автордың кітабын онлайн тегін оқу Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. Учебное пособие
О.А. Романова

Үзіндіні оқу

Подписка подключится сразу. Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с подключением и Условиями.

Кітап туралы Дәйексөздер14 Қазір оқып жатыр33 Тегін фрагмент

Правовое регулирование земельно-имущественных отношений

Учебное пособие

Ответственный редактор
кандидат юридических наук, доцент
О. А. Романова

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 349.4(470+571)

ББК 67.407.1(2Рос)

П68

Рецензенты:

Нигматуллина Э. Ф., доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета;

Власенко В. Н., кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия имени В. М. Лебедева.

Ответственный редактор кандидат юридических наук, доцент О. А. Романова.

В предлагаемом учебном пособии в соответствии с требованиями ФГОС ВО раскрываются особенности правового регулирования земельно-имущественных отношений в Российской Федерации и практики применения земельного и смежного законодательства.

Нормативные акты приведены по состоянию на 1 декабря 2024 г.

Для студентов высших учебных заведений, обучающихся по программам бакалавриата, специалитета, магистратуры, аспирантов, преподавателей юридических вузов, работников законодательной, исполнительной и судебной власти, а также для всех интересующихся земельно-имущественными отношениями.

УДК 349.4(470+571)

ББК 67.407.1(2Рос)

АВТОРСКИЙ КОЛЛЕКТИВ

Амашукели Светлана Александровна, ассистент кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 2 (2.2)

Ведышева Наталия Олеговна, канд. юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 2 (2.3)

Воронина Наталья Павловна, д-р юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 4

Выпханова Галина Викторовна, д-р юрид. наук, проф. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 5

Гаврилюк Мария Никитична, канд. юрид. наук, доц. кафедры градостроительства и пространственного развития ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» — глава 1 (1.4)

Лиманская Анна Петровна, канд. юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 3

Максимова Екатерина Анатольевна, канд. юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 2 (2.1)

Романова Ольга Александровна, канд. юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — введение, глава 1 (1.1, 1.2)

Рыбаков Михаил Александрович, канд. юрид. наук, доц. кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) — глава 1 (1.3)

ВВЕДЕНИЕ

Предлагаемое учебное пособие «Правовое регулирование земельно-имущественных отношений» подготовлено коллективом авторов кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) в целях научного и методического обеспечения учебной дисциплины «Правовое регулирование земельно-имущественных отношений» для обучающихся по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата).

Целью освоения учебной дисциплины «Правовое регулирование земельно-имущественных отношений» является формирование у обучающихся углубленных знаний об особенностях правового регулирования земельно-имущественных отношений в Российской Федерации и практики правоприменения; навыков толкования правовых норм земельного и смежного законодательства, регулирующих земельно-имущественные отношения, и их применения к конкретным практическим ситуациям, в том числе при разрешении земельно-имущественных споров.

Содержание представленного курса охватывает наиболее актуальные и сложные вопросы правового регулирования земельно-имущественных отношений в Российской Федерации, основанные на анализе действующего законодательства и материалов судебной практики.

Учебное пособие включает 5 глав, где в том числе рассмотрены вопросы образования и юридической идентификации земельного участка, особенности возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, особенности применения законодательства при прекращении прав на земельные участки и ограничения использования земельных участков при установлении зон с особыми условиями использования территорий; показаны особенности совершения сделок с земельными участками, оценки земли и установления платы за использование земельных участков.

Учебник адресован обучающимся и преподавателям юридических вузов, работникам законодательных, исполнительных и судебных органов власти, практикующим юристам и всем интересующимся правовым регулированием земельно-имущественных отношений.

Авторский коллектив выражает благодарность Нигматуллиной Эльмире Фаатовне, профессору кафедры экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского (Приволжского) федерального университета, доктору юридических наук, доценту; и Власенко Валерию Николаевичу, доценту кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия при Верховном Суде Российской Федерации, кандидату юридических наук, доценту.

Информационная поддержка представлена компанией «КонсультантПлюс».

Глава 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Особенности правового регулирования земельно-имущественных правоотношений

1.2. Земельный участок как объект земельно-имущественных отношений

1.3. Создание искусственных земельных участков на водных объектах

1.4. Особенности государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на земельные участки

1.1. Особенности правового регулирования земельно-имущественных правоотношений

Земельно-имущественные правоотношения составляют большую часть всех земельных общественных отношений, в которых объекты земельных отношений выступают в качестве недвижимого имущества, которое может присваиваться различными субъектами.

Основным объектом земельно-имущественных отношений является земельный участок, который, в свою очередь, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) (далее — ГК РФ) одновременно является недвижимой вещью. При этом земельный участок, получив юридический статус недвижимого имущества, остается частью земли как природного объекта и природного ресурса, единственного места обитания человека, что и предопределяет основные особенности правового регулирования общественных отношений, возникающих в связи с использованием и оборотом земельных участков.

Знание, понимание и учет этих особенностей земельного участка необходимы для грамотного понимания и осуществления разнообразных земельно-имущественных отношений начиная с образования земельного участка и возникновения предусмотренных гражданским и земельным законодательством прав на него у конкретных субъектов, а также совершения с земельным участком различных действий и сделок.

В основе земельно-правового регулирования земельно-имущественных отношений лежат положения ст. 9 Конституции Российской Федерации, определяющей статус и публичное значение земли и других природных ресурсов в качестве основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, с одной стороны, а с другой стороны, Конституция РФ допускает нахождение природных ресурсов в различных формах собственности, включая частную. Таким образом, земля в виде земельных участков попадает в систему гражданско-правовых отношений, но с учетом публично-правового значения земли.

В Земельном кодексе РФ конституционные положения получают развитие в принципах земельного права, которые с помощью правовых средств реализуются в действующем земельном законодательстве путем установления различных условий, ограничений, требований, запретов и т. д. при осуществлении в том числе земельно-имущественных отношений.

Базовым способом земельно-правового воздействия на поведение участников земельно-имущественных отношений является установление правового режима земель и земельных участков, посредством которого обеспечивается реализация социально-экономической политики российского государства, рациональное использование земель в границах территории Российской Федерации, решаются вопросы государственного и местного значения, в конечном счете определяются права и обязанности субъектов земельно-имущественных отношений.

Установление правового режима земель и земельных участков непосредственно влияет на осуществление многих земельно-имущественных отношений, обусловливая систему прав на земельные участки, отнесенные к определенной категории земель, возможное ограничение их гражданского оборота, а также устанавливая возможность использования земельных участков для осуществления различных видов хозяйственной и иной деятельности, что непосредственно влияет на их спрос на рынке и осуществление гражданско-правовых сделок.

Правовой режим земель устанавливается с учетом принципа дифференцированного подхода, закрепленного в п. 10 ст. 1 ЗК РФ, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, влияющие на возможность использования земель и земельных участков. Данный принцип находит свое выражение в другом принципе, закрепляющем деление всех земель в Российской Федерации по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. То есть Земельный кодекс предусматривает возможность дифференциации и конкретизации правового режима земель и земельных участков с помощью других правовых средств, включая зонирование территорий, в рамках которого могут устанавливаться различные виды разрешенного использования земельных участков, отнесенных к одной категории земель1.

Особенности правового режима земель, предусмотренных Земельным кодексом категорий, устанавливаются особенной частью ЗК РФ, а также нормами других специальных федеральных законов и подзаконных актов, регулирующих отношения, возникающие при использовании соответствующих земель и земельных участков. Конкретизация правового режима определенных земель и земельных участков в границах территорий субъектов РФ и муниципальных образований может осуществляться законами соответствующих субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами (например, правилами землепользования и застройки поселений, городских и муниципальных округов, городов федерального значения).

В силу многофункциональности земли и возможности удовлетворения различных потребностей при использовании одной и той же части земной поверхности земельное законодательство предусматривает порядок изменения категории земель у земельного участка(-ов), установленный Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Разрешенное использование земельного участка может быть изменено в порядке, установленном Градостроительным кодексом в отношении земель, предназначенных для застройки, в отношении других земель — в соответствии с законодательством, регулирующим использование и охрану данных земель2.

Специфическими земельно-имущественными отношениями являются отношения по образованию и идентификации новых земельных участков, правовое регулирование которых осуществляется земельным, учетно-регистрационным и кадастровым законодательством.

Дуалистическая правовая природа земельного участка как объекта земельных отношений и недвижимой вещи обуславливает необходимость разграничения норм гражданского и земельного законодательства при правовом регулировании и реализации земельно-имущественных отношений, что также закреплено в ЗК РФ в качестве принципа земельного права (законодательства). По общему правилу, гражданское и земельное законодательство соотносятся как общее и специальное, но в каждой конкретной ситуации при выборе применяемой нормы на практике важно правильно определить вид правоотношения, его объектный и субъектный состав.

Земельное законодательство, имея в своей основе публичную направленность, вмешивается в частные земельно-имущественные отношения только в случаях необходимости обеспечения публичных интересов при реализации государственной социально-экономической и другой политики, а также в целях обеспечения жизни и здоровья граждан, их конституционных прав, охраны окружающей среды, объектов культурного наследия и т. п.

К основным правовым механизмам обеспечения вышеуказанных целей, помимо установления правового режима земель и земельных участков, относятся установление особенностей возникновения и осуществления прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности (государственной и муниципальной), включая ограничение оборотоспособности земельных участков; особенности и порядок прекращения и ограничения прав на земельные участки; особенности совершения определенных сделок, прежде всего с публично значимыми земельными участками (например, с земельными участками из состава сельскохозяйственных угодий); установление платы за использование земельных участков и ряд других.

Существенное влияние на регулирование и осуществление земельно-имущественных отношений оказывает градостроительное законодательство, обеспечивающее развитие территорий публичных образований не только в границах населенных пунктов, но и за их пределами при строительстве и эксплуатации объектов федерального, регионального и местного значения. Реализация градостроительной деятельности обеспечивается такими правовыми механизмами, как территориальное планирование, планировка территории, установление публичных сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, комплексное развитие территорий (КРТ).

Осуществление всех видов градостроительной деятельности может приводить к изменению назначения земельных участков, ограничению и прекращению законно возникших прав на земельные участки и находящиеся на них другие объекты недвижимости.

Таким образом, особенности правового регулирования земельно-имущественных отношений заключаются в учете специфики земли как природного объекта и природного ресурса, земельного участка как объекта земельных и гражданских правоотношений и состоят в синергетическом действии норм земельного, гражданского, градостроительного и иного смежного законодательства в зависимости от вида правоотношения и цели его регулирования.

1.2. Земельный участок как объект земельно-имущественных отношений

Понятие земельного участка

Земельный участок как объект земельно-имущественных правоотношений и недвижимая вещь имеет специфические особенности, существенно отличающие его от других недвижимых вещей. Такие особенности обусловлены физико-географическими факторами земли как природного объекта, качеством земли как природного ресурса и многофункциональной ролью земли как объекта правоотношений. Знание, понимание и учет этих особенностей земельного участка необходимы для грамотного осуществления разнообразных земельно-имущественных отношений начиная с образования земельного участка и возникновения предусмотренных гражданским и земельным законодательством прав на него у конкретных субъектов, а также совершения с земельным участком различных действий и сделок.

Земельный участок представляет собой часть земной поверхности (или поверхности земли), которая обособляется человеком для удовлетворения конкретных потребностей, которые юридически закрепляются в виде дополнительных характеристик земельного участка как объекта недвижимости в виде целевого назначения (категории земель) и вида разрешенного использования земельного участка. В отличие от других объектов недвижимости земельный участок не создается человеком, а образуется путем определения его границ на поверхности земли3. Причем определение границ земельного участка непосредственно зависит от вида деятельности, для осуществления которой он образуется, т. е. от цели образования земельного участка.

Легальное понятие земельного участка в настоящее время установлено в двух кодексах Российской Федерации — Земельном и Гражданском.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ, Земельный кодекс) в ст. 6 определяет земельный участок как объект прав на землю и недвижимую вещь, которая представляет собой «часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи». Данное понятие было введено в ЗК РФ Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ4 и вступило в силу с 1 марта 2015 г.

В Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ, Гражданский кодекс) понятие земельного участка было введено вместе с гл. 6.1 «Недвижимые вещи» Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ5 и вступило в силу с 1 сентября 2022 г. Согласно ст. 141.2. ГК РФ под земельным участком как недвижимой вещью признается «часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом». Следует обратить внимание, что аналогичное определение содержалось в Земельном кодексе до 1 марта 2015 г. и было отменено в связи с введением действующего понятия. Сложившаяся коллизия базовых кодексов в части двух дефиниций земельного участка представляется неприемлемой для единообразного понимания и применения действующего гражданского и земельного законодательства и может приводить к ошибкам при осуществлении земельно-имущественных правоотношений. В целях предотвращения конфликтных и незаконных действий важно понимать, какое определение ближе к сущности земельного участка и какое это имеет юридическое значение.

В гражданско-правовом понятии земельного участка как недвижимой вещи в качестве его квалифицирующего признака указано только на необходимость определения границ конкретного земельного участка. Безусловно, местоположение границ земельного участка имеет основное юридическое значение для идентификации земельного участка на местности и определения его площади, позволяющее разграничить права смежных правообладателей. Однако часть земной поверхности только с определенными границами не может еще быть ни объектом каких-либо правоотношений, ни тем более объектом недвижимости, поскольку в данном определении отсутствует характеристика его функционала или назначения, т. е. вида его возможного использования. А именно возможность использования земельного участка для осуществления конкретной деятельности определяет интерес к нему, востребованность на рынке, соответственно, его стоимость и участие в гражданском обороте. Именно такое понимание земельного участка как объекта вещных правоотношений находит свое применение в судебной практике.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении от 11 июня 2024 г. № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И. А. Ермака» указал, что «будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определен. Он должен иметь установленные в соответствии с законодательством границы, и должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота»6. Данную формулировку Конституционного Суда Российской Федерации уже использовал Верховный Суд в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31 июля 2024 г. № 305-ЭС24-4547 по делу № А40-36896/2021 при разрешении спора по установлению смежной границы двух участков7.

Поэтому земельный участок может стать недвижимой вещью только после установления ее дополнительных характеристик в виде категории земель и разрешенного использования. Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка являются основными элементами правового режима земельного участка, который с субъективной точки зрения устанавливает содержание прав и обязанностей любого правообладателя земельного участка по его использованию и определяет вид (виды) деятельности, которые можно на земельном участке осуществлять8. Это следует из положения ст. 7 Земельного кодекса, согласно которой правовой режим земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Установление правового режима земель и земельных участков является базовым способом правового регулирования земельных отношений, что следует из принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 Земельного кодекса (принцип деления земель на категории и принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель).

Таким образом, понятие земельного участка, установленное ст. 6 ЗК РФ, в большей степени соответствует сущности земельного участка как недвижимой вещи. То есть земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, обладает набором индивидуальных характеристик, необходимых для его юридической идентификации, которые не ограничиваются сведениями о местоположении его границ.

Перечень индивидуальных характеристик земельного участка как объекта недвижимости, подлежащих определению и внесению сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), как и других объектов недвижимости, установлен Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о ГРН) в ст. 8.

Все индивидуальные характеристики (сведения) объектов недвижимости Закон о ГРН подразделяет на основные и дополнительные. К основным характеристикам (сведениям), согласно п. 2 ст. 8 данного Закона, относятся характеристики, позволяющие определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков и уточнения местоположения границ ранее учтенных земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Основные характеристики земельного участка могут быть изменены только при его преобразовании в новые земельные участки (т. е. при образовании новых земельных участков), при уточнении границ ранее учтенных земельных участков, а также при исправлении реестровых ошибок в основных сведениях Росреестром в рамках соответствующих полномочий или на основании судебного решения.

К основным характеристикам земельного участка относятся:

• кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;

• описание местоположения границ земельного участка;

• площадь;

• кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), из которого (которых) образован земельный участок (далее — исходный земельный участок);

• кадастровые номера расположенных в границах земельного участка объектов недвижимости.

К основным характеристикам земельного участка, идентифицирующим его положение на местности и подлежащим определению в целях постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, относятся описание местоположения границ земельного участка и его площадь. Площадью земельного участка, в соответствии с п. 9 ст. 22 Закона о ГРН, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. То есть земельный участок — двухмерный объект! На данный признак земельного участка обращает внимание и Конституционный Суд Российской Федерации в вышеуказанном постановлении от 11 июня 2024 г. № 29-П, где Конституционный Суд подчеркивает, что в число характеристик земельного участка не включаются глубина, высота и объем. Возможность использования того, что находится под и над поверхностью земли при использовании земельного участка его правообладателем, по общему правилу, определяется ст. 261 ГК РФ и конкретизируется правовым режимом земельного участка в соответствии с земельным, градостроительным, экологическим, природоресурсным и иным законодательством, устанавливающим требования, связанные с использованием данного земельного участка в зависимости от его разрешенного использования и осуществляемой в его рамках деятельности.

Определение границ земельного участка

Требования к определению и описанию основных характеристик земельного участка установлены Законом о регистрации недвижимости и Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Описание местоположения границ земельного участка в целях внесения сведений о них в ЕГРН при осуществлении государственного кадастрового учета предполагает наличие определенных на местности границ земельного участка.

Определение границ земельного участка, находящегося в публичной собственности, осуществляется при его образовании и заключается в предварительном проектировании местоположения границ земельного участка, выносе границ на местность в соответствии с утвержденными проектными документами и геодезическом определении местоположения установленных на местности границ земельного участка в процессе осуществления кадастровых работ, включающих межевание границ земельного участка.

Для определения границ образуемых земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности, их правообладателями утверждение проектных документов не требуется. Местоположение границ образуемых земельных участков определяется по воле правообладателя с учетом требований земельного и смежного законодательства к образованию земельных участков.

Во всех случаях определение границ земельных участков осуществляется в соответствии с условиями и требованиями, установленными ЗК РФ, ГрК РФ, Законом о ГРН, другими федеральными законами, подзаконными актами и муниципальными правовыми актами (ПЗЗ) в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования образуемого земельного участка. Несоблюдение установленных требований к образованию земельных участков и определению их границ является основанием отказа в осуществлении государственного кадастрового учета образуемых земельных участков.

Проектирование границ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании подготовки и утверждения документов, указанных в ст. 11.3 ЗК РФ. К ним относятся:

• проект межевания территории (ПМТ), утвержденный в соответствии с ГрК РФ;

• проектная документация лесных участков;

• утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, порядок подготовки и утверждения которой установлен ст. 11.10 ЗК.

Проект межевания территории является одним из видов документации по планировке территории, подготовка и утверждение которого осуществляется в соответствии с гл. 5 ГрК РФ (Планировка территории). Подготовка проекта межевания территории осуществляется, как правило, вместе с проектом планировки территории, но в установленных Земельным кодексом случаях проект межевания территории может разрабатываться самостоятельно в целях образования новых земельных участков и уточнения границ ранее учтенных земельных участков на застроенных территориях.

Проект межевания территории является публичным нормативным документом, определяя границы образуемых земельных участков или уточняя границы ранее учтенных земельных участков, поэтому после утверждения в установленном ГрК РФ порядке может существенно влиять на земельно-имущественные права граждан и юридических лиц. При выявлении нарушения прав лицо, права которого нарушены утвержденным проектом межевания территории, может оспорить его в суде в части, нарушающей права лица. Кроме того, в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях могут быть установлены правила корректировки ПМТ в досудебном порядке при выявлении ошибок и нарушений требований законодательства. Так, например, в Москве корректировка утвержденного ПМТ осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 декабря 2017 г. № 1089-ПП «Об утверждении Порядка подготовки, согласования и утверждения проектов межевания территории, подготавливаемых в виде отдельного документа в городе Москве»9.

ЗК РФ устанавливает случаи образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. К ним относятся:

• образование земельных участков из земельного участка, предоставленного для комплексного развития территории (КРТ);

• образование земельных участков из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;

• образование земельных участков для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения;

• образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ10, и образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

То есть в перечисленных случаях границы образуемых земельных участков определяются исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Требования к схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории установлены ст. 11.10 ЗК РФ.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее — Схема) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории, где указывается площадь каждого образуемого земельного участка, и, в случае если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка Схемы может обеспечиваться уполномоченным органом публичной власти или заинтересованным лицом в случаях, установленных ст. 11.10 ЗК РФ.

Подготовка Схемы осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), проекта планировки территории, землеустроительной документации, положений об особо охраняемых природных территориях, наличия зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), земельных участков и территорий общего пользования, красных линий, существующих границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Схема утверждается решением исполнительного органа публичной власти, уполномоченного на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено ЗК РФ

Схема расположения земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, до ее утверждения подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности для утверждения проекта межевания территории.

Основаниями для отказа в утверждении Схемы являются:

• несоответствие Схемы ее форме, формату или требованиям к ее подготовке;

• полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено Схемой, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении Схемы, срок действия которого не истек;

• разработка Схемы с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам;

• несоответствие Схемы утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

• разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

• расположение земельного участка, образование которого предусмотрено Схемой, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Срок действия решения об утверждении Схемы составляет два года.

Проектная документация лесных участков разрабатывается и утверждается в соответствии с требованиями Лесного кодекса РФ на основании лесохозяйственных регламентов. Образование лесных участков или их частей для предоставления в пользование в целях выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов и сооружений, являющихся их неотъемлемой частью, осуществляется на основании как проектной документации лесных участков, так и утвержденного проекта межевания территории для линейных объектов федерального, регионального или местного значения11.

Утвержденные вышеописанные документы являются основанием образования земельных участков из земель и земельных участков, находящихся в публичной собственности, и определения их границ на местности путем межевания. Понятие межевания земельных участков в действующем законодательстве отсутствует.

До 1 марта 2008 г.12 межевание осуществлялось в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.13, и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными руководителем Федеральной службы земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.14 Данные документы в настоящее время продолжают применяться в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с определением и уточнением границ земельных участков, образованных до 1 марта 2008 г.15

Согласно указанным документам, межевание представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

В соответствии с действующим кадастровым законодательством работы по межеванию входят в состав кадастровых работ, выполняемых кадастровыми инженерами. Согласно ст. 1 Закона о кадастровой деятельности при выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка.

Результатом кадастровых работ в отношении образуемого земельного участка или в связи с уточнением границ ранее учтенного земельного участка является межевой план. Понятие и требования к межевому плану установлены ст. 22 Закона о ГРН. Согласно п. 1 указанной статьи межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из ЕГРН о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения о земельном участке или земельных участках.

Форма и состав сведений межевого плана, а также требования к его подготовке установлены приказом Росреестра от 14 декабря 2021 г. № П/059216.

Местоположение границ земельного участка в межевом плане устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т. е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Если в результате кадастровых работ при подготовке кадастровым инженером межевого плана уточняется местоположение смежных границ с соседними земельными участками, сведения о которых внесены в ЕГРН, обязательным приложением к межевому плану является акт согласования границ, т. е. местоположение смежных границ должно быть согласовано с правообладателями соответствующих участков. Порядок согласования границ, форма и требования к акту согласования границ установлены ст. 39 и 40 Закона о кадастровой деятельности.

Уточнение границ ранее учтенного земельного участка

Уточнение границ в порядке, установленном Законом о ГРН, возможно только в отношении так называемых ранее учтенных земельных участков.

Понятие ранее учтенных объектов недвижимости изначально было установлено в ст. 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре недвижимости), а сейчас содержится в п. 4 ст. 69 Закона о ГРН, где к ранее учтенным объектам недвижимости отнесены объекты, государственный учет которых осуществлен в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, т. е. до 1 марта 2008 г., а также права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с утратившим силу Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, к ранее учтенным земельным участкам относятся и участки, права на которые законно возникли до вступления в силу указанного выше закона (31 января 1998 г.) и не были зарегистрированы.

Юридическое значение такой классификации земельных участков состоит в том, что в отношении ранее учтенных земельных участков априори считается, что их границы не определены в соответствии с действующим законодательством, а существующие сведения о местоположении границ ранее учтенного земельного участка и его площади носят недостоверный характер, при этом сведения о местоположении границ могут иметь ориентировочный или адресный характер без возможности определения границ таких участков на кадастровой карте. Сведения о площади таких земельных участков также могут не соответствовать сведениям, содержащимся в ЕГРН, которые были внесены на основании правоустанавливающих документов на земельные участки.

Наличие в Российской Федерации большого количества ранее учтенных земельных участков связано с тем, что до принятия Закона о кадастре недвижимости в земельном и учетно-регистрационном законодательстве отсутствовал на уровне закона порядок определения границ земельных участков. Земельные участки могли предоставляться гражданам без проведения работ по межеванию и определению координат поворотных точек границ земельного участка. Реализация права граждан на оформление в собственность земельных участков, предоставленных им до вступления в силу ЗК РФ для собственных нужд, установленная Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», до настоящего времени может осуществляться также без межевания таких земельных участков только на основании правоустанавливающих документов (ст. 49 Закона о ГРН).

Введение в 2006 г. упрощенного порядка переоформления гражданами ограниченных вещных прав на земельные участки, предоставленных им до вступления в силу ЗК РФ для собственных нужд, существенно увеличило число земельных участков в гражданском обороте с неопределенными основными характеристиками, что привело и приводит к возникновению большого количества судебных споров, связанных с установлением и уточнением границ смежных земельных участков. Особенностям рассмотрения таких земельных споров посвящены разделы многих обзоров Верховного Суда Российской Федерации17, в том числе специализированных, таких как уже упоминавшийся «Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010—2013 год», а также «Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета»18.

Если при согласовании границ смежных земельных участков возникает спор по местоположению смежной границы, тогда при рассмотрении такого спора следует учитывать позицию Верховного Суда РФ, высказанную в постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку установление смежной границы между земельными участками непосредственно влияет на права на земельные участки. Как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010—2013 годы», «рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ», т. е. является спором о праве.

Отсутствие достоверных сведений об основных характеристиках ранее учтенных земельных участков в ЕГРН приводит не только к конфликтам смежных правообладателей земельных участков и рискам при совершении сделок с такими земельными участками, но и существенно затрудняет осуществление органами публичной власти государственного и муниципального управления в сфере земельных и градостроительных отношений. Особенно остро эта проблема касается подготовки и утверждения документов территориального планирования в целях размещения объектов государственного и местного значения, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, на основании которых осуществляется строительство инфраструктурных объектов и застройка территорий муниципальных образований и городов федерального значения. При отсутствии достоверных сведений в ЕГРН о ранее учтенных объектах недвижимости, права на которые являются законно возникшими, при подготовке указанных документов наличие таких объектов может быть не учтено, земельные участки могут быть включены в границы земельных участков, предоставляемых для строительства предусмотренных данными документами объектов, и права соответствующих правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости будут нарушены.

Поэтому собственникам ранее учтенных земельных участков дано право однократно в заявительном порядке уточнить основные характеристики своих земельных участков путем проведения межевания существующих границ на местности и подготовки межевого плана земельного участка. С точки зрения Закона о регистрации данная процедура является осуществлением государственного кадастрового учета изменений основных характеристик ранее учтенного земельного участка в связи с уточнением границ. После уточнения границ земельный участок приобретает статус учтенного и границы его считаются определенными.

Целью уточнения границ является определение достоверных сведений об основных характеристиках ранее учтенных земельных участков, т. е. о местоположении границ земельного участка в виде координат поворотных точек участка и его площади.

Порядок определения границ при их уточнении в настоящее время установлен ч. 1.1 ст. 43 Закона ГРН («Особенности осуществления государственного кадастрового учета при уточнении границ земельных участков» — в ред. ФЗ от 13 июня 2023 г. № 248-ФЗ), согласно которой «при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более».

В этом случае допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в п. 32, 32.1 ч. 1 ст. 26 ФЗ о ГРН. В межевом плане приводится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, проверка обоснованности местоположения уточненных границ земельного участка, в том числе изменения площади уточненного земельного участка, если такое уточнение местоположения границ земельного участка не приводит к нарушению условий, указанных в п. 32 и 32.1 и 45 ч. 1 ст. 26 ФЗ о ГРН, государственным регистратором прав не осуществляется.

Уточнение границ ранее учтенных земельных участков по существу заключается в юридическом закреплении фактического сложившегося землепользования при отсутствии нарушений прав смежных правообладателей (при отсутствии спора по границам). То есть подразумевается, что данное землепользование сложилось не в результате самовольного занятия государственных и иных земель и земельных участков, в том числе непосредственно перед межеванием, что на практике случается. Такие действия граждан можно квалифицировать как злоупотребление правом на уточнение границ и как самовольное занятие земельного участка. Поэтому законодателем установлены формальные пределы уточнения границ, изложенные в указанных выше пунктах ст. 26 Закона о ГРН, при соблюдении которых государственный регистратор не вправе принять решение о приостановлении государственного кадастрового учета изменений основных характеристик земельного участка. Согласно указанным нормам, фактическое увеличение площади относительно содержащихся в ЕГРН сведений не должно превышать установленный минимальный размер земельного участка для его вида разрешенного использования, а если размер не установлен, то 10% от указанной в правоустанавливающих или других документах.

Вопросы установления и применения в судебной практике минимальных размеров земельных участков при их образовании и уточнении границ были достаточно подробно рассмотрены в литературе

...