В. И. Солдатова, О. А. Романова

Договор аренды в предпринимательской деятельности

Учебник для студентов и практиков

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.453(075.8)

ББК 67.404.2я73

С60

Авторы:
Солдатова В. И., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина(МГЮА), государственный советник Российской Федерации 1 класса;
Романова О. А., кандидат юридических наук, доцент, заместитель заведующего кафедрой экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

Учебник предназначен для магистрантов, обучающихся по программам подготовки юристов в сфере частного права, а также в сфере земельно-имущественных, градостроительных и природоресурсных отношений. Книга подготовлена преподавателями кафедры гражданского права и кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина.

Авторы уделили внимание проблемам применения законодательства, регулирующего арендные отношения в различных сферах деятельности (гражданское законодательство, земельное законодательство и др.). Дается характеристика видов договора аренды: договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия, договора финансовой аренды (лизинга), договора аренды земельного участка. Рассматриваются особенности договора аренды лесного участка и договора водопользования. При подготовке учебника активно использовались материалы судебной практики.

Законодательство приведено по состоянию на 1 января 2019 г.

Книга представляет интерес и для практикующих юристов.

УДК 347.453(075.8)

ББК 67.404.2я73

© Солдатова В. И., Романова О. А., 2019

© ООО «Проспект», 2019

Список сокращений

1. Государственные органы, международные организации

КС РФ — Конституционный Суд Российской Федерации

ВС РФ — Верховный Суд Российской Федерации

ВАС РФ — Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ФАС — Федеральный Арбитражный Суд

2. Законодательные акты

АПК РФ — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации

ГПК РФ — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации

ГрК РФ — Градостроительный кодекс Российской Федерации

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации

ВК РФ — Водный кодекс Российской Федерации

ЛК РФ — Лесной кодекс Российской Федерации

КоАП РФ — Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации

НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации

УК РФ — Уголовный кодекс Российской Федерации

Закон о банках — Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

Закон о Банке России — Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»

Закон о государственной регистрации недвижимости — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Закон о Конституционном суде — Федеральный конституционный закон от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации»

Закон о контрактной системе — Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения — Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Закон об особо охраняемых природных территориях — Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

Закон об отчуждении имущества — Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Закон об охране окружающей среды — Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

Закон об оценочной деятельности — Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Закон о приватизации — Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Закон об унитарных предприятиях — Федеральный закон от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»

Закон о лизинге — Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

Обращение к читателям

Учебник «Договор аренды в предпринимательской деятельности» предназначен для магистрантов, обучающихся по программам подготовки юристов в сфере частного права. Учебник подготовлен преподавателями кафедры гражданского права и кафедры экологического и природоресурсного права Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина. Структура и содержание учебника соответствуют программе дисциплины «Договор аренды в предпринимательской деятельности», реализуемой в Московском государственном юридическом университете имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Преподавание данной учебной дисциплины осуществляется в рамках магистерской программы «Магистр частного права» преподавателями кафедры гражданского права.

Авторы учебника уделили внимание дискуссионным вопросам законодательства, регулирующего арендные отношения в различных сферах (гражданское законодательство, земельное законодательство и др.). Каждая глава учебника содержит перечень компетенций («Знать», «Уметь», «Владеть»). В целях углубленного теоретического изучения студентами учебного материала в каждой главе учебника дается список рекомендуемой научной литературы, а также перечень основных нормативных правовых актов.

В целях реализации практико-ориентированного подхода к изучению студентами учебной дисциплины активно использовались материалы судебной практики. При этом в ходе анализа отдельных судебных решений обращается внимание на различные правовые позиции судов по конкретному вопросу. Перечень основных судебных актов приводится в конце каждой главы учебника.

Каждая глава учебника включает контрольные вопросы, которые служат средством оценки знаний студентов по каждой теме дисциплины.

Всю рекомендуемую литературу, а также нормативные правовые акты и судебные акты, содержит библиотека Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), а также СПС «КонсультантПлюс».

Д-р юрид. наук, профессор

Е. Е. Богданова

Глава 1.
Общая характеристика договора аренды

Знать: понятие и признаки договора аренды; место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров; нормативные акты, регулирующие арендные правоотношения; содержание договора аренды.

Уметь: проводить разграничение договора аренды от других гражданско-правовых договоров; определять предмет договора аренды и его существенные условия.

Владеть: навыками и компетенциями, необходимыми для решения проблем, связанных с применением нормативных актов об аренде.

§ 1. История правового регулирования аренды. Развитие законодательства об аренде в советском гражданском праве.

§ 2. Правовое регулирование арендных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации. Понятие договора аренды. Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров. Юридическая природа договора аренды.

§ 3. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды (предмет, срок, плата). Стороны договора аренды.

§ 4. Основные права и обязанности сторон по договору аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды. Договор субаренды.

§ 5. Порядок расторжения (изменения) договора аренды.

§ 1. История правового регулирования аренды.
Развитие законодательства об аренде в советском гражданском праве

Договор аренды является одним из наиболее распространенных в деятельности коммерческих организаций договоров. Это неслучайно: во-первых, данный договор возник много столетий назад и был известен еще римскому праву. Во-вторых, причина широкого использования договора аренды состоит в его особенностях, позволяющих субъектам предпринимательской деятельности использовать различные виды имущества в своих интересах в течение определенного срока, не приобретая это имущество в собственность.

Рассмотрим кратко историю правового регулирования аренды.

В литературе справедливо отмечается, что договор аренды относится к числу классических договорных конструкций, известных еще со времен римского права. Римское право рассматривало наем вещей в качестве самостоятельного вида договора найма (locatio-conductio). Римскому праву были известны различные виды найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы или подряд (locatio-conductio operis). Для этих видов найма было характерно, что в обязанность одной стороны входило предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а она должна была уплатить предоставившей имущество стороне вознаграждение1.

Прообразом современного договора аренды (имущественного найма) является договор найма вещей в римском праве. Договор найма вещей (locatio-conductio rerum) предусматривал обязанность одной стороны (наймодателя — locator) предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) определенную вещь для временного пользования, а обязанностью другой стороны было уплатить за пользование вещью вознаграждение и возвратить вещь в сохранности наймодателю.

Римское право признавало в качестве предмета имущественного найма недвижимые и движимые вещи. Последние должны были быть непотребляемыми.

В обязанности наймодателя входили предоставление нанимателю в пользование вещи, обязанность обеспечивать нанимателю возможность использования вещи. Наймодатель должен был также осуществлять ремонт вещи, переданной по договору найма, обеспечить беспрепятственное пользование переданной внаем вещью и др.

Основаниями прекращения договора найма вещи были истечение его срока, а также нарушение сторонами условий договора (невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд, ухудшение вещи по вине нанимателя в процессе ее использования).

Результатом рецепции римского права является преемственность положений гражданского права ряда европейских государств в части общих положений и специфики договора имущественного найма, воспринятые ими из римского права. В качестве объекта договора аренды признается непотребляемая движимая или недвижимая вещь, договор имущественной аренды характеризуется как двусторонний, возмездный и консенсуальный.

В странах континентального права основным источником регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции — ст. 1708–1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии — § 535–597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии — нормы Швейцарского обязательственного закона. Детально регулируется договор аренды (lease) в Единообразном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее — ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансовая аренда»2.

Общим для законодательства ряда европейских стран является правило об обязанности наймодателя по поддержанию переданного в аренду имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). Обязанности нанимателя имущества состоят в целевом использовании имущества, обеспечении сохранности арендуемого имущества, а также своевременном внесении наймодателю платы и возврате имущества по истечении срока договора. Законодательство зарубежных стран регулирует ситуацию, когда наймодатель отчуждает сданное внаем имущество. В этом случае переход права собственности на имущество, ранее сданное в аренду, не влечет прекращение обязательства (§ 571 ГГУ).

В дореволюционном гражданском законодательстве России имущественным наймом признавался договор, по которому одна сторона обязалась за вознаграждение предоставить другой стороне вещь во временное пользование. Существенными условиями данного договора признавались предмет найма, срок пользования и вознаграждение3.

Законодательство и доктрина того времени закрепили положение о том, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи4.

Проект Гражданского уложения содержал некоторые новеллы о договоре имущественного найма (например, предусматривал случаи обязательной письменной формы договора, нормы о сроке договора). Однако данный акт не был принят.

Важно, что при подготовке проекта Гражданского уложения получила свое юридическое закрепление позиция российских цивилистов об обязательственно-правовой природе отношений имущественного найма. Проект Гражданского уложения содержал положение о произведенных нанимателем улучшений нанятого имущества. Для того чтобы наниматель мог оставить за собой произведенные улучшения либо требовать от наймодателя компенсации за них, должна быть необходимость указанных улучшений (ст. 1843 проекта).

Договор имущественного найма получил свое регулирование в советском гражданском праве в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., а также Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (последний действовал до 1994 г.).

Названные кодексы договором имущественного найма признавали такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г., ст. 275 ГК РСФСР 1964 г.).

В отличие от дореволюционного законодательства России в ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. содержались положения о вещно-правовых характеристиках договора имущественного найма. При переходе права собственности на сданное внаем имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохранял силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г., ст. 288 ГК 1964 г.).

Более того, ГК РСФСР 1964 г. распространил данное правило и на государственные организации в случае перехода имущества от одной государственной организации (наймодателя) к другой. Тем самым кодексы закрепили право следования, свойственное вещно-правовым отношениям.

ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. единообразно определяли, что предметом договора имущественного найма могло быть любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество. Вместе с тем круг конкретных объектов имущественного найма не был широким, что объясняется характером государственной собственности на здания, сооружения, средства производства и другие объекты аренды.

В отличие от ГК РСФСР 1922 г. ГК РФСФСР 1964 г. (ст. 277) сократил предельный срок договора имущественного найма до десяти лет и ввел специальные сроки для отдельных видов правоотношений.

Срок заключенного между государственными, кооперативными и другими общественными организациями договора найма строения или нежилого помещения не должен был превышать пяти лет, а договор найма оборудования и иного имущества — одного года.

Срок договора найма предметов домашнего обихода, музыкальных инструментов, спортивного инвентаря, легковых автомобилей и другого имущества личного пользования, предоставляемых гражданину государственной, кооперативной или общественной организацией (бытовой прокат), не должен был превышать срока, установленного соответствующим типовым договором бытового проката. Типовые договоры бытового проката в тот период утверждались подзаконными актами.

ГК РСФСР 1964 г. установил запрет нанимателю сдавать имущество в поднаем без согласия наймодателя, а сдача в поднаем имущества, предоставленного нанимателю по договору бытового проката, не допускалась (ст. 287). Норма ст. 287 ГК РСФСР 1964 г., запрещающая сдачу имущества в поднаем без согласия наймодателя, служила интересам государственных предприятий-наймодателей и государства в целом.

Интересно изменение позиции законодателя по вопросу о формах платы за сданное внаем имущество. ГК РСФСР 1922 г. предусматривал четыре формы наемной платы: 1) совершение определенных срочных платежей деньгами и натурой; 2) отчисление условленной доли продуктов, предметов выработки, полезной площади помещений или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты (ст. 165).

В отличие от приведенных форм платы ГК РСФСР 1964 г. упоминал только денежную форму платы (ст. 286).

Несложно заметить, что в основном ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г. единообразно подходили к правовой характеристике договора имущественного найма, одинаково определяли его существенные условия. Заметим, что до конца 80-х гг. ХХ в. советское законодательство использовало термин «имущественный наем» (гл. 27 ГК РСФСР 1964 г.).

Существенные изменения в подходе к договору имущественного найма произошли в конце 80-х гг. ХХ в., когда в СССР началось проведение экономических и политических реформ. Именно в это время в законодательстве стал использоваться термин «аренда». Конструкция договора имущественного найма была использована в качестве основного инструмента «разгосударствления» и в дальнейшем проведения приватизации государственной собственности.

Первым актом был Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 № 10277-XI «Об аренде и арендных отношениях в СССР»5.

Указ Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 предусматривал, что в аренду могут передаваться земля и другие природные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, а также имущество цехов, отделений, участков, ферм, бригад (т. е. подразделений предприятий). Таким имуществом являлись здания, сооружения, оборотные средства, сельскохозяйственная техника, оборудование, транспортные средства, скот и другие материальные ценности.

В качестве арендодателей могли выступать государственные органы, уполномоченные на то Советом Министров СССР, Советами Министров союзных или автономных республик, исполнительные комитеты соответствующих Советов народных депутатов, государственные, кооперативные и иные общественные организации, а также граждане, в ведении, владении, пользовании и распоряжении (оперативном управлении) или в собственности которых находилось арендуемое имущество.

Арендаторами могли быть государственные, кооперативные и иные общественные организации, трудовые коллективы их подразделений, а также граждане или группы граждан.

Переданное в аренду имущество оставалось собственностью государства (соответствующего арендодателя), а произведенная арендаторами продукция являлась их собственностью. При аренде имущества предприятия арендатор имел право на возмещение расходов на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды предусматривались обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, на определенный срок; обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, вносить арендную плату и вернуть имущество после прекращения договора арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Сдача арендатором полученного по договору имущества в субаренду допускалась только с согласия арендодателя.

Важное значение имела закрепленная Указом возможность выкупа арендованного имущества. Договором аренды могло быть предусмотрено, что арендованное имущество (за исключением объектов, находящихся в исключительной собственности государства) по окончании срока договора аренды переходит в собственность арендатора при условии, что стоимость этого имущества возмещается арендной платой.

Дальнейшее развитие правовое регулирование договора аренды получило в специальном акте — Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 (Основы законодательства об аренде)6.

Аренда допускалась во всех отраслях народного хозяйства и могла применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. Объектами аренды выступали:

а) земля и другие природные ресурсы;

б) предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций как единые имущественные комплексы производственных фондов и других ценностей;

в) отдельные здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности (ст. 3 Основ).

Арендодателями могли быть граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия, организации были вправе сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении. Землю в аренду сдавали соответствующие Советы народных депутатов.

Кроме того, Основы законодательства об аренде установили специальный порядок создания арендных предприятий (ст. 16). Трудовой коллектив государственного предприятия (объединения) образовывал организацию арендаторов как самостоятельное юридическое лицо для создания на его основе арендного предприятия. Решение об образовании организации арендаторов принималось общим собранием (конференцией) трудового коллектива не менее чем двумя третями голосов его членов. Организация арендаторов подготавливала проект договора аренды и направляла его государственному органу, уполномоченному собственником сдавать в аренду государственные предприятия.

После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке имущество предприятия и приобретало статус арендного предприятия как самостоятельного юридического лица.

Арендное предприятие становилось правопреемником имущественных прав и обязанностей государственного предприятия, взятого им в аренду, в том числе и его прав пользования землей и другими природными ресурсами. Арендодатель мог взять на себя полностью или частично погашение кредиторской задолженности предприятия.

Основы определяли объекты, которые могли быть в собственности арендного предприятия (ст. 21). В собственности арендного предприятия находились произведенная продукция, полученные доходы и другое приобретенное за счет средств этого предприятия имущество.

В имуществе, которое было в собственности арендного предприятия, на условиях и в порядке, предусмотренном его уставом, определялись размеры вкладов членов его трудового коллектива в создание этого имущества за счет их личного трудового участия, а также денежных и других имущественных взносов. На стоимость вклада члена трудового коллектива в имущество арендного предприятия в соответствии с его уставом могли выдаваться ценные бумаги.

На них предприятие ежегодно выплачивало члену трудового коллектива проценты (дивиденды) в размерах, определяемых трудовым коллективом исходя из конечных результатов производства и задач развития предприятия.

В уставе предприятия определялись порядок и условия уплаты процентов (дивидендов) членам трудового коллектива, прекратившим с ним трудовые отношения.

Кроме того, Основы предусматривали также правовое регулирование внутрихозяйственного арендного подряда (раздел II Основ). Внутрихозяйственный арендный подряд определялся как форма организации оплаты труда отдельных работников, коллективов подразделений, групп работников (арендных коллективов) на государственных, коллективных и общественных предприятиях (ст. 29 Основ).

В дальнейшем Законом РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»7 было признано право арендных предприятий на выкуп арендованного имущества лишь на основе договоров с условием о выкупе, заключенных до введения в действие этого Закона, т. е. до 17.07.1991 (ст. 15 Закона).

Этот Закон и последующие подзаконные акты (Указ Президента РФ от 14.10.1992 № 1230) содержали положения, запрещающие выкуп коллективами арендных предприятий арендованного имущества. Данные положения противоречили законам, действовавшим на территории Российской Федерации.

И все же, несмотря на определенные ограничения действия Основ законодательства об аренде в процессе приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, договор аренды использовался для приватизации зданий, строений, не вошедших в состав первоначально приватизированного имущества.

Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде действовали до января 1996 г. Федеральный закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 3) предусматривал, что Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде не применяются на территории Российской Федерации с 01.03.1996 в связи с принятием Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ8.

§ 2. Правовое регулирование арендных отношений в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Понятие договора аренды. Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров.
Юридическая природа договора аренды

Принятие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации означало новый этап правового регулирования арендных отношений.

Нормы о договоре аренды включены в отдельную главу (глава 34) Гражданского кодекса РФ. Данная глава имеет следующую структуру: § 1 содержит общие положения об аренде. Нормы § 1 применяются к различным видам договора аренды. Нормы § 2–6 регулируют конкретные виды договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда), они являются специальными по отношению к положениям § 1. Поэтому общие положения об аренде применяются к конкретным видам договора аренды субсидиарно, о чем прямо говорится в ст. 625 ГК РФ.

2.1. Понятие договора аренды

Понятие договора аренды дается в ст. 606 кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Приведенное легальное определение договора аренды содержит характерные признаки данного договора, позволяющие выделить его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

Арендатор осуществляет владение и пользование имуществом, полученным от арендодателя либо только в пользование. Иными словами, у арендатора не возникает право собственности на арендуемое имущество. Этим договор аренды отличается от договоров купли-продажи, займа.

Во временное пользование передается имущество и по договору ссуды (безвозмездного пользования), в этом проявляется сходство с арендой. Но в отличие от договора аренды это пользование является безвозмездным, плата за пользование не предусмотрена кодексом (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Некоторые общие черты можно увидеть у договора аренды и найма жилого помещения. Однако из названия этого договора ясно, что предметом такого договора может быть только жилое помещение (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Кроме того, другое отличие данного договора от аренды состоит в субъектном составе. Согласно п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). В случае, если коммерческой организации необходимо получить в пользование жилое помещение, она должна заключить договор аренды. Использовать такое помещение организация сможет только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Например, организация может арендовать квартиру для проживания своих сотрудников.

Некоторое сходство можно увидеть у договора аренды и договора хранения.

По договору хранения вещи на определенный срок передаются другому лицу, как и по договору аренды. Передаваемая на хранение вещь может быть индивидуально-определенной, как и при аренде. Однако хранитель вещи по общему правилу не может ею пользоваться, а также предоставлять возможность пользования другим лицам (ст. 886, 892 ГК РФ). По договору аренды вещь передается во временное пользование или владение и пользование (ст. 606 ГК РФ).

Другим отличием рассматриваемых договоров является порядок оплаты: по договору хранения платит сторона, которая передает вещь (поклажедатель), а по договору аренды — сторона, которая ее получает, т. е. арендатор (ст. 614, п. 1 ст. 896 ГК РФ).

Договор аренды отличается и от договора услуг. Договор аренды заключается, если для арендатора наибольшую ценность представляет использование определенного имущества. Если же интерес представляют действия исполнителя и его «личность» (положение на рынке услуг), то в этом случае заключается договор оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Несмотря на различие договоров аренды и услуг в предмете (у договора аренды — имущество, а у договора услуг — действия стороны), на практике иногда возникает проблема с разграничением аренды и услуг при заключении договора по использованию спецтехники (например, пользование услугами интернет-кафе).

2.2. Юридическая природа договора аренды

Вместе с тем договор аренды имеет некоторые особенности, которые дают основание для дискуссий по вопросу о правовой природе арендных отношений и отнесения этого права к числу вещных прав9.

Прежде всего, согласно законодательству арендатор обладает статусом титульного владельца, что обеспечивает защиту его прав и законных интересов, связанных с использованием арендованного имущества. Арендатор как титульный владелец вправе использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц на арендованное имущество. Данное правомочие предусмотрено в ст. 305 ГК РФ, согласно которой права, предусмотренные ст. 301–304 настоящего Кодекса (право на истребование имущества из чужого незаконного владения и защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кроме того, права арендатора обеспечиваются с помощью использования такого важного элемента вещно-правовых отношений, как право следования. Согласно ГК РФ, переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК).

Возможность использования арендатором вещно-правовой защиты и права следования дают основание некоторым авторам считать право аренды вещным правом.

С такой позицией трудно согласиться по ряду причин. В связи с этим представляется обоснованной позиция В. В. Витрянского, согласно которой «обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно-правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно-правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг к другу, а не ко всем третьим лицам»10.

В настоящее время проблема правовой природы арендных отношений вновь стала весьма актуальной в связи с принятием и реализацией Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации11. Указанная Концепция развития гражданского законодательства предусматривает кардинальное обновление раздела II ГК РФ: введение новых институтов ограниченного вещного права — право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят аренду.

Соответствующий законопроект был принят Государственной Думой РФ в первом чтении 27.04.2012 (проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Однако до настоящего времени дальнейшая судьба реализации положений указанного законопроекта о внесении изменений в раздел II ГК РФ о вещных правах остается неясной.

Концепция развития гражданского законодательства содержит положения, исключающие из аренды вещно-правовые элементы, в результате которых аренда останется обязательственным отношением. Лишение арендатора вещно-правовых способов защиты и права следования, несомненно, сделает договор аренды менее привлекательным для арендаторов12.

Таким образом, можно сделать вывод, что правоотношение из договора аренды носит обязательственный характер с вкраплением некоторых вещно-правовых элементов.

Обязательственную природу права арендатора в отношении арендованного имущества признавал и В. С. Ем, отмечая наличие в правах арендатора некоторых признаков абсолютности13. Некоторые права арендатора определяются соответствующим договором. Например, право арендатора сдавать арендуемое имущество в субаренду может быть предусмотрено договором аренды.

Юридическая природа договора аренды раскрывается с помощью категорий «консенсуальный», «возмездный» и «двусторонний». Рассмотрим каждую характеристику договора аренды.

В литературе договор аренды часто характеризуется как консенсуальный договор. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Признак консенсуального характера договора аренды проявляется в формулировках норм кодекса «обязуется предоставить» (ст. 606, 626, 656 ГК РФ), «обязуется передать» (ст. 650 ГК РФ).

О консенсуальном характере договора аренды высказывали мнение Е. А. Суханов, В. В. Витрянский и ряд других ученых14. Договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям договора. Соответственно момент вступления договора в силу не связан с передачей имущества арендатору. Однако в некоторых видах договора аренды договор вступает в силу в момент передачи имущества, что является признаком реального договора. По мнению В. В. Витрянского, в этих случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора15.

Однако данное мнение о консенсуальном характере договора аренды не является единым. Ряд авторов высказывают суждение о том, что некоторые виды договора аренды носят реальный характер. На наш взгляд, данная позиция имеет под собой основание.

Анализ определения договора аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа показывает, что указанные виды договора аренды относятся к типу реальных договоров. Такой вывод можно сделать из следующей формулировки «арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование» (ст. 632, 642 ГК РФ)16.

Однако если обратиться к судебной практике, то станет ясно, что договор аренды транспортного средства с экипажем может быть признан судами как реальным, так и консенсуальным договором. Так, ФАС Волго-Вятского округа рассмотрел иск о взыскании арендной платы за использование бульдозера17.

Спорный договор с учетом его содержания был оценен судом как договор аренды транспортных средств с предоставлением услуг по их управлению и технической эксплуатации. Договор аренды, по мнению суда, относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Юридическим последствием непредставления арендодателем обусловленного договором исполнения по передаче объекта фрахтования является право арендатора приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Суд отметил, что вопреки условиям достигнутого контрагентами соглашения факт передачи бульдозера болотного истцом ответчику не подтвержден ни актом передачи, ни иными доказательствами. Решением суда истцу в удовлетворении иска было отказано.

Приведенное постановление ФАС Волго-Вятского округа показывает противоречивую позицию суда: с одной стороны, он посчитал данный вид договора консенсуальным, с другой — отметил отсутствие подтверждения арендатору факта передачи бульдозера: не было акта передачи и других доказательств).

Анализ судебной практики по договорам аренды транспортного средства без экипажа позволяет выявить две противоположные позиции: в одном случае договор признается реальным, а в другом — консенсуальным. Конечно, независимо от того, передается транспортное средство с экипажем или без него, правовая квалификация указанных договоров должна быть единообразной и соответствующие договоры признаваться реальными.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за передачу принадлежащего ему имущества во владение и пользование арендатору должен получить от него встречное предоставление в виде арендной платы. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды является двусторонним: обе стороны этого договора (арендодатель и арендатор) несут обязанности по отношению к другой стороне и каждая сторона считается должником другой стороны в части исполнения своих обязанностей и одновременно ее кредитором, поскольку она имеет право требовать исполнения от другой стороны.

Договор аренды имеет синаллагматический характер, который выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств. Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Это означает, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

Юридические последствия признания арендатора субъектом встречного исполнения обязательств заключаются в том, что в случае непредоставления стороной обусловленного договором исполнения либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК).

Следует отметить, что в судебной практике учитывается законодательное положение о том, что договор аренды носит взаимный характер, в силу которого невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Подобная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 89-КГ16–7, в котором суд приходит к важному выводу: арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды18.

§ 3. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды (предмет, срок, плата).
Стороны договора аренды

3.1. Предмет договора аренды

В соответствии с абзацем 1 ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Положение п. 3 ст. 607 ГК РФ предписывает, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Анализ содержания названных норм позволяет сформулировать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору. В юридической литературе также высказывалось мнение, что предметом договора аренды является имущество, имеющее индивидуальные признаки19.

Вместе с тем ряд ученых аргументирует иную позицию, согласно которой договор аренды имеет сложный предмет, включающий в себя действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), а также само имущество (объект второго рода)20.

Заметим, что предмет любого гражданско-правового договора, как правило, подразумевает совершение определенных действий, реже — воздержание от действий. Но это не означает необходимость включения в предмет договора совершение действий. Совершение определенных действий характеризует надлежащее исполнение договора (например, передача имущества арендатору).

3.2. Существенные условия договора аренды

С учетом императивной нормы п. 3 ст. 607 ГК РФ, что в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче арендатору имущество, под страхом признания договора незаключенным можно уверенно сказать: предметом договора аренды является имущество, имеющее индивидуально-определенные признаки.

В юридической литературе высказывалось мнение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Позиция некоторых ученых, согласно которой существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствие которых в договоре влечет признание его незаключенным, основана на наличии соответствующих норм закона (ГК РФ)21.

В литературе высказывалось и противоположное мнение о существенных условиях договора аренды. По мнению В. В. Витрянского, если в отношении какого-либо условия договора (т. е. документа) имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре (как правоотношении). Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, применяемой постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой22.

Действительно в соответствии с ГК РФ для догов

...