автордың кітабын онлайн тегін оқу Комментарий к Федеральному закону «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (постатейный)
В. И. Солдатова, С. А. Соменков
О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
Комментарий к Федеральному закону (постатейный)
Информация о книге
УДК 349.4(470+571)(094.5.072)
ББК 67.407(2Рос)-3
С60
Изображение на обложке studiostoks / Shutterstock.com
Авторы:
Солдатова В. И., кандидат юридических наук, государственный советник Российской Федерации 1-го класса, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА);
Соменков С. А., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).
В настоящем издании комментария к Федеральному закону от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваются новые правила ведения садоводства, новые требования к использованию садоводческими и огородническими товариществами имущества общего пользования и другие законодательные новеллы.
При подготовке комментария использованы нормативные правовые акты по состоянию на 1 июня 2020 г.
Комментарий предназначен для использования в практической деятельности садоводческими и огородническими некоммерческими товариществами, гражданами, а также адвокатами, научными работниками, преподавателями и студентами.
УДК 349.4(470+571)(094.5.072)
ББК 67.407(2Рос)-3
© Солдатова В. И., Соменков С. А., 2021
© ООО «Проспект», 2021
СПИСОК СОКРАЩЕНИЙ И УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ
| АПК РФ | – | Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации |
| ВК РФ | – | Водный кодекс Российской Федерации |
| ГК РФ | – | Гражданский кодекс Российской Федерации |
| ГПК РФ | – | Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации |
| ГрК РФ | – | Градостроительный кодекс Российской Федерации |
| ЕГРИП | – | Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей |
| ЕГРЮЛ | – | Единый государственный реестр юридических лиц |
| ЗК РФ | – | Земельный кодекс Российской Федерации |
| КоАП РФ | – | Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях |
| ЖК РФ | – | Жилищный кодекс Российской Федерации |
| ЛК РФ | – | Лесной кодекс Российской Федерации |
| НК РФ | – | Налоговый кодекс Российской Федерации |
| РФ | – | Российская Федерация |
| ФЗ | – | федеральный закон |
| ФЗ «О банках и банковской деятельности» | – | Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» |
| ФЗ «О бухгалтерском учете» | – | Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» |
| ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» | – | Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» |
| ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | – | Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» |
| ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» | – | Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» |
| ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» | – | Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» |
| ФЗ «О землеустройстве» | – | Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» |
| ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» | – | Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» |
| ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» | – | Федеральный закон от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» |
| ФЗ «О некоммерческих организациях» | – | Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» |
| ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» | – | Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» |
| ФЗ «Об общественных объединениях» | – | Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» |
| ФЗ «О персональных данных» | – | Федеральный закон от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» |
| ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» | – | Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» |
| ФЗ от 05.05.2014 № 99-ФЗ | – | Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» |
| ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ | – | Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» |
| ФЗ от 31.12.2014 № 499-ФЗ | – | Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» |
| ЕГРН | – | Единый государственный реестр недвижимости |
| ЕГРЮЛ | – | Единый государственный реестр юридических лиц |
| СНТ | – | садоводческое некоммерческое товарищество |
| ОНТ | – | огородническое некоммерческое товарищество |
| ФИАС | – | федеральная информационная адресная система |
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд.
2. Настоящий Федеральный закон определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
________________________________
До вступления в силу комментируемого Закона № 217-ФЗ правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества, осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Этим законом предусматривались следующие организационно-правовые формы некоммерческих организаций, создаваемых в области садоводства, огородничества и дачного хозяйства:
– садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество;
– садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство;
– садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив.
Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ утратил силу с 1 января 2019 года в связи с принятием комментируемого Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ.
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 217-ФЗ, Закон) регулирует широкий круг отношений по ведению гражданами садоводства и огородничества. При этом Закон определяет, что ведение садоводства и огородничества осуществляется гражданами для собственных нужд. Это означает, что плоды, продукция, полученные гражданами в результате осуществления садоводства (огородничества), используются гражданами для их нужд, для семейного использования, а не для извлечения прибыли.
Понятие «садоводство» имеет различные значения. Так, Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 (в ред. Приказов Минэкономразвития России от 09.08.2018 № 418, от 04.02.2019 № 44), предусматривает понятие «садоводство» как осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур1.
Наряду с этим названный Классификатор включает термин «ведение садоводства», который означает осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей. Именно в этом значении Закон говорит о ведении гражданами садоводства и огородничества.
Закон определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, которые создаются гражданами для ведения садоводства и огородничества в соответствии с изменениями в ГК РФ. Из перечня разновидностей потребительских кооперативов, содержащихся в подпункте 1 п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ, были исключены садоводческие, огороднические и дачные кооперативы, а подпункт 4 пункта 3 этой же статьи был дополнен садоводческими и огородническими некоммерческими товариществами.
Некоммерческая организация – юридическое лицо, не имеющее извлечение прибыли в качестве цели деятельности и не распределяющее полученную прибыль между участниками (п. 1 ст. 50 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, гражданами для ведения садоводства и огородничества могут создаваться некоммерческих объединения в форме садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ. При этом следует сказать, что садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество является видом (разновидностью) товарищества собственников недвижимости.
Товарищество собственников недвижимости – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (Статья 123.12 Гражданского кодекса РФ).
В связи с этими изменениями в законодательстве возникает вопрос о необходимости внесения изменений в уставы садоводческих организаций, созданных до принятия и вступления в силу нового Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ответ на этот вопрос содержит часть 5 статьи 54 комментируемого Закона № 217-ФЗ, которая устанавливает, что учредительные документы, а также наименования организаций, созданных до вступления в силу Закона № 217-ФЗ, подлежат приведению в соответствие с ним при первом изменении учредительных документов указанных организаций. Учредительные документы (уставы) указанных организаций до приведения их в соответствие со статьями 1–28 Закона № 217-ФЗ действуют в части, не противоречащей Закону № 217-ФЗ.
Таким образом, согласно положениям частей 1–6 статьи 54 Закона № 217-ФЗ реорганизация не требуется для:
– садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ;
– садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих партнерств.
Указанные организации приводят свои учредительные документы, а также наименования в соответствие со статьями 1–28 Закона № 217-ФЗ при первом изменении учредительных документов таких организаций (часть 5 статьи 54 Закона № 217-ФЗ).
Вместе с тем необходимо учитывать, что в силу общих положений гражданского законодательства устав организации не может противоречить закону, в том числе специальному закону, устанавливающему особенности гражданско-правового положения отдельных юридических лиц. В связи с этим комментируемый Закон содержит положения, согласно которым учредительные документы некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 г., действуют только в части, не противоречащей Закону № 217-ФЗ.
Однако это правило не относится к садоводческим или огородническим кооперативам.
Созданные до дня вступления в силу комментируемого Федерального закона садоводческие или огороднические кооперативы должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости или должны привести свои уставы в соответствие с законодательством Российской Федерации о сельскохозяйственной кооперации при первом их изменении в случае принятия их членами решения об осуществлении деятельности по производству, переработке и сбыту продукции растениеводства или иной деятельности, не связанной с ведением садоводства и огородничества на садовых или огородных земельных участках.
Следует отметить, что Закон № 217-ФЗ не предусматривает необходимость внесения изменений в правоустанавливающие документы на имущество юридического лица2.
Статья 2. Правовое регулирование отношений в области ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд
Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
________________________________
Правовое регулирование отношений – процесс целенаправленного воздействия государства на общественные отношения при помощи специальных юридических средств и методов, которые направлены на их упорядочивание.
Правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется помимо комментируемого Федерального закона Конституцией РФ, гражданским, земельным, градостроительным, административным, уголовным и иным законодательством Российской Федерации.
Конституция РФ (статья 9) устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Эти нормы служат основой для земельного, гражданского, экологического законодательства. Кроме того, положения ст. 35 Конституции РФ предусматривают охрану права частной собственности, а также право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Важное значение имеют также и положения ст. 36 Конституции РФ, закрепляющие право граждан и их объединений иметь землю в частной собственности. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются различными федеральными законами. Прежде всего, необходимо назвать Гражданский кодекс РФ. Положения гражданского законодательства гарантируют гражданам (в том числе и садоводам и огородникам) неприкосновенность их имущества, используемого для ведения садоводства и отдыха, обеспечивают свободу при вступлении в члены некоммерческих организаций и при выходе из них. ГК РФ содержит общие положения о правах на землю, содержание и особенности осуществления которых устанавливаются земельным законодательством, регулирующим отношения в сфере использования и охраны земель, включая земли, на которых ведется садоводство и огородничество.
Так, статья 260 ГК РФ определяет основные правомочия собственников земельных участков. Они вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
ГК РФ устанавливает права собственника земельного участка на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).
Так, закон РФ от 21.02.1992 «О недрах» устанавливает, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью (ст. 1.2 Закона)3.
Вместе с тем собственники земельных участков (а также землепользователи, арендаторы земельных участков) имеют право осуществлять в границах данных земельных участков без применения взрывных работ использование для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых, имеющихся в границах земельного участка и не числящихся на государственном балансе, подземных вод, объем извлечения которых должен составлять не более 100 кубических метров в сутки, из водоносных горизонтов, не являющихся источниками централизованного водоснабжения и расположенных над водоносными горизонтами, являющимися источниками централизованного водоснабжения, а также строительство подземных сооружений на глубину до пяти метров в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Это право предоставлено ст. 19 Закона о недрах.
Общераспространенные полезные ископаемые – это песок, глина, гравий и другие полезные ископаемые, используемые в их естественном состоянии или с незначительной обработкой и очисткой для удовлетворения в основном местных хозяйственных нужд.
Под использованием для собственных нужд общераспространенных полезных ископаемых и подземных вод в целях настоящей статьи понимается их использование собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков для личных, бытовых и иных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд.
Ограничение их гражданских прав (в том числе права собственности) может иметь место только в связи с защитой чрезвычайно важных публичных интересов. Так, может производиться отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)).
Специальные нормы, регулирующие земельные правоотношения, содержит Земельный кодекс РФ. ЗК РФ содержит общие нормы о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе для ведения садоводства и огородничества), а также иные нормы. Согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Названные отношения относятся к земельным отношениям. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, а также муниципальные образования, субъекты Российской Федерации, Российская Федерация (п. 1 ст. 5 ЗК РФ). В соответствии с законодательством Российской Федерации земельные участки являются объектами как гражданских прав, так и земельных отношений.
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3 ст. 6 ЗК РФ).
Статья 11.3. Земельного кодекса РФ устанавливает порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Для этого необходимы следующие документы (один из них):
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса.
При этом в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.
Особенностью предоставления образуемых земельных участков для ведения садоводства и огородничества является отсутствие процедуры проведения торгов (подп. 3 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Кроме Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, осуществляется также и нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации4.
Так, согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации в состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:
1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (п. 9 ст. 35).
Отдельные особенности в части деятельности некоммерческих организаций садоводов и огородников устанавливаются федеральными законами. Например, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) устанавливает порядок согласования местоположения границ земельных участков (статья 39 Закона).
Помимо названных законов правовое регулирование отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества, осуществляется также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Назовем постановление Правительства Москвы и Правительства МО от 02.03.1999 № 151-16 «О порядке выбора и предоставления земельных участков для размещения садоводческих некоммерческих объединений жителей города Москвы» (вместе с «Положением о порядке выбора и предоставления земельных участков и оформления документации на земли, выделяемые из районных фондов перераспределения, для размещения садоводческих некоммерческих объединений, формируемых префектурами административных округов г. Москвы совместно с Государственным унитарным предприятием развития Московского региона г. Москвы»)5.
Нормативными правовыми актами органов местного самоуправления также регламентируются вопросы предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам. В качестве примера назовем решение Совета депутатов Пушкинского муниципального района Московской области решение от 18.02.2009 № 130/24 «О нормах предоставления гражданам земельных участков на территории Пушкинского муниципального района»6. Названный акт установил предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в муниципальной собственности земель.
Статья 3. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
1) садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
2) садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании;
3) хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;
4) огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
5) имущество общего пользования — расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества (далее также — товарищество);
6) земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования;
7) взносы — денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее — члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества;
8) территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее — территория садоводства или огородничества) — территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной в отношении этой территории документацией по планировке территории.
________________________________
Статья 3 комментируемого Закона раскрывает основные понятия, которые используются в тексте Закона.
Подпункт первый статьи 3 Закона содержит определение садового земельного участка.
Садовый земельный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.
Таким образом, Закон установил правовой режим использования садовых земельных участков, который допускает размещение на участках садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Рассмотрим эти понятия.
Понятие «садовый дом» введено комментируемым Законом в законодательство с 1 января 2019 г. Закон определяет садовый дом как здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.
Помимо садовых домов на садовых земельных участках могут размещаться жилые дома. Как следует из текста Закона, отличием садового дома от жилого дома является его сезонное использование, а также возможность временного (не постоянного) пребывания в нем граждан. Понятно, что садовый дом используется, как правило, в летний период времени.
Понятие жилого дома содержит Жилищный кодекс Российской Федерации (ст. 16 ЖК РФ)7.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 23 Закона)8. Садовый дом признается жилым домом и жилой дом – садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее – уполномоченный орган местного самоуправления). Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг необходимые документы:
а) заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом с указанием кадастрового номера садового дома или жилого дома и кадастрового номера земельного участка, на котором расположен садовый дом или жилой дом, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя;
б) выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее – выписка из Единого государственного реестра недвижимости), содержащую сведения о зарегистрированных правах заявителя на садовый дом или жилой дом, либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если право собственности заявителя на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, или нотариально заверенную копию такого документа;
в) заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Важное значение имеет вопрос о порядке согласования строительства садового дома или жилого дома.
В настоящее время согласно пункту 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек.
В соответствии с частью 1 статьи 51.1, частью 16 статьи 55 ГрК РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик выполняет следующие действия: подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, содержащее сведения, установленные частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ.
Затем в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти (орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома должно содержать сведения, установленные пунктами 1–5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 ГрК РФ, а также сведения о параметрах построенных (или реконструированных) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления. К уведомлению об окончании строительства прилагается также технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома9.
Помимо жилого дома и садового дома комментируемый закон предусматривает возможность размещения на садовом земельном участке хозяйственных построек, к которым относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Возникает вопрос: какими актами регулируются размеры хозяйственных построек и порядок их строительства?
Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами (статья 23 комментируемого закона). При этом размеры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, определенным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса. Количество надземных этажей не должно превышать трех этажей, высотой не более двадцати метров, жилой дом и садовый дом состоят из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Параметры хозяйственных построек, вспомогательных по отношению к жилым домам, определяются градостроительным регламентом.
Гаражи, подсобные сооружения, хозяйственные постройки, бытовые и иные сооружения, являющиеся объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту (жилому или садовому дому), должны создаваться без получения разрешения на строительство и без направления уведомления (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК).
При этом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.
Представление правоустанавливающего документа на земельный участок не требуется, если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано10.
Огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ огородный земельный участок предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Отсюда следует, что с 1 января 2019 года на огородном участке не допускается возведение объектов капитального строительства и, соответственно, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ.
Соответствующие позиции имеются в судебной практике. Примером может служить Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2019 по делу № 88-1415/201911.
Гражданка С. обратилась в суд с иском к администрации г. Куйбышева Новосибирской области о признании права собственности на хозяйственную постройку (погреб), указывая на то, что согласно договору аренды № от 30 августа 2013 г. использует земельный участок, расположенный по <адрес>, площадью 163 кв. м, с кадастровым №, под огородничество. На указанном земельном участке в 2017 году отдельно ею построен погреб для хозяйственных нужд общей площадью 29,0 кв. м.
Решением районного суда в удовлетворении исковых требований С. Было отказано. Согласно договору аренды земельного участка № от 30 августа 2013 г. арендодатель администрация Куйбышевского района предоставляет в аренду арендатору С. земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, местоположение: <адрес>, разрешенное использование – огородничество, сроком с 30 августа 2013 г. по 29 августа 2062 г.
Условиями вышеуказанного договора аренды земельного участка арендатору С. не предоставлено право возведения объектов капитального строительства.
На указанном земельном участке истцом С. в 2017 году построена хозяйственная постройка (погреб).
Администрацией г. Куйбышева проводились проверки соблюдения земельного законодательства в отношении арендуемого земельного участка.
Согласно актам проверки № 4 от 3 октября 2018 г. и от 20 мая 2019 г. земельный участок с разрешенным использованием под огородничество используется не по назначению, а именно, на указанном земельном участке возведено сооружение, обитое металлопрофилем, а также земельный участок используется как подъездной путь к смежному земельному участку, на котором расположен жилой дом.
Суд первой инстанции, установил, что хозяйственная постройка (погреб) имеет признак объекта недвижимости, при этом право на возведение объекта капитального строительства в виде хозяйственных строений и сооружений на арендованном земельном участке у истца отсутствует. В соответствии со статьями 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований о признании права собственности на хозяйственную постройку (погреб).
Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводом районного суда, так как он отвечает требованиям закона, регулирующего спорные правоотношения, соответствуют фактическим обстоятельствам.
Как установлено судами, как в момент возведения С. объекта недвижимости – хозяйственной постройки (погреб), так и в настоящий момент закон, устанавливая возможность нахождения на огородном земельном участке построек, указывает только на право строительства некапитального сооружения, которое по своим характеристикам не является объектом недвижимости, будучи по своему типу и конструкции временным сборно-разборным сооружением.
Имеющиеся в материалах дела документы – заключение оценщика ООО, техническое заключение – свидетельствуют, что по состоянию на апрель 2019 года С. на предоставленном в аренду земельном участке с назначением – огородничество, без разрешения арендодателя возведен спорный объект – хозяйственная постройка (погреб), которая является зданием, имеет фундамент, то есть хозяйственная постройка (погреб) имеет признак объекта недвижимости, так как она прочно связана с землей и перемещение объекта невозможно без соразмерного ущерба данной постройке.
Таким образом, возведенный истцом объект недвижимости к временным сборно-разборным зданиям и сооружениям не относится, а следовательно, спорный объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, не может подлежать государственному кадастровому учету и государственной регистрации.
Подпункт 5 ст. 3 комментируемого закона определяет имущество общего пользования.
Имущество общего пользования – расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения, использование которых может осуществляться исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твердых коммунальных отходов и иные потребности), а также движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.
Согласно приведенному определению, имущество общего пользования включает как движимое, так и недвижимое имущество (объекты капитального строительства и земельные участки общего назначения). Общее имущество может использоваться только в целях удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество. Это имущество может находиться только в границах территории ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд (т.е. располагается на территории товарищества). Например, объектом капитального строительства общего пользования может служить водонапорная башня на территории садоводческого товарищества.
Земельные участки общего назначения также входят в имущество общего пользования. На этих земельных участках могут располагаться, например, дороги, которые используются членами товарищества для проезда к своим участкам, а также различные постройки товарищества.
Статья 262 ГК РФ определяет использование земельных участков общего пользования. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
Пункт 12 ст. 85 ЗК РФ определяет, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
По смыслу комментируемого Федерального закона № 217-ФЗ правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории, например, для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам. Это подтверждается также и судебной практикой12.
В пункте 7 статьи 3 комментируемого Закона раскрывается понятие взносов членов товариществ.
Взносы – денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия в товариществе в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее – члены товарищества), на расчетный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества.
Приведенная норма является важной новеллой Федерального закона № 217-ФЗ: она вводит уплату взносов в безналичном порядке – только на расчетный счет товарищества13. Данное правило имеет целью ограничить использование денежных средств товарищества с нарушением законодательства (оплата работ исполнителям и подрядчикам без заключения договоров). Не секрет, что до вступления в силу Федерального закона № 217-ФЗ взносы принимались в наличной форме в кассу товарищества. При оплате взносов наличными денежными средствами довольно часто руководители СНТ использовали эти средства в личных целях.
Приведем пример из судебной практики. Гражданин Ч. являлся председателем правления СНТ «Нива». Он не оприходовал наличные денежные средства товарищества (взносы), а присвоил их, израсходовав на личные нужды. Приговором суда Ч. был привлечен к уголовной ответственности по ст. 160 УК РФ (присвоение или растрата)14.
Правило пункта 7 статьи 3 комментируемого Закона следует рассматривать во взаимосвязи с положениями статьи 14 Закона № 217-ФЗ, которая устанавливает виды взносов членов товарищества. Взносы членов товарищества могут быть следующих видов:
1) членские взносы;
2) целевые взносы.
Подробнее вопросы уплаты и целевого расходования взносов членов товарищества будут рассмотрены в комментарии к ст. 14 Закона.
В связи с уплатой взносов на расчетный счет товарищества в практике возникает вопрос об учете СНТ в целях налога на прибыль взносов его членов и платы от лиц, не являющихся его членами.
Для целей налога на прибыль организаций учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, установлены статьей 251 НК РФ. Перечень данных доходов является закрытым. Согласно пункту 2 указанной статьи НК РФ к таким доходам относятся целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и решений органов управления государственных внебюджетных фондов, а также целевые поступления от других организаций и (или) физических лиц, и использованные указанными получате
...
