автордың кітабын онлайн тегін оқу Жилищное право
Е.Е. Богданова

Үзіндіні оқу

Кітап туралы Қазір оқып жатыр10 Тегін фрагмент

Жилищное право

Учебник для бакалавров

Ответственные редакторы:
доктор юридических наук, профессор
Е. Е. Богданова,
кандидат юридических наук
К. Р. Файзрахманов

ebooks@prospekt.org

Информация о книге

УДК 347.245(075.8)

ББК 67.404.2я73

Ж72

Авторы:

Аюшеева И. З., кандидат юридических наук, доцент — гл. 3;

Бадулина Е. В., кандидат юридических наук, старший преподаватель — § 7.3 гл. 7, гл. 9;

Красавчикова Л. И., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 4 (в соавт. с К. Р. Файзрахмановым);

Ксенофонтова Д. С., кандидат юридических наук, преподаватель — гл. 1, § 7.1, 7.2, задачи гл. 7;

Подузова Е. Б., кандидат юридических наук, доцент — гл. 8;

Файзрахманов К. Р., кандидат юридических наук, старший преподаватель — гл. 2, 4(в соавт. с Л. И. Красавчиковой), 5, 6;

Рецензенты:

Беляева О. А., доктор юридических наук, ведущий научный сотрудник, заведующая кафедрой частноправовых дисциплин Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ;

Егорова М. А., доктор юридических наук, профессор кафедры конкурентного права Университета им. О. Е. Кутафина.

Ответственные редакторы: доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) Е. Е. Богданова; кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА) К. Р. Файзрахманов.

Учебник подготовлен преподавателями кафедры гражданского права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА).

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.

Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.

Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

УДК 347.245(075.8)

ББК 67.404.2я73

Глава 1.
Общая характеристика жилищного права

Жилищное право и жилищное законодательство. Жилищные правоотношения. Принципы жилищного права. Право граждан на жилище. Защита жилищных прав.

1.1. Жилищное право и жилищное законодательство

Понятие жилищного права является многозначным и используется в объективном и субъективном смыслах, для обозначения одного из направлений юридической науки, а также учебной дисциплины.

Жилищное право в объективном смысле представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. Жилищное право в объективном смысле следует отличать от жилищного законодательства, под которым понимается система (совокупность) нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Данные понятия соотносятся между собой как форма и содержание, поскольку жилищное законодательство, будучи одним из источников жилищного права, служит внешней формой выражения жилищно-правовых норм.

Доктрина. Определение жилищного права в объективном смысле предполагает определение его места в системе российского права. В науке по данному вопросу сложились три основные точки зрения, согласно которым жилищное право рассматривается в качестве подотрасли гражданского права, самостоятельной отрасли права либо комплексной отрасли права. При этом последний подход в значительной степени преобладает. Так, по мнению С.М. Корнеева, жилищное право следует считать комплексной отраслью права, базирующейся на комплексной отрасли законодательства1.

Б.М. Гонгало полагает, что жилищное право не только сформировалось в рамках гражданского права, но и тяготеет к нему, несмотря на то, что вобрало в себя нормы различной отраслевой природы и стало комплексной отраслью права. По его мнению, причина тому вовсе не сводится лишь к преобладанию в жилищном праве гражданско-правовых норм, а заключается в том, что большинство жилищных отношений отвечает всем признакам отношений, составляющих предмет именно гражданского права2, то есть основывается на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (ст. 2 ГК РФ3).

Вместе с тем практически не вызывает сомнений наличие в системе российского законодательства самостоятельной отрасли жилищного законодательства. По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство сформировано законодателем инициативно и целеустремленно в качестве функционального, межотраслевого, многоотраслевого4. Иными словами, в отношении отрасли жилищного законодательства вновь подчеркивается ее комплексный характер.

Судебная практика. Для целей разграничения отраслей гражданского и жилищного законодательства в абз. 2 п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»5 (далее – постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14) подчеркивается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с этим судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Кроме того, в постановлении Европейского Суда по правам человека от 06.12.2012 по делу «Гладышева (Gladycheva) против РФ» (жалоба № 7097/10)6 отмечается, что предоставление жилья по социальному найму относится к сфере публичных благ, подлежащих регулированию не гражданским, но жилищным законодательством.

Важно! Разграничение отраслей гражданского и жилищного законодательства преимущественно базируется на таком критерии, как цель правового регулирования: если целью гражданско-правового регулирования служит обеспечение стабильности и устойчивости гражданского (экономического) оборота, то для жилищного законодательства характерна целевая направленность на обеспечение условий для осуществления гражданами социально ориентированного конституционного права на жилище.

Жилищное право в субъективном смысле являет собой меру возможного (дозволенного7) поведения управомоченного лица, связанного с приобретением жилого помещения и пользованием им.

Для целей гарантированности и реальности субъективного права граждан на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его осуществления, к коим относятся, в частности, содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, предоставление в установленном порядке гражданам жилых помещений по договорам, стимулирование жилищного строительства, обеспечение контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. 2 ЖК РФ8).

Жилищное право как направление юридической науки представляет собой систему научных знаний (понятий, взглядов, конструкций, выводов, идей, концепций и др.) о правовом регулировании жилищных отношений, а также практике применения норм жилищного законодательства.

Жилищное право как учебная дисциплина есть учебный курс, задачей которого выступает обучение жилищному праву как отрасли права и юридической науки.

Предмет отрасли жилищного права составляют жилищные отношения, то есть общественные отношения, складывающиеся между гражданами, юридическими лицами и публично-правовыми образованиями (РФ, субъектами РФ, муниципальными образованиями) по поводу удовлетворения потребностей граждан в жилье. Анализ перечисленных в ст. 4 ЖК РФ отношений, входящих в предмет жилищного права, позволяет резюмировать, что жилищное право регулирует различные по своей природе отношения. В предмете жилищного права можно выделить две группы отношений:

1) частные жилищные отношения, в целом отвечающие признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, к которым относятся отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

2) публичные жилищные отношения, которые составляют отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений; переустройства и перепланировки жилых помещений; управления многоквартирными домами; формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля; ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. К таким жилищным отношениям подлежит применению также иное, преимущественно административное, законодательство (ст. 8 ЖК РФ).

Доктрина. В литературе обращается внимание на то, что жилищные отношения являются неоднородными. Между тем в качестве объективного критерия самостоятельности отрасли права выступает специфика регулируемых ею общественных отношений, характеризующихся качественным своеобразием и однородностью. Ввиду этого возникает закономерный вопрос: какими факторами – объективными либо субъективными – предопределяется включение тех или иных общественных отношений в предмет жилищного права?

По мнению В.Н. Литовкина, жилищное законодательство есть «искусственное образование законодателя, комбинация разноотраслевых норм в форме нормативных правовых актов (или их частей), подчиненных его прикладным целям и задачам. Предмет регулирования образован функционально под эти цели и задачи, а не возник органически. Единого метода воздействия на разнородные общественные отношения, объединяемые целями и задачами, вообще не может быть, а это ведет в неопределенности границ интеграции, установлению их концептуально в силу закона, правотворчеством»9.

Напротив, Б.М. Гонгало подчеркивает, что включение тех или иных отношений в предмет жилищного права обусловлено «не только и не столько волей законодателя, сколько тем, что они образуют объективно существующую систему взаимосвязанных и взаимообусловленных общественных отношений»10.

Метод правового регулирования являет собой совокупность средств и способов воздействия на общественные отношения, составляющие предмет отрасли права. Метод правового регулирования жилищных отношений является комплексным, что предопределяется различной правовой природой регулируемых отношений. Некоторые авторы стараются подчеркнуть превалирование императивного метода над диспозитивным, объясняя это, в частности, появлением в жилищном законодательстве правил о капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома, лицензировании деятельности в жилищной сфере11. Однако вряд ли целесообразным является установление преобладания императивных либо диспозитивных начал в правовом регулировании жилищных отношений: представляется однозначным приоритет диспозитивных начал в регулировании частных жилищных отношений и, напротив, императивных начал в регулировании публичных жилищных отношений. Вместе с тем следует констатировать, что, по сравнению с гражданско-правовым регулированием, наличие публичного интереса и социально ориентированный характер конституционного права на жилище в значительной степени ограничивают действие диспозитивных начал и в части регулирования частных жилищных отношений.

Представляя собой систему нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, жилищное законодательство обладает определенной спецификой.

Важно! Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ12, ст. 5 ЖК РФ), что также свидетельствует о его самостоятельности.

Жилищное законодательство включает в себя: ЖК РФ; другие федеральные законы; указы Президента РФ; постановления Правительства РФ; нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти; законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Нормы жилищного законодательства, содержащиеся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления должны соответствовать положениям ЖК РФ, в противном случае применению будут подлежать исключительно нормы ЖК РФ.

Доктрина. Б.М. Гонгало находит любопытным тот факт, что понятие «жилищное законодательство» охватывает гораздо большее число источников, нежели понятие «гражданское законодательство»: последнее состоит исключительно из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (п. 2 ст. 3 ГК РФ)13.

Действующий ЖК РФ четко определяет границы ведения РФ, субъектов РФ, а также муниципальных образований в регулировании жилищных отношений (ст. 12, 13, 14 ЖК РФ). При этом следует акцентировать внимание на том, что жилищные отношения, отвечающие признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, могут быть урегулированы только федеральными нормативными правовыми актами, поскольку гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ (п. «о» ст. 71 Конституции РФ, ст. 3 ГК РФ). Так, в п. 15 ст. 12 ЖК РФ правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями прямо относится к полномочиям органов государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Вследствие выявления в предмете жилищного права частных отношений, отвечающих признакам отношений, составляющих предмет гражданского права, становится очевидным взаимодействие между нормами гражданского и жилищного законодательства, которое может быть проиллюстрировано рядом примеров.

Во-первых, ГК РФ содержит положения о праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения, договоре найма жилого помещения и иных договорах, предметом которых выступает жилое помещение, особенностях наследования жилых помещений и др.

Во-вторых, ЖК РФ допускает прямое применение гражданско-правовых норм к отношениям, не урегулированным жилищным законодательством (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ), а также предусматривает, что основания возникновения жилищных прав и обязанностей, способы защиты жилищных прав могут быть установлены не только в нормах ЖК РФ, но и других федеральных законах, в том числе ГК РФ (ст. 10, ч. 3 ст. 11 ЖК РФ) и т.д.

В-третьих, нормы гражданского законодательства применяются к жилищным отношениям по аналогии, тогда как нормы жилищного законодательства не подлежат применению по аналогии к отношениям, составляющим предмет гражданского права (ст. 6 ГК РФ, ст. 7 ЖК РФ).

Судебная практика. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок. Суд указал, что при разрешении соответствующего спора применение по аналогии ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием приобретения доли в праве общей собственности на земельный участок является договор участия в долевом строительстве, но не ст. 36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)14.

Семейное законодательство также содержит нормы, регулирующие жилищные отношения. Например, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе по требованию бывшего члена семьи собственника жилого помещения возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего члена его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, притом что субъекты алиментирования, а также основания возникновения алиментных обязательств определены в Семейном кодексе РФ15. Более того, согласно п. 4 ст. 60 СК РФ дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться жилыми помещениями друг друга по взаимному согласию. Субъекты алиментных обязательств (их законные представители) вправе заключить соглашение об уплате алиментов путем предоставления жилого помещения в собственность или пользование (п. 2 ст. 104 СК РФ), схожее по содержанию решение может вынести суд в случае выезда лица, обязанного уплачивать алименты, в иностранное государство на постоянное жительство (п. 2 ст. 118 СК РФ).

Судебная практика. В соответствии со ст. 86 СК РФ родители могут быть привлечены судом к участию в несении дополнительных расходов, вызванных исключительными обстоятельствами, на несовершеннолетних или нетрудоспособных совершеннолетних детей. Аналогичная обязанность совершеннолетних детей в отношении их нетрудоспособных родителей закреплена в ст. 88 СК РФ. К исключительным обстоятельствам закон относит тяжелую болезнь, увечья, необходимость оплаты постороннего ухода, оставляя данный перечень открытым. Между тем анализ судебной практики позволяет резюмировать, что к таким исключительным обстоятельствам не может быть отнесено отсутствие жилья (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 09.11.2009 по делу № 33-291416).

В ч. 1 ст. 6 ЖК РФ закрепляется общеправовой принцип, в соответствии с которым акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются лишь к тем отношениям, которые возникли после введения их в действие.

В виде исключения ч. 2 ст. 6 ЖК РФ допускает распространение действия акта жилищного законодательства на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных таким актом. Например, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»17 действие раздела VIII ЖК РФ, посвященного управлению многоквартирными домами, распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Жилищные отношения носят длящийся характер. Ввиду этого в жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (ч. 3 ст. 6 ЖК РФ, ст. 5 Вводного закона).

Судебная практика. Согласно абз. 3 п. 5 постановления Пленума ВС РФ № 14 нормы ч. 4 ст. 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу ЖК РФ. В связи с этим судам при рассмотрении конкретных дел необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами; если будет установлено, что таковые носят длящийся характер, то ЖК РФ может применяться только к тем правам и обязанностям, которые возникли после введения его в действие, то есть после 01.03.2005 (абз. 3, п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Нормы жилищного законодательства могут применяться по аналогии закона при соблюдении следующих условий: жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений; отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие такие отношения; применение аналогии не противоречит существу жилищных отношений; наличествуют нормы жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения, которые и подлежат применению (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При невозможности аналогии закона подлежат применению общие начала и смысл жилищного законодательства (аналогия права), а также принципы добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ч. 2 ст. 7 ЖК РФ).

Судебная практика. По мнению Конституционного Суда РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии закона направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и, в конечно счете, – на защиту интересов участников соответствующих отношений (Определение Конституционного Суда РФ от 15.11.2007 № 815-О-О18).

ЖК РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. При рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе применить по аналогии к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (абз. 3 п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении по причине выезда из него ЖК РФ не регламентирует. Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника, подлежат применению положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом (Определение Судебной коллегии по гражданскимделам ВС РФ от 26.07.2016 № 35-КГ16-1419).

Вывод. Понятие «жилищное право» является многозначным: оно употребляется в объективном и субъективном смыслах, для обозначения одного из направлений юридической науки и учебной дисциплины. Жилищное право в объективном смысле как совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения, следует отличать от жилищного законодательства, представляющего собой систему нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В науке не сложилось единое мнение относительно того, является ли жилищное право самостоятельной, в том числе комплексной, отраслью права. Вместе с тем не вызывает сомнений самостоятельность комплексной отрасли жилищного законодательства.

1.2. Жилищные правоотношения

Жилищное правоотношение – это юридическое отношение, существующее в виде связи субъектов урегулированного нормами жилищного права общественного отношения, выражающееся в наличии у них взаимно корреспондирующих субъективных жилищных прав и обязанностей.

Доктрина. Вопрос о том, что есть правоотношение, является одним из наиболее дискуссионных вопросов юридической науки.

Представленная дефиниция понятия жилищного правоотношения базируется на понимании правоотношения в качестве особого идеологического отношения, возникающего при наличии предусмотренных нормами права юридических фактов в целях урегулирования реального (фактического) отношения20. Отсюда, идеологическое отношение существует наряду с реальным отношением.

Вместе с тем в цивилистической доктрине присутствует иное понимание правоотношения в качестве особого общественного отношения, урегулированного нормами права, участники которого наделены взаимно корреспондирующими субъективными правами и юридическими обязанностями21. Ввиду этого общественное отношение приобретает правовую форму и становится правоотношением в результате урегулирования нормами права. В соответствии с данным подходом жилищное правоотношение есть отношение, урегулированное нормами жилищного права, участники которого наделены взаимно корреспондирующими субъективными правами и юридическими обязанностями.

Жилищное правоотношение являет собой разновидность правоотношения, а потому ему присущи как общие признаки правоотношения в целом, так и следующие специфические черты.

Жилищные правоотношения опосредуют осуществление гражданами принадлежащего им конституционного права на жилище, что направлено на достижение общественной социально-значимой цели и удовлетворение жизненно важной потребности любого человека. Из этого следует придание существенного значения не только частному, но и публичному интересу в жилищном правоотношении.

Жилищные правоотношения являются неоднородными, разноотраслевыми, поскольку включают в себя частноправовые (гражданско-правовые) и публично-правовые (административно-правовые) отношения. Ввиду этого для первой группы жилищных правоотношений характерны признаки гражданских правоотношений, тогда как для второй группы – признаки административных правоотношений.

Так, частные жилищные отношения характеризуются равенством, автономией воли и имущественной самостоятельностью их участников (ст. 2 ГК РФ) и являются отношениями координации. В свою очередь, публичные жилищные отношения данными признаками не обладают и представляют собой отношения субординации (власти и подчинения).

Доктрина. Характеризуя жилищные правоотношения, В.Н. Литовкин выделял не только гражданские и административные правоотношения, но также небольшие сопутствующие им группы земельных правоотношений, связанных с земельными участками, на которых находятся жилые помещения, и семейных правоотношений, связанных с пользованием жилым помещением, осуществлением вещных прав на него лицами, совместно проживающих с титулодержателем. При этом конституционные правоотношения, связанные с правами и свободами на жилище, его неприкосновенность и свободу передвижения и выбора места жительства, стоят над группой жилищных правоотношений22.

Жилищные правоотношения в ряде случаев обладают длящимся характером. Так, право собственности на жилое помещение носит бессрочный характер; согласно ч. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Напротив, жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ч. 1 ст. 94 ЖК РФ). Право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа может существовать в течение всей жизни отказополучателя; последующий переход права собственности на такое жилое помещение не влечет прекращение его права пользования (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Судебная практика. Если правоотношения по пользованию жилыми помещениями носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ. К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) (абз. 1, 3 п. 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Особенности жилищного правоотношения проявляются при характеристике его структуры, состоящей из трех элементов – субъектов, объектов и содержания (субъективных прав и юридических обязанностей).

Некоторой спецификой обладает субъектный состав жилищных правоотношений.

Важно! Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица и публично-правовые образования (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

При этом положения ЖК РФ применяются к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранным юридическим лицам, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Например, жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 3 ст. 93.3 ЖК РФ). Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев предназначены для временного проживания граждан РФ, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами; жилые помещения фонда для временного поселения беженцев предназначены для временного проживания иностранных граждан или лиц без гражданства, признанных в установленном федеральным законом порядке беженцами (ст. 97 ЖК РФ).

Таким образом, перечень субъектов жилищных правоотношений является наиболее широким, так как любой субъект права может стать субъектом конкретного жилищного правоотношения. Вместе с тем указанные субъекты могут находиться как в юридически равном положении, так и в отношениях власти и подчинения. Публично-правовые образования выступают в жилищных отношениях частноправового характера на равных началах с другими участниками этих отношений, а именно с гражданами и юридическими лицами. Если же речь идет о жилищном отношении публично-правового характера, то РФ, субъекты РФ, муниципальные образования здесь обладают публично-властными полномочиями, что обусловлено осуществлением ими функций государственного и муниципального управления.

В ряде случаев законодатель придает значение определенному правовому статусу субъекта жилищного правоотношения. В частности, это относится к членам семьи собственника или нанимателя жилого помещения. В свою очередь, семья в целом не обладает правосубъектностью, а потому не является субъектом жилищных правоотношений.

Доктрина. Важно отметить, что понятие «семья», а также перечень членов семьи в российском законодательстве не раскрываются. Обозначенные понятия в рамках различных отраслей права с учетом целей их правового регулирования получают совершенно нетождественное содержание23. Буквальное толкование норм ст. 31 и 69 ЖК РФ позволяет констатировать весьма широкое определение понятия членов семьи в жилищном праве, которое абсолютно не соответствует перечню членов семьи, определяемому семейным законодательством (ст. 2 СК РФ).

Р.П. Мананковой предлагается закрепление универсальной для всех отраслей права (законодательства) дефиниции понятия «член семьи», поскольку его содержание не может и не должно дифференцироваться: членом семьи является «физическое лицо, связанное с семьей как малой социальной группой браком, родством, усыновлением или иной формой принятия детей на воспитание, общностью жизни, а также семейными правами и обязанностями»24.

По мнению В.Н. Литовкина, противоречие жилищно-правовых и семейно-правовых норм в определении понятия члена семьи являет собой традиционную естественную разницу, которую не следует устранять, так как «в жилищном законодательстве фиксируется лишь та часть семейной общности, которая связана именно местом жительства либо местом пребывания, сохранением либо прекращением семейных отношений, что, естественно, оказывает решающее влияние на сохранение или прекращение жилищных прав и обязанностей»25.

В качестве объекта жилищных правоотношений выступает жилое помещение (более подробно о содержании и соотношении понятий «жилищный фонд», «жилое помещение», «жилище» см. параграфы 3.1–3.2 главы 3 настоящего учебника).

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ, образуют жилищный фонд.

Доктрина. В науке объект правоотношения раскрывается с позиций трех концепций. В соответствии с первой концепцией различаются юридический, волевой и материальный объекты правоотношения. Под юридическим объектом правоотношения понимается поведение обязанного лица, которое вправе требовать управомоченное лицо. Волевой объект правоотношения есть «воля участников правоотношения, которая при помощи предоставленных им прав и возложенных на них обязанностей ставится в подчинение воле государства, выраженной в нормах объективного права». Материальный объект правоотношения являет собой «вещь или иное благо, с которым связано закрепляемое правом общественное отношение и на которое направлено поведение участников правоотношения»26. Согласно второй концепции под объектом правоотношения следует понимать явления, предметы окружающего мира, на которые направлены субъективные права и юридические обязанности, а существование некоего «юридического объекта правоотношения» отрицается, поскольку волевое поведение людей включается в материальное содержание правоотношения27. Сторонники третьей концепции выступают за множественность объектов правоотношения28.

По поводу жилых помещений могут возникать правоотношения различной отраслевой природы. Ранее обращалось внимание на то, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, что отличает гражданские и жилищные правоотношения. Вместе с тем проблема определения демаркационной линии значительно осложняется тем, что по поводу жилых помещений могут возникать и иные правоотношения. В качестве яркого примера выступает приобретение жилого помещения за счет средств материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий, вследствие чего между членами семьи возникают отношения, подлежащие сложному межотраслевому регулированию посредством норм права социального обеспечения, семейного, гражданского и жилищного права. Ввиду этого рассмотрение судом даже спора об определении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение превращается в решение сложной математической задачи, притом что необходимые «формулы» устанавливаются в разноотраслевых нормативных правовых актах.

Судебная практика. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал29).

Содержание жилищных правоотношений составляют жилищные права и обязанности.

Субъективное жилищное право есть мера возможного (дозволенного) поведения управомоченного лица жилищного правоотношения. Его содержание включает в себя триаду правомочий, к коим относятся: во-первых, правомочие на собственные действия, предполагающее возможность субъекта самостоятельно совершать фактические и юридически значимые действия; во-вторых, правомочие требования от обязанного лица соответствующего поведения, выражающегося в исполнении возложенных на него обязанностей; в-третьих, правомочие на защиту, представляющее собой возможность субъекта использовать меры правоохранительного характера в случаях нарушения его субъективного права.

Субъективные жилищные права могут быть классифицированы на гражданские и административные права. В качестве гражданских прав выступают, в частности, право на заключение договоров и иных сделок по поводу жилых помещений; право пользования жилым помещением; право на вселение других граждан в занимаемого жилое помещение. К административным правам можно отнести, например, право должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследование; право должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля обращаться в суд с заявлением проверить соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства РФ; право постановки на учет малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В свою очередь, права на жилище и его неприкосновенность, свободу передвижения и выбора места жительства являют собой конституционные права и свободы.

Субъективная жилищная обязанность – мера должного поведения обязанного лица жилищного правоотношения. Исполнение обязанности предполагает совершение обязанным лицом определенных действий либо воздержание от совершения таковых (обязанности активного и пассивного типа соответственно). Аналогично субъективным жилищным правам корреспондирующие им обязанности делятся на гражданские и административные обязанности. К гражданским обязанностям следует отнести обязанность использования жилого помещения по назначению; обязанность собственника поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним; обязанность членов семьи собственника жилого помещения использовать данное помещение по назначению и обеспечивать его сохранность. В качестве административных обязанностей можно обозначить обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, либо нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; обязанность органов местного самоуправления предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполненных работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

Одним из принципов жилищного законодательства является принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав (ч. 1 ст. 1 ЖК РФ). Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими; они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Однако законом определяются границы деятельности управомоченного лица по реализации возможностей, составляющих содержание принадлежащего ему субъективного жилищного права, то есть пределы осуществления жилищных прав.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ). Это общее правило получает конкретизацию в нормах жилищного законодательства. Так, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами допускается, если это, помимо прочего, не нарушает права и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Пределом осуществления жилищных прав является также целевое назначение жилого помещения, которое выражается в том, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). В целях конкретизации в законодательстве устанавливается, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение исключительно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать такое помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Юридические лица, владеющие жилыми помещениями, вправе использовать их только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Правила о недопустимости каких-либо способов осуществления субъективны жилищных прав также служат пределами. Так, пользование жилым помещением осуществляется с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Собственник жилого помещения обязан не допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, соблюдать правила пользования им (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Законом устанавливаются сроки осуществления и защиты субъективных жилищных прав. Например, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Пределами осуществления жилищных прав публично-правовыми образованиями служат полномочия органов государственной власти РФ, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в области жилищных прав, установленные в ст. 12–14 ЖК РФ. Кроме того, несомненное влияние на определение пределов осуществления субъективных жилищных прав оказывают основы нравственности, а также требования разумности и добросовестности поведения субъектов жилищных правоотношений.

5. Специфика жилищных правоотношений проявляется в основаниях их возникновения, изменения и прекращения, то есть юридических фактах.

Юридические факты – обстоятельства, с которыми правовые акты связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных прав и обязанностей. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей устанавливаются ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами. Кроме того, жилищные правоотношения могут возникать из действий их участников, которые хотя и не предусмотрены указанными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии со ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают:

– из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащим ему;

– из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

– из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

– в результате приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

– из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

– вследствие действий (бездействий) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывают возникновение жилищных прав и обязанностей. Представленный перечень оснований возникновения жилищных правоотношений является открытым.

Судебная практика. Согласно п. 5 ст. 15 Федерального закона от 27.05.1998 № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. Ответчик является военнослужащим и вселился в квартиру на основании решения жилищной инспекции войсковой части о распределении ему жилого помещения; данный акт в силу ст. 10 ЖК РФ является основанием возникновения жилищных прав и обязанностей (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.02.2009 № 64-В08-330).

Все юридические факты делятся на события и действия. События есть обстоятельства, происходящие независимо от воли человека. Так, утрата гражданином единственного жилого помещения в результате чрезвычайного обстоятельства порождает у него право на обеспечение жилым помещением маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ); смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 4 ст. 91.10 ЖК РФ).

Действия совершаются по воле человека и подлежат классификации на правомерные и неправомерные. В качестве примера неправомерного, то есть противоречащего требованиям закона или иного правового акта, действия можно назвать самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые влекут возникновение обязанности у собственника такого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Правомерные действия, напротив, соответствуют требованиям закона или иного правового акта и делятся на юридические поступки и юридические акты. Жилищные права и обязанности преимущественно возникают из таких правомерных действий, как юридические акты, к которым относятся административные акты и сделки. На основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, возникает право на заключение договора социального найма (ч. 3, 4 ст. 57 ЖК РФ). В силу решения суда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения возникает право пользования таким жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Значительное число жилищных правоотношений возникает, изменяется и прекращается в результате заключения договоров и совершения иных сделок. При этом важно обратить внимание на то, что стороны праве заключать договоры как предусмотренные, так и непредусмотренные жилищным законодательством.

Зачастую возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений обусловлено совокупностью юридических фактов, образующих юридический состав. Например, специализированное жилое помещение предоставляется гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, по договору специализированного найма, заключаемому на основании решения собственника такого жилого помещения (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления) либо уполномоченного им лица (ст. 99 ЖК РФ).

Вывод. Жилищное правоотношение – это юридическое отношение, существующее в виде связи субъектов урегулированного нормами жилищного права общественного отношения, выражающееся в наличии у них взаимно корреспондирующих субъективных жилищных прав и обязанностей. Участниками жилищных правоотношений являются граждане, юридические лица и публично-правовые образования. Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Содержание жилищных правоотношений образуют субъективные жилищные права и обязанности.

1.3. Принципы жилищного права

Принципы жилищного права – это основополагающие начала, руководящие идеи, которые пронизывают жилищно-правовые нормы и тем самым определяют правовое регулирование жилищных отношений.

Важно! Принципы жилищного права отражают сущность жилищного права, аккумулируют в себе его «дух». Значение принципов жилищного права в целом проявляется в нескольких аспектах. Во-первых, они оказывают непосредственное влияние на содержание жилищно-правовых норм, которые должны в полной мере им соответствовать. Во-вторых, принципы права подлежат непосредственному применению, в том числе в рамках аналогии права. В-третьих, принципы права способствуют юридическому толкованию. Так, они позволяют определить содержание понятий «существо жилищных отношений» и «смысл жилищного законодательства», что необходимо для применения жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).

Принципы жилищного права закреплены в ст. 1 ЖК РФ. К ним относятся:

– принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище;

– принцип необходимости обеспечения безопасности жилища;

– принцип неприкосновенности жилища;

– принцип недопустимости произвольного лишения жилища;

– принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав;

– принцип признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;

– принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты;

– принцип обеспечения сохранности жилищного фонда;

– принцип использования жилых помещений по назначению.

Принцип необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. В ст. 7 Конституции РФ провозглашается, что Российская Федерации есть социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В связи с этим в ст. 40 Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище.

В целях гарантирования конституционного права граждан на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры, направленные на обеспечение условий для его осуществления, обозначенные в ст. 2 ЖК РФ. К таковым относятся, например, содействие развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, использование бюджетных средств для предоставления субсидий на приобретение и строительство жилых помещений, предоставление гражданам жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, стимулирование жилищного строительства. Органы государственной власти и органы местного самоуправления предпринимают меры по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище в пределах своих полномочий, определенных в ст. 12–14 ЖК РФ.

Принцип необходимости обеспечения безопасности жилища. Одним из признаков жилого помещения как объекта жилищных прав является его пригодность для постоянного проживания граждан, которая выражается в том, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ), которые устанавливаются для того, чтобы жилое помещение было безопасным для граждан и не представляло угрозы для их жизни и здоровья. Ввиду этого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции31. В случае, если жилое помещение признано непригодным для проживания, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (ст. 85, 87 ЖК РФ). Гражданам, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, для временного проживания предоставляются жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 ЖК РФ).

В целях обеспечения безопасности жилища органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства, обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах (ст. 2 ЖК РФ).

Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, утв. постановлением Правительства РФ от 09.07.2016 № 64932, предусматривается необходимость изменения и переоборудования жилого помещения инвалида в зависимости от особенностей ограничения его жизнедеятельности, а также общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалида к жилому помещению, что в целом также направлено на создание условий, обеспечивающих безопасность жилища, в котором проживают лица с ограниченными возможностями.

Кроме того, принцип необходимости обеспечения безопасности жилища находится в системной связи с принципом использования жилых помещений по назначению, что выражается, во-первых, в недопустимости размещения в жилых помещениях промышленного производства, а во-вторых, в пользовании жилым помещением с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК РФ).

Принцип неприкосновенности жилища закрепляется прежде всего в ст. 25 Конституции РФ, согласно которой жилище неприкосновенно; никто не праве проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Вторит данным положениям ст. 3 ЖК РФ.

Доктрина. Б.М. Гонгало обращает внимание на оригинальность положений ст. 3 ЖК РФ, обусловленной тем, что жилищно-правовые нормы регулируют в большей мере имущественные отношения, однако в данном случае речь идет о личных неимущественных отношениях. Кроме того, ученым подчеркивается несколько модифицированная формулировка положений ст. 3 ЖК РФ по сравнению с положениями ст. 25 Конституции РФ. Так, в Конституции РФ говорится о недопустимости проникать в жилище, во-первых, против воли, во-вторых, проживающих в нем лиц; в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. В ЖК РФ указывается, что никто не вправе проникать в жилище, во-первых, без согласия, а во-вторых, проживающих в нем на законных основаниях граждан; в-третьих, проникновение в жилище допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, или на основании судебного решения и только в целях, установленных ЖК РФ33.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях:

– спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера;

– задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Судебная практика. Конституционный Суд РФ указал, что право на неприкосновенность жилища не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (Определение Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 97-О34).

Суд указал, что поскольку полномочиями по согласованию переустройства и перепланировок жилых помещений наделены органы местного самоуправления, они фактически представляют общественные интересы, а именно интересы граждан, проживающих в домах, в которых самовольно произведенные перепланировки могут повлечь за собой нарушение прав и законных интересов граждан либо создать угрозу их жизни и здоровью. При этом только посредством осмотра жилого помещения органы местного самоуправления могут оценить состояние жилого помещения и исполнить возложенные на него функции. Следовательно, органы местного самоуправления вправе просить суд дать разрешение на проникновение в жилище без согласия собственника с целью реализации своих полномочий, предусмотренных ЖК РФ, для выполнения возложенных на них обязанностей в целях пресечения нарушения прав и законных интересов проживающих в жилом доме граждан, указывая на наличие данных о самовольном переустройстве или перепланировке жилого помещения (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 21.10.2014 № 56-КГ14-935).

Доктрина. Л.О. Красавчикова указывает, что право на неприкосновенность жилища обладает особым содержанием, характеризующимся внешней и внутренней сторонами. Внешняя сторона «выполняет охранительную функцию, юридически обеспечивая ограждение гражданина от вторжения в жилище (а тем самым и в личную жизнь) со стороны третьих лиц». Внутренняя сторона «определяет меру свободы гражданина поступать в жилище по своему усмотрению», «закон не устанавливает, как и какие действия лицо будет совершать в своем жилище; закон лишь обеспечивает свободу тех действий, которые посчитает необходимым совершить управомоченное лицо»36. Комментируя ст. 25 Конституции РФ, Г.Д. Садовникова развивает данную мысль и констатирует, что принцип неприкосновенности жилища предполагает нахождение под запретом каких-либо способов получения сведений о происходящем в жилище посредством, например, установки видеокамер и звукозаписывающих устройств37.

Не разделяя данный вывод, Б.М. Гонгало полагает, что содержанию права на неприкосновенность жилища присуща исключительно внешняя сторона. Внутренняя сторона представляет собой содержание вещного права на жилище, поскольку носитель данного права обладает правомочиями владения, пользования и распоряжения жильем и может их реализовать не иначе как собственными действиями38.

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища находит конституционное выражение: в ст. 40 Конституции РФ устанавливается, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Это положение конкретизируется в ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, в соответствии с которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами.

Судебная практика. Судам следует учитывать, что положения ч. 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишения жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действует в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Действия ресурсоснабжающей организации по прекращению поставки ресурсов организациям-потребителям, к сетям которых подключены абоненты, своевременно оплачивающие использованные топливно-энергетические ресурсы, при отсутствии соглашения о подаче топливно-энергетических ресурсов таким абонентам, в том числе гражданам-потребителям, ведут к нарушению их прав на получение коммунальных услуг, а потому являются незаконными (п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел39).

Важно обратить внимание, что данный принцип не следует абсолютизировать, поскольку законом предусматривается немало случаев, когда гражданин может быть лишен своего жилища.

Так, в ч. 2 ст. 35 ЖК РФ устанавливается следующее правило: если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения праве предупредить такого гражданина о необходимости устранить нарушения, а если указанные нарушения влекут за собой разрешение жилого помещения – также назначить разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Однако если такой гражданин после предупреждения собственника жилого помещений продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению и без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, то такой гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

В качестве примера служит также то, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилом дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»40).

Принцип необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав предполагает предупреждение и устранение любых помех, которые могли бы помешать лицу в реализации принадлежащего ему права. Данный принцип преимущественно обращен к обладателю субъективного права, он определяет возможности и границы его собственного поведения41.

Содержанием принципа необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав служит возможность граждан по своему усмотрению и в своих интересах осуществлять принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаться ими, свободно устанавливать и реализовывать свои жилищные права в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом в качестве пределов такового выступают права, свободы и законные интересы других граждан, которые не должны нарушаться вследствие осуществления жилищных прав и исполнения обязанностей граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Кроме того, граждане, законно находящиеся на территории РФ, вправе свободно выбирать жилые помещения для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством; ограничение данного права граждан допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч. 4, 5 ст. 1 ЖК РФ). Обозначенное правило базируется на положениях ст. 27 Конституции РФ, в соответствии с которыми каждый, кто находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. В связи с этим в ст. 8 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»42 указывается, что право граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ может быть ограничено в пограничной зоне; закрытых военных городках; закрытых административно-территориальных образованиях; зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение.

Важно отметить, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 1 ЖК РФ), что корреспондирует положениям ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Например, установленный в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и п. 3 ст. 288 ГК РФ запрет на размещение в жилых помещениях промышленного производства направлен на защиту здоровья, прав и законных интересов других лиц. Граждане, лишенные родительских прав, могут быть выселены из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, без предоставления другого жилого помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ), что направлено на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних детей.

Судебная практика. Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) проживающим совместно с ним членом его семьи может повлечь выселение указанных лиц из жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма, без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ). К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (абз. 6 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Принцип признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями касается лишь тех жилищных отношений, которые носят частноправовой характер и отвечают всем признакам отношений, составляющих предмет гражданского права. Ввиду этого следует резюмировать, что не всем жилищным отношениям присуще равенство участников. Вместе с тем даже в рамках обозначенной группы отношений допускаются определенные изъятия, вытекающие из ЖК РФ, других федеральных законов, а также существа жилищных отношений. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Однако лишь дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Доктрина. По мнению Б.М. Гонгало, если в гражданском праве под равенством следует понимать отсутствие власти и подчинения, то в жилищном праве под равенством необходимо иметь в виду равноправие пользователей жилым помещением43.

Принцип необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты. Нарушенные жилищные права подлежат восстановлению и защите прежде всего в судебном порядке. Участники жилищных отношений обладают возможностями применять меры правоохранительного характера для целей восстановления нарушенного или оспоренного права. В связи с этим в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ закрепляются способы защиты жилищных прав, к коим относятся признание жилищного права; восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения; прекращение или изменение жилищного правоотношения и др. В целом способы защиты нарушенных жилищных прав могут быть установлены и в иных нормах ЖК РФ, а также в других федеральных законах, в том числе в ст. 12 ГК РФ.

Согласно ст. 18 Конституции РФ прав и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием. Применительно к жилищным правам в ч. 2 ст. 11 ЖК РФ закрепляется примат судебного порядка их защиты: во-первых, защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом; во-вторых, решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке. В свою очередь, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, путем подачи заинтересованным лицом иска.

Принцип обеспечения сохранности жилищного фонда. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ (ч. 1 ст. 19 ЖК РФ). В круг общественных отношений, составляющих предмет жилищного права, входят отношения по поводу контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 12 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе посредством осуществления контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 6 ст. 2 ЖК РФ). Ввиду этого в круг полномочий органов государственной власти РФ входят осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, а также контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 16.4, 17 ст. 12 ЖК РФ), а органов государственной власти субъектов РФ – осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ).

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности реализуется в соответствии с Положением об осуществлении мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.10.2014 № 111544, и представляет собой систематическое наблюдение за использованием жилищного фонда и обеспечением его сохранности, осуществляемое посредством сбора, систематизации и анализа информации в соответствии со специальным перечнем показателей. Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление мониторинга, является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Постановление Правительства РФ от 14.06.2013 № 50545).

Обязанность по обеспечению сохранности жилищного фонда возлагается законом не только на органы государственной власти и органы местного самоуправления. Так, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним (ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ); члены семьи собственника жилого помещения обязаны обеспечивать сохранность данного помещения (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ); наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать сохранность данного помещения (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Принцип использования жилых помещений по назначению. Целевое назначение жилых помещений заключается в том, что они предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ). Ввиду этого одним из признаков жилого помещения как объекта жилищных прав прямо называется его пригодность для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Назначение жилого помещения служит пределом осуществления субъективных прав лица, проживающего в нем. Например, в законе прямо указывается, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ). Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ), при этом члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение исключительно по назначению (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать такое помещение по назначению (ч. 3 ст. 67 ЖК РФ).

В законе также прямо предусмотрен абсолютный запрет на размещение в жилых помещений промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). Вместе с тем допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной и предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Однако для того установлены определенные условия: осуществление обозначенных видов деятельности не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; предпринимательская деятельность должна носить индивидуальный характер, поскольку размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода жилого помещения в нежилое помещение. Юридические лица тоже могут владеть жилыми помещениями, но использовать их они вправе только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Судебная практика. Законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.) (абз. 5 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Использование жилого помещения не по назначению влечет неблагоприятные правовые последствия. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранения нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения; если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с оплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение, занимаемое на основании договора социального найма, не по назначению, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения – вправе назначить разумный срок для устранения нарушений; если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения ч. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Судебная практика. Под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое (абз. 5 п. 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

В свою очередь, дискуссионным остается вопрос о допустимости применения к жилищным отношениям принципов гражданского законодательства. В частности, исходя из п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. В связи с этим закономерно задуматься: характерен ли жилищному праву принцип свободы договора? Вероятно, следует ответить положительно, но с некоторыми оговорками. Данный принцип, во-первых, если и распространяется на жилищные отношения, то только лишь на те, что обладают частноправовым характером, а во-вторых, пределы его действия в значительной мере ограничены, например, наличием публичного интереса.

Вывод. Жилищное право базируется на принципах необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище; необходимости обеспечения безопасности жилища; неприкосновенности жилища; недопустимости произвольного лишения жилища; необходимости беспрепятственного осуществления жилищных прав; признания равенства участников жилищных отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями; необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты; обеспечения сохранности жилищного фонда; использования жилых помещений по назначению.

1.4. Право граждан на жилище

Право на жилище представляет собой субъективное право гражданина на приобретение жилого помещения и пользование им. Право граждан на жилище обладает социально-экономическим характером. Оно неразрывно связано с биосоциальной природой человека, необходимостью удовлетворения его жизненно важных потребностей, к коим относится и потребность в жилище.

В связи с этим в ст. 25 Всеобщей декларации прав человека46 закрепляется право каждого человека на такой уровень жизни, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи. Аналогичное положение содержится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах47, согласно которому признается право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище.

Статья 31 Европейской социальной хартии48 посвящена праву на жилье, в целях обеспечения эффективного осуществления которого следует принимать меры, направленные на содействие доступу к жилью, отвечающему должным требованиям, предотвращение бездомности и сокращение ее масштабов с целью ее постепенной ликвидации, а также доступность цен на жилье для людей, не имеющих достаточных средств.

Судебная практика. О важности и особой природе права граждан на жилище свидетельствует практика международных трибуналов ad hoc, где сложился подход, в соответствии с которым разрушение жилища и изгнание из домой членов демографической группы выступает в качестве примера «иного создания жизненных условий, рассчитанных на физическое уничтожение членов этой группы», что является одним из проявлений геноцида (Prosecutor v. Kayishema and Ruzindana. Case № ICTR-95-1. 21 May 1999. § 115–116; Prosecutor v. J.-P. Akayesu. Case № ICTR-96-4-T. 2 September 1998. § 505-506; Prosecutor v. G. Rutaganda. Case № ICTR-96-13-T. 6 December 1999. § 51; Prosecutor v. A. Musema. Case № ICTR-96-13-T. 27 January 2000. § 157)49.

В ст. 7 Конституции РФ устанавливается, что Российская Федерации есть социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В целях конкретизации данных положений в ст. 40 Конституции РФ закрепляется право каждого на жилище, а также запрет на произвольное лишение жилища.

Судебная практика. Согласно Конституции РФ в России как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления. Соответственно, правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда – исходя из конституционных целей социальной политики РФ, обусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и свобод, которыми определяются смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием, – должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать соблюдение конституционного права граждан на жилище (Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 № 15-П50).

Конституционное право граждан на жилище заключается:

во-первых, в государственном обеспечении беспрепятственного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ);

во-вторых, в содействии в самостоятельном и инициативном улучшении гражданами своих жилищных условий (ч. 2 ст. 40 Конституции РФ);

в-третьих, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов лицам, которые в силу социально-экономических причин не могут самостоятельно обеспечивать себя жилищем (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ)51.

В первую очередь обращает на себя внимание закрепленный в Конституции РФ обновленный подход к решению проблемы удовлетворения потребностей граждан в жилье, который базируется на активности и инициативности граждан в вопросах строительства и приобретения

...