Е. Б. Козлова

Нотариальное сопровождение отчуждательных сделок с недвижимостью

Учебное пособие

---

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.961:347.2(075.8)

ББК 67.410:67.404.1я73

К59

Автор:
Козлова Е. Б., доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России).

Рецензенты:
Чефранова Е. А., доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, главный научный сотрудник Исследовательского центра частного права при Президенте Российской Федерации им. С. С. Алексеева;
Ананьева А. А., доктор юридических наук, доцент, заведующая кафедрой гражданского права Российского государственного университета правосудия.

В учебном пособии освещаются основные положения о договорах, направленных на передачу недвижимого имущества, в частности о договоре купли-продажи недвижимости, мены и дарения недвижимого имущества, договорах ренты. Рассмотрены общие положения о соответствующих договорах, их правовая характеристика и квалифицирующие признаки, а также особенности правового режима, формирующие организационно-правовые требования к их нотариальному удостоверению.

Для лучшего усвоения материала каждая глава завершается вопросами для самоконтроля, практико-ориентированными заданиями и списком рекомендованной литературы.

Законодательство приведено по состоянию на 10 августа 2021 г.

Пособие предназначено для использования в учебном процессе по направлению подготовки 40.04.01 «Юриспруденция».

УДК 347.961:347.2(075.8)

ББК 67.410:67.404.1я73

© Козлова Е. Б., 2021

© ООО «Проспект», 2021

СОКРАЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ В ИЗДАНИИ

Нормативные правовые акты

ГК РФ — Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301 (часть первая); СЗ РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410 (часть вторая)

ЖК РФ — Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14

ЗК РФ — Земельный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147

КоАП РФ — Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации // СЗ РФ. 07.01.2002. № 1 (часть 1). Ст. 1

НК РФ — Налоговый кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 03.08.1998. № 31. Ст. 3824

СК РФ — Семейный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 01.01.1996. № 1. Ст. 16

Официальные издания

СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации

Органы власти

ФНС России — Федеральная налоговая служба

ФТС России — Федеральная таможенная служба

Прочие сокращения

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости

ЕГРЮЛ — Единый государственный реестр юридических лиц

НКО — некоммерческая (–ие) организация (–и)

п. — пункт (–ы)

СПС — справочная правовая система

ст. — статья (–и)

ФЗ — федеральный закон

ПРЕДИСЛОВИЕ

Современный нотариат играет важную роль в обеспечении экономического и социального развития страны, решая задачи защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц посредством совершения нотариусами нотариальных действий от имени Российской Федерации и осуществления контроля правомерности юридических действий непосредственно в момент их совершения.

Несмотря на то, что нотариальная деятельность представляет собой деятельность, реализуемую от имени государства, нотариат не входит в систему органов государственной власти, что определяет наличие как публично-­правовых, так и частноправовых аспектов в его работе, что обусловливает предъявление особых требований к уровню подготовки обучающихся по программам, связанным с обеспечением функционирования нотариата.

В настоящем пособии представлен материал для изучения правовых основ обеспечения нотариальной деятельности по сопровождению сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества. Основные задачи преподавания дисциплины «Нотариальное сопровождение отчуждательных сделок с недвижимостью» состоят в подготовке квалифицированных юристов, способных успешно осуществлять нормотворческую, правоприменительную, экспертно-­аналитическую, консультационную и другие виды деятельности в сфере юриспруденции.

В результате изучения дисциплины «Нотариальное сопровождение отчуждательных сделок с недвижимостью» обучающиеся по направлению подготовки 40.04.01 «Юриспруденция» по программам магистратуры, связанным с изучением правовых и организационных основ нотариальной деятельности, должны обладать следующими компетенциями1:

— способность осуществлять критический анализ проблемных ситуаций на основе системного подхода и вырабатывать стратегию действий (УК-1);

— способность анализировать нестандартные ситуации правоприменительной практики и предлагать оптимальные варианты их решения (ОПК-1);

— способность самостоятельно готовить экспертные юридические заключения и проводить экспертизу нормативных (индивидуальных) правовых актов (ОПК-2);

— способность квалифицированно толковать правовые акты, в том числе в ситуациях наличия пробелов и коллизий норм права (ОПК-3);

— способность самостоятельно составлять юридические документы и разрабатывать проекты нормативных (индивидуальных) правовых актов (ОПК-5);

— способность обеспечивать соблюдение принципов этики юриста, в том числе принимать меры по профилактике коррупции и пресечению коррупционных (иных) правонарушений (ОПК-6).

КЛЮЧЕВЫЕ ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ

Договор — соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор безвозмездный — договор, по которому одна сторона обязуется предоставить ­что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Договор возмездный — договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Договор двусторонне обязывающий (взаимный) — договор, в котором каждая из сторон наделяется правами и обязанностями, при том что права одной стороны составляют корреспондирующую обязанность другой стороны.

Договор консенсуальный — договор, который считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме.

Договор односторонне обязывающий — договор, в котором одна из сторон наделяется только правами, другая — только обязанностями.

Договор реальный — договор, который считается заключенным в момент передачи имущества, если в соответствии с законом такая передача необходима помимо достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме.

Квалифицирующие признаки договора — особенности (совокупности особенностей) правового режима договора, отражающие сущностную специфику договора и достаточные для выделения договора в качестве самостоятельного типа или вида договорного обязательства.

Недвижимость (недвижимое имущество, недвижимые вещи) — объекты, которые обладают одним из следующих признаков:

— наличие неразрывной связи с землей, т.е. перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и др.);

— природные свой­ства (земельные участки, участки недр);

— прямое указание в законе (жилые и нежилые помещения, машино-­места, пред­прия­тия, воздушные и морские суда и др.).

Ответственность солидарная — ответственность, при которой кредитор вправе требовать исполнения обязательства от ответственных лиц как совместно, так и в отдельности, как в части, так и в целом.

Ответственность субсидиарная — дополнительная ответственность; требование к лицу, несущему субсидиарную ответственность, может быть предъявлено в случае, если основной должник не отвечает по обязательству.

Правовой режим договора — законодательно установленный порядок правового регулирования отношений, связанных с заключением, изменением и прекращением договорного обязательства.

Предпринимательская деятельность — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Предприятие — имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для такой деятельности.

Прожиточный минимум — установленная законом минимальная необходимая для обеспечения жизнедеятельности сумма доходов гражданина; стоимостная оценка минимального набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности, а также оплате обязательных платежей и сборов в течение месяца.

Работа — действие (комплекс действий, деятельность), имеющее материально выраженный результат.

Сделка ничтожная — сделка, являющаяся недействительной с момента ее заключения, независимо от признания таковой судом.

Сделка оспоримая — сделка, являющаяся недействительной с момента вступления в законную силу решения суда о ее недействительности.

Условия договора существенные — необходимые для заключения договора условия о предмете договора и названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Услуга — действие (комплекс действий, деятельность), не имеющее материально выраженного результата, не приводящее к созданию материальных ценностей.

Глава I.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Сопутствующие термины и понятия

Договор купли-­продажи — договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товара и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Кадастровый номер — неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер, присваиваемый объекту недвижимости органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимости, и вносимый в ЕГРН.

Коммерческая организация — организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.

Лицо, являющееся объектом экономической концентрации — лицо, чьи акции (доли), активы, основные производственные средства и (или) нематериальные активы приобретаются или вносятся в уставный капитал, и (или) лицо, права в отношении которого приобретаются в порядке, установленном требованиями к осуществлению государственного контроля за экономической концентрацией.

Оборотоспособность объек­тов гражданских прав — возможность свободного отчуждения или перехода объек­тов от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом.

Опека — форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан, при которой назначенные органом опеки и попечительства граждане (опекуны) являются законными представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все юридически значимые действия.

Паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Попечительство — форма устройства несовершеннолетних граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности, при котором назначенные органом опеки и попечительства граждане (попечители) обязаны оказывать несовершеннолетним подопечным содействие в осуществлении их прав и исполнении обязанностей, охранять несовершеннолетних подопечных от злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также давать согласие совершеннолетним подопечным на совершение ими определенных законом юридически значимых действий.

Продажа товара в кредит — купля-­продажа на условиях договора об оплате товара покупателем через определенное время после его передачи.

Совместная долевая собственность — принадлежность имущества на праве собственности двум или более лицам с определением доли в праве каждого из собственников.

Хозяйственное общество — корпоративная коммерческая организация с разделенным на доли участников уставным капиталом (акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью).

Целевая установка

В результате изучения настоящей главы обучающийся должен:

Знать:

— содержание как основных, так и формирующих отдельные особенности правового регулирования продажи недвижимости нормативных правовых актов;

— особенности правового регулирования и правовую характеристику договора продажи недвижимости как вида договора купли-­продажи;

— цель, принципы и содержание деятельности нотариуса при удостоверении сделок купли-­продажи недвижимости;

— основные проблемы правоприменительной практики в сфере отношений продажи недвижимости.

Уметь:

— оперировать юридическими понятиями и категориями в сфере регулирования договорных отношений продажи недвижимости;

— определять правовую природу и особенности правового регулирования договора продажи недвижимости;

— определять и обосновывать наличие фактов недобросовестного поведения участков договорных отн

...