат, представляющий интересы в суде, может не знать о поддельных документах. Нотариус может верить, что он совершает законное действие. Бухгалтер, готовящий налоговые отчёты, может не знать об источнике средств. Каждый специалист выполняет свою задачу, которая в отдельности выглядит обычной и законной, но вместе эти действия образуют сложный преступный механизм.

Использование гражданско-правовых процедур как инструмента преступления

По мере развития судебного мошенничества преступники начали использовать весь арсенал процессуальных механизмов, предусмотренных гражданским процессуальным кодексом. Это включает не только исковое производство, но и процедуры третейского разбирательства, банкротства, наследственные производства и другие.

Особенно опасным механизмом оказался банкротный процесс. Когда жертва мошенничества обнаруживала, что её квартира будто бы находится под угрозой взыскания, и начинала разбираться в ситуации, преступники могли инициировать процедуру банкротства компании, владеющей квартирой или имеющей права на неё. В ходе банкротного процесса имущество распределялось между кредиторами, и мошенники, подготовившие соответствующие документы о задолженности, могли получить квартиру в результате торгов или распределения конкурсной массы.

Другой механизм — исполнительное производство. Преступники создавали видимость того, что против жертвы или третьего лица имеется исполнительный лист. Затем они обращались в службу судебных приставов, требуя взыскания за счёт имущества должника. Если документы казались подлинными, имущество арестовывалось и выставлялось на торги. Мошенники, имея заранее подготовленные средства и находящихся под их контролем людей, покупали имущество на этих торгах по сниженным ценам.

Географическое и организационное масштабирование

Ранние махинации были локальными явлениями. Преступники действовали в одном доме, в одной улице, известные жильцам и не покушавшиеся на имущество влиятельных или информированных людей. Они выбирали жертв в непосредственной близости от места своего проживания и контролировали результат.

Переход к судебному мошенничеству позволил преступникам масштабировать деятельность на географическом уровне. Квартира может находиться в одном городе, суд может находиться в другом, преступники в третьем. Жертва не может быстро среагировать, правоохранительные органы разных территорий не координируют свои действия. Эта географическая разобщённость значительно затруднила борьбу с мошенничеством.

Одновременно произошло организационное усложнение. Если на ранних этапах мошенничество осуществлялось небольшими группами, то теперь формировались целые организации с определённой структурой, распределением ролей и системой управления. Появились лица, отвечающие за разведку и поиск жертв, лица, занимающиеся подготовкой документов, лица, представляющие интересы в суде, лица, отвечающие за реализацию результатов преступления и вывод средств.

Интеграция с легальной экономикой

Одним из наиболее значительных переходов стала интеграция мошеннических схем с легальной экономикой. На ранних этапах преступники действовали как явные преступники — они скрывались, действовали подпольно, занимались контрабандой и другими очевидно незаконными видами деятельности.

Переход к судебному мошенничеству позволил преступникам создавать видимость легальной деятельности. Компании регистрировались в соответствии с законодательством, открывались счета в банках, подписывались контракты, платились налоги. Никто не мог понять на первый взгляд, что компания является инструментом преступной деятельности.

Агентства недвижимости, юридические конторы, фирмы, занимающиеся управлением имуществом, — все эти организации могли содержать преступные элементы. Ежедневная работа выглядела обычной: прём клиентов, подписание документов, обработка платежей. Никакой видимой преступной деятельности. Но под этим прикрытием осуществлялось мошенничество.

Эта интеграция привела к парадоксальной ситуации: люди, предостерегающие от работы с неизвестными компаниями, могли сами стать жертвами мошенничества, работая с компанией, которая выглядела абсолютно легитимной. Рекламы в интернете, отзывы клиентов, лицензии и сертификаты — всё это могло быть подделано или скомпрометировано.

Переход от простых махинаций к сложным судебным схемам отражает фундаментальное изменение в способе совершения преступлений. Если раньше мошенничество основывалось на грубой силе и запугивании, то теперь оно основывается на использовании правовой системы, документов и процедур. Это не означает, что простое мошенничество полностью исчезло — оно по-прежнему существует. Но основной вектор развития направлен в сторону усложнения и профессионализации, что делает мошенничество более опасным и более сложным для обнаружения и пресечения.

Роль законодательных пробелов

Законодательное регулирование недвижимости в России, несмотря на его объёмность и постоянное развитие, содержит множество пробелов, амбигуозностей и зон неопределённости. Эти недостатки нормативной базы используются мошенниками как инструмент для совершения преступлений. Понимание этих пробелов критически важно для граждан, так как позволяет им осознать, что мошенничество часто работает не вопреки закону, а в его пробелах и неточностях.

Двусмысленность в определении прав собственности и процедур их регистрации

На протяжении истории развития рынка недвижимости в России существовала неопределённость в определении того, что именно является «регистрацией» права собственности. В советский период регистрация происходила на местах и была несистематической. С появлением рыночной экономики возникла необходимость в создании единого реестра, но переход к нему был длительным и содержал множество переходных положений.

Один из наиболее значительных пробелов касается так называемого «праздного» имущества — имущества, которое было зарегистрировано при советской системе, но в переходный период права на него не были переоформлены в соответствии с новым законодательством. Юридический статус такого имущества оставался неопределённым: формально право могло сохраняться, но процедура перерегистрации была невыясненной. Мошенники активно использовали эту неопределённость, выступая как имеющие право на переоформление такого имущества.

Другой пробел касается различия между «фактическим владением» и «юридическим правом собственности». В российском законодательстве эти понятия разделены, но граница между ними нечётка. Человек может владеть квартирой десятилетиями без надлежащей регистрации, и его права при этом остаются уязвимыми. Преступники используют эту уязвимость, претендуя на регистрацию имущества на свои имена, имея права, основанные на неформальных соглашениях или устных договорённостях.

Несовершенство механизмов проверки подлинности нотариальных действий

Несмотря на кажущуюся строгость нотариального контроля, система имеет существенные пробелы. Нотариус, по закону, должен убедиться в подлинности документов, которые предъявляет клиент. Однако в практике существуют ситуации, когда нотариус, основываясь на общей убедительности предъявленных документов и на том, что они выглядят официально, удостоверяет их действительность без тщательной проверки.

Законодательство также не устанавливает чёткой процедуры для проверки подлинности документов, выданных в других странах или других регионах. Если иностранный документ имеет апостиль (специальный штамп, подтверждающий подлинность документа, выданного за границей), нотариус обязан его принять. Однако сам апостиль может быть поддельным, и процедура его проверки не всегда чёткая.

Существует также пробел в определении ответственности нотариуса за ошибки. Если нотариус удостоверил поддельный документ, его ответственность часто ограничивается гражданской ответственностью за убытки, а не уголовной. Это снижает стимулы к особо тщательной проверке документов.

Недоопределённость в законодательстве о признании недействительными сделок

Гражданский кодекс предусматривает возможность признания сделок недействительными по различным основаниям: если была угроза, если одна из сторон была введена в заблуждение, если сделка совершена лицом без надлежащих полномочий и многие другие основания. Однако определение этих оснований часто нечётко, и это создаёт возможность для манипуляции.

Например, критерий «введения в заблуждение» определён в законе довольно расплывчато. Что именно понимать под заблуждением? Насколько серьёзным оно должно быть? Кто несёт бремя доказывания того, что имело место заблуждение? На эти вопросы разные суды отвечают по-разному, что создаёт неопределённость.

Мошенники активно используют эту неопределённость, создавая ситуации, которые формально выглядят как добровольное согласие жертвы, но которые могли быть совершены под давлением или обманом. Жертве затем сложно доказать в суде, что имело место заблуждение или угроза, потому что мошенники обычно не оставляют прямых доказательств своих преступных действий.

Пробелы в регулировании доверенностей

Законодательство о доверенностях содержит множество пробелов, которые используются мошенниками. Одна из наиболее опасных лазеек касается так называемых «генеральных» или «абсолютных» доверенностей, которые дают представителю практически неограниченные полномочия.

Человек может оформить доверенность на продажу своей квартиры, и эта доверенность будет действительна без каких-либо дополнительных условий. Если доверитель (собственник квартиры) впоследствии отзовет доверенность, но это не будет надлежащим образом зарегистрировано, представитель может продолжить действовать, имея действительные полномочия.

Другой пробел касается оценки дееспособности доверителя в момент оформления доверенности. Законодательство не требует обязательного участия врача или иного специалиста при оформлении доверенности, даже если есть основания подозревать, что доверитель может быть недееспособным или ограниченно дееспособным. Нотариус должен оценить дееспособность самостоятельно, но критерии этой оценки не установлены законом чётко.

Неопределённость в наследственном праве

Наследственное право является одной из наиболее сложных и запутанных областей гражданского законодательства, и это создаёт множество возможностей для мошенничества. Одна из основных проблем касается установления личности наследников.

Если человек умер, и у него нет известного завещания, его наследники определяются по закону в порядке очерёдности. Однако процедура установления того, кто именно является наследником, часто длительна и создаёт зоны неопределённости. Мошенники могут выдавать себя за отдалённых наследников, подделывая документы, которые подтверждают их родственные отношения с умершим.

Другая проблема касается оспаривания завещаний. Закон позволяет оспорить завещание на различных основаниях, включая утверждение, что оно было составлено под влиянием обмана или угроз. Однако доказывание этого в суде чрезвычайно сложно, так как требует доказательств событий, которые происходили в момент составления завещания, часто много лет назад.

Мошенники часто создают сложные цепочки наследственных переходов, при которых квартира переходит от умершего человека к его наследникам, которые затем передают её другим лицам. Определить, где в этой цепочке произошла подделка, крайне сложно.

Пробелы в процессуальном законодательстве

Гражданский процессуальный кодекс содержит множество правил, которые при наличии достаточных знаний могут быть использованы для манипуляции судебным процессом. Например, в законе недостаточно чётко определены последствия несвоевременной подачи возражений на исковое заявление. Ответчик, который своевременно не предъявил возражения на иск, может в дальнейшем испытать трудности при попытке оспорить судебное решение.

Другой пробел касается доказывания. Законодательство предусматривает различные способы доказывания, включая свидетельские показания, письменные доказательства, экспертизы и другие. Однако правила оценки доказательств оставляют судье значительную свободу. Мошенники, зная об этом, создают различные формы доказательств, которые выглядят убедительно, но на деле являются фальшивыми или поддельными.

Недостатки в регулировании банкротства физических лиц

Закон о банкротстве физических лиц содержит множество положений, которые создают зоны неопределённости. Например, не вполне ясны критерии определения статуса должника как несостоятельного. Мошенники могут использовать эту неопределённость, подав заявление о банкротстве должника на основании задолженности, которой на самом деле не существует.

Процедуры реализации имущества должника при банкротстве также содержат пробелы. Имущество выставляется на торги, и мошенники, имея предварительно подготовленные средства, могут приобрести это имущество по сниженным ценам. Однако процедура проверки источников средств при покупке имущества на торгах не всегда чёткая.

Отсутствие адекватного механизма защиты персональных данных

Законодательство о защите персональных данных относительно молодо и содержит множество пробелов. Мошенники могут получить доступ к персональным данным граждан через различные каналы и использовать эту информацию для создания поддельных документов или для проведения фишинга.

Компании, которые собирают персональные данные, часто не имеют надлежащих механизмов защиты этих данных. Мошенники могут взломать системы, украсть данные и использовать их для выдачи себя за реальных граждан.

Законодательное отставание от технологических инноваций

Одна из наиболее серьёзных проблем состоит в том, что законодательство часто отстаёт от технологических инноваций. Появление цифровых систем регистрации, электронных подписей, интернет-платформ для торговли недвижимостью — всё это произошло быстрее, чем успело развиться адекватное правовое регулирование.

Мошенники активно используют эту лакуну, создавая поддельные электронные подписи, манипулируя цифровыми записями в реестре, создавая поддельные интернет-платформы. Законодательство часто не предусматривает адекватных механизмов для борьбы с этими новыми формами преступления.

Неопределённость в международном частном праве

Для трансграничных сделок с недвижимостью существует неопределённость в том, какое право должно применяться: право страны, где находится имущество, или право страны, где заключена сделка. Эта неопределённость может быть использована мошенниками для создания сложных конструкций, при которых остаётся неясным, по какому праву должна рассматриваться сделка.

Вывод

Роль законодательных пробелов в мошенничестве на рынке недвижимости невозможно переоценить. Эти пробелы не являются прямой причиной мошенничества, но они создают условия, при которых мошенничество может осуществляться более эффективно и с меньшим риском обнаружения. Преступники — это люди, которые глубоко изучили эти пробелы и используют их с максимальной эффективностью.

Важно отметить, что многие из этих пробелов существуют не по случайности, а являются результатом компромиссов при разработке законодательства. Законодатели пытались сбалансировать различные интересы: защиту собственников, поддержку судебной системы, поддержку бизнеса. Результат этого баланса часто оставляет зоны неопределённости, которые используются мошенниками.

Граждане, осознавая эти пробелы, могут лучше защитить себя. Они начнут понимать, что некоторые странные аспекты их взаимодействия с недвижимостью могут быть не просто бюрократией, но инструментом, используемым преступниками для совершения обмана. Это понимание должно побудить граждан проявлять большую осторожность и обращаться к квалифицированным специалистам при любом значительном взаимодействии с недвижимостью.

Глава 2. Психологический портрет мошенника и жертвы

Кто организует мошенничество: от профессиональных преступников до казалось бы «обычных людей»

Организация мошеннических схем на рынке недвижимости осуществляется лицами с исключительно разнородным социальным, профессиональным и личностным фоном. Это разнообразие участников является одной из главных причин, почему подобные преступления остаются столь трудноуловимыми и масштабными. Спектр организаторов простирается от уголовников с многолетним криминальным опытом до людей, которые на первый взгляд полностью интегрированы в структуру общества и не имеют никакого видимого отношения к преступной деятельности.

Люди, сознательно выбравшие мошенничество в качестве долгосрочной криминальной специализации, обычно имеют за спиной предыдущие судимости и опыт совершения иных имущественных преступлений. Эти классические преступники подходят к своей деятельности не как к импульсивному акту, а как к структурированному бизнес-проекту. У них сложилась система разделения ответственности внутри группировки, когда каждый член берёт на себя определённую функцию. Один занимается поиском и анализом потенциальных жертв, другой готовит документы и разработывает тактику, третий представляет интересы перед судом, четвёртый занимается реализацией добытого имущества. Такие преступники характеризуются высокой степенью организованности, отсутствием эмпатии и способностью быстро адаптироваться к изменяющимся условиям. Жертва для них — - это не человек с семьёй и жизненными планами, а просто источник активов для извлечения. Эти люди часто встроены в криминальную инфраструктуру, имеют контакты с коррумпированными чиновниками, и эти связи представляют собой главный их капитал, который охраняется с особой ревностью.

Однако значительную часть организаторов мошенничества составляют люди, получившие специальное образование и обладающие профессиональными знаниями в области права, бухгалтерского учёта, нотариального дела. Часто это были люди, начинавшие с честной практики, но в какой-то момент столкнувшиеся с личными финансовыми трудностями или просто соблазнившиеся перспективой быстрого заработка. Для этой категории характерна глубокая осведомлённость о юридических пробелах и процессуальных механизмах. Они не просто используют формальные процедуры, они понимают внутреннюю логику судебной системы и могут разработать схему, которая выглядит абсолютно законной, но при этом приводит к лишению жертвы её имущества. Адвокаты, овладевшие навыком подготовки исков о признании сделок недействительными, знают, какие доказательства приложить, как сформулировать юридическую позицию, чтобы убедить судью. Часто такие специалисты работают под видом обычной адвокатской практики, принимая клиентов, которые имеют законные претензии.

Параллельно существует категория работников государственных органов, регистрационных служб, нотариусов и должностных лиц, которые по разным причинам согласились участвовать в преступных схемах. Часто такие люди вовлекаются постепенно. Сначала небольшая взятка за то, чтобы немного закрыть глаза на какую-то неправильность, затем размер компромисса растёт, и они уже полностью втянуты в преступную систему. Особенность этой группы в том, что часто эти люди не считают себя преступниками в полном смысле этого слова. Они объясняют свои действия необходимостью, естественной коррумпированностью системы, профессиональной гибкостью. Многие из них, особенно работники нотариальных контор и регистрационных органов, могут действовать в полной уверенности, что они просто помогают людям справиться с бумажной работой. Однако их роль критически важна. Регистратор, внёсший поддельную запись в реестр, становится ключевым звеном в цепи. Нотариус, удостоверивший подделанный документ, придаёт ему официальный статус. Их участие превращает кустарное преступление в профессионально организованную схему.

Не меньшую роль играют финансовые посредники и специалисты по отмыванию денег. Это могут быть бухгалтеры, руководители инвестиционных компаний, специалисты по финансовому планированию. Часто эти люди не участвуют напрямую в совершении мошенничества, но являются неотъемлемой частью преступной системы. Их главная функция состоит в том, чтобы деньги, полученные от мошенничества, были легализованы и могли быть использованы без вызывающих подозрений. Они создают комплексные финансовые конструкции с несколькими счётами в разных банках, инвестициями в различные активы, платежами различным компаниям. Результат этого становится таким запутанным, что отследить источник средств и связать их с конкретным преступлением становится чрезвычайно сложно.

Важную категорию составляют люди, втянутые в мошенничество через личные отношения с организаторами. Это супруги, близкие родственники, интимные партнёры. Часто такие люди не до конца понимают, в какой деятельности они участвуют. Их могут использовать в качестве подставных лиц при оформлении документов, подписании договоров, открытии счетов. Их имена используются для регистрации компаний, которые затем становятся инструментом преступления. Часто такие люди действуют под давлением: им угрожают, манипулируют их чувствами, используют их экономическую зависимость от организатора. Это создаёт ситуацию, при которой такие люди становятся одновременно и соучастниками преступления, и его жертвами.

Существует и категория людей, которых мошенники используют как инструменты, практически не имеющие понимания происходящего. Это могут быть люди с ограниченными когнитивными способностями, люди в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, люди с психическими расстройствами. Мошенники находят таких людей и используют их для выполнения определённых функций — - отправляют в нотариальную контору оформить поддельный документ или используют как истца в судебном деле. Впоследствии такие люди часто не могут полностью объяснить, что произошло, или вообще не осознают своей роли в преступлении.

Отдельную группу представляют люди, обладающие деловым опытом и предпринимательскими навыками, которые осознанно направили эти компетенции на совершение преступлений. Это часто люди, имеющие опыт управления компаниями, привлечения инвестиций, взаимодействия с финансовыми учреждениями и государственными органами. Они рассматривают мошенничество не как случайное преступление, а как одну из форм предпринимательской деятельности. Такие люди создают структурированные преступные организации, нанимают сотрудников, разрабатывают бизнес-планы преступной деятельности, анализируют рентабельность различных схем. Их опыт позволяет им масштабировать преступную деятельность на несколько регионов или даже на международный уровень.

С развитием интернета появилась новая категория преступников — - молодые люди, привлечённые в преступную деятельность через онлайн-сообщества или контакты с опытными преступниками в цифровой среде. Часто у них нет полного понимания юридических последствий своих действий. Они могут быть привлечены перспективой быстрого заработка, чувством принадлежности к группе или просто через игру и испытание. Они выполняют функции распространения фишинговых сообщений, создания поддельных профилей в социальных сетях, взлома электронных систем. В их действиях часто сочетается циничное использование технологий с наивностью относительно серьёзности преступления.

Менее распространённая, но существующая категория — - люди, участвующие в мошенничестве, руководствуясь определённой идеологией или убеждением. Они могут полагать, что государство несправедливо относится к ним, что система коррумпирована, и поэтому они имеют право на совершаемые действия. Такие люди часто обманывают себя, утверждая, что они не совершают настоящего преступления, а восстанавливают справедливость. Эта рационализация позволяет им сохранить позитивный образ себя, даже совершая явные преступления против других людей.

В современных мошеннических организациях, действующих в сфере недвижимости, прослеживается чёткое распределение ролей, напоминающее структуру легальной организации. На вершине находится руководитель, определяющий направление деятельности и координирующий всех участников. Под ним находятся специалисты разного профиля: люди, занимающиеся разведкой и поиском жертв; люди, подготавливающие документы; адвокаты и юристы; люди, занимающиеся выводом средств; люди, поддерживающие связи с коррумпированными чиновниками. Это разделение служит сразу нескольким целям. Оно позволяет максимизировать эффективность каждого участника, создаёт систему взаимной ответственности и контроля, и одновременно затрудняет работу правоохранительных органов.

Одна из наиболее тревожных тенденций состоит в постепенном стирании границы между явным преступником и обычным человеком. Если в 1990-е годы преступники часто были видимо причастны к организованной преступности, имели видимые признаки криминального прошлого, то сейчас они часто выглядят как обычные люди. Они работают в легальных организациях, имеют семьи, воспитывают детей, посещают социальные события. Их соседи и знакомые рассматривают их как успешных людей. Эта маскировка предоставляет им значительное преимущество. Жертвы, встречаясь с такими людьми, не испытывают инстинктивного недоверия, которое испытали бы при встречи с явным преступником. Правоохранительные органы часто недооценивают опасность, которую представляют такие люди, так как их преступная деятельность скрыта за видимостью легального бизнеса. Это понимание критически важно для граждан, чтобы они проявляли осторожность при взаимодействии с любыми людьми в контексте недвижимости, независимо от их внешнего вида, положения в обществе или репутации.

Почему люди становятся жертвами

Процесс превращения человека в жертву мошенничества на рынке недвижимости не является случайным событием, а результатом сложного взаимодействия психологических состояний, социальных обстоятельств, когнитивных предубеждений и объективных условий, которые создают почву для манипуляции. Мошенники достаточно хорошо изучили эту динамику и целенаправленно создают условия, при которых потенциальная жертва переходит в состояние, предрасполагающее к обману.

Особую роль в процессе виктимизации играет психологический феномен, который можно назвать иллюзией контроля. Большинство людей считают, что они способны распознать обман, что они слишком осторожны или слишком информированы, чтобы стать жертвой преступления. Эта самоуверенность действует парадоксально: чем больше человек убежден в своей защищённости, тем менее внимателен он становится к потенциальным угрозам. Человек начинает игнорировать странности в предложениях, которые ему делают, рассматривая их как обычную бюрократию или деловую практику. Он пропускает красные флаги, которые при более критичном отношении он бы сразу заметил. Мошенники активно используют эту психологическую слепоту, предоставляя информацию, которая кажется правдоподобной и нормальной, уверяя жертву в том, что всё происходит в соответствии с обычной процедурой.

Феномен нормализации отклонений также играет значительную роль. Когда человек находится в процессе, который он считает законным, он склонен к постепенной адаптации к всё более странным и неправильным требованиям. Например, риэлтор может сначала попросить у покупателя небольшую сумму денег для проверки финансов, затем попросить подписать документ, который кажется формальным, затем попросить оформить доверенность на представление его интересов. Каждый шаг в отдельности может выглядеть неправильным, но в контексте постепенного развития человек нормализует эти требования, считая их стандартной деловой практикой. Мошенники осознанно используют эту психологическую инерцию, разбивая преступное действие на множество мелких шагов, каждый из которых кажется малозначительным.

Когнитивное искажение, известное как эффект якоря, также способствует виктимизации. Когда мошеннику удаётся установить в сознании жертвы определённый начальный образ ситуации (якорь), жертва впоследствии ориентируется на этот якорь при принятии решений, часто игнорируя новую информацию, которая противоречит этому якорю. Например, если мошеннику удалось убедить жертву, что он является законным риэлтором, работающим в авторитетной компании, жертва будет игнорировать позже появляющиеся свидетельства мошеннического характера его действий. Она будет объяснять странности и несоответствия как просто индивидуальные особенности работника или локальные сбои в системе, но не будет переоценивать исходный образ, установленный в начале взаимодействия.

Роль эмоционального состояния в процессе виктимизации невозможно переоценить. Люди, находящиеся в состоянии стресса, тревожности или депрессии, гораздо более восприимчивы к манипуляциям. Процесс покупки недвижимости по своей природе является стрессовым событием: он требует больших финансовых затрат, связан с неопределённостью, требует взаимодействия с незнакомыми людьми. Люди, вступающие в этот процесс, часто находятся в состоянии повышенной эмоциональной возбудимости. Мошенники используют это состояние, предоставляя жертве решение проблемы, подвергая её эмоциональному облегчению. Жертва, ищущая выход из стрессовой ситуации, часто слишком поспешно соглашается на предложения, которые при спокойном размышлении она бы отвергла.

Когнитивные ограничения и недостаток специализированного знания также предрасполагают людей к становлению жертвами. Рынок недвижимости регулируется сложным комплексом законов, процедур и профессиональных практик. Среднестатистический гражданин просто не может знать все детали этой системы. Мошенники активно используют этот информационный асимметричный баланс, создавая впечатление, что происходящее является нормальной и законной процедурой. Жертва, не имея специальных знаний, доверяет словам мошенника, считая его экспертом в области, в которой сама недостаточно компетентна. Даже если что-то кажется необычным, жертва часто считает, что это просто её незнание, а не что-то криминальное.

Социальное доказательство и подражание также способствуют виктимизации. Людям свойственно полагать, что если большое количество людей совершает определённые действия, то эти действия, вероятно, правильны или, по крайней мере, безопасны. Мошенники активно используют этот принцип, создавая видимость того, что множество других людей совершают те же действия, что предлагается жертве. Они показывают отзывы других клиентов, ссылаются на множество успешных сделок, говорят о том, что многие люди уже воспользовались их услугами. Это создаёт впечатление, что предлагаемая сделка является безопасной и проверенной.

Влияние авторитета также играет существенную роль. Люди склонны доверять лицам, которые выглядят авторитетными, образованными или имеют статусные символы. Мошенники активно используют этот принцип, создавая видимость авторитета через одежду, язык, окружение, титулы. Они могут называть себя юристами, экспертами, представителями государственных органов. Они встречаются в офисах, которые выглядят профессионально, имеют мебель и оборудование, указывающие на успешность и легитимность. Жертва, встречая такого человека, автоматически приписывает ему компетентность и честность на основании этих поверхностных признаков.

Психологическое состояние, которое можно назвать ментальной усталостью, также делает людей уязвимыми. Процесс покупки недвижимости длится недели или месяцы, требует множества решений, изучения документов, встреч и переговоров. Вследствие этого жертва становится ментально истощённой. На этой стадии её способность критического мышления значительно снижается. Она начинает принимать решения на основании первого впечатления или рекомендаций, вместо того чтобы тщательно анализировать информацию. Мошенники часто планируют свои действия таким образом, чтобы ключевые манипулятивные шаги произошли именно тогда, когда жертва находится в состоянии ментальной усталости и менее способна сопротивляться.

Феномен сняже затрат также способствует виктимизации. После того как человек совершил инвестицию времени, денег или эмоциональной энергии в какой-то проект, он становится психологически привязан к этому проекту и менее готов отказаться от него, даже если появляются свидетельства того, что проект может быть мошенническим. Жертва может уже потратить значительные суммы денег на консультации, проверки, взносы. Она психологически не готова признать, что эти деньги могут быть потеряны. Вместо этого она продолжает инвестировать дополнительные ресурсы, надеясь спасти первоначальную инвестицию. Мошенники используют эту психологическую уязвимость, предлагая жертве новые решения, которые помогут спасти прошлые инвестиции, но которые на самом деле являются дополнительными шагами в преступной схеме.

Эффект Данинга-Крюгера, психологический феномен, при котором люди с низким уровнем компетентности переоценивают свои возможности, также играет роль. Люди, которые прочитали несколько статей в интернете о рынке недвижимости, часто начинают считать себя экспертами и отвергают рекомендации специалистов. Мошенники могут использовать эту уверенность в своих силах, предлагая жертве информацию, которая кажется логичной и согласуется с тем, что жертва уже знает (или думает, что знает). Жертва, переоценив свою компетентность, не обращается к настоящим специалистам, и мошенник получает свободу действий.

Культурные и языковые барьеры также увеличивают уязвимость определённых групп населения. Люди, для которых русский язык не является родным, люди из меньшинств, люди, живущие далеко от основных культурных и правовых центров, часто менее осведомлены о том, как функционирует система. Они могут быть менее знакомы с юридической терминологией, менее знакомы с процедурами, менее знакомы с правами и обязанностями, которые возникают при совершении сделок с недвижимостью. Мошенники активно ищут такие группы, видя в них более лёгкие мишени.

Существует также психологический фактор, который можно назвать наивным оптимизмом. Люди часто верят, что с ними не может произойти что-то плохое, что они защищены удачей, что преступники охотятся только на других людей. Эта вера в собственную защищённость делает их менее бдительными и менее готовыми принять серьёзные меры предосторожности. Когда начинают появляться первые признаки мошенничества, жертва часто предпочитает их игнорировать, так как они противоречат её убеждению в своей защищённости.

Социальная изоляция и недостаток поддержки также способствуют виктимизации. Люди, которые не имеют близких друзей или родственников, которым они могли бы рассказать о сделке и попросить совета, более уязвимы. Они не могут использовать социальную сеть как источник информации и проверки. Мошенники часто специально выбирают таких людей, зная, что их сложнее разоблачить, так как у них нет людей, которые могли бы подтвердить, что что-то идёт неправильно.

Финансовые ограничения и отчаяние также делают людей уязвимыми. Люди, которые отчаянно нуждаются в жилье, которые находятся в сложной финансовой ситуации, которые ищут способы получить быстрый доступ к капиталу, часто готовы принять большие риски. Мошенники используют это отчаяние, предлагая выход, который на самом деле ведёт к ещё большим потерям. Жертва, находясь в состоянии финансового отчаяния, часто рационализирует риски, убеждая себя, что мошенническая сделка — - это её лучший вариант.

Процесс виктимизации часто носит характер спирали. Первоначальная уязвимость жертвы используется мошенником для совершения первого акта манипуляции. Этот первый акт затем создаёт условия, которые делают жертву ещё более уязвимой для последующих манипуляций. Жертва становится всё более вовлечённой в схему, и её способность к сопротивлению снижается с каждым новым шагом. К тому времени, когда жертва осознаёт, что она является жертвой мошенничества, она уже настолько вовлечена в схему, что ей кажется, что отказ от участия приведёт к большим потерям, чем продолжение участия. Это психологическое состояние мошенники также активно используют, убеждая жертву продолжать участвовать в схеме для спасения уже потраченных ресурсов.

Социальный инжиниринг в контексте недвижимости

Социальная инженерия, или социальный инжиниринг, представляет собой систему методов манипуляции человеческой психикой, применяемую мошенниками для получения конфиденциальной информации, доступа к документам или совершения иных действий, которые не были бы совершены при критичном отношении к ситуации. В контексте недвижимости социальный инжиниринг приобретает особую специфику, так как взаимодействие с недвижимостью по своей природе требует передачи значительного объёма персональной информации, документов и финансовых данных, а процедуры, связанные с недвижимостью, часто неизвестны среднестатистическому гражданину и потому кажутся сложными и официальными.

Одна из наиболее распространённых техник социального инжиниринга в сфере недвижимости заключается в создании так называемого «социального доверия» на основе видимости легитимности. Мошенник проводит тщательную подготовку, во время которой он собирает информацию о потенциальной жертве из открытых источников. Он может исследовать её присутствие в социальных сетях, изучить её профессиональное прошлое, определить её социальный статус и образовательный уровень. На основе этой информации мошенник разрабатывает и адаптирует свой коммуникационный стиль и предложения таким образом, чтобы они выглядели уникально приспособленными к личности жертвы. Если жертва является пенсионеркой с высшим образованием, мошенник будет использовать более формальный и «уважительный» стиль общения, ссылаться на сложные юридические понятия, создавая впечатление компетентности. Если жертва является молодым человеком без специального образования в области права, мошенник будет использовать более доступный язык, но при этом будет создавать впечатление, что он помогает жертве избежать сложных и запутанных бюрократических процедур.

Другая ключевая техника социального инжиниринга — - это создание искусственного ограничения времени. Мошенник может сообщить жертве, что выгодное предложение по недвижимости доступно только в течение ограниченного времени, что другие потенциальные покупатели уже интересуются этой квартирой, или что продавец готов снизить цену только при немедленном решении. Психологически, когда человек ощущает, что у него мало времени для принятия решения, его критическое мышление снижается. Он начинает полагаться на интуицию, на первое впечатление, на рекомендации мошенника, вместо того чтобы провести тщательное исследование и консультацию со специалистами. Жертва переходит в режим так называемого «сужения внимания», при котором она сосредоточивается только на положительных аспектах предложения и игнорирует потенциальные риски. Мошенники используют эту психологическую особенность настолько эффективно, что жертвы часто подписывают документы, не прочитав их полностью, только потому что мошенник создал впечатление спешки.

Техника «авторитетного посредника» также широко используется в контексте недвижимости. Мошенник может представиться как представитель банка, работник органов опеки и попечительства, государственного учреждения или авторитетной компании. Мошенник может использовать форменную одежду, служебные удостоверения (которые часто являются поддельными), официальное письмо с поддельным логотипом организации, или просто уверенно произносить специальную терминологию. Жертва, услышав от человека, который представляется представителем государственного органа или авторитетной организации, что ей необходимо срочно предоставить определённые документы или совершить определённые действия, часто не подвергает это сомнению. Она может подумать: «Если бы это была аферистка, они бы не претендовали на официальность. Видимо, это действительно законная процедура». Реальность же часто противоположна: более искушённый преступник и скорее будет представляться как официальное лицо, чем маргинальный преступник.

Социальный инжиниринг часто использует так называемую «норму взаимности». Когда мошенник предоставляет жертве что-то ценное (информацию, совет, услугу), жертва испытывает психологическое обязательство дать ему что-то взамен. Например, мошенник может бесплатно предоставить консультацию о рынке недвижимости, дать рекомендации по выбору квартиры, или помочь жертве разобраться в документах. Жертва, благодарная за эту помощь, начинает ощущать себя должником перед мошенником. Когда мошенник затем просит передать ему определённые документы, оформить доверенность, или позволить ему представлять интересы жертвы в суде, жертва часто соглашается, так как она не хочет «выглядеть неблагодарной» и хочет отблагодарить мошенника за его помощь.

Техника «персонализированного сочувствия» также эффективна в контексте недвижимости. Мошенник может рассказать жертве историю о том, как он сам когда-то был в сложной ситуации, как ему помогла информация или действия, которые он теперь предлагает жертве. Он может выражать сочувствие к ситуации жертвы, её тревогам и её желаниям. Это создаёт ощущение, что мошенник — - это не враг, а скорее товарищ, который понимает проблемы жертвы и хочет помочь. Жертва, услышав сочувствующий голос и учитывая информацию о том, что мошенник прошёл через что-то подобное, склонна доверять ему и следовать его рекомендациям.

Информационная асимметрия также активно используется в социальном инжиниринге. Мошенник осознанно создаёт ситуацию, при которой жертва располагает намного меньшей информацией, чем он сам. Он может говорить о юридических процедурах, используя специальную терминологию, которую жертва не полностью понимает. Он может ссылаться на закон, который предусматривает определённые требования, на самом деле либо искажая закон, либо просто его выдумывая. Жертва, не имея достаточных знаний для проверки информации, полагается на слова мошенника. Даже когда жертва пытается проверить информацию, она часто получает противоречивые ответы из разных источников, что ещё больше усиливает её уверенность в том, что система сложна и она должна полагаться на помощь компетентного мошенника.

Техника «постепенного расширения просьб» или так называемого «ноги в дверь» также используется в социальном инжиниринге в контексте недвижимости. Мошенник начинает с малого: просит жертву подписать относительно безвредный документ, предоставить небольшой объём информации, или совершить небольшую финансовую операцию. Жертва соглашается, так как просьба кажется разумной. Затем мошенник постепенно расширяет свои просьбы: просит больше информации, предлагает более серьёзные действия, требует доступа к более чувствительным данным. Жертва, уже согласившись с первыми просьбами и создав мысленную модель мошенника как надёжного человека, часто продолжает соглашаться и с последующими просьбами. По психологическому механизму согласованности с собой, жертва предпочитает считать себя последовательной, чем пересмотреть свою оценку мошенника.

Техника «фантомной поддержки» также эффективна. Мошенник может создать впечатление, что существуют другие люди или организации, которые поддерживают его предложение или лояльны ему. Он может ссылаться на других клиентов, которые успешно совершили подобные сделки, показывать письма с благодарностью (часто поддельные), или просто утверждать, что множество людей в похожей ситуации совершили подобные действия. Это создаёт ощущение, что предложение мошенника общепринято и безопасно, что «все так делают», и жертва будет выглядеть странно или наивно, если откажется.

Социальный инжиниринг также часто включает техники манипуляции через социальные сети и цифровые коммуникации. Мошенник может создать поддельный профиль в социальной сети, выдавая себя за представителя легальной компании или государственного органа. Жертва, видя официальный язык, служебное фото и другие признаки легитимности, может не заподозрить подвох. Мошенник может отправить жертве сообщение, от имени организации, с просьбой подтвердить определённые данные или перейти по ссылке для получения важной информации. Жертва, полагая, что она общается с официальным представителем, предоставляет информацию или переходит по ссылке, которая может быть фишинговой страницей, созданной для кражи её данных.

Техника «намёка на беду» также используется в социальном инжиниринге. Мошенник может сообщить жертве, что если она не совершит определённое действие, она столкнётся с негативными последствиями. Например, он может сказать, что если жертва не подпишет определённый документ или не переведёт определённую сумму денег, её сделка может быть аннулирована, её квартира может быть конфискована, или она может столкнуться с юридическими проблемами. Это создаёт чувство тревоги и спешки у жертвы, что побуждает её действовать без тщательного анализа ситуации. Жертва может совершить действие, которое при спокойном размышлении она бы никогда не совершила.

Социальный инжиниринг также может использовать техники манипуляции через сексуальное или романтическое внимание. Хотя это менее распространено в контексте чисто деловых отношений, но в некоторых случаях мошенник может установить романтические или дружеские отношения с жертвой, чтобы завоевать её доверие и впоследствии манипулировать ею в контексте недвижимости. Жертва, ощущая близость и привязанность к мошеннику, может быть менее критична к его предложениям и более склонна к тому, чтобы помочь ему или дать ему то, что он просит.

Важно отметить, что социальный инжиниринг в контексте недвижимости часто работает не благодаря глупости жертвы, а благодаря нормальным психологическим особенностям человека. Жертвы часто являются умными и образованными людьми, но они попадаются на социальный инжиниринг, потому что он использует универсальные психологические механизмы, которые работают на большинство людей: стремление к доверию, желание избежать риска, неопределённость перед неизвестным, тревога и спешка. Понимание этих механизмов критически важно для граждан, так как позволяет им осознать, что они сами по себе не лучше и не хуже защищены от социального инжиниринга, чем другие люди, и что для защиты от него требуется не выше интеллекта, а наоборот, осознание этих механизмов и развитие навыков здорового скептицизма при взаимодействии с предложениями, которые кажутся слишком удобными или слишком срочными.

Глава 3. Экономика преступления: зачем это выгодно

Как мошенники зарабатывают на схемах

Мошенничество на рынке недвижимости представляет собой не спонтанную или импульсивную деятельность, а хорошо рассчитанную экономическую операцию. Для преступников это не просто преступление в классическом понимании слова, а инвестиционный проект, где цена входа, ожидаемый доход и риск просчитаны заранее. Понимание того, каким образом преступники извлекают прибыль из мошеннических схем, позволяет лучше осознать масштабность проблемы и причины, по которым эта деятельность столь привлекательна для преступников. Экономическая выгода, получаемая мошенниками, не сводится к простому присвоению денежных средств жертвы. Структура дохода многослойна и включает в себя различные компоненты, каждая из которых генерирует отдельный поток дохода.

Первичный источник дохода составляет прямое присвоение недвижимого имущества. Когда мошеннику удаётся, посредством судебного решения или реорганизации прав собственности, получить контроль над квартирой, он становится владельцем активов, стоимость которых в крупных городах исчисляется миллионами рублей. Однако немедленная перепродажа такого имущества опасна, так как новый покупатель может впоследствии обнаружить, что его данные были выстроены на поддельных документах. Поэтому мошенники часто используют более сложные механизмы реализации. Они могут передать квартиру третьему лицу через законную сделку, но на самом деле осуществив передачу с привлечением ещё одного слоя документов, которые затемняют происхождение имущества. Они могут сдать квартиру в аренду долгосрочно, получая регулярный доход, при этом остаток стоимости имущества становится как бы «резервным» активом, который может быть реализован позже. В некоторых случаях мошенники не реализуют квартиру вообще, а используют её как залог для получения кредита. Банк, выдавая кредит под залог легитимной недвижимости, не подозревает, что на самом деле он выдаёт кредит под залог имущества, полученного преступным путём. Мошенник получает наличные денежные средства и затем может не платить по кредиту, позволяя банку переживать потери. Эти различные методы реализации добытой недвижимости показывают, что для мошенника квартира является не просто одноразовым источником дохода, а многофункциональным активом, который может быть использован несколько раз и несколькими способами.

Вторичный источник дохода состоит из денежных средств, которые мошенники получают от жертвы во время осуществления преступной схемы. Обычно эти денежные средства маскируются как легитимные платежи за различные услуги. Жертва может быть убеждена, что она платит за услуги риэлтора, за юридическую консультацию, за оформление документов, за проверку истории имущества, за страховку, за регистрацию прав. Каждая такая услуга извлекает из жертвы определённую сумму денег. Сумма отдельного платежа может быть относительно небольшой — - от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей — - но в результате совокупность этих платежей может составить значительную сумму. Кроме того, в некоторых случаях мошенники убеждают жертву внести авансовый платёж за ещё не завершённую сделку или внести залоговый взнос для «резервирования» имущества. Если скла добра, жертве затем объясняется, что сделка не состоялась по различным причинам, и аванс «использован» для оплаты услуг юристов, государственных комиссий или других расходов. Таким образом, мошенник извлекает денежные средства из жертвы вне зависимости от того, был ли ему удалось присвоить саму недвижимость.

Третий источник дохода связан с участием специалистов, которые вовлечены в мошеннические схемы в качестве сообщников. Эти специалисты — - адвокаты, нотариусы, кадастровые инженеры, работники регистрационных органов — - получают компенсацию за свои услуги. Размер этой компенсации варьируется в зависимости от масштаба схемы и роли конкретного специалиста. Адвокат, который готовит исковое заявление и представляет интересы мошенника в суде, может получить от нескольких десятков тысяч до сотен тысяч рублей за одно дело. Нотариус, который удостоверяет поддельный документ, может получить взятку от нескольких тысяч до десятков тысяч рублей. Работник регистрационного органа, который вносит незаконную запись в реестр, может получить ещё бо́льшую сумму. Понимание того, что мошенник должен поделиться частью дохода с этими специалистами, объясняет, почему мошенничество столь масштабно — - оно требует сложной системы взаимовознаграждения, в которой каждый участник имеет финансовый интерес в успехе схемы. Дополнительно, система взаимовознаграждения также служит как механизм обеспечения молчания. Каждый участник имеет что скрывать, и это взаимное осознание того, что все вовлечены в преступление, служит мощным стимулом к сохранению тайны и отказу от сотрудничества с правоохранительными органами.

Четвёртый источник дохода связан с работой «промежуточных» лиц и посредников. Часто между мошенником, организующим схему, и специалистами, которые её исполняют, находятся промежуточные звенья — - люди, которые координируют работу, собирают информацию, осуществляют контакт с жертвой, ведут переговоры. Эти люди также получают компенсацию, часто в виде процента от извлечённого дохода. Такая система комиссионных выплат позволяет мошеннику, организующему схему, масштабировать свою деятельность без необходимости лично взаимодействовать с каждым участником. Вместо этого он может нанять нескольких менеджеров, которые координируют работу групп специалистов. Это напоминает структуру лидерской многоуровневой системы маркетинга, но вместо продажи товаров используется преступная схема. Мошенник, находящийся на вершине такой пирамиды, может контролировать деятельность, охватывающую десятки жертв, получая при этом долю от каждой успешной операции.

Пятый источник дохода связан с предоставлением консультационных услуг и обучением. Парадоксально, но некоторые мошенники, набравшись опыта в совершении преступлений, начинают продавать свои знания другим. Они проводят семинары, создают видеокурсы, выпускают книги и руководства, в которых рассказывают о «эффективных методах» совершения сделок с недвижимостью. Хотя явно они не говорят о мошенничестве, содержание их обучения часто содержит элементы техник манипуляции, недобросовестной регистрации и судебной тактики, которые могут быть использованы для совершения преступлений. Люди, которые платят за такое обучение, могут быть как потенциальными жертвами, которых обучают, как защитить себя (хотя часто обучение неэффективно), так и потенциальные преступники, которые учатся методам совершения мошенничества. Мошенник, предоставляющий такие услуги, получает доход как непосредственно от плата за обучение, так и косвенно, привлекая новых участников в свои мошеннические сети.

Шестой источник дохода связан с отмыванием денег. После того как мошенник извлёк доход из мошеннической схемы, этот доход часто необходимо легализовать, то есть создать видимость того, что деньги получены из легальных источников. Мошенник может использовать услуги специалистов по отмыванию денег, которые, в свою очередь, берут процент за свои услуги. Процесс отмывания может включать в себя создание фиктивных контрактов, инвестиции в легальный бизнес, рассеяние денежных средств между несколькими счетами и компаниями. Специалисты, занимающиеся отмыванием денег, получают компенсацию за этот процесс, часто в виде процента от отмываемой суммы. Цена за услугу отмывания может варьироваться от 10 до 30 процентов от суммы в зависимости от сложности схемы и степени риска. Хотя это может показаться значительной суммой, для мошенника, имеющего миллионные доходы от преступной деятельности, такой процент является приемлемой ценой за безопасность.

Седьмой источник дохода связан с использованием недвижимости в качестве базиса для получения кредитов и займов. После того как мошенник получил контроль над квартирой, он может использовать эту квартиру как залог для получения банковского кредита. Банк не подозревает, что квартира была получена преступным путём, и выдаёт кредит, полагая, что имущество является легальным. Мошенник может повторить эту операцию несколько раз, используя одну и ту же квартиру как залог у нескольких банков одновременно. Конечно, это требует создания видимости того, что квартира зарегистрирована на разных людей или что она была продана и передарена, но для мошенников, имеющих доступ к компрометированным чиновникам, это осуществимо. Теоретически, мошенник может получить кредиты на общую сумму, значительно превышающую стоимость самого имущества. Мошенник затем не платит по кредитам, позволяя банкам, страховым компаниям и фондам гарантирования вкладов нести убытки.

Восьмой источник дохода связан с использованием мошеннических схем как механизма для захвата имущества третьих лиц. Хотя это может звучать как просто перефразирование первичного дохода, в действительности речь идёт о более сложной динамике. Мошенник может участвовать в схемах, целью которых является не его личное обогащение, а облегчение захвата имущества другим мошенником или другой группировкой. В обмен на помощь, мошенник получает плату. Например, мошенник может помочь в подделке документов, в подготовке судебного дела, в подбору сообщников среди государственных чиновников. За это он получает прямую плату или долю от полученного имущества. Эта система создаёт сложную сеть взаимных обязательств между различными преступными группировками и индивидуальными преступниками.

Девятый источник дохода связан с использованием процесса банкротства как инструмента извлечения дохода. Мошеннические группировки могут инициировать процедуру банкротства, при которой имущество должника продаётся на торгах по сниженным ценам. Мошенники, имея предварительно подготовленные денежные средства и контакты, могут выиграть торги и приобрести имущество по цене, значительно ниже его рыночной стоимости. Разница между ценой закупки на торгах и рыночной стоимостью составляет доход. Кроме того, мошенники могут участвовать в процедуре банкротства не как покупатели, а как кредиторы, предоставив себя как имеющие требования к банкротящемуся должнику. В процессе банкротства их требования рассматриваются, и если они выигрывают в распределении конкурсной массы, они получают часть имущества должника.

Десятый источник дохода связан с использованием программ государственной поддержки жилья. Мошенники могут манипулировать программами жилищного субсидирования, программами поддержки многодетных семей, программами помощи молодым семьям. Они создают видимость того, что они или их фронтмены являются имеющими право на такую поддержку лицами, получают субсидии и льготы, а затем присваивают эти средства. В некоторых случаях мошенники используют реальных граждан, имеющих право на поддержку, манипулируя их для осуществления сделок, которые выгодны мошенникам. Например, семья может получить субсидию на покупку квартиры, мошенник убеждает их купить квартиру, которую рекомендует мошенник, а затем, посредством серии манипуляций и судебных процедур, мошенник присваивает эту квартиру. В некоторых случаях мошенники даже не присваивают саму квартиру, а присваивают денежные средства, выделенные в качестве субсидии.

Одиннадцатый источник дохода связан с использованием кредитной системы как инструмента. Мошенники могут создавать схемы, при которых покупатель привлекает ипотечный кредит для покупки квартиры, но на самом деле кредитные средства идут мошеннику, а квартира передаётся продавцу, который также находится под контролем мошенника. Результат этого — - деньги остаются у мошенника, а банк имеет залог на квартиру, которая в действительности может быть в руках совершенно другого лица. Когда заёмщик не может платить по кредиту, банк инициирует процедуру взыскания. На торгах имущество продаётся, и мошеннику не нужно платить по кредиту, так как он никогда не был реальным контрагентом.

Двенадцатый источник дохода — - это не прямой доход, но экономия на издержках. Мошеннические группировки, встроенные в государственные органы и иные учреждения, значительно снижают свои издержки. Когда мошенник работает через скомпрометированного чиновника, он не платит рыночную цену за услугу, а платит только взятку, которая обычно составляет небольшую часть стоимости услуги. Например, если регистрация прав собственности обычно требует оплаты государственной пошли